❗️ О сроках внесения задатка на публичном предложении
В соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве, регулирующей проведение торгов, есть два важных момента относительно задатка:
▶️ срок внесения задатка (п. 10);
▶️ дата поступления задатка, которая должна быть не позднее даты составления протокола об определении участников торгов (п. 12).
🔥При этом ранее Верховный Суд РФ разъяснил, что между сроком внесения задатка и датой составления протокола об определении участников торгов должен быть "разумный временной разрыв", чтобы обеспечить поступление задатка на счет с учетом банковских правил. Верховный Суд РФ счел, что два рабочих дня являются разумным периодом между указанными сроками.
Кроме того, Верховный Суд РФ пришел к выводу, что внесение задатка с нарушением установленного срока, но при поступлении его на дату составления протокола об определении участников торгов, является несущественным нарушением и не влечет отказа в допуске к участию в торгах.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.07.2016 № 306-ЭС16-3230.
✅ В принципе, все логично и пока вопросов нет. Но надо отметить, что данные выводы сделаны Верховным Судом РФ по делу, в котором оспаривались первые торги.
Однако недавно Верховный Суд РФ рассмотрел данные вопросы применительно к торгам в форме публичного предложения.
Так, согласно п. 6.1.3 Порядка проведения торгов в электронной форме, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495, задаток должен поступить не позднее даты окончания приема заявок для соответствующего периода торгов.
Верховный Суд РФ решил, что это нормативное положение соответствует Закону о банкротстве. При этом, с одной стороны, он указал, что решение об отказе в допуске к участию в торгах принимается только, если поступление задатка не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов, а не на дату окончания приема заявок для соответствующего периода торгов. С другой стороны, он отметил, что необеспечение поступления задатка на дату окончания приема заявок для соответствующего периода торгов может привести к неопределенности для организатора торгов.
🔽 Ссылка на апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 18.04.2023 № АПЛ23-118.
❓ В результате возникла неопределенная ситуация, так как непонятно, какие последствия наступают, если задаток не поступил на дату окончания приема заявок для соответствующего периода торгов. Но это не будет являться основанием для отказа в допуске к участию в торгах.
При этом Верховный Суд РФ прямо указал, что участники торгов определяются после окончания соответствующего периода торгов, а также подтвердил, что к публичному предложению полностью применима правовая позиция о том, что между сроком внесения задатка и датой составления протокола об определении участников торгов должен быть "разумный временной разрыв".
✅ Пока сложно понять, как должен работать этот "винегрет". Для того, чтобы учесть все эти нюансы, организаторам торгов, видимо, придется в рамках периода публичного предложения отдельно выделять:
▶️ срок внесения задатка;
▶️ дату окончания приема заявок (по логике Верховного Суда РФ, непоступление задатка до этой даты будет несущественным нарушением);
▶️ дату определения участников торгов (не позднее нее должен поступить задаток; между ней и сроком внесения задатка должен быть "разумный временной разрыв" с учетом банковских правил);
▶️ дату определения результатов торгов.
В соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве, регулирующей проведение торгов, есть два важных момента относительно задатка:
▶️ срок внесения задатка (п. 10);
▶️ дата поступления задатка, которая должна быть не позднее даты составления протокола об определении участников торгов (п. 12).
🔥При этом ранее Верховный Суд РФ разъяснил, что между сроком внесения задатка и датой составления протокола об определении участников торгов должен быть "разумный временной разрыв", чтобы обеспечить поступление задатка на счет с учетом банковских правил. Верховный Суд РФ счел, что два рабочих дня являются разумным периодом между указанными сроками.
Кроме того, Верховный Суд РФ пришел к выводу, что внесение задатка с нарушением установленного срока, но при поступлении его на дату составления протокола об определении участников торгов, является несущественным нарушением и не влечет отказа в допуске к участию в торгах.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.07.2016 № 306-ЭС16-3230.
✅ В принципе, все логично и пока вопросов нет. Но надо отметить, что данные выводы сделаны Верховным Судом РФ по делу, в котором оспаривались первые торги.
Однако недавно Верховный Суд РФ рассмотрел данные вопросы применительно к торгам в форме публичного предложения.
Так, согласно п. 6.1.3 Порядка проведения торгов в электронной форме, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495, задаток должен поступить не позднее даты окончания приема заявок для соответствующего периода торгов.
Верховный Суд РФ решил, что это нормативное положение соответствует Закону о банкротстве. При этом, с одной стороны, он указал, что решение об отказе в допуске к участию в торгах принимается только, если поступление задатка не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов, а не на дату окончания приема заявок для соответствующего периода торгов. С другой стороны, он отметил, что необеспечение поступления задатка на дату окончания приема заявок для соответствующего периода торгов может привести к неопределенности для организатора торгов.
🔽 Ссылка на апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 18.04.2023 № АПЛ23-118.
❓ В результате возникла неопределенная ситуация, так как непонятно, какие последствия наступают, если задаток не поступил на дату окончания приема заявок для соответствующего периода торгов. Но это не будет являться основанием для отказа в допуске к участию в торгах.
При этом Верховный Суд РФ прямо указал, что участники торгов определяются после окончания соответствующего периода торгов, а также подтвердил, что к публичному предложению полностью применима правовая позиция о том, что между сроком внесения задатка и датой составления протокола об определении участников торгов должен быть "разумный временной разрыв".
✅ Пока сложно понять, как должен работать этот "винегрет". Для того, чтобы учесть все эти нюансы, организаторам торгов, видимо, придется в рамках периода публичного предложения отдельно выделять:
▶️ срок внесения задатка;
▶️ дату окончания приема заявок (по логике Верховного Суда РФ, непоступление задатка до этой даты будет несущественным нарушением);
▶️ дату определения участников торгов (не позднее нее должен поступить задаток; между ней и сроком внесения задатка должен быть "разумный временной разрыв" с учетом банковских правил);
▶️ дату определения результатов торгов.
❗️ О сроках для подачи заявок на публичном предложении
Закон о банкротстве не устанавливает требований к срокам для подачи заявок на публичном предложении. Поэтому на практике организаторы определяют эти сроки по своему усмотрению.
Так, в деле банкротстве Пробизнесбанка на торги был выставлен 100% пакет обыкновенных акций банка "Пойдем!". Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися. На публичном предложении победителем был признан Совкомбанк.
Внимание Верховного Суда РФ привлекло необычное обстоятельство - на последних этапах публичного предложения, в том числе на котором Совкомбанк подал заявку, срок для подачи заявок составлял всего полтора дня (с 00:00 до 14:00 следующего дня). При этом продолжительность самого этапа составляла 7 дней. Заявители указывали, что такой срок для подачи заявок являлся недопустимо коротким и приводил к отсечению потенциальных участников.
🔥Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный Суд РФ отметил, что организатор торгов должен определять шаг снижения начальной цены, периодичность такого снижения, а также срок для подачи заявок с целью получения наибольшей выручки (максимально возможной цены). Верховный Суд РФ дал указание судам проверить, соответствовал ли такой срок этой цели и имели ли потенциальные покупатели возможность подготовить заявки со всеми необходимыми документами в этот срок.
✅ Интересно, что на новом рассмотрении суд первой инстанции признал торги недействительными. Однако суды вышестоящих инстанций не согласились с ним и отказали в удовлетворении заявления. Они пришли к выводу, что такой срок являлся достаточным для подготовки заявок и, более того, соответствовал обычной практике при реализации имущества ликвидируемых кредитных организаций.
Следует отметить, