☠️ Вообще, один из самых печальных вопросов, который может задать клиент риэлтору через год-два после сделки:
“Мне пришло письмо из налоговой о том, что нужно оплатить налог с проданной недвижимости, а также штраф за неподачу декларации и неуплату налога в срок. А разве нужно было подавать декларацию, ТЫ ЖЕ ГОВОРИЛ(а), что НЕ НУЖНО, так как (далее выберите близкий вам вариант):
😲 мы же «занижайку» сделали двумя аккредитивами,
😲 мы только в расписке указали полную стоимость,
😲 мы же продали свою квартиру за ту же сумму, что и купили альтернативу, а значит дохода не было,
😲 мы получили деньги за неотделимые улучшения, при чем здесь доход от продажи,
😲 мы же вообще деньги не видели / в банк не приходили, так как у нас был разъезд с бывшим мужем, а не продажа,
😲 он ведь еще ребенок, при чем здесь налог на доходы
… и т.д.
Что теперь делать?
Ведь это ты посоветовал(а)!
Ты теперь соучастник!»

Кто-то сейчас улыбнется и подумает: ну как можно так консультировать!
А кто-то узнает себя, и ему станет очень грустно…

Ведь это все не выдуманные истории, а ежедневные случаи, с которыми обращаются к нам риэлторы и которые мы тоже будем разбирать в нашем блоке публикаций «А может ли клиент спать спокойно?»

Телеграм-канал: @risrf

💰 Для начала напомним, что все физические лица обязаны платить налоги с полученного дохода.
😫 С любого.
🤨 Исключение - если в законе сказано, что с данного вида дохода или данной категорией налогоплательщиков налог не платится.

👼 При этом возраст налогоплательщика значения не имеет. Налог с полученного дохода должны платить как взрослые дееспособные лица, так и несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности граждане. Хотя, как упомянули выше, для отдельных категорий граждан могут быть какие-то послабления по уплате налогов (например, полное или частичное освобождение от уплаты налога).

📚Поэтому, если получили/ожидаете доход, сразу ищем информацию => есть ли освобождение от уплаты налога, а если нет освобождения, то в каком размере и как налог платить.

Телеграм-канал: @risrf

🧐 В каких случаях нужно самостоятельно декларировать доход?

🥸 Мы привыкли, что налог за нас, как правило, рассчитывает кто-то другой:
🔸транспортный и земельный, а также налог на имущество рассчитывает налоговая, нам остается только вовремя оплатить полученные квитанции,
🔸налоги с зарплаты подсчитывает работодатель (т.к. выступает для нас налоговым агентом) и самостоятельно перечисляет сумму налога в налоговую инспекцию (вычтя из причитающихся нам денег),
🔸налоги от продажи ценных бумаг и с дивидендов (за исключением иностранных) рассчитывает и перечисляет в налоговую брокер и т.д.

🧮 НО есть случаи, когда физическое лицо должно самостоятельно рассчитать налог на полученный доход (НДФЛ), отразить порядок расчета налога в налоговой декларации (3-НДФЛ), передать декларацию в налоговую инспекцию и самостоятельно заплатить налог.

Они прописаны в статье 228 Налогового кодекса РФ. Рекомендуем с ней ознакомиться.

✍️ В частности самостоятельно подать декларацию и оплатить налог физическому лицу нужно, если было:
🔸получение дохода от ПРОДАЖИ, МЕНЫ имущества (в том числе недвижимости и транспортных средств), находившегося в собственности менее минимального срока владения (т.е. 3/5 лет), если законом не предусмотрено освобождение от налогообложения;
🔸получение дохода от реализации имущественных ПРАВ (переуступка права требования по новостройке);
🔸получение в ДАР недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев... от физического лица, не являющегося близким родственником;
🔸получение вознаграждения от физического лица по какому-то договору/соглашению, включая доходы по договорам аренды/найма, полученные рентные платежи по договору ренты, какие-то компенсации. Указанное касается и получения вознаграждения от юр.лиц и ИП, если они не выступают в роли налогового агента (т.е. самостоятельно не рассчитывают и не удерживают с вас налог в конкретном случае);
🔸налоговые резиденты РФ должны платить налоги ещё и при получении дохода от источников, находящихся за пределами Российской Федерации (например, от продажи недвижимости за рубежом или получения дивидендов по иностранным акциям). То есть, налог платится ДВАЖДЫ - “и там, и тут”. Исключение, если имеется соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, в которой получен доход (в таком случае руководствуемся тем, что прописано в соглашении).

