⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Начнём с того, что квартира как инвестиция, квартира для сдачи в аренду и квартира для того, чтобы там жить самому, — это три разные квартиры. И критерии поиска для них разительно отличаются. Давайте начнём с последнего пункта – жильё для себя. 3-4 миллиона для Питера – это бюджет Закадья (в смысле всё, что за пределами КАДа – кольцевой автодороги, по факту Ленобласть). Вера скидывала мне объявления о студиях в центре города – как раз за 3-4 миллиона. Только Вера не знала, что это переделанные комнаты в коммуналках, находящиеся в долевой собственности. (Как тут не вспомнить случай с поиском такой комнаты, который я описал здесь. Если искать любое жильё в Москве, то это ценник Питера, помноженный на 2. Что касается регионов, то лучше работать с местными риелторами, так как они лучше знают свой рынок. Однако, я дал совет Вере относительно Сочи. Вам совет тоже может пригодиться. Сочи стал очень рискованным рынком. Велика вероятность остаться без денег и без квартиры.
Что такое 3-4 миллиона? Бюджет студии. Семьёй из 5 человек туда не заселишься. Разве что одного подросшего отпрыска отселить, не более. Вообще своё комфортное жильё за 4 млн в столице для семьи хотя бы из 3 человек – это утопия.
Теперь рассмотрим вариант со сдачей в аренду. Здесь нужно принимать во внимание такие факторы, как близость поликлиник, станций метро и других важных объектов инфраструктуры. Если рядом будет онкоцентр или другое подобное учреждение, куда люди приезжают на несколько месяцев для лечения, — это тоже весомый плюс. Крайне желательно наличие поблизости вузов, так как студенты – это всегда значительная часть арендаторов. В общем, нужно чтобы вам было что предложить, кроме просто квадратных метров. Ремонт, мебель, техника – всё это придётся купить, иначе желающих заселиться в голые стены будет по пальцам одной руки.
Конкретно в случае Веры были важны другие вопросы. И я ей их задал. Как вы будете сдавать квартиру в аренду, находясь за рубежом? Как вы будете контролировать состояние квартиры? Как будете следить за оплатой коммунальных счетов? Как вы убедитесь, что жить будет тот, кому вы сдали квартиру? От последней проблемы страдают как раз те владельцы, кто находится далеко от своей жилплощади. Снимет у них квартирку благодушный с виду господин, а потом заселит туда толпу гастарбайтеров и будет брать с них за это деньги. На все мои вопросы Вера лишь ответила: «Да, я не подумала над этим». Зато я подумал – задолго до того, как Вера что-то купила.
Что до инвестирования в сфере недвижимости, то на эту тему можно писать книги и читать лекции. В пост не уложиться никак. Ибо здесь, как и в любом другом инвестировании, важно выбрать правильный момент, когда покупать и когда продавать. Частично про это я рассказывал в посте о том, как инвестировать НЕ надо. Например, сейчас рынок падающий, и ожидать, что ваша квартира вырастет в цене в скором будущем, не стоит. Однако, за любым падением следует рост. Рынок недвижки не является исключением. Конкретно Вере я посоветовал взять студию с чистовой отделкой в строящемся доме, желательно на этапе котлована, когда цена за квадратный метр минимальна. Только на 2-3 года, пока дом строится и сдаётся, о возврате инвестиций надо забыть.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Начнём с того, что квартира как инвестиция, квартира для сдачи в аренду и квартира для того, чтобы там жить самому, — это три разные квартиры. И критерии поиска для них разительно отличаются. Давайте начнём с последнего пункта – жильё для себя. 3-4 миллиона для Питера – это бюджет Закадья (в смысле всё, что за пределами КАДа – кольцевой автодороги, по факту Ленобласть). Вера скидывала мне объявления о студиях в центре города – как раз за 3-4 миллиона. Только Вера не знала, что это переделанные комнаты в коммуналках, находящиеся в долевой собственности. (Как тут не вспомнить случай с поиском такой комнаты, который я описал здесь. Если искать любое жильё в Москве, то это ценник Питера, помноженный на 2. Что касается регионов, то лучше работать с местными риелторами, так как они лучше знают свой рынок. Однако, я дал совет Вере относительно Сочи. Вам совет тоже может пригодиться. Сочи стал очень рискованным рынком. Велика вероятность остаться без денег и без квартиры.
Что такое 3-4 миллиона? Бюджет студии. Семьёй из 5 человек туда не заселишься. Разве что одного подросшего отпрыска отселить, не более. Вообще своё комфортное жильё за 4 млн в столице для семьи хотя бы из 3 человек – это утопия.
Теперь рассмотрим вариант со сдачей в аренду. Здесь нужно принимать во внимание такие факторы, как близость поликлиник, станций метро и других важных объектов инфраструктуры. Если рядом будет онкоцентр или другое подобное учреждение, куда люди приезжают на несколько месяцев для лечения, — это тоже весомый плюс. Крайне желательно наличие поблизости вузов, так как студенты – это всегда значительная часть арендаторов. В общем, нужно чтобы вам было что предложить, кроме просто квадратных метров. Ремонт, мебель, техника – всё это придётся купить, иначе желающих заселиться в голые стены будет по пальцам одной руки.
Конкретно в случае Веры были важны другие вопросы. И я ей их задал. Как вы будете сдавать квартиру в аренду, находясь за рубежом? Как вы будете контролировать состояние квартиры? Как будете следить за оплатой коммунальных счетов? Как вы убедитесь, что жить будет тот, кому вы сдали квартиру? От последней проблемы страдают как раз те владельцы, кто находится далеко от своей жилплощади. Снимет у них квартирку благодушный с виду господин, а потом заселит туда толпу гастарбайтеров и будет брать с них за это деньги. На все мои вопросы Вера лишь ответила: «Да, я не подумала над этим». Зато я подумал – задолго до того, как Вера что-то купила.
Что до инвестирования в сфере недвижимости, то на эту тему можно писать книги и читать лекции. В пост не уложиться никак. Ибо здесь, как и в любом другом инвестировании, важно выбрать правильный момент, когда покупать и когда продавать. Частично про это я рассказывал в посте о том, как инвестировать НЕ надо. Например, сейчас рынок падающий, и ожидать, что ваша квартира вырастет в цене в скором будущем, не стоит. Однако, за любым падением следует рост. Рынок недвижки не является исключением. Конкретно Вере я посоветовал взять студию с чистовой отделкой в строящемся доме, желательно на этапе котлована, когда цена за квадратный метр минимальна. Только на 2-3 года, пока дом строится и сдаётся, о возврате инвестиций надо забыть.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
❤7👍5
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬆️
При общении с Верой я выяснил главный мотив, побудивший Веру заняться инвестированием именно в недвижимость. Дело в том, что до 1 июля 2024 года государство возвращает 450 тысяч рублей при покупке в ипотеку семьям с тремя детьми и более. Так в её с мужем головах вызрел план-капкан (может, маленькие дети тоже принимали участие, кто его знает): щас как вложимся, пол-ляма сэкономим, а потом быстро сольём на пару-тройку сотен тысяч дороже, чем покупали. Э, нет, друзья! Прежде чем выкидывать подобные фортели, помните: имеются противопоказания, необходима консультация специалиста. Причём правильного – такого, который действительно готов вам помочь, а не просто получить от застройщика комиссию.
Как не всё то золото, что блестит, так и не каждый риелтор реально заинтересован помочь клиенту. Народца, который с удовольствием навешает лапши вам на уши и пообещает молочные реки и кисельные берега, среди риелторского люда полно. Вы думаете, что вам продают выгодную инвестицию. А на самом деле вы покупаете только пустые обещания о прекрасном будущем. Увы, покупателей «радужных перспектив» немало. Как там было у Александра Сергеича? «Ах, обмануть меня не трудно!.. Я сам обманываться рад!»
В последнее время ко мне всё чаще приходят люди с одной и той же проблемой. Сначала они связываются с риелтором, который помогает им купить «перспективную» квартирку. Спустя время они снова обращаются к нему с просьбой помочь в продаже. На это риелтор им отвечает: «Продажи – это не ко мне. Я занимаюсь только покупками». Последствия работы таких «специалистов» сказываются и на моей работе. Бывает, объясняю клиенту с калькулятором в руках, что вот эту квартиру брать не надо, а он смотрит на меня, как на умалишённого: «В смысле не надо? Это ж Недвижимость! С большой буквы Н! Это ж Инвестиция! С большой буквы И!» Вот только получить от такой покупки можно такое же большое и звонкое НИ-ЧЕ-ГО.
Про меня один клиент сказал: «Алексей берёт немало, но своё дело знает». Если вы ещё не читали мою программную статью на vc, то милости прошу. Там я объясняю, как моё «дорого» обходится многим моим клиентам в 0 рублей. По поводу «своё дело знает» — это точно. И причина вот в чём.
Зачастую клиентами движет банальный консюмеризм. Миллионы жгут карман, и жутко хочется их куда-то потратить. Причём немедленно. Да-да, именно так. Только ты не просто прикупаешь модный шмот, а как серьёзный бизнесмен вкладываешь деньги. Неважно, во что. Главное, это чувство. Чувство, что ты невероятно крутой инвестор.
Что делаю я? Сажусь с холодной головой, горячим сердцем и чистыми руками и считаю циферки. Анализирую рынок, конкретные жилые объекты. Моя дорожная карта не заканчивается на этапе покупки. Покупать надо то, что потом можно будет продать. Даже если вы покупаете жильё для себя. Никогда не знаешь, как поменяется твоя жизнь через 3 года, 5 лет. Я и сам за 9 лет совершил 3 переезда. Были у меня клиенты – семейная пара. Они купили квартиру, прожили в ней 4 года, а потом решили продать. Позвали меня подсобить с продажей. После осмотра квартиры я им сказал как есть: «Тут комнаты проходные и нет ни балкона, ни лоджии. Продавать будет сложно». Пара не понимала. Нам, говорят, при покупке вообще было плевать, есть лоджия или нет. А вот 95% покупателей не плевать. Нужен людям балкон, и всё тут. И проходные комнаты мало у кого котируются.
Истинно вам говорю, ваши ожидания не попадают в реалии рынка. Утверждаю это на основе анамнеза своих клиентов. Ежели риелтор рисует вам картины маслом и описывает будущее в точности, как вы и предполагали, — это повод задуматься: а не дурят ли меня часом. Как там у Самуила Яковлевича в «Сказке о глупом мышонке»? «Голосок твой так хорош — Очень сладко ты поешь!» Что стало с тем мышонком, и сами знаете.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
При общении с Верой я выяснил главный мотив, побудивший Веру заняться инвестированием именно в недвижимость. Дело в том, что до 1 июля 2024 года государство возвращает 450 тысяч рублей при покупке в ипотеку семьям с тремя детьми и более. Так в её с мужем головах вызрел план-капкан (может, маленькие дети тоже принимали участие, кто его знает): щас как вложимся, пол-ляма сэкономим, а потом быстро сольём на пару-тройку сотен тысяч дороже, чем покупали. Э, нет, друзья! Прежде чем выкидывать подобные фортели, помните: имеются противопоказания, необходима консультация специалиста. Причём правильного – такого, который действительно готов вам помочь, а не просто получить от застройщика комиссию.
