Дневник рантье pinned «Приветствие или дисклеймер - А ты не думал о создании телеграм канала? – спросил меня знакомый, которому я помог решить проблему с арендатором. После этих слов я и вправду задумался над тем, что у меня реально есть потребность иногда делиться приобретенным…»
Кадастровый номер недвижимости и Выписка из ЕГРН
Несмотря на то, что закон о кадастровый деятельности работает в России уже более 15 лет, сегодня достаточно большое количество людей путаются или вовсе не знают такие понятия как кадастровый номер недвижимости, выписка из ЕГРН, Росреестр и многие другие.
Что такое кадастр?
Кадастр – это упорядоченный список чего-либо (реестр), составляемый государством. Таких списков на сегодняшний день достаточно много, например есть Кадастр гражданского и служебного оружия, Кадастр отходов, Кадастр животного мира и многие другие. Наиболее известный кадастр, с которым сталкивался практически любой гражданин РФ это конечно Кадастр недвижимости или как его официально называют Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Вся информация о недвижимой собственности такой как земельный участок или объект капитального строительства и о ее собственниках содержится в ЕГРН.
Что такое кадастровый номер?
Все земельные участки и объекты капитального строительства (начиная от квартир и заканчивая целыми зданиями) имеют кадастровые номера. Кадастровый номер — это уникальный идентификационный номер под которым каждый отдельно взятый объект недвижимости числится в реестре недвижимости. Ответственный государственный орган за ведение этого реестра – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» или более краткое название «Росреестр».
Что такое выписка из ЕГРН?
Это документ выдаваемый Росреестром, в котором содержится вся основная информация о конкретном объекте недвижимости и о том, кому этот объект принадлежит. И, по сути, сегодня этот документ заменил собой Свидетельство о собственности, которые раньше выдавались владельцам недвижимости на гербовой бумаге, чаще всего розового цвета. Однако, не менее важным документом является документ-основание, который в выписке из ЕГРН выделен в отдельном пункте. Чаще всего это договор купли-продажи, но также в его роли могут выступать Договор дарения, Свидетельство о наследстве, Соглашение о разделе имущества, Судебное решение или другие документы, в зависимости от того, как именно вы стали собственником. Соответственно, два самых главных документа для собственника подтверждающих факт владения тем или иным объектом недвижимости являются Выписка из ЕГРН и документ-основание.
Что почитать?
1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», установивший единые правила осуществления в России государственного кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства, кадастровой деятельности, принципы и порядок ведения государственного кадастра недвижимости и предоставления сведений из него, перечень необходимых документов. В 2016 году Закон сменил свое название на «Закон о кадастровой деятельности». Этот Закон определяет такие понятия как «кадастровая деятельность», «кадастровый инженер», «государственный реестр кадастровых инженеров», «межевой план», «технический план» и многие другие. А также определяет многие другие базовые понятия связанные с недвижимостью в России.
Несмотря на то, что закон о кадастровый деятельности работает в России уже более 15 лет, сегодня достаточно большое количество людей путаются или вовсе не знают такие понятия как кадастровый номер недвижимости, выписка из ЕГРН, Росреестр и многие другие.
Что такое кадастр?
Кадастр – это упорядоченный список чего-либо (реестр), составляемый государством. Таких списков на сегодняшний день достаточно много, например есть Кадастр гражданского и служебного оружия, Кадастр отходов, Кадастр животного мира и многие другие. Наиболее известный кадастр, с которым сталкивался практически любой гражданин РФ это конечно Кадастр недвижимости или как его официально называют Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Вся информация о недвижимой собственности такой как земельный участок или объект капитального строительства и о ее собственниках содержится в ЕГРН.
Что такое кадастровый номер?
Все земельные участки и объекты капитального строительства (начиная от квартир и заканчивая целыми зданиями) имеют кадастровые номера. Кадастровый номер — это уникальный идентификационный номер под которым каждый отдельно взятый объект недвижимости числится в реестре недвижимости. Ответственный государственный орган за ведение этого реестра – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» или более краткое название «Росреестр».
Что такое выписка из ЕГРН?
Это документ выдаваемый Росреестром, в котором содержится вся основная информация о конкретном объекте недвижимости и о том, кому этот объект принадлежит. И, по сути, сегодня этот документ заменил собой Свидетельство о собственности, которые раньше выдавались владельцам недвижимости на гербовой бумаге, чаще всего розового цвета. Однако, не менее важным документом является документ-основание, который в выписке из ЕГРН выделен в отдельном пункте. Чаще всего это договор купли-продажи, но также в его роли могут выступать Договор дарения, Свидетельство о наследстве, Соглашение о разделе имущества, Судебное решение или другие документы, в зависимости от того, как именно вы стали собственником. Соответственно, два самых главных документа для собственника подтверждающих факт владения тем или иным объектом недвижимости являются Выписка из ЕГРН и документ-основание.
Что почитать?
1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», установивший единые правила осуществления в России государственного кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства, кадастровой деятельности, принципы и порядок ведения государственного кадастра недвижимости и предоставления сведений из него, перечень необходимых документов. В 2016 году Закон сменил свое название на «Закон о кадастровой деятельности». Этот Закон определяет такие понятия как «кадастровая деятельность», «кадастровый инженер», «государственный реестр кадастровых инженеров», «межевой план», «технический план» и многие другие. А также определяет многие другие базовые понятия связанные с недвижимостью в России.
👍5❤1🤩1
Задвоенный кадастровый номер, дублированные сведения или объект-дубль. Часть 1
Несколько лет назад довелось мне участвовать в простейшей сделке по продаже квартиры. Подготовили все документы, подписали договор купли-продажи и подали его вместе с заявлением о перерегистрации прав на имущество в Росреестр. Казалось бы, ничто не предвещало беды. Однако, спустя несколько дней получили от Росреестра приостановку сделки, т.к. данная квартира числилась в реестре недвижимости (ЕГРН) сразу под тремя разными кадастровыми номерами. Тогда я впервые и узнал, что это такое задвоенный кадастровый номер (а в моем случае - затроенный).
Что такое задвоение кадастрового номера?
Задвоение кадастрового номера – это ситуация, при которой одному зданию или помещению присвоено несколько идентификационных номеров в государственном реестре недвижимости.
Почему такое происходит?
Дело в том, что после проведения кадастровой реформы обязанности по присвоению недвижимости номеров перешли к Росреестру, а ранее ответственность за выполнение этой работы лежала на БТИ (Бюро технической инвентаризации) и Ростехнивентаризации. Для реализации реформы необходимо было перевести поэтажные планы, технические паспорта, экспликации и другие документы по учтенному недвижимому имуществу в кадастровую палату. Мероприятие не сразу было налажено до конца, что привело к появлению ошибочных сведений в единой базе данных. В ходе передачи информации от одной структуры к другой произошло задвоение кадастровых номеров некоторых объектов недвижимости.
Как игра в цветные шарики, где при сложении линий состоящих из одинакового цвета они исчезают, а если же хоть один шарик отличается по цвету от шарика в том же порядке, но в другой линии, то обе линии остаются висеть в игре. Так и тут, грубо говоря, когда данные поступали из разных источников по каждому конкретному объекту, они складывались и в случае, если по какой-то из строчек фиксировалось расхождение информации, то в реестре создавались сразу два объекта с разными кадастровыми номерами. Таким образом одна квартира фактически так и оставалась одной, но по документам превращалась в две или даже как в моем случае - в три.
Но чаще всего такие ситуации встречаются с нежилыми помещениями, поскольку кадастровая палата начала присваивать идентификатор не только каждому сооружению, но и каждому помещению в здании. Для этого стали использовать римские цифры — I, II, III и т.д. Но до реформы БТИ также применял подобный тип идентификатора, но только для обозначения этажей. И когда Росреестр стал считывать информацию с недвижимого имущества, зарегистрированного раннее, он воспринимал объект с римской цифрой (который, по сути, был этажом) как отдельное помещение. Объекты-дубли появлялись, когда в кадастре возникало пересечение с римскими цифрами, присвоенными еще в БТИ. Сегодня в государственной базе данных права регистрируют только на помещение или на все здание целиком.
Несколько лет назад довелось мне участвовать в простейшей сделке по продаже квартиры. Подготовили все документы, подписали договор купли-продажи и подали его вместе с заявлением о перерегистрации прав на имущество в Росреестр. Казалось бы, ничто не предвещало беды. Однако, спустя несколько дней получили от Росреестра приостановку сделки, т.к. данная квартира числилась в реестре недвижимости (ЕГРН) сразу под тремя разными кадастровыми номерами. Тогда я впервые и узнал, что это такое задвоенный кадастровый номер (а в моем случае - затроенный).
Что такое задвоение кадастрового номера?
Задвоение кадастрового номера – это ситуация, при которой одному зданию или помещению присвоено несколько идентификационных номеров в государственном реестре недвижимости.
Почему такое происходит?
Дело в том, что после проведения кадастровой реформы обязанности по присвоению недвижимости номеров перешли к Росреестру, а ранее ответственность за выполнение этой работы лежала на БТИ (Бюро технической инвентаризации) и Ростехнивентаризации. Для реализации реформы необходимо было перевести поэтажные планы, технические паспорта, экспликации и другие документы по учтенному недвижимому имуществу в кадастровую палату. Мероприятие не сразу было налажено до конца, что привело к появлению ошибочных сведений в единой базе данных. В ходе передачи информации от одной структуры к другой произошло задвоение кадастровых номеров некоторых объектов недвижимости.
Как игра в цветные шарики, где при сложении линий состоящих из одинакового цвета они исчезают, а если же хоть один шарик отличается по цвету от шарика в том же порядке, но в другой линии, то обе линии остаются висеть в игре. Так и тут, грубо говоря, когда данные поступали из разных источников по каждому конкретному объекту, они складывались и в случае, если по какой-то из строчек фиксировалось расхождение информации, то в реестре создавались сразу два объекта с разными кадастровыми номерами. Таким образом одна квартира фактически так и оставалась одной, но по документам превращалась в две или даже как в моем случае - в три.
