❗️ Об ошибках агентов при участии в банкротных торгах
 
В продолжение темы об участии в банкротных торгах через агента.

✏️ Как писал ранее, с одной стороны, участнику торгов проще участвовать в них через агента, который выполняет все необходимые действия. С другой стороны, в связи с отсутствием специального регулирования участия агента в торгах возникают дополнительные риски, в частности, в виде отказа в допуске к участию в торгах из-за того, что не представлены необходимые документы по агенту.
 
🔥 Встретилось показательное дело, по которому спор возник из-за ошибки агента, которое было недавно рассмотрено.
Так, на банкротные торги была выставлена дебиторская задолженность в размере 404 млн. рублей (ссылка на ЭТП). Были поданы две заявки на участие в торгах. Одна из них, поданная агентом, была отклонена, так как агент представил противоречащие друг другу документы: доверенность, согласно которой агент вправе подать заявку от имени принципала, и агентский договор, из которого следовало, что агент выступает от своего имени. При этом задаток был уплачен третьим лицом и именно за принципала. В результате торги были признаны несостоявшимися и договор уступки был заключен с единственным участником по начальной цене (9,9 млн рублей).
Спор возник по поводу того, от чьего имени была подана заявка (от имени принципала или агента), и был ли в таком случае уплачен задаток. Суд первой инстанции согласился с организатором торгов (конкурсным управляющим), а суды апелляционной и кассационной инстанций - с принципалом, которого не допустили к торгам. В конце концов, торги были признаны недействительными.
🔽 См.: постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2023 по делу № А40-294073/19.
 
✅ Сложно сказать, чья вина была больше в возникшем споре: агента, который "напортачил" с документами, или конкурсного управляющего, который упорно не хотел допускать к торгам второго участника (как указали суды, "отказ в допуске к торгам носит исключительно формальный характер").
 
🔎 Интересно, что в рамках данного дела суды подтвердили:
▪️ Возможность внесения задатка третьим лицом (писал об этом здесь).
▪️ В порядке применения последствий недействительности торгов нельзя обязать организатора торгов повторно рассмотреть поступившие заявки. В этом случае проводятся новые торги (писал об этом здесь).
 
***
#торги #банкротство #агент #задаток #недействительные
 
😀 @public_auctions

❗️ О признании нежилого помещения единственным жильем
 
В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах. На днях на рассмотрение Верховного Суда РФ было передано интересное дело, по которому возник вопрос о возможности признания нежилого здания единственным жильем.
 
📌 Так, финансовый управляющий заявил об исключении из конкурсной массы нежилого здания, находящегося в Московской области, поскольку оно полностью пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания, имеет необходимые коммуникации (отопление, водоснабжение, канализацию и электричество) и имеет все признаки жилого помещения. В нем фактически проживают должник и члены его семьи.
 
❌ Суды отказали в удовлетворении заявления, так как:
▪️спорное здание имеет статус нежилого;
▪️спорное здание не введено в эксплуатацию;
▪️спорное здание не зарегистрировано за должником;
▪️при подаче заявления о признании банкротом должник указал на проживание с супругой в другом месте (г. Калуга);
▪️финансовый управляющий и должник согласованно пытаются искусственно придать исполнительский иммунитет спорному зданию и недобросовестно в очередной раз вывести его из конкурсной массы (до этого предпринималось несколько попыток, в том числе путем его сокрытия, а также инициирования прекращения процедуры банкротства).
 
🔥 Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания доводы должника о том, что спорное здание соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и что в его собственности отсутствует имущество, которое можно отнести к жилым помещениям.
 
📆 Судебное заседание назначено на 13.05.2024.
 
🔽 См.: определение судьи Верховного Суда РФ от 27.03.2024 № 310-ЭС23-27829.
 
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ рассмотрит интересный вопрос – может ли нежилое помещение быть признано единственным жильем?
 
🔎 Следует отметить, что ранее Верховный Суд РФ уже рассматривал некоторые вопросы, которые возникли по этому делу:
▪️ Верховный Суд РФ не согласился с судами, которые признали незавершенный строительством жилой дом единственным жильем, и дал указание проверить, пригоден ли он для проживания и проживают ли в нем должник и члены его семьи. Иными словами, при определенных условиях незавершенный строительством жилой дом может быть признан единственным жильем (писал об этом здесь и здесь).
▪️ Верховный Суд РФ разъяснил, что если должник имеет право пользования жилым помещением, которое принадлежит его родителям и в котором он проживает как член семьи, то обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, допустимо. Соответственно, единственное жилье не обязательно должно находиться именно в собственности должника (писал об этом здесь).
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет #незавершенное
 
😀 @public_auctions

❗️ Как торги "без объявления цены" уходят в прошлое
 
🔥 На днях (03.04.2024) Совет Федерации одобрил изменения в Закон о приватизации, ликвидирующие торги "без объявления цены" (последняя форма торгов, идущая после публичного предложения).

✏️ Теперь последние торги станут называться "продажа по минимально допустимой цене":
▪️ Имущество выставляется по минимальной цене (5% от цены на публичном предложении, а если она была более 20 млн рублей – 10%).
▪️Задаток – 1% от цены на публичном предложении.
▪️Участники торгов подают ценовые предложения открыто и могут делать это несколько раз (учитывается предложение, которое было подано последним). ЭТП должно показывать всем наибольшее ценовое предложение и обновлять его в режиме реального времени. Победитель – тот, кто предложил наибольшую цену.
🔎 Сравните: сейчас на торгах "без объявления цены" предложения подаются закрыто, участники не видят цену, предложенную другими.
▪️Продолжительность приема заявок – не менее 50 дней.
▪️Если будет единственный участник, договор купли-продажи заключается с ним по его цене предложения.
▪️ При отказе от заключения договора купли-продажи: не только не возвращается задаток, но и уплачивается штраф в размере минимальной цены (за вычетом задатка).
 
⚡️ Закон направлен Президенту на подписание. Изменения должны вступить в силу с 01.07.2024.
 
🔽 См.: законопроект № 482655-8 "О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
 
✅ Лично мне никогда не нравилось, как проводятся торги "без объявления цены". Всегда получалась какая-то "лотерея" (угадал/не угадал с ценой), тем более оставалось ощущение, что ЭТП "подсвечивает" кому-надо цены других участников. Теперь видимо эти "болячки" уйдут в прошлое.
 