Как не всё то золото, что блестит, так и не каждый риелтор реально заинтересован помочь клиенту. Народца, который с удовольствием навешает лапши вам на уши и пообещает молочные реки и кисельные берега, среди риелторского люда полно. Вы думаете, что вам продают выгодную инвестицию. А на самом деле вы покупаете только пустые обещания о прекрасном будущем. Увы, покупателей «радужных перспектив» немало. Как там было у Александра Сергеича? «Ах, обмануть меня не трудно!.. Я сам обманываться рад!»
В последнее время ко мне всё чаще приходят люди с одной и той же проблемой. Сначала они связываются с риелтором, который помогает им купить «перспективную» квартирку. Спустя время они снова обращаются к нему с просьбой помочь в продаже. На это риелтор им отвечает: «Продажи – это не ко мне. Я занимаюсь только покупками». Последствия работы таких «специалистов» сказываются и на моей работе. Бывает, объясняю клиенту с калькулятором в руках, что вот эту квартиру брать не надо, а он смотрит на меня, как на умалишённого: «В смысле не надо? Это ж Недвижимость! С большой буквы Н! Это ж Инвестиция! С большой буквы И!» Вот только получить от такой покупки можно такое же большое и звонкое НИ-ЧЕ-ГО.
Про меня один клиент сказал: «Алексей берёт немало, но своё дело знает». Если вы ещё не читали мою программную статью на vc, то милости прошу. Там я объясняю, как моё «дорого» обходится многим моим клиентам в 0 рублей. По поводу «своё дело знает» — это точно. И причина вот в чём.
Зачастую клиентами движет банальный консюмеризм. Миллионы жгут карман, и жутко хочется их куда-то потратить. Причём немедленно. Да-да, именно так. Только ты не просто прикупаешь модный шмот, а как серьёзный бизнесмен вкладываешь деньги. Неважно, во что. Главное, это чувство. Чувство, что ты невероятно крутой инвестор.
Что делаю я? Сажусь с холодной головой, горячим сердцем и чистыми руками и считаю циферки. Анализирую рынок, конкретные жилые объекты. Моя дорожная карта не заканчивается на этапе покупки. Покупать надо то, что потом можно будет продать. Даже если вы покупаете жильё для себя. Никогда не знаешь, как поменяется твоя жизнь через 3 года, 5 лет. Я и сам за 9 лет совершил 3 переезда. Были у меня клиенты – семейная пара. Они купили квартиру, прожили в ней 4 года, а потом решили продать. Позвали меня подсобить с продажей. После осмотра квартиры я им сказал как есть: «Тут комнаты проходные и нет ни балкона, ни лоджии. Продавать будет сложно». Пара не понимала. Нам, говорят, при покупке вообще было плевать, есть лоджия или нет. А вот 95% покупателей не плевать. Нужен людям балкон, и всё тут. И проходные комнаты мало у кого котируются.
Истинно вам говорю, ваши ожидания не попадают в реалии рынка. Утверждаю это на основе анамнеза своих клиентов. Ежели риелтор рисует вам картины маслом и описывает будущее в точности, как вы и предполагали, — это повод задуматься: а не дурят ли меня часом. Как там у Самуила Яковлевича в «Сказке о глупом мышонке»? «Голосок твой так хорош — Очень сладко ты поешь!» Что стало с тем мышонком, и сами знаете.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
❤14🔥4👍2
Нина Обременённая, или 7 долгов и одно наследство
Жизнь – лучший драматург. Ещё Вильям наш Шекспир говорил: «Вся жизнь – театр, а люди в нём то и дело пытаются продать квартиру без риэлтора». Случай, который сейчас расскажу, – наглядный пример того, насколько важна фигура риэлтора в сделке. Да и чего скромничать! Без решэлторского участия финал истории был бы безрадостен, как питерское небо зимой. Количество перипетий и драматических кренделей тут такое, что я сбился со счёта. Как говорит молодёжь, играющая за компуктерами, это была потная катка.
Шерстил я «Авито» в поисках клиентуры. Да-да, не боги горшки обжигают и тянут нелёгкую предпринимательскую лямку. Сделки с неба не берутся. Даже если к вам приходят по рекомендациям. Напомню, что блестяще разрешившаяся история с «непродаваемым» помещением известного питерского актёра началась с его знакомства с моей стажёркой. По факту – с продажи, хоть и с некоторой натяжечкой.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ШЕСТЬ ПРОДОЛЖЕНИЙ⬇️
Жизнь – лучший драматург. Ещё Вильям наш Шекспир говорил: «Вся жизнь – театр, а люди в нём то и дело пытаются продать квартиру без риэлтора». Случай, который сейчас расскажу, – наглядный пример того, насколько важна фигура риэлтора в сделке. Да и чего скромничать! Без решэлторского участия финал истории был бы безрадостен, как питерское небо зимой. Количество перипетий и драматических кренделей тут такое, что я сбился со счёта. Как говорит молодёжь, играющая за компуктерами, это была потная катка.
Шерстил я «Авито» в поисках клиентуры. Да-да, не боги горшки обжигают и тянут нелёгкую предпринимательскую лямку. Сделки с неба не берутся. Даже если к вам приходят по рекомендациям. Напомню, что блестяще разрешившаяся история с «непродаваемым» помещением известного питерского актёра началась с его знакомства с моей стажёркой. По факту – с продажи, хоть и с некоторой натяжечкой.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ШЕСТЬ ПРОДОЛЖЕНИЙ⬇️
👍9❤5
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Наткнулся я на объявление от собственника о продаже однокомнатной квартиры. Тогда я надеялся, что найду золото, а по итогу нашёл бриллиант. Бриллиант звали Нина. Молодая, открытая, эмоциональная девушка. Агент ей, естественно, был не нужен. Точнее, это она так считала. Учитывая то, что произошло дальше, даже не представляю, как бы она всё вытянула. Мы обменялись номерами, и я в течение недели поддерживал с ней связь. Периодически звонил, писал, отрабатывал сомнения и возражения, интересовался, не надумала ли Нина перейти к сотрудничеству. Нина думала и не надумала: «Нам этот ваш риэлтЕр нах не нужон».
«Ну и ладно», – подумал я. Насильно мил не будешь. Однако спустя пару-тройку дней я сидел на встрече с Ниной. «Сердце красавицы склонно к измене и перемене» – особенно после доводов профессионального решэлтора. Как выяснилось, у отказов Нины была причина. До меня девушка уже успела посотрудничать с риэлторшей. Но там от сотрудничества одно только слово. В остальном – «гайдаевщина какая-то». Агентша выставила объявление и… пропала. Ноль звонков. Время шло, часики тикали, а мадам не выходила на связь. В итоге Нина сама ей позвонила и узнала, что та теперь на постоянке за границей и более недвижимостью не занимается. И правда, в запаре переезда о таком пустяке можно и забыть рассказать клиенту. Ох уж мне эти пРоФесСиОнАлы! Интересно, насколько мне было бы проще продавать свои услуги, если бы не отвратительный имидж риэлтора, формируемый вот такими супчиками! Глядишь, и телеграм-канал не пришлось бы создавать.
Долго ли, коротко ли, но договорились с Ниной о совместной работе, обсудили условия. Заодно и выяснил умопомрачительные факты про то, как Нина стала владелицей квартиры.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПЯТЬ ПРОДОЛЖЕНИЙ⬇️
Наткнулся я на объявление от собственника о продаже однокомнатной квартиры. Тогда я надеялся, что найду золото, а по итогу нашёл бриллиант. Бриллиант звали Нина. Молодая, открытая, эмоциональная девушка. Агент ей, естественно, был не нужен. Точнее, это она так считала. Учитывая то, что произошло дальше, даже не представляю, как бы она всё вытянула. Мы обменялись номерами, и я в течение недели поддерживал с ней связь. Периодически звонил, писал, отрабатывал сомнения и возражения, интересовался, не надумала ли Нина перейти к сотрудничеству. Нина думала и не надумала: «Нам этот ваш риэлтЕр нах не нужон».
«Ну и ладно», – подумал я. Насильно мил не будешь. Однако спустя пару-тройку дней я сидел на встрече с Ниной. «Сердце красавицы склонно к измене и перемене» – особенно после доводов профессионального решэлтора. Как выяснилось, у отказов Нины была причина. До меня девушка уже успела посотрудничать с риэлторшей. Но там от сотрудничества одно только слово. В остальном – «гайдаевщина какая-то». Агентша выставила объявление и… пропала. Ноль звонков. Время шло, часики тикали, а мадам не выходила на связь. В итоге Нина сама ей позвонила и узнала, что та теперь на постоянке за границей и более недвижимостью не занимается. И правда, в запаре переезда о таком пустяке можно и забыть рассказать клиенту. Ох уж мне эти пРоФесСиОнАлы! Интересно, насколько мне было бы проще продавать свои услуги, если бы не отвратительный имидж риэлтора, формируемый вот такими супчиками! Глядишь, и телеграм-канал не пришлось бы создавать.
Долго ли, коротко ли, но договорились с Ниной о совместной работе, обсудили условия. Заодно и выяснил умопомрачительные факты про то, как Нина стала владелицей квартиры.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПЯТЬ ПРОДОЛЖЕНИЙ⬇️
👍18❤4
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬆️
Жила-была в Петербурге Нинина тётя. Увы, тёти не бессмертны. Но перед кончиной тётя оставила завещание, где русским по белому указала: «Квартиру отдайте племяннице Нине». Вот только Нина жила от Северной столицы за тридевять земель. И о воле покойной тётушки ей не сообщили. Тут позвольте немного теории. Есть такое понятие, как выморочное имущество, то есть оставшееся без хозяина после его смерти. В таком случае оно передаётся государству. Гражданский кодекс в пункте 1 статьи 1151 перечисляет случаи, когда государство может по закону забрать наследственное имущество себе. Среди прочего там есть пункт о том, что если за 6 месяцев никто из наследников не принял наследства, то это самое наследие тю-тю. Но это судебная процедура.
Проходит 6 месяцев. Нина получает «письмо счастья». Явитесь, говорят, в питерский суд в районе таком-то, будем вашу унаследованную квартиру государству передавать. Нина берёт ноги в руки, пулей отправляется в Петербург и заселяется в тётушкину квартиру. Правда, до суда её сначала не допустили, потому что она пришла без адвоката.