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Когда необходимо (сроки) отчитаться о полученных доходах и заплатить налоги?

💰 Если в предыдущем календарном году вами были получены доходы, которые нужно декларировать самостоятельно, то в период с 1 января по 30 апреля следующего за ним года необходимо подать в налоговую инспекцию заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за предыдущий календарный год (см. п. 1 ст. 229 НК РФ).
При этом, если последний день срока подачи декларации попадает на выходной или праздничный день, то окончание срока переносится на следующий рабочий день (см. п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

⏰ Соответственно, по доходам, полученным в 2023 году, 3-НДФЛ нужно подать в срок с 01 января 2024 по 02 мая 2024.

💳 Заплатить налог, который был рассчитан вами в декларации 3-НДФЛ, необходимо не позднее 15 июля года, следующего за календарным годом, в котором был получен доход (см. п. 4 ст. 228 НК РФ).
Опять же, если последний день срока уплаты налога попадает на выходной или праздничный день, то окончание срока переносится на следующий рабочий день.

⏰ Соответственно, не позднее 15 июля 2024 года необходимо заплатить налог по доходам, полученным в 2023 году и подлежащим декларированию в 3-НДФЛ.

☠️ А что будет, если это не сделать, разберем в следующей публикации.

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Почему важно не только не забыть в срок подать декларацию и оплатить налоги, но еще указать в ней полную и достоверную информацию?

Потому что за неподачу декларации, за несвоевременную уплату налога и за уклонение от уплаты налога предусмотрены санкции:

1️⃣ За каждый день несвоевременной уплаты налога на сумму задолженности начисляются пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки) (см. ст. 75 НК РФ).

2️⃣ Если неуплата или несвоевременная уплата налога вызвана указанием неверной суммы дохода в декларации (занижения налоговой базы), неверным расчетом или неподачей декларации, то дополнительно к пени начисляется штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
🤥 А если налог не был оплачен умышленно (умышленно скрыта сумма дохода и налоговому органу удастся это доказать), то штраф составит уже 40% от неоплаченной суммы налога.
(см. п. 1 и п. 3 ст. 122 НК РФ)

3️⃣ А еще предусмотрен штраф за несвоевременную подачу декларации.
😕 Этот штраф начисляется за период с даты, когда нужно было подать декларацию, по дату, когда декларация была подана, за каждый полный или неполный месяц в размере 5% процентов от суммы налога, который подлежал уплате по неподанной декларации. При этом сумма штрафа в любом случае составляет не менее 1 000 рублей и не более не более 30% от неуплаченного налога (см. п. 1 ст. 119 НК РФ).

4️⃣ А в случае уклонения от налогов в крупных размерах предусмотрена также уголовная ответственность (см. ст. 198 УК РФ).
🤥 Она применяется, если физическое лицо умышленно не предоставило декларации или умышленно внесло в декларации заведомо ложные сведения, в результате чего:
▪️ за 3 года подряд неоплачено налогов на сумму от 2,7 до 13,5 млн. руб. наказывается: штрафом либо лишением свободы на срок до 1 года;
▪️за 3 года подряд неоплачено налогов на сумму от 13,5 млн. наказывается: штрафом либо лишением свободы на срок до 3 лет.

Телеграм-канал: @risrf

В качестве примера приведем историю о том, как «занижайка» с двумя аккредитивами привела к выплате 5 млн. руб. и уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ.

✔️Клиент в сентябре 2019 года купил квартиру в одной из столичных новостроек за 19 млн., в июле 2021 года продал ее за 40 млн. р.