Но чаще всего такие ситуации встречаются с нежилыми помещениями, поскольку кадастровая палата начала присваивать идентификатор не только каждому сооружению, но и каждому помещению в здании. Для этого стали использовать римские цифры — I, II, III и т.д. Но до реформы БТИ также применял подобный тип идентификатора, но только для обозначения этажей. И когда Росреестр стал считывать информацию с недвижимого имущества, зарегистрированного раннее, он воспринимал объект с римской цифрой (который, по сути, был этажом) как отдельное помещение. Объекты-дубли появлялись, когда в кадастре возникало пересечение с римскими цифрами, присвоенными еще в БТИ. Сегодня в государственной базе данных права регистрируют только на помещение или на все здание целиком.
👍4❤1🤩1
Задвоенный кадастровый номер, дублированные сведения или объект-дубль. Часть 2
Чем это грозит мне и что делать?
Тут сложно дать универсальный ответ, т.к. нужно разбирать каждый отдельный случай. Последствия могут быть разные, в зависимости от данных, из-за расхождения которых и появился дубль-объект. Чаще всего, расхождения носят технический характер и устраняются снятием объекта недвижимости с кадастрового учета путем присвоения ему статуса «архивный». Росреестр это называет «верификация и гармонизация базы данных» и решается путем обращения в Росреестр с заявлением.
В Росреестре есть специальный отдел, который обрабатывает такие заявления, а также ведет работу и по самостоятельному выявлению таких дубль-объектов. Если выявляются объекты с полностью идентичными характеристиками, то такой объект сразу снимают с учета, оставляя только один. Если же хотя бы одна из характеристик отличается (площадь помещения, год ввода в эксплуатация, этажи и т.д.), то в устранении либо отказывают, либо передают вопрос на рассмотрение рабочей группе. И дальше все зависит от конкретной ситуации, вплоть до обращения в суд.
Так, например, если зайти на сайт Московский городской суд и вбить в поле поиска «задвоение кадастрового номера» можно ознакомиться с реальными случаями и чем они закончились. Например, можно найти дело, согласно которому физлицо купило у другого физлица помещение в Москве и длительное время владело им, но параллельно это же помещение числилось в ЕГРН как государственная собственность в лице города Москва. Город Москва подал в суд на физлицо с требованием признать его незаконным собственником, однако суд встал на сторону физлица, т.к. независимая экспертиза подтвердила законность приобретения помещения гражданином и признания факта владения городом как технической ошибкой.
Как проверить свою недвижимость?
На официальном сайте Росреестра есть раздел "Справочная информация в режиме online". Там можно вбить кадастровый номер вашего объекта в поле "Права/Ограничения". Если на публичной кадастровой карте или по адресу объекта есть объекты с другими кадастровыми номерами - это дубли и вам необходимо подать заявление в Росреестр с просьбой присвоить всем остальным дублирующим кадастровым номерам статус «архивный».
Чем это грозит мне и что делать?
Тут сложно дать универсальный ответ, т.к. нужно разбирать каждый отдельный случай. Последствия могут быть разные, в зависимости от данных, из-за расхождения которых и появился дубль-объект. Чаще всего, расхождения носят технический характер и устраняются снятием объекта недвижимости с кадастрового учета путем присвоения ему статуса «архивный». Росреестр это называет «верификация и гармонизация базы данных» и решается путем обращения в Росреестр с заявлением.
В Росреестре есть специальный отдел, который обрабатывает такие заявления, а также ведет работу и по самостоятельному выявлению таких дубль-объектов. Если выявляются объекты с полностью идентичными характеристиками, то такой объект сразу снимают с учета, оставляя только один. Если же хотя бы одна из характеристик отличается (площадь помещения, год ввода в эксплуатация, этажи и т.д.), то в устранении либо отказывают, либо передают вопрос на рассмотрение рабочей группе. И дальше все зависит от конкретной ситуации, вплоть до обращения в суд.
Так, например, если зайти на сайт Московский городской суд и вбить в поле поиска «задвоение кадастрового номера» можно ознакомиться с реальными случаями и чем они закончились. Например, можно найти дело, согласно которому физлицо купило у другого физлица помещение в Москве и длительное время владело им, но параллельно это же помещение числилось в ЕГРН как государственная собственность в лице города Москва. Город Москва подал в суд на физлицо с требованием признать его незаконным собственником, однако суд встал на сторону физлица, т.к. независимая экспертиза подтвердила законность приобретения помещения гражданином и признания факта владения городом как технической ошибкой.
Как проверить свою недвижимость?
На официальном сайте Росреестра есть раздел "Справочная информация в режиме online". Там можно вбить кадастровый номер вашего объекта в поле "Права/Ограничения". Если на публичной кадастровой карте или по адресу объекта есть объекты с другими кадастровыми номерами - это дубли и вам необходимо подать заявление в Росреестр с просьбой присвоить всем остальным дублирующим кадастровым номерам статус «архивный».
👍3🔥1🤩1
Коммерческая недвижимость. Какая она бывает?
В принципе любую недвижимость, которая используется для получения прибыли, можно считать коммерческой. Сам по себе термин «коммерческая недвижимость» больше носит неформальный характер, а вот с юридической точки зрения вся недвижимость, если речь идет именно о помещениях, а не об отдельно стоящих зданиях, делится на «жилую» и «нежилую» (ст.8 п.5.10 №218-ФЗ).
Наиболее привлекательную с инвестиционной точки зрения нежилую недвижимость можно разделить на три основных категории:
- Торговые площади;
- Офисы;
- Складские помещения.
Формально сюда еще можно отнести такую категорию как апартаменты, т.к. по документам они числятся как «нежилые помещения».
Торговые площади.
Это самая высоколиквидная и доходная категория недвижимости. К ней относятся торговые помещения как правило расположенные на первых этажах зданий с большими витринами и отдельным входом с первой линии улицы. Так называемый стрит-ритейл. И конечно к этой категории относятся и торговые центры.
Для этой категории помещений/зданий очень важным показателем является пешеходный и автомобильный трафик. Чем он выше, тем выше и стоимость самой недвижимости и конечно ее арендной ставки.
Так же немаловажным фактором привлекательности является удаленность от транспортно-пересадочных узлов.
Офисные площади.
Это любые нежилые помещения, которая как правило располагаются на 2 этажах и выше и используются в первую очередь не для прямой торговли, а для расположения сотрудников той или иной организации, представительства фирмы и т.д.
Доходность этой категории недвижимости как правило ниже, чем у торговой. Но и вовлеченности она требует меньшей.
В данной категории важным критериям отбора является инфраструктура самого здания, в котором находятся офисные площади. Это качество внутренней отделки, контрольно-пропускной системы с зоной ресепшен, наличие общественных пространств и зоны общепита, парковочные места.
Складские помещения.
Данная категория коммерческой недвижимости достаточно разнообразна.
Это могут быть как целые логистические хабы крупных торговых сетей, так и небольшие пространства для хранения и выдачи заказов интернет-магазинов.
Причем если раньше, этот сегмент коммерческой недвижимости был достаточно специфическим и далеко не каждый мог позволить себе инвестировать в нее из-за высоких рисков и узкой специфики требующей специализированных знаний, то сегодня из-за бурного роста рынка электронной коммерции, спрос на данную категорию недвижимости находится на очень высоких уровнях, что делает инвестиции в нее практически беспроигрышными. И в зависимости от определенных параметров, такие инвестиции по доходности иногда могут обгонять даже стрит-ритейл.
В принципе любую недвижимость, которая используется для получения прибыли, можно считать коммерческой. Сам по себе термин «коммерческая недвижимость» больше носит неформальный характер, а вот с юридической точки зрения вся недвижимость, если речь идет именно о помещениях, а не об отдельно стоящих зданиях, делится на «жилую» и «нежилую» (ст.8 п.5.10 №218-ФЗ).
Наиболее привлекательную с инвестиционной точки зрения нежилую недвижимость можно разделить на три основных категории:
- Торговые площади;
- Офисы;
- Складские помещения.
Формально сюда еще можно отнести такую категорию как апартаменты, т.к. по документам они числятся как «нежилые помещения».
Торговые площади.
Это самая высоколиквидная и доходная категория недвижимости. К ней относятся торговые помещения как правило расположенные на первых этажах зданий с большими витринами и отдельным входом с первой линии улицы. Так называемый стрит-ритейл. И конечно к этой категории относятся и торговые центры.
Для этой категории помещений/зданий очень важным показателем является пешеходный и автомобильный трафик. Чем он выше, тем выше и стоимость самой недвижимости и конечно ее арендной ставки.
Так же немаловажным фактором привлекательности является удаленность от транспортно-пересадочных узлов.
Офисные площади.
Это любые нежилые помещения, которая как правило располагаются на 2 этажах и выше и используются в первую очередь не для прямой торговли, а для расположения сотрудников той или иной организации, представительства фирмы и т.д.
Доходность этой категории недвижимости как правило ниже, чем у торговой. Но и вовлеченности она требует меньшей.
В данной категории важным критериям отбора является инфраструктура самого здания, в котором находятся офисные площади. Это качество внутренней отделки, контрольно-пропускной системы с зоной ресепшен, наличие общественных пространств и зоны общепита, парковочные места.
Складские помещения.
Данная категория коммерческой недвижимости достаточно разнообразна.
Это могут быть как целые логистические хабы крупных торговых сетей, так и небольшие пространства для хранения и выдачи заказов интернет-магазинов.
Причем если раньше, этот сегмент коммерческой недвижимости был достаточно специфическим и далеко не каждый мог позволить себе инвестировать в нее из-за высоких рисков и узкой специфики требующей специализированных знаний, то сегодня из-за бурного роста рынка электронной коммерции, спрос на данную категорию недвижимости находится на очень высоких уровнях, что делает инвестиции в нее практически беспроигрышными. И в зависимости от определенных параметров, такие инвестиции по доходности иногда могут обгонять даже стрит-ритейл.
