💼 Распределение долей между акциями в портфеле
Продолжаю серию публикаций на эту тему. Ранее уже кратко рассмотрел портфельную теорию Марковица и расчет долей пропорционально капитализации компаний. Сегодня хочу поговорить о третьем способе расчета долей: по потенциальной доходности. Рассматривать буду по тем же трем аспектам, что и другие подходы:
1) максимизация доходности
2) снижение рисков
3) диверсификация.
Идея простая: сначала по каким-то критериям выполняется прогноз стоимости активов (+денежного потока с них) на каком-то временном промежутке.
Далее считается потенциальная доходность (ПД) по каждому активу, а доли в портфеле выделяются согласно рассчитанной ПД: чем она выше, тем больше доля.
Очевидно, что для максимизации доходности в портфель нужно включить только один актив с самой большой ПД.
Интересно, что некоторые особо рисковые парни реально так делают, например компания MicroStrategy в своих активах имеет только Биткоины на несколько млрд долларов.
Риск здесь очевиден: можно ошибиться в расчетах с ПД, и вместо планируемых иксов получить нулевой прирост, либо вообще отрицательный. Чтобы снизить этот риск, в портфель добавляют несколько активов с максимальными расчетными ПД.
Другими словами, мерой риска, здесь будет неполучение расчетной доходности, а защитой от риска - более широкая диверсификация.
Чем шире диверсифицирован портфель (больше эмитентов), тем менее он рискован и, как следствие, менее доходен (каждый добавляемый в портфель эмитент будет иметь меньшую ПД, чем уже добавленные).
Среди минусов этого подхода стоит выделить большие транзакционные издержки для поддержания портфеля в актуальном состоянии. Расчетная ПД зависит от цены на актив, а цены меняются буквально каждый день. Соответственно, при изменении цен происходит пересчет ПД каждого эмитента с последующим пересмотром долей и, следовательно, ребалансировка.
Использование этого подхода в том или ином виде - идеальная ситуация для брокера, который живет с комиссий от сделок своих клиентов.
Примерами портфелей, построенных по этому принципу, являются все активно управляемые фонды. И если принцип работы у таких фондов одинаков, то вот методы расчеты потенциальной доходности могут отличаться кардинально: от технического анализа до прогноза показателей работы бизнеса.
Счета активных трейдеров тоже можно считать примерами таких портфелей: на каждую сделку выделяется определенный процент средств, который зависит от соотношения Profit/Lose (та же ПД по сути). Чем выше Profit/Lose, тем больше средств на сделку выделяет трейдер.
Интересно, что в зависимости от выбора методики расчета потенциала конкретной бумаги итоговое действие с ней может быть прямо противоположным. Любая сделка на бирже заключается между контрагентами с прямо противоположными мнениями.
Как говорится, чтобы я купил Газпром по 120 рублей, нужно чтобы кто-то его мне продал. И мы оба будем считать эту сделку выгодной, а контрагента по ней - дураком. Но это я уже немного отвлекся от темы статьи.
Итак, выводы лично для себя (не ИИР!):
1. Обязательно буду учитывать ПД при расчете доли эмитента в портфеле.
2. Самостоятельно считать ПД по каждому эмитенту не буду, это слишком высокие трудозатраты, которые не окупятся на моем портфеле.
3. Возьму готовую модель прогнозирования от УК Арсагера и использую ее результаты в своих расчетах, наряду с рыночной капитализацией (этот пункт раскрою подробно в одной из следующих публикаций).
Чем выше ПД и Капитализация, тем больше будет доля эмитента.
#стратегия2025
Продолжаю серию публикаций на эту тему. Ранее уже кратко рассмотрел портфельную теорию Марковица и расчет долей пропорционально капитализации компаний. Сегодня хочу поговорить о третьем способе расчета долей: по потенциальной доходности. Рассматривать буду по тем же трем аспектам, что и другие подходы:
1) максимизация доходности
2) снижение рисков
3) диверсификация.
Идея простая: сначала по каким-то критериям выполняется прогноз стоимости активов (+денежного потока с них) на каком-то временном промежутке.
Далее считается потенциальная доходность (ПД) по каждому активу, а доли в портфеле выделяются согласно рассчитанной ПД: чем она выше, тем больше доля.
Очевидно, что для максимизации доходности в портфель нужно включить только один актив с самой большой ПД.
Интересно, что некоторые особо рисковые парни реально так делают, например компания MicroStrategy в своих активах имеет только Биткоины на несколько млрд долларов.
Риск здесь очевиден: можно ошибиться в расчетах с ПД, и вместо планируемых иксов получить нулевой прирост, либо вообще отрицательный. Чтобы снизить этот риск, в портфель добавляют несколько активов с максимальными расчетными ПД.
Другими словами, мерой риска, здесь будет неполучение расчетной доходности, а защитой от риска - более широкая диверсификация.
Чем шире диверсифицирован портфель (больше эмитентов), тем менее он рискован и, как следствие, менее доходен (каждый добавляемый в портфель эмитент будет иметь меньшую ПД, чем уже добавленные).
Среди минусов этого подхода стоит выделить большие транзакционные издержки для поддержания портфеля в актуальном состоянии. Расчетная ПД зависит от цены на актив, а цены меняются буквально каждый день. Соответственно, при изменении цен происходит пересчет ПД каждого эмитента с последующим пересмотром долей и, следовательно, ребалансировка.
Использование этого подхода в том или ином виде - идеальная ситуация для брокера, который живет с комиссий от сделок своих клиентов.
Примерами портфелей, построенных по этому принципу, являются все активно управляемые фонды. И если принцип работы у таких фондов одинаков, то вот методы расчеты потенциальной доходности могут отличаться кардинально: от технического анализа до прогноза показателей работы бизнеса.
Счета активных трейдеров тоже можно считать примерами таких портфелей: на каждую сделку выделяется определенный процент средств, который зависит от соотношения Profit/Lose (та же ПД по сути). Чем выше Profit/Lose, тем больше средств на сделку выделяет трейдер.
Интересно, что в зависимости от выбора методики расчета потенциала конкретной бумаги итоговое действие с ней может быть прямо противоположным. Любая сделка на бирже заключается между контрагентами с прямо противоположными мнениями.
Как говорится, чтобы я купил Газпром по 120 рублей, нужно чтобы кто-то его мне продал. И мы оба будем считать эту сделку выгодной, а контрагента по ней - дураком. Но это я уже немного отвлекся от темы статьи.
Итак, выводы лично для себя (не ИИР!):
1. Обязательно буду учитывать ПД при расчете доли эмитента в портфеле.
2. Самостоятельно считать ПД по каждому эмитенту не буду, это слишком высокие трудозатраты, которые не окупятся на моем портфеле.
3. Возьму готовую модель прогнозирования от УК Арсагера и использую ее результаты в своих расчетах, наряду с рыночной капитализацией (этот пункт раскрою подробно в одной из следующих публикаций).
Чем выше ПД и Капитализация, тем больше будет доля эмитента.
#стратегия2025
Telegram
Рациональный подход | Инвестиции
💼 Портфельная теория Марковица
Это первое, что всплывает в памяти при упоминании задачи "Распределение активов в портфеле".
В этой теории в качестве базы для расчетов используются данные о ценах на активы в прошлом. По ним считают историческую доходность…
Это первое, что всплывает в памяти при упоминании задачи "Распределение активов в портфеле".
В этой теории в качестве базы для расчетов используются данные о ценах на активы в прошлом. По ним считают историческую доходность…
🤔3👍2🔥1
📑 Обновление таблицы учета долей акций: версия 2.0
Придумал, как уменьшить ошибки в таблице и получать по ней более актуальные данные.
1. Ключевой апдейт таблицы заключается в изменении способа получения данных о ценах на активы.
В старой таблице использовалась функция IMPORTXML для каждой ячейки. Это периодически приводило к ошибкам, особенно если на одном листе было очень много ячеек с этой функцией (много запросов = зло).
В новой версии данные по акциям и облигациям выгружаются одной функцией IMPORTRANGE на отдельный лист, далее можно эти данные использовать на любых других листах с помощью стандартного VLOOKUP (ВПР).
2. Второй апдейт связан с актуальностью данных.