***
#торги #приватизация
 
😀 @public_auctions

❗️ О том, как победитель торгов не доплатил 99 копеек
 
Встретилось интересное дело, недавно рассмотренное судами, когда финансовый управляющий расторг договор купли-продажи с победителем торгов из-за его невнимательности.
 
✏️ Так, в рамках дела о банкротстве на публичное предложение были выставлены два нежилых здания, начальная продажная цена - 29 632 500 рублей (ссылка на ЭТП). На восемнадцатом этапе было подано две заявки. Победитель торгов предложил 14 615 000,99 рубля, с ним был заключен договор купли-продажи.
Однако впоследствии финансовый управляющий расторг договор в связи с тем, что победитель торгов в установленный срок (в течение 30 календарных дней с даты подписания договора) не оплатил договор в полном объеме – не доплатил 99 копеек. В связи с этим финансовый управляющий удержал задаток (2 963 250 рублей) и вернул оставшуюся сумму победителю торгов. Одновременно финансовый управляющий заключил договор со вторым участником торгов.

🔥 По иску победителя торгов суды признали расторжение договора недействительным и, соответственно, признали его заключенным. Одновременно суды признали недействительным договор, заключенный со вторым участником.
Суды пришли к выводу, что с учетом цены договора (более 14,6 млн рублей) неоплата победителем торгов 99 копеек являлась несущественным нарушением, и поэтому не было оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Суды отметили, что просрочка оплаты такой малой суммы не могла повлечь затягивание процедуры банкротства, а также нарушение прав и законных интересов кредиторов.
 
🔽 См.: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.01.2024 по делу № А13-1469/2020.
 
✅ Очевидно, что спор возник из-за досадной невнимательности победителя торгов. Однако странно, что финансовый управляющий вместо того, чтобы предложить победителю торгов доплатить ничтожную часть цены (0,000007%), бросился расторгать договор и удерживать значительный задаток (2,3 млн рублей). Формализм со стороны финансового управляющего "зашкаливал".
 
***
#торги #банкротство
 
😀 @public_auctions

В продолжение предыдущего поста о том, как победитель торгов не доплатил 99 копеек.

🔥 Со мной связался юрист, который непосредственно участвовал в этом деле, и поделился интересными деталями, которые не отражены в судебных актах.
▪️Во-первых, финансовый управляющий обращался к победителю торгов и указывал на недоплату. Однако письмо, направленное финансовым управляющим, победитель торгов (ИП) не получил. О расторжении договора победитель торгов узнал, когда сам связался с финансовым управляющим.
▪️Во-вторых, победитель торгов действовал через агента – ООО. При сдаче отчетности в Росстат агент указал номер телефона помощника финансового управляющего в качестве контактного.
Следует напомнить, что на торгах агент подал заявку через пару часов после второго участника и предложил цену на 15 тыс. рублей больше (на 0,1%).

❓Когда мне встретилось это дело, стало интересно, почему финансовый управляющий был таким "жестким" с победителем торгов?

Теперь, с учетом новой информации, можно предположить, как минимум, два варианта:
▶️ финансовый управляющий узнал, что его помощник "мухлевал у него за спиной";
▶️ между финансовым управляющим и победителем торгов возник какой-то существенный разлад, например, из-за того, что победитель торгов отказался оплатить вознаграждение агенту, связанному с самим финансовым управляющим.

✅ В любом случае победитель торгов уже не выглядит таким "безобидным" и "обездоленным", как это следует из судебных актов.

***
#торги #банкротство

😀 @public_auctions

❗️ Об автоботах на торгах
 
📌 На mos.ru появилась интересная статья о том, что на Портале поставщиков Москвы (zakupki.mos.ru) заключено более 96 тысяч контрактов с применением торгового бота, который делает автоматические ставки. Так, до начала закупки участники устанавливают минимальную стоимость, по которой готовы поставить продукцию, и после начала торговой сессии бот сам делает ставки до этой стоимости.
 
🔎 Ранее я писал о "торгах-марафонах", которые могут длиться по несколько дней.
Тогда я поинтересовался, есть ли технические средства для автоматической подачи ценовых предложений в пределах заранее определенного диапазона?
Подписчики поделились, что ЭТП, проводящие закупки по 44-ФЗ (в частности, Сбербанк-АСТ, РТС-тендер и Zakaz RF), имеют такой функционал, и что "бывает 10 участников и все с роботами".
Я не участвую в закупках по 44-ФЗ и 223-ФЗ, поэтому не знал, что на ЭТП, проводящих закупки, торговые боты уже реализованы.
 
🔥  Мне кажется, что торговые боты - это очень удобно, например, когда не можешь физически участвовать в торгах (перелет и др.), либо когда из-за определенных условий торгов (небольшая начальная цена и мизерный "шаг" аукциона) приходится участвовать в "торгах-марафонах".
 
✅ В общем, это полезный функционал не только для закупок, но и торгов по банкротству, государственным и арестованным имуществом. ЭТП по таким торгам надо взять это на заметку. ✏️
 
***
#торги #боты
 
😀 @public_auctions

❗️ О преимущественном праве на покупку доли на банкротных торгах
 
📌 Ранее писал, что Конституционный Суд РФ в постановлении от 16.05.2023 № 23-П изменил порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на банкротных торгах: участникам долевой собственности предоставляется преимущественное право приобрести долю до проведения торгов - по начальной продажной цене.
Ранее Верховный Суд РФ (пункт 18 Обзора судебной практики № 3 (2020), утвержденного 25.11.2020) выработал противоположный подход: участникам долевой собственности предоставляется преимущественное право приобрести долю после проведения торгов - по цене, предложенной победителем торгов.
 
❓ В связи с этим возник вопрос, в каком порядке реализовывается преимущественное право, если Положение о продаже было утверждено судом до этого постановления Конституционного Суда РФ и, соответственно, содержит "старый" порядок?
 
🔥 Встретились рекомендации Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Уральского округа № 2/2023, утвержденные президиумом суда 25.12.2023, согласно которым (пункт 1):
▪️ Торги могут быть приостановлены и участникам долевой собственности может быть направлено предложение приобрести доли по цене, действующей на торгах. В случае их отказа торги продолжаются в общем порядке и по итогам торгов такое предложение больше им не направляется.
▪️ Если торги завершились в соответствии с утвержденным судом Положением о продаже, то применяются правила преимущественной покупки доли, действовавшие на момент утверждения Положения.
 
