💼 Еженедельные покупки

Продаю одни компании, покупаю другие. Вроде что-то делаю, а по факту - стою на месте.
Ребалансировка и перелив из одних акций в другие создают иллюзию больших действий и больших покупок.
По факту же в этом месяце я просто переложил кучу денег из одного ведра в другое, не добавив из вне практически ничего.
Сумма покупок на бирже за месяц огромная, но дельта между доходами и расходами околонулевая.

Белую полосу в заработках, которая длилась последние 4 года, можно считать официально завершенной. Никаких упаднических настроений нет, это было предсказуемо, ничто не длиться вечно (хотя надежда еще есть, что все вернется и будет как раньше).

Покупки акций:
🔸 МТС Банк 5 шт: фактическая доля - 0,15%, плановая доля - 2%
🔸 Алроса 200 шт: факт - 0,23%, план - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,24%, план - 2%
🔸 ПИК 6 шт: факт - 0,14%, план - 2%
🔸 Самолет 5 шт: факт - 0,42%, план - 2%
🔸 НЛМК 100 шт: факт - 0,61%, план - 2%
🔸 Транснефть-п 10 шт: факт - 1,37%, план - 2%
🔸 НОВАТЭК 30 шт: факт - 2,45%, план - 5%
🔸 Роснефть 100 шт: факт - 2,5%, план - 5%

Покупки облигаций:
🔸 покупок не было, отправил заявку на долларовый выпуск ЮГК (5 шт), запишу в ту неделю, как заявка будет исполнена
__
Сумма покупок на неделе: ~158 тыс. руб
Общие покупки в феврале: 367,7 тыс.

🗓 Ежемесячный отчет

Подвел итоги месяца. Все по традиции: размер и состав Капитала, денежный поток, продвижение к основной цели. Приятного прочтения!

#отчет

[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

📑 Краткий анализ и сравнение всех фондов недвижимости от "Сбережения Плюс"

Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.

В статье ниже - список всех фондов от "Сбережения плюс" с основными моментами по каждому, а в конце - мое личное мнение об их инвестиционной привлекательности.

[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

💼 Еженедельные покупки

Неделя пролетела очень быстро, за новостями я как обычно не следил, но вроде ничего там сильно интересного и не было, опять геополитика, инфляция, заявления, обещания, прогнозы...

У жены маленький отпуск размером в одну неделю, решил что и мне можно отдохнуть. Тем более что на улице установилась замечательная весенняя погода (сегодня +19). Самое время вылезли из-за компьютера, оторвать глаза от гаджета и просто погулять.
Главное событие недели - жена сделала лазерную коррекцию зрения, все прошло хорошо, чему я очень рад.

Всех дам с наступающим праздником! 🌷

Покупки акций:
🔸 Роснефть 20 шт: фактическая доля - 2,57%, плановая - 5%
🔸 Алроса 70 шт: факт - 0,32%, план - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,33%, план - 2%
🔸 ПИК 4 шт: факт - 0,19%, план - 2%

Покупки облигаций:
🔸 Инарктика RU000A107W48 - 6 шт: А-; 2 года; ~21.87% к погашению
🔸 ЮГК-USD RU000A10B008 - 3 шт: АА; 2 года; ~10,2% к погашению, 2 бумаги дали на размещении, еще 1 докупил на вторичном рынке.
__
Сумма покупок на неделе: ~36,5 тыс. руб

💼 Фонды недвижимости как класс активов

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то - на другой, некоторые - на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

Лично Я бы хотел иметь в своем Капитале недвижимость, но денег на это у меня нет. Капитал слишком мал, чтобы не нарушая диверсификации, я мог включить в него физическую недвижимость.

Теоретически, я могу покупать маленькие объекты: кладовки, бытовки, гаражи и пр. Размер чека там не сильно большой - несколько десятков или сотен тысяч рублей и постепенно здесь можно добиться вполне не плохой диверсификации.

Но есть второй момент: трудозатраты. Лично для меня работа с мелкими объектами в сфере недвижимости не самый эффективный способ использования моего рабочего времени. По крайне мере сейчас, пока мои навыки в IT еще не устарели и вполне неплохо стоят на рынке труда.

Инвестиции в недвижимость с кредитным плечом мне также не подходят: риски это увеличивает, а доходность снижает. Ипотеку рассматриваю только как способ решить жилищный вопрос, но никак не инструмент для инвестиций.