По совету риэлтора!
▫️в ДКП указал 19 млн. р.
▫️расчет организовали двумя аккредитивами на 19 млн. и 21 млн. В каждом из них основание платежа «Расчет по договору купли-продажи квартиры по адресу:…»

✔️В 2022 году Клиент подавать декларацию не стал, так как в ДКП была указана та же сумма, за которую он купил - 19 млн. руб. Значит дохода, по его мнению, не возникло.

Сумма неоплаченного налога с скрытого дохода:
21 млн. * 13% = 2 млн. 754 тыс.

✔️В 2023 году данному гражданину поступило требование об уплате вышеуказанного налога,
➕
в отношении данного гражданина было возбуждено уголовное дело по ст. 198 УК РФ,
а также начислены пени и штрафы в размере более 2 млн. руб.

☑️ Разберем подробно.

▪️По статье 75 НК РФ
пени составили более 300 тыс. руб.

▪️По статье 122 НК РФ
штраф - 1 млн. 101 тыс. 600 руб.

▪️По статье 119 НК РФ штраф - 826 тыс. 200 руб.

Комментарий по последним двум пунктам: Штраф за неподачу декларации + за неуплату налога может быть одновременно. Верховный суд РФ считает, что это разные санкции за разные нарушения и их можно применять одновременно. (Например)

◾️По статье 198 УК РФ -
1 год лишения свободы.
⚠️ Риэлтор проходил по делу пособником.

ℹ️ Пособником признается лицо, содействовавшее совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации (ст. 33 УК РФ)

Телеграм-канал: @risrf

🔥Последний пост привел к активному обсуждению в чате, а также к большому количеству вопросов, на которые мы дадим ответы в ближайших публикациях.

Сегодня один из них:

🧐 С каких доходов не нужно платить налог?

📕 Большинство доходов, не облагающихся налогом, перечислены в ст. 217 Налогового кодекса РФ.
Рекомендуем ее добавить в свои закладки.

👍 В частности, не облагаются налогом следующие доходы физических лиц:

1️⃣ доходы от продажи недвижимости, если она находилось в собственности продавца не менее минимального предельного срока владения (см. п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
▫️Минимальный предельный срок владения составляет по общему правилу 5 лет, но в некоторых случаях - 3 года (эти случаи перечислены в п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Также в некоторых регионах РФ указанные минимальные сроки владения могут быть уменьшены вплоть до 0 (например, г.Севастополь).
▫️ Минимальный предельный срок владения считается с даты регистрации права собственности, но есть ряд исключений (например, если недвижимость приобретена на основании наследства, ЖСК, ДДУ, по реновации);

2️⃣ доходы от продажи жилой недвижимости (доли в праве на нее), если продавец и (или) его супруг (супруга) являются родителями не менее двух детей до 18 лет (а если дети учатся на очной форме обучения, то до 24 лет), либо если продавец является одним из указанных детей. Плюс дополнительно должны соблюдаться ещё 4 условия, предусмотренных п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

3️⃣ доходы от продажи имущества, не являющегося недвижимым имуществом, если оно находилось в собственности продавца три года и более (см. п. 17.1 ст. 217 НК РФ);

4️⃣ доходы наследника, связанные с получением наследства (за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов) (см. п. 18 ст. 217 НК РФ);

5️⃣ доходы одаряемого, связанные с получением в дар недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) (см. п. 18.1 ст. 217 НК РФ);

6️⃣ доходы одаряемого, связанные с получением в дар денежных средств, а также имущества и имущественных прав, не указанных в предыдущем абзаце, если дарителем является физическое лицо (т.е. не ИП и не юр.лицо), при этом здесь уже на важно наличии или отсутствие родства (см. п. 18.1 ст. 217 НК РФ);

7️⃣ доходы, в сумме не более 4000 рублей, полученные в дар от ИП или юр.лица, или выигранные в конкурсе, игре и другом мероприятии, проводимом в целях рекламы товаров (работ, услуг), или выигранные в лотерее, азартной игре (см. п. 28 ст. 217 НК РФ);

8️⃣ доходы в виде кешбека по банковским картам или бонусов/баллов/скидок по программам лояльности (см. п. 68 ст. 217 НК РФ)
и т.д.