Функция IMPORTRANGE тянет таблицу с данными по акциям и облигациям с другой рабочей книги, в которой раз в час запускается написанный мною скрипт, подтягивающий свежие данные с МосБиржи.
Другими словами: если раньше в таблице отображались вчерашние цены (задержка сутки), то теперь будут отображаться с задержкой примерно в 1 час.
Кстати, эту формулу Вы можете использовать в любых своих гугл-таблицах, выгружая данные о бумагах на отдельный лист (кликните по формуле, чтобы скопировать её в буфер обмена, бесплатно, без регистрации и смс):
3. Состав моего портфеля
Внес в шаблон текущие данные по составу своего портфеля, планирую дальше учет вести в этом шаблоне, чтобы в любой момент времени Вы могли посмотреть, что там у меня в портфеле (правда я так до конца и не понял, в чем польза этой информации)
Ссылка на видео с объяснением структуры таблицы и сделанных изменений: https://youtu.be/tWxnjI9khy4
Ссылка на шаблон таблицы (и мой портфель): https://docs.google.com/spreadsheets/d/1JYfiADEoqPU-seUDorggS0uJAXk2r1H9Wemgt721BuM
Придумал, как уменьшить ошибки в таблице и получать по ней более актуальные данные.
1. Ключевой апдейт таблицы заключается в изменении способа получения данных о ценах на активы.
В старой таблице использовалась функция IMPORTXML для каждой ячейки. Это периодически приводило к ошибкам, особенно если на одном листе было очень много ячеек с этой функцией (много запросов = зло).
В новой версии данные по акциям и облигациям выгружаются одной функцией IMPORTRANGE на отдельный лист, далее можно эти данные использовать на любых других листах с помощью стандартного VLOOKUP (ВПР).
2. Второй апдейт связан с актуальностью данных.
Функция IMPORTRANGE тянет таблицу с данными по акциям и облигациям с другой рабочей книги, в которой раз в час запускается написанный мною скрипт, подтягивающий свежие данные с МосБиржи.
Другими словами: если раньше в таблице отображались вчерашние цены (задержка сутки), то теперь будут отображаться с задержкой примерно в 1 час.
Кстати, эту формулу Вы можете использовать в любых своих гугл-таблицах, выгружая данные о бумагах на отдельный лист (кликните по формуле, чтобы скопировать её в буфер обмена, бесплатно, без регистрации и смс):
=IMPORTRANGE("https://docs.google.com/spreadsheets/d/10ulca0xKfY9cVFNRj8KSQPAWTeGaqTgEwadfaACo2aQ"; "prices!A1:K10000")3. Состав моего портфеля
Внес в шаблон текущие данные по составу своего портфеля, планирую дальше учет вести в этом шаблоне, чтобы в любой момент времени Вы могли посмотреть, что там у меня в портфеле (правда я так до конца и не понял, в чем польза этой информации)
Ссылка на видео с объяснением структуры таблицы и сделанных изменений: https://youtu.be/tWxnjI9khy4
Ссылка на шаблон таблицы (и мой портфель): https://docs.google.com/spreadsheets/d/1JYfiADEoqPU-seUDorggS0uJAXk2r1H9Wemgt721BuM
Google Docs
Таблица для учета долей компаний 2.0
👍19
💼 Как считать потенциальную доходность акций?
Итак, в прошлый раз я остановил свой рассказ на том, что решил при расчете долей компаний в портфеле акций учитывать капитализацию и потенциальную доходность.
1) Капитализация считается по одной общеизвестной формуле: количество акций в штуках умножить на цену одной акции.
2) С потенциальной доходностью все сложнее. Методик расчета потенциальной доходности существует столько же, сколько людей, пытавшихся ее создать.
Весь прикол в том, что при одних и тех же известных фактах о компании и ее акциях, одна методика будет рекомендовать акцию покупать, а другая - продавать.
Любая такая методика - это лишь субъективное мнение, которое основано на каких-то умозаключениях (тоже субъективных).
Из всего разнообразия подходов я решил выбрать методику, которая основывается на понятных мне умозаключениях (с которыми я согласен), и у которой более менее прозрачен путь получения итогового значения ПД исходя из этих субъективных умозаключений.
Я читал много книжек, смотрел много обучающих (и не очень) видео, которые рассказывали о тех или иных подходах к определению потенциальной доходности акций.
Наиболее близкой к моим взглядам на инвестиции можно считать методику УК "Арсагера".
Если не знакомы с их подходом, то можете прочитать их книжку (скачать) и посмотреть курс видео-лекций (плейлист на Ютубе)
Почему именно УК Арсагера?
1) Наиболее прозрачная и целостная модель
2) Расчет прогнозов на 3 года, а не "наш таргет цены на горизонте года"
3) В методике идет именно расчет ПД, а не прикидывание будущей цены на глазок по круглым цифрам.
Если они такие крутые, то почему просто не покупать паи их фондов?
1) они могут ошибаться, также, как и все, кто пытается прогнозировать будущее
2) мне нравится их прогнозная модель, но не совсем нравится алгоритм составления портфеля (буду изобретать велосипед)
3) даже если я сейчас решу перейти на их фонды, то такая кардинальная смена стратегии будет иметь серьезные налоговые последствия для меня. Ведь у меня много бумаг имеют бумажную прибыль, а время для ЛДВ ещё не прошло.
Что дальше?
А дальше самое интересное. Буду скрещивать два подхода расчета доли компании в портфеле: по капитализации и по потенциальной доходности.
Пока что скрестить "бульдога с носорогом" вообще не получается.
#стратегия2025
Итак, в прошлый раз я остановил свой рассказ на том, что решил при расчете долей компаний в портфеле акций учитывать капитализацию и потенциальную доходность.
1) Капитализация считается по одной общеизвестной формуле: количество акций в штуках умножить на цену одной акции.
2) С потенциальной доходностью все сложнее. Методик расчета потенциальной доходности существует столько же, сколько людей, пытавшихся ее создать.
Весь прикол в том, что при одних и тех же известных фактах о компании и ее акциях, одна методика будет рекомендовать акцию покупать, а другая - продавать.
Любая такая методика - это лишь субъективное мнение, которое основано на каких-то умозаключениях (тоже субъективных).
Из всего разнообразия подходов я решил выбрать методику, которая основывается на понятных мне умозаключениях (с которыми я согласен), и у которой более менее прозрачен путь получения итогового значения ПД исходя из этих субъективных умозаключений.
Я читал много книжек, смотрел много обучающих (и не очень) видео, которые рассказывали о тех или иных подходах к определению потенциальной доходности акций.
Наиболее близкой к моим взглядам на инвестиции можно считать методику УК "Арсагера".
Если не знакомы с их подходом, то можете прочитать их книжку (скачать) и посмотреть курс видео-лекций (плейлист на Ютубе)
Почему именно УК Арсагера?
1) Наиболее прозрачная и целостная модель
2) Расчет прогнозов на 3 года, а не "наш таргет цены на горизонте года"
3) В методике идет именно расчет ПД, а не прикидывание будущей цены на глазок по круглым цифрам.
Если они такие крутые, то почему просто не покупать паи их фондов?
1) они могут ошибаться, также, как и все, кто пытается прогнозировать будущее
2) мне нравится их прогнозная модель, но не совсем нравится алгоритм составления портфеля (буду изобретать велосипед)
3) даже если я сейчас решу перейти на их фонды, то такая кардинальная смена стратегии будет иметь серьезные налоговые последствия для меня. Ведь у меня много бумаг имеют бумажную прибыль, а время для ЛДВ ещё не прошло.
Что дальше?
А дальше самое интересное. Буду скрещивать два подхода расчета доли компании в портфеле: по капитализации и по потенциальной доходности.
Пока что скрестить "бульдога с носорогом" вообще не получается.
#стратегия2025
YouTube
Лекториум об инвестировании
Инвестиции от А до Я: почему инвестиции необходимы, когда стоит начинать, какие инструменты выбирать, как инвестировать и как оценивать результат и мн. др.
👍14🔥3
💼 Еженедельные покупки
На этой неделе весь новостной фон опять забит геополитикой, а я опять все пропускаю, потому что был погружен в решение математической задачи распределения долей компаний в портфеле.