Нина в слёзы. Стоит в коридоре суда, рыдает водопадом. Подходит к ней другая судья – не та, что выгнала с процесса. Говорит: «Гражданочка, чего разводим сырость в госучреждении?» Нина описала всю ситуацию: наследство не дают, с процесса выгоняют. Что делать – неясно. Тогда судья взяла дело себе и порекомендовала Нине государственного адвоката. А уже на самом процессе присудила Нине квартиру.
Дядя Человека-паука говорил: «С большой силой приходит большая ответственность». Нинина тётя могла бы добавить: «А с унаследованной квартирой приходят и долги по коммуналке». Долги были не простые, а золотые. Аж 3 штуки на сумму 150 тысяч рублей. И всеми занимались судебные приставы, что делало продажу квартиры невозможной. Это прямой запрет на регистрационные действия. Но это полбеды.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ЧЕТЫРЕ ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
Жила-была в Петербурге Нинина тётя. Увы, тёти не бессмертны. Но перед кончиной тётя оставила завещание, где русским по белому указала: «Квартиру отдайте племяннице Нине». Вот только Нина жила от Северной столицы за тридевять земель. И о воле покойной тётушки ей не сообщили. Тут позвольте немного теории. Есть такое понятие, как выморочное имущество, то есть оставшееся без хозяина после его смерти. В таком случае оно передаётся государству. Гражданский кодекс в пункте 1 статьи 1151 перечисляет случаи, когда государство может по закону забрать наследственное имущество себе. Среди прочего там есть пункт о том, что если за 6 месяцев никто из наследников не принял наследства, то это самое наследие тю-тю. Но это судебная процедура.
Проходит 6 месяцев. Нина получает «письмо счастья». Явитесь, говорят, в питерский суд в районе таком-то, будем вашу унаследованную квартиру государству передавать. Нина берёт ноги в руки, пулей отправляется в Петербург и заселяется в тётушкину квартиру. Правда, до суда её сначала не допустили, потому что она пришла без адвоката.
Нина в слёзы. Стоит в коридоре суда, рыдает водопадом. Подходит к ней другая судья – не та, что выгнала с процесса. Говорит: «Гражданочка, чего разводим сырость в госучреждении?» Нина описала всю ситуацию: наследство не дают, с процесса выгоняют. Что делать – неясно. Тогда судья взяла дело себе и порекомендовала Нине государственного адвоката. А уже на самом процессе присудила Нине квартиру.
Дядя Человека-паука говорил: «С большой силой приходит большая ответственность». Нинина тётя могла бы добавить: «А с унаследованной квартирой приходят и долги по коммуналке». Долги были не простые, а золотые. Аж 3 штуки на сумму 150 тысяч рублей. И всеми занимались судебные приставы, что делало продажу квартиры невозможной. Это прямой запрет на регистрационные действия. Но это полбеды.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ЧЕТЫРЕ ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
👍11❤3
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬆️
Когда-то давно, за 2-3 года до описанных событий, Нина открыла кредитку. А потом закрыла, но как-то не до конца. И за это время набежали проценты – всего на 100 тысяч рублей. Банк продал долг коллекторам. Коллекторы обратились к приставам, чтобы те наложили арест на долг. Приставы открыли исполнительное производство и направили информацию об этом в Росреестр. А уже Росреестр, со своей стороны, наложил на Нину (вы удивитесь) запрет на любые регистрационные действия. Вот такой Гай Ричи питерского разлива. Подытоживая все пертурбации, Нина должна была погасить долги по коммуналке и долг за кредитку, чтобы продать квартиру. Такие пироги!
Собственно, мне и предстояло продать квартиру, обвешанную обременениями, как новогодняя ёлка. Как стало ясно потом, то была не вся задница, а лишь одно полупопие.
В целом проблемка с обременениями муторная, связанная с нашей бюрократией, но решаемая. Где наша не пропадала. За годы работы и не с таким сталкивались. Выставили квартиру на продажу. Пошли показы. На некоторых даже присутствовала Нина – как выяснилось, зря.
Нина – человечек простодушный, к тому же возраста, едва перевалившим за 20. Тут ещё такое приключение свалилось на голову. Приходит один потенциальный покупатель и говорит: «Квартира на первом этаже. Наверно, шумно тут. Слышно, как лифт ездит или детей во дворе?» А Нина возьми да и ответь: «Да не то что лифт, как сосед с собакой по лестнице спускается, всё слышно просто прекрасно. Акустика – во!» Я лишь чутка приукрасил слова девушки. Но пришлось проводить разъяснительные беседы: мы хоть и не врём покупателям, но запугивать тоже не надо.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ТРИ ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
Когда-то давно, за 2-3 года до описанных событий, Нина открыла кредитку. А потом закрыла, но как-то не до конца. И за это время набежали проценты – всего на 100 тысяч рублей. Банк продал долг коллекторам. Коллекторы обратились к приставам, чтобы те наложили арест на долг. Приставы открыли исполнительное производство и направили информацию об этом в Росреестр. А уже Росреестр, со своей стороны, наложил на Нину (вы удивитесь) запрет на любые регистрационные действия. Вот такой Гай Ричи питерского разлива. Подытоживая все пертурбации, Нина должна была погасить долги по коммуналке и долг за кредитку, чтобы продать квартиру. Такие пироги!
Собственно, мне и предстояло продать квартиру, обвешанную обременениями, как новогодняя ёлка. Как стало ясно потом, то была не вся задница, а лишь одно полупопие.
В целом проблемка с обременениями муторная, связанная с нашей бюрократией, но решаемая. Где наша не пропадала. За годы работы и не с таким сталкивались. Выставили квартиру на продажу. Пошли показы. На некоторых даже присутствовала Нина – как выяснилось, зря.
Нина – человечек простодушный, к тому же возраста, едва перевалившим за 20. Тут ещё такое приключение свалилось на голову. Приходит один потенциальный покупатель и говорит: «Квартира на первом этаже. Наверно, шумно тут. Слышно, как лифт ездит или детей во дворе?» А Нина возьми да и ответь: «Да не то что лифт, как сосед с собакой по лестнице спускается, всё слышно просто прекрасно. Акустика – во!» Я лишь чутка приукрасил слова девушки. Но пришлось проводить разъяснительные беседы: мы хоть и не врём покупателям, но запугивать тоже не надо.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ТРИ ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
👍18❤2
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ТРИ ПРОДОЛЖЕНИЯ⬆️
На наше общее с Ниной счастье, она оказалась трудоголиком и не могла ходить на показы. В конце концов, их проводил только я. Несколько раз я был близок к совершению сделки. Но! Агент по недвижимости потенциального покупателя категорически отказался работать дальше, узнав, что квартира перешла хозяйке по решению суда. Ещё раз: не сам покупатель отказался, а его агент! Просто не захотел разбираться, в чём вся соль. Услышал слово «суд» и ретировался, уговорив своего клиента не ввязываться в «это гиблое дело».
Был и другой потенциальный покупатель. Но увы, мы не укладывались в сжатый тайминг, за который он хотел провернуть сделку. Ему нужно было уже вчера. Частая ситуация на самом деле.
Наконец на горизонте появилась пенсионерка, живущая в соседнем доме. У неё был план-пушка «пыщ-пыщ»: купить квартиру Нины, переехать в неё, а свою потом сдавать. Договорились по условиям, но на сделку мы смогли выйти только через 2 месяца. Два нервных месяца!
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
На наше общее с Ниной счастье, она оказалась трудоголиком и не могла ходить на показы. В конце концов, их проводил только я. Несколько раз я был близок к совершению сделки. Но! Агент по недвижимости потенциального покупателя категорически отказался работать дальше, узнав, что квартира перешла хозяйке по решению суда. Ещё раз: не сам покупатель отказался, а его агент! Просто не захотел разбираться, в чём вся соль. Услышал слово «суд» и ретировался, уговорив своего клиента не ввязываться в «это гиблое дело».
Был и другой потенциальный покупатель. Но увы, мы не укладывались в сжатый тайминг, за который он хотел провернуть сделку. Ему нужно было уже вчера. Частая ситуация на самом деле.
Наконец на горизонте появилась пенсионерка, живущая в соседнем доме. У неё был план-пушка «пыщ-пыщ»: купить квартиру Нины, переехать в неё, а свою потом сдавать. Договорились по условиям, но на сделку мы смогли выйти только через 2 месяца. Два нервных месяца!
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
👍13❤3
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ЧЕТЫРЕ ПРОДОЛЖЕНИЯ⬆️
В стоимость квартиры входили и суммы 4 обременений. Всего 250 тысяч рублей. Агент покупателя предлагал просто погасить долги по квитанциям, ибо так быстрее. Так и есть. Но опытный решэлторъ знает, что надо обращаться к первоисточнику проблем. Дела заведены по искам приставов. Поэтому нужно точно знать, на какие суммы наложен арест. Плюс есть штрафы за просрочки платежа и разные сборы при оплате. Если не оплатить всё это или оплатить не полностью (пусть даже рубль не доплатил) – шиш тебе с маслом, а не снятие обременений.
Покупатель выделил в качестве задатка за квартиру сумму в 250 тысяч на погашение долгов. Деньги были доверены мне, а не клиентке. Я действовал по доверенности от неё. Долги погасили. Все. Только мы с агентом покупателя стали обсуждать детали сделки, как мне позвонил юрист того района, к которому приписана квартира, и сообщил пренеприятнейшее известие. Нет, ревизор к нам не ехал. На Нину завели ещё одно дело из-за долгов по коммуналке. Если кто сбился со счёта, это уже пятое обременение.
Еду разбираться в администрацию района. Говорю: «Вот квитанции об оплате всех долгов и вообще, какого лешего?» Там говорят: «Ой, да, ошибочка вышла. Но отозвать запрос не получится». Зато администрация может написать ещё одну бумажку, которую отправят приставам вслед той бумажке, по которой на Нину завели дело. Приставы эту бумажку прочитают, проникнутся и сделают запрос в Росреестр на снятие нового обременения.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬇️
В стоимость квартиры входили и суммы 4 обременений. Всего 250 тысяч рублей. Агент покупателя предлагал просто погасить долги по квитанциям, ибо так быстрее. Так и есть. Но опытный решэлторъ знает, что надо обращаться к первоисточнику проблем. Дела заведены по искам приставов. Поэтому нужно точно знать, на какие суммы наложен арест. Плюс есть штрафы за просрочки платежа и разные сборы при оплате. Если не оплатить всё это или оплатить не полностью (пусть даже рубль не доплатил) – шиш тебе с маслом, а не снятие обременений.
Покупатель выделил в качестве задатка за квартиру сумму в 250 тысяч на погашение долгов. Деньги были доверены мне, а не клиентке. Я действовал по доверенности от неё. Долги погасили. Все. Только мы с агентом покупателя стали обсуждать детали сделки, как мне позвонил юрист того района, к которому приписана квартира, и сообщил пренеприятнейшее известие. Нет, ревизор к нам не ехал. На Нину завели ещё одно дело из-за долгов по коммуналке. Если кто сбился со счёта, это уже пятое обременение.