❗️Важно:
Если вы получили доход от уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (т.е. продали имущественные права), то пункты 1️⃣, 2️⃣ и 3️⃣ не применяются к вашей ситуации.
Поскольку там речь идёт об имуществе, а не имущественных правах (это не одно и то же).

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Когда вообще НЕ нужно отчитываться о полученных доходах (подавать декларацию 3-НДФЛ)?

1️⃣ Не нужно самостоятельно декларировать доход:

✅ когда налог рассчитывает налоговая инспекция (например, налог с процентов по вкладам)

✅ когда налог с причитающейся вам суммы дохода удерживает и перечисляет в ФНС налоговый агент (т.е. работодатель, иное выплачивающие деньги юрлицо или ИП) или брокер (по ценным бумагам, торгуемым на российской бирже).

2️⃣ Не нужно декларировать доход, если налоговым кодексом установлено, что такие доходы не подлежат налогообложению (второй абзац пункта 4 ст. 229 НК РФ).
Какие доходы освобождены от налогообложения мы рассмотрели вчера в публикации.

Если под пункт 2️⃣ вы не попадаете, то ниже ещё одно основание, освобождающее от подачи декларации.

3️⃣ Можно не декларировать следующие доходы (п. 4 ст. 229 НК РФ):
✅ от продажи жилой недвижимости, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности менее минимального предельного срока владения (т.е. 3/5 лет), когда суммарный доход по ним за календарный год не превышает 1 000 000 руб. (т.е. не превышает размер вычета, предусмотренного вторым абзацем подпункта 1 пункта 2 ст. 220 НК РФ);
✅ от продажи иного недвижимого имущества (например, нежилых зданий, апартаментов, машино-мест), находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения (т.е. 3/5 лет), когда суммарный доход по нему за календарный год не превышает 250 000 руб. (т.е. не превышает размер вычета, предусмотренного третьим абзацем подпункта 1 пункта 2 ст. 220 НК РФ);
✅ от продажи имущества, не являющегося недвижимым (например, транспортных средств, валюты на бирже), находившегося в собственности менее 3 лет, когда суммарный доход по нему за календарный год не превышает 250 000 руб. (т.е. не превышает размер вычета, предусмотренного четвертым абзацем подпункта 1 пункта 2 ст. 220 НК РФ). Указанное не распространяется на ценные бумаги.

🚸 Пункт 3️⃣ применяется только к налоговым резидентам РФ! Поскольку налоговые нерезиденты права на налоговые вычеты не имеют (ст. 220 НК РФ на них не распространяется).

⚠️ При подсчёте дохода от продажи недвижимости не забудьте проверить не ниже ли цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, чем 70% кадастровой стоимости этого объекта (кадастровую стоимость нужно смотреть на тот год, в котором продана недвижимость).
За сумму полученного дохода мы принимаем ту сумму, которая больше (см. п. 2 ст. 214.10 НК РФ)

✖️ Обратите внимание, что пункт 3️⃣ НЕ распространяется на имущественные права (имущество и имущественные права - это не одно и то же). Потому что к имущественным правам не применимы вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Поэтому, если вы получили доход от уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (т.е. продали имущественные права), то под пункт 3️⃣ не попадаете.

🧮 И в завершение этого поста.
Если вы получили доход (например, от продажи недвижимости) =>
подсчитали и прикинули какие вычеты применить, какие расходы показать =>
в результате ваших подсчётов сумма, с которой нужно оплатить налог, получилась равна нулю =>
при этом пункты 1️⃣, 2️⃣, 3️⃣ не применимы...
Не забудьте подать декларацию (отразив в ней все ваши расчеты).
За неподачу декларации грозит штраф в размере 1000 рублей.

Телеграм-канал: @risrf

😉А хотите небольшой тест по налогам?

🏡 Иван купил в 2022 году дом с земельным участком, а в 2023 году их продал.

