🤔 Коллеги, готовимся к повышению налога на доходы от продажи недвижимости?

Минфин хочет ввести прегрессивную шкалу:
▫️13% для суммы до 2,4 млн руб.,
▫️15% для суммы, превышающей 2,4 млн.

Сейчас прогрессивная шкала налога к продаже и дарению недвижимости не применяется и составляет 13% для налоговых резидентов.
Для доходов от продажи имущественных прав (уступка по ДДУ) налог составляет для резидентов 13% на сумму до 5млн и 15% на сумму превышающую 5млн.

Информацию взяли отсюда: https://www.rbc.ru/economics/28/05/2024/6655ca2f9a7947288f47d6a6?from=from_main_1

Телеграм-канал: @risrf

😉 Еще нас ждет изменение размера госпошлины при регистрации прав на недвижимость...

Такое предложение так же внесено Минфином

Как пишет РБК:

Изменения затронут объекты, которые оцениваются более чем в 20 млн руб.

При совершении транзакций с ними физлицам придется заплатить 0,1% от цены сделки, но не менее 0,1% от кадастровой стоимости актива.
При этом максимальный размер платежа составит 500 тыс. руб., следует из документа.

Для организаций размер пошлины составит 0,3% от суммы сделки, но также не менее 0,3% от кадастровой стоимости недвижимости.
Она, в свою очередь, не сможет превышать 1 млн руб., следует из документа.

Сейчас госпошлина за регистрацию не зависит ни от цены сделки, ни от кадастровой стоимости и составляет:
▫️ для физлиц 2 000 руб (а по некоторым земельным участкам и расположенным на них объектам и 350 руб),
▫️ для юрлиц 22 000 руб.

Телеграм-канал: @risrf

🤨 Можно ли вместо согласия супруга предоставить доверенность?

📚 Давайте разберем на примерах:


👨🏻‍🦱👩🏻‍🦰 Пример 1: Допустим, что квартира куплена в период брака на обоих супругов (в ЕГРН указаны оба как собственники).

✅ Ситуация 1.1: муж и жена уехали вдвоем в Грузию и вдвоем же выдали доверенность на продажу квартиры на родственницу.
Если из доверенности(ей) видно, что оба супруга выдавали доверенность на продажу всей квартиры, то не требуется прикладывать дополнительно согласие супругов друг другу.
На самом же деле, часто регистраторы не вникают в такие в тонкости формулировок доверенности и в принципе не требуют согласие в таких ситуациях.

✅ Ситуация 1.2: муж выдал жене доверенность на продажу и уехал в Грузию. Жена будет продавать квартиру действуя и за себя, и за мужа.
Если из доверенности видно, что муж подразумевал продажу всей квартиры, а не только своей доли, то не требуется дополнительно прикладывать согласие мужа на продажу доли жены.
Также как и в 1.1 регистраторы чаще всего не вникают в такие в тонкости формулировок доверенности.


👨🏻‍🦱Пример 2: Теперь допустим, что квартира куплена в период брака на мужа (в ЕГРН собственником указан только муж), но согласно закону является совместной собственностью супругов.

✅ Ситуация 2.1: муж выдал доверенность на продажу и уехал в Грузию.
Если жена будет от имени мужа подписывать договор купли-продажи по доверенности, то дополнительно прикладывать ее согласие не требуется.

⚠️ Ситуация 2.2: муж и жена уехали вдвоем в Грузию и вдвоем же выдали доверенность на продажу квартиры на родственницу.
Родственница будет подписывать договор по доверенности только от имени мужа. Нотариальное согласие жены потребуется!
Вариант решения для смелых - тех, кто готов отстаивать свою правоту и спорить, в случае необходимости, с Росреестром в суде => по факту собственниками являются оба супруга (хоть в ЕГРН указан только муж), поэтому можно указать обоих супругов как продавцов, за которых по доверенности действует родственница, и не прикладывать согласие супруги на продажу.

Во всех указанных случаях приложите на регистрацию документ, подтверждающий брак (свидетельство о заключении брака или справку из органов ЗАГС).

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Вчера поступил вопрос: А как узнать не отменил ли доверитель свою доверенность?
Ведь отменить доверенность можно у абсолютно любого нотариуса.