Еду разбираться в администрацию района. Говорю: «Вот квитанции об оплате всех долгов и вообще, какого лешего?» Там говорят: «Ой, да, ошибочка вышла. Но отозвать запрос не получится». Зато администрация может написать ещё одну бумажку, которую отправят приставам вслед той бумажке, по которой на Нину завели дело. Приставы эту бумажку прочитают, проникнутся и сделают запрос в Росреестр на снятие нового обременения.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬇️
👍14❤2
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ПЯТЬ ПРОДОЛЖЕНИЙ⬆️
Новое обременение сняли. Но! Из Росреестра пришла выписка о наличии на квартире ещё двух обременений в связи с долгами по коммуналке. Если вы устали считать, то это уже 6-е и 7-е. И без того эмоциональная Нина на панике. Пожилая покупательница и её не менее пожилой агент тоже на панике. У них уже плач Ярославны: «Валокордин – мой друг сердечный! Давайте сделку сворачивать, аванс возвращайте». А как мы его вернём? Деньги-то уже потрачены. Да и Нина уже подумывала соскочить со сделки и снова заняться продажей месяцев через шесть. И посреди всего этого я – человек, намотавший километры между приставами, администрацией района, судами и всеми сторонам сделки. Да ещё и перенёсший на своих мужественных плечах ни одну важную бумажку, чтобы снять с квартиры обременения.
На желание обеих сторон свернуть сделку я выразил своё решительное решэлторское «Нет!» Возвращение 250 тысяч – это ещё одна эпопея, влезать в которую не было ни в чьих интересах. Важнее было разобраться, что ещё за новые долги. Что же, крепитесь! Это бюрократический «Твин Пикс». Я постараюсь объяснить упрощённо.
Лет 5 назад работал приставом некий Таймураз Аланович. Он и наложил запрет на регистрационные действия, в том числе по коммунальным платежам. Однако срок давности по таким делам истекает через 3 года. Обязанность Таймураза Алановича была в том, чтобы известить об этом Росреестр. Видимо, в жизни пристава случилась некая перипетия, и он уволился, удалив данные обо всех своих делах. И записи в Росреестре остались.
Почему тогда эти записи не всплыли при погашении первых четырёх обременений? Как на духу вам отвечу: я не знаю. Спросил у приставов. Они тоже не в курсе. Сделали только философское умозаключение, что «так бывает». Заодно дали бумажку, что нет у них таких дел.
Я с этой бумажкой пошёл в Росреестр. Там говорят: «Как же это дел нет? Вот же записи». Я обратно к приставам. Уговорил их задним числом оформить дела, срок по которым уже истёк. Прихожу с этими бумажками снова в Росреестр. Говорю: «Представляете, нашлись дела. Вот они. Срок давности по ним истёк. Снимайте запрет на регистрационные действия». Мне отвечают: «Ждите в порядке очереди». Короче, даже с наличием всех бумажек снятие не происходит в один день.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Новое обременение сняли. Но! Из Росреестра пришла выписка о наличии на квартире ещё двух обременений в связи с долгами по коммуналке. Если вы устали считать, то это уже 6-е и 7-е. И без того эмоциональная Нина на панике. Пожилая покупательница и её не менее пожилой агент тоже на панике. У них уже плач Ярославны: «Валокордин – мой друг сердечный! Давайте сделку сворачивать, аванс возвращайте». А как мы его вернём? Деньги-то уже потрачены. Да и Нина уже подумывала соскочить со сделки и снова заняться продажей месяцев через шесть. И посреди всего этого я – человек, намотавший километры между приставами, администрацией района, судами и всеми сторонам сделки. Да ещё и перенёсший на своих мужественных плечах ни одну важную бумажку, чтобы снять с квартиры обременения.
На желание обеих сторон свернуть сделку я выразил своё решительное решэлторское «Нет!» Возвращение 250 тысяч – это ещё одна эпопея, влезать в которую не было ни в чьих интересах. Важнее было разобраться, что ещё за новые долги. Что же, крепитесь! Это бюрократический «Твин Пикс». Я постараюсь объяснить упрощённо.
Лет 5 назад работал приставом некий Таймураз Аланович. Он и наложил запрет на регистрационные действия, в том числе по коммунальным платежам. Однако срок давности по таким делам истекает через 3 года. Обязанность Таймураза Алановича была в том, чтобы известить об этом Росреестр. Видимо, в жизни пристава случилась некая перипетия, и он уволился, удалив данные обо всех своих делах. И записи в Росреестре остались.
Почему тогда эти записи не всплыли при погашении первых четырёх обременений? Как на духу вам отвечу: я не знаю. Спросил у приставов. Они тоже не в курсе. Сделали только философское умозаключение, что «так бывает». Заодно дали бумажку, что нет у них таких дел.
Я с этой бумажкой пошёл в Росреестр. Там говорят: «Как же это дел нет? Вот же записи». Я обратно к приставам. Уговорил их задним числом оформить дела, срок по которым уже истёк. Прихожу с этими бумажками снова в Росреестр. Говорю: «Представляете, нашлись дела. Вот они. Срок давности по ним истёк. Снимайте запрет на регистрационные действия». Мне отвечают: «Ждите в порядке очереди». Короче, даже с наличием всех бумажек снятие не происходит в один день.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍12❤2👏2
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ШЕСТЬ ПРОДОЛЖЕНИЙ⬆️
Всё это время, пока я метался кабанчиком от Федеральной службы приставов в Росреестр и обкашливал вопросики, паника в рядах моих собратьев по сделке не утихала. Вся эта тягомотина с неожиданно возникающими обременениями порядком всех вымотала. И каждый участник сделки не преминул мне об этом пожаловаться. Я принял решение, что надо ускоряться. Не буду уходить в подробности, иначе я никогда эту историю не дорасскажу, но 10 лет работы профессиональным решэлтором дают свои плоды в виде наработанных связей и возможностей сделать то, что обыватель просто сделать не может. У меня была возможность напрямую обратиться в Росреестр и педалировать решение вопроса. Уже окончательно.
После того как все выписки были получены, обременения были сняты. Можно было оформлять сделку. Тут уже обошлось без приключений. Пенсионерка получила квартиру. Нина получила деньги. Я – похвалу со стороны агента покупательницы и бесконечные благодарности от Нины. Плюс комиссию, разумеется, и премию за подвиги в неравном бою с беспощадной бюрократической машиной.
Как видите, сделка по купле-продаже квартиры – не такое простое мероприятие: «Утром – деньги, вечером – стулья». Здесь столько подводных камней, о которые запросто споткнуться. Да и не каждый риэлтор вам поможет этот путь пройти, нигде не оступившись. Скорее даже с удовольствием подтолкнёт или бросит на полпути. Моё кредо такое: в любой области, где я не шарю (читай: не обладаю экспертной оценкой), надо работать с профессионалами. И это относится не только к недвижимости.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге», Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
Всё это время, пока я метался кабанчиком от Федеральной службы приставов в Росреестр и обкашливал вопросики, паника в рядах моих собратьев по сделке не утихала. Вся эта тягомотина с неожиданно возникающими обременениями порядком всех вымотала. И каждый участник сделки не преминул мне об этом пожаловаться. Я принял решение, что надо ускоряться. Не буду уходить в подробности, иначе я никогда эту историю не дорасскажу, но 10 лет работы профессиональным решэлтором дают свои плоды в виде наработанных связей и возможностей сделать то, что обыватель просто сделать не может. У меня была возможность напрямую обратиться в Росреестр и педалировать решение вопроса. Уже окончательно.
После того как все выписки были получены, обременения были сняты. Можно было оформлять сделку. Тут уже обошлось без приключений. Пенсионерка получила квартиру. Нина получила деньги. Я – похвалу со стороны агента покупательницы и бесконечные благодарности от Нины. Плюс комиссию, разумеется, и премию за подвиги в неравном бою с беспощадной бюрократической машиной.
Как видите, сделка по купле-продаже квартиры – не такое простое мероприятие: «Утром – деньги, вечером – стулья». Здесь столько подводных камней, о которые запросто споткнуться. Да и не каждый риэлтор вам поможет этот путь пройти, нигде не оступившись. Скорее даже с удовольствием подтолкнёт или бросит на полпути. Моё кредо такое: в любой области, где я не шарю (читай: не обладаю экспертной оценкой), надо работать с профессионалами. И это относится не только к недвижимости.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге», Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
👍30👏8😱3❤2
Хотите вы этого или нет, а работать с риэлтором придётся
Я пригласил вас, господа, с тем, чтобы сообщить пренеприятное известие: без риэлтора никуда. Я, конечно, лицо заинтересованное, и веры мне нет. Давайте тогда послушаем моих клиентов. Уверяю вас, их логика в принятии решения обратиться ко мне ничем не отличается от логики клиентов других риэлторов.
Вот пример моей клиентки Кристины. Долгое время она пыталась продать квартиру самостоятельно. Как только она выложила объявление, сразу же посыпались звонки. Это Кристину безмерно обрадовало. Казалось, что вот она, сделка! Уже на носу. «Ослепительные перспективы развернулись перед васюкинскими любителями». Потом пошли показы. Один за другим. Не успевала Кристина доехать до дома после одного показа, как тут же поступал звонок с просьбой показать квартиру именно сейчас. Кристина разворачивала машину и ехала на очередную «экскурсию».
Время шло. Показов полно. Звонков ещё больше. А квартира всё не продавалась. Почему так? Да потому что контингент захаживал специфический. Первая группа – это риэлторы под видом покупателей. Как правило, они норовят поснимать квартиру «из-под юбки», чтобы потом выставить объявление о продаже. Ну а что? Какой-нибудь покупатель вполне может клюнуть на него, и вот тебе комиссия на ровном месте.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬇️
Я пригласил вас, господа, с тем, чтобы сообщить пренеприятное известие: без риэлтора никуда. Я, конечно, лицо заинтересованное, и веры мне нет. Давайте тогда послушаем моих клиентов. Уверяю вас, их логика в принятии решения обратиться ко мне ничем не отличается от логики клиентов других риэлторов.
Вот пример моей клиентки Кристины. Долгое время она пыталась продать квартиру самостоятельно. Как только она выложила объявление, сразу же посыпались звонки. Это Кристину безмерно обрадовало. Казалось, что вот она, сделка! Уже на носу. «Ослепительные перспективы развернулись перед васюкинскими любителями». Потом пошли показы. Один за другим. Не успевала Кристина доехать до дома после одного показа, как тут же поступал звонок с просьбой показать квартиру именно сейчас. Кристина разворачивала машину и ехала на очередную «экскурсию».
