📰 В предыдущем посте мы указали как ФНС на текущий момент считает минимальный предельный срок владения при продаже квартиры, которая была до этого коммунальной (т.е.была приобретена покомнатно, а потом объединена в один объект).

🕺Но сейчас начали появляться так же решения суда, где суд встает на сторону налогоплательщика и присуждает считать минимальный предельный срок владения по каждой комнате отдельно, не зависимо от того, что комнаты были объединены в квартиру.

🤪 Таких решений не много, но они есть.

📋 Вот, для примера, кассационное определения СК по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2022 г. по делу N 8а-13476/2022[88а-14119/2022].

Предистория:

В 2000 году Вершинина Н.А. купила комнаты №№ 2 и 6 в четырехкомнатной коммунальной квартире.
В 2017 году Вершинина Н.А. купила комнаты №№ 1 и 5 в той же квартире.
В 2018 году Вершинина Н.А. объединила комнаты в единый объект - квартиру.
Затем в 2018 года Вершинина Н.А. продала квартиру за 2 120 000 рублей.
При подаче декларации Вершинина Н.А. посчитала, что по комнатам №№ 2 и 6 истек минимальный предельный срок владения (куплены 18 лет назад) и отразила доходы только от продажи комнат №№ 1 и 5 (менее 1 млн руб), а к ним применила вычет. Соответственно, сумма налога к оплате получилась 0 рублей.
Налоговая инспекция посчитала, что доход задекларирован неверно - нужно было считать минимальный предельный срок владения на ВСЮ квартиру с 2017 года (когда куплены последние комнаты). Поэтому насчитала налог 145 600 руб. и начислила также штраф 29 120 руб.
Вершинина Н.П. обратилась в суд с иском о признании решения ФНС недействительным.

Из определения кассационного суда:

Не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы [которую направила ФНС] о том, что срок нахождения в собственности Вершининой Н.А. объекта недвижимости следует исчислять с 2017 года с момента приобретения комнат N 1 и N 5.

Судами [первой инстанции, который удовлетворил иск Вершининой Н.А., и апелляционным, который отклонил жалобу ФНС] верно указано, что с принятием Вершининой Н.А. в 2018 году решения об объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр ее право собственности, возникшее в 2000 году и в 2017 году, не прекратилось, оно лишь трансформировалось в один объект (четырехкомнатную квартиру).
Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что ... налог на доходы физических лиц при продаже объединенной квартиры подлежит исчислению по комнатам отдельно, при этом учитывая, что комнатами №№ 2, 6 Вершинина Н.А. владела более трех лет, доход от их продажи налогообложению не подлежал, [а] стоимость комнат №№ 1, 5 - менее 1 000 000 рублей [то есть равна предусмотренному Налоговым кодексом РФ вычету при продаже].

Телеграм-канал: @risrf

🙃 В продолжение о минимальных предельных сроках владения (устанавливаемых в целях налогообложения)...

📰 В предыдущих постах мы рассказали, что если приобретены комнаты в коммунальной квартире и потом они объединены в один объект - квартиру, то начало отсчета минимального предельного срока владения (МПСВ) посчитать могут по разному:
🪿по мнению ФНС, Минфина и большинства судов - МПСВ нужно считать с момента приобретения последней комнаты в квартире,
🦞по мнению некоторых местных инспекций ФНС и некоторых судов - МПСВ нужно считать с момента объединения комнат в квартиру и регистрации права собственности на квартиру,
🐟 по мнению еще некоторых судов - МПСВ считается у каждой комнаты отдельно, несмотря на то, что комнаты объединили в квартиру.

🥁И видимо, чтобы убрать разные толкования на этот счет, Правительство РФ предложило внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс РФ.

📇 Так в Законопроекте № 577665-8, внесенном Правительством РФ в Государственную думу РФ 18.03.2024, предлагается дополнить ст. 217.1 Налогового кодекса РФ фразой:
"В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений...".
Соответственно, это будет касаться не только коммунальных квартир, но и объединения нескольких квартир в одну.