В гугл-табличках это оказалось делать не очень удобно, поэтому написал отдельную программку. Может быть даже опубликую её в общем доступе.
Такое "развлечение" я смог себе позволить только по причине полного штиля в заработках вне биржи.. Стало больше свободного времени, но дельта между доходами и расходами за месяц скорее всего будет околонулевая.
Почти все покупки в этом месяце - ребалансировка из одного ведра в другое. Такие вот дела.
Покупки акций:
🔸 Самолет 5 шт: фактическая доля - 0,25%, плановая доля - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,17%, план - 2%
🔸 НОВАТЭК 15 шт: факт - 1,76%, план - 5%
🔸 Роснефть 80 шт: факт - 1,45%, план - 5%
Покупки облигаций:
🔸 СИБУР-USD RU000A10AXW4 - 3 шт: ААА; 3,5 года; 9,6% купон
🔸 ОФЗ 26240 SU26240RMFS0 - 2 шт: ААА; 1 лет; 15,4% к погашению
__
Сумма покупок на неделе: ~106 тыс. руб
На этой неделе весь новостной фон опять забит геополитикой, а я опять все пропускаю, потому что был погружен в решение математической задачи распределения долей компаний в портфеле.
В гугл-табличках это оказалось делать не очень удобно, поэтому написал отдельную программку. Может быть даже опубликую её в общем доступе.
Такое "развлечение" я смог себе позволить только по причине полного штиля в заработках вне биржи.. Стало больше свободного времени, но дельта между доходами и расходами за месяц скорее всего будет околонулевая.
Почти все покупки в этом месяце - ребалансировка из одного ведра в другое. Такие вот дела.
Покупки акций:
🔸 Самолет 5 шт: фактическая доля - 0,25%, плановая доля - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,17%, план - 2%
🔸 НОВАТЭК 15 шт: факт - 1,76%, план - 5%
🔸 Роснефть 80 шт: факт - 1,45%, план - 5%
Покупки облигаций:
🔸 СИБУР-USD RU000A10AXW4 - 3 шт: ААА; 3,5 года; 9,6% купон
🔸 ОФЗ 26240 SU26240RMFS0 - 2 шт: ААА; 1 лет; 15,4% к погашению
__
Сумма покупок на неделе: ~106 тыс. руб
👍6
📑 Фонд "Современный 7": анализ отчетов и расчет возможной доходности
Напомню, что фонд прекратил привлекать средства в декабре 2023-го года. А значит 2024-й год стал первым полным календарным годом, когда фонд работал "чисто на свои". Собственно поэтому результаты фонда в завершенном году представляют для меня интерес. Сначала будут сводные цифры из ежемесячных отчетов за 2024-й года, а потом - прогноз возможной доходности.
💰 Структура активов и доходов фонда
Тут особых изменений нет - денежных средств все еще много (это ни хорошо, ни плохо):
🔹 78,8% активов - недвижимость
🔹 20,7% - денежные средства на депозитах
🔹 0,5% - дебиторская задолженность
Структура доходов за весь 2024-й год:
🔹 58,4% всех денег принесли арендные платежи по недвижимости
🔹 29% - проценты по депозитам;
🔹 12,5% - прочие доходы.
Прибыль (все доходы минус все расходы) за 2024-й год составила 9,75 млрд рублей (10 831 руб на пай), а пайщикам было выплачено 9,38 млрд рублей (10 429 руб на пай), что вкупе с положительной переоценки стоимости объектов недвижимости привело к росту СЧА со 104 780 руб на пай до 112 925 руб (на конец декабря 2024-го).
Сейчас ставки по депозитам очень высокие, и запас кэша на счетах положительно отразился на показателях работы фонда: входящих денежных потоков стало хватать на покрытие выплат пайщикам, а раньше с этим были некоторые проблемы, что отражалось в почти нулевом росте СЧА до 2024-го года.
Еще немного цифр: средняя доходность денежных средств в фонде в 2024-м - 18,08% годовых, а недвижимости - 11,82%.
Получается, что денежные средства в составе фонда сейчас дают бОльшую доходность, чем недвижимость.
Однако я не думаю, что это продлится долго, и по мере снижения ключевой ставки будут снижаться ставки по депозитам и, как следствие, доходы фонда, а значит входящих денежных потоков снова перестанет хватать на обеспечение ежеквартальных выплат.
📈 Прогноз доходности
Исходя из предыдущих действий менеджмента я предполагаю, что денежные выплаты не будут снижаться, их размер будет плюс-минус таким же (около 2500 руб на пай в квартал). Запаса денег на счетах (с учетом поступающих доходов) хватит на 10+ лет без проблем, а фонд с высокой долей вероятности не будет продолжать свою работу после 31.03.2031-го (завершение срока договора ДУ).
Снижение СЧА я тоже не ожидаю, в базовом сценарии СЧА просто перестанет расти (уменьшение денежных запасов в фонде будет компенсироваться положительной переоценкой стоимости недвижимости).
Получается, что у меня есть примерная ожидаемая сумма ежеквартальных выплат и примерная стоимость погашения пая, из этих цифр я могу посчитать потенциальную доходность покупки пая по текущей цене (ISIN:
🧮 Исходные данные:
🔹 цена покупки 80 000 руб
🔹 выплаты 4 раза в года ~2500 руб
🔹 будет получено при погашении пая 116997 руб (СЧА на 21.02.2025).
🔹 дата погашения: 31.03.2031.
Чистая норма внутренней доходности (XIRR или ЧИСТВНДОХ): 22,7% годовых.
Конечно, есть вероятность, что СЧА все-таки вырастет, а значит итоговая доходность будет еще выше. Но также есть вероятность, что менеджмент изменит свою политику и уменьшит ежеквартальные выплаты пропорционально уменьшению доходов, это итоговую доходность снизит.
Будущего никто не знает, и мой расчет основан исключительно на моих субъективных умозаключениях 🤓
У меня уже есть 4 пая этого фонда со средней ценой 85 тыс (ЧИСТВНДОХ 20,7% годовых). Докупать не планирую, основной фокус в настоящий момент - акции.
P.S. Не является инвестиционной рекомендацией ни для кого.
Напомню, что фонд прекратил привлекать средства в декабре 2023-го года. А значит 2024-й год стал первым полным календарным годом, когда фонд работал "чисто на свои". Собственно поэтому результаты фонда в завершенном году представляют для меня интерес. Сначала будут сводные цифры из ежемесячных отчетов за 2024-й года, а потом - прогноз возможной доходности.
💰 Структура активов и доходов фонда
Тут особых изменений нет - денежных средств все еще много (это ни хорошо, ни плохо):
🔹 78,8% активов - недвижимость
🔹 20,7% - денежные средства на депозитах
🔹 0,5% - дебиторская задолженность
Структура доходов за весь 2024-й год:
🔹 58,4% всех денег принесли арендные платежи по недвижимости
🔹 29% - проценты по депозитам;
🔹 12,5% - прочие доходы.
Прибыль (все доходы минус все расходы) за 2024-й год составила 9,75 млрд рублей (10 831 руб на пай), а пайщикам было выплачено 9,38 млрд рублей (10 429 руб на пай), что вкупе с положительной переоценки стоимости объектов недвижимости привело к росту СЧА со 104 780 руб на пай до 112 925 руб (на конец декабря 2024-го).
Сейчас ставки по депозитам очень высокие, и запас кэша на счетах положительно отразился на показателях работы фонда: входящих денежных потоков стало хватать на покрытие выплат пайщикам, а раньше с этим были некоторые проблемы, что отражалось в почти нулевом росте СЧА до 2024-го года.
Еще немного цифр: средняя доходность денежных средств в фонде в 2024-м - 18,08% годовых, а недвижимости - 11,82%.
Получается, что денежные средства в составе фонда сейчас дают бОльшую доходность, чем недвижимость.
Однако я не думаю, что это продлится долго, и по мере снижения ключевой ставки будут снижаться ставки по депозитам и, как следствие, доходы фонда, а значит входящих денежных потоков снова перестанет хватать на обеспечение ежеквартальных выплат.