🌐 Чтобы проверить доверенность
обратитесь к сервису
http://reestr-dover.ru/

🛟 С помощью данного сервиса можно проверить, что:
▫️ такого-то числа такой-то нотариус удостоверил доверенность за таким-то реестровым номером;
▫️отменена такая доверенность или нет.

🗺 Доверенности, удостоверенные в консульском учреждении РФ, приравнены к нотариально удостоверенным, поэтому таким же образом можно проверить и консульскую доверенность.

🗿Поскольку существует тайна нотариального действия, с помощью данного сервиса не получится узнать:
▫️кем выдана проверяемая доверенность (кто доверитель),
▫️кому выдана данная доверенность (кто доверенное лицо),
▫️какие полномочия содержит доверенность,
▫️с правом передоверия доверенность или без,
▫️срок доверенности.

👌Проверка документа займет меньше минуты, но поможет избежать ряда проблем!

👨‍💼 При проведении сделки в любом из офисов Фора-Банка все доверенности в обязательном порядке дополнительно проверяются непосредстаенно при подписании договора отчуждения недвижимости сторонами.

Телеграм-канал: @risrf

📝 А можно ли получить справку о том, что продавец не состоял в браке, когда приобрел квартиру?

✅ Да, можно - в органах ЗАГС. Но получить ее гражданин может только в отношении себя самого.

📜 Лицу, не состоящему в браке, по его просьбе органами ЗАГС выдается документ об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака заявителя на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния (п. 2.1. ст. 9 Федерального закона от 15.11.1997 № 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния"). Это так называемая справка по форме N 15.

📆 Если такую справку просит лицо, которое состояло в браке, то справка может быть выдана исключительно за период, когда данное лицо в браке не состояло (п. 8 Правил, утвержденных Приказом Минюста России от 01.10.2018 № 200).

⏱ Справка, при личном обращении в органы ЗАГС, выдается в течение одного дня (т.е. сразу при обращении).

🗺 Получить справку можно в любом органе ЗАГС (поскольку база данных общая).
Также сейчас такие справки в некоторых регионах можно получить в МФЦ.

⚠️ При анализе полученной информации, необходимо учитывать, что брак может быть заключен и за пределами РФ. И хотя на гражданах РФ лежит обязанность в течение месяца подать в органы ЗАГС или в консульство РФ информацию о заключенном за рубежом браке, далеко не все эту информацию передают своевременно.

Телеграм-канал: @risrf

🤔 А зарегистрирует ли Росреестр переход права собственности к покупателю, БЕЗ согласия супруги продавца на продажу квартиры?

🙄 Если с пакетом документов в Росреестр не предоставлено нотариальное согласие супруга,
либо если из предоставленных документов не следует, что такое согласие не требуется (т.е. нет информации, что продавец приобрел недвижимость по безвозмездной сделке, или не состоял с браке, или заключил брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругов)...

🕹...регистратор все равно зарегистрирует переход права собственности на покупателя.

⚠️ НО при этом внесёт в ЕГРН запись о том, что при регистрации права не предоставлено необходимое в силу закона согласие (ч.5 ст.38 Закона №218-ФЗ)

🤷‍♀️ Эта запись будет отражаться в выписках из ЕГРН, как выданных при регистрации, так и заказанных позднее (т.е. в выписках из ЕГРН об объекте, об основных характеристиках и в онлайн-выписке)

🧽 Исключить из ЕГРН запись об отсутствии согласия потом не получится, даже если по факту оно было и его просто забыли приложить на регистрацию.

Телеграм-канал: @risrf

📚 Как мы писали в одном из предыдущих постов:
при отсутствии нотариального согласия супруга на отчуждение недвижимости - сделка может быть признана недействительной по иску этого супруга.

Давайте чуть подробнее остановимся на данном вопросе.

📗Согласно п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ,
сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга:
▫️только по требованию этого супруга (т.е. само по себе отсутствие согласия супруга еще не делает сделку недействительной, нужно чтобы супруг пошел оспаривать сделку),
▫️и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

📙Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ,
супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ.