✅ Таким образом, Арбитражный суд Уральского округа оставляет все на усмотрение арбитражного управляющего: с одной стороны, он вправе продолжить торги и предоставить участникам долевой собственности преимущественное право приобрести долю по цене, предложенной победителем торгов ("старый" порядок). С другой стороны, он вправе приостановить торги и реализовать "новый" порядок - предложить участникам долевой собственности приобрести долю по текущей цене на торгах.
 
✏️ Следует отметить, что в настоящее время Государственная Дума рассматривает внесенный Правительством РФ законопроект, изменяющий порядок продажи доли на банкротных торгах (писал об этом здесь). Так, в частности, законопроект не сохраняет порядок реализации преимущественного права, введенный Конституционным Судом РФ, а возвращает и совершенствует ранее действовавший порядок, установленный Верховным Судом РФ. Пока Государственная Дума приняла законопроект в первом чтении (17.01.2024), и на этом все остановилось.
 
***
#торги #банкротство #общая #собственность #преимущественное
 
😀 @public_auctions

❗️ Государство спрашивает: довольны ли мы торгами?
 
🔥  Подписчик обратила внимание на опрос, который проводится на Госуслугах и который касается "удовлетворенности граждан доступом к информации о реализации арестованного, конфискованного и иного изъятого имущества".
 
✏️ Ранее я несколько раз писал о бардаке и "анархии" на торгах арестованным имуществом (торгах в рамках исполнительного производства). Основные причины этого:
▪️ Регулирование деятельности электронных площадок, проводящих эти торги, отсутствует от слова "совсем", какой-либо контролирующий орган - тоже, и даже участие в СРО необязательно. В результате получаем неадекватное вознаграждение ("ломовые" тарифы), которое, как правило, составляет 10 процентов от цены предмета торгов, то есть по недвижимому имуществу может составлять несколько миллионов рублей, тогда как, например, на банкротных торгах оно в разы меньше - до 10 тыс. рублей. При этом Росимущество пытается "оздоровить" электронные площадки, но пока безуспешно (см. здесь и здесь).
▪️ Процедура выбора Росимуществом организаторов торгов напоминает существовавшую еще в Древней Руси систему передачи на "кормление" (см. здесь и здесь).
Следует также напомнить, что на этих торгах невозможно получить информацию о предмете торгов: связаться с судебным приставом нереально, а привлеченный приставом организатор торгов (коммерческая организация) предоставляет только то, что дал судебный пристав - выписку из ЕГРН и несколько его постановлений.
 
✅ Как следствие, на этих торгах меньше всего участников. Только некоторые участники любят эти торги, но именно за то, что на них можно "ловить рыбу в мутной воде". В целом, сейчас эти торги направлены на то, чтобы инфраструктура торгов (организатор торгов, электронная площадка и др.) смогла максимально заработать, а не на достижение целей исполнительного производства (эти цели достигаются как бы между прочим и постольку-поскольку).
 
📍 В связи с этим, когда увидел этот опрос, сначала подумал, что появилась хорошая возможность покритиковать эти торги, надеясь, что критика будет воспринята и торги начнут меняться в лучшую сторону. Но, пройдя опрос, понял, что не все так радужно – он оказался формальным (как будто "для галочки"). Но другого способа привлечь внимание к этим торгам пока нет. Чем больше проголосуют, тем больше вероятность, что начнут что-то менять.
 
🕒 Поэтому, если есть немного свободного времени (около 2 минут), пройдите опрос. Но не затягивайте, так как он заканчивается 29.04.2024.
 
🔎 Интересно, что согласно текущей статистике по опросу (ее можно посмотреть, когда пройдете опрос):
▪️ 92% респондентов не являются стороной в исполнительном производстве (должником или взыскателем). Получается, что они – участники торгов.
▪️ Респонденты, которые получили всю необходимую информацию по торгам, составляют 14% (!). Я думал, что таких "счастливчиков" не бывает, а они оказывается есть, удивительно. Либо это проголосовали организаторы торгов и электронные площадки, которых, конечно, сейчас все устраивает.
 
📌 Обратите внимание, что конкретные комментарии, что не нравится в этих торгах, можно оставить, выбирая пункты "Другое/Другие" или "Иное".
 
***
#торги #арестованное #исполнительное
 
😀 @public_auctions

❗️ Может ли суд обязать заключить договор, если торги были признаны недействительными?
 
📌 Ранее я писал о том, что Верховный Суд РФ разъяснил, что на торгах, признанных недействительными, не может быть выявлен победитель. Соответственно, оспаривая торги, нельзя просить признать себя победителем торгов и/или обязать арбитражного управляющего заключить договор.
 
🔥 Анализируя судебную практику, встретил недавнее дело, по которому суды, признав недействительным договор, заключенный по результатам публичного предложения, обязали конкурсного управляющего заключить договор с заявителем, который предложил больше, чем победитель торгов, но был незаконно не допущен к участию в торгах.
🔽 См.: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.02.2024 по делу № А60-46709/2019.
 
✅ Данное дело является одним из исключений, так как в подавляющем большинстве случаев суды, следуя разъяснениям Верховного Суда РФ, отказывают в обязании организатора торгов заключить с договор с заявителем, добившимся признания торгов недействительными.
 
✏️ Однако, как я ранее писал, суды, признав торги недействительными, в некоторых случаях могли бы обязывать организатора торгов повторно рассмотреть заявки (без проведения новых торгов) и заключить договор с участником, предложившим максимальную цену. Но только в случае, когда нарушения были допущены на стадии определения участников торгов (например, когда некоторые претенденты были незаконно не допущены к торгам). Это стало бы:
▪️ дополнительным стимулом для претендентов "не опускать руки" и добиваться справедливости в суде;
▪️ недобросовестные организаторы и участники торгов понимали бы, что у них не будет "второго шанса". Сейчас они могут сознательно идти на нарушения, понимая, что если "шалость не удастся", то будут назначены новые торги, на которых они вновь смогут участвовать, скорректировав ценовое предложение или тактику.
❌ Соответственно, суды не должны так поступать, если нарушения были допущены на более ранней стадии торгов и привели к тому, что не все потенциальные покупатели узнали о торгах и/или не смогли подать заявки на участие в них.
 