👍6❤1🔥1🤩1
Какую доходность приносит коммерческая недвижимость?
Если не брать в расчет совсем нестандартные случаи и варианты, то в среднем доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость колеблется в диапазоне от 8% до 11% годовых. Или 8-12 лет окупаемости вложенных денежных средств.
Причем это правило характерно для данного сегмента недвижимости практически по всему миру. И соответственно, если мы рассматриваем инвестиции в эту категорию в качестве приобретения готового объекта, а не его строительства с нуля, то размер годового арендного потока должен составлять от 8% до 11% годовых от стоимости всего объекта. И наоборот, если мы отталкиваемся от стоимости аренды, то справедливая стоимость объекта должна составлять в среднем размер годового арендного потока (ГАП) за 10 лет.
И если разница между стоимостью недвижимости и её ГАП не укладывается в этот диапазон, то либо завышен/занижен размер аренды, либо завышена/занижена стоимость самого объекта, в зависимости от ситуации.
Например, бывают случаи, когда собственник продает помещение как готовый арендный бизнес уже с арендатором и заранее завышает размер арендного потока, либо вообще может сажать подставного арендатора по высокой арендной ставке, чтобы оправдать завышенную продажную стоимость объекта.
А после приобретения объекта арендатор начинает просить снижения размера аренды, либо вовсе съезжает.
Доходность торговых помещений наиболее высокая и приносит обычно 10% годовых и выше, а офисная недвижимость даёт около 8% годовых.
Если сравнивать эти показатели с жилой недвижимостью, то сдача в долгосрочную аренду квартиры/апартаментов в среднем приносит 5-6% годовых от стоимости жилья.
Если не брать в расчет совсем нестандартные случаи и варианты, то в среднем доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость колеблется в диапазоне от 8% до 11% годовых. Или 8-12 лет окупаемости вложенных денежных средств.
Причем это правило характерно для данного сегмента недвижимости практически по всему миру. И соответственно, если мы рассматриваем инвестиции в эту категорию в качестве приобретения готового объекта, а не его строительства с нуля, то размер годового арендного потока должен составлять от 8% до 11% годовых от стоимости всего объекта. И наоборот, если мы отталкиваемся от стоимости аренды, то справедливая стоимость объекта должна составлять в среднем размер годового арендного потока (ГАП) за 10 лет.
И если разница между стоимостью недвижимости и её ГАП не укладывается в этот диапазон, то либо завышен/занижен размер аренды, либо завышена/занижена стоимость самого объекта, в зависимости от ситуации.
Например, бывают случаи, когда собственник продает помещение как готовый арендный бизнес уже с арендатором и заранее завышает размер арендного потока, либо вообще может сажать подставного арендатора по высокой арендной ставке, чтобы оправдать завышенную продажную стоимость объекта.
А после приобретения объекта арендатор начинает просить снижения размера аренды, либо вовсе съезжает.
Доходность торговых помещений наиболее высокая и приносит обычно 10% годовых и выше, а офисная недвижимость даёт около 8% годовых.
Если сравнивать эти показатели с жилой недвижимостью, то сдача в долгосрочную аренду квартиры/апартаментов в среднем приносит 5-6% годовых от стоимости жилья.
👍8🏆1🤝1
Во что инвестировать: квартира или коммерческая недвижимость?
На самом деле дать однозначный ответ не получится, т.к. размер доходности не всегда является решающим и все зависит от большого количества факторов:
- цели, которые вы преследуете;
- уровень риска, который готовы на себя взять;
- экономическая ситуация;
- вовлеченность в процесс и многие другие.
У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы. Постарался сформировать наиболее значимые.
Поиск арендатора
Многие говорят, что найти арендатора для квартиры гораздо проще и быстрее, чем для коммерческой недвижимости. Это не совсем так. Все зависит от ликвидности конкретного объекта. Если, например, квартира находится в удобном месторасположении, в пешей доступности от метро, имеет хороший ремонт и соответствующую рынку ставку аренды, тогда она «уйдет» в кратчайшие сроки. А если квартира будет в плохом районе, в старом жилом фонде, без развитой инфраструктуры, то сдать такую будет сложно.
То же самое и с коммерческими объектами. Если объект отвечает всем параметрам хорошего офиса, то очень быстро найдется фирма, которая готова будет за него платить. А может быть и торговое помещение в настолько неподходящем месте, что оно будет очень долго стоять, даже по привлекательной цене.
Уровень конкуренции
А вот уровень конкуренции в жилом секторе гораздо выше. Жилья строят много, рынок насыщен и угодить будущим квартиросъемщикам бывает сложно. Как правило у них всегда находятся альтернативные варианты в соседнем доме, или даже этажом выше, которые они выберут если что-то не понравится у вас. В офисной недвижимости альтернативные предложения найти сложно, а в торговом сегменте и вовсе объекты могут быть настолько уникальными, что на его аренду будет выстраиваться очередь.
Повышение стоимости
В коммерческой недвижимости повышение ставки аренды (так называемая индексация) прописывается изначально в договоре аренды и в дальнейшем стабильно повышается каждый год. При сдаче квартиры вопрос с увеличением арендной платы очень сильно индивидуален и часто не так четко регулируется и часто даже не меняется годами. А иногда попытка повысить ставку приводит к съезду жильца.
Срок аренды
Коммерческая недвижимость как правило сдается на длительной срок и договоры аренды заключаются сразу на 5-10 лет вперед, обеспечивая инвестора стабильными доходами на длительный срок.
В случае с жильем, договор подписывают на год, чтобы не регистрировать его, а часто и вовсе сдают без договора, что приводит к внезапным отказам от аренды. Соответственно более стабильные денежные потоки генерирует именно коммерческая недвижимость.
Сложность управления и ответственность
Тут очевидно преимущество на стороне квартир. Сдача ее в аренду не требует каких-то специальных навыков или управленческого опыта. Да и те вопросы, которые возникают носят бытовой характер.
С коммерческими площадями сложнее. Тут приходится решать целый ряд бытовых проблем и сталкиваться с нестандартными ситуациями. И риски выше. Например, в случае если вы сдаете торговое помещение и в нем произошла нештатная ситуация, повлекшая за собой остановку работы, то это может повлечь за собой требования компенсации убытков, возникших у арендатора по вашей вине. Или могут произойти более серьезные события, за которые вас как собственника могут привлечь уже к административной и даже уголовной ответственности, если вы управляете объектом лично, а не через УК (об этом мы поговорим отдельно).
Вывод
Если вы не хотите вникать в новую для себя область, вам нужно что-то простое или вы планируете уже сейчас обеспечить своего ребенка квартирой на будущее, то лучше инвестировать в жилье.
Если вы готовы брать на себя повышенный риск, вникать в новые процессы и больше времени уделять управлению, то коммерческая недвижимость будет для вас более интересным объектом для инвестиций.
P.S. Вопрос выбора жилой/нежилой недвижимости очень сложный и требующий гораздо более глубокого анализа и индивидуального подхода. Если вы не нашли интересующую вас информацию на эту тему, то задавайте вопросы в комментариях и я на них постараюсь ответить.
Дневник рантье
На самом деле дать однозначный ответ не получится, т.к. размер доходности не всегда является решающим и все зависит от большого количества факторов:
- цели, которые вы преследуете;
- уровень риска, который готовы на себя взять;
- экономическая ситуация;
- вовлеченность в процесс и многие другие.
У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы. Постарался сформировать наиболее значимые.
Поиск арендатора
Многие говорят, что найти арендатора для квартиры гораздо проще и быстрее, чем для коммерческой недвижимости. Это не совсем так. Все зависит от ликвидности конкретного объекта. Если, например, квартира находится в удобном месторасположении, в пешей доступности от метро, имеет хороший ремонт и соответствующую рынку ставку аренды, тогда она «уйдет» в кратчайшие сроки. А если квартира будет в плохом районе, в старом жилом фонде, без развитой инфраструктуры, то сдать такую будет сложно.
То же самое и с коммерческими объектами. Если объект отвечает всем параметрам хорошего офиса, то очень быстро найдется фирма, которая готова будет за него платить. А может быть и торговое помещение в настолько неподходящем месте, что оно будет очень долго стоять, даже по привлекательной цене.
Уровень конкуренции
А вот уровень конкуренции в жилом секторе гораздо выше. Жилья строят много, рынок насыщен и угодить будущим квартиросъемщикам бывает сложно. Как правило у них всегда находятся альтернативные варианты в соседнем доме, или даже этажом выше, которые они выберут если что-то не понравится у вас. В офисной недвижимости альтернативные предложения найти сложно, а в торговом сегменте и вовсе объекты могут быть настолько уникальными, что на его аренду будет выстраиваться очередь.
Повышение стоимости
В коммерческой недвижимости повышение ставки аренды (так называемая индексация) прописывается изначально в договоре аренды и в дальнейшем стабильно повышается каждый год. При сдаче квартиры вопрос с увеличением арендной платы очень сильно индивидуален и часто не так четко регулируется и часто даже не меняется годами. А иногда попытка повысить ставку приводит к съезду жильца.
Срок аренды
Коммерческая недвижимость как правило сдается на длительной срок и договоры аренды заключаются сразу на 5-10 лет вперед, обеспечивая инвестора стабильными доходами на длительный срок.
В случае с жильем, договор подписывают на год, чтобы не регистрировать его, а часто и вовсе сдают без договора, что приводит к внезапным отказам от аренды. Соответственно более стабильные денежные потоки генерирует именно коммерческая недвижимость.
Сложность управления и ответственность
Тут очевидно преимущество на стороне квартир. Сдача ее в аренду не требует каких-то специальных навыков или управленческого опыта. Да и те вопросы, которые возникают носят бытовой характер.
