Стоит ли переносить свои каналы и бюджеты в новый госмессенджер «Макс»?

Спойлер: я категорически НЕ рекомендую бросать Telegram и вкладывать деньги в продвижение на новой платформе. И вот почему.

В последнее время нас всех очень агрессивно сгоняют в «Макс» — через принудительные школьные и домовые чаты, запись в поликлиники, подключение к Wi-Fi и даже подтверждение входа на Госуслуги. Разработчики из VK уже отчитываются о 89 млн зарегистрированных пользователей. Кажется, что это огромный новый рынок, но на деле всё обстоит иначе.

📉 Мертвая аудитория и нулевая вовлеченность
Люди устанавливают «Макс» как «неизбежное зло» и заходят в него исключительно «из-под палки», когда без этого никак не обойтись. Как только административная нужда отпадает — приложение закрывается. Реальная вовлеченность (пересылки постов и реакции) составляет менее 1%. Для сравнения: попытки авторов перевести свою аудиторию из ТГ в приватные каналы «Макса» показывают смехотворную конверсию (например, 17 человек вместо 6000).

🚧 Жесткая цензура и нереальные барьеры для входа
Вы не сможете просто зайти и начать раскачивать свой блог с нуля. Чтобы вам вообще разрешили создать публичный канал, у вас уже должен быть паблик на 10 000 подписчиков, который официально внесен в реестр Роскомнадзора (через передачу своих данных на Госуслугах).

🤷‍♂️ Специфический контент и конкуренция с госаппаратом
Подумайте, кому вы собираетесь там продавать свои услуги или продукт. Сейчас 70% публичных каналов в «Максе» принадлежат околоправительственным структурам (школам, вузам, администрациям), а их подписчики часто просто накручены из числа бюджетников. В топе популярности платформы, помимо официальных анонсов и провластных новостей, находятся только каналы с рецептами («Кухня наизнанку») и поздравительными открытками. Это совсем не та живая экосистема с платежеспособной аудиторией, которая годами формировалась в Telegram.

К тому же, стоит помнить о рисках: «Макс» запрашивает широчайший доступ к данным вашего телефона и открыто заявляет, что будет передавать всю информацию по первому требованию властей.

💡 Резюме: «Макс» вряд ли когда-то станет полноценной и естественной заменой Telegram. Его рост объясняется не органическим интересом, а исключительно административным давлением и государственными деньгами.

Не тратьте свои бюджеты, силы и время на попытки выстроить бизнес или комьюнити там, где люди находятся по принуждению. Оставайтесь в Telegram — здесь реальная жизнь, свобода выбора и настоящие охваты!

А вас уже заставили установить «Макс» на работе или в школе? Делитесь в комментариях! 👇

Дорогие наши женщины! 🌷
Поздравляю вас с прекрасным праздником — 8 Марта, Международным женским днём! 💐✨
Пусть этот день будет наполнен радостью, теплом, улыбками и вдохновением. Особенно хочется поздравить тех из вас, кто связал свою жизнь с недвижимостью 🏡📈 — пусть каждая сделка приносит не только результат, но и удовольствие от своей работы.
Желаю вам новых профессиональных побед, благодарных клиентов и уверенности в каждом шаге. Пусть ваши проекты успешно реализуются, а достижения радуют и вдохновляют на новые цели. 🚀
Пусть в вашей жизни всегда будет счастье, здоровье, любовь и благополучие 💖🌸
Пусть рядом будут люди, которые ценят, поддерживают и восхищаются вами.
С праздником весны, красоты и вдохновения! 🌺✨

80% тем для риелторов в Telegram — это пересказ чужих новостей. И вот откуда они берутся
Если внимательно посмотреть на большинство постов про недвижимость, ипотеку, цены на квартиры и «новые тренды рынка», можно заметить одну вещь.
Очень часто это не оригинальные мысли автора, а пересказ новостей.
Обычно происходит примерно так:
Новость появляется на профильных порталах
её обсуждают аналитики
через какое-то время её пересказывают Telegram-каналы
потом это начинает обсуждать весь рынок
Пример цепочки:
РБК / Коммерсант / ЦИАН публикуют аналитику рынка недвижимости
профильные эксперты делают комментарии
через 2–3 недели Telegram-каналы риелторов начинают писать посты
аудитория думает: «О, какая свежая аналитика!»
На самом деле самые интересные темы появляются раньше — просто их мало кто читает.
И если ты риелтор, который ведёт Telegram-канал или блог, то самый простой способ выглядеть «экспертом рынка» — читать первоисточники.
Но тут возникает проблема.
Большинство риелторов:
— не отслеживают профильные источники
— не читают длинные аналитические статьи
— не знают, как быстро превратить новость в пост
И здесь как раз помогают нейросети.