❓ Ниже сделал опрос - следует ли Верховному Суду РФ пересмотреть / уточнить свою позицию о том, что на торгах, признанных недействительными, не может быть выявлен победитель, и что в этом случае обязательно проведение новых торгов с самого начала? Выберите один из вариантов.
 
***
#торги #банкротство #недействительность
 
😀 @public_auctions

❗️ Что бывает, если не отслеживать ход торгов
 
🔎 Встретился неоднозначный кейс, по которому недавно Верховный Суд РФ вынес отказное определение.
 
✏️ Так, в рамках дела о банкротстве банка на публичное предложение были выставлены права (требования) в размере 190 млн рублей (ссылка на ЭТП). Начальная цена продажи составила 2,6 млн рублей. График торгов предусматривал 13 этапов: с 28 сентября по 05 ноября 2022 года. Победителем был признан участник, предложивший 289 тыс. рублей на 10 этапе (с 25 по 27 октября), с ним заключен договор уступки.
Лицо, которое не участвовало в торгах, подало заявление о признании торгов и договора уступки недействительными.
Апелляция, которую поддержал окружной суд, отказала в удовлетворении заявления.
Суды установили, что сначала публичное предложение включало 10 этапов и должно было проводиться с 28 сентября по 06 декабря 2022 года. Однако впоследствии (16.08.2022 и 22.09.2022) график проведения торгов был изменен - количество этапов увеличено (до 13) и первый этап существенно сокращен (с 38 до 2 дней), в результате чего сроки проведения остальных этапов сдвинулись примерно на месяц.
🔥 Заявитель ссылался на то, что после ознакомления с первоначальным объявлением о проведении торгов он "решил вернуться к вопросу покупки лота в ноябре и не следил за развитием событий". Однако суды указали, что изменение графика проведения торгов не является исключительным случаем, возможно по любым торгам и должно было ожидаться как возможный вариант развития событий. Суды также отметили, что при должной осмотрительности заявитель имел возможность ознакомиться с изменениями в графике проведения торгов. Суды пришли к выводу, что непроявление интереса к ходу торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными.
🔽 См.: постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2023 по делу № А40-251491/16.
 
✅ Таким образом, потенциальный участник торгов упустил лот из-за того, что перестал отслеживать ход торгов (в начале зафиксировал приемлемый для себя этап и больше к торгам не возвращался).
 
❓ Вместе с тем есть большие вопросы и к организатору торгов. Так, в частности, почему-то изменения в графике проведения торгов сначала были опубликованы на ЕФРСБ как сообщение "О результатах торгов" (при этом в "куче" с информацией по другому лоту). Впоследствии эти изменения были продублированы в сообщении "О проведении торгов", но зачем-то были указаны два графика проведения торгов: "старый" и "новый", причем без каких-либо пояснений. Для себя я так и не решил, был ли график проведения торгов изменен объективно или это все-таки был 🔧 "лайфхак" от организатора торгов, специально запутавший "ненужных" участников?
 
***
#торги #банкротство
 
😀 @public_auctions

❗️ Об опечатке на торгах ценой 13,5 млн рублей
 
✏️ Со мной поделились этими торгами в рамках дела о банкротстве. Я ждал, когда на ЕФРСБ появится подтверждающая информация, чтобы все встало на свои места.
 
🔥 Так, на этих торгах в форме публичного предложения победитель, видимо, допустил досадную опечатку – в ценовом предложении поставил лишний "ноль". В результате чего при текущей цене на этапе в размере 87 750 000 рублей победитель торгов предложил 1 010 005 000 рублей.
Для сравнения: на этом этапе были поданы еще три заявки с ценовыми предложениями в диапазоне 87 750 000 – 90 500 000 рублей.
 
📌 Чтобы окончательно убедиться, что имела место именно опечатка, я ждал соответствующей публикации на ЕФРСБ. Вчера (03.05.2024) было опубликовано сообщение о том, что победитель торгов отказался/уклонился от заключения договора купли-продажи, и договор заключен с другим участником, предложившим 90 500 000 рублей.
 
📍 Победитель торгов, видимо, хотел предложить 101 000 500 рублей. В таком случае он все равно бы победил, так как и эта цена была бы максимальной.
Еще более досадно то, что победитель торгов не только упустил лот, но и потерял огромный задаток - 13,5 млн рублей. По крайней мере, у меня большие сомнения в том, что конкурсный управляющий вернет ему задаток. Какое-то катастрофическое невезение. 🤦‍♂️
 
✅ Хотелось бы обратить внимание ЭТП на этот случай, чтобы они реализовали дополнительный функционал – при вводе ценовых предложений автоматически ставились разделители (разряды) в крупных числах (например, вместо "1000000" указывалось "1 000 000"). На некоторых ЭТП это уже реализовано и, более того, иногда даже число автоматически дублируется прописью.
 
***
#торги #банкротство
 
😀 @public_auctions

❗️ Лишается ли единственное жилье исполнительского иммунитета в случае смерти должника?
 
На днях на рассмотрение Верховного Суда передано очередное дело по поводу продажи единственного жилья на торгах.
 
Так, в рамках дела о банкротстве умершего должника его совершеннолетний сын и бывшая супруга, действующая в интересах его несовершеннолетней дочери, обратились с заявлением об исключении жилого дома площадью 108,3 кв. м из конкурсной массы. Данный дом являлся единственным жильем должника и впоследствии перешел в общую долевую собственность его детей (по 1/2 доле) в порядке наследования.
❌ Суды отказали в удовлетворении заявления, так как, в частности, дети должника зарегистрированы и постоянно проживают в другом жилом помещении - квартире, принадлежащей их матери (бывшей супруги должника).
 
🔥 Однако Верховный Суд счел заслуживающими внимания доводы заявителей, в том числе:
▪️ Суды не учли, что квартира их матери обременена ипотекой, и в случае ее неплатежеспособности они останутся вообще без какого-либо жилого помещения.
▪️ Наличие фактической возможности проживать по иному адресу не влечет безусловное лишение исполнительского иммунитета жилья, находящегося в собственности.
 
📆 Судебное заседание назначено на 17.06.2024.
 
🔽 См.: определение судьи Верховного Суда РФ от 03.05.2024 № 304-ЭС23-25261.
 
✅ Таким образом, Верховный Суд рассмотрит интересный вопрос – лишается ли единственное жилье исполнительского иммунитета в случае смерти должника, если при этом его наследники проживают в другом жилом помещении?
 
