😲 Разве риэлтору нужно иметь кассовый аппарат и пробивать кассовый чек при получении денег от клиента?!

🧐Да, нужно! Если риэлтор оказывает услуги физ.лицам и не является "самозанятым".

А теперь более подробно...
🤝До сих пор среди некоторых риэлторов бытует заблуждение, что кассовый аппарат риэлтору не нужен вообще или не нужен, если деньги принимаются не наличными из рук в руки, а, например, на карту.
🫣 Но это не так. Правила игры давно уже поменялись.

📜 Согласно п. 1 ст. 1.2 Закона "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в РФ", контрольно-кассовая техника применяется в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных законом.

✅ Когда риэлтору действительно не нужен кассовый аппарат:
▫️если риэлтор является "самозанятым" (то есть применяет специальный налоговый режим "налог на профессиональный доход"). В этом случае чеки риэлтор пробивает, но не через кассу, а через специальное приложение для самозанятых (например, "Мой налог");
▫️если оплата риэлтору поступила от индивидуального предпринимателя или юридического лица в безналичном порядке (со счета на счет);
▫️если индивидуальный предприниматель сдает в аренду собственное жилое помещение (можно совместно с машино-местом).

⚠️ В противном случае при поступлении риэлтору оплаты за его услуги, риэлтор (ИП или юр.лицо) обязан сразу же пробить кассовый чек. В частности, кассовый чек пробить нужно:
🔺если риэлтор получил деньги от физлица, как в наличной, так и в безналичной форме (из рук в руки, на карту, на счет, иным каким-то способом),
🔺если деньги риэлтор получил от ИП или организации наличными.

☎️ Для получения консультации по бесплатному открытию счета и бесплатному обслуживанию звоните
+79269066255 Владимир

Телеграм-канал: @risrf

🤔 Интересный вопрос сегодня утром получил наш отдел оформления:
«Можно ли заключить договор мены права требования по ДДУ на квартиру?»

❗️Для корректного ответа на данный вопрос необходимо правильно определить:

Что такое договор долевого участия?
Что такое договор мены?

▪️По Договору долевого участия застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года).

Таким образом, при заключении ДДУ участник долевого строительства приобретает не право собственности.

Он приобретает право требования к застройщику передачи в собственность объекта после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Уступить возникшее по ДДУ право требования можно на основании соглашения (договора) об уступке права требования в соответствии со ст. 11 указанного выше Федерального закона.

▪️Что же касается договора мены, то понятие такого вида договора закреплено в ст. 567 ГК РФ: по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Ключевым в данном вопросе будет то, что имущество передается в собственность.

Получается, что для заключения договора мены необходимо, чтобы на обмениваемое имущество было зарегистрировано право собственности.

👉 Таким образом, ответ на поставленный вопрос - заключение такого договора мены возможно при условии правильной формулировки в договоре, когда право требования уступается взамен права собственности на другое имущество.

👍 Сейчас готовим такой договор и расскажем о результатах после проведения сделки.

Телеграм-канал @risrf

🤔 В последнее время участились вопросы:
❔как заполнить декларацию, если квартира является единственным жильем и прошло три года с момента приобретения,
❔как заполнить декларацию, если квартира приобретена по ДДУ и оплату произвели более 5 лет назад, а право собственности зарегистрировано недавно,
❔как заполнить декларацию, если квартира была куплена в браке давно, а недавно в результате раздела имущества супругов эта квартира перешла в собственность жены и она ее продала,
❔как заполнить декларацию, если квартиру продала семья с 2мя детьми и выполнила все условия для освобождения от уплаты налога...

❌ Поэтому хотим напомнить, что декларация 3НДФЛ не заполняется и не подается, если:
🔹у продавца истек минимальный предельный срок владения до продажи недвижимости (не важно какие там правоустанавливающие документы - ДДУ, соглашение об уступке, соглашение о разделе имущества супругов, брачный договор, свидетельство о наследстве, решение суда),
🔹 продавец освобожден от уплаты налога в связи с тем, что семья с двумя детьми улучшила жилищные условия и выполнила все предусмотренные соответствующей нормой Налогового кодекса РФ требования,
🔹даритель подарил свое имущество (нет дохода впринципе как такового при данной сделке),
🔹одаряемый, который получил в дар недвижимость, является близким родственником дарителя,
🔹 одаряемый получил в дар деньги, при этом даритель и одаряемый в сделке дарения выступали как физлица (без статуса индивидуального предпринимателя).