С коммерческими площадями сложнее. Тут приходится решать целый ряд бытовых проблем и сталкиваться с нестандартными ситуациями. И риски выше. Например, в случае если вы сдаете торговое помещение и в нем произошла нештатная ситуация, повлекшая за собой остановку работы, то это может повлечь за собой требования компенсации убытков, возникших у арендатора по вашей вине. Или могут произойти более серьезные события, за которые вас как собственника могут привлечь уже к административной и даже уголовной ответственности, если вы управляете объектом лично, а не через УК (об этом мы поговорим отдельно).
Вывод
Если вы не хотите вникать в новую для себя область, вам нужно что-то простое или вы планируете уже сейчас обеспечить своего ребенка квартирой на будущее, то лучше инвестировать в жилье.
Если вы готовы брать на себя повышенный риск, вникать в новые процессы и больше времени уделять управлению, то коммерческая недвижимость будет для вас более интересным объектом для инвестиций.
P.S. Вопрос выбора жилой/нежилой недвижимости очень сложный и требующий гораздо более глубокого анализа и индивидуального подхода. Если вы не нашли интересующую вас информацию на эту тему, то задавайте вопросы в комментариях и я на них постараюсь ответить.
Дневник рантье
2👍10🤩1😇1
Где и как купить коммерческую недвижимость?
Выделил самые основные пути, по которым можно искать подходящий под себя объект.
Новостройки
Сегодня практически все жилые комплексы строят с торговыми помещениями на первых этажах жилых многоквартирных домов. Правда застройщик при начале строительства чаще всего запускает рекламную кампанию по продаже именно квартир в нем и ничего не говорит про нежилые помещения в будущем многоквартирном доме. Учитывая этот факт, я если узнаю о новом ЖК с интересными для меня характеристиками с точки зрения торговых помещений, связываюсь с отделом продаж и прошу ознакомить с перечнем нежилых помещений, либо прошу поставить меня в лист ожидания и проинформировать сразу как только они запустят продажи по ним.
Также, сегодня существуют девелоперы, которые занимаются строительством полностью нежилых объектов. Есть такие компании, которые строят объекты под себя, т.е. после завершения строительства оставляют объект в собственности и сдают его площади в аренду. Но есть и те, которые уже на стадии котлована предлагают купить квадратные метры коммерческой недвижимости в собственность всем желающим. Если речь идет о крупных застройщиках, то это как правило большие бизнес-центры и торговые центры. При этом в бизнес-центрах чаще всего первые этажи — это стрит-ритейл и таким образом девелопер предоставляет вам возможность выбирать, что именно купить еще на стадии строительства: торговые помещения на первом этаже или офисные на этажах выше. Стоимость квадратного метра торговых помещений в таких объектах строительства всегда выше, чем офисных.
Таким образом, инвестируя в такие объекты на стадии строительства, вложенный капитал уже начинает расти, т.к. к моменту сдачи объекта в эксплуатацию он существенно вырастает в цене.
Вторичный рынок
Тут все просто, так же как и с квартирами. Любые средства хороши. Но в основном это конечно объявления о продажи на всем известным сайтам. Только в фильтре поиска нужно переключиться с квартир на коммерческую недвижимость. Также можно обращаться к брокерам/риелторам для помощи в поиске подходящего объекта. Так как помимо объявлений, которые они также публикуют, у них бывают и закрытые эксклюзивные лоты, которые до рынка не доходят и предлагаются в частном порядке своим клиентам. Так что не стоит пренебрегать их услугами.
Выкуп у государства
Государство так же как и физлица/юрлица является собственником огромного количества самой разнообразной недвижимости: от земельных участков и квартир до нежилых помещений и целых зданий. Например, интересный факт, о котором знают как оказалось еще не все: значительной частью площадей в башнях комплекса Москва-сити владеет государство через свои разные госструктуры и госкомпании (Правительство Москвы, ВТБ, ДОМ. РФ, Транснефть и другие).
Также, сегодня практически в любом городе России есть немалое количество нежилых объектов, которые находятся на балансе городской администрации или других госорганов и пребывает либо в заброшенном состоянии, либо ожидают своей очереди быть проданными на торгах.
Торги по банкротству
Практически каждый день в России становятся банкротами как физлица, так и юрлица.
И когда должника признают банкротом, при определенной процедуре его имущество, если таковое имеется, выставляется на торги и как правило с дисконтом от рыночной цены.
Существует немало сайтов, помимо самих электронных площадок, которые агрегируют информацию и публикуют обо всех торгах по банкротству, арестованному имуществу, государственному и другим.
Дневник рантье
Выделил самые основные пути, по которым можно искать подходящий под себя объект.
Новостройки
Сегодня практически все жилые комплексы строят с торговыми помещениями на первых этажах жилых многоквартирных домов. Правда застройщик при начале строительства чаще всего запускает рекламную кампанию по продаже именно квартир в нем и ничего не говорит про нежилые помещения в будущем многоквартирном доме. Учитывая этот факт, я если узнаю о новом ЖК с интересными для меня характеристиками с точки зрения торговых помещений, связываюсь с отделом продаж и прошу ознакомить с перечнем нежилых помещений, либо прошу поставить меня в лист ожидания и проинформировать сразу как только они запустят продажи по ним.
Также, сегодня существуют девелоперы, которые занимаются строительством полностью нежилых объектов. Есть такие компании, которые строят объекты под себя, т.е. после завершения строительства оставляют объект в собственности и сдают его площади в аренду. Но есть и те, которые уже на стадии котлована предлагают купить квадратные метры коммерческой недвижимости в собственность всем желающим. Если речь идет о крупных застройщиках, то это как правило большие бизнес-центры и торговые центры. При этом в бизнес-центрах чаще всего первые этажи — это стрит-ритейл и таким образом девелопер предоставляет вам возможность выбирать, что именно купить еще на стадии строительства: торговые помещения на первом этаже или офисные на этажах выше. Стоимость квадратного метра торговых помещений в таких объектах строительства всегда выше, чем офисных.
Таким образом, инвестируя в такие объекты на стадии строительства, вложенный капитал уже начинает расти, т.к. к моменту сдачи объекта в эксплуатацию он существенно вырастает в цене.
Вторичный рынок
Тут все просто, так же как и с квартирами. Любые средства хороши. Но в основном это конечно объявления о продажи на всем известным сайтам. Только в фильтре поиска нужно переключиться с квартир на коммерческую недвижимость. Также можно обращаться к брокерам/риелторам для помощи в поиске подходящего объекта. Так как помимо объявлений, которые они также публикуют, у них бывают и закрытые эксклюзивные лоты, которые до рынка не доходят и предлагаются в частном порядке своим клиентам. Так что не стоит пренебрегать их услугами.
Выкуп у государства
Государство так же как и физлица/юрлица является собственником огромного количества самой разнообразной недвижимости: от земельных участков и квартир до нежилых помещений и целых зданий. Например, интересный факт, о котором знают как оказалось еще не все: значительной частью площадей в башнях комплекса Москва-сити владеет государство через свои разные госструктуры и госкомпании (Правительство Москвы, ВТБ, ДОМ. РФ, Транснефть и другие).
Также, сегодня практически в любом городе России есть немалое количество нежилых объектов, которые находятся на балансе городской администрации или других госорганов и пребывает либо в заброшенном состоянии, либо ожидают своей очереди быть проданными на торгах.
Торги по банкротству
Практически каждый день в России становятся банкротами как физлица, так и юрлица.
И когда должника признают банкротом, при определенной процедуре его имущество, если таковое имеется, выставляется на торги и как правило с дисконтом от рыночной цены.
Существует немало сайтов, помимо самих электронных площадок, которые агрегируют информацию и публикуют обо всех торгах по банкротству, арестованному имуществу, государственному и другим.
Дневник рантье
3👍12🔥1🤝1
Помещения свободного назначения (ПСН) — это определение, которое часто встречается в объявлениях о продаже или аренде коммерческой недвижимости. Но тут важно понимать, что это не юридическое понятие, а само словосочетание чаще всего используют риелторы или собственники, чтобы повысить привлекательность объекта.
Фактически речь идет о нежилых помещениях в целом, но вот под какие именно виды коммерческого использования такое помещение подходит нужно разбираться в каждом отдельном случае, так как целевых использований огромное множество и каждое из них регулируется набором разных законодательных актов. И часто бывает так, что коммерческие помещения, которые продаются или сдаются в аренду как ПСН на самом деле не подходят под те или иные виды бизнеса.
Виды целевого использования:
- Коммерция (торговля);
- Общественное питание;
- Офисы и коворкинги;
- Услуги;
- Медицина;
- Склады.
И каждое из этих видов регулируется разными законами.
Какой ФЗ регулирует нежилые помещение?
На сегодняшний день нет федерального закона, регулирующего терминологию. Нужно опираться на региональные законы, Гражданский и Жилищный кодексы, Санитарные нормы и правила, ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также общие положения Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011. Там дается определение объектов недвижимости — что это по закону и к каким видам что относится.
Выводы.
Выбирая ПСН для открытия бизнеса важно изучить сначала первичные документы и какие назначения и наименования прописаны в них, а затем уже обращаться к нормативно-правовым актам, которые регулируют именно ваш вид деятельности с учетом технических характеристик объекта.
Если вы выбираете ПСН для покупки с целью последующей сдачи в аренду, то тут лучше изучать вопрос в комплексе с оценкой количества видов бизнеса, который потенциально мог бы работать в этом помещении, не нарушая действующее законодательство.
Ну а если вам предлагают ПСН в документах на которое прописано «магазин», «офис» или иной вид, то это помещение уже точно нельзя назвать помещением свободного назначения и вести в нем бизнес отличный от указанного вы не сможете, предварительно не внося изменения в документы, что зачастую бывает сделать сложно или и вовсе невозможно.
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
Фактически речь идет о нежилых помещениях в целом, но вот под какие именно виды коммерческого использования такое помещение подходит нужно разбираться в каждом отдельном случае, так как целевых использований огромное множество и каждое из них регулируется набором разных законодательных актов. И часто бывает так, что коммерческие помещения, которые продаются или сдаются в аренду как ПСН на самом деле не подходят под те или иные виды бизнеса.