📈 Прогноз доходности
Исходя из предыдущих действий менеджмента я предполагаю, что денежные выплаты не будут снижаться, их размер будет плюс-минус таким же (около 2500 руб на пай в квартал). Запаса денег на счетах (с учетом поступающих доходов) хватит на 10+ лет без проблем, а фонд с высокой долей вероятности не будет продолжать свою работу после 31.03.2031-го (завершение срока договора ДУ).
Снижение СЧА я тоже не ожидаю, в базовом сценарии СЧА просто перестанет расти (уменьшение денежных запасов в фонде будет компенсироваться положительной переоценкой стоимости недвижимости).
Получается, что у меня есть примерная ожидаемая сумма ежеквартальных выплат и примерная стоимость погашения пая, из этих цифр я могу посчитать потенциальную доходность покупки пая по текущей цене (ISIN:
RU000A1034U7).🧮 Исходные данные:
🔹 цена покупки 80 000 руб
🔹 выплаты 4 раза в года ~2500 руб
🔹 будет получено при погашении пая 116997 руб (СЧА на 21.02.2025).
🔹 дата погашения: 31.03.2031.
Чистая норма внутренней доходности (XIRR или ЧИСТВНДОХ): 22,7% годовых.
Конечно, есть вероятность, что СЧА все-таки вырастет, а значит итоговая доходность будет еще выше. Но также есть вероятность, что менеджмент изменит свою политику и уменьшит ежеквартальные выплаты пропорционально уменьшению доходов, это итоговую доходность снизит.
Будущего никто не знает, и мой расчет основан исключительно на моих субъективных умозаключениях 🤓
У меня уже есть 4 пая этого фонда со средней ценой 85 тыс (ЧИСТВНДОХ 20,7% годовых). Докупать не планирую, основной фокус в настоящий момент - акции.
P.S. Не является инвестиционной рекомендацией ни для кого.
👍9
📑 Краткий анализ и сравнение всех фондов от "Современные фонды недвижимости"
Пока смотрел отчеты по фонду "Современный 7" решил попутно посмотреть и другие фонды, которые предлагает УК "Современные фонды недвижимости".
В статье ниже - список всех фондов с основными моментами по каждому, а в конце - мое личное мнение об их инвестиционной привлекательности.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Пока смотрел отчеты по фонду "Современный 7" решил попутно посмотреть и другие фонды, которые предлагает УК "Современные фонды недвижимости".
В статье ниже - список всех фондов с основными моментами по каждому, а в конце - мое личное мнение об их инвестиционной привлекательности.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Telegraph
Краткий анализ и сравнение всех фондов от "Современные фонды недвижимости"
ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях. Фонд "Современный 7" Доступен для неквалов: да Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5%…
🔥5👍4
📑 Фонд "Рентный доход" от Сбережения плюс: анализ отчетов и прогноз доходности
Продолжаю изучать ЗПИФ, ориентированные на недвижимость, на очереди — фонды от УК «Сбережения Плюс».
Один фонд, который у меня уже есть в портфеле, посмотрю подробно в этой статье, остальное — как-нибудь потом.
Первое, что бросается в глаза при анализе этого фонда — наличие красивых отчетов управляющего, которые публикуются каждый квартал. У «Современных фондов недвижимости», о которых я писал ранее, такого нет.
В этих отчетах можно найти исчерпывающую информацию о составе активов фонда и, что также важно, денежных потоках. Если при анализе фондов «СФН» мне приходилось ковыряться в PDF-таблицах, чтобы выудить нужные цифры и хотя бы просто посчитать чистый доход фонда (все доходы минус все расходы), то здесь этот показатель уже посчитали.
Жаль только что не выводят динамику показателей сразу по всем отчетам, а используют стандартную схему «отчетный период в этом году vs отчетный период в прошлом», поэтому с табличками все же пришлось повозиться.
Там же есть комментарии о действиях УК, прогноз величины выплат и подробное описание каждого объекта недвижимости, который находится в фонде. Ссылка на последний отчет.
💰 Анализ активов и финансов
По активам у фонда все замечательно: почти 90% активов сосредоточено в недвижимости, немного дебиторки (7,5%) и совсем немного денежных средств на банковских счетах (2,5%).
Доходы стабильны, 90-100 млн руб в месяц:
🔹 77% всех доходов — это арендная плата по объектам недвижимости
🔹 6% — проценты по депозитам
🔹 17% — прочие доходы
Вся прибыль фонда направляется на выплату дохода пайщикам, поэтому СЧА растет только за счет переоценки объектов недвижимости.
Еще немного цифр: средняя доходность денежных средств в фонде в 2024-м — 18,3% годовых, а недвижимости — 11,5% (к стоимости).
Доходность выплат пайщикам к цене на бирже: ~14% годовых.
📈 Прогноз доходности
При расчете потенциальной доходности я не стал ориентироваться на прогноз выплат от управляющего (14 890 — 16 608 руб в год), а предположил, что квартальные выплаты будут 3500 рублей (14 тыс в год).
Также я не стал закладывать рост СЧА фонда за счет регулярной переоценки стоимости объектов недвижимости. Так сказать, немного поумерил свой оптимизм.
🧮 Исходные данные:
🔹 цена покупки 96 250 руб
🔹 выплаты 4 раза в года ~3500 руб
🔹 будет получено при погашении пая 133162 руб (СЧА на 31.01.2025).
🔹 дата погашения: 17.12.2027.
Чистая норма внутренней доходности (XIRR или ЧИСТВНДОХ): 27,2% годовых.
Это умеренно-оптимистичный прогноз, ведь я все-таки заложил небольшое увеличение ежеквартальных выплат. Доходность получается вполне неплохая.
Однако, важно учесть один нюанс: до окончания работы фонда осталось менее трех лет, поэтому при погашении паев невозможно будет применить ЛДВ (льготу долгосрочного владения), что сильно снизит итоговую доходность, примерно до 22% годовых. Приобретение паев на ИИС-3 решает эту проблему.
У меня уже есть 1 пай этого фонда со средней ценой 89 тыс (ЧИСТВНДОХ 31,5% годовых), брал на ИИС специально для экономии на налогах. Докупать не планирую, основной фокус в настоящий момент — акции.
P.S. Лишний раз напоминаю, что все написанное не является инвестиционной рекомендацией или истиной в последней инстанции)
Продолжаю изучать ЗПИФ, ориентированные на недвижимость, на очереди — фонды от УК «Сбережения Плюс».
Один фонд, который у меня уже есть в портфеле, посмотрю подробно в этой статье, остальное — как-нибудь потом.
Первое, что бросается в глаза при анализе этого фонда — наличие красивых отчетов управляющего, которые публикуются каждый квартал. У «Современных фондов недвижимости», о которых я писал ранее, такого нет.
В этих отчетах можно найти исчерпывающую информацию о составе активов фонда и, что также важно, денежных потоках. Если при анализе фондов «СФН» мне приходилось ковыряться в PDF-таблицах, чтобы выудить нужные цифры и хотя бы просто посчитать чистый доход фонда (все доходы минус все расходы), то здесь этот показатель уже посчитали.
Жаль только что не выводят динамику показателей сразу по всем отчетам, а используют стандартную схему «отчетный период в этом году vs отчетный период в прошлом», поэтому с табличками все же пришлось повозиться.
Там же есть комментарии о действиях УК, прогноз величины выплат и подробное описание каждого объекта недвижимости, который находится в фонде. Ссылка на последний отчет.
💰 Анализ активов и финансов
По активам у фонда все замечательно: почти 90% активов сосредоточено в недвижимости, немного дебиторки (7,5%) и совсем немного денежных средств на банковских счетах (2,5%).
Доходы стабильны, 90-100 млн руб в месяц:
🔹 77% всех доходов — это арендная плата по объектам недвижимости
🔹 6% — проценты по депозитам
🔹 17% — прочие доходы
Вся прибыль фонда направляется на выплату дохода пайщикам, поэтому СЧА растет только за счет переоценки объектов недвижимости.
Еще немного цифр: средняя доходность денежных средств в фонде в 2024-м — 18,3% годовых, а недвижимости — 11,5% (к стоимости).
Доходность выплат пайщикам к цене на бирже: ~14% годовых.