Как находить темы для постов риелтору
Заходишь в Perplexity / ChatGPT / Claude
И пишешь:

Найди трендовые темы и новости рынка недвижимости России за последние 7 дней. Используй источники: РБК Недвижимость Коммерсант Недвижимость ЦИАН аналитика Домклик IRN.ru Росреестр Минстрой РФ Forbes Россия Сделай список из 10 тем, которые могут быть интересны риелторам и покупателям недвижимости. Добавь краткое объяснение каждой темы.

Ты получишь список новостей и трендов рынка.

Дальше берёшь любую тему и пишешь второй промпт:

Адаптируй эту новость для поста в Telegram для аудитории риелторов. Стиль: разговорный, экспертный, понятный. Добавь: — объяснение, что это значит для рынка — как это влияет на покупателей и продавцов — какой вывод должен сделать риелтор

И всё.
У тебя готов пост.
И самое главное — ты пишешь не тогда, когда все уже обсуждают, а когда тема только появилась.

Какие источники лучше всего отслеживать риелтору
Если говорить про рынок недвижимости РФ, то самые полезные источники:
Новости
РБК Недвижимость
Коммерсант
Известия
Forbes Россия
Аналитика
ЦИАН
Домклик
IRN
РБК Аналитика
Госданные
Росреестр
Минстрой
Центробанк (ипотека)
Именно оттуда появляются темы, которые потом начинают обсуждать все Telegram-каналы.
Простая формула контента для риелтора
1️⃣ Нашёл новость
2️⃣ Спросил нейросеть, что это значит
3️⃣ Написал короткий разбор
4️⃣ Сделал вывод для рынка
И ты уже не просто риелтор, а человек, который объясняет рынок.

🏠 Хватает ли дохода самозанятому на ипотеку?

Частая ситуация:
клиент хочет купить квартиру, но не понимает — одобрят ипотеку или нет.

Особенно если он самозанятый.

Мы сделали простой инструмент для риэлторов и брокеров —
ипотечный калькулятор для самозанятых.

Клиент двигает ползунки и сразу видит:

✔️ ежемесячный платёж
✔️ какой официальный доход нужен
✔️ сколько дохода не хватает
✔️ как можно повысить шанс одобрения

После расчёта вам приходит заявка в Telegram :

— имя
— телефон / Telegram
— стоимость квартиры
— взнос
— доход клиента
— стаж самозанятости
— платёж и разница по доходу

То есть вы получаете готовую карточку клиента.

Как использовать

• отправлять клиентам ссылку на расчёт
• поставить на сайт
• использовать в рекламе
• делать быстрый первичный разбор
Применения может быть масса, главное подойти с фантазией.

Демо
https://evogram.ru/ipoteka

Стоимость
4900 ₽
(разовая оплата)
По всем вопросам:
👉 @eduard_realty

⚠️ С 1 апреля ипотеку начнут резать по-новому. И это может ударить по сделкам
На рынке снова меняют правила игры.
Причина — рост просрочек по ипотеке. Банки начали получать всё больше проблемных кредитов, которые в последние годы выдавались по упрощённым схемам — без полноценного подтверждения дохода.
Теперь регулятор решил ужесточить контроль.
С 1 апреля банки начнут сравнивать два показателя дохода заемщика:
1️⃣ доход в справке 2-НДФЛ
2️⃣ среднюю зарплату по этой профессии по данным Росстата (минус 10%)
И для расчёта будут брать меньшее значение.
Что это означает для рынка:
• части покупателей сократят сумму ипотеки
• часть клиентов может просто выпасть из одобрения
• по ряду сделок придётся искать другие банки или менять объект
При этом возникает интересная ситуация:
🏦 один банк может отказать,
а другой — спокойно одобрить того же клиента.
То есть на практике снова может начаться знакомая история:
одобрение будет зависеть не только от дохода клиента, но и от политики конкретного банка.
📌 Поэтому вполне возможно, что с апреля:
— вырастет число отказов
— увеличится срок подбора банка
— часть сделок начнёт разваливаться уже на этапе финального одобрения
Как именно банки будут применять новые правила — покажет практика.
Но одно уже понятно:
ипотечные сделки снова могут стать сложнее.