🔎 Я ожидаю, что Верховный Суд придет к выводу, что если жилое помещение имело исполнительский иммунитет (как единственное жилье, не обремененное ипотекой), то такой статус сохраняется и при его наследовании.
 
❓ Вместе с тем заявители поднимают еще более интересный, по моему мнению, вопрос – может ли принадлежащее должнику жилое помещение иметь исполнительский иммунитет, если он фактически в нем не проживает?
Так, заявители указывают на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 29.10.2020 № 309-ЭС20-10004, из которого следует, что проживание должника в другом месте "не означает допустимость безусловного неприменения … исполнительского иммунитета".
Когда я читаю в судебных актах такие витиеватые и сложно понимаемые формулировки, у меня складывается впечатление, что сам суд не очень понимал как правильно, но ему надо было что-то написать, и потому он писал так, чтобы потом можно было "переобуться" в любую сторону. Как следствие, я не очень понимаю эту формулировку и, главное, при каких условиях она работает в одну и в другую сторону?
Вместе с тем впоследствии Верховный Суд разъяснил, что если должник проживает в жилом помещении, принадлежащем его родителю, то обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее самому должнику на праве собственности, допускается (писал об этом здесь). Получается, что это один из случаев лишения исполнительского иммунитета, когда должник проживает в другом месте.
Я думаю, что у Верховного Суда есть хорошая возможность, чтобы разъяснить свою позицию по этому вопросу.
 
✏️ Ранее неоднократно писал о продаже единственного жилья на торгах: здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь, здесь и здесь.
 
***
#торги #банкротство #единственное #жилье #исполнительский #иммунитет
 
😀 @public_auctions

❗️Верховный Суд будет решать, как реализовать преимущественное право при продаже долей в уставном капитале на торгах
 
✏️ Как ранее писал, Конституционный Суд в постановлении от 16.05.2023 № 23-П изменил порядок реализации преимущественного права на банкротных торгах: участникам долевой собственности предоставляется преимущественное право приобрести долю до проведения торгов - по начальной продажной цене. До этого Верховный Суд (пункт 18 Обзора судебной практики № 3 (2020), утвержденного 25.11.2020) выработал противоположный подход: участникам долевой собственности предоставлялось преимущественное право приобрести долю после проведения торгов - по цене, предложенной победителем торгов.
 
🔥 На днях на рассмотрение Верховного Суда передано интересное дело, касающееся реализации преимущественного права при продаже на торгах долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью (ООО).
 
📍 Так, в рамках дела о банкротстве гражданина финансовый управляющий обратился с ходатайством об утверждении Положения о порядке продажи долей в уставных капиталах нескольких ООО.
Суды удовлетворили заявление, но внесли изменения в Положение:
▪️ Начальная цена продажи долей определена в размере номинальной стоимости долей.
▪️ До продажи долей на торгах финансовый управляющий должен направить другим участникам предложения о преимущественном приобретении долей по начальной цене. Если согласие на такое приобретение долей не будет получено в течение одного месяца, доли реализуются на торгах в порядке, предусмотренном Положением, и в таком случае правило о преимущественном праве не применяется.
Суды исходили из того, что при банкротстве иные участники не могут быть лишены преимущественного права, и применили подход, изложенный в постановлении Конституционного Суда от 16.05.2023 № 23-П.
 
⚡️ Однако Верховный Суд счел заслуживающими внимания доводы финансового управляющего о том, что при продаже на торгах доли в уставном капитале ООО неприменимы общие положения пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса, которые были предметом проверки Конституционного Суда, и что соответствующие отношения регулируются специальными правилами, закрепленными в Законе об обществах с ограниченной ответственностью.
 
📆 Судебное заседание назначено на 04.07.2024.
 
🔽 См.: определение судьи Верховного Суда РФ от 08.05.2024 № 309-ЭС20-7486.
 
🖋 Это дело интересно тем, что показывает слабость (ограниченность) позиции Конституционного Суда. Так, одним из ключевых вопросов по делу была начальная цена продажи долей. Ошибка в ее определении приводит к тому, что участники, имеющие преимущественное право, получают возможность приобрести доли по заниженной цене.
Учитывая, что начальная цена продажи долей определяется экспертным путем (оценщиком или судебным экспертом), который, как указывал Верховный Суд, менее достоверен, чем результат торгов (в частности, из-за несовершенства методик оценки и субъективного фактора в оценке), риск продажи долей участникам, имеющим преимущественное право, по заниженной цене существенно возрастает.

🔎 С другой стороны, когда цена продажи доли лицам, имеющим преимущественное право, определяется на торгах, возникает похожая проблема – минимальная цена продажи.
Так, участники, имеющие преимущественное право, как никто иной, в курсе всех дел в ООО и, соответственно, настоящей (рыночной) стоимости долей. Однако они не участвуют в торгах, а спокойно дожидаются, когда другие лица предложат какую-то цену за доли. При этом такие лица, не обладая всей информацией, закладывают все возможные риски и, как следствие, сильно дисконтируют стоимость долей.
Кроме того, многие потенциальные покупатели, зная, что по предложенной ими цене доля будет приобретена лицами, имеющими преимущественное право, в принципе, не интересуются долями. Такое участие приводит только к тому, что их задаток зависает на достаточно долгий срок.
В результате в подавляющем большинстве случаев доли продаются только на публичном предложении и по цене, близкой к минимальной.

***
#торги #банкротство #преимущественное #доли

😀 @public_auctions

❗️ О потерянном задатке на торгах в размере 33,9 млн рублей или есть ли "зайцы" на московских торгах?
 
Недавно писал о том, как из-за досадной опечатки победитель торгов потерял задаток в размере 13,5 млн рублей. После этого один из подписчиков подсветил недавний лот, по которому победитель торгов потерял еще больше – 33,9 млн рублей.
 
✏️ Так, город Москва выставил на торги в форме аукциона нежилое здание площадью 1 027,6 кв. м (бывшая пожарная часть) в топовой-локации – в Серебряном бору. Начальная цена продажи – 169 млн рублей. Задаток – 33,9 млн рублей. Торги проводились 09.04.2024 (ссылка на ЭТП).
Для участия в торгах было подано 9 заявок, к торгам было допущено 5 участников. В ходе торгов было подано 196 ценовых предложений. Победитель торгов (физическое лицо) предложил 670,8 млн рублей (+296% к начальной цене продажи). Торги длились чуть больше 12 часов.
🔥 Однако через несколько дней (17.04.2024) организатор торгов опубликовал уведомление, согласно которому победитель торгов уклонился от подписания договора купли-продажи и его задаток (33,9 млн рублей) перечислен в бюджет города Москвы.
 