📈 Прогноз доходности
При расчете потенциальной доходности я не стал ориентироваться на прогноз выплат от управляющего (14 890 — 16 608 руб в год), а предположил, что квартальные выплаты будут 3500 рублей (14 тыс в год).
Также я не стал закладывать рост СЧА фонда за счет регулярной переоценки стоимости объектов недвижимости. Так сказать, немного поумерил свой оптимизм.
🧮 Исходные данные:
🔹 цена покупки 96 250 руб
🔹 выплаты 4 раза в года ~3500 руб
🔹 будет получено при погашении пая 133162 руб (СЧА на 31.01.2025).
🔹 дата погашения: 17.12.2027.
Чистая норма внутренней доходности (XIRR или ЧИСТВНДОХ): 27,2% годовых.
Это умеренно-оптимистичный прогноз, ведь я все-таки заложил небольшое увеличение ежеквартальных выплат. Доходность получается вполне неплохая.
Однако, важно учесть один нюанс: до окончания работы фонда осталось менее трех лет, поэтому при погашении паев невозможно будет применить ЛДВ (льготу долгосрочного владения), что сильно снизит итоговую доходность, примерно до 22% годовых. Приобретение паев на ИИС-3 решает эту проблему.
У меня уже есть 1 пай этого фонда со средней ценой 89 тыс (ЧИСТВНДОХ 31,5% годовых), брал на ИИС специально для экономии на налогах. Докупать не планирую, основной фокус в настоящий момент — акции.
P.S. Лишний раз напоминаю, что все написанное не является инвестиционной рекомендацией или истиной в последней инстанции)
👍5🔥4
💼 Изменения в портфеле акций
⛔ 2 компании были исключены из портфеля
1.📱 Яндекс.
Из растущего и развивающегося бизнеса Яндекс превращается в "дойную корову", правда не для акционеров и уж тем более не для миноритариев. Из компании "ушло" 89 млрд на мотивацию сотрудников и уйдет еще ~30 млрд на выплату дивидендов (из расчета 80 рублей на акцию). Мне такое не нравится. Прокатился на общем росте и хватит.
Основная прибыль была получена на ИИСе, поэтому налоговые последствия минимальны, продал все имеющиеся у меня 25 акций.
Вложено: 53 627,6 руб
Получено дивами: 1740 руб
Получено с продажи: 112 338,5 руб
ЧИСТВНДОХ (XIRR) = 38,62 % годовых
2.🍏 ПАО "Лента"
Как я был скептически настроен к сектору ритейла, так и остаюсь: много затрат, сложное управление, маленькая маржа. Исключил последнего представителя этого сектора из портфеля. Пока позицию не продавал из-за налоговых последствий: ранее по ней фиксировал минус, что сдвинуло дату для применения ЛДВ.
Теперь нужно ждать конца 2026-го года, чтобы при продаже не удержали налогов. Скорее всего я так делать не буду и продам раньше, когда будет чем уменьшить налоги (пока в минусах только Мечел и ВТБ, но на рынке возможна коррекция).
➕ Новички в портфеле.
1.💎 Алроса - пока плановая доля 2%.
У компании дела не очень хорошо прямо сейчас, но я думаю, что это временно, а значит потихоньку можно начинать формировать по ней позицию, формируя хорошую среднюю (не ИИР).
2.📱 МТС Банк - пока плановая доля 1%.
"Не Сбером единым" подумал я, и решил что надо начинать разбавлять сектор финансов другими, более мелкими банками. Сбер, безусловно, шикарен, однако и стоит он тоже недешево. На примете еще СПб, МКБ и Совкомбанк (но сначала надо посмотреть, откуда у него убыток нарисовался).
Общие мысли:
Как обычно, все деньги с продажи попадают в КЭШ, дальше распределяются по стратегии.
#стратегия2025
⛔ 2 компании были исключены из портфеля
1.
Из растущего и развивающегося бизнеса Яндекс превращается в "дойную корову", правда не для акционеров и уж тем более не для миноритариев. Из компании "ушло" 89 млрд на мотивацию сотрудников и уйдет еще ~30 млрд на выплату дивидендов (из расчета 80 рублей на акцию). Мне такое не нравится. Прокатился на общем росте и хватит.
Основная прибыль была получена на ИИСе, поэтому налоговые последствия минимальны, продал все имеющиеся у меня 25 акций.
Вложено: 53 627,6 руб
Получено дивами: 1740 руб
Получено с продажи: 112 338,5 руб
ЧИСТВНДОХ (XIRR) = 38,62 % годовых
2.
Как я был скептически настроен к сектору ритейла, так и остаюсь: много затрат, сложное управление, маленькая маржа. Исключил последнего представителя этого сектора из портфеля. Пока позицию не продавал из-за налоговых последствий: ранее по ней фиксировал минус, что сдвинуло дату для применения ЛДВ.
Теперь нужно ждать конца 2026-го года, чтобы при продаже не удержали налогов. Скорее всего я так делать не буду и продам раньше, когда будет чем уменьшить налоги (пока в минусах только Мечел и ВТБ, но на рынке возможна коррекция).
➕ Новички в портфеле.
1.
У компании дела не очень хорошо прямо сейчас, но я думаю, что это временно, а значит потихоньку можно начинать формировать по ней позицию, формируя хорошую среднюю (не ИИР).
2.
"Не Сбером единым" подумал я, и решил что надо начинать разбавлять сектор финансов другими, более мелкими банками. Сбер, безусловно, шикарен, однако и стоит он тоже недешево. На примете еще СПб, МКБ и Совкомбанк (но сначала надо посмотреть, откуда у него убыток нарисовался).
Общие мысли:
Как обычно, все деньги с продажи попадают в КЭШ, дальше распределяются по стратегии.
#стратегия2025
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥1
💼 Еженедельные покупки
Продаю одни компании, покупаю другие. Вроде что-то делаю, а по факту - стою на месте.
Ребалансировка и перелив из одних акций в другие создают иллюзию больших действий и больших покупок.
По факту же в этом месяце я просто переложил кучу денег из одного ведра в другое, не добавив из вне практически ничего.
Сумма покупок на бирже за месяц огромная, но дельта между доходами и расходами околонулевая.
Белую полосу в заработках, которая длилась последние 4 года, можно считать официально завершенной. Никаких упаднических настроений нет, это было предсказуемо, ничто не длиться вечно (хотя надежда еще есть, что все вернется и будет как раньше).
Покупки акций:
🔸 МТС Банк 5 шт: фактическая доля - 0,15%, плановая доля - 2%
🔸 Алроса 200 шт: факт - 0,23%, план - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,24%, план - 2%
🔸 ПИК 6 шт: факт - 0,14%, план - 2%
🔸 Самолет 5 шт: факт - 0,42%, план - 2%
🔸 НЛМК 100 шт: факт - 0,61%, план - 2%
🔸 Транснефть-п 10 шт: факт - 1,37%, план - 2%
🔸 НОВАТЭК 30 шт: факт - 2,45%, план - 5%
🔸 Роснефть 100 шт: факт - 2,5%, план - 5%
Покупки облигаций:
🔸 покупок не было, отправил заявку на долларовый выпуск ЮГК (5 шт), запишу в ту неделю, как заявка будет исполнена
__
Сумма покупок на неделе: ~158 тыс. руб
Общие покупки в феврале: 367,7 тыс.
Продаю одни компании, покупаю другие. Вроде что-то делаю, а по факту - стою на месте.
Ребалансировка и перелив из одних акций в другие создают иллюзию больших действий и больших покупок.
По факту же в этом месяце я просто переложил кучу денег из одного ведра в другое, не добавив из вне практически ничего.
Сумма покупок на бирже за месяц огромная, но дельта между доходами и расходами околонулевая.
Белую полосу в заработках, которая длилась последние 4 года, можно считать официально завершенной. Никаких упаднических настроений нет, это было предсказуемо, ничто не длиться вечно (хотя надежда еще есть, что все вернется и будет как раньше).