Виды целевого использования:
- Коммерция (торговля);
- Общественное питание;
- Офисы и коворкинги;
- Услуги;
- Медицина;
- Склады.
И каждое из этих видов регулируется разными законами.
Какой ФЗ регулирует нежилые помещение?
На сегодняшний день нет федерального закона, регулирующего терминологию. Нужно опираться на региональные законы, Гражданский и Жилищный кодексы, Санитарные нормы и правила, ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также общие положения Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011. Там дается определение объектов недвижимости — что это по закону и к каким видам что относится.
Выводы.
Выбирая ПСН для открытия бизнеса важно изучить сначала первичные документы и какие назначения и наименования прописаны в них, а затем уже обращаться к нормативно-правовым актам, которые регулируют именно ваш вид деятельности с учетом технических характеристик объекта.
Если вы выбираете ПСН для покупки с целью последующей сдачи в аренду, то тут лучше изучать вопрос в комплексе с оценкой количества видов бизнеса, который потенциально мог бы работать в этом помещении, не нарушая действующее законодательство.
Ну а если вам предлагают ПСН в документах на которое прописано «магазин», «офис» или иной вид, то это помещение уже точно нельзя назвать помещением свободного назначения и вести в нем бизнес отличный от указанного вы не сможете, предварительно не внося изменения в документы, что зачастую бывает сделать сложно или и вовсе невозможно.
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
2👍9❤2🔥1
Причем тут Трамп?
Посмотрел на днях фильм «Ученик. Восхождение Трампа». Там есть интересный эпизод, как Дональд Трамп на заре своей карьеры лично ходил по квартирам доходного дома принадлежащего компании его отца и собирал арендные платежи с жильцов. Этот эпизод побудил меня затронуть одну из интересных и некогда забытых тем в России, но снова возрождающуюся сегодня - доходные дома.
Экскурс в историю
Доходные дома — это жилые дома, целиком предназначенные для сдачи в аренду поквартирно и получения стабильного дохода. Такой формат был популярен ещё в XIX веке: владельцы строили многоэтажные дома, заселяли туда арендаторов и получали деньги. Доходные дома делились на разные категории в зависимости от районов застройки и планировок квартир. В дореволюционной России в Москве 40% жилого фонда приходилось на доходные дома, а в Петербурге – более 80%, при этом доходные дома приносили их владельцам до 10% годовых.
После революции 1917 года этот бизнес исчез — недвижимость национализировали. В СССР жильё выдавали бесплатно, а сдача квартир в аренду считалась спекуляцией. Однако в мире доходные дома продолжали развиваться. Например, сегодня в Германии 60% людей живут в арендном жилье, а крупные инвесторы строят целые кварталы для сдачи в аренду.
Как обстоят дела в России сегодня?
Сегодня в России идея доходных домов возраждается, но уже в новом формате. Есть два основных подхода:
1. Комплексная реконструкция старых зданий под аренду — например, покупка старой гостиницы и превращение её в апарт-отель.
2. Строительство новых доходных домов — этот путь сложнее, но более прибыльный.
Средняя доходность таких объектов 5–12% годовых, что уже коррелирует с доходностью коммерческой недвижимости. Однако риски тоже есть: нужны хорошие локации, профессиональное управление и учёт изменений в законодательстве.
Причем тут потайные комнаты?
В те времена доходные дома облагали налогами в зависимости от количества сдаваемых в аренду помещений.
Потайные комнаты в доходных домах XIX – начала XX века были своеобразным лайфхаком владельцев недвижимости, позволяющим обходить налоги и избегать штрафов.
Некоторые домовладельцы встраивали в свои здания скрытые комнаты или даже целые жилые секции, которые не значились в официальных планах. Если приходил инспектор, арендаторы временно покидали эти помещения, а вход в них скрывался за шкафами, фальшивыми стенами или панелями. Иногда это были просто проходные коридоры, закрываемые мебелью.
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
Посмотрел на днях фильм «Ученик. Восхождение Трампа». Там есть интересный эпизод, как Дональд Трамп на заре своей карьеры лично ходил по квартирам доходного дома принадлежащего компании его отца и собирал арендные платежи с жильцов. Этот эпизод побудил меня затронуть одну из интересных и некогда забытых тем в России, но снова возрождающуюся сегодня - доходные дома.
Экскурс в историю
Доходные дома — это жилые дома, целиком предназначенные для сдачи в аренду поквартирно и получения стабильного дохода. Такой формат был популярен ещё в XIX веке: владельцы строили многоэтажные дома, заселяли туда арендаторов и получали деньги. Доходные дома делились на разные категории в зависимости от районов застройки и планировок квартир. В дореволюционной России в Москве 40% жилого фонда приходилось на доходные дома, а в Петербурге – более 80%, при этом доходные дома приносили их владельцам до 10% годовых.
После революции 1917 года этот бизнес исчез — недвижимость национализировали. В СССР жильё выдавали бесплатно, а сдача квартир в аренду считалась спекуляцией. Однако в мире доходные дома продолжали развиваться. Например, сегодня в Германии 60% людей живут в арендном жилье, а крупные инвесторы строят целые кварталы для сдачи в аренду.
Как обстоят дела в России сегодня?
Сегодня в России идея доходных домов возраждается, но уже в новом формате. Есть два основных подхода:
1. Комплексная реконструкция старых зданий под аренду — например, покупка старой гостиницы и превращение её в апарт-отель.
2. Строительство новых доходных домов — этот путь сложнее, но более прибыльный.
Средняя доходность таких объектов 5–12% годовых, что уже коррелирует с доходностью коммерческой недвижимости. Однако риски тоже есть: нужны хорошие локации, профессиональное управление и учёт изменений в законодательстве.
Причем тут потайные комнаты?
В те времена доходные дома облагали налогами в зависимости от количества сдаваемых в аренду помещений.
Потайные комнаты в доходных домах XIX – начала XX века были своеобразным лайфхаком владельцев недвижимости, позволяющим обходить налоги и избегать штрафов.
Некоторые домовладельцы встраивали в свои здания скрытые комнаты или даже целые жилые секции, которые не значились в официальных планах. Если приходил инспектор, арендаторы временно покидали эти помещения, а вход в них скрывался за шкафами, фальшивыми стенами или панелями. Иногда это были просто проходные коридоры, закрываемые мебелью.
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
6👍17🔥9❤8
Успешная сдача коммерческой недвижимости — это не удача, а стратегия. В среднем помещение в крупных городах ищет арендатора 6 месяцев. Но есть способы сократить этот срок и повысить доход.
1. Цена — основа успеха
Завышенная стоимость — главная причина простоя. Изучите рынок: сравните цены на аналоги в вашем районе. Снижение арендной ставки на 10% может ускорить сдачу в 2 раза. Это сокращает риск длительного простоя помещения и как следствие недополучения вами арендного потока за несколько месяцев.
2. Подготовьте пространство «под ключ»
Арендаторы чаще всего стремятся делать минимум вложений. Сделайте косметический ремонт, установите базовые коммуникации, проведите уборку. Несмотря на то, что чаще всего каждый арендатор делает ремонт под себя – даже минимальные вложения могут повысить ваш будущий потенциальный ежемесячный доход и опять же сократить срок простоя помещения. Совет: Элементарная замена всех лампочек на яркие светодиодные добавят помещению «опрятный» вид и повысит его ценность в глазах будущего арендатора.
3. Маркетинг: максимум инфы в онлайне
Факт: 90% арендаторов ищут объекты онлайн. Используйте профессиональные фото – объявления с ними получают на 50% больше откликов.
Добавьте фото фасада и окружения — особенно в часы пикового пешеходного трафика. Фото на улице старайтесь делать во время наиболее интенсивного пешеходного трафика.
Снимите видеообзор – это повышает доверие и улучшает представление о вашем объекте.
В описании делайте упор на преимущества: наличие ремонта, пешеходный трафик, транспортная доступность, технические параметры (например, выделенная мощность).
4. Проверка арендатора
Не спешите сдавать ваше помещение первому встречному. После достижения предварительного согласия поиграйте в частного детектива и проверьте:
- Опыт в бизнесе. Стартапы чаще закрываются в первые полгода
- Цели. Помещение должно подходить под цели будущего арендатора.
- Суды. Проверьте информацию в картотеке арбитражных дел не участвует ли ваш будущий арендатора в судебных исках.
- Платежеспособность. Тут все методы хороши: от открытых источников в виде публикации бухгалтерских отчетностей до пробива учредителей всевозможными законными способами: поиск в интернете, телеграм боты и т.д.
В противном случае вы рискуете через несколько месяцев столкнуться с задержкой платежей или вовсе с досрочным расторжением.
5. Гибкие условия — ваш козырь
Предложите:
- Рассрочку платежа.
- Опцию субаренды.
- Скидку за длительный срок.
- Прозрачный договор: кто платит за ремонт, условия залога, штрафы и т.д. Это спасёт вас от лишних споров и трат.
Про какой пункт хотели бы узнать подробнее? Пишите в комментариях!
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
1. Цена — основа успеха
Завышенная стоимость — главная причина простоя. Изучите рынок: сравните цены на аналоги в вашем районе. Снижение арендной ставки на 10% может ускорить сдачу в 2 раза. Это сокращает риск длительного простоя помещения и как следствие недополучения вами арендного потока за несколько месяцев.
2. Подготовьте пространство «под ключ»
Арендаторы чаще всего стремятся делать минимум вложений. Сделайте косметический ремонт, установите базовые коммуникации, проведите уборку. Несмотря на то, что чаще всего каждый арендатор делает ремонт под себя – даже минимальные вложения могут повысить ваш будущий потенциальный ежемесячный доход и опять же сократить срок простоя помещения. Совет: Элементарная замена всех лампочек на яркие светодиодные добавят помещению «опрятный» вид и повысит его ценность в глазах будущего арендатора.