Круглый стол с Президентом ГРМ Екатериной Векшиной

Вчера Андрей Осипов пишет... присутствовал на Круглом столе с Президентом ГРМ Екатериной Векшиной и отметил для себя важные моменты:

1️⃣ Роспотребнадзор предлагает признать услуги риэлторов бытовыми, то есть посреднические услуги на рынке недвижимости предлагается отнести к бытовым потребностям граждан. Компании и ИП, оказывающие такие услуги, должны будут предоставлять клиенту полную информацию об объекте недвижимости, обеспечивать конфиденциальность и действовать исключительно в интересах заказчика.

Скорее всего это будет принято, но с поправками, которые нам предоставит Росреестр, как основного органа, который будет курировать нашу деятельность.

Наши отношения с клиентом сегодня регулирует ГК и ЗоЗПП, и похоже, что роль последнего сильно возрастет…

2️⃣ Площадки постоянно поднимают цены, а ведь риэлторы по сути являются основным источником прибыли для них (некоторые площадки полагают, что должны получать от риэлторов не менее 20% от их комиссии 🤯).

Отдельные площадки перед размещением объявления требуют предоставить выписки из ЕГРН + снять полное видео (от остановки, с номером дома…как заходишь в подъезд и в квартиру…)

3️⃣ Домклик и М2 продолжают передавать данные о риэлторах в ФНС, РФМ и другие структуры…

4️⃣ С 1 апреля все заемщики должны будут иметь белый подтвержденный доход, поэтому ждем возможное снижение спроса (остается семейная ипотека)

5️⃣ Московские кварталы сильно подняли цены…

6️⃣ На вторичке по сути ничего ликвидного и интересного не осталось…

7️⃣ В ГРМ начинается серьезное обучение риэлторов, поэтому следите за анонсами !

💥 Изменить отношение к нашей профессии можно, в том числе, добросовестной и ответственной работой, основанной на честности, открытости, проф.компетенции и проф.поведении, конфиденциальности !

✔️ Сегодня рынок сложный и непростой (проблема ведомых и мошенничества на рынке никуда не ушла) - поэтому Ваш договор с клиентом должен быть предельно выверен в деталях и иметь все закрывающие документы !

❗️ Риэлтор оказывает клиенту профессиональную услугу на основании письменного договора (ДВОУ, Агентского и.т.п.), который сегодня обязателен !

📝 Коллеги, если нужен правильный ДОГОВОР на оказание услуг, или у Вас возникли вопросы по теме - пишите мне в телеграм @andrewosipov12 или в вотсап, телефон указан в шапке канала !

#круглыйстол
#риэлторскийдоговор

Андрей Осипов пишет...

Как заставить подписчиков ждать ваши посты и возвращаться в канал снова

Многие риэлторы совершают одну и ту же ошибку: пытаются выдать максимум пользы в одном посте, а потом удивляются, что просмотры падают, а обратной связи нет. Информацию прочитали, кивнули и ушли. Навсегда.

Бытует мнение, что лучший контент — тот, который вызывает «когнитивное ожидание». Это когда у читателя появляется психологическая потребность узнать, что же будет дальше. Он не просто пролистывает ленту, а специально возвращается за продолжением.

Вот несколько рабочих рекомендаций, как выстроить такую стратегию в Telegram и не только:

1. Превратите сделку в сериал
Вместо того чтобы выкладывать отчет о продаже одним постом, разбейте его на серии. Например:
• Серия 1. Как клиент искал квартиру и на что сразу обратил внимание.
• Серия 2. Неожиданная проблема в документах, которая всплыла в последний момент.
• Серия 3. Адские переговоры с собственником.
• Финал. Какую цену удалось сбить и чем все закончилось.
Такой формат удерживает внимание намного дольше, чем сухой отчет.