📘В п. 2. ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ, указано, что оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

🧑‍💻 Подробнее о применении этих норм, в следующих постах по ссылкам:

1. Супруг был против, но его нотариальное согласие на сделку не требовалось

2. Отсутствовало нотариальное согласие супруга (когда по закону такое согласие должно быть) и сделка заключена после 01.09.2022

3. Отсутствовало нотариальное согласие супруга (когда по закону такое согласие должно быть) и сделка заключена не позднее 01.09.2022

Телеграм-канал: @risrf

🗞 Перед тем как прокомментировать приведенные вчера нормы о признании недействительной сделки, совершенной без согласия супруга,
хотим ознакомить подписчиков канала с несколькими решениями суда.

🗄 Дело № 1

💍 11 октября 1986 года Елисеева В.А. и Елисеев П.Я. заключили брак.
🏙 6 мая 2015 Елисеевы купили квартиру по адресу г. Краснодар, ул. Садовая на имя Елисеева П.Я. При этом брачный договор супругами не заключался.

💸 04 ноября 2020 года Елисеев П.Я. (продавец) и Педикова Т.П. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры.
Мы полагаем, что Педикова Т.П. являлась дочерью Елисеева П.Я. от предыдущего брака.
🕹 18 ноября 2020 года право собственности Педиковой Т.П. было зарегистрировано в ЕГРН.

📜 24 февраля 2021 года Елисеева В.А. (супруга продавца) выдала нотариально удостоверенное согласие на продажу указанной квартиры. Т.е. только спустя 4 месяца после регистрации права собственности Педиковой Т.П. (покупателя)

🏺Затем Елисеев П.Я. (продавец) умер.

📤 27 сентября 2021 года Елисеева В.А. (жена продавца) подала иск в Первомайский районный суд г. Краснодара о признании недействительным договора купли-продажи.

🗣 Ссылалась она на на то, что договор купли-продажи заключен без ее согласия (нотариальное согласие выдано после совершения сделки), а значит является недействительным.
Кроме того, со слов Елисеевой В.А., при подписании согласия в феврале 2021 года она в силу своего состояния здоровья не понимала значение происходящего действия.

🙅 18 апреля 2022 года суд первой инстанции (Первомайский районный суд г. Краснодара) отказал Елисеевой В.А. (жене продавца) в удовлетворении иска.
🤷🏻 Было подано несколько апелляционных и кассационных жалоб, но решение суда первой инстанции осталось в результате в силе.
📇 Сейчас Елисеева В.А. (жена продавца) подала жалобу в Верховный суд РФ, но маловероятно, что ее жалобу удовлетворят.

📰 Несколько цитат из определения Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.11.2023:

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что стороны в установленной форме заключили и исполнили сделку, направленную на переход спорного имущества в собственность покупателя: после приобретения квартиры Педикова Т.П. зарегистрировала свое право на нее за собой, что свидетельствует о намерении сторон на наступление правовых последствий в соответствии со спорным договором. При этом ссылка истца на то, что нотариальное согласие Елисеевой В.А. на заключение договора не может считаться надлежащим, поскольку было дано уже после заключения спорного договора купли-продажи квартиры, отклонена, поскольку суть нотариального действия (согласия) – это волеизъявление участника общей совместной собственности (супруга) на продажу нажитого в браке имущества, а не того, когда оно сделано - до сделки или после.

...суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при подписании нотариального согласия, Елисеева В.А. понимала свои действия и желала наступления предусмотренных данным соглашением последствий.
Кроме того, истицей, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, не представлено доказательств и тому, что при заключении оспариваемого соглашения она была введена Елисеевым П.Я. либо иными лицами в заблуждение или обманута.

Телеграм-канал: @risrf

Продолжаем...

Дело № 2 >>>

🏙 Наталья и Сергей в период брака приобрели в общую собственность квартиру в г. Уфе.

👜 А после развода Наталья вместе с ребенком переехала жить в указанную квартиру (до этого супруги жили совместно в другой квартире).

⛔️ В один из дней, вернувшись с работы домой, Наталья обнаружила, что в двери квартиры заменен замок.
Сергей (бывший муж Натальи) пояснил, что приехал в указанную квартиру за своими вещами, а так как заклинил замок, он его поменял.

🔎 Наталья на всякий случай запросила информацию в отношении прав на квартиру в Росреестре.
😯 И выяснила, что 13 февраля 2020 года указанная квартира продана Кашаевой А.Ф.
Договор купли-продажи со стороны продавцов подписал Сергей (бывший муж Натальи). Он действовал за себя и по нотариально удостоверенной доверенности от имени Натальи.