🗣 Если хотите пояснить налоговой, почему Вам в указанных случаях не нужно платить налог, то просто напишите об этом письмо в ФНС и приложите копии подтверждающих ваши слова документов. Если письмо будет отправляться через личный кабинет налогоплательщика, рекомендуем его подписать электронной подписью, которую там же в личном кабинете предварительно изготовьте (выпустите).

⚠️ Если в указанных случаях пришло уведомление от ФНС о том, что нужно подать декларацию и заплатить налог....
❗️ Декларацию все равно НЕ ПОДАЕМ, а пишем пояснительное письмо в ФНС, как указано выше.

🫣 Что будет, если все же подать декларацию?...
🤷🏻‍♀️В декларации нет поля, куда можно вписать, что от налога доход освобожден. Соответственно, робот, проверяющий декларацию, начислит налог на всю сумму дохода, указанного в декларации. И чтобы исправить эту ошибку и аннулировать начисленный налог, придется обить много порогов и, возможно, даже дойти до суда.

✍️ И еще одно напоминание.
📌 Все что мы указали выше относится только к тем доходам, которые впринципе освобождены от уплаты налога.
📌 Если же у вас сумма налога получилась равной нолю, потому что вы произвели какие-то расчеты (посчитали доходы минус расходы или применили вычеты)... То декларацию необходимо составить и подать в обязательном порядке! А в декларации необходимо отразить все произведенные расчеты, чтобы налоговая поняла, как вы на этот ноль вышли.

Телеграм-канал @risrf

После поста о неожиданно возникшем налоге с дохода от продажи земельного участка, поступило много вопросов. На некоторые мы ответили в комментариях. Особо интересным посвятим следующие публикации.

🤨 А что с коммунальными квартирами?
Если приобрели по отдельности все комнаты в коммунальной квартире, а потом объединили их в один объект - квартиру (уже не коммунальную)?
Здесь тоже минимальный предельный срок владения считаем с даты регистрации собственности на всю квартиру?

🙃 Нет, здесь ФНС считает минимальный предельный срок владения с даты приобретения той комнаты, которую приобрели последней!

📜 К такому выводу в 2016 году пришёл Верховный суд РФ в рамках рассмотрения кассационной жалобы некой Ахмедовой Б.И. (Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 6 апреля 2016 г. N 70-КГ15-16):

На основании договора купли-продажи от 30 октября 1997 года Ахмедова Б.И. купила две комнаты в трёхкомнатной квартире.
31 августа 2005 года Ахмедовой Б.И. была приобретена третья комната, в той же квартире.
8 мая 2013 года Ахмедовой Б.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
10 июня 2013 года Ахмедова Б.И. продала данную квартиру.

Выводы суда:

С принятием решения об объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр право собственности налогоплательщика, возникшее в 1997 году на две комнаты и в 2005 году, не прекратилось. Данное право лишь трансформировалось в право собственности на один объект - трехкомнатную квартиру. Объект недвижимости претерпел изменения, зарегистрированные в реестре. Объединение нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) факт создания объекта не подтверждает.

Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру (2013 год).

💁‍♀️ С тех пор ФНС придерживается именно такого порядка отсчёта минимального предельного срока владения.
📬 Например, это подтверждается Письмом Федеральной налоговой службы от 2 апреля 2020 г. N БВ-4-7/5648@ (п.4.2).

😫 Но встречаются так же судебные акты, из которых видно, что некоторые инспекции ФНС считают налог с момента объединения комнат в единую квартиру. Например, нам попалось Апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 21 августа 2023 г. по делу N 33а-28844/2023 (правда здесь еще продолжаются споры).

🤨 Поэтому имеет смысл перед объединением комнат в квартиры уточнить в ФНС, как будет отсчитываться минимальный предельный срок владения в конкретном случае (запрос должен отправить собственник через свой личный кабинет налогоплательщика).