2. Используйте эффект незавершенного действия
Одна из историй, которую рассказывали в профессиональном чате: риэлтор намекнул в посте, что «сегодня клиент отказался от квартиры после анализа документов, и завтра я покажу, какую опасную деталь мы нашли в договоре». Эффект был мгновенным — подписчики ждали следующий пост, как новую серию любимого сериала. Люди ненавидят недосказанность, и это можно использовать во благо.

3. Создавайте дефицит информации
Не вываливайте всю ценность сразу. Если у вас есть действительно мощный инсайт или лайфхак, не бойтесь анонсировать его заранее. Фраза «90% покупателей переплачивают на этом этапе, и завтра я покажу, где именно» сработает лучше, чем просто пост с этим же заголовком. Ухо цепляется за обещание решения проблемы, и мозг ставит напоминание вернуться.

4. Играйте на эффекте упущенной возможности
Один из известных кейсов в риелторских кругах: объект продали за 48 часов без единого реального просмотра. Секрет был не в скидке, а в подаче. Акцент в посте сделали не на «продается квартира», а на «такие объекты обычно уходят за 48 часов, завтра покажем». Это создало ощущение дефицита и ажиотаж еще до того, как объявление было опубликовано официально.

Коротко: главный секрет
Не надо искать бесконечно новые темы. Достаточно научиться правильно подавать то, что вы делаете каждый день. Ваши сделки — это готовые сценарии для многосерийного контента. Главное — не перегружать читателя, а оставлять пространство для интриги и обещать развязку в следующем посте. Тогда подписчики начнут возвращаться сами, без дополнительной рекламы.

Почему «всеядность» убивает твой доход?

Многие агенты боятся упустить клиента и берутся за объекты в разных концах города. Это ошибка.
Совет от профи : выбери один район или узкий сегмент и стань в нем «номером один». Когда ты знаешь каждый дом и каждую планировку в своей локации, твоя ценность в глазах собственника вырастает в разы.

Александр Санкин например в своих материалах подчеркивает:

Чем ограниченнее ваша территория и уже сегмент рынка, тем больше вы заработаете. Большинство агентов носятся по рынку как курица с отрубленной головой, хватаясь за всё и не изучая ничего досконально»

Конкретные знания о конкретных объектах ценятся гораздо выше, чем общая информация по городу.

Специализация создает образ «хозяина района». Клиент хочет работать с экспертом, который знает историю продаж в соседнем подъезде, а не с тем, кто видит дом впервые. Это психологически упрощает обоснование высокой комиссии: ты продаешь не просто услугу, а уникальное знание локального рынка.

Прямо сегодня определи границы своего «золотого участка» (2-3 соседних микрорайона) и напиши пост о том, почему именно в этой локации ты лучший эксперт.

Помни: результат в недвижимости — это математика сфокусированных действий.

❗️ЦБ снова может снизить ставку. И для рынка недвижимости это уже не мелочь 👀
В пятницу ЦБ, скорее всего, снизит ставку до 15%.
Минус полпроцента.
И сейчас 90% риэлторов такие:
«Ну ок… ничего не поменяется» 🤷‍♂️
А потом через 2–3 месяца:
«О, рынок ожил… откуда сделки пошли?»
Да ниоткуда.
Просто кто-то начал двигаться раньше.
👇 Что реально происходит:
— инфляция притормаживает
— ЦБ начинает отпускать гайки
— рынок медленно, но начинает «дышать»
Это не про «взрыв продаж завтра».
Это про раннюю стадию движения, где зарабатывают не те, кто умный, а те, кто быстрый.
💡 Самый сок сейчас не в новостях.
А в реакции на них.
Пока одни думают:
«Да это всего 0,5%»
Другие уже: — обзванивают старую базу
— возвращают клиентов «на паузе»
— закрывают тех, кто ждал хоть какой-то сигнал
И вот этим людям потом кажется, что «вдруг попёрло» 🚀
Хотя это не «вдруг».
Это просто они не тупили, когда рынок подал первый сигнал.

👉 Вывод простой:
рынок не оживает резко.
Он сначала шевелится… и только потом стреляет.

Вопрос один:
А ты в этот момент уже в игре или ещё читаешь новости?