❌ Победитель торгов подал жалобу в антимонопольный орган на действия организатора торгов (Департамента города Москвы по конкурентной политике) и оператора ЭТП (АО "ЕЭТП"). Победитель торгов ссылался, в частности, что процент износа здания (7% по состоянию на 2023 год), указанный в информационном сообщении, не соответствует действительности. ФАС России отказала в удовлетворении жалобы (решение от 25.04.2024).
 
📍 В настоящее время город Москва повторно выставил здание на торги на тех же условиях (ссылка на ЭТП).
 
❓ Все знают, что торги, которые проводит город Москва, являются, наверное, самыми прозрачными. В отношении здания была предоставлена вся необходимая информация, начиная с технической документации и заканчивая фотографиями его текущего состояния. Также была предоставлена возможность его осмотра. Поэтому, если износ здания действительно значительно больше заявленного, это должно было быть очевидным для победителя торгов. Сложно представить, что он "не глядя" предложил за здание 670,8 млн рублей. В связи с этим не могу понять, почему после такой упорной победы он решил "слиться"?
 
✅ Хотя есть одно предположение – оно маловероятно, но тем не менее имеет право на существование. Сначала небольшая подводка. Недавно мы с одним инвестором участвовали в торгах по продаже четырех нежилых зданий в Хамовниках, которые тоже проводил город Москва. Начальная цена продажи – 101 млн рублей. Победитель торгов (тоже физическое лицо) предложил 135,5 млн рублей, мы были вторыми. Впоследствии победитель торгов тоже отказался от заключения договора и потерял задаток в размере 20,2 млн рублей. Договор был заключен с нами (см. протокол от отказе от заключения договора купли-продажи от 27.02.2024). Тогда возникло ощущение, что с торгами было что-то не так. Было странно, что победитель торгов немотивированно отказался от заключения договора и "спокойно" потерял огромный задаток. Он никуда не обращался с жалобами: ни в антимонопольный орган, ни в суд (по крайней мере, мы не получали уведомлений об этом). Было впечатление, что победитель торгов - "заяц", которого использовали, чтобы разогнать цену на торгах (что-то типа механического зайца, которого используют на бегах гончих). Сначала это предположение казалось каким-то диким, но теперь, когда появился еще один кейс, по которому очередное физическое лицо разгоняло цену на торгах (на миллионы рублей), а потом отказалось от заключения договора по формальному основанию, такое предположение уже не кажется невероятным.
 
🔎 Чтобы подтвердить или опровергнуть это предположение, надо проверить, что город Москва действительно удержал огромные задатки с этих "горе-победителей". Но третьи лица не имеют доступа к такой информации.
 
📂 Если кто-то сталкивался с подобными кейсами, поделитесь, пожалуйста.

***
#торги #задаток
 
😀 @public_auctions

❗️ Хотите купить долю на торгах по лучшей цене? Договоритесь с лицом, имеющим преимущественное право
 
Встретилось интересное дело, когда участник торгов использовал лицо, имеющее преимущественное право, чтобы через него приобрести долю дешевле.
 
✏️ Так, в рамках дела о банкротстве физического лица на повторные торги была выставлена доля в праве общей собственности на земельный участок. Начальная цена продажи - 768 тыс. рублей (ссылка на ЭТП).
В торгах участвовали физическое лицо и общество. Когда физическое лицо предложило 998 тыс. рублей, общество перестало торговаться и физическое лицо было признано победителем.
Финансовый управляющий направил предложение о заключении договора купли-продажи лицам, имеющим преимущественное право, в том числе супруге должника. Она воспользовалась этим правом и с ней был заключен договор по цене, сформированной на торгах (998 тыс. рублей).
Практически сразу после этого супруга должника и общество, которое участвовало в торгах, но не победило на них, заключили сделки, направленные на перепродажу доли обществу по той же цене (998 тыс. рублей):
▪️ Сначала - предварительный договор купли-продажи. На основании этого договора общество перечислило за супругу должника денежные средства в счет оплаты доли по договору, заключенному на торгах.
▪️ После того, как Росреестр зарегистрировал переход права на долю к супруге должника – основной договор, по которому доля перешла к обществу.

❌ Победитель торгов обратился в суд с заявлением, в котором просил, в частности, признать недействительными указанные договоры и обязать финансового управляющего заключить с ним договор купли-продажи.
 
🔥 Суды удовлетворили заявление победителя торгов по следующим основаниям:
▪️ Супруга должника допустила злоупотребление при реализации преимущественного права. Она не имела действительного намерения приобрести долю, свои денежные средства для этого не использовала и перепродала долю по цене покупки (отсутствовала какая-либо экономическая целесообразность). Ее действительная воля была направлена на уступку преимущественного права обществу.
▪️ Общество отказалось от конкурентной борьбы на торгах (не стало предлагать большую цену) и, недобросовестно используя преимущественное право супруги должника, приобрело долю по цене, предложенной победителем торгов.
▪️ Запрет на уступку преимущественного права установлен законом (пункт 4 статьи 250 Гражданского кодекса). Оспариваемые договоры фактически прикрывали ничтожную сделку по уступке преимущественного права, а действия общества и супруги должника были направлены на обход этого запрета.
🔽 См.: постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2024 по делу № А02-673/2020.
 
✅ Я еще не видел, чтобы участники торгов договаривались с лицами, имеющими преимущественное право, и через них приобретали доли по лучшей цене (как говорится, "загребали жар чужими руками"). Идея, конечно, интересная, и тем более скоро (как будет принят этот законопроект) может получить "второе дыхание", но применительно к этому конкретному кейсу была реализована "топорно" - как-то все слишком явно (прямое финансирование супруги должника и др.).
 
***
#торги #банкротство #долевая #преимущественное
 
😀 @public_auctions

❗️ О том, когда торги могут быть признаны недействительными в части
 
✏️ Ранее писал о том, что текущая модель оспаривания торгов, подтвержденная Верховным Судом еще в 2016 году, не очень эффективна, поскольку не позволяет признать заявителя/истца победителем торгов. Все, на что он может рассчитывать, - повторное проведение торгов. Но перспектива бороться за повторное проведение торгов где-то через год (пока пройдут все судебные инстанции) не очень мотивирует. Именно поэтому в некоторых случаях организаторы торгов специально идут на нарушения, понимая, что возможно заявитель даже не будет обращаться в суд.
 