3. Маркетинг: максимум инфы в онлайне
Факт: 90% арендаторов ищут объекты онлайн. Используйте профессиональные фото – объявления с ними получают на 50% больше откликов.
Добавьте фото фасада и окружения — особенно в часы пикового пешеходного трафика. Фото на улице старайтесь делать во время наиболее интенсивного пешеходного трафика.
Снимите видеообзор – это повышает доверие и улучшает представление о вашем объекте.
В описании делайте упор на преимущества: наличие ремонта, пешеходный трафик, транспортная доступность, технические параметры (например, выделенная мощность).
4. Проверка арендатора
Не спешите сдавать ваше помещение первому встречному. После достижения предварительного согласия поиграйте в частного детектива и проверьте:
- Опыт в бизнесе. Стартапы чаще закрываются в первые полгода
- Цели. Помещение должно подходить под цели будущего арендатора.
- Суды. Проверьте информацию в картотеке арбитражных дел не участвует ли ваш будущий арендатора в судебных исках.
- Платежеспособность. Тут все методы хороши: от открытых источников в виде публикации бухгалтерских отчетностей до пробива учредителей всевозможными законными способами: поиск в интернете, телеграм боты и т.д.
В противном случае вы рискуете через несколько месяцев столкнуться с задержкой платежей или вовсе с досрочным расторжением.
5. Гибкие условия — ваш козырь
Предложите:
- Рассрочку платежа.
- Опцию субаренды.
- Скидку за длительный срок.
- Прозрачный договор: кто платит за ремонт, условия залога, штрафы и т.д. Это спасёт вас от лишних споров и трат.
Про какой пункт хотели бы узнать подробнее? Пишите в комментариях!
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
6❤5👏5👍3
В комментариях под прошлым постом меня попросили подробнее разобрать пункт про гибкость. Это действительно очень тонкий и важный момент, требующий детального разъяснения в подходе.
Арендаторы на рынке сегодня - очень внимательные и осторожные: выбирают, сравнивают, сомневаются. И именно гибкость условий часто становится решающим аргументом в вашу пользу. Хитрость в том, что быть гибким — не значит быть убыточным.
1. Рассрочка — не слабость, а стимул
Иногда арендаторы упираются в стартовые расходы: ремонт, залог, оборудование. Предложите рассрочку на первый платёж — вы не теряете деньги, но получаете арендатора быстрее. По данным JLL (одна из крупнейших в мире международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости), такие предложения ускоряют заселение на 30–40%.
2. Субаренда — не враг, а запасной план
Многие боятся субаренды, опасаясь потери контроля. Но если грамотно всё прописать в договоре — вы даёте бизнесу арендатора гибкость и страхуете себя: если у него не пошло — он сможет частично компенсировать аренду. Это лучше, чем пустующее помещение.
3. Долгосрочная аренда со скидкой
Предложите аренду со скидкой при условии длительного контракта. Например: «от года — скидка 5%, от трёх — 10%». Вы снижаете простой, экономите на поиске новых арендаторов и ремонтах под каждого нового съёмщика.
4. Прозрачный договор — меньше споров
Один из главных страхов арендатора — непредсказуемость. Пропишите чётко, кто за что платит: ремонт, коммунальные, страхование и др. Добавьте пункт об индексации, штрафах и порядке расторжения — это не отпугивает, а внушает доверие.
5. Пауза вместо отказа
Если помещение понравилось арендатору, но он все еще сомневается — предложите “бронь” на 2 недели за минимальную сумму (например, 5–10 тыс. руб.). Это снизит импульсивность отказов и даст время на согласование без риска для вас.
Интересный факт: в Японии арендодатель и арендатор часто обсуждают условия за чашкой чая. Это не просто вежливость — считается, что при чаепитии человек говорит более честно, а договор, заключённый в такой атмосфере, будет более «долгоживущим».
Вывод: гибкие условия — это не уступка, а стратегия. Вы не теряете, вы инвестируете в надёжность арендатора и сокращаете простой. А это — главное в успехе арендного бизнеса.
Есть вопросы или интересующие темы, которые мне стоит разобрать? Пишите в комментариях!
И подписывайтесь на
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
Арендаторы на рынке сегодня - очень внимательные и осторожные: выбирают, сравнивают, сомневаются. И именно гибкость условий часто становится решающим аргументом в вашу пользу. Хитрость в том, что быть гибким — не значит быть убыточным.
1. Рассрочка — не слабость, а стимул
Иногда арендаторы упираются в стартовые расходы: ремонт, залог, оборудование. Предложите рассрочку на первый платёж — вы не теряете деньги, но получаете арендатора быстрее. По данным JLL (одна из крупнейших в мире международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости), такие предложения ускоряют заселение на 30–40%.
2. Субаренда — не враг, а запасной план
Многие боятся субаренды, опасаясь потери контроля. Но если грамотно всё прописать в договоре — вы даёте бизнесу арендатора гибкость и страхуете себя: если у него не пошло — он сможет частично компенсировать аренду. Это лучше, чем пустующее помещение.
3. Долгосрочная аренда со скидкой
Предложите аренду со скидкой при условии длительного контракта. Например: «от года — скидка 5%, от трёх — 10%». Вы снижаете простой, экономите на поиске новых арендаторов и ремонтах под каждого нового съёмщика.
4. Прозрачный договор — меньше споров
Один из главных страхов арендатора — непредсказуемость. Пропишите чётко, кто за что платит: ремонт, коммунальные, страхование и др. Добавьте пункт об индексации, штрафах и порядке расторжения — это не отпугивает, а внушает доверие.
5. Пауза вместо отказа
Если помещение понравилось арендатору, но он все еще сомневается — предложите “бронь” на 2 недели за минимальную сумму (например, 5–10 тыс. руб.). Это снизит импульсивность отказов и даст время на согласование без риска для вас.
Интересный факт: в Японии арендодатель и арендатор часто обсуждают условия за чашкой чая. Это не просто вежливость — считается, что при чаепитии человек говорит более честно, а договор, заключённый в такой атмосфере, будет более «долгоживущим».
Вывод: гибкие условия — это не уступка, а стратегия. Вы не теряете, вы инвестируете в надёжность арендатора и сокращаете простой. А это — главное в успехе арендного бизнеса.
Есть вопросы или интересующие темы, которые мне стоит разобрать? Пишите в комментариях!
И подписывайтесь на
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
10❤5👍3😍2
Золотое правило фондового рынка: покупай на слухах, продавай на новостях. В недвижимости оно работает не хуже. Только если на бирже это знает каждый новичок, то здесь — далеко не все.
В цене растёт не объект недвижимости, а перемены вокруг него.
Кто умеет предугадывать инфраструктурные перемены, тот покупает дёшево и зарабатывает на росте цен или продаёт на пике — до отката.
Перемены — мощный рычаг для инвестора. Главное — использовать их с умом.
Недооценённый район с перспективами — настоящая находка. Простая лавочка или светофор могут изменить пешеходные потоки, сделать улицу «живой». Для ритейла это означает рост аренды, для жилья — повышение цен.
Но не забывайте: благоустройство может сыграть и против — например, перенесут остановку, и поток уйдёт на другую от вашего магазина улицу. В результате — аренда падает.
Реальные истории Москвы.
🛑 В 2014-м склад у промзоны рядом с будущей станцией МЦК «Зорге» продавали по 70 000 р. за кв.м. – инвесторы обходили стороной. Через два года открыли станцию и благоустроили парк. Объект сдали как шоу-рум, цена аренды выросла многократно.
🛑 Знаменитая Никольская улица раньше была частично проезжей, но в 2010-х её сделали снова пешеходной: добавили лавочки, фонари, расширили тротуары. Аренда выросла на 20%, а инвесторы, купившие помещения до перемен, заработали на росте цен опережающих среднерыночные темпы.
🛑 А вот на Тверской запрет парковки снизил пешеходный трафик и аренда упала, возросла вакантность прилегающих площадей.
Реальные истории Мира
Представьте: Вам предлагают купить склад у заброшенных ж/д путей за бесценок. Вы бы купили? Скорее всего большинство ответит нет. Какой потенциал у складов вдоль закрывшейся железной дороги. А вот один американский инвестор купил, а через 3 года власти города Нью-Йорк строят из этой заброшенной линии один из самых известных парков в мире – High Line, а вся прилегающая к нему территорию превращается в один из самых элитных жилых районов города с многократным ростом в цене.
Еще один наглядный пример: Лондон, 1888 год. После убийств Джека-Потрошителя район Уайтчепел стал «кварталом ужаса». Газеты пугали инвесторов, приличные жильцы уезжали, а владельцы лачуг сбивали цену, лишь бы сдать комнаты. Лондонские власти сами называли улицы этого района «худшими в столице». Эта слава тянулась за этим районом вплоть до наших дней. Но в последние годы район пережил реновацию, а запуск новой линии метро Elizabeth line поднял арендные ставки почти на 70 % за два года. И сегодня Уайтчепел – активно развивающийся район со стеклянными небоскрёбами, старыми пабами и туристическими «риппер-турами».
Как увидеть рост, пока его не видят другие
1. Изучайте генпланы, инвестпрограммы, тендеры. Где строят метро, парки, пешеходные зоны?
2. Общайтесь с местными — они часто в курсе раньше официальных источников.
3. Оценивайте риски. Не всякое захолустье станет второй Никольской.
4. Учитывайте баланс плюсов и минусов: лавочка — плюс для кафе, минус — шум жильцам ночью. Светофор — поток для ритейла, но пробки у дома.
Интересный факт: самая длинная лавочка Москвы (300 м, Новый Арбат) увеличила трафик туристов на 18% уже в первый сезон.
Вывод
Не выбирайте идеальную локацию сегодня — ищите ту, что станет идеальной завтра. Покупайте в недооценённых районах с планами благоустройства и зарабатывайте на их развитии.