❓Какие риски есть у фондов?
Работа фондов очень сильно регулируется законодательно: есть ограничения на приобретаемые активы, на правила оценки объектов недвижимости.
Правила управления фондов обязательно получают одобрение от регулятора в лице Центрального Банка, и любые дальнейшие изменения в эти правила также проверяются ЦБ.
Годовая отчетность работы фонда обязательно проходит проверку независимым Аудитором.
Объекты в фонде обязательно должны быть застрахованы.
Оценка стоимости объектов проводится независимым Оценщиком.

То есть с точки зрения закона деятельность фондов очень хорошо контролируется, но есть риски другого плана.

Первый связан с неэффективными действиями УК: например, купили неудачный объект, случилось какое-то событие, изменившее условия работы объекта и пр. Такой риск есть и при самостоятельном инвестировании, предугадать его сложно заранее, снижается его влияние только за счет диверсификации (ну или нужно быть прорицателем и знать будущее).

Второй риск - недобросовестность управляющей компании. К сожалению, заранее никогда нельзя знать, как поведет себя та или иная УК, и стоит ли верить её прогнозам и обещаниям. Полностью избежать этот риск можно только с помощью самостоятельного инвестирования (как говорится: нет УК - нет проблем), а снизить влияние риска поможет опять же диверсификация.

💼 Фонды недвижимости как класс активов (продолжение)

Почему такие фонды не пользуются популярностью среди частных инвесторов?
Думаю что основная причина слабой популярности - отсутствие эмоций.
Изучение, анализ и выбор фондов - это цифры, цифры, цифры. Нет радости от обладания физическим объектом, нет гордости от осознания того, что ты теперь не "тварь дражащая", а носитель гордого звания Собственник.

Если сравнивать с акциям - проблема та же: нет эмоций. Обладать акциями Сбера/Лукойла/Астры, о которых трубят все вокруг - это интересно, а может быть даже почетно (чувствуешь себя частью чего-то большого). А вот обладать кусочком какого-то фонда с названием "Рентный доход", который владеет каким-то там складом, который ты даже в глаза не видел - это как-то ... скучно что ли.

При сравнении с облигациями фонды недвижимости тоже "проигрывают", но по другой причине: размер выплат к текущей цене по облигациям обычно выше, чем по фондам, а чтобы увидеть прирост "тела" нужно лезть в отчетность, что опять навевает скуку.

Общий вывод
Основа моей стратегии - акции.
Однако недвижимость, как класс активов, я бы тоже хотел иметь в своем Капитале. Фонды недвижимости - хорошая альтернатива самостоятельным инвестициям, если принимать все риски, не гнаться за эмоциями и не бояться ковырять скучные отчеты хотя бы один раз в квартал (ну или можно почитать результаты "ковыряния в отчетах" у меня на канале).
В рамках пересмотра стратегии мне осталось еще изучить фонды Активо, Паруса и Рентал PRO, а потом я опять вернусь к вопросам распределения долей акций в портфеле.

Еще раз напоминаю: все написанное не является инвестиционными рекомендациями ни для кого.

💼 Фонды недвижимости в Капитале: Aktivo18

В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой "зоопарк", который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.

Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов.
Компания придерживается стратегии "монофондов", один фонд = один объект недвижимости внутри.

Постарался сократить по максимуму, но статья все равно получилась большая. Зато с цифрами, с рассуждениями, все как я люблю. Приятного прочтения!

#стратегия2025

[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

📑 Фонды Aktivo: общий анализ всех фондов сразу

По итогам анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы.
Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

💼 Еженедельные покупки

Прошла очередная неделя с кучей новостей (которые уже завтра потеряют свою актуальность).
Я, как обычно, почти все пропустил: и из новостей компаний, и из геополитической повестки. Понял только что переговоры идут, и это славно. Все-таки разговоры о мире мне нравятся больше ☺

По портфелю на неделе изменений никаких не делал, только зафиксировал убыток по Мечелу, и в таком же размере зафиксировал прибыль по Ленте (7 акций из 113 проданы).

С одной стороны можно считать, что Мечел "съел" прибыль по Ленте, а с другой - наоборот: прибыльная сделка по Ленте компенсировала убыточные инвестиции в Мечел.

Как это не назови, сути это не поменяет: у меня все также ноль налогооблагаемой прибыли и появились свободные денежные средства, которые я переложил из менее потенциально доходных активов в более потенциально доходные.