Время шло. Показов полно. Звонков ещё больше. А квартира всё не продавалась. Почему так? Да потому что контингент захаживал специфический. Первая группа – это риэлторы под видом покупателей. Как правило, они норовят поснимать квартиру «из-под юбки», чтобы потом выставить объявление о продаже. Ну а что? Какой-нибудь покупатель вполне может клюнуть на него, и вот тебе комиссия на ровном месте.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬇️
👍11❤4
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Как говорится, ничто человеческое нам не нужно. Вторая группа – это риэлторы под видом риэлторов. Такие субчики рассказывают легенду о том, что представляют интересы своего покупателя. Просят снять на фото и видео объект исключительно с целью показать клиенту. Дальше схема та же, что и в первом случае. Третья группа – туристы выходного дня. Люди, у которых много свободного времени. Таких, уверяю, ооооочень много. Процентов 30. А вы говорите, на заводах работать некому. На самом деле, среди туристов попадаются очень разные экземпляры. Например, я как-то рассказывал здесь, на канале, об Анастасии, которая занималась самостоятельным поиском жилья и по неведомой ей самой причине просматривала объекты, которые по цене в 1,5-2 раза превышали её бюджет. Но бывают и дикие случаи. Об одном таком мне рассказала моя стажёрка.
Задумала она со своим мужем ремонт. Но вот незадача: чувства стиля и вкуса у них никакого. И они это отлично понимали. Что делать? Стажёрка узнала, что в соседнем доме есть квартира схожей планировки, выставленная на продажу. Позвонили по объявлению. Так, мол, и так, мы семейная пара. Очень приглянулась нам ваша квартирка. Можно ли прийти на показ? Конечно, можно. Пришли. Оценили ремонт, мебель, обои и всю-всю обстановку. Больше хозяева квартиры ни моей стажёрки, ни её мужа не видели. Когда девушка рассказывала мне эту историю, ей было стыдно за свой проступок. А я, хоть и сквозь смех, порицаю такое поведение. Но гарантирую вам: если у каждого такого туриста допытаться об истинных мотивах его визита, у вас волосы будут стыть в жилах.
Я уже немного рассказывал о работе своих стажёров. У них, в силу отсутствия опыта, ещё нет своей клиентской базы. Приходится её добывать холодными звонками. Холодными их называют, конечно, потому что они закаляют характер. Чего только им не приходится слышать в свой адрес! Естественно, 99% людей на том конце провода отказываются от сотрудничества. «Как же вы, риэлторы, за****ли звонками! Уже 15-й за сегодня! Отстаньте! Я буду продавать сам». Бедолаги, отвечающие так, даже и не подозревают, что это только начало. Моя клиентка Кристина не даст соврать.
Крайне редко встречаются люди, способные сами продать объект. Точнее, не продать, а довести до сделки. О том, как люди сами проводят сделки и влетают на ровном месте на дополнительные налоги и санкции от государства, я расскажу в следующих постах (там просто песня, обязательно дождитесь). Но даже если человек по натуре продавец, любит общаться с людьми, умеет отсеивать тех, кто готов покупать, от тех, кто «просто посмотреть», опыта в недвижимости у такого человека всё равно ноль. И постигает он эту науку методом проб, ошибок и трат собственного времени и денег. Всё потому, что любители, в отличие от профессионалов, не понимают, как устроен рынок. Их представления не соответствуют реальности. Они думают, что достаточно посмотреть объявления на «Авито» и «ЦИАН», и всё сразу понятно. Увы, реальность гораздо сложнее.
Как работает логика человека, решившего продавать самостоятельно? Он смотрит на цены на сайтах объявлений. Может, даже вспомнит, что сосед недавно продал свою миллионов за 6. Но у меня-то, думает человек, квартира лучше. У меня и плитка «Керама Марацци», и мебель икеевская, техника сплошь санкционная. Конечно, свою квартиру по такому демпингу отдавать не стоит. Надо накинуть сверху тыщ пятьсот, и норм!
Потом на человека снисходит ещё одно озарение: наверняка будет торг. Так что надо накинуть ещё тыщ двести, чтобы было куда опускаться. 6,7 млн – отличная цена. Если же человек созреет на то, чтобы сделку сопровождал агент по недвижимости, то он непременно накинет ещё 200 тысяч комиссии. И вот изначальные 6 миллионов превратились в почти 7. Да и то – надо разбираться, в каких условиях квартира соседа продавалась за 6 млн. Сейчас, как я не устаю повторять, рынок падающий. А значит, то, что полгода-год назад стоило 6, сейчас может стоить уже 5,8.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Как говорится, ничто человеческое нам не нужно. Вторая группа – это риэлторы под видом риэлторов. Такие субчики рассказывают легенду о том, что представляют интересы своего покупателя. Просят снять на фото и видео объект исключительно с целью показать клиенту. Дальше схема та же, что и в первом случае. Третья группа – туристы выходного дня. Люди, у которых много свободного времени. Таких, уверяю, ооооочень много. Процентов 30. А вы говорите, на заводах работать некому. На самом деле, среди туристов попадаются очень разные экземпляры. Например, я как-то рассказывал здесь, на канале, об Анастасии, которая занималась самостоятельным поиском жилья и по неведомой ей самой причине просматривала объекты, которые по цене в 1,5-2 раза превышали её бюджет. Но бывают и дикие случаи. Об одном таком мне рассказала моя стажёрка.
Задумала она со своим мужем ремонт. Но вот незадача: чувства стиля и вкуса у них никакого. И они это отлично понимали. Что делать? Стажёрка узнала, что в соседнем доме есть квартира схожей планировки, выставленная на продажу. Позвонили по объявлению. Так, мол, и так, мы семейная пара. Очень приглянулась нам ваша квартирка. Можно ли прийти на показ? Конечно, можно. Пришли. Оценили ремонт, мебель, обои и всю-всю обстановку. Больше хозяева квартиры ни моей стажёрки, ни её мужа не видели. Когда девушка рассказывала мне эту историю, ей было стыдно за свой проступок. А я, хоть и сквозь смех, порицаю такое поведение. Но гарантирую вам: если у каждого такого туриста допытаться об истинных мотивах его визита, у вас волосы будут стыть в жилах.
Я уже немного рассказывал о работе своих стажёров. У них, в силу отсутствия опыта, ещё нет своей клиентской базы. Приходится её добывать холодными звонками. Холодными их называют, конечно, потому что они закаляют характер. Чего только им не приходится слышать в свой адрес! Естественно, 99% людей на том конце провода отказываются от сотрудничества. «Как же вы, риэлторы, за****ли звонками! Уже 15-й за сегодня! Отстаньте! Я буду продавать сам». Бедолаги, отвечающие так, даже и не подозревают, что это только начало. Моя клиентка Кристина не даст соврать.
Крайне редко встречаются люди, способные сами продать объект. Точнее, не продать, а довести до сделки. О том, как люди сами проводят сделки и влетают на ровном месте на дополнительные налоги и санкции от государства, я расскажу в следующих постах (там просто песня, обязательно дождитесь). Но даже если человек по натуре продавец, любит общаться с людьми, умеет отсеивать тех, кто готов покупать, от тех, кто «просто посмотреть», опыта в недвижимости у такого человека всё равно ноль. И постигает он эту науку методом проб, ошибок и трат собственного времени и денег. Всё потому, что любители, в отличие от профессионалов, не понимают, как устроен рынок. Их представления не соответствуют реальности. Они думают, что достаточно посмотреть объявления на «Авито» и «ЦИАН», и всё сразу понятно. Увы, реальность гораздо сложнее.
Как работает логика человека, решившего продавать самостоятельно? Он смотрит на цены на сайтах объявлений. Может, даже вспомнит, что сосед недавно продал свою миллионов за 6. Но у меня-то, думает человек, квартира лучше. У меня и плитка «Керама Марацци», и мебель икеевская, техника сплошь санкционная. Конечно, свою квартиру по такому демпингу отдавать не стоит. Надо накинуть сверху тыщ пятьсот, и норм!
Потом на человека снисходит ещё одно озарение: наверняка будет торг. Так что надо накинуть ещё тыщ двести, чтобы было куда опускаться. 6,7 млн – отличная цена. Если же человек созреет на то, чтобы сделку сопровождал агент по недвижимости, то он непременно накинет ещё 200 тысяч комиссии. И вот изначальные 6 миллионов превратились в почти 7. Да и то – надо разбираться, в каких условиях квартира соседа продавалась за 6 млн. Сейчас, как я не устаю повторять, рынок падающий. А значит, то, что полгода-год назад стоило 6, сейчас может стоить уже 5,8.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍12❤2
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬆️
Или взять актуальный вопрос сдачи жилья в аренду. Как понять самому, что ты сдаёшь надёжному человеку, и что он не устроит из квартиры притон или ночлежку для гастарбайтеров? Стопроцентной гарантии вам не даст никто. Однако опытный риэлтор начнёт пытать арендатора на тему документов: а покажите, а разверните! А что с регистрацией? А что с ранее выданными документами? А вот вам договор, в котором всё-всё прописано. Как вам такой договор? Нечистый на руку арендатор оказывается перед выбором: слить свои данные или слиться самому с такой сделки. Он выбирает второе.
Итак, что вы получаете в сухом остатке, отказываясь от работы с риэлтором? Постоянные звонки. В том числе спам. И эти звонки будут вас преследовать ни один год, потому как слитые базы продаются и перепродаются – такой вот круговорот слитых баз номеров в природе. Один мой знакомый искал себе дом для покупки. Удачно нашёл. Заехал, живёт. Так ему спустя 3 года до сих пор звонят с вопросами «вы домик себе ещё ищете?»
Также вас ждут бесконечные показы тем, кто не собирается покупать. Зато ощущение движа вокруг на все 146%. Да и понимания рынка от самостоятельной работы у вас не прибавится. Устав от тщетных попыток продать/купить квартиру, вы всё равно обратитесь к риэлтору. Потому что нервы у вас не железные, время – не бесконечно. Движуха с показами и звонками вас доконает. Это как пить дать. Есть у меня среди клиентов юрист управляющей компании и сотрудница Росреестра. Казалось бы, люди к сфере недвижимости очень близкие. Могли бы и сами купить-продать. Ан, нет. Юрист понимает, что сведущ только в договорах на оказание коммунальных услуг, а уж никак не в договорах долевого участия и купли-продажи. А работница Росреестра осознаёт, что плохой продавец. Поэтому они и обращаются к решэлтору. Чего и вам желаю.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Или взять актуальный вопрос сдачи жилья в аренду. Как понять самому, что ты сдаёшь надёжному человеку, и что он не устроит из квартиры притон или ночлежку для гастарбайтеров? Стопроцентной гарантии вам не даст никто. Однако опытный риэлтор начнёт пытать арендатора на тему документов: а покажите, а разверните! А что с регистрацией? А что с ранее выданными документами? А вот вам договор, в котором всё-всё прописано. Как вам такой договор? Нечистый на руку арендатор оказывается перед выбором: слить свои данные или слиться самому с такой сделки. Он выбирает второе.