❓Теперь он спрашивает, а нужно ли ему заплатить какие-то налоги и подать декларацию?

📝 Что мы узнали у Ивана:
▫️Купил недвижимость за 4млн (дом за 1,5млн, участок за 2,5млн).
▫️Продал эту же недвижимость за 4млн (дом за 2,5млн, участок за 1,5млн).
▫️70% кадастровой стоимости в 2023 году равнялось 4млн (дом - 2млн, участок - 2млн).
▫️В 2023 году больше ничего не продавал.
▫️Вычет на приобретение жилья уже использовал полностью ранее.
▫️У Ивана гражданство Республики Молдова, но весь 2023 год находился в РФ.
▫️Иван не в браке и детей у него нет.

Телеграм-канал: @risrf

🧮 Поможем посчитать налоги Ивану (вопрос из вчерашней викторины).

🏡 Иван купил в 2022 году дом с земельным участком, а в 2023 году их продал.

📝 Что мы узнали у Ивана:
▫️Купил недвижимость за 4млн (дом за 1,5млн, участок за 2,5млн).
▫️Продал эту же недвижимость за 4млн (дом за 2,5млн, участок за 1,5млн).
▫️70% кадастровой стоимости в 2023 году равнялось 4млн (дом - 2млн, участок - 2млн).
▫️В 2023 году больше ничего не продавал.
▫️Вычет на приобретение жилья уже использовал полностью ранее.
▫️У Ивана гражданство Республики Молдова, но весь 2023 год находился в РФ.
▫️Иван не в браке и детей у него нет.

1️⃣ Минимальный предельный срок владения не истек, ни в отношении дома, ни в отношении участка. По этому основанию освобождения от уплаты налога нет.

2️⃣ Иван не в браке и детей у него нет - под освобождение от уплаты налога семей с детьми он тоже не подпадает. (Подробнее здесь).

3️⃣ Иван являлся налоговым резидентом РФ в 2023 году, значит он вправе использовать вычет или показать расходы. И налоговая ставка для него составляет 13%. (О налоговых резидентах см. здесь).

4️⃣ Считаем сумму, с которой нужно уплатить налог (подробнее см. здесь).
🔸Доходы от продажи дома:
▫️сравниваем продажную цену дома с 70% кадастровой стоимости дома за 2023 год (2,5 млн с 2 млн).
▫️выбираем ту сумму, которая больше (2,5 млн) и
▫️из нее вычитаем расходы по приобретению дома (2,5 млн минус 1,5 млн).
▫️Получаем сумму 1 млн рублей - сумма, с которой нужно оплатить НДФЛ от продажи дома.
🔸Доходы от продажи участка:
▫️сравниваем продажную цену участка с 70% кадастровой стоимости участка за 2023 год (1,5 млн с 2 млн).
▫️выбираем ту сумму, которая больше (2 млн) и
▫️из нее вычитаем расходы по приобретению участка (2 млн минус 2,5 млн).
▫️Получаем сумму меньше 0 руб, значит сумма, с которой нужно оплатить НДФЛ от продажи участка - 0 рублей.
🔸Складываем суммы, с которых нужно оплатить налог: 1 млн руб + 0 руб. Итого получаем 1 млн рублей.
🔸Налоговый имущественный вычет при продаже (1 млн руб) применить не можем, так как показали расходы в отношении всей недвижимости.

5️⃣ Право на вычет на покупку жилья, % по ипотеке, лечение, обучение и т.д. по условиям задачи у Ивана отсутствует.

🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩

📜 Итак мы выяснили, что Иван должен заполнить декларацию 3НДФЛ за 2023 год (доходы не освобождены от уплаты налога), указать в ней все доходы и кадастровые стоимости, отразить расходы по приобретению недвижимости.

🪙 Затем Иван должен будет оплатить налог с 1 млн рублей (130 000 руб).

Телеграм-канал: @risrf

📲 Вопрос от подписчика к недавней публикации:

🤨 Работает ли сейчас так называемый взаимозачёт при альтернативе?