❓ Как тут не вспомнить, что ускоренную процедуру рассмотрения жалоб на банкротные торги - через обращение в антимонопольный орган - Верховный Суд почему-то "зарубил на корню" (писал об этом здесь и здесь).
 
🖋 Также ранее писал, что в некоторых случаях суды отходят от этой модели и, признав торги и/или заключенный по их результатам договор недействительными, обязывают организатора торгов (арбитражного управляющего) заключить договор с заявителем.
 
📣 Со мной поделились интересным делом, которое является еще одним примером такой судебной практики, но со своим нюансом.
 
📍 Так, в рамках дела о банкротстве физического лица на публичное предложение был выставлен земельный участок (ссылка на ЭТП). На последнем этапе было подано две заявки, однако к торгам была допущена только одна.
Потенциальный участник, не допущенный к торгам, обратился с заявлением, в котором оспаривал действия финансового управляющего, а также просил признать себя победителем торгов, так как предложил максимальную цену.
Апелляция признала торги недействительными, но отказала в признании заявителя победителем торгов.
 
🔥 Однако окружной суд признал торги недействительными только в части определения состава участников и подведения результатов торгов. При этом суд указал на следующее:
▪️ Интерес заявителя состоит не в признании торгов недействительными полностью, а в признании себя участником и победителем торгов.
▪️ Заявитель не может быть признан победителем торгов, так как он не был допущен к участию в торгах, и при подведении результатов торгов его заявка не оценивалась.
▪️ Торги недействительны со стадии определения участников. Для завершения торгов финансовому управляющему необходимо заново определить участников торгов и подвести результаты торгов.
🔽 См.: постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 04.05.2023 по делу № А27-5209/2020.
 
🏆 В результате финансовый управляющий повторно рассмотрел заявки, допустил заявителя к торгам, признал его победителем и заключил с ним договор купли-продажи (ссылка на ЕФРСБ).
 
✅ Таким образом, окружной суд не стал признавать заявителя победителем торгов, но предложил другой способ защиты - обязал финансового управляющего повторно рассмотреть заявки. Ожидаемо, что такая позиция суда ничем особым не мотивирована и он, скорее, руководствовался чувством справедливости.
 
📂 Примечательно, что в данном деле нарушение было допущено именно на стадии определения участников торгов (заявитель незаконно не был допущен к торгам). Именно в таких случаях, как мне кажется, суды могли бы обязывать организатора торгов повторно рассмотреть заявки (без проведения новых торгов) и заключить договор с участником, предложившим максимальную цену.
 
🔎 Напомню, что ранее разместил опрос - следует ли Верховному Суду пересмотреть / уточнить свою позицию о том, что на торгах, признанных недействительными, не может быть выявлен победитель?
 
***
#торги #банкротство #недействительность
 
😀 @public_auctions

❗️Как СВО может повлиять на торги?
 
Интересный кейс прислал один из подписчиков. Он - победитель торгов, которые сейчас пытаются аннулировать из-за того, что супруг должницы погиб на СВО.
 
✏️ Так, в рамках дела о банкротстве на торги был выставлен земельный участок в Крыму, принадлежащий должнице и ее супругу в равных долях. Начальная продажная цена - 2,4 млн рублей. Участок был реализован только на повторном публичном предложении, победитель предложил 312 тыс. рублей (ссылка на ЭТП).
Договор купли-продажи был заключен еще в июле 2023 года. Однако переход права собственности на земельный участок до сих пор не зарегистрирован. Росреестр требует нотариально удостоверенное согласие супруга должницы на продажу.
 
🔥 Недавно финансовый управляющий прислал победителю торгов "уведомление о необходимости расторжения договора купли-продажи", в котором сообщил, что супруг должницы погиб на СВО в ноябре 2023 года и что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 07.10.2022 №377-ФЗ его обязательства и членов его семьи по кредитному договору прекращаются. В связи с этим победителю торгов сообщено, что дело о банкротстве подлежит прекращению, договор – расторжению, а уплаченные денежные средства – возврату.
 
📌 Финансовый управляющий также приложил письмо своей СРО (Гильдия арбитражных управляющих) с аналогичными "разъяснениями".
 
💰 Победитель торгов пояснил, что уже сейчас ему предлагают продать земельный участок за цену в 5 раз выше - за 1,5 млн рублей (готовы внести аванс, а остальную сумму – после того, как он зарегистрирует переход права собственности).
 
❓ В этой ситуации смущает, что согласно положениям Закона № 377-ФЗ, на которые ссылаются финансовый управляющий и его СРО, прекращаются обязательства только по кредитному договору. Тогда как из карточки дела о банкротстве следует, что кредиторами являются не только банк по кредитному договору (ПАО "Промсвязьбанк"), но и, как минимум, ФНС России и еще одно юридическое лицо. Непонятно, как будет прекращено дело о банкротстве, если остаются другие кредиторы, требования которых не прекращаются на основании этих положений Закона № 377-ФЗ?
 
❌ Я так и не решил для себя, чем являются такие действия финансового управляющего: излишней заботой о должнице, супруг которой погиб на СВО, либо недобросовестной попыткой "переиграть" результаты торгов (ввести победителя торгов в заблуждение, чтобы он согласился расторгнуть договор купли-продажи и добровольно вернул участок) и потом как-то по-другому распорядиться земельным участком? Если все-таки последний вариант, то почему СРО "подыгрывает" финансовому управляющему, когда оно, напротив, должно бороться с такими действиями?
 
🔎 Если сталкивались с подобными ситуациями, когда из-за гибели должника или членов его семьи на СВО пытаются "развернуть" торги, поделитесь, пожалуйста.
 
***
#торги #банкротство #расторжение
 
😀 @public_auctions

❗️ О том, почему важно обращать внимание на условия государственных контрактов с организаторами торгов
 
Очень часто (наверное, даже почти всегда) на торгах в рамках исполнительного производства (торгах арестованным имуществом) не предоставляется никакой существенной информации о предмете торгов (кроме его общего описания), и его показ не осуществляется. По факту часто продается "кот в мешке". Встретилось интересное дело, когда потенциальный участник торгов успешно с этим боролся.
 