Покупки акций:
🔸 МТС Банк 5 шт: фактическая доля - 0,15%, плановая доля - 2%
🔸 Алроса 200 шт: факт - 0,23%, план - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,24%, план - 2%
🔸 ПИК 6 шт: факт - 0,14%, план - 2%
🔸 Самолет 5 шт: факт - 0,42%, план - 2%
🔸 НЛМК 100 шт: факт - 0,61%, план - 2%
🔸 Транснефть-п 10 шт: факт - 1,37%, план - 2%
🔸 НОВАТЭК 30 шт: факт - 2,45%, план - 5%
🔸 Роснефть 100 шт: факт - 2,5%, план - 5%
Покупки облигаций:
🔸 покупок не было, отправил заявку на долларовый выпуск ЮГК (5 шт), запишу в ту неделю, как заявка будет исполнена
__
Сумма покупок на неделе: ~158 тыс. руб
Общие покупки в феврале: 367,7 тыс.
1🔥9👍2
Интересное новости подошли:
"Книга заявок была переподписана в шесть раз, поэтому ЮГК совместно с организаторами размещения установили следующие правила аллокации.
Розничные инвесторы получили приоритет по аллокации – их заявки будут удовлетворены на 51%.
Аллокация институциональным инвесторам составит 30%.
Заявки, полученные после 12:30 МСК 27 февраля, будут удовлетворены на 10%.
Данный уровень аллокации будет способствовать росту стоимости облигаций на вторичном рынке, более широкому распределению книги заявок и росту количества инвесторов в ценные бумаги ЮГК"
Я подал заявку на 5 бумаг. 51% это 2 бумаги, или 3?
5 марта узнаем ☺️
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍7
🗓 Ежемесячный отчет
Подвел итоги месяца. Все по традиции: размер и состав Капитала, денежный поток, продвижение к основной цели. Приятного прочтения!
#отчет
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Подвел итоги месяца. Все по традиции: размер и состав Капитала, денежный поток, продвижение к основной цели. Приятного прочтения!
#отчет
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Telegraph
Капитал на 1 марта 2025-го года: 9,6 миллиона. Или +550 тысяч на росте акций
На 1 марта 2025-го года размер моего капитала: 9 668 374 руб. Прирост за февраль: +550 654 руб. С прошлого отчета неплохо выросли акции и фонды недвижимости, немного выросли облигации, все это и обеспечило положительный результат месяца. Однако, рост акций…
3🔥17👍7
📑 Краткий анализ и сравнение всех фондов недвижимости от "Сбережения Плюс"
Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.
В статье ниже - список всех фондов от "Сбережения плюс" с основными моментами по каждому, а в конце - мое личное мнение об их инвестиционной привлекательности.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.
В статье ниже - список всех фондов от "Сбережения плюс" с основными моментами по каждому, а в конце - мое личное мнение об их инвестиционной привлекательности.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Telegraph
Краткий анализ и сравнение всех фондов недвижимости от "Сбережения Плюс"
Фондов не так уж и много, да и фонды не такие большие по размерам активов, как у "СФН". По каждому фонду есть красочно оформленные отчеты со всей необходимой информаций: результатами, комментариями, прогнозами и параметрами объектов в фондах. ВАЖНО: все написанное…
1👍9🔥1
💼 Еженедельные покупки
Неделя пролетела очень быстро, за новостями я как обычно не следил, но вроде ничего там сильно интересного и не было, опять геополитика, инфляция, заявления, обещания, прогнозы...
У жены маленький отпуск размером в одну неделю, решил что и мне можно отдохнуть. Тем более что на улице установилась замечательная весенняя погода (сегодня +19). Самое время вылезли из-за компьютера, оторвать глаза от гаджета и просто погулять.
Главное событие недели - жена сделала лазерную коррекцию зрения, все прошло хорошо, чему я очень рад.
Всех дам с наступающим праздником! 🌷
Покупки акций:
🔸 Роснефть 20 шт: фактическая доля - 2,57%, плановая - 5%
🔸 Алроса 70 шт: факт - 0,32%, план - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,33%, план - 2%
🔸 ПИК 4 шт: факт - 0,19%, план - 2%
Покупки облигаций:
🔸 Инарктика RU000A107W48 - 6 шт: А-; 2 года; ~21.87% к погашению
🔸 ЮГК-USD RU000A10B008 - 3 шт: АА; 2 года; ~10,2% к погашению, 2 бумаги дали на размещении, еще 1 докупил на вторичном рынке.
__
Сумма покупок на неделе: ~36,5 тыс. руб
Неделя пролетела очень быстро, за новостями я как обычно не следил, но вроде ничего там сильно интересного и не было, опять геополитика, инфляция, заявления, обещания, прогнозы...
У жены маленький отпуск размером в одну неделю, решил что и мне можно отдохнуть. Тем более что на улице установилась замечательная весенняя погода (сегодня +19). Самое время вылезли из-за компьютера, оторвать глаза от гаджета и просто погулять.
Главное событие недели - жена сделала лазерную коррекцию зрения, все прошло хорошо, чему я очень рад.
Всех дам с наступающим праздником! 🌷
Покупки акций:
🔸 Роснефть 20 шт: фактическая доля - 2,57%, плановая - 5%
🔸 Алроса 70 шт: факт - 0,32%, план - 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт - 0,33%, план - 2%
🔸 ПИК 4 шт: факт - 0,19%, план - 2%
Покупки облигаций:
🔸 Инарктика RU000A107W48 - 6 шт: А-; 2 года; ~21.87% к погашению
🔸 ЮГК-USD RU000A10B008 - 3 шт: АА; 2 года; ~10,2% к погашению, 2 бумаги дали на размещении, еще 1 докупил на вторичном рынке.
__
Сумма покупок на неделе: ~36,5 тыс. руб
1👍17🔥3
💼 Фонды недвижимости как класс активов
В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.
Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.
Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то - на другой, некоторые - на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.
Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).
Лично Я бы хотел иметь в своем Капитале недвижимость, но денег на это у меня нет. Капитал слишком мал, чтобы не нарушая диверсификации, я мог включить в него физическую недвижимость.
Теоретически, я могу покупать маленькие объекты: кладовки, бытовки, гаражи и пр. Размер чека там не сильно большой - несколько десятков или сотен тысяч рублей и постепенно здесь можно добиться вполне не плохой диверсификации.
Но есть второй момент: трудозатраты. Лично для меня работа с мелкими объектами в сфере недвижимости не самый эффективный способ использования моего рабочего времени. По крайне мере сейчас, пока мои навыки в IT еще не устарели и вполне неплохо стоят на рынке труда.
Инвестиции в недвижимость с кредитным плечом мне также не подходят: риски это увеличивает, а доходность снижает. Ипотеку рассматриваю только как способ решить жилищный вопрос, но никак не инструмент для инвестиций.
❓Какие риски есть у фондов?
Работа фондов очень сильно регулируется законодательно: есть ограничения на приобретаемые активы, на правила оценки объектов недвижимости.
Правила управления фондов обязательно получают одобрение от регулятора в лице Центрального Банка, и любые дальнейшие изменения в эти правила также проверяются ЦБ.
Годовая отчетность работы фонда обязательно проходит проверку независимым Аудитором.
Объекты в фонде обязательно должны быть застрахованы.
Оценка стоимости объектов проводится независимым Оценщиком.
То есть с точки зрения закона деятельность фондов очень хорошо контролируется, но есть риски другого плана.
Первый связан с неэффективными действиями УК: например, купили неудачный объект, случилось какое-то событие, изменившее условия работы объекта и пр. Такой риск есть и при самостоятельном инвестировании, предугадать его сложно заранее, снижается его влияние только за счет диверсификации (ну или нужно быть прорицателем и знать будущее).
Второй риск - недобросовестность управляющей компании. К сожалению, заранее никогда нельзя знать, как поведет себя та или иная УК, и стоит ли верить её прогнозам и обещаниям. Полностью избежать этот риск можно только с помощью самостоятельного инвестирования (как говорится: нет УК - нет проблем), а снизить влияние риска поможет опять же диверсификация.
В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.
Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.
Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то - на другой, некоторые - на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.
Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).
Лично Я бы хотел иметь в своем Капитале недвижимость, но денег на это у меня нет. Капитал слишком мал, чтобы не нарушая диверсификации, я мог включить в него физическую недвижимость.