Есть вопросы или интересующие темы, которые мне стоит разобрать? Пишите в комментариях!
И подписывайтесь на
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
В цене растёт не объект недвижимости, а перемены вокруг него.
Кто умеет предугадывать инфраструктурные перемены, тот покупает дёшево и зарабатывает на росте цен или продаёт на пике — до отката.
Перемены — мощный рычаг для инвестора. Главное — использовать их с умом.
Недооценённый район с перспективами — настоящая находка. Простая лавочка или светофор могут изменить пешеходные потоки, сделать улицу «живой». Для ритейла это означает рост аренды, для жилья — повышение цен.
Но не забывайте: благоустройство может сыграть и против — например, перенесут остановку, и поток уйдёт на другую от вашего магазина улицу. В результате — аренда падает.
Реальные истории Москвы.
Реальные истории Мира
Представьте: Вам предлагают купить склад у заброшенных ж/д путей за бесценок. Вы бы купили? Скорее всего большинство ответит нет. Какой потенциал у складов вдоль закрывшейся железной дороги. А вот один американский инвестор купил, а через 3 года власти города Нью-Йорк строят из этой заброшенной линии один из самых известных парков в мире – High Line, а вся прилегающая к нему территорию превращается в один из самых элитных жилых районов города с многократным ростом в цене.
Еще один наглядный пример: Лондон, 1888 год. После убийств Джека-Потрошителя район Уайтчепел стал «кварталом ужаса». Газеты пугали инвесторов, приличные жильцы уезжали, а владельцы лачуг сбивали цену, лишь бы сдать комнаты. Лондонские власти сами называли улицы этого района «худшими в столице». Эта слава тянулась за этим районом вплоть до наших дней. Но в последние годы район пережил реновацию, а запуск новой линии метро Elizabeth line поднял арендные ставки почти на 70 % за два года. И сегодня Уайтчепел – активно развивающийся район со стеклянными небоскрёбами, старыми пабами и туристическими «риппер-турами».
Как увидеть рост, пока его не видят другие
1. Изучайте генпланы, инвестпрограммы, тендеры. Где строят метро, парки, пешеходные зоны?
2. Общайтесь с местными — они часто в курсе раньше официальных источников.
3. Оценивайте риски. Не всякое захолустье станет второй Никольской.
4. Учитывайте баланс плюсов и минусов: лавочка — плюс для кафе, минус — шум жильцам ночью. Светофор — поток для ритейла, но пробки у дома.
Интересный факт: самая длинная лавочка Москвы (300 м, Новый Арбат) увеличила трафик туристов на 18% уже в первый сезон.
Вывод
Не выбирайте идеальную локацию сегодня — ищите ту, что станет идеальной завтра. Покупайте в недооценённых районах с планами благоустройства и зарабатывайте на их развитии.
Есть вопросы или интересующие темы, которые мне стоит разобрать? Пишите в комментариях!
И подписывайтесь на
ДНЕВНИК РАНТЬЕ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
5❤5🔥4😍1🏆1
Посетил на днях закрытую конференцию по инвестициям в коммерческую недвижимость. Выступали профессионалы рынка и специалисты крупных аналитических компаний в real estate. Делюсь с вами наблюдениями и выводами.
Коротко о главном.
Конференция строилась вокруг сегментации всего рынка на 4 основных категории: Гостиницы, ТЦ, офисы и складская недвижимость в разрезе трех категорий игроков: девелоперы, крупные и розничные инвесторы. Далее расскажу к каким выводам пришли выступающие по категориям и дам свои комментарии.
Интересный факт с конференции: 50% всей коммерческой недвижимости страны приходится на Москву, 11% - Питер и 39% - регионы.
📌 Гостиницы: спрос есть, входа нет
Отели сегодня пользуются большим спросом и имеют высокую инвестиционную привлекательность. Наблюдается колоссальный рост вложений в девелопмент новых объектов: с 2021 года совокупно законтрактовано 239 проектов на 51,3 тыс.номеров, а объём выданных кредитов составил 789 млрд. руб. При этом если говорить об инвестициях в готовые объекты, то наблюдается серьезный дефицит предложения, а также очень высокий порог входа, из-за чего основной фокус уходит на регионы и МО. Розничным инвесторам остаётся вход через апарт-отели: мини-студии с помесячной арендой или суточной под управлением отельера. Доход ниже, ликвидность хуже, но зато доступно. Апарты в регионах — сейчас то, куда массово идёт розничный капитал в данном сегменте.
Вывод: отели — привлекательны, но в «премиум-зоне». Если входить именно в этот сегмент с небольшим капиталом, то остается только присматриваться к апартам — тщательно проверяйте оператора и местный спрос.
📌 Торговая недвижимость: мал золотник, да дорог.
Новых ТЦ почти не строят. Якорей меньше, спрос арендаторов просел. Раньше ТЦ запускался с 80% арендаторов, теперь — на это уходит 2–3 года. Девелоперы откладывают ввод объектов, а на замену бутикам всё чаще приходят детские клубы, фитнесы и фудкорты, если судить по общему распределению площадей. Хотя я не так давно посетил крупную ежегодную выставку коммерческой недвижимости и судя по представленным стендам крупных ТЦ со всей страны, которые строятся – картина прямо противоположная складывается. Так что тут спорный момент. При этом, по мнению ораторов основной фокус крупных инвесторов в готовые объекты в регионах и ТЦ небольших площадей вокруг строящихся крупных ЖК. А вот розничные инвесторы практически отсутствуют – подытожил выступающий, сославшись на ограничение спроса направленного на ритейл в девелоперских проектах новых ЖК и БЦ города. При этом, по моим собственным наблюдениям предложение новых торговых площадей только растет и в свою очередь раскупается розничным инвестором очень быстро. Что как раз говорит о ликвидности, стабильности и высокой маржинальности качественных торговых объектов маленьких и средних площадей.
Вывод: Качественный стрит-ритейл небольшого размера это всегда про стабильность, низкий риск вложений, высокую ликвидность. Я бы еще хорошо подумал: строить свой ТЦ или этот же объем инвестиций направить на формирование портфеля из торговых помещений малых площадей, что обеспечит повышение ликвидности и диверсификацию. Главное хорошо определить месторасположение и порог экономической целесообразности.
Подписывайтесь на ДНЕВНИК РАНТЬЕ, чтобы не пропустить вторую часть статьи и задавайте свои вопросы в комментариях.
Коротко о главном.
Конференция строилась вокруг сегментации всего рынка на 4 основных категории: Гостиницы, ТЦ, офисы и складская недвижимость в разрезе трех категорий игроков: девелоперы, крупные и розничные инвесторы. Далее расскажу к каким выводам пришли выступающие по категориям и дам свои комментарии.
Интересный факт с конференции: 50% всей коммерческой недвижимости страны приходится на Москву, 11% - Питер и 39% - регионы.
Отели сегодня пользуются большим спросом и имеют высокую инвестиционную привлекательность. Наблюдается колоссальный рост вложений в девелопмент новых объектов: с 2021 года совокупно законтрактовано 239 проектов на 51,3 тыс.номеров, а объём выданных кредитов составил 789 млрд. руб. При этом если говорить об инвестициях в готовые объекты, то наблюдается серьезный дефицит предложения, а также очень высокий порог входа, из-за чего основной фокус уходит на регионы и МО. Розничным инвесторам остаётся вход через апарт-отели: мини-студии с помесячной арендой или суточной под управлением отельера. Доход ниже, ликвидность хуже, но зато доступно. Апарты в регионах — сейчас то, куда массово идёт розничный капитал в данном сегменте.
Вывод: отели — привлекательны, но в «премиум-зоне». Если входить именно в этот сегмент с небольшим капиталом, то остается только присматриваться к апартам — тщательно проверяйте оператора и местный спрос.
Новых ТЦ почти не строят. Якорей меньше, спрос арендаторов просел. Раньше ТЦ запускался с 80% арендаторов, теперь — на это уходит 2–3 года. Девелоперы откладывают ввод объектов, а на замену бутикам всё чаще приходят детские клубы, фитнесы и фудкорты, если судить по общему распределению площадей. Хотя я не так давно посетил крупную ежегодную выставку коммерческой недвижимости и судя по представленным стендам крупных ТЦ со всей страны, которые строятся – картина прямо противоположная складывается. Так что тут спорный момент. При этом, по мнению ораторов основной фокус крупных инвесторов в готовые объекты в регионах и ТЦ небольших площадей вокруг строящихся крупных ЖК. А вот розничные инвесторы практически отсутствуют – подытожил выступающий, сославшись на ограничение спроса направленного на ритейл в девелоперских проектах новых ЖК и БЦ города. При этом, по моим собственным наблюдениям предложение новых торговых площадей только растет и в свою очередь раскупается розничным инвестором очень быстро. Что как раз говорит о ликвидности, стабильности и высокой маржинальности качественных торговых объектов маленьких и средних площадей.
Вывод: Качественный стрит-ритейл небольшого размера это всегда про стабильность, низкий риск вложений, высокую ликвидность. Я бы еще хорошо подумал: строить свой ТЦ или этот же объем инвестиций направить на формирование портфеля из торговых помещений малых площадей, что обеспечит повышение ликвидности и диверсификацию. Главное хорошо определить месторасположение и порог экономической целесообразности.
Подписывайтесь на ДНЕВНИК РАНТЬЕ, чтобы не пропустить вторую часть статьи и задавайте свои вопросы в комментариях.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
11👍5🔥4🤝2
В прошлом посте я рассказал про аналитику и тренды на рынке гостиничной и торговой недвижимости, с которой познакомился на закрытой конференции по трендам рынка real estate. Теперь давайте поговорим про офисы и склады. А на десерт у нас будут облака. Но не те, о которых вы подумали.
📌 Офисы: спрос большой, девелоперов много, а сдать нечего. Как так?
