Дарение vs завещание?

Что лучше?

Это одна из тем, рассматриваемых на сегодняшнем мастер-классе, которую по просьбе читателей разбираем на нашем канале.

Начнем с договора дарения.

Рассказывали мы о нем не раз, поэтому подчеркнем важное в разрезе рассматриваемого вопроса:

▫️ договор дарения - двусторонняя сделка, подразумевающая участие при его заключении двух сторон: дарителя и одаряемого;

▫️ договор дарения заключается в отношении имущества уже находящегося в собственности дарителя;

▫️ обе стороны знают какой объект является предметом заключаемого договора;

▫️ договор дарения может быть заключен как лично дарителем и одаряемым, так и по доверенности;

▫️ имущество будет находиться в собственности сразу после регистрации перехода права собственности по договору дарения в Росреестре.

Есть над чем задуматься...

▪️ поскольку дарение это сделка безусловная, то и никаких прав, включая гарантированного права пользования и проживания в объекте недвижимости у дарителя не остается;

▪️ подаренной квартирой одаряемый может распорядиться по своему усмотрению и в подавляющем большинстве случаев никак воспрепятствовать этому не сможет;

▪️ теряются льготы на оплату коммунальных услуг;

▪️ предположим, что между дарителем и одаряемым есть договоренность о том, что даритель продолжает жить в квартире, вот только если одаряемый внезапно умрет, а в договоре дарения не было оговорки про отмену дарения в случае смерти одаряемого, то наследники одаряемого считаться с договоренностями умершего не будут и даритель запросто может оказаться на улице;

▪️ договор может быть заключен и в простой письменной форме (за исключением договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению), и в нотариальной.

Если при заключении договора в ППФ расходы символические, то удостоверение договора нотариусом потребует несколько более существенных вложений.

🤔 Подумаете: Ну и зачем нам нотариус? Между собой же! И так сойдет.

Да не всё так просто как хотелось бы.

В случае заключения договора дарения между родственниками обычно вопросы по поводу мнимости и притворности сделки возникают редко.

Этого нельзя сказать о заключении таких договоров между посторонними людьми.

Возникает вопрос: С чего такая щедрость?

К сожалению, такого рода договоры в большинстве случаев ничего хорошего не сулят.

Часто к таким сделкам нередко прибегают мошенники, которые обманным путем заставляют собственников переписывать на них имущество либо под воздействием угроз или под влиянием обмана.

Стоит напомнить, что при нотариальном удостоверении договора нотариус не только проверяет дееспособность сторон, но и устанавливает соответствие их воли дарителя заключаемому договору.

В случае наличия судебных споров в отношении заключенного договора дарения, участие нотариуса в сделке может сильно пригодиться.

Телеграм-канал: @risrf

Продолжим...

А что же завещание?

Удивитесь, но завещать можно даже часы на Спасской башне.

😊 Главное, чтобы ко дню смерти наследодателя они находились в его собственности.

- Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства (время открытия наследства - время смерти наследодателя).

- Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.

- Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.

- Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве.

- Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание).

- Завещание может быть совершено гражданином лично, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме:

- совершение завещания через представителя не допустимо,

- в виду болезни, физических недостатков или неграмотности завещателя завещание может быть подписано рукоприкладчиком.

! При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель.

Если завещание составляется и удостоверяется в присутствии свидетеля, оно должно быть им подписано и на завещании должны быть указаны фамилия, имя, отчество и место жительства свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим его личность.

- Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание.

- Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.

- Завещатель может указать в завещании (подназначить) наследника на случай, если назначенный им в завещании наследник или наследник завещателя по закону умрет до открытия наследства, либо одновременно с завещателем, либо после открытия наследства, не успев его принять, либо не примет наследство по другим причинам или откажется от него, либо не будет иметь право наследовать или будет отстранен от наследования как недостойный.

Интересно...

Граждане, состоящие между собой в момент совершения завещания в браке, могут сделать совместное завещание.

Совместное завещание супругов утрачивает силу в случае расторжения брака или признания брака недействительным как до, так и после смерти одного из супругов.

Один из супругов в любое время, в том числе после смерти другого супруга, вправе совершить последующее завещание, а также отменить совместное завещание супругов.

🤐 Тайна завещания охраняется законом!

В случае нарушения тайны завещания завещатель вправе потребовать компенсацию морального вреда, а также воспользоваться другими способами защиты гражданских прав.

Телеграм-канал: @risrf

😲 Разве риэлтору нужно иметь кассовый аппарат и пробивать кассовый чек при получении денег от клиента?!