Покупки акций:
🔸 НОВАТЭК 6 шт: фактическая доля - 2,6%, плановая - 5%
🔸 МТС Банк 4 шт: факт - 0,27%, план - 1%
🔸 Алроса 100 шт: факт - 0,43%, план - 2%
🔸 НЛМК 30 шт: факт - 0,7%, план - 2%
🔸 Роснефть 9 шт: факт - 2,69%, план - 5%

Покупки облигаций:
🔸 ОФЗ 26233 SU26233RMFS5 - 2 шт: ААА; 10 лет; ~15,1% к погашению

__
Сумма покупок на неделе: ~29,9 тыс. руб

📑 Фонд Rental PRO: стратегия, доходность, прогноз

Продолжаю в рамках пересмотра стратегии перебирать ЗПИФ недвижимости, доступные для покупки. Сегодня настала очередь фонда "Рентал ПРО", который у меня уже имеется в портфеле.

Важно: фонд доступен для покупки только квалифицированным инвесторам.

[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

👨‍🎓 Квалифицированный инвестор

Раз уж зашла речь о фондах для квал инвестора, то решил подробнее почитать про новые правила получения статуса квала.

С того момента, как я первый раз получил квала в 2022-м году, изменения коснулись только имущественного ценза: с 1 января 2025-го года подняли до 12 млн, а в 2026-м поднимут еще сильнее (напоминаю, что сюда включаются только активы в виде ценных бумаг, депозитов, металлических счетов, а недвижка не входит).

Остальные критерии остались без изменений.

Чтобы стать квалом достаточно одного критерия:
🔹 стоимость активов в собственности
🔹 личный опыт работы с ценными бумагами (критерий "оборот");
🔹 опыт работы с ценными бумагами в компании;
🔹 профильное высшее образование;
🔹 сертификаты CFA, CIIA, FRM.

Ничего не поменяли и в необходимости получения статуса у каждого брокера отдельно (это меня до сих пор удивляет).

Я получал статус у всех трех брокеров по критерию "Оборот":
🔸 у Тинькофф был большой оборот в 2022-м году (много продавал, много покупал), немного не хватало до 6 млн, покрутил безкомиссионные сделки и получил статус просто по заявке в поддержку;
🔸 у Сбера получал по отчетам сделок из Тинькофф: относил лично бумажные оригиналы с синими печатями;
🔸 у ВТБ с отчетами от Тинька возникли проблемы: затерялся отчет по одному счету, без него 6 млн не набралось, получил статус позже, по обороту на однодневных облигациях


На днях появилась новость, что ЦБ подготовил новую редакцию правил, где появился критерий "среднего дохода", а также прописано влияние профильного экономического образования на требования всех других критериев (табличка в комментариях).

Уточнил в поддержке: в связи с этими изменениями заново получать статус не нужно.

Логика всех этих изменений для меня понятна: усложнить доступ "залетных" инвесторов к сложным продуктам типа структурных нот, субординированных облигаций и пр.

Это не прямой запрет, а именно усложнение: чтобы купить что-то нестандартное, человеку придется заморочиться.
И заморачиваться будут либо самые безбашеные и рисковые ребята (таких ничто не остановит), либо те, кто понимает, зачем им преодолевать эти лишние преграды.

Лично мне статус квала за последние 2,5 года ни разу не пригодился, ну кроме квального фонда недвижимости Рентал ПРО. Да еще тестирование перед покупкой других фондов и некоторых облигаций не пришлось проходить. В принципе, можно бы было и без этого статуса, сильно ничего бы не поменялось ни в моей стратегии, ни в составе портфеля.

Получать квала или нет - выбор каждого, лично я прям сильно заморачиваться с получением квала не стал бы, но если вы в инвестициях надолго, то лишним он точно не будет.

Самый простой способ - по обороту. Один год и статус получен. Для долгосрочных инвесторов 1 год - это мелочи.

💼 ЗПИФ недвижимости и налоги

Я тут узнал, что при погашении паев ЗПИФ брокер не является налоговым агентом.
Налоги будет считать управляющая компания.

А это значит фишка "купить на ИИС-3 с дисконтом и освободить прибыль при погашении от налогов" не сработает.

Каким образом УК будет считать налоги при погашении, брокер, конечно же, не знает.

Ну что ж, вот и появился хороший повод проверить работу поддержки клиентов в УК "Сбережения плюс" и в УК "Современные фонды недвижимости", чьи паи я купил на ИИС-3 с хорошим дисконтом.

Попробую получить ответы у УК по поводу расчета налогов по паям, купленным на бирже. О результатах, конечно, напишу. Пока что беспокоится не о чем, до даты погашения паев ещё много времени.

"Всегда думайте о налогах" ©

💼 ЗПИФ недвижимости и налоги

Получил ответ от УК "Современные фонды недвижимости" по налогам при погашении паев. Кратко основные моменты:

1⃣ По умолчанию УК просто удержит 13% от суммы погашения и направит деньги, очищенные от налогов, брокеру.