😧 Так же выяснилось, что Сергей (бывший муж Натальи) по этой же доверенности продал от имени Натальи и земельный участок, который так же был приобретен в период брака.
Покупателем участка выступала мать Сергея - Антонида Федоровна (которая на момент покупки знала о том, что супруги находятся на грани развода).

🤦🏻‍♀️ И ведь Наталья действительно выдала Сергею в период брака (16 января 2018) доверенность на распоряжение всем своим имуществом.
🫣 А после Наталья про нее забыла и доверенность так и не отозвала.

📤 Наталья обратилась 01 октября 2020 года в суд с иском о признании указанных договоров недействительными по причине того, что отсутствовало ее нотариально заверенное согласие на отчуждение совместного нажитого имущества по указанным договорам.

📜 В результате Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан решил:

✅ договор купли-продажи квартиры, где покупателем выступала Кашаева А.Ф., оставить в силе (отказать Наталье в удовлетворении иска в этой части),

❌ договор купли-продажи земельного участка, где покупателем выступала мать бывшего супруга Натальи, признать недействительным.

Ниже разместим доводы суда.

Телеграм-канал: @risrf

Итак, обосновал суд все это таким образом

1️⃣ Отказывая в признании недействительным договора купли-продажи квартиры, Кировский районный суд указал, что дополнительное нотариальное согласие на продажу квартиры не требовалось, так как:

Положение п. 3 ст. 35 СК РФ не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня, что определяется спецификой семейно-правовых отношений.
Суд приходит к выводу, что согласие Зубаревой Н.А. на отчуждение спорного недвижимого имущества подтверждается фактом выдачи ею нотариально удостоверенной доверенности Громову С.Е. на право совершения сделок с [всем] недвижимым имуществом, в том числе на отчуждение имущества.
На момент совершения сделки купли продажи, доверенность Зубаревой Н.А. отозвана не была, недействительной не признавалась. При этом суд так же обращает внимание на то обстоятельство, что исходя из пояснений Зубаревой Н.А. данных в судебном заседании она имеет высшее юридическое образование.

А Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции при рассмотрении кассационной жалобы Натальи добавила, что:

Со стороны Зубаревой Н.А. также не доказано, что другая сторона по сделке Кашаева А.Ф. знала или заведомо должна была знать об отсутствия у Громова С.Е. согласия другого участника совместной собственности Зубаревой Н.А. на отчуждение спорной квартиры.

2️⃣ Признавая недействительным договор купли-продажи участка, суд понимал, что мать Сергея не могла не знать о том, что Наталья будет против продажи участка, т.е. по сути было злоупотребление правом и недобросовестное поведение со стороны Сергея и его матери (покупателя). И суд постарался восстановить справедливость.
Но вот обосновал Кировский районный суд признание договора недействительным не вышеуказанными обстоятельствами (недобросовестное поведение и злоупотребление правом), а почему-то несколько надуманными фактами:

Исходя из буквального толкования текста доверенности суд приходит к выводу о том, что полномочия даны на распоряжение имуществом принадлежащим Зубаревой Н.А. на день выдачи доверенности, указания на возможность распоряжения имуществом которое будет приобретено в будущем текст доверенности не содержит.
... земельный участок приобретен Зубаревой Н.А. после оформления доверенности.
При этом нотариально удостоверенное согласие Зубаревой Н.А. на отчуждение земельного участка получено не было, что влечет недействительность договора купли продажи.

ℹ️ И собственно сам текст доверенности, выданной Натальей Сергею:

« управлять, пользоваться и распоряжаться всем моим имуществом, в том числе имущественными правами, где бы оно не находилось и в чем бы оно не заключалось, в соответствии с этим заключать и регистрировать в установленном законом порядке все разрешенные законом сделки по приобретению, отчуждению, распоряжению и управлению любым имуществом, ... в т.ч. покупать, продавать, обменивать, принимать в дар, сдавать в аренду, ... производить расчеты по заключенным сделкам, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, подписывать, заключать и регистрировать договора по распоряжению имуществом, договора аренды, купли-продажи, мены, залога, подписывать акты передачи, заключать, подписывать и регистрировать другие необходимые договора, акты передачи, дополнительные соглашения, сдавать договора на регистрацию, регистрировать переход права собственности на отчуждаемое имущество, сделки, регистрировать право собственности на приобретаемое имущество, ... получать зарегистрированные экземпляры договоров, правоустанавливающие документы на недвижимость...»