🧐Да, нужно! Если риэлтор оказывает услуги физ.лицам и не является "самозанятым".

А теперь более подробно...
🤝До сих пор среди некоторых риэлторов бытует заблуждение, что кассовый аппарат риэлтору не нужен вообще или не нужен, если деньги принимаются не наличными из рук в руки, а, например, на карту.
🫣 Но это не так. Правила игры давно уже поменялись.

📜 Согласно п. 1 ст. 1.2 Закона "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в РФ", контрольно-кассовая техника применяется в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных законом.

✅ Когда риэлтору действительно не нужен кассовый аппарат:
▫️если риэлтор является "самозанятым" (то есть применяет специальный налоговый режим "налог на профессиональный доход"). В этом случае чеки риэлтор пробивает, но не через кассу, а через специальное приложение для самозанятых (например, "Мой налог");
▫️если оплата риэлтору поступила от индивидуального предпринимателя или юридического лица в безналичном порядке (со счета на счет);
▫️если индивидуальный предприниматель сдает в аренду собственное жилое помещение (можно совместно с машино-местом).

⚠️ В противном случае при поступлении риэлтору оплаты за его услуги, риэлтор (ИП или юр.лицо) обязан сразу же пробить кассовый чек. В частности, кассовый чек пробить нужно:
🔺если риэлтор получил деньги от физлица, как в наличной, так и в безналичной форме (из рук в руки, на карту, на счет, иным каким-то способом),
🔺если деньги риэлтор получил от ИП или организации наличными.

☎️ Для получения консультации по бесплатному открытию счета и бесплатному обслуживанию звоните
+79269066255 Владимир

Телеграм-канал: @risrf

🤔 Интересный вопрос сегодня утром получил наш отдел оформления:
«Можно ли заключить договор мены права требования по ДДУ на квартиру?»

❗️Для корректного ответа на данный вопрос необходимо правильно определить:

Что такое договор долевого участия?
Что такое договор мены?

▪️По Договору долевого участия застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года).

Таким образом, при заключении ДДУ участник долевого строительства приобретает не право собственности.

Он приобретает право требования к застройщику передачи в собственность объекта после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Уступить возникшее по ДДУ право требования можно на основании соглашения (договора) об уступке права требования в соответствии со ст. 11 указанного выше Федерального закона.

▪️Что же касается договора мены, то понятие такого вида договора закреплено в ст. 567 ГК РФ: по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Ключевым в данном вопросе будет то, что имущество передается в собственность.

Получается, что для заключения договора мены необходимо, чтобы на обмениваемое имущество было зарегистрировано право собственности.

👉 Таким образом, ответ на поставленный вопрос - заключение такого договора мены возможно при условии правильной формулировки в договоре, когда право требования уступается взамен права собственности на другое имущество.

👍 Сейчас готовим такой договор и расскажем о результатах после проведения сделки.

Телеграм-канал @risrf

🤔 В последнее время участились вопросы:
❔как заполнить декларацию, если квартира является единственным жильем и прошло три года с момента приобретения,
❔как заполнить декларацию, если квартира приобретена по ДДУ и оплату произвели более 5 лет назад, а право собственности зарегистрировано недавно,
❔как заполнить декларацию, если квартира была куплена в браке давно, а недавно в результате раздела имущества супругов эта квартира перешла в собственность жены и она ее продала,
❔как заполнить декларацию, если квартиру продала семья с 2мя детьми и выполнила все условия для освобождения от уплаты налога...

❌ Поэтому хотим напомнить, что декларация 3НДФЛ не заполняется и не подается, если:
🔹у продавца истек минимальный предельный срок владения до продажи недвижимости (не важно какие там правоустанавливающие документы - ДДУ, соглашение об уступке, соглашение о разделе имущества супругов, брачный договор, свидетельство о наследстве, решение суда),
🔹 продавец освобожден от уплаты налога в связи с тем, что семья с двумя детьми улучшила жилищные условия и выполнила все предусмотренные соответствующей нормой Налогового кодекса РФ требования,
🔹даритель подарил свое имущество (нет дохода впринципе как такового при данной сделке),
🔹одаряемый, который получил в дар недвижимость, является близким родственником дарителя,
🔹 одаряемый получил в дар деньги, при этом даритель и одаряемый в сделке дарения выступали как физлица (без статуса индивидуального предпринимателя).

🗣 Если хотите пояснить налоговой, почему Вам в указанных случаях не нужно платить налог, то просто напишите об этом письмо в ФНС и приложите копии подтверждающих ваши слова документов. Если письмо будет отправляться через личный кабинет налогоплательщика, рекомендуем его подписать электронной подписью, которую там же в личном кабинете предварительно изготовьте (выпустите).