Теоретически, я могу покупать маленькие объекты: кладовки, бытовки, гаражи и пр. Размер чека там не сильно большой - несколько десятков или сотен тысяч рублей и постепенно здесь можно добиться вполне не плохой диверсификации.
Но есть второй момент: трудозатраты. Лично для меня работа с мелкими объектами в сфере недвижимости не самый эффективный способ использования моего рабочего времени. По крайне мере сейчас, пока мои навыки в IT еще не устарели и вполне неплохо стоят на рынке труда.
Инвестиции в недвижимость с кредитным плечом мне также не подходят: риски это увеличивает, а доходность снижает. Ипотеку рассматриваю только как способ решить жилищный вопрос, но никак не инструмент для инвестиций.
❓Какие риски есть у фондов?
Работа фондов очень сильно регулируется законодательно: есть ограничения на приобретаемые активы, на правила оценки объектов недвижимости.
Правила управления фондов обязательно получают одобрение от регулятора в лице Центрального Банка, и любые дальнейшие изменения в эти правила также проверяются ЦБ.
Годовая отчетность работы фонда обязательно проходит проверку независимым Аудитором.
Объекты в фонде обязательно должны быть застрахованы.
Оценка стоимости объектов проводится независимым Оценщиком.
То есть с точки зрения закона деятельность фондов очень хорошо контролируется, но есть риски другого плана.
Первый связан с неэффективными действиями УК: например, купили неудачный объект, случилось какое-то событие, изменившее условия работы объекта и пр. Такой риск есть и при самостоятельном инвестировании, предугадать его сложно заранее, снижается его влияние только за счет диверсификации (ну или нужно быть прорицателем и знать будущее).
Второй риск - недобросовестность управляющей компании. К сожалению, заранее никогда нельзя знать, как поведет себя та или иная УК, и стоит ли верить её прогнозам и обещаниям. Полностью избежать этот риск можно только с помощью самостоятельного инвестирования (как говорится: нет УК - нет проблем), а снизить влияние риска поможет опять же диверсификация.
1👍4🔥2
💼 Фонды недвижимости как класс активов (продолжение)
Почему такие фонды не пользуются популярностью среди частных инвесторов?
Думаю что основная причина слабой популярности - отсутствие эмоций.
Изучение, анализ и выбор фондов - это цифры, цифры, цифры. Нет радости от обладания физическим объектом, нет гордости от осознания того, что ты теперь не "тварь дражащая", а носитель гордого звания Собственник.
Если сравнивать с акциям - проблема та же: нет эмоций. Обладать акциями Сбера/Лукойла/Астры, о которых трубят все вокруг - это интересно, а может быть даже почетно (чувствуешь себя частью чего-то большого). А вот обладать кусочком какого-то фонда с названием "Рентный доход", который владеет каким-то там складом, который ты даже в глаза не видел - это как-то ... скучно что ли.
При сравнении с облигациями фонды недвижимости тоже "проигрывают", но по другой причине: размер выплат к текущей цене по облигациям обычно выше, чем по фондам, а чтобы увидеть прирост "тела" нужно лезть в отчетность, что опять навевает скуку.
Общий вывод
Основа моей стратегии - акции.
Однако недвижимость, как класс активов, я бы тоже хотел иметь в своем Капитале. Фонды недвижимости - хорошая альтернатива самостоятельным инвестициям, если принимать все риски, не гнаться за эмоциями и не бояться ковырять скучные отчеты хотя бы один раз в квартал (ну или можно почитать результаты "ковыряния в отчетах" у меня на канале).
В рамках пересмотра стратегии мне осталось еще изучить фонды Активо, Паруса и Рентал PRO, а потом я опять вернусь к вопросам распределения долей акций в портфеле.
Еще раз напоминаю: все написанное не является инвестиционными рекомендациями ни для кого.
Почему такие фонды не пользуются популярностью среди частных инвесторов?
Думаю что основная причина слабой популярности - отсутствие эмоций.
Изучение, анализ и выбор фондов - это цифры, цифры, цифры. Нет радости от обладания физическим объектом, нет гордости от осознания того, что ты теперь не "тварь дражащая", а носитель гордого звания Собственник.
Если сравнивать с акциям - проблема та же: нет эмоций. Обладать акциями Сбера/Лукойла/Астры, о которых трубят все вокруг - это интересно, а может быть даже почетно (чувствуешь себя частью чего-то большого). А вот обладать кусочком какого-то фонда с названием "Рентный доход", который владеет каким-то там складом, который ты даже в глаза не видел - это как-то ... скучно что ли.
При сравнении с облигациями фонды недвижимости тоже "проигрывают", но по другой причине: размер выплат к текущей цене по облигациям обычно выше, чем по фондам, а чтобы увидеть прирост "тела" нужно лезть в отчетность, что опять навевает скуку.
Общий вывод
Основа моей стратегии - акции.
Однако недвижимость, как класс активов, я бы тоже хотел иметь в своем Капитале. Фонды недвижимости - хорошая альтернатива самостоятельным инвестициям, если принимать все риски, не гнаться за эмоциями и не бояться ковырять скучные отчеты хотя бы один раз в квартал (ну или можно почитать результаты "ковыряния в отчетах" у меня на канале).
В рамках пересмотра стратегии мне осталось еще изучить фонды Активо, Паруса и Рентал PRO, а потом я опять вернусь к вопросам распределения долей акций в портфеле.
Еще раз напоминаю: все написанное не является инвестиционными рекомендациями ни для кого.
1👍8🤔1
💼 Фонды недвижимости в Капитале: Aktivo18
В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой "зоопарк", который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.
Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов.
Компания придерживается стратегии "монофондов", один фонд = один объект недвижимости внутри.
Постарался сократить по максимуму, но статья все равно получилась большая. Зато с цифрами, с рассуждениями, все как я люблю. Приятного прочтения!
#стратегия2025
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой "зоопарк", который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.
Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов.
Компания придерживается стратегии "монофондов", один фонд = один объект недвижимости внутри.
Постарался сократить по максимуму, но статья все равно получилась большая. Зато с цифрами, с рассуждениями, все как я люблю. Приятного прочтения!
#стратегия2025
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Telegraph
Фонд Aktivo18 в моем портфеле: ожидания VS реальность
В августе 2022-го года я подписал договор на покупку паев нового "Aktivo18", затем по договору перевел 353 693.88 рублей. На собранные средства пайщиков был приобретен торговый центр "Малина", который находится в г. Рязань. Со всеми документами я ознакомился…
2👍8🔥1
📑 Фонды Aktivo: общий анализ всех фондов сразу
По итогам анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы.
Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
По итогам анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы.
Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Telegraph
Фонды Aktivo: общий анализ всех фондов сразу
Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые…
4👍8🔥1
💼 Еженедельные покупки
Прошла очередная неделя с кучей новостей (которые уже завтра потеряют свою актуальность).
Я, как обычно, почти все пропустил: и из новостей компаний, и из геополитической повестки. Понял только что переговоры идут, и это славно. Все-таки разговоры о мире мне нравятся больше ☺
По портфелю на неделе изменений никаких не делал, только зафиксировал убыток по Мечелу, и в таком же размере зафиксировал прибыль по Ленте (7 акций из 113 проданы).
С одной стороны можно считать, что Мечел "съел" прибыль по Ленте, а с другой - наоборот: прибыльная сделка по Ленте компенсировала убыточные инвестиции в Мечел.
Как это не назови, сути это не поменяет: у меня все также ноль налогооблагаемой прибыли и появились свободные денежные средства, которые я переложил из менее потенциально доходных активов в более потенциально доходные.
Покупки акций:
🔸 НОВАТЭК 6 шт: фактическая доля - 2,6%, плановая - 5%
🔸 МТС Банк 4 шт: факт - 0,27%, план - 1%
🔸 Алроса 100 шт: факт - 0,43%, план - 2%
🔸 НЛМК 30 шт: факт - 0,7%, план - 2%
🔸 Роснефть 9 шт: факт - 2,69%, план - 5%
Покупки облигаций:
🔸 ОФЗ 26233 SU26233RMFS5 - 2 шт: ААА; 10 лет; ~15,1% к погашению
__
Сумма покупок на неделе: ~29,9 тыс. руб
Прошла очередная неделя с кучей новостей (которые уже завтра потеряют свою актуальность).