Телеграм-канал: @risrf

И последнее интересное судебное дело, которое хотим предложить для ознакомления...

Дело № 3

💍 В 1991 году Татлок Нафсет и Татлок Аскер заключили брак.

🏡 В период брака супругами были приобретены у гражданки С. земельный участок и садовый домик в ДНТ «Весна».
Правда документы на указанную недвижимость были оформлены не совсем корректно. Деньги были переданы по расписке, имущество было передано на словах, а договор купли-продажи подписать не успели, так как гражданка С. умерла.
И Татлоки никаких действий к оформлению собственности на себя долгое время не предпринимали.

📆 Со слов Нафсет, в течение 15 лет она совместно с супругом пользовалась земельным участком, посадили плодовые деревья, сделали ремонт внутри садового домика, обложили тротуарной плиткой двор, установили навес перед домиком, обставили мебелью, оплачивали ежемесячно членские взносы за пользование в дачное товарищество, участвовали во всех субботниках для благоустройства товарищества.

📜 В 2018 году Татлок Аскер наконец решил привести документы о собственности на недвижимость в порядок и обратился в суд с иском о признании права собственности Татлока Аскера на вышеуказанные земельных участок и садовый домик.
Суд иск удовлетворил и Татлок Аскер зарегистрировал на себя в ЕГРН право собственности.

💼 В начале августа 2020 года Татлок Нафсет проводила уборку в квартире и среди документов в шкафу обнаружила копию договора купли-продажи садового домика и земельного участка, дата договора в копии была указана 12.02.2019, покупатель - Ткачева Л.И.

📤 22 сентября 2020 Татлок Нафсет подала иск в Майкопский городской суд Республики Адыгея о признании недействительным договора купли-продажи от 12 февраля 2019.

🔁 Во время рассмотрения дела в суде выяснилось, что в ЕГРН действительно зарегистрировано право собственности на земельный участок и дом на имя Ткачевой Л.И.
Вот только договор купли-продажи был заключен 04 марта 2019, а не от 12 февраля 2019.

🤦🏻‍♀️Но поскольку после получения этой информации, Татлок Нафсет не изменила иск, указав верные данные договора купли-продажи, 13 апреля 2021 в удовлетворении иска ей было отказано.

📤 18 октября 2021 Татлок Нафсет подала иск в Майкопский городской суд Республики Адыгея о признании недействительным уже договора купли-продажи от 04 марта 2019, заключенного между Татлоком Аскером и Ткачевой Л.И.
В обоснование иска Нафсет указала, что не было получено ее нотариально удостоверенное согласие на продажу совместно нажитой недвижимости.
Ответчики (Татлок Аскер и Ткачева Л.И.) в суд не явились, поэтому 17 января 2022 суд вынес заочное решение (рассмотрел дело в отсутствие ответчиков).
На этот раз иск Нафсет был удовлетворен и договор купли-продажи был признан недействительным.

🤦🏻‍♀️Но видимо, ответчики - Татлок Аскер и Ткачева Л.И. - смогли доказать, что не явились в суд по уважительной причине.
Поэтому заочное решение суда было отменено.

📤 И снова (09 февраля 2022) Татлок Нафсет подает иск в Майкопский городской суд Республики Адыгея о признании недействительным договора купли-продажи от 04 марта 2019, заключенного между Татлоком Аскером и Ткачевой Л.И.
На этот раз и удача и правосудие были на ее стороне.
10 марта 2022 суд вынес решение (уже не заочное) о признании договора купли-продажи недействительным.

А доводы суда изложим ниже.

Телеграм-канал: @risrf

Что сказал суд...

Принимая решение о признании договора купли-продажи, по которому покупателем выступала Ткачева Л.И., суд исходил из того, что:
🔸 земельный участок и садовый домик были куплены Татлоками в период брака, а значит являются совместно нажитым имуществом Татлоков,
🔸брачный договор об установлении раздельного режима собственности на указанную недвижимость супруги (Татлоки) не заключали,
🔸Татлок Нафсет нотариальное согласие на продажу указанной недвижимости не выдавала.

