1. Powiśle, ul. Zajęcza 1A
Открытие — февраль 2023. Район “осознанного премиума”: хорошая репутация, качественная застройка, аудитория, которая ценит продукт и атмосферу.

2. Śródmieście, ul. Chmielna 15 (рядом с Nowy Świat)
Центр, высокий поток, витрина high-street. Но и требования к ежедневной выручке выше: аренда, конкуренция, “кассу держать” нужно каждый день.

— В декабре 2025 объявили о завершении деятельности в Варшаве.
— Подробных публичных комментариев о причинах не было.
— Бренд остался работать в других городах.

Премиум-формат живёт не разовыми визитами, а регулярными покупками “по пути”. Важна аудитория в пешем радиусе, которая воспринимает цену как норму.
Powiśle — меньше случайного потока, больше целевых визитов.
Chmielna — больше людей, но выше издержки и давление конкуренции.

В Варшаве за последние годы стало заметно больше:
— ремесленных пекарен,
— кондитерок во французском стиле,
— кофеен с сильной десертной витриной.
Это усиливает конкуренцию за внимание и частоту визитов.

Варшавский премиум требует точного совпадения трёх вещей: аудитория рядом, поток, математика аренды и операционных расходов. Если “не сходится” хотя бы один элемент — даже сильному бренду становится тяжело.

— кто ваш покупатель в радиусе 5–10 минут пешком;
— видимость фасада и витрины;
— реальный (измеряемый), а не “ощущаемый” поток;
— инженерку: мощности, холод, вентиляцию;
— условия аренды, индексацию и штрафы/выход.

По итогам 2025 в коммерческую недвижимость (CRE) в Польше вложили около €4,3 млрд. Это ниже, чем годом ранее, но Q4 дал около 45% всего объёма — примерно €1,9 млрд.

• ~€4,3 млрд — общий объём инвестиций за 2025 (≈ −12,9% г/г).
• ~45% годового объёма прошло в Q4 (≈ €1,9 млрд).
• Снижение связано не с “отсутствием интереса”, а с меньшим числом сверхкрупных сделок и переносом части транзакций на early-2026.
• По оценке JLL, в 2025 наибольший интерес был к офисам и складам; по офисам объём мог составить €1,3–1,4 млрд.

Когда в конце года закрывается много сделок, рынок часто заходит в новый год с “хвостом” процессов, которые не успели оформить в декабре. Обычно это означает более активный январь–март: больше реальных покупателей, просмотров и запросов со стороны банков и юристов.

1. Подготовьте “пакет для покупателя”: договоры аренды, индексация, расходы (opex/service charge), вакантность, CAPEX-план на 12–24 месяца. Это ускоряет сделку.
2. Проверьте риск по арендаторам: кто платит стабильно, где риск просрочек, какие есть гарантии/депозиты/поручительства.
3. Не тяните с рефинансом: если планируете сделку или рефинанс в 2026, выходите к банкам заранее, пока “очередь” не выросла.

4) Используйте окно переговоров: пока вакантность ещё есть, проще выбить каникулы, fit-out, опции выхода.
5) Держите 3–5 альтернатив: при оживлении рынка хорошие блоки уходят быстро, запасной вариант спасает сроки и бюджет.

6) Проведите “проверку готовности” проекта: статус плана/разрешений, подъезды, мощности/энергия, сроки подключений. Когда деньги возвращаются, выигрывают проекты с понятными рисками и документами.

Eurobuild CEE — A year of stability (инвестиции ~€4,3 млрд; 45% в Q4):
https://eurobuildcee.com/en/news/35927-a-year-of-stability

Property Forum — Polish investment market falls to €4.3 billion in 2025 (45% в Q4; перенос сделок на early-2026):
https://www.property-forum.eu/news/polish-investment-market-falls-to-eur43-billion-in-2025/21034

EuropaProperty — €4.3bn Invested as Polish Market Enters New Phase:
https://europaproperty.com/e4-3bn-invested-as-polish-market-enters-new-phase/

PolandInsight — correction → stabilisation, rebound expected in 2026:
https://polandinsight.com/polands-commercial-real-estate-market-moves-from-correction-to-stabilization-in-2025-with-a-rebound-expected-in-2026/