😬 А в следующем посте мы приведем пример, как еще можно посчитать минимальный предельный срок владения при объединении коммунальной квартиры.

Телеграм-канал: @risrf

📰 В предыдущем посте мы указали как ФНС на текущий момент считает минимальный предельный срок владения при продаже квартиры, которая была до этого коммунальной (т.е.была приобретена покомнатно, а потом объединена в один объект).

🕺Но сейчас начали появляться так же решения суда, где суд встает на сторону налогоплательщика и присуждает считать минимальный предельный срок владения по каждой комнате отдельно, не зависимо от того, что комнаты были объединены в квартиру.

🤪 Таких решений не много, но они есть.

📋 Вот, для примера, кассационное определения СК по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2022 г. по делу N 8а-13476/2022[88а-14119/2022].

Предистория:

В 2000 году Вершинина Н.А. купила комнаты №№ 2 и 6 в четырехкомнатной коммунальной квартире.
В 2017 году Вершинина Н.А. купила комнаты №№ 1 и 5 в той же квартире.
В 2018 году Вершинина Н.А. объединила комнаты в единый объект - квартиру.
Затем в 2018 года Вершинина Н.А. продала квартиру за 2 120 000 рублей.
При подаче декларации Вершинина Н.А. посчитала, что по комнатам №№ 2 и 6 истек минимальный предельный срок владения (куплены 18 лет назад) и отразила доходы только от продажи комнат №№ 1 и 5 (менее 1 млн руб), а к ним применила вычет. Соответственно, сумма налога к оплате получилась 0 рублей.
Налоговая инспекция посчитала, что доход задекларирован неверно - нужно было считать минимальный предельный срок владения на ВСЮ квартиру с 2017 года (когда куплены последние комнаты). Поэтому насчитала налог 145 600 руб. и начислила также штраф 29 120 руб.
Вершинина Н.П. обратилась в суд с иском о признании решения ФНС недействительным.

Из определения кассационного суда:

Не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы [которую направила ФНС] о том, что срок нахождения в собственности Вершининой Н.А. объекта недвижимости следует исчислять с 2017 года с момента приобретения комнат N 1 и N 5.

Судами [первой инстанции, который удовлетворил иск Вершининой Н.А., и апелляционным, который отклонил жалобу ФНС] верно указано, что с принятием Вершининой Н.А. в 2018 году решения об объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр ее право собственности, возникшее в 2000 году и в 2017 году, не прекратилось, оно лишь трансформировалось в один объект (четырехкомнатную квартиру).
Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что ... налог на доходы физических лиц при продаже объединенной квартиры подлежит исчислению по комнатам отдельно, при этом учитывая, что комнатами №№ 2, 6 Вершинина Н.А. владела более трех лет, доход от их продажи налогообложению не подлежал, [а] стоимость комнат №№ 1, 5 - менее 1 000 000 рублей [то есть равна предусмотренному Налоговым кодексом РФ вычету при продаже].

Телеграм-канал: @risrf

🙃 В продолжение о минимальных предельных сроках владения (устанавливаемых в целях налогообложения)...

📰 В предыдущих постах мы рассказали, что если приобретены комнаты в коммунальной квартире и потом они объединены в один объект - квартиру, то начало отсчета минимального предельного срока владения (МПСВ) посчитать могут по разному:
🪿по мнению ФНС, Минфина и большинства судов - МПСВ нужно считать с момента приобретения последней комнаты в квартире,
🦞по мнению некоторых местных инспекций ФНС и некоторых судов - МПСВ нужно считать с момента объединения комнат в квартиру и регистрации права собственности на квартиру,
🐟 по мнению еще некоторых судов - МПСВ считается у каждой комнаты отдельно, несмотря на то, что комнаты объединили в квартиру.

🥁И видимо, чтобы убрать разные толкования на этот счет, Правительство РФ предложило внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс РФ.

📇 Так в Законопроекте № 577665-8, внесенном Правительством РФ в Государственную думу РФ 18.03.2024, предлагается дополнить ст. 217.1 Налогового кодекса РФ фразой:
"В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений...".
Соответственно, это будет касаться не только коммунальных квартир, но и объединения нескольких квартир в одну.