2⃣ Можно предоставить документы о затратах на покупку паев, тогда налоговая база будет уменьшена на эту сумму.

3⃣ Можно применить ЛДВ, если держали паи больше трёх лет (дополнительное заявление в УК, либо потом в налоговой решать).

4⃣ Покупка на ИИС нового типа вообще никак не учитывается Управляющей Компанией: прибыль от операции "покупка-погашение" не попадет по вычет на результат. Ну и помним про прямой запрет законом применения ЛДВ к бумагам на ИИСе.

5⃣ Документы в УК предоставлять нужно либо в Офис лично, либо Почтой РФ, либо курьером.

6⃣ Предоставляются либо оригиналы, либо заверенные нотариусом/брокером копии

Вывод: самым простым вариантом для меня будет продать паи на бирже до их погашения.
Суммы у меня небольшие, вряд ли дополнительные трудозатраты окупятся.
ИИС нового типа с вычетом на результат по операциям "купил-продал" можно считать аналогом ЛДВ.
Хотя, конечно же, ближе к дате будет виднее. Окончательное решение будет зависеть от разницы цены продажи на бирже и суммы погашения пая у УК.

"Всегда думайте о налогах" ©

💼 Еженедельные покупки

Выполнять рабочие задачи с телефона - это полнейший ужас.

Сломался ноутбук, что-то пытаюсь делать с телефона. И это кошмар: отсутствие мышки + маленькая рабочая область = любая мало-мальски простая задача работы с текстом превращается в квест "попади пальцем между буковок, чтобы курсор встал куда надо".

Поиск информации в интернете с телефона - это тоже что-то с чем-то! Рекламы в 10 раз больше, ужасное юзабилити у сайтов, а у некоторых вообще нет мобильной версии.

Ну его нафиг, подумал я, и сдвинул всю работу на следующую неделю, благо, что работы не так уж и много.

Инвестиционные покупки сделал за 2 минуты, все по стратегии (больше времени ушло на оформление этого поста)

Покупки акций:
🔸 НОВАТЭК 10 шт: фактическая доля - 2,9%, плановая - 5%
🔸 Роснефть 25 шт: факт - 2,95%, план - 5%

Покупки облигаций:
🔸 ОФЗ 26235 SU26235RMFS0 - 12 шт: ААА; 6 лет; ~15,1% к погашению
🔸 Евраз USD RU000A10B3Z3 - 3 шт: ААA+; 2 года; купон 9,5%; 2 бумаги дали на размещении, одну докупил на вторичке
__
Сумма покупок на неделе: ~59,7 тыс. руб

📑 Фонды Parus: общий анализ всех фондов сразу

Продолжаю изучение фондов недвижимости в рамках пересмотра своей стратегии и состава портфеля. Дошла очередь до фондов от компании Parus.

Это последняя УК, чьи фонды недвижимости я рассматривал к покупке. На выходных подобью общие итоги по этому классу активов и вернусь к акциям.

[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]

💼 Еженедельные покупки

Весь позитив от начавшихся при посредничестве США переговоров закончился. Индекс Мосбиржи вернулся туда, откуда и начался рост на позитивных новостях.

Это в очередной раз доказывает, что не стоит поддаваться всеобщей эйфории. Добавлю, что и всеобщей панике тоже поддаваться не стоит. Просто следуйте своей стратегии.

У меня свободный денежный поток все еще не радует, но главное, что доходы больше расходов.
На следующей неделе подобью итоги и будет традиционный ежемесячный отчет о составе размере Капитала.

Забегайте в наш инвесторский чат: https://t.me/+JTuZZt-v0PgzMjAy

Покупки акций на неделе:
🔸 ЛСР 5 шт: фактическая доля - 0,44%, плановая - 2%
🔸 ПИК 5 шт: факт - 0,21%, план - 1%
🔸 Самолет 5 шт: факт - 0,52%, план - 2%
🔸 Роснефть 13 шт: факт - 3,09%, план - 5%

Покупки облигаций:
🔸 Подал заявку на Фосагро-USD, запишу по факту исполнения заявки
__
Сумма покупок на неделе: ~19,9 тыс. руб
Общие покупки в марте: 126,1 тыс.
Все покупки в марте - ребалансировка. Дельта между доходами и расходами ушла на заявку в долларовый ФосАгро, пойдет в зачет следующего месяца.

📑 Фонды недвижимости: итоги

Общее мнение: всё плюс-минус одинаковое, решающее значение имеет цена.