Итак, что вы получаете в сухом остатке, отказываясь от работы с риэлтором? Постоянные звонки. В том числе спам. И эти звонки будут вас преследовать ни один год, потому как слитые базы продаются и перепродаются – такой вот круговорот слитых баз номеров в природе. Один мой знакомый искал себе дом для покупки. Удачно нашёл. Заехал, живёт. Так ему спустя 3 года до сих пор звонят с вопросами «вы домик себе ещё ищете?»
Также вас ждут бесконечные показы тем, кто не собирается покупать. Зато ощущение движа вокруг на все 146%. Да и понимания рынка от самостоятельной работы у вас не прибавится. Устав от тщетных попыток продать/купить квартиру, вы всё равно обратитесь к риэлтору. Потому что нервы у вас не железные, время – не бесконечно. Движуха с показами и звонками вас доконает. Это как пить дать. Есть у меня среди клиентов юрист управляющей компании и сотрудница Росреестра. Казалось бы, люди к сфере недвижимости очень близкие. Могли бы и сами купить-продать. Ан, нет. Юрист понимает, что сведущ только в договорах на оказание коммунальных услуг, а уж никак не в договорах долевого участия и купли-продажи. А работница Росреестра осознаёт, что плохой продавец. Поэтому они и обращаются к решэлтору. Чего и вам желаю.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
👍17🔥3❤2
Как сделать всё самому и попасть на налог 1,17 млн рублей
Занятия самолечением до добра не доводят. Понимаю, понимаю: есть такие доктора (риэлторы, сантехники, юристы и проч.), после которых желание обращаться к профессионалам отбивает напрочь. Своим телеграм-каналом и статьями на vc я стремлюсь показать, что выбор между работой со специалистом и «самодеятельностью» — это не выбор из двух зол. Потому как выбор на самом деле состоит из трёх опций: сделаю сам; поработаю с проходимцем, выдающим себя за спеца, и поработаю с настоящим профи. Последний вариант представляется самым сложным на начальном этапе. Найти розу среди навоза, особенно среди кучи риэлторов-проходимцев, могут не только лишь все. Как правило, мешает лень, отсутствие опыта и чрезмерное доверие к людям. Зато, когда дров наломано столько, что хватит на отопление целого села, шестерёнки в мозгах обывателя начинают скрипеть с утроенной силой. Серое вещество активизирует всю свою серость, навыки поиска профессионала выходят на небывалый до этого уровень, и нужный, правильный человек для решения задачи таки находится. Только ему приходится разгребать то, что наворотили до него, вместо того, чтобы спокойно решать ту первоначальную задачу, которая была у клиента.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬇️
Занятия самолечением до добра не доводят. Понимаю, понимаю: есть такие доктора (риэлторы, сантехники, юристы и проч.), после которых желание обращаться к профессионалам отбивает напрочь. Своим телеграм-каналом и статьями на vc я стремлюсь показать, что выбор между работой со специалистом и «самодеятельностью» — это не выбор из двух зол. Потому как выбор на самом деле состоит из трёх опций: сделаю сам; поработаю с проходимцем, выдающим себя за спеца, и поработаю с настоящим профи. Последний вариант представляется самым сложным на начальном этапе. Найти розу среди навоза, особенно среди кучи риэлторов-проходимцев, могут не только лишь все. Как правило, мешает лень, отсутствие опыта и чрезмерное доверие к людям. Зато, когда дров наломано столько, что хватит на отопление целого села, шестерёнки в мозгах обывателя начинают скрипеть с утроенной силой. Серое вещество активизирует всю свою серость, навыки поиска профессионала выходят на небывалый до этого уровень, и нужный, правильный человек для решения задачи таки находится. Только ему приходится разгребать то, что наворотили до него, вместо того, чтобы спокойно решать ту первоначальную задачу, которая была у клиента.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬇️
👍8❤2🔥2
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Вот и сегодня я пришёл к вам с очередной историей. Только не со своей. Есть у меня знакомая с дивным именем Веслава (ударение на первую а). Она занимается оптимизацией в сфере налогообложения. Иными словами, рассказывает (и показывает) клиентам, как платить налогов поменьше, и чтобы государство при этом было довольно. Периодически я зову Веславу выступить перед моими стажёрами с лекцией на тему налогов. Ибо при оформлении сделок с недвижимостью этот вопрос всплывает автоматически. Лекции Веславы всегда насыщены яркими историями из практики. Одну такую я расскажу здесь с её позволения.
Жили-были тётя и племянница. И был у них в долевой собственности большой-большой участок. Примерно 75 соток. Тётя владела 2/3 участка. Племянница – 1/3. И решили они: а чего это мы владеем одним участком? Неудобно же. Куда лучше, чтобы каждая доля была оформлена как отдельный участок со своим кадастровым номером. Сделать это можно через МФЦ. А раз можно через МФЦ, то сторонний специалист как будто бы и не нужен. Там работники всё подскажут. (Хи-хи – смеюсь я тут, зная, чем дальше дело обернётся).
Общение тёти и племянницы с работницей МФЦ – тайна, покрытая мраком. Что они ей сказали? Как формулировали свою хотелку? Это науке неизвестно. Возможно, дело в некоторых бюрократических проволочках или тонких материях земельного законодательства РФ. Как бы там ни было, а родственницы получили бумаги, согласно которым каждая доля была оформлена как отдельный участок. Но! Это были участки в долевой собственности, где тёте принадлежало 2/3 от каждого участка, а племяннице по 1/3. Вот такие пироги! Был один участок в долевой собственности, а получилось два. И в каждом одинаковые пропорции владения.
Тут родственницы подумали, что так не пойдёт. Оно им не надо – плодить участки. Пошли к нотариусу. Говорят, нотариус, голубчик, будь добр, оформи нам договор мены. План был следующий. Тётя подарит племяннице свои 2/3 на одном участке, а племянница подарит тёте свою 1/3 на другом. Таким образом, каждая получит свой кусок земли, как предполагалось изначально. Нотариус говорит: без проблем. Вот только просто обменяться долями не выйдет. По закону надо каждую долю оценить в наших деревянных рублях. Давайте, говорит нотариус, каждую долю оценим в 10 миллионов. Не беда, что у племянницы только 1/3 от каждого участка, а у тёти 2/3. Разные доли мы оценим одинаково. Минимальный срок владения давно прошёл. Так что цена в документах – пустая формальность.
Сделаем остановочку на теорию. Что такое минимальный срок владения недвижимостью? Это такой срок, после которого можно продавать недвижимость без уплаты налога 13%. В случае получения наследства или дарения этот срок равняется 3 годам. Нотариус сказал родственницам: мол, вы же давным-давно владеете участками. Вам налог не грозит. Давайте оформлять сделку.
Тут я уже не хихикаю, а берусь за голову, потому как нотариус просто-напросто соврал. С точки зрения закона, когда тётя и племянница получили во владение 2 участка, пусть и ровно на той же земле, они получили новые объекты собственности (у которых даже появились свои уникальные кадастровые номера). А значит, срок пользования обнулился. И чтобы не попадать под налог, надо было ждать 3 года и уже тогда оформлять договор мены.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Вот и сегодня я пришёл к вам с очередной историей. Только не со своей. Есть у меня знакомая с дивным именем Веслава (ударение на первую а). Она занимается оптимизацией в сфере налогообложения. Иными словами, рассказывает (и показывает) клиентам, как платить налогов поменьше, и чтобы государство при этом было довольно. Периодически я зову Веславу выступить перед моими стажёрами с лекцией на тему налогов. Ибо при оформлении сделок с недвижимостью этот вопрос всплывает автоматически. Лекции Веславы всегда насыщены яркими историями из практики. Одну такую я расскажу здесь с её позволения.
Жили-были тётя и племянница. И был у них в долевой собственности большой-большой участок. Примерно 75 соток. Тётя владела 2/3 участка. Племянница – 1/3. И решили они: а чего это мы владеем одним участком? Неудобно же. Куда лучше, чтобы каждая доля была оформлена как отдельный участок со своим кадастровым номером. Сделать это можно через МФЦ. А раз можно через МФЦ, то сторонний специалист как будто бы и не нужен. Там работники всё подскажут. (Хи-хи – смеюсь я тут, зная, чем дальше дело обернётся).
Общение тёти и племянницы с работницей МФЦ – тайна, покрытая мраком. Что они ей сказали? Как формулировали свою хотелку? Это науке неизвестно. Возможно, дело в некоторых бюрократических проволочках или тонких материях земельного законодательства РФ. Как бы там ни было, а родственницы получили бумаги, согласно которым каждая доля была оформлена как отдельный участок. Но! Это были участки в долевой собственности, где тёте принадлежало 2/3 от каждого участка, а племяннице по 1/3. Вот такие пироги! Был один участок в долевой собственности, а получилось два. И в каждом одинаковые пропорции владения.
Тут родственницы подумали, что так не пойдёт. Оно им не надо – плодить участки. Пошли к нотариусу. Говорят, нотариус, голубчик, будь добр, оформи нам договор мены. План был следующий. Тётя подарит племяннице свои 2/3 на одном участке, а племянница подарит тёте свою 1/3 на другом. Таким образом, каждая получит свой кусок земли, как предполагалось изначально. Нотариус говорит: без проблем. Вот только просто обменяться долями не выйдет. По закону надо каждую долю оценить в наших деревянных рублях. Давайте, говорит нотариус, каждую долю оценим в 10 миллионов. Не беда, что у племянницы только 1/3 от каждого участка, а у тёти 2/3. Разные доли мы оценим одинаково. Минимальный срок владения давно прошёл. Так что цена в документах – пустая формальность.
Сделаем остановочку на теорию. Что такое минимальный срок владения недвижимостью? Это такой срок, после которого можно продавать недвижимость без уплаты налога 13%. В случае получения наследства или дарения этот срок равняется 3 годам. Нотариус сказал родственницам: мол, вы же давным-давно владеете участками. Вам налог не грозит. Давайте оформлять сделку.
Тут я уже не хихикаю, а берусь за голову, потому как нотариус просто-напросто соврал. С точки зрения закона, когда тётя и племянница получили во владение 2 участка, пусть и ровно на той же земле, они получили новые объекты собственности (у которых даже появились свои уникальные кадастровые номера). А значит, срок пользования обнулился. И чтобы не попадать под налог, надо было ждать 3 года и уже тогда оформлять договор мены.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍11🔥4❤2🤮1
⬆️ТАМ НАЧАЛО И ПРОДОЛЖЕНИЕ⬆️
Проходит время. Наступает новый отчётный налоговый период. Тут мы вспоминаем цифру в 10 миллионов, которые участки, естественно, никогда не стоили. Нотариус предложил её только лишь потому, что стоимость его услуг привязана к стоимости сделки. Чем дороже объекты, по которым он оформляет документы, тем дороже и его услуги. Налоговый инспектор увидел, что у тёти и племянницы участки по 10 млн каждый. Согласно закону, любой гражданин имеет право ежегодно снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Поэтому инспектор бережно вычла миллион из десяти и посчитала налог 13% от 9 миллионов. В итоге тётя получает извещение с требованием заплатить налог 1,17 млн, и племянница получает извещение с требованием заплатить налог 1,17 млн. Вот так родственники на пару попали на 2 с лишним миллиона налогов. Буквально из ничего.