JLL Polska — Polski rynek inwestycyjny utrzymuje dobrą formę (офисы/склады; офисы €1,3–1,4 млрд):
https://www.jll.com/pl-pl/newsroom/polski-rynek-inwestycyjny-utrzymuje-dobra-forme

• Земля под склады и логистику (Варшава и агломерация, Познань, Лодзь, регионы)
• Земля под девелопмент: retail-парки, last mile, лёгкая промышленность
• Участки на продажу и в аренду
• Предварительная проверка до старта переговоров: MPZP/WZ, подъезды, доступность дорог, мощность/энергия, ограничения и обременения

• Подбор складов и решений BTS/BTO под e-commerce, дистрибуцию, производство
• Доступ к объектам на ранней стадии, включая предложения до публичного выхода на рынок
• Подбор оптимальных блоков по параметрам бизнеса, а не “остаточный принцип”
• Переговоры по условиям аренды: ставка, индексация, каникулы, fit-out, опции выхода

• Инвестиционные складские объекты с арендатором
• Проверка доходности и рисков: арендатор, договор, индексация, гарантии, расходы, CAPEX
• Сопровождение покупки/продажи, подготовка объекта к сделке
• “Упаковка” объекта под инвестора для более быстрой реализации и лучшей цены

• Стратегия: где строить, где арендовать, где покупать
• Оценка ключевых ограничений: дороги, мощность, кадры, сроки реализации
• Рыночная экспертиза на основе сделок и практики, без “презентационного” оптимизма
• Сопровождение сделки: от запроса и проверки до подписания и передачи объекта

Если крупнейшие девелоперы складов сохраняют темп, это означает, что спрос и капитал в сегменте работают. В 2026 складская и логистическая недвижимость остаётся одним из наиболее активных направлений рынка.

По словам министра, в 2026 году в Польшу может поступить до 180 млрд zł европейских средств: около 120 млрд zł — из KPO, ещё ~60 млрд zł — из других программ ЕС.

Это не просто крупная цифра. Такие деньги обычно «раскладываются» по множеству направлений:
— дороги, развязки, железная дорога, транспортные узлы;
— энергетика, сети, подключения;
— городская инфраструктура и модернизация;
— закупки, подрядчики, логистика, сервисы;
— программы в самоуправлениях и госзаказ.

Типичная цепочка для рынка недвижимости выглядит так: инфраструктура → стройки → рабочие места → спрос на аренду → рост стоимости земли и объектов.

Быстрее всего обычно растут:
— земля и склады рядом с новыми дорогами/узлами;
— жильё под аренду там, где появляется занятость и крупные стройки;
— локали под сервис (еда, медицина, услуги) вокруг новых кластеров.

Если эти потоки реально запускаются, 2026 становится годом проектов. В такие периоды выигрывают локации «у инфраструктуры»: развязки, логистические коридоры, районы рядом с крупными стройками и обновлением города. Стратегия — не угадывать, а заранее выбирать точки, куда пойдёт поток людей и денег.

1. Составьте список инфраструктурных проектов 2026–2027 в вашем городе/регионе (дороги, ЖД, узлы, крупные стройки).
2. Отметьте «радиус спроса»: где будут жить люди, парковаться, есть, покупать, получать услуги.
3. Девелоперам/подрядчикам — заранее планировать ресурсы: люди, материалы, мощности, подрядчики.
4. Инвесторам — смотреть землю/склады/жильё под аренду рядом с будущей инфраструктурой.
5. Бизнесу (HoReCa/сервис/медицина) — выбирать места с будним стабильным потоком, а не только «выходным».