1. УК "Современные фонды недвижимости"
Основная статья: ссылка.
Интересен только "Современный 7" (RU000A1034U7). В остальных либо размер входа не устраивает, либо в составе мало недвижимости.

2. Фонды Парус (только квалам)
Основная статья: ссылка.
По текущим ценам интересны Парус-ЛОГ (RU000A105328), Парус-НОРД (RU000A104KU3) и Парус-ДВН (RU000A104KU3). Планирую покупать в указанном выше порядке, но не прямо сейчас. Малый размер лота позволяет докупать фонды по чуть-чуть.

3. УК "Сбережения плюс"
Основная статья: ссылка.
"Рентный доход" (RU000A102N77) дает хорошую доходность к погашению, но у него короткий срок до завершения договора ДУ, мне интересны более долгие вложения. Докупать не буду.
"Рентный доход 2" (RU000A103HD7) хорош, но надо ждать старта биржевых торгов, цена сейчас не рыночная.
"Рентный доход ПРО" (RU000A103B62) можно докупать, но не в приоритете. Еще понаблюдаю за отчетами в динамике.

4. УК "Рентал" (только квалам)
Основная статья: ссылка.
У компании только один фонд "Рентал ПРО" (RU000A108157), доля набрана, увеличивать не планирую (однако, опять же: все зависит от цены).

5. УК "Aktivo"
Основная статья: ссылка.
Почти все фонды УК не торгуются на бирже, можно купить на сайте УК у других собственников через посредничество УК. Эти фонды мне подходят: большой порог входа, ниже потенциальная доходность, сложнее покупка и продажа. Имеющийся пай Активо18 выставил на продажу.
_____
Для собственного удобства отслеживания инвестиционной привлекательности биржевых фондов планирую собрать инфу в сводную таблицу, чтобы она рассчитывала потенциальную доходность каждого фонда к текущей биржевой цене. Как будет готова - поделюсь.

И по традиции напоминаю, что не нужно воспринимать все написанное как инвестиционные рекомендации, оценивайте риск/доходность самостоятельно.

#стратегия2025

Сводная табличка по фондам готова!

Все цены подтягиваются автоматически, каждый день происходит пересчет показателей доходности к текущей цене пая. При наведении курсора мыши на название столбца вплывает подсказка.
Делал табличку для себя, но если будут какие идеи, то пишите, может быть я их смогу добавить.

Ссылка на табличку

Пока работал над таблицей возникли две мысли:

1⃣ Фонд "Современный 7" очень сильно выбивается из общей массы своей доходностью ("Рентный доход" не берем в расчет, у него короче срок).
Разница выше и по доходности текущих выплат, и по полной доходности, которая образуется в том числе за счет дисконта цены к СЧА.
Почему рынок так дешево оценивает этот фонд? Думаю точного ответа никто не знает, но это хорошая задачка на "подумать".

2⃣ Если сравнить доходность выплат с облигациями и депозитами возникает вопрос: а зачем это все?
Облигации/депозиты дают по 20% годовых прямо сейчас, а в долгосрочных ОФЗ можно зафиксировать ~14% купон к текущей цене.
Зачем эти фонды с выплатами 8-10% годовых?
Кажется, что в облигациях больше доходность при меньших рисках (помним, что платить по долгам - это обязанность эмитента).
Ключевое слово здесь: кажется. В расчетах доходности в табличке не учитывается ни будущий рост СЧА фонда (недвижка ведь всегда растет в цене), ни предполагаемый рост ставок аренды. Табличка нужна для сравнения фондов между собой, но никак не с другими классами активов. Это очень важно.

Для самого простого варианта корректного сравнения Фондов недвижки с облигациями можно предположить, что СЧА и арендная ставка будет расти примерно на величину инфляции. Тогда получается, что в таблице с фондами столбец J (доходность текущих выплат) - это РЕАЛЬНАЯ доходность, то есть сверх инфляции.

Вычитайте из доходности к погашению облигаций предполагаемую вами инфляцию в будущем, и тогда сравнение полученных реальных доходностей будет более менее корректным.

На этом разбор фондов недвижимости я заканчиваю и возвращаюсь к акциям.

Забегайте в наш инвесторский чат: https://t.me/+JTuZZt-v0PgzMjAy

#стратегия2025
____
P.S. Завтра будет традиционный отчет о составе и размере капитала, денежном потоке и суммарной дельте.

🗓 Ежемесячный отчет

Подвел итоги марта. Структура как обычно: размер и состав Капитала, денежный поток, продвижение к основной цели.
Дельта между доходами и расходами второй месяц подряд навевает грустинку.

#отчет

[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]