Тётя – женщина пожилая. Ей скорую вызывали. Племянница тоже в волнении, мягко скажем. Ситуация патовая. Отступать некуда – позади налоговый инспектор. Тогда-то родственницы и вышли на Веславу. Веслава взяла женщин за руку и поехала с ними к нотариусу. Тот поначалу отнекивался. Говорил, все люди взрослые, видели, что подписывали. А Веслава ему: чего ж ты, дорогой, клиенткам своим соврал по поводу минимального срока владения. За такое и лицензии лишиться можно. Сейчас как жалобу в Нотариальную палату накатаю!
Нотариус нашёл выход. Говорит, давайте составим дополнительное соглашение к договорам мены. Там укажем, что в стоимости участков была допущена ошибка: не 10 миллионов хотели написать, а 1 миллион. Нолик лишний приписали – с кем не бывает! Как раз на этот 1 миллион можно сократить налогооблагаемую базу, и платить ничего не придётся. Отправили доп. соглашение на регистрацию. Потом правили налоговые декларации. Всё обошлось.
Вишенка на торте – это гонорар за работу нотариуса. При оценке участков в 10 млн, согласно тарифной сетке, оплата его работы за оформление двух договоров мены составила 46 000 рублей. А при оценке в 1 млн – всего 16 700. Ларчик просто открывался.
Родственницы собрали комбо. Сначала сами натворили дел, а потом нашли спеца, который всё усугубил кратно. Казалось бы, нотариус! Человек с лицензией! Уж такой не подведёт. А вот как оно бывает. Надеюсь, мои истории научат вас хотя бы немного отделять зёрна от плевел. Да, всегда есть риск наткнуться на плохого специалиста и даже мошенника. Но вероятность потерь при самостоятельной работе в незнакомой сфере гораздо выше. Я бы оценил её в 99%. Как я уже говорил, результатом таких ошибок является то, что человек всё равно потом обращается к профессионалу. Так не проще ли приложить усилия и найти толкового спеца сразу?
Вот вам бонусная мини-история от Веславы на ту же тему. Её клиентка неправильно посчитала минимальный срок владения инвестиционной недвижимостью. Ошиблась всего на 2 дня. Продала квартиру за 15 млн и получила налог 13%. Сколько это в рублях, посчитайте сами. А то мне становится плохо, как только представлю, какая это сумма. Вот тебе и инвестиция! С другой стороны, что бы я тогда вам здесь рассказывал?
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
Мой блог на Дзене
Проходит время. Наступает новый отчётный налоговый период. Тут мы вспоминаем цифру в 10 миллионов, которые участки, естественно, никогда не стоили. Нотариус предложил её только лишь потому, что стоимость его услуг привязана к стоимости сделки. Чем дороже объекты, по которым он оформляет документы, тем дороже и его услуги. Налоговый инспектор увидел, что у тёти и племянницы участки по 10 млн каждый. Согласно закону, любой гражданин имеет право ежегодно снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Поэтому инспектор бережно вычла миллион из десяти и посчитала налог 13% от 9 миллионов. В итоге тётя получает извещение с требованием заплатить налог 1,17 млн, и племянница получает извещение с требованием заплатить налог 1,17 млн. Вот так родственники на пару попали на 2 с лишним миллиона налогов. Буквально из ничего.
Тётя – женщина пожилая. Ей скорую вызывали. Племянница тоже в волнении, мягко скажем. Ситуация патовая. Отступать некуда – позади налоговый инспектор. Тогда-то родственницы и вышли на Веславу. Веслава взяла женщин за руку и поехала с ними к нотариусу. Тот поначалу отнекивался. Говорил, все люди взрослые, видели, что подписывали. А Веслава ему: чего ж ты, дорогой, клиенткам своим соврал по поводу минимального срока владения. За такое и лицензии лишиться можно. Сейчас как жалобу в Нотариальную палату накатаю!
Нотариус нашёл выход. Говорит, давайте составим дополнительное соглашение к договорам мены. Там укажем, что в стоимости участков была допущена ошибка: не 10 миллионов хотели написать, а 1 миллион. Нолик лишний приписали – с кем не бывает! Как раз на этот 1 миллион можно сократить налогооблагаемую базу, и платить ничего не придётся. Отправили доп. соглашение на регистрацию. Потом правили налоговые декларации. Всё обошлось.
Вишенка на торте – это гонорар за работу нотариуса. При оценке участков в 10 млн, согласно тарифной сетке, оплата его работы за оформление двух договоров мены составила 46 000 рублей. А при оценке в 1 млн – всего 16 700. Ларчик просто открывался.
Родственницы собрали комбо. Сначала сами натворили дел, а потом нашли спеца, который всё усугубил кратно. Казалось бы, нотариус! Человек с лицензией! Уж такой не подведёт. А вот как оно бывает. Надеюсь, мои истории научат вас хотя бы немного отделять зёрна от плевел. Да, всегда есть риск наткнуться на плохого специалиста и даже мошенника. Но вероятность потерь при самостоятельной работе в незнакомой сфере гораздо выше. Я бы оценил её в 99%. Как я уже говорил, результатом таких ошибок является то, что человек всё равно потом обращается к профессионалу. Так не проще ли приложить усилия и найти толкового спеца сразу?
Вот вам бонусная мини-история от Веславы на ту же тему. Её клиентка неправильно посчитала минимальный срок владения инвестиционной недвижимостью. Ошиблась всего на 2 дня. Продала квартиру за 15 млн и получила налог 13%. Сколько это в рублях, посчитайте сами. А то мне становится плохо, как только представлю, какая это сумма. Вот тебе и инвестиция! С другой стороны, что бы я тогда вам здесь рассказывал?
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
Мой блог на Дзене
👍30🔥6❤2
Застройщики и риелторы почти никогда не действуют в интересах клиента
В сделке по покупке недвижимости задействованы, как правило, четыре стороны: покупатель, риелтор, застройщик и банк. Каждый действует в своих интересах. Источником заработка в сделке является только одна сторона – покупатель. Все остальные пытаются на нём заработать как можно больше. Увы, это выгоднее, чем действовать в интересах клиента.
Самое ужасное, что клиент-то в вопросе не разбирается. Максимум имеет поверхностное представление о том, как устроены некоторые процессы в недвижке. Он обращается к профессионалам в надежде, что ему помогут. А так называемые профессионалы это видят и понимают, что к ним в руки приплыл очередной лох. Если такое поведение банка и застройщика ещё можно понять, то для риелтора подобное недопустимо. К сожалению, среди моих коллег редко можно наблюдать интерес к работе с клиентом вдолгую. Проще срубить котлету бабла здесь и сейчас, а дальше хоть трава не расти.
В итоге покупатель предоставлен сам себе. Застройщик предлагает ему квартиру, где может плохо работать вентиляция или в розетки подаётся ток не того вольтажа. Дополнительно навязывается ненужная страховка, да ещё и по завышенной цене. А то и вовсе продаётся квартира не той площади, что заявлено в документах. Риелтор же, который должен все эти вопросы держать на контроле, занят только тем, чтобы побыстрее довести клиента до подписания договора о купле-продаже. А банк… А что банк? Банк сделку провёл, ему всё равно. Правда, спустя несколько лет, когда клиент решит квартиру продавать, выяснится, что нужных документов от банка у него на руках нет.
Это не мои фантазии. Это всё реальные проблемы, которые я подробно раскрываю в новой обширной статье на vc. Там всё, что вас интересовало о покупке жилья в новостройках, и даже то, о чём вы не задумывались, а стоило бы. Приятного чтения!
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
Мой блог на Дзене
В сделке по покупке недвижимости задействованы, как правило, четыре стороны: покупатель, риелтор, застройщик и банк. Каждый действует в своих интересах. Источником заработка в сделке является только одна сторона – покупатель. Все остальные пытаются на нём заработать как можно больше. Увы, это выгоднее, чем действовать в интересах клиента.
Самое ужасное, что клиент-то в вопросе не разбирается. Максимум имеет поверхностное представление о том, как устроены некоторые процессы в недвижке. Он обращается к профессионалам в надежде, что ему помогут. А так называемые профессионалы это видят и понимают, что к ним в руки приплыл очередной лох. Если такое поведение банка и застройщика ещё можно понять, то для риелтора подобное недопустимо. К сожалению, среди моих коллег редко можно наблюдать интерес к работе с клиентом вдолгую. Проще срубить котлету бабла здесь и сейчас, а дальше хоть трава не расти.
В итоге покупатель предоставлен сам себе. Застройщик предлагает ему квартиру, где может плохо работать вентиляция или в розетки подаётся ток не того вольтажа. Дополнительно навязывается ненужная страховка, да ещё и по завышенной цене. А то и вовсе продаётся квартира не той площади, что заявлено в документах. Риелтор же, который должен все эти вопросы держать на контроле, занят только тем, чтобы побыстрее довести клиента до подписания договора о купле-продаже. А банк… А что банк? Банк сделку провёл, ему всё равно. Правда, спустя несколько лет, когда клиент решит квартиру продавать, выяснится, что нужных документов от банка у него на руках нет.
Это не мои фантазии. Это всё реальные проблемы, которые я подробно раскрываю в новой обширной статье на vc. Там всё, что вас интересовало о покупке жилья в новостройках, и даже то, о чём вы не задумывались, а стоило бы. Приятного чтения!
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
Мой блог на Дзене
👍11🔥3😨3
Пост-размышление. Почему в декабре все бросаются покупать и продавать недвижимость?
Сезонность есть в любой сфере деятельности. Даже, представьте себе, у похоронных агентств. Есть он и у нас, риелторов. Начинается он примерно с конца октября – начала ноября. Плюс-минус. Иногда на пару недель раньше, иногда на пару недель позже. Но в конце осени сезон только берёт разбег и доходит до пика в декабре. Декабрь – самый сенокос. И сколько я ни силился, понять почему, так и не смог.
Казалось бы, предновогодняя суета. Люди «прописываются» в пробках в надежде успеть купить всем подарки и украшения для ёлки. Да и саму ёлку прикупить не мешало бы. Ещё и на работе у многих самая жара. Все проекты и задачи надо непременно закрыть до Нового года. Работа кипит. Куда в столь напряжённом графике воткнуть ещё и сделку по покупке/продаже квартиры? Это же не просто приехал, документы подписал, ключи получил. Это организация показов, ходьба по банкам, одобрение ипотеки, собирание разных бумаг. Ну перенеси ты сделку на январь-февраль, когда дышаться будет посвободнее! Но нет.