📅 Кроме того, на дату заключения договора купли-продажи (да и на дату вынесения решения судом) действовала старая редакция п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Там отсутствовала фраза, что оспаривание сделки должно проводиться по правилам ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.
Т.е. в Семейном кодексе не было указания на то, что при отсутствии нотариального согласия супруга, сделка может быть признана недействительной, только если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.
Семейный кодекс в новой редакции (с указанным дополнением) действует с 01.09.2022 и применяется данное изменение только сделкам, заключенным не ранее 01.09.2022.

Из решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от 10.03.2022:

При таких обстоятельствах, учитывая, что при заключении спорного договора купли-продажи, подлежащего государственной регистрации, ответчик обязан был получить нотариальное согласие супруги на заключение данной сделки, а такого согласия супругой не давалось, и данная сделка ею впоследствии прямо не одобрялась, суд считает, что данная сделка заключена с нарушением требований ст. 35 СК РФ и подлежит признанию недействительной, с применением последствий ее недействительности в виде возврата всего полученного сторонами по сделке и аннулированию зарегистрированного права.
Из решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от 10.03.2022:

Доводы представителя ответчицы - Ткачевой Л.И. об истечении срока исковой давности суд считает несостоятельными

,

поскольку

материалами дела подтверждено, что

о наличии оспариваемого договора истица узнала только в 2021г. при рассмотрении Майкопским городским судом гражданского дела №2-176/2021

.

Из апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 28.06.2022:

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо

узнало

или должно было узнать о нарушении своего права

(ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).
Доводы апелляционной жалобы об истечении срока исковой давности основанием для отмены решения суда не являются. Суд правомерно признал, что в данном случае истцом не пропущен срок исковой данности по предъявленным требованиям.
Из материалов дела следует, что о наличии оспариваемого договора истец Татлок Н.С. узнала только в 2021 году при рассмотрении Майкопским городским судом гражданского дела № 2-176/2021. То обстоятельство, что об имевшем место факте отчуждения спорного имущества истец узнала в августе 2019 года не свидетельствует о пропуске срока исковой давности, поскольку

непосредственно о факте отчуждения общего имущества, произведенного на основании

оспариваемого в рамках настоящего дела договора купли-продажи

, она узнала в 2021 году

.

Телеграм-канал: @risrf

🗣 И теперь прокомментируем пост с нормами закона, действующими в случае совершения сделки без согласия супруга

1️⃣ Если в силу закона НЕ требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки (вот здесь обсуждали, в каких случаях требуется нотариальное согласие)...
... то предполагается (презюмируется), что супруг на заключение сделки согласен.

📜 Если же супруг всё же не согласен, то признать недействительной сделку (с которой он не был согласен), можно только если он докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

🏙 Например, Иван купил квартиру, договор заключался в простой письменной форме. Но вот его жена Мария была против данной сделки, она считает, что Иван нерационально потратил совместно нажитые накопления - купил квартиру дороже рынка, в старом жилом фонде с плохой транспортной доступностью.
Поскольку нотариальное согласие Марии на данную сделку не требовалось, Мария сможет признать сделку по покупке квартиры недействительной только если она докажет суду, что продавец квартиры знал о том, что она против покупки (например, она ему отправила телеграмму и у нее сохранилась копия заверенная телеграфом).

Продолжение в следующих постах

Телеграм-канал: @risrf

🗣 Продолжаем комментировать пост с нормами закона, действующими в случае совершения сделки без согласия супруга

2️⃣ Если в силу закона необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки, но сделка заключена была без такого согласия,
и заключена сделка после 01 сентября 2022 года...

⚠️ Такая сделка может быть признана недействительной по требованию супруга (чье согласие не было получено),
только если будет доказано,
что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ и п. 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ).

🔮 И тут нет гарантии, что чтобы суд отказался признавать сделку недействительной, покупателю будет достаточно показать суду выписку из ЕГРН, полученную перед сделкой (где не указан супруг как собственник).

🤷🏻‍♀️ Суд может сказать, что покупатель не проявил должной осмотрительности. То есть суд может заявить, что если бы покупатель уточнил у продавца информацию о его браке, запросил у продавца справку из ЗАГС и т.п., то легко и просто бы смог узнать, что необходимо согласие супруга на сделку.