⚠️ Если в указанных случаях пришло уведомление от ФНС о том, что нужно подать декларацию и заплатить налог....
❗️ Декларацию все равно НЕ ПОДАЕМ, а пишем пояснительное письмо в ФНС, как указано выше.

🫣 Что будет, если все же подать декларацию?...
🤷🏻‍♀️В декларации нет поля, куда можно вписать, что от налога доход освобожден. Соответственно, робот, проверяющий декларацию, начислит налог на всю сумму дохода, указанного в декларации. И чтобы исправить эту ошибку и аннулировать начисленный налог, придется обить много порогов и, возможно, даже дойти до суда.

✍️ И еще одно напоминание.
📌 Все что мы указали выше относится только к тем доходам, которые впринципе освобождены от уплаты налога.
📌 Если же у вас сумма налога получилась равной нолю, потому что вы произвели какие-то расчеты (посчитали доходы минус расходы или применили вычеты)... То декларацию необходимо составить и подать в обязательном порядке! А в декларации необходимо отразить все произведенные расчеты, чтобы налоговая поняла, как вы на этот ноль вышли.

Телеграм-канал @risrf

После поста о неожиданно возникшем налоге с дохода от продажи земельного участка, поступило много вопросов. На некоторые мы ответили в комментариях. Особо интересным посвятим следующие публикации.

🤨 А что с коммунальными квартирами?
Если приобрели по отдельности все комнаты в коммунальной квартире, а потом объединили их в один объект - квартиру (уже не коммунальную)?
Здесь тоже минимальный предельный срок владения считаем с даты регистрации собственности на всю квартиру?

🙃 Нет, здесь ФНС считает минимальный предельный срок владения с даты приобретения той комнаты, которую приобрели последней!

📜 К такому выводу в 2016 году пришёл Верховный суд РФ в рамках рассмотрения кассационной жалобы некой Ахмедовой Б.И. (Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 6 апреля 2016 г. N 70-КГ15-16):

На основании договора купли-продажи от 30 октября 1997 года Ахмедова Б.И. купила две комнаты в трёхкомнатной квартире.
31 августа 2005 года Ахмедовой Б.И. была приобретена третья комната, в той же квартире.
8 мая 2013 года Ахмедовой Б.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
10 июня 2013 года Ахмедова Б.И. продала данную квартиру.

Выводы суда:

С принятием решения об объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр право собственности налогоплательщика, возникшее в 1997 году на две комнаты и в 2005 году, не прекратилось. Данное право лишь трансформировалось в право собственности на один объект - трехкомнатную квартиру. Объект недвижимости претерпел изменения, зарегистрированные в реестре. Объединение нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) факт создания объекта не подтверждает.

Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру (2013 год).

💁‍♀️ С тех пор ФНС придерживается именно такого порядка отсчёта минимального предельного срока владения.
📬 Например, это подтверждается Письмом Федеральной налоговой службы от 2 апреля 2020 г. N БВ-4-7/5648@ (п.4.2).

😫 Но встречаются так же судебные акты, из которых видно, что некоторые инспекции ФНС считают налог с момента объединения комнат в единую квартиру. Например, нам попалось Апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 21 августа 2023 г. по делу N 33а-28844/2023 (правда здесь еще продолжаются споры).

🤨 Поэтому имеет смысл перед объединением комнат в квартиры уточнить в ФНС, как будет отсчитываться минимальный предельный срок владения в конкретном случае (запрос должен отправить собственник через свой личный кабинет налогоплательщика).

😬 А в следующем посте мы приведем пример, как еще можно посчитать минимальный предельный срок владения при объединении коммунальной квартиры.

Телеграм-канал: @risrf

📰 В предыдущем посте мы указали как ФНС на текущий момент считает минимальный предельный срок владения при продаже квартиры, которая была до этого коммунальной (т.е.была приобретена покомнатно, а потом объединена в один объект).

🕺Но сейчас начали появляться так же решения суда, где суд встает на сторону налогоплательщика и присуждает считать минимальный предельный срок владения по каждой комнате отдельно, не зависимо от того, что комнаты были объединены в квартиру.

🤪 Таких решений не много, но они есть.

📋 Вот, для примера, кассационное определения СК по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2022 г. по делу N 8а-13476/2022[88а-14119/2022].