🧮 Т.е. нужно ли платить налог, если продать недвижимость (которая в собственности менее 3 лет) и в этот же налоговый период купить другую недвижимость (по цене, равной продажной стоимости проданной недвижимости)?

📊 Давайте проведем голосование по этому вопросу?

Телеграм-канал: @risrf

🙁 Друзья, к сожалению, мы не могли даже представить такие результаты опроса, и поэтому остановили его для срочного разъяснения. Может быть кого-то это защитит от штрафа, а кому-то может и спасет жизнь…

☠️ Огромное количество участников опроса уверены, что понятие «взаимозачет» существует и применимо в рамках одного налогового периода.

⛔️ ЭТО КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕВЕРНО!

⛔️ НЕТ ПОНЯТИЯ «ВЗАИМОЗАЧЕТ»

⛔️ ПРИМЕНЕНИЕ «ВЗАИМОЗАЧЕТА» ПРИВОДИТ
▫️К ШТРАФАМ,
▫️К ПЕНЯМ
▫️И ДАЖЕ К УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ.

✍️ Завтра подготовим отдельную публикацию.

🤔 Типичный вопрос о «ВЗАИМОЗАЧЕТЕ»:
Если я продал одну квартиру за 10 млн. руб. и сразу же на эти деньги купил другую квартиру за 10 млн. руб., ни копеечки в кошельке не оставил, все потратил. Разве нужно платить какие-то налоги? У меня же нет дохода?

⏱ Вкратце:

➖Нельзя снизить налогооблагаемую сумму доходов от продажи недвижимости на сумму расходов по приобретению другой недвижимости.
➕Можно воспользоваться установленными законом вычетами в пределах установленных тем же законом лимитов (о них ниже).

🥱 Более подробно:

💻 Давайте в сети интернет поищем определения некоторым понятиям:
🔸Доход - это экономическая выгода в денежной или натуральной форме (ст. 41 Налогового кодекса РФ).
🔸Прибыль (применяется в отношении предпринимательской деятельности) - это положительная разница между полученным доходом и затратами, направленными на его получение.
🔸Сбережения/накопления - это часть полученного за некоторый период дохода, не потраченная на текущее потребление, а сохранённая и вложенная для использования в будущем.

📒 Итак, человек, задавший вопрос:
▫️получил доход от продажи квартиры - 10 млн руб.
▫️прибыль от продажи квартиры составила - ?? руб. (10млн руб. минус расходы на ее приобретение - сумму за которую ранее приобрел, услуги риэлтора, налоги, госпошлины и т.д.)
▫️сбережения - видимо 0 руб. (если не было иных доходов).

💰Физлица платят налог с ДОХОДА (он так и называется - налог на доходы физических лиц), а не с прибыли или с оставшихся в кошельке сбережений.
❗️То есть, в нашем примере - налог нужно заплатить с 10 млн рублей (правда не забываем, что нужно эту сумму сравнить с 70% кадастровой стоимости, посмотреть не истек ли минимальный предельный срок владения и выяснить не подходит ли данный случай под условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

🤹‍♂️Но для налоговых резидентов РФ Налоговым кодексом предусмотрена возможность уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, применив вычеты.

🪺Какие это вычеты:
🔹вычет при продаже жилой недвижимости/земельных участков - 1 млн рублей (максимальная сумма на календарный год). 🥁Либо вместо этого вычета продавец вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи объекта недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением этого же объекта недвижимости (подпункт 1 пункта 1 и подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ);
🔹вычет на приобретение или строительство жилой недвижимости - в размере 2 млн рублей (максимум, который может получить гражданин в течение всей своей жизни (подпункт 3 пункта 1 и пункт 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ));
🔹вычет вычет на погашение процентов по целевым займам (кредитам), использованным на приобретение или строительство жилой недвижимости, либо на приобретение земельного участка для ИЖС и/или на котором расположен жилой дом - в размере 3 млн рублей (максимум, который может получить гражданин в течение всей своей жизни (подпункт 4 пункта 1 и пункт 4 статьи 220 Налогового кодекса РФ));
🔸а также социальные налоговые вычеты (лечение, обучение, физкультура, благотворительность...).

⚠️ В следующей публикации расскажем историю, когда простой равноценный обмен чуть не привел к трагическим последствиям как для собственника, так и для его риэлтора.

Телеграм-канал: @risrf

Вчера позвонил риэлтор, увидевший наш опрос, и рассказал очень интересную и поучительную историю из практики своего коллеги.

🧑‍🍼В 2021 году после рождения ребенка зять решил переселить маму жены поближе к своему дому, чтобы той было удобнее нянчиться с внуком.

👵 Теща сделала приватизацию квартиры и через месяц нашелся покупатель за 24 млн. рублей.

🏘️ Новую квартиру нашли тоже за 24 млн. руб. Сделки провели по полной стоимости через аккредитив.

☝️Риэлтор разъяснил, что это обычный равноценный обмен: за что продал, за столько же и купил. Дохода нет, значит и декларацию подавать не нужно. Теща согласилась - она ведь ни в банке не была, ни денег не видела.

Далее предлагаем проверить себя, предположить, что произошло в 2023 году и поставить соответсвующую реакцию:

👍 ➖ Переезд тещи способствовал сближению семьи и формированию гармоничных родственных отношений.

🤔 ➖ Теще пришлось заплатить налог, пени и штрафы на общую сумму 5 млн. руб. и она смогла избежать наказания в виде 1 года лишения свободы.

😐 ➖ Теща не стала оплачивать требования налоговой на общую сумму 5 млн. руб.
По возбужденному уголовному делу по ст. 198 УК РФ проходят теща (до 1 года лишения свободы) и пособник-риэлтор (ст. 33 УК РФ).

Подробные разъяснения дадим в следующей публикации.

☠️ Безобидная история равноценной альтернативы с огромным штрафом и возбуждением уголовного дела по 198 УК РФ.
(Разъяснения)

Коллеги, спасибо за комментарии. Читая их, понимаешь, что мы объединяем действительно «думающих риэлторов», для кого и создан наш канал. Все комментарии интересны и содержательны, но все же выделили два лучших из них: 1 и 2

К сожалению, возможные варианты исключают идиллию первого исхода (👍), оставляя участникам нашего примера выбор из второго и третьего вариантов (🤔vs😐)

1️⃣ 24 млн. руб. - размер полученного дохода, подлежащего налогообложению.

Уменьшить сумму налогооблагаемого дохода можно применив два вычета:

▫️вычет при продаже жилой недвижимости - 1 млн. руб. Либо вместо этого вычета продавец вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи объекта недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.
✔️ В нашем случае приватизация. Вычет 1 млн. руб.

▫️вычет на приобретение или строительство жилой недвижимости - в размере 2 млн рублей (максимум, который может получить гражданин в течение всей своей жизни).
✔️В нашем случае возможно применение вычета на покупку альтернативной квартиры 2 млн. руб.

24 млн. руб. - 3 млн. руб. = 21 млн. руб. - размер полученного дохода, подлежащего налогообложению после применения вычетов.

2️⃣ Сумма неоплаченного налога:
21 млн. * 13% = 2 млн. 754 тыс.

3️⃣ В 2023 году теща получила требование об уплате вышеуказанного налога
➕
в ее отношении было возбуждено уголовное дело по ст. 198 УК РФ,
а также начислены пени и штрафы в размере более 2 млн. руб.

☑️ а именно (расчет аналогичен примеру продажи с занижением с использованием двух аккредитивов, рассматриваемом выше)

▪️По статье 75 НК РФ
пени составили более 300 тыс. руб.

▪️По статье 122 НК РФ
штраф - 1 млн. 101 тыс. 600 руб.

▪️По статье 119 НК РФ штраф - 826 тыс. 200 руб.

▪️По статье 198 УК РФ -
1 год лишения. Риэлтор проходил по делу пособником. Пособником признается лицо, содействовавшее совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации (ст. 33 УК РФ)

4️⃣ Все закончилось благополучно! Это было преступление, совершенное тещей впервые + она смогла найти деньги для оплаты налогов, пени и штрафов. А в соответствии с п. 3 ст. 198 УК РФ лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное данной статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в порядке и размере, определяемых в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

5️⃣ Риэлтору тоже удалось избежать наказания, т.к. уголовное дело было закрыто.
Спасибо тёще, оплатившей за «переезд» 5 млн. руб. 🙏

—————

Еще одно распространенное заблуждение - «расписка на неотделимые улучшения» - разберем уже завтра.

Хорошего вечера,
Телеграм-канал: @risrf

⚡️ Сегодня ночью в комментарии поступил вопрос:

Не совсем понимаю, а почему к доходам не указываются расходы? Т.е 24 доход пришёл и 24 расход, т.е практически мена (понятно что не прямой размен). При какой радости налог и УК не понимаю. Хоть расстреляйте, не понимаю.

Ответ:

⚠️ Даже если бы был договор МЕНЫ и теща из указанной истории просто поменялась (указав оценку квартир в 24 млн. р.), последствия были те же самые!

ℹ️ П.2 ст. 567 ГК РФ:
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Телеграм-канал: @risrf

☠️ Еще одно из частых заблуждений: при занижении пишется расписка на «неотделимые улучшения» и такой доход не облагается налогом.

Пример:
"Продавец написал покупателю расписку о том, что получил 6 млн. руб. за произведенные в квартире неотделимые улучшения. Обязан ли продавец отразить эту сумму в декларации и заплатить с нее налог?"

Разбираем:

💼 Продавец получил от покупателя 6 млн руб - это доход продавца (см. п. 1 ст. 42 НК РФ).
При этом, статьей 217 Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения данного вида дохода. Какие доходы освобождены от налогообложения обсуждали здесь.

🤷🏻‍♂️Соответственно, если продавец получил деньги за неотделимые улучшения, то он обязан отразить эти доходы в декларации 3-НДФЛ и заплатить со всей суммы налог на доходы физических лиц.

👮‍♀️Если этого не сделать, то грозит штраф за неподачу декларации + штраф за неуплату налога + пени за просрочку уплаты налога. Об их размерах писали здесь.

🙄 Да, если налоговая не узнает, то и санкций никаких не последует. А если узнает? Например, в договоре купли-продажи вы упомянули про отдельную оплату неотделимых улучшений? Или безналом эти деньги перечислили (аккредитив, СБР, перечисление на счет)? Или покупатель сообщит в ФНС, оформляя налоговый вычет на приобретение или по какой-то иной причине?

Что касается размера налога:

🪆Для налоговых резидентов в данном случае действует прогрессивная ставка - от 13 до 15% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Т.е. будут суммироваться за календарный год все полученные доходы, облагаемые налогом по этой ставке. Затем с суммы дохода до 5 млн рублей налог рассчитают по ставке 13%, а с превышающей суммы - по ставке 15%.

Поскольку неотделимые улучшения - это не отдельное самостоятельное движимое имущество (диван, торшер, шкаф), а что-то неразрывно связанное с объектом недвижимости (стяжка, побелка, покраска, обои, провода и т.д.), т.е. результат работ, то из этого следуют еще два вывода:
▫️не предусмотрено минимальных предельных сроков владения, по истечении которых можно не платить налог с дохода,
▫️нельзя применить налоговый вычет в размере 250 тыс руб. (применяемый к движимому имуществу), а также нельзя зачесть расходы.

🗺 Для налоговых НЕрезидентов РФ размер НДФЛ равен 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

🤔 А что было бы,
если расписка была не за неотделимые улучшения,
а за мебель и технику, расположенные в квартире?
Мебель и техника - это движимое имущество.
Доходы от продажи движимого имущества подлежат налогообложению в случае, если не истек минимальный предельный срок владения 3 года.
Возможно применение вычета в размере 250 тыс руб., либо снижение суммы дохода от продажи на сумму расходов по приобретению этого имущества.

Телеграм-канал: @risrf