🗂 Поэтому здесь покупателю нужно заручиться доказательствами того, что он интересовался вопросом - является ли объект совместно нажитым имуществом супругов или это личная собственность продавца.
Для этого покупателю необходимо:
🔸 посмотреть на основании чего приобретена недвижимость. Например, полученное в дар или по наследству имущество является личной собственностью, согласие супруга на продажу не требуется;
🔸посмотреть, когда приобретена недвижимость. Если имущество принадлежало продавцу до брака, значит оно является личной собственностью, согласие супруга на продажу не требуется;
🔸если имущество было приобретено в период брака и не относится к личной собственности супруга, то установлен ли режим раздельной собственности нотариальным брачным договором или соглашением о разделе имущества супругов (помним, что с 29.12.2015 такое соглашение так же должно быть удостоверено нотариально);
🔸ну и запросить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение сделки, если имущество все же было приобретено в период брака и не является при этом личной собственностью продавца.

💡И чтобы подтвердить суду, что покупатель действительно предпринял все законные доступные ему способы для того, чтобы выяснить о необходимости получения согласия супруга (если дело дойдет до суда), рекомендуем:
🔹если продавец приобрел имущество не в период брака, имеет смысл запросить у продавца справку из ЗАГС + соответствующее заявление от продавца (или включить соответствующий пункт в договор);
🔹так же если продавец приобрел имущество до брака, или по дарению, или по наследству, или приватизировал жилье... - имеет смысл в договор включить заверения продавца о том, что имущество является его личной собственностью и нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку не требуется, ведь супруги могли установить режим совместной собственности брачным договором (п. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ), или такое решение мог вынести суд (ст. 37 Семейного кодекса РФ);
🔹если продавец приобрел имущество в период брака, но предоставил брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов, то можно в договор купли-продажи добавить заверение продавца о том, что в брачный договор/соглашение о разделе не вносились изменения, либо он/оно не расторгнуто (и обязательно читаем содержание брачного договора/соглашения о разделе - из него четко должно следовать, что на данный объект установлен режим раздельной собственности супругов);
🔹если продавец предоставил нотариальное согласие супруга - имеет смысл включить в договор купли-продажи заверения продавца о том, что согласие супругом не отозвано (так же нужно ознакомиться с самим согласием - на каких условиях и на какой срок выдано, запросить копию свидетельства о заключении брака, если нотариус в согласии не указал когда брак был заключен).

Продолжение в следующих постах.

Телеграм-канал: @risrf

🗣 Продолжаем комментировать пост с нормами закона, действующими в случае совершения сделки без согласия супруга

3️⃣ Если в силу закона необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки, но сделка заключена была без такого согласия,
и заключена сделка НЕ ПОЗДНЕЕ 01 сентября 2022 года...

‼️ Такая сделка может быть признана недействительной по требованию супруга (чье согласие не было получено),
только в силу того, что отсутствовало нотариальное согласие супруга на совершение сделки.
Т.е. для признания сделки недействительной по иску супруга не важно знал ли покупатель при заключении договора и мог ли узнать, о том, что нужно было запросить согласие супруга продавца на продажу.

🥴 А все потому, что на заключенные до указанной даты сделки не распространяются изменения, внесенные в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ с 01.09.2022 (см. п. 2 ст. 4 Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ).

🤷🏻В указанном случае даже если супруг обратится в суд после 01.09.2022, ему будет достаточно просто доказать, что отсутствовало его согласие. И не важно, если покупатель не имел законной возможности установить, что нужно согласие этого супруга (например, продавец покупателю предъявил брачный договор, а оказывается он был расторгнут и не действовал на дату сделки).

⌛️Напомним, что согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, срок исковой давности по данной категории дел составляет один год с момента как супруг узнал или должен был узнать о том, что нарушено его право.
Т.е. срок считается не со дня продажи, а с даты, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже без его согласия.

🎲 И хотя на практике некоторые суды все же пытаются в каких-то совсем вопиющих и несправедливых (с их точки зрения) случаях защитить покупателя, к сожалению, везет далеко не всем покупателям.

😉 Нашли для вас интересное решение суда по данному вопросу. Разместим в следующем посте.

Телеграм-канал: @risrf