Предистория:

В 2000 году Вершинина Н.А. купила комнаты №№ 2 и 6 в четырехкомнатной коммунальной квартире.
В 2017 году Вершинина Н.А. купила комнаты №№ 1 и 5 в той же квартире.
В 2018 году Вершинина Н.А. объединила комнаты в единый объект - квартиру.
Затем в 2018 года Вершинина Н.А. продала квартиру за 2 120 000 рублей.
При подаче декларации Вершинина Н.А. посчитала, что по комнатам №№ 2 и 6 истек минимальный предельный срок владения (куплены 18 лет назад) и отразила доходы только от продажи комнат №№ 1 и 5 (менее 1 млн руб), а к ним применила вычет. Соответственно, сумма налога к оплате получилась 0 рублей.
Налоговая инспекция посчитала, что доход задекларирован неверно - нужно было считать минимальный предельный срок владения на ВСЮ квартиру с 2017 года (когда куплены последние комнаты). Поэтому насчитала налог 145 600 руб. и начислила также штраф 29 120 руб.
Вершинина Н.П. обратилась в суд с иском о признании решения ФНС недействительным.

Из определения кассационного суда:

Не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы [которую направила ФНС] о том, что срок нахождения в собственности Вершининой Н.А. объекта недвижимости следует исчислять с 2017 года с момента приобретения комнат N 1 и N 5.

Судами [первой инстанции, который удовлетворил иск Вершининой Н.А., и апелляционным, который отклонил жалобу ФНС] верно указано, что с принятием Вершининой Н.А. в 2018 году решения об объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр ее право собственности, возникшее в 2000 году и в 2017 году, не прекратилось, оно лишь трансформировалось в один объект (четырехкомнатную квартиру).
Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что ... налог на доходы физических лиц при продаже объединенной квартиры подлежит исчислению по комнатам отдельно, при этом учитывая, что комнатами №№ 2, 6 Вершинина Н.А. владела более трех лет, доход от их продажи налогообложению не подлежал, [а] стоимость комнат №№ 1, 5 - менее 1 000 000 рублей [то есть равна предусмотренному Налоговым кодексом РФ вычету при продаже].

Телеграм-канал: @risrf

🙃 В продолжение о минимальных предельных сроках владения (устанавливаемых в целях налогообложения)...

📰 В предыдущих постах мы рассказали, что если приобретены комнаты в коммунальной квартире и потом они объединены в один объект - квартиру, то начало отсчета минимального предельного срока владения (МПСВ) посчитать могут по разному:
🪿по мнению ФНС, Минфина и большинства судов - МПСВ нужно считать с момента приобретения последней комнаты в квартире,
🦞по мнению некоторых местных инспекций ФНС и некоторых судов - МПСВ нужно считать с момента объединения комнат в квартиру и регистрации права собственности на квартиру,
🐟 по мнению еще некоторых судов - МПСВ считается у каждой комнаты отдельно, несмотря на то, что комнаты объединили в квартиру.

🥁И видимо, чтобы убрать разные толкования на этот счет, Правительство РФ предложило внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс РФ.

📇 Так в Законопроекте № 577665-8, внесенном Правительством РФ в Государственную думу РФ 18.03.2024, предлагается дополнить ст. 217.1 Налогового кодекса РФ фразой:
"В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений...".
Соответственно, это будет касаться не только коммунальных квартир, но и объединения нескольких квартир в одну.

📑 В этом же законопроекте предлагается в Налоговом кодексе РФ закрепить еще некоторые моменты (так же, чтобы не было разных толкований):
🔸если объединили несколько жилых объектов, приобретенных по ДДУ/ЖСК/уступке прав, в один объект => считать минимальный предельный срок владения с даты, когда полностью оплатили за все эти объединенные объекты;
🔸если разделили объект жилой недвижимости на несколько или жилой объект изменился в результате реконструкции/перепланировки => считать минимальный предельный срок владения с того момента, когда он начал течь по первоначальному объекту;
🔸а если все же МПСВ не истек, то при продаже жилого объекта недвижимости, который был образован в результате объединения, раздела, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, можно учесть расходы, понесенные на приобретение объектов недвижимости, и которых образован продаваемый объект (в случае раздела - пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения).

👨‍👩‍👧‍👦 И в данном законопроекте есть замечательное дополнение про МПСВ при выделении долей по маткапиталу:
🔹если объект жилой недвижимости был приобретен с использованием материнского капитала, а доли детям (и, возможно, супругу) выделили позднее => по выделенным долям считать минимальный предельный срок владения с даты, когда этот срок начал течь у владельца сертификата на маткапитал (т.е. как правило у мамы детей).

👀 Законопроект планируют рассмотреть в весеннюю сессию, будем следить за ним.

Телеграм-канал: @risrf