Информацию ЦБ РФ о ситуации на ипотечном рынке комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Усилия Банка России по нормализации рынка ипотеки пока в полной мере не работают, рынок остается крайне поляризованным.

Новостройки, которые почти полностью зависят от решений правительства и льготных программ, отказываются реагировать на ужесточение условий выдачи. Страх отмены льготной ипотеки и серьезной корректировки семейной программы остается сильнее и продолжает давить на решения потенциальных заемщиков. В ближайшие месяцы это давление усилится. Но чем больше будет выдано кредитов в мае-июне, тем глубже будет падение во второй половине года. На фоне рекордных выдач прошлого года это будет особенно заметно.

Участники вторичного рынка вынуждены наблюдать за происходящим с печалью. Число выдач ипотечных кредитов под залог готового жилья упало до уровней 2018 года. Если очистить эту статистику от продаж готовых новостроек в сданных домах, то все еще хуже.
Вторичный рынок продолжает сжиматься, но большинство продавцов пока не готовы к заметному снижению цен.
Во многих городах ценовая корректировка происходит в скрытой форме, в процессе торга, но не выходит за рамки разумного.
Еще в конце прошлого года настроения на вторичном рынке были лучше. Многие операторы настраивали покупателей на возможности быстрого рефинансирования уже в середине 2024 года, а продавцы, отложившие продажу, делали ставку на восстановление спроса.
Но с каждым продлением ключевой ставки им становится ясно, что быстрых перемен на вторичном рынке ждать не стоит. Сегодня многим приходится принимать непростое решение – принять текущую ситуацию и двигаться навстречу тем покупателям, которые есть на рынке, или отложить процесс продажи на 1-1,5 года. Но гарантий того, что в 2025 году условия по продаже на вторичном рынке будут лучше, никто не дает.

👆Напоминаем, что в Екатеринбурге проходит сбор средств на реставрацию Белой башни. Просьба ко всем, кому нравится этот объект перечислить по 100 рублей на работы. Это просто, но очень важно для проекта. Подробности здесь - https://tower1929.ru/

@REBURG

Рынок нужно узнавать с помощью разных инструментов.
Помимо аналитики, есть успешные практические кейсы, интересные мысли из книг, которые можно применить в своем бизнесе - все это есть в канале Светланы Пинигиной.


Светлана Пинигина, построила свою карьеру в таких компаниях, как FORMA, Брусника, ЭНКО, а теперь работает как консультант и бизнес-тренер по усилению продаж с такими командами как Основа, Прогресс, RES Development, White Group и другими.

Основа ее продукта: построение системы продаж и тренинги для команд (от менеджеров до управленцев).

В своем канале она публикует практические кейсы по продажам и управлению, делится своим опытом и заметками из книг и обучений.
Я всегда с радостью рекомендуем классные полезный каналы - подписывайтесь на канал Светланы Пинигиной

Подвели предварительные итоги продаж на рынке новостроек Екатеринбурга в апреле. Они не то чтобы слабые, но и не впечатляют. А где же обещанный ажиотаж, в преддверии отмены льготной ипотеки?

Сергей Разуваев задает резонный вопрос – что это за ориентир для рынка 33 кв. м на человека? И как быть с прежним ввод 120 млн. кв. м ежегодно.

По просьбе Дмитрия Прокофьева мы уже посчитали, что для достижения обеспеченности в 33 кв. м на 1 жителя по итогам 2030 года достаточно ежегодно сдавать около 88 млн. кв. м. И это меньше не только прошлых ориентиров, но и текущего объема ввода.

@REBURG

За последний год было очень много спекуляций, связанных вот с этим графиком Росстата. Мы не раз объясняли, что тезис о разнице в ценах на первичном и вторичном рынке в 40-50% - это манипуляция. Суть проблемы в том, что средняя по первичному рынку посчитана по мегаполисам (за их рамками очень мало строится и продается), а по вторичному - по всей стране, включая депрессивные города и села. Кроме этого много вопросов к методике оценки Росстата. Если вы думаете, что эти цифры посчитаны по данным Росреестра на основании совершенных сделок, то нет. Вот здесь мы объясняли, как это происходит.

Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком, конечно, есть. Локально он сильно отличается и зависит, в том числе от объемов стройки и конкуренции. Но чаще всего при сопоставимом качестве объектов разница в ценах составляет 10-20%, местами вырастает до 25-30%. И это слишком большая наценка за «льготные условия».

Но сам этот график, который так часто тиражируют (и мы присоединяемся), не бесполезен. Он четко фиксирует тот факт, что после запуска «льготной ипотеки» долгосрочные тренды разошлись. Темпы роста цен на новостройки существенно опережают вторичку и после роста ключевой ставки эта поляризация усилилась.

Пугающая цифра в 55%, хоть и не соответствует действительности, является заметным аргументом в копилке ЦБ РФ в пользу ужесточения льготных программ.

@REBURG

Прошлое и будущее

Свой https://t.me/reburg/1205 о влиянии решений ЦБ РФ на ипотечный рынок ув. Михаил Хорьков @reburg дополнил следующим важным комментарием

В условиях неопределенности мы часто опираемся на прошлый опыт. Многие решения о будущем оправдываются прошлой практикой, подводя к тому или иному решению.

Вот и с ипотечной ставкой так. В конце прошлого года было немало рекомендаций о возможности быстрого рефинансирования ипотеки уже в середине 2024 года. Опыт 2022 года подсказывал – получи скидку в торге сейчас, потом получишь разумную ставку. Но «потом», ориентированный на 2024 год, медленно превращается в 2025. Причем без гарантий того, что это будет комфортный платеж.
Для продавцов, отложивших сделку осенью прошлого года на фоне растущих цен, ситуация не лучше. Прошлый опыт подсказывал, что рост цен на недвижимость отыгрывает инфляцию – не спеши, понаблюдай. Но время идет, а покупателей на вторичном рынке все меньше.

Промышленные зоны и «рабочие города» вместо торговых центров и «жилых комплексов»?
Долгосрочные перспективы рынка жилья оценивает ув. Михаила Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Возможные контуры государственной политики в области развития рынка жилья должны проясниться в ближайшее время.
В лучшем варианте это будут ориентиры на следующие 3-5 лет.
В худшем – краткосрочные обещания с горизонтом планирования на 2025 год.

Но уже сейчас можно отметить тот факт, что общий политический и экономический контекст меняется. Вольно или невольно под него будет подстраиваться и рынок жилья.
Озвученный приоритет – промышленное и технологическое развитие.
Рынок жилья должен помогать этому процессу, а не отвлекать необходимые ресурсы. Давайте попробуем сформулировать какие изменения могут произойти на рынке недвижимости в следующие годы:

1) Редевелопмент промышленных территорий в мегаполисах замедляется. Перевод этих территорий в жилую застройку максимально усложняется. Кто не успел – тот опоздал.

2) Профессиональные девелоперы, работающие в жилой сфере, начинают нарабатывать компетенции в сегменте индустриально-складской недвижимости.

3) Жилье важно в контексте развития промышленности. Хочешь возвести новый крупный жилой район – ищи площадку рядом с индустриальным парком. Или построй его сам.

4) Кадры – очевидная проблема развития промышленных центров. Особенно в малых и средних городах. Государственные стимулы развернутся в эту сторону. Жилье и ипотека - рабочий инструмент закрепления населения на местах. Варианты: очередь на жилье/льготную ипотеку/льготные цены на квартиры.

5) Крупные промышленные предприятия будут инициировать программы субсидирования процентных ставок по ипотеке для своих работников.