📑 В этом же законопроекте предлагается в Налоговом кодексе РФ закрепить еще некоторые моменты (так же, чтобы не было разных толкований):
🔸если объединили несколько жилых объектов, приобретенных по ДДУ/ЖСК/уступке прав, в один объект => считать минимальный предельный срок владения с даты, когда полностью оплатили за все эти объединенные объекты;
🔸если разделили объект жилой недвижимости на несколько или жилой объект изменился в результате реконструкции/перепланировки => считать минимальный предельный срок владения с того момента, когда он начал течь по первоначальному объекту;
🔸а если все же МПСВ не истек, то при продаже жилого объекта недвижимости, который был образован в результате объединения, раздела, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, можно учесть расходы, понесенные на приобретение объектов недвижимости, и которых образован продаваемый объект (в случае раздела - пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения).

👨‍👩‍👧‍👦 И в данном законопроекте есть замечательное дополнение про МПСВ при выделении долей по маткапиталу:
🔹если объект жилой недвижимости был приобретен с использованием материнского капитала, а доли детям (и, возможно, супругу) выделили позднее => по выделенным долям считать минимальный предельный срок владения с даты, когда этот срок начал течь у владельца сертификата на маткапитал (т.е. как правило у мамы детей).

👀 Законопроект планируют рассмотреть в весеннюю сессию, будем следить за ним.

Телеграм-канал: @risrf

Сегодня затронем очень даже серьёзную тему…

🤔 Сдаю в аренду квартиру иностранцу, мне нужно его зарегистрировать?

📚В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 18.07.2006 N 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации":
✍ иностранный граждан должен быть поставлен на учёт по месту пребывания в течение семи дней со дня прибытия в это место.

⏱ Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания должно быть подано в орган миграционного учета (МВД).

📜 Предоставить такое уведомление должен или сам иностранный гражданин, или принимающая сторона (в нашем случае это арендодатель/наймодатель).
В ст. 22 указанного закона подробно расписано в каких случаях, кто и как подаёт уведомление. А процедура заполнения и подачи уведомления описана в разделе III Постановления Правительства РФ от 15.01.2007 N 9 "О порядке осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации".

❗️Рекомендуем арендодателям не полагаться на нанимателя, а брать этот процесс в свои руки.
За нарушение миграционного законодательства административная ответственность предусмотрена в том числе и для арендодателей.
Кроме того, неприятные последствия могут быть для арендодателя, если иностранный гражданин окажется замешан в уголовном преступлении и выяснится где он проживал нелегально.

В следующих постах мы более подробно остановимся на подаче уведомлений.

Телеграм-канал: @risrf

📜 Подача уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания.

📆 С 26 октября 2023 года в Федеральный закон от 18.07.2006 N 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации" внесли изменения (см. ч. 3.5 ст. 22). И теперь, при наличии заключенного договора найма, уведомление в МВД подает самостоятельно иностранный гражданин (а не наймодатель).

👶 По несовершеннолетним детям, не имеющим гражданства РФ, уведомление подает один из родителей.

✍️ При этом, в договоре найма обязательно нужно перечислить всех членов семьи нанимателя (и иных граждан), которые будут жить с ним.
Это касается и несовершеннолетних детей, их тоже обязательно указываем в договоре найма.
Если кого-то не указали в договоре найма (например, забыли указать ребенка), то по таким иностранным лицам уведомление в МВД должен будет подать наймодатель.

🏃‍♂️Указанное уведомление о прибытии иностранный гражданин может подать в орган миграционного учета (МВД):
🔸посетив МВД лично,
🔸передав через МФЦ,
🔸направив Почтой России (не рекомендуем, т.к. сотрудники почты не проверят уведомление на наличие ошибок, а значит МВД может его отклонить),
🔸отправив через портал Госуслуг (должна быть подтвержденная учетная запись).

📄 К уведомлению о прибытии в место пребывания иностранному гражданину нужно будет приложить копию договора найма жилого помещения + копию паспорта принимающей стороны.
При подаче уведомлений за детей, так же нужно приложить документы, подтверждающие родство.

‼️ Мы настоятельно рекомендуем наймодателю убедиться, что наниматель такое уведомление подал!

Телеграм-канал: @risrf