📑 В этом же законопроекте предлагается в Налоговом кодексе РФ закрепить еще некоторые моменты (так же, чтобы не было разных толкований):
🔸если объединили несколько жилых объектов, приобретенных по ДДУ/ЖСК/уступке прав, в один объект => считать минимальный предельный срок владения с даты, когда полностью оплатили за все эти объединенные объекты;
🔸если разделили объект жилой недвижимости на несколько или жилой объект изменился в результате реконструкции/перепланировки => считать минимальный предельный срок владения с того момента, когда он начал течь по первоначальному объекту;
🔸а если все же МПСВ не истек, то при продаже жилого объекта недвижимости, который был образован в результате объединения, раздела, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, можно учесть расходы, понесенные на приобретение объектов недвижимости, и которых образован продаваемый объект (в случае раздела - пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения).

👨‍👩‍👧‍👦 И в данном законопроекте есть замечательное дополнение про МПСВ при выделении долей по маткапиталу:
🔹если объект жилой недвижимости был приобретен с использованием материнского капитала, а доли детям (и, возможно, супругу) выделили позднее => по выделенным долям считать минимальный предельный срок владения с даты, когда этот срок начал течь у владельца сертификата на маткапитал (т.е. как правило у мамы детей).

👀 Законопроект планируют рассмотреть в весеннюю сессию, будем следить за ним.

Телеграм-канал: @risrf

Сегодня затронем очень даже серьёзную тему…

🤔 Сдаю в аренду квартиру иностранцу, мне нужно его зарегистрировать?

📚В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 18.07.2006 N 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации":
✍ иностранный граждан должен быть поставлен на учёт по месту пребывания в течение семи дней со дня прибытия в это место.

⏱ Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания должно быть подано в орган миграционного учета (МВД).

📜 Предоставить такое уведомление должен или сам иностранный гражданин, или принимающая сторона (в нашем случае это арендодатель/наймодатель).
В ст. 22 указанного закона подробно расписано в каких случаях, кто и как подаёт уведомление. А процедура заполнения и подачи уведомления описана в разделе III Постановления Правительства РФ от 15.01.2007 N 9 "О порядке осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации".

❗️Рекомендуем арендодателям не полагаться на нанимателя, а брать этот процесс в свои руки.
За нарушение миграционного законодательства административная ответственность предусмотрена в том числе и для арендодателей.
Кроме того, неприятные последствия могут быть для арендодателя, если иностранный гражданин окажется замешан в уголовном преступлении и выяснится где он проживал нелегально.

В следующих постах мы более подробно остановимся на подаче уведомлений.

Телеграм-канал: @risrf

📜 Подача уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания.

📆 С 26 октября 2023 года в Федеральный закон от 18.07.2006 N 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации" внесли изменения (см. ч. 3.5 ст. 22). И теперь, при наличии заключенного договора найма, уведомление в МВД подает самостоятельно иностранный гражданин (а не наймодатель).

👶 По несовершеннолетним детям, не имеющим гражданства РФ, уведомление подает один из родителей.

✍️ При этом, в договоре найма обязательно нужно перечислить всех членов семьи нанимателя (и иных граждан), которые будут жить с ним.
Это касается и несовершеннолетних детей, их тоже обязательно указываем в договоре найма.
Если кого-то не указали в договоре найма (например, забыли указать ребенка), то по таким иностранным лицам уведомление в МВД должен будет подать наймодатель.

🏃‍♂️Указанное уведомление о прибытии иностранный гражданин может подать в орган миграционного учета (МВД):
🔸посетив МВД лично,
🔸передав через МФЦ,
🔸направив Почтой России (не рекомендуем, т.к. сотрудники почты не проверят уведомление на наличие ошибок, а значит МВД может его отклонить),
🔸отправив через портал Госуслуг (должна быть подтвержденная учетная запись).

📄 К уведомлению о прибытии в место пребывания иностранному гражданину нужно будет приложить копию договора найма жилого помещения + копию паспорта принимающей стороны.
При подаче уведомлений за детей, так же нужно приложить документы, подтверждающие родство.

‼️ Мы настоятельно рекомендуем наймодателю убедиться, что наниматель такое уведомление подал!

Телеграм-канал: @risrf

🤔 После публикации об ответственности при сдаче квартиры иностранным гражданам поступил интересный вопрос:

В каких ещё случаях иностранный гражданин может самостоятельно подать уведомление о постановке на миграционный учёт, без присутствия принимающей стороны?

1️⃣ Если и у иностранного гражданина, и у принимающей стороны есть подтвержденная учётная запись на Госуслугах (ч. 3.3. указанного закона*).
В этом случае иностранный гражданин подаёт уведомление через Госуслуги, а принимающая сторона через Госуслуги даёт согласие.

2️⃣ Если принимающая сторона дала письменное согласие на постановку на миграционный учёт иностранного гражданина (ч. 5 ст. 22 указанного закона* и п. 30 правил**).
В этом случае иностранному гражданину нужно будет предъявить письменное согласие принимающей стороны + копию её паспорта + копию документа о праве пользования жилым помещением принимающей стороны.

3️⃣ При наличии документально подтвержденных уважительных причин у принимающей стороны, по которым она лично не может подать такое уведомление (ч. 3 ст. 22 указанного закона* и п. 29 правил**).
Соответственно, к уведомлению дополнительно прикладываются документы, подтверждающие уважительные причины, + копия паспорта принимающей стороны + копия документа, подтверждающего право пользования жилым помещением принимающей стороны.

4️⃣ Если жилое помещение, где собирается жить/пребывать иностранец, принадлежит на праве собственности другому иностранцу или гражданину РФ, но постоянно проживающему за пределами РФ (п. 3.2 ст. 22 указанного закона* и п. 29(2) правил**).
В этом случае нужно будет к уведомлению приложить нотариально удостоверенное согласие принимающей стороны на фактическое проживание (нахождение) у нее иностранного гражданина + копии документов о собственности на жилое помещение принимающей стороны.

5️⃣ Если иностранный гражданин имеет визу для посещения России и в ходатайстве о выдаче приглашения на въезд в РФ указанно именно это жилое помещение (п. 3.4 ст. 22 указанного закона* и п. 29(4) правил**).
Дополнительно к уведомлению нужно будет приложить копию документа о праве пользования жилым помещением принимающей стороны.

* Федеральный закон "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации"

** Правила осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.01.2007 N 9

Телеграм-канал: @risrf

⚡️Это по-настоящему смело: 3 сейфа в подарок!

Согласно исследованию Центра анализа статистических данных
54,1 % всех неипотечных сделок на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы оформляется через Фора-Банк!

🏛 Почему риэлторы выбирают нас?

🏆 Потому что в каждом из наших офисов вы найдете все, что нужно для проведения сделок:

👍 БЕСПЛАТНЫЙ АККРЕДИТИВ

👍 СЕЙФ под сделку от 3500 р.

👍 ПОДГОТОВКА ДКП + РЕГИСТРАЦИЯ за 3900 р.

и многое другое.

⚡️⚡️⚡️Фора-Банк расширяет свою продуктовую линейку по расчетам!

🎯 Теперь при оформлении сделки в Фора-Банке
вы получаете дополнительно ТРИ сейфа совершенно БЕСПЛАТНО.

🔐 Один - Покупателю на 10 дней перед сделкой

🔐 Один - Продавцу на 10 дней после сделки

🔐 Один - Риэлтору на любой срок на сделке.

Чтобы получить подробную информацию

🏦 приходите в любой из наших офисов по всей России

🤳 или звоните

▫️в единую справочную 88001009889

▫️Персональному менеджеру, контакты которого вы найдите в личном кабинете на сайте рис.рф

▫️Или управляющему выбранного вами офиса↩️

☎️ По всем замечаниям и предложениям звоните мне лично:
Заместитель Председателя Правления по оформлению сделок с недвижимостью Владимир Олегович Сорокин +79853339020

📃 Подача принимающей стороной уведомления о постановке на миграционный учет иностранного гражданина.

Если уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания (о постановке на миграционный учет) не подает сам иностранный гражданин (в случаях указанных в этом и в этом постах), то такое уведомление обязана подать принимающая сторона.

📤 Подать документы можно:
🔸отправив через портал Госуслуг (должна быть подтвержденная учетная запись),
🔸посетив МВД лично,
🔸передав через МФЦ (насколько нам известно, МФЦ сейчас принимают уведомления только от тех, кто не может подать через Госуслуги из-за отсутствия подтвержденной учетной записи),
🔸направив Почтой России (не рекомендуем, т.к. сотрудники почты не проверят уведомление на наличие ошибок, а значит МВД может его отклонить).

🗞Что нужно запросить у иностранного гражданина:
🔹документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве - по сути это паспорт, по которому иностранный гражданин въехал в РФ (там стоят отметки о пересечении границы);
🔹 миграционную карту (за исключением случаев освобождения иностранного гражданина от обязанности по заполнению миграционной карты в соответствии с международным договором РФ);
🔹если иностранный гражданин имеет такой документ, то запросить - вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо разрешение на временное проживание в целях получения образования (для постоянно либо временно проживающего в России иностранного гражданина);
🔹если иностранный гражданин после въезда в РФ уже пожил где-то и сейчас меняет место пребывания - дополнительно нужно запросить отрывную часть уведомления о прибытии по прежнему месту пребывания в РФ (в отношении предыдущего его места пребывания);
🔹если иностранный гражданин является гражданином Беларуси, Армении, Казахстана или Кыргызстана и прибыл в РФ для работы как трудящийся государства-члена ЕАЭС, то с него запросить также трудовой или гражданско-правовой договор, который он заключил с работодателем или заказчиком работ (услуг) на территории РФ (в этом случае поставить его на миграционный учет можно в течение 37 календарных дней). Если с таким гражданином прибыли члены его семьи (супруг, находящиеся на иждивении дети и родители), то по ним запросить все, что указано в первых 4-х пунктах + документы о родстве.

📇 Со всех перечисленных документов необходимо сделать копии, которые нужно будет передать в МВД вместе с уведомлением о прибытии иностранного гражданина в место пребывания.
Копии нужно делать абсолютно со всех страниц каждого документа, даже если они пустые!
Иностранный гражданин обязан предъявить принимающей стороне указанные документы на основании п. 26 и 26(1) Правил осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.01.2007 N 9.

📑 Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания заполняется в отношении каждого лица, которое будет проживать/пребывать в жилом помещении (в т.ч. по несовершеннолетним).

✅ Принимающей стороне, после постановки иностранного гражданина на миграционный учет, нужно будет отдать иностранному гражданину:
▫️отрывную часть бланка уведомления о прибытии данного иностранного гражданина в место пребывания (если оно подавалось в бумажном виде),
▫️а если уведомление подавалось через Госуслуги, то после поступления в личный кабинет "отрывной части" уведомления в электронной форме (подписанной электронной подписью сотрудника органа миграционного учета), нужно распечатать ее и отдать эту распечатку.

Телеграм-канал: @risrf

☝️Следующий пост темы об ответственности при сдаче квартиры в аренду лицам без гражданства РФ:

🤔На основании чего иностранный гражданин снимается с миграционного учета по месту пребывания в жилом помещении?

👋 Снятие иностранного гражданина с миграционного учета по месту пребывания производится в случаях:
1️⃣ выезда иностранного гражданина из Российской Федерации (при поступлении в МВД сведений от органов пограничного контроля);
2️⃣ постановки иностранного гражданина на учет по новому месту пребывания, за исключением его постановки на учет по адресу гостиницы или иной организации, оказывающей гостиничные услуги, санатория, дома отдыха, пансионата, кемпинга, туристской базы, детского оздоровительного лагеря (эту информацию МВД самостоятельно отслеживает);
3️⃣ убытия иностранного гражданина из места пребывания по иным причинам;
4️⃣ смерти иностранного гражданина в Российской Федерации либо вступления в законную силу решения суда о признании иностранного гражданина, находившегося в Российской Федерации, безвестно отсутствующим или об объявлении его умершим (при поступлении информации из ЗАГС или от заинтересованного лица);
5️⃣ установления органом миграционного учета факта фиктивной постановки на учет по месту пребывания.

📚Закон обязывает принимающую сторону подать уведомление об убытии иностранного гражданина в случае, указанном в п. 3️⃣.
❗️Но мы рекомендуем подавать уведомление об убытии всегда, когда иностранное лицо съехало из жилого помещения.

📤 Уведомление об убытии иностранного гражданина подается точно теми же способами, что и уведомление о прибытии. Описывали их здесь.

Телеграм-канал: @risrf