Почему сентябрь и начало октября ещё НЕ считаются сезоном? Официальная версия такая: люди заняты школьными делами своих чад. Одежду купи! Обувь купи! Учебники с тетрадями тоже не бесплатные. Линейки, собрания… В общем, не до покупки/продажи квартиры. Но позвольте, я возражу. В декабре праздничная суета сует вообще никого не смущает. Хаос почему-то воспринимается как норма.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Сезонность есть в любой сфере деятельности. Даже, представьте себе, у похоронных агентств. Есть он и у нас, риелторов. Начинается он примерно с конца октября – начала ноября. Плюс-минус. Иногда на пару недель раньше, иногда на пару недель позже. Но в конце осени сезон только берёт разбег и доходит до пика в декабре. Декабрь – самый сенокос. И сколько я ни силился, понять почему, так и не смог.
Казалось бы, предновогодняя суета. Люди «прописываются» в пробках в надежде успеть купить всем подарки и украшения для ёлки. Да и саму ёлку прикупить не мешало бы. Ещё и на работе у многих самая жара. Все проекты и задачи надо непременно закрыть до Нового года. Работа кипит. Куда в столь напряжённом графике воткнуть ещё и сделку по покупке/продаже квартиры? Это же не просто приехал, документы подписал, ключи получил. Это организация показов, ходьба по банкам, одобрение ипотеки, собирание разных бумаг. Ну перенеси ты сделку на январь-февраль, когда дышаться будет посвободнее! Но нет.
Почему сентябрь и начало октября ещё НЕ считаются сезоном? Официальная версия такая: люди заняты школьными делами своих чад. Одежду купи! Обувь купи! Учебники с тетрадями тоже не бесплатные. Линейки, собрания… В общем, не до покупки/продажи квартиры. Но позвольте, я возражу. В декабре праздничная суета сует вообще никого не смущает. Хаос почему-то воспринимается как норма.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍11🔥3
⬆️ ТАМ НАЧАЛО⬆️
Декабрьский «хвост» попадает на январь и февраль, когда закрываются прошлогодние сделки. В марте всё становится спокойно, как на границе Ватикана и Италии. И так до очередного ноября. Организовать продажу летом – это, скажу я вам, та ещё задачка. Да чего уж! Просто организовать показ. «Верхи не могут, низы не хотят». Этот в отпуске за рубежом, тот на даче, третьи в выходные не в городе. Попадается и особый вид риелторов. Я от одного слышал своими ушами, что раз солнечных дней мало, он в солнечные дни не работает. Ну, это питерская боль! В какой-то степени могу понять этого человека. Но всё же сделки в несезон на вес золота.
Единственное лето, ставшее исключением, пришлось на ковид. Это был всем сенокосам сенокос. Помню, чувствовал себя как свадебная лошадь: голова в цветах, задница в мыле. Люди натурально сходили с ума. В основном же летом – тишь да гладь.
Да, иногда на принятие решения купить или продать недвижимость влияют объективные факторы. Причём не совсем очевидные. Не так давно я рассказывал о девушке, которая совместно с мужем спешила поскорее приобрести инвестиционную квартиру, потому что заканчивался срок, когда государство покрывает многодетным семьям 450 тысяч на покупку в ипотеку. Но, по моим наблюдениям, главный фактор – это желание человека. Даже не наличие денег, как ни странно. В следующих постах я расскажу одну историю про человека, у которого не было денег для первоначального взноса, но было большое желание взять квартиру в ипотеку. Так вот, почему-то желание у большинства граждан резко активизируется к концу года. У меня есть лишь одно предположение, почему так.
Возможно, люди думают, что в следующем году всех ждёт непременно конец света или что-то около того. Деньги обесценятся, кредиты подорожают, и жить от этого станет совсем невозможно, как на Юпитере (да, жизни там нет как раз из-за дорогих кредитов). У каждого свои любимые страшилки. Как бы там ни было, рынок в декабре оживает настолько, что объекты, не продававшиеся весь год, наконец обретают покупателя.
Если у вас есть свои версии возникновения «декабрьского сенокоса», буду рад прочитать в комментариях.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге», Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
Мой блог на Дзене.
Декабрьский «хвост» попадает на январь и февраль, когда закрываются прошлогодние сделки. В марте всё становится спокойно, как на границе Ватикана и Италии. И так до очередного ноября. Организовать продажу летом – это, скажу я вам, та ещё задачка. Да чего уж! Просто организовать показ. «Верхи не могут, низы не хотят». Этот в отпуске за рубежом, тот на даче, третьи в выходные не в городе. Попадается и особый вид риелторов. Я от одного слышал своими ушами, что раз солнечных дней мало, он в солнечные дни не работает. Ну, это питерская боль! В какой-то степени могу понять этого человека. Но всё же сделки в несезон на вес золота.
Единственное лето, ставшее исключением, пришлось на ковид. Это был всем сенокосам сенокос. Помню, чувствовал себя как свадебная лошадь: голова в цветах, задница в мыле. Люди натурально сходили с ума. В основном же летом – тишь да гладь.
Да, иногда на принятие решения купить или продать недвижимость влияют объективные факторы. Причём не совсем очевидные. Не так давно я рассказывал о девушке, которая совместно с мужем спешила поскорее приобрести инвестиционную квартиру, потому что заканчивался срок, когда государство покрывает многодетным семьям 450 тысяч на покупку в ипотеку. Но, по моим наблюдениям, главный фактор – это желание человека. Даже не наличие денег, как ни странно. В следующих постах я расскажу одну историю про человека, у которого не было денег для первоначального взноса, но было большое желание взять квартиру в ипотеку. Так вот, почему-то желание у большинства граждан резко активизируется к концу года. У меня есть лишь одно предположение, почему так.
Возможно, люди думают, что в следующем году всех ждёт непременно конец света или что-то около того. Деньги обесценятся, кредиты подорожают, и жить от этого станет совсем невозможно, как на Юпитере (да, жизни там нет как раз из-за дорогих кредитов). У каждого свои любимые страшилки. Как бы там ни было, рынок в декабре оживает настолько, что объекты, не продававшиеся весь год, наконец обретают покупателя.
Если у вас есть свои версии возникновения «декабрьского сенокоса», буду рад прочитать в комментариях.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге», Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург)
Мой блог на Дзене.
🔥16👍7❤1
Как я выдержал разведопрос Гоблина
Я вас категорически приветствую! Спешу поделиться с комрадами стратегически важной информацией. Побывал давеча у Гоблина Юрича Пучкова. Ощущения прекрасные. Рассказал легенде отечественного интернета про тонкости работы решэлтора. В частности обсудили, в чём отличие риелторов от агентов по недвижимости и разных «призраков с портфелем»; как профессиональный риелтор помогает при поиске квартиры и при её продаже. Не обошлось и без демонстрации моего чемодана с инструментами. А самое главное, коснулись вопроса, смогут ли ЦИАНы, Авито и Домклики заменить живого риелтора.
Весь разговор был бережно записан на видео и сейчас находится на стадии монтажа. А значит, скоро его можно будет лицезреть на всех экранах страны. Следите за дальнейшими анонсами!
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Я вас категорически приветствую! Спешу поделиться с комрадами стратегически важной информацией. Побывал давеча у Гоблина Юрича Пучкова. Ощущения прекрасные. Рассказал легенде отечественного интернета про тонкости работы решэлтора. В частности обсудили, в чём отличие риелторов от агентов по недвижимости и разных «призраков с портфелем»; как профессиональный риелтор помогает при поиске квартиры и при её продаже. Не обошлось и без демонстрации моего чемодана с инструментами. А самое главное, коснулись вопроса, смогут ли ЦИАНы, Авито и Домклики заменить живого риелтора.
Весь разговор был бережно записан на видео и сейчас находится на стадии монтажа. А значит, скоро его можно будет лицезреть на всех экранах страны. Следите за дальнейшими анонсами!
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
🔥19👍10💯1
Продавцы недвижимости НЕ хотят продать как можно быстрее, а покупатели НЕ ищут экономии. Разбираем распространённые мифы
Краешком глаза поглядываю на рекламу коллег. И вот что меня удивляет. Часто натыкаюсь на обещание из серии «продадим ваш объект за 20 дней по максимальной цене». То есть очень-очень быстро за очень-очень дорого. У меня один вопрос к таким риелторам: а с чего вы решили, что кто-то куда-то торопится? Из моего опыта общения с продавцами недвижимости следует, что время для них – далеко не решающий фактор. Продать подороже – это да. Один из десяти клиентов скажет, что надо продать как можно быстрее. Да и тот соврёт. Не специально, конечно, а от незнания рынка. К слову, в одном из предыдущих постов я рассказывал, что ценообразование у собственников строится по принципу «как у соседа плюс 10-20% сверху». Приходится долго и кропотливо, со всеми фактами, рассказывать клиентам о текущей конъюнктуре рынка и объяснять, почему их однушка не может стоить, как Букингемский дворец.
Особая каста продавцов – это жители коммуналки, которую надо расселить. Как правило, из 5-7 владельцев комнат находится один бузотёр, владелец самой крошечной комнатки, которому всё не то и не так. Мол, невыгодно ему, так как при дележе денег достанется меньше всех. Хотя, на самом деле, продажа комнаты в составе целой квартиры куда как выгоднее. А вот когда все комнаты будут проданы и объединены, эту одну оставшуюся будет продать гораздо сложнее – да и то с большим дисконтом. Это всё приходится объяснять нерадивому собственнику.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Краешком глаза поглядываю на рекламу коллег. И вот что меня удивляет. Часто натыкаюсь на обещание из серии «продадим ваш объект за 20 дней по максимальной цене». То есть очень-очень быстро за очень-очень дорого. У меня один вопрос к таким риелторам: а с чего вы решили, что кто-то куда-то торопится? Из моего опыта общения с продавцами недвижимости следует, что время для них – далеко не решающий фактор. Продать подороже – это да. Один из десяти клиентов скажет, что надо продать как можно быстрее. Да и тот соврёт. Не специально, конечно, а от незнания рынка. К слову, в одном из предыдущих постов я рассказывал, что ценообразование у собственников строится по принципу «как у соседа плюс 10-20% сверху». Приходится долго и кропотливо, со всеми фактами, рассказывать клиентам о текущей конъюнктуре рынка и объяснять, почему их однушка не может стоить, как Букингемский дворец.
Особая каста продавцов – это жители коммуналки, которую надо расселить. Как правило, из 5-7 владельцев комнат находится один бузотёр, владелец самой крошечной комнатки, которому всё не то и не так. Мол, невыгодно ему, так как при дележе денег достанется меньше всех. Хотя, на самом деле, продажа комнаты в составе целой квартиры куда как выгоднее. А вот когда все комнаты будут проданы и объединены, эту одну оставшуюся будет продать гораздо сложнее – да и то с большим дисконтом. Это всё приходится объяснять нерадивому собственнику.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍11🔥2❤1