PAP Biznes (02.01.2026):
[https://biznes.pap.pl/wiadomosci/gospodarka/w-2026-r-do-polski-trafi-180-mld-zl-z-ue-w-tym-120-mld-zl-z-kpo-minister?utm_source=chatgpt.com](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/gospodarka/w-2026-r-do-polski-trafi-180-mld-zl-z-ue-w-tym-120-mld-zl-z-kpo-minister?utm_source=chatgpt.com)

Money.pl (02.01.2026):
[https://www.money.pl/gospodarka/rekord-od-wejscia-do-ue-tyle-pieniedzy-trafi-do-polski-7239175939602944a.html](https://www.money.pl/gospodarka/rekord-od-wejscia-do-ue-tyle-pieniedzy-trafi-do-polski-7239175939602944a.html)

Next.Gazeta (03.01.2026):
[https://next.gazeta.pl/next/7,151003,32504844,polska-dostanie-180-mld-zl-absolutny-rekord-od-wejscia-do.html](https://next.gazeta.pl/next/7,151003,32504844,polska-dostanie-180-mld-zl-absolutny-rekord-od-wejscia-do.html)

Выберите бабочку, которая понравилась больше всех.

Не раздумывайте — на какую сразу упал взгляд, та и ваша 😉

Номер выберите в голосовании 👇
В следующем посте пришлю расшифровку.

Такие тесты часто делают психологи — и в них правда есть своя доля 🙂

Сильное в бизнесе: независимость, нестандартные решения, смелые концепты.
Где реализуетесь: проекты “с нуля” (брендинг, запуск форматов, авторские продукты), креативные индустрии (маркетинг, контент, дизайн, концептуальная HoReCa/медиа).
Роль/формат: основатель/идеолог/креатив-директор — лучше в паре с сильным операционником.

Сильное в бизнесе: переговоры, партнёрства, удержание отношений, “миротворец с выгодой”.
Где реализуетесь: агентские и сервисные модели (недвижимость, консалтинг, посредничество, B2B-услуги), проекты с множеством стейкхолдеров (аренда, девелопмент, франшизы).
Роль/формат: коммерческий директор/переговорщик/партнёр по развитию.

Сильное в бизнесе: стабильность, стандарты, качество, повторяемость результата.
Где реализуетесь: операционные бизнесы (клиники, стоматологии, бьюти-сети, сервисные центры), производство/логистика/управляющие компании — где “регламент решает”.
Роль/формат: операционный директор/руководитель сервиса/управляющий.

Сильное в бизнесе: интуиция, внимательность, доверие, тонкая работа с клиентом.
Где реализуетесь: премиальные сервисы “по записи” (медицина, психология/коучинг, wellness, эстетика), бутик-форматы (приватные студии, закрытые клубы, индивидуальные услуги).
Роль/формат: владелец-эксперт/куратор качества/лицо бренда.

Сильное в бизнесе: эмпатия, “тёплый” сервис, комьюнити, лояльность клиентов.
Где реализуетесь: HoReCa с атмосферой (кофейни/пекарни, семейные концепции, сервис “как дома”), beauty/wellness/студии заботы, детские и семейные услуги.
Роль/формат: лицо бренда, CX (клиентский опыт), owner with vibe.

Сильное в бизнесе: создание нового, вкус, смыслы, визуал, упаковка.
Где реализуетесь: бренды и продукты (магазины, гастро-концепты, дизайн-студии, медиа/YouTube), experience-бизнес (мероприятия, pop-up, гибридные форматы).
Роль/формат: продюсер/креативный предприниматель — лучше с финансовым/операционным партнёром.

Сильное в бизнесе: доверие, прозрачность, репутация, сильная позиция в переговорах.
Где реализуетесь: юридические/финансовые услуги, консалтинг, аудит, B2B-контракты; недвижимость и инвестиции, где важны факты и “чистота” сделки.
Роль/формат: эксперт/переговорщик/руководитель направления “риски и договоры”.

Сильное в бизнесе: идеальный сервис, высокие стандарты, ответственность.
Где реализуетесь: медицина/стоматология, премиальные ремонты/строительство/инженерка; гостиницы/апартаменты и сервисы с рейтингами и строгими процессами.
Роль/формат: владелец качества/управляющий/продакт с фокусом на стандарты.

Сильное в бизнесе: контроль, скорость, дисциплина, умение “собрать” людей. Где реализуетесь: сетевые бизнесы, франчайзинг, логистика, стройка, большие проекты; антикризис и масштабирование (несколько точек/объектов).
Роль/формат: CEO/операционный лидер/проектный директор.