На рынке офисной недвижимости Москвы сегодня сформировался парадокс: крупные арендаторы ищут качественные блоки от 400 кв.м., а строящиеся офисные площади высокого класса разбиваются девелоперами на «офис-студии» по 40–80 кв.м. и продаются розничным инвесторам. Причем наблюдаются рекордные объемы инвестиций со стороны розничных инвесторов с бюджетом до 500 млн. руб. – они буквально все раскупают, но при этом они не являются конечным потребителем, а покупают с целью последующей сдачи в аренду. Но у арендаторов запрос на целые этажи, а инвесторы скупают по кусочкам — как будто два разных рынка.
Вывод: есть риск пузыря. Офисов много, арендаторов под такие форматы — мало. Прежде чем купить, подумайте: кто будет ваш арендатор и как много у вас будет конкурентов в борьбе за него. Именно из-за этих опасений, пару лет назад я отказался от инвестиций в такой офис от активно застраивающего сегодня Москву девелопера новых современных БЦ. Причем скоро начнется ввод в эксплуатацию первой волны строительства, и как раз можно будет посмотреть как отреагирует рынок.
📌 Склады, Light Industrial: звезда сезона
Складская недвижимость — чемпион по стабильности: растущая аренда, низкая вакансия, устойчивый спрос. Но появляется формат Light Industrial: компактные склады и производственные блоки для малого бизнеса. Новичкам в рынок не войти — объекты крупные и дорогие, но их можно купить через ЗПИФ. Но тут чувствуется определенная ангажированность выступающих, так как на самом деле такой инструмент как ЗПИФ открывает возможности для розничного инвестора зайти в любой вышеперечисленный сегмент коммерческой недвижимости, а не только в склады.
Вывод: если вы крупный инвестор – смотрите в сторону складов. Light Industrial — отличный компромисс между порогом входа и доходностью. А ЗПИФ хороший инструмент, но экономическую привлекательность складов он съедает компенсируя разве что надежностью, ликвидностью и стабильностью.
📌 Центры обработки данных (ЦОД): инвестиции в облака.
Мир уходит в облако. Бизнесу нужны мощности для хранения и работы ИИ. Центры обработки данных стали новой недвижимостью «на века». Пример — Nebius одного из сооснователей Яндекса, который вкладывает $270 млн в ЦОДы в Европе. Заполняемость под 100%, всё в аренде до ввода. И тут следовало бы более детально разобрать о чем идет речь: об аренде места в облачном хранилище (но это уже не совсем про недвижимость) или об аренде помещений компаниями, которые эти хранилища строят. Но тут спикер не смог дать внятный ответ на мой вопрос, даже со второго раза. Впрочем, и так понятно, что рынок облачных сервисов сегодня кратно растет и понятно, что компаниям предоставляющим эти услуги нужны физические площади, на которых они могут строить свои дата-центры. При этом, строить такие здания могут позволить себе только крупные гиганты, поэтому запрос на аренду подходящих помещений среди мелких игроков рынка будет только расти.
Вывод: ЦОДы — новый драйвер рынка недвижимости. Вход дорогой, но можно зайти через фонды или долевые инструменты. Бурно растущий спрос обеспечен надолго. Или смотреть в сторону редевелопмента старого фонда подходящего под цели ЦОДов.
Общий вывод: коммерческая недвижимость — это как шахматная партия: думай на 3 хода вперёд, прежде чем совершать сделку на рынке недвижимости.
Есть вопросы, идеи или хотите поспорить? Пишите в комментариях, буду рад пообщаться.
И подписывайтесь на ДНЕВНИК РАНТЬЕ
На рынке офисной недвижимости Москвы сегодня сформировался парадокс: крупные арендаторы ищут качественные блоки от 400 кв.м., а строящиеся офисные площади высокого класса разбиваются девелоперами на «офис-студии» по 40–80 кв.м. и продаются розничным инвесторам. Причем наблюдаются рекордные объемы инвестиций со стороны розничных инвесторов с бюджетом до 500 млн. руб. – они буквально все раскупают, но при этом они не являются конечным потребителем, а покупают с целью последующей сдачи в аренду. Но у арендаторов запрос на целые этажи, а инвесторы скупают по кусочкам — как будто два разных рынка.
Вывод: есть риск пузыря. Офисов много, арендаторов под такие форматы — мало. Прежде чем купить, подумайте: кто будет ваш арендатор и как много у вас будет конкурентов в борьбе за него. Именно из-за этих опасений, пару лет назад я отказался от инвестиций в такой офис от активно застраивающего сегодня Москву девелопера новых современных БЦ. Причем скоро начнется ввод в эксплуатацию первой волны строительства, и как раз можно будет посмотреть как отреагирует рынок.
Складская недвижимость — чемпион по стабильности: растущая аренда, низкая вакансия, устойчивый спрос. Но появляется формат Light Industrial: компактные склады и производственные блоки для малого бизнеса. Новичкам в рынок не войти — объекты крупные и дорогие, но их можно купить через ЗПИФ. Но тут чувствуется определенная ангажированность выступающих, так как на самом деле такой инструмент как ЗПИФ открывает возможности для розничного инвестора зайти в любой вышеперечисленный сегмент коммерческой недвижимости, а не только в склады.
Вывод: если вы крупный инвестор – смотрите в сторону складов. Light Industrial — отличный компромисс между порогом входа и доходностью. А ЗПИФ хороший инструмент, но экономическую привлекательность складов он съедает компенсируя разве что надежностью, ликвидностью и стабильностью.
Мир уходит в облако. Бизнесу нужны мощности для хранения и работы ИИ. Центры обработки данных стали новой недвижимостью «на века». Пример — Nebius одного из сооснователей Яндекса, который вкладывает $270 млн в ЦОДы в Европе. Заполняемость под 100%, всё в аренде до ввода. И тут следовало бы более детально разобрать о чем идет речь: об аренде места в облачном хранилище (но это уже не совсем про недвижимость) или об аренде помещений компаниями, которые эти хранилища строят. Но тут спикер не смог дать внятный ответ на мой вопрос, даже со второго раза. Впрочем, и так понятно, что рынок облачных сервисов сегодня кратно растет и понятно, что компаниям предоставляющим эти услуги нужны физические площади, на которых они могут строить свои дата-центры. При этом, строить такие здания могут позволить себе только крупные гиганты, поэтому запрос на аренду подходящих помещений среди мелких игроков рынка будет только расти.
Вывод: ЦОДы — новый драйвер рынка недвижимости. Вход дорогой, но можно зайти через фонды или долевые инструменты. Бурно растущий спрос обеспечен надолго. Или смотреть в сторону редевелопмента старого фонда подходящего под цели ЦОДов.
Общий вывод: коммерческая недвижимость — это как шахматная партия: думай на 3 хода вперёд, прежде чем совершать сделку на рынке недвижимости.
Есть вопросы, идеи или хотите поспорить? Пишите в комментариях, буду рад пообщаться.
И подписывайтесь на ДНЕВНИК РАНТЬЕ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
28🤝3✍2❤2
Молодое поколение все чаще предпочитает арендовать квартиры, а не оформлять в собственность.
Правда? Или попытка выдать перекос за моду?
Недавно эксперт по фондовому рынку заявил, что владение жильём уходит в прошлое — и якобы молодые россияне, по примеру европейцев, будут арендовать до старости. Казалось бы, логично. Но давайте разберёмся без красивых и громких заголовков.
Никакой "модной тенденции" тут нет. Есть неравенство в распределении собственности и доступе к деньгам. И с каждым годом это неравенство только растёт. Причем в последнее время эта тенденция ускорилась
А значит — спрос на квадратные метры будет только расти. Где-то жить нужно всем. Просто владеть этими метрами будет всё меньшее число людей. Растущий класс арендаторов — не мода, а следствие роста цен и снижения доступности жилья для широких слоёв.
Наследие советской эпохи
Про “наследие советской эпохи” — это уже из разряда фольклора.
В России традиционно много людей владеют собственным жильем — это наследие советской эпохи, когда квартиры раздавали государством и передавали по наследству.
В СССР не было частной собственности впринципе. Люди не владели квартирами, они жили в них “по ордеру”. Ордер на квартиру был основным документом, подтверждающим право на вселение в государственную квартиру, предоставленную по договору социального найма. Он выдавался районным советом и являлся подтверждением права на бесплатное пользование жильем, предоставленным государством, а не на владение.
А передача “по наследству” квартир в СССР — это вообще нонсенс. Квартриры не передавали по наследству, в квартире могло смениться не одно поколение, но она все равно оставалась в собственности государства. И государство могло в любой момент тебя выселить и переселить в другую квартиру. Только в России в 90х появилась возможность приватизировать жильё, т.е. оформить квартиру в свою собственность. Вот откуда "высокая доля" владельцев — не из СССР, а из приватизации.
Вывод: владение недвижимостью - это инструмент накопления капитала и форма контроля над базовой потребностью — жильём. И чем выше стоимость этого ресурса, тем ценнее владение, а цены на жилье в долгосрочной перспективе всегда растут. Так как рост населения, как правило, происходит быстрее, чем строительство жилья: население растет экспоненциально, в то время как строительство жилья обычно имеет линейный или более медленный темп роста.
А будущие поколения всё чаще будут арендовать не потому, что "так модно", а потому что у них не будет другого выбора. А собственность будет концентрироваться в руках тех, кто думает не о трендах, а о доходности и стратегиях на 10 лет вперёд.
И даже если предположить, что в сказочном будущем население будет жить настолько богато, что станет модно именно арендовать жилье, то не стоит забывать, что чтобы им арендовать у кого-то, кому-то все равно нужно будет этим жильем владеть. И тут напрашивается знаменитая всем с детства цитата:
Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное, а у нас денег нет.
Так что владейте, а не арендуйте и подписывайтесь на ДНЕВНИК РАНТЬЕ, тут про недвижимость рассказывают эксперты в недвижимости, а не эксперты в фондовом рынке.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
7👍5👏3❤2🔥1🤝1