Я, как обычно, почти все пропустил: и из новостей компаний, и из геополитической повестки. Понял только что переговоры идут, и это славно. Все-таки разговоры о мире мне нравятся больше ☺
По портфелю на неделе изменений никаких не делал, только зафиксировал убыток по Мечелу, и в таком же размере зафиксировал прибыль по Ленте (7 акций из 113 проданы).
С одной стороны можно считать, что Мечел "съел" прибыль по Ленте, а с другой - наоборот: прибыльная сделка по Ленте компенсировала убыточные инвестиции в Мечел.
Как это не назови, сути это не поменяет: у меня все также ноль налогооблагаемой прибыли и появились свободные денежные средства, которые я переложил из менее потенциально доходных активов в более потенциально доходные.
Покупки акций:
🔸 НОВАТЭК 6 шт: фактическая доля - 2,6%, плановая - 5%
🔸 МТС Банк 4 шт: факт - 0,27%, план - 1%
🔸 Алроса 100 шт: факт - 0,43%, план - 2%
🔸 НЛМК 30 шт: факт - 0,7%, план - 2%
🔸 Роснефть 9 шт: факт - 2,69%, план - 5%
Покупки облигаций:
🔸 ОФЗ 26233 SU26233RMFS5 - 2 шт: ААА; 10 лет; ~15,1% к погашению
__
Сумма покупок на неделе: ~29,9 тыс. руб
2👍10🔥2
📑 Фонд Rental PRO: стратегия, доходность, прогноз
Продолжаю в рамках пересмотра стратегии перебирать ЗПИФ недвижимости, доступные для покупки. Сегодня настала очередь фонда "Рентал ПРО", который у меня уже имеется в портфеле.
Важно: фонд доступен для покупки только квалифицированным инвесторам.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Продолжаю в рамках пересмотра стратегии перебирать ЗПИФ недвижимости, доступные для покупки. Сегодня настала очередь фонда "Рентал ПРО", который у меня уже имеется в портфеле.
Важно: фонд доступен для покупки только квалифицированным инвесторам.
[ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Telegraph
Фонд Рентал ПРО: стратегия, доходность, прогноз, мое мнение
У фонда своеобразная стратегия: покупка строящихся зданий индустриальной недвижимости с последующей их перепродажей дороже цены покупки. Если копнуть чуть глубже, то по сути фонд является некоей прослойкой между застройщиком PNK Development и конечным покупателем…
1👍9
👨🎓 Квалифицированный инвестор
Раз уж зашла речь о фондах для квал инвестора, то решил подробнее почитать про новые правила получения статуса квала.
С того момента, как я первый раз получил квала в 2022-м году, изменения коснулись только имущественного ценза: с 1 января 2025-го года подняли до 12 млн, а в 2026-м поднимут еще сильнее (напоминаю, что сюда включаются только активы в виде ценных бумаг, депозитов, металлических счетов, а недвижка не входит).
Остальные критерии остались без изменений.
Чтобы стать квалом достаточно одного критерия:
🔹 стоимость активов в собственности
🔹 личный опыт работы с ценными бумагами (критерий "оборот");
🔹 опыт работы с ценными бумагами в компании;
🔹 профильное высшее образование;
🔹 сертификаты CFA, CIIA, FRM.
Ничего не поменяли и в необходимости получения статуса у каждого брокера отдельно (это меня до сих пор удивляет).
Я получал статус у всех трех брокеров по критерию "Оборот":
🔸 у Тинькофф был большой оборот в 2022-м году (много продавал, много покупал), немного не хватало до 6 млн, покрутил безкомиссионные сделки и получил статус просто по заявке в поддержку;
🔸 у Сбера получал по отчетам сделок из Тинькофф: относил лично бумажные оригиналы с синими печатями;
🔸 у ВТБ с отчетами от Тинька возникли проблемы: затерялся отчет по одному счету, без него 6 млн не набралось, получил статус позже, по обороту на однодневных облигациях
На днях появилась новость, что ЦБ подготовил новую редакцию правил, где появился критерий "среднего дохода", а также прописано влияние профильного экономического образования на требования всех других критериев (табличка в комментариях).
Уточнил в поддержке: в связи с этими изменениями заново получать статус не нужно.
Логика всех этих изменений для меня понятна: усложнить доступ "залетных" инвесторов к сложным продуктам типа структурных нот, субординированных облигаций и пр.
Это не прямой запрет, а именно усложнение: чтобы купить что-то нестандартное, человеку придется заморочиться.
И заморачиваться будут либо самые безбашеные и рисковые ребята (таких ничто не остановит), либо те, кто понимает, зачем им преодолевать эти лишние преграды.
Лично мне статус квала за последние 2,5 года ни разу не пригодился, ну кроме квального фонда недвижимости Рентал ПРО. Да еще тестирование перед покупкой других фондов и некоторых облигаций не пришлось проходить. В принципе, можно бы было и без этого статуса, сильно ничего бы не поменялось ни в моей стратегии, ни в составе портфеля.
Получать квала или нет - выбор каждого, лично я прям сильно заморачиваться с получением квала не стал бы, но если вы в инвестициях надолго, то лишним он точно не будет.
Самый простой способ - по обороту. Один год и статус получен. Для долгосрочных инвесторов 1 год - это мелочи.
Раз уж зашла речь о фондах для квал инвестора, то решил подробнее почитать про новые правила получения статуса квала.
С того момента, как я первый раз получил квала в 2022-м году, изменения коснулись только имущественного ценза: с 1 января 2025-го года подняли до 12 млн, а в 2026-м поднимут еще сильнее (напоминаю, что сюда включаются только активы в виде ценных бумаг, депозитов, металлических счетов, а недвижка не входит).
Остальные критерии остались без изменений.
Чтобы стать квалом достаточно одного критерия:
🔹 стоимость активов в собственности
🔹 личный опыт работы с ценными бумагами (критерий "оборот");
🔹 опыт работы с ценными бумагами в компании;
🔹 профильное высшее образование;
🔹 сертификаты CFA, CIIA, FRM.
Ничего не поменяли и в необходимости получения статуса у каждого брокера отдельно (это меня до сих пор удивляет).
Я получал статус у всех трех брокеров по критерию "Оборот":
🔸 у Тинькофф был большой оборот в 2022-м году (много продавал, много покупал), немного не хватало до 6 млн, покрутил безкомиссионные сделки и получил статус просто по заявке в поддержку;
🔸 у Сбера получал по отчетам сделок из Тинькофф: относил лично бумажные оригиналы с синими печатями;
🔸 у ВТБ с отчетами от Тинька возникли проблемы: затерялся отчет по одному счету, без него 6 млн не набралось, получил статус позже, по обороту на однодневных облигациях
На днях появилась новость, что ЦБ подготовил новую редакцию правил, где появился критерий "среднего дохода", а также прописано влияние профильного экономического образования на требования всех других критериев (табличка в комментариях).
Уточнил в поддержке: в связи с этими изменениями заново получать статус не нужно.
Логика всех этих изменений для меня понятна: усложнить доступ "залетных" инвесторов к сложным продуктам типа структурных нот, субординированных облигаций и пр.
Это не прямой запрет, а именно усложнение: чтобы купить что-то нестандартное, человеку придется заморочиться.
И заморачиваться будут либо самые безбашеные и рисковые ребята (таких ничто не остановит), либо те, кто понимает, зачем им преодолевать эти лишние преграды.
Лично мне статус квала за последние 2,5 года ни разу не пригодился, ну кроме квального фонда недвижимости Рентал ПРО. Да еще тестирование перед покупкой других фондов и некоторых облигаций не пришлось проходить. В принципе, можно бы было и без этого статуса, сильно ничего бы не поменялось ни в моей стратегии, ни в составе портфеля.
Получать квала или нет - выбор каждого, лично я прям сильно заморачиваться с получением квала не стал бы, но если вы в инвестициях надолго, то лишним он точно не будет.
Самый простой способ - по обороту. Один год и статус получен. Для долгосрочных инвесторов 1 год - это мелочи.
1👍11