✏️ Так, на торги был выставлен автомобиль BMW X5 XDRIVE30D (2017 года выпуска). Начальная цена продажи – 1,5 млн рублей. В извещении о проведении торгов указано, что осмотр автомобиля не осуществляется (ссылка на ЭТП).
Потенциальный участник попросил организатора торгов (ООО "Аукцион Торг Инвест") предоставить отчет об оценке автомобиля, актуальные фотографии, а также информацию о техническом состоянии, включая сведения о неисправностях и пробеге.
За сутки до окончания приема заявок организатор торгов сообщил об отсутствии запрошенной информации.
Потенциальный участник подал жалобу в антимонопольный орган на действия организатора торгов.
 
🔥 Антимонопольный орган приостановил торги, признал жалобу обоснованной и выдал организатору торгов предписание, в котором обязал его, в частности:
▪️ Включить в состав аукционной документации необходимые сведения об автомобиле: цвет кузова, пробег, комплектация, комплектность, техническое состояние и фотографии.
▪️ Установить новые даты окончания подачи заявок и проведения аукциона.
 
❌ Организатор торгов обратился с заявлением об оспаривании решения и предписания антимонопольного органа.
Однако суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявления, так как установили, что:
▪️ Согласно приложению № 1 к государственному контракту на оказание услуг по реализации арестованного имущества, заключенному Росимуществом и организатором торгов, последний "должен обеспечивать организацию рекламных мероприятий; обеспечивать сохранность реализуемого имущества в складских помещениях площадью не менее 100 кв.м; обеспечивать экспонирование движимого имущества (площадь для экспонирования движимого имущества не менее 20 кв. м)".
▪️ Организатор торгов и Росимущество не осуществляли действий, направленных на поиск и опубликование необходимых сведений об автомобиле, ни при подготовке, ни в рамках процедуры реализации. Свои права и обязанности, предусмотренные государственным контрактом, они не реализовывали.
▪️ Организатор торгов нарушил часть 2 статьи 448 Гражданского кодекса, поскольку в извещении о проведении торгов и аукционной документации отсутствовала информация об автомобиле, которая бы позволила его однозначно идентифицировать, определить технические, качественные характеристики, принять решение о целесообразности участия в торгах.
🔽 См.: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2023 по делу № А56-11493/2023.
 
✅ Таким образом, если необходимо получить информацию о лоте от организатора торгов и/или планируете подать жалобу на его действия/бездействие, обращайте внимание на условия государственного контракта, заключенного Росимуществом с этим организатором торгов.
 
🔎 Ранее писал, что такие государственные контракты заключаются по результатам закупок, проводимых в соответствии с Законом о контрактной системе (№ 44-ФЗ), и, следовательно, они размещаются на https://zakupki.gov.ru/.
 
***
#торги #исполнительное #арестованное #Росимущество
 
😀 @public_auctions

❗️ Будет ли доходить до торгов меньше недвижимости?
 
Обычно, когда должник (заемщик) не может исполнить свои обязательства, кредитор обращает взыскание на заложенное имущество (как правило, путем продажи на торгах), контролирует продажу и погашает задолженность за счет выручки от продажи.
🔥 Однако вчера (28.05.2024) Государственная Дума приняла закон о внесении изменений в Закон об ипотеке, который устанавливает порядок "самостоятельной реализации" заложенного имущества должником.
 
Так, во-первых, должник вправе обратиться к кредитору с заявлением о самостоятельной реализации в любое время (пока кредитор не приступил к обращению взыскания).
 
Во-вторых, в течение 10 рабочих дней кредитор должен дать согласие на такую реализацию, если отсутствуют установленные законом основания для отказа, в частности, если он уже подал иск об обращении взыскания либо в отношении должника уже возбуждено дело о банкротстве.
В согласии кредитора на такую реализацию указывается:
▪️ объем непогашенных требований кредитора;
▪️ минимальная цена продажи, которая должна быть равна объему непогашенных требований кредитора;
▪️ банковский счет, на который должна быть зачислена выручка от реализации;
▪️ срок самостоятельной реализации.
📌 Важно! В течение срока самостоятельной реализации кредитор не может увеличивать объем своих требований и/или минимальную цену продажи.
 
В-третьих, на самостоятельную реализацию должнику предоставляется 4 месяца, в течение которых он должен успеть зарегистрировать переход права собственности к покупателю, а также полностью погасить обязательства перед кредитором.
📌 Важно! После получения заявления должника о самостоятельной реализации кредитор не может обратить взыскание в судебном или во внесудебном порядке.
 
В-четвертых, выручка от реализации должна быть зачислена на банковский счет, определенный кредитором. После погашения требований кредитора остаток выручки возвращается должнику.
 
✏️ Порядок самостоятельной реализации должником заложенного имущества распространяется:
▪️ только на физических лиц и на обязательства, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности;
▪️ только на погашение обязательств по кредитному договору или договору займа (то есть кредиторами могут быть не только банки);
▪️ на любое недвижимое имущество (не только на квартиры, но и на нежилые помещения).
 
✅ В принципе, изменения, вносимые в Закон об ипотеке, не являются каким-то новшеством. Практика самостоятельной продажи должником заложенного имущества (с согласия кредитора) существует давно. Вместе с тем эти изменения ее упорядочивают и предоставляют больше гарантий:
▪️ должнику, который будет уверен, что в течение достаточно продолжительного срока кредитор "не сорвет" потенциальную сделку по продаже, отозвав свое согласие и инициировав обращение взыскания;
 ▪️ покупателю, который будет уверен, что перечисленная оплата будет достаточна для полного погашения требований кредиторов и впоследствии кредитор не откажется погашать ипотеку из-за того, что этой суммы оказалось недостаточно.

❌ Однако для кредиторов эти изменения скорее плохо, чем хорошо. Они обязаны давать согласие на такую реализацию (если не будет установленных законом оснований для отказа) и в течение 4-х месяцев должны "мириться" с такой продажей и не смогут самостоятельно предпринимать меры по обращению взыскания.
 
🔎 Очевидно, что эти изменения в законодательстве направлены на то, чтобы меньше недвижимого имущества доходило до торгов и чтобы оно реализовывалось на обычном (вторичном) рынке. Видимо законодатель считает, что на нем имущество может быть продано по более выгодной цене.
 
***
#торги #ипотека #взыскание
 
😀 @public_auctions