🏦 ЦБ снизил ключевую ставку до 15% — рынок оживёт? Не спешите радоваться
Ну что, случилось то, чего ждали 👇
Центробанк снизил ключевую ставку до 15%.
На первый взгляд — отличная новость:
📉 ипотека теоретически должна подешеветь
📈 спрос — подрасти
Но давайте без иллюзий.
❗ Что реально изменится
Да, часть клиентов “разморозится”
— те, кто сидел в ожидании
— те, кому не хватало «чуть-чуть по ставке»
— те, кто психологически ждал сигнала “можно заходить”
👉 Эти люди начнут возвращаться в рынок.
👉 Появится больше диалогов, показов, заявок.
Но это не волшебная кнопка роста.
⚠️ Что НЕ изменится (и это важнее)
Рынок недвижимости сейчас держится не на ставке.
Он держится на:
— уровне доходов людей
— уверенности в завтрашнем дне
— доступности первоначального взноса
— одобряемости ипотек
— политике банков и застройщиков
📌 И вот эти факторы куда сильнее влияют на сделки, чем снижение ставки на 1–2%.
💡 Главный вывод для риэлторов
Ставка — это инфоповод, а не драйвер.
Если вы ждали, что “вот сейчас пойдут клиенты сами” — не пойдут.
А вот что реально сработает:
✔️ активный выход в коммуникацию
✔️ работа с базой “ждунов”
✔️ правильная упаковка объектов
✔️ объяснение клиентам текущего окна возможностей
🔥 Как это использовать прямо сейчас
Напишите своим клиентам:
“Ставку снизили — давайте пересчитаем ваш сценарий”
Сделайте пост/сторис:
“Что изменилось после снижения ставки — простым языком”
Возьмите тех, кто “думал” — и верните их в диалог
📊 Рынок не растёт от новостей. Он растёт от действий.
А новость — это просто повод начать разговор.

А как вы считаете, все в порядке?

Путь Самурая Продаж: Формула Успеха Вячеслава Шерифулина 🔥

Железная дисциплина. Магия утра. Один телефон. Полное доверие к наставнику. Команда, которая заряжает. И любовь к клиентам, которая притягивает сделки.

Это не просто работа.
Это образ жизни топ-продавца.

Когда ты живёшь по этой системе — результаты становятся неизбежны.

🔥 Почему 90% риелторов недозарабатывают (и даже не понимают этого)
Смотри простую вещь.
Чтобы зарабатывать 250–300-500 тыс. ₽ в месяц,
нужно не “стараться”, а делать конкретное количество действий.
👉 Не в голове. А в цифрах.
Например (очень грубо):
— 180 контактов
— 40 встреч
— 8 договоров
— 20 показов
— 2 сделки
⚠️ Теперь важный момент.
👉 Что такое “контакты”?
Это НЕ просто цифра.
Это могут быть: — исходящие звонки собственникам
— входящие звонки от клиентов
— переписки (Авито, ЦИАН, чаты)
— любые реальные касания, где есть диалог
👉 А договоры?
Это вообще ключевая точка.
Потому что: — без договора нет контроля
— без договора нет системы
— без договора сделки — случайны
❗ И вот проблема.
90% риелторов: — не считают это
— не понимают свою воронку
— работают “как идёт”
👉 В итоге: работают много - зарабатывают нестабильно

Во многих агентствах заставляют делать "тупо" по 100 звонков в день, но это часто не даёт результата и только демотивирует, особенно новичков.
Мы хотим сделать так, чтобы цифры не давили, а показывали, где именно происходит провал и что реально влияет на доход.

💡 Мы сейчас думаем сделать такого Telegram-бота, который:
— считает план под нужный доход
— фиксирует действия по дням
— показывает, где провал
— считает, сколько ты теряешь в деньгах

🤔 Но есть вопрос.
👉 Это вообще нужно?

Напиши честно:
1. Эти цифры вообще близки к реальности?
2. Что у тебя считается “контактом”?
3. Сколько договоров в месяц ты реально делаешь?
4. Ты считаешь свою воронку или работаешь “на ощущениях”?
5. Пользовался бы таким ботом или нет? Почему?
Можно коротко. Можно жёстко.
👉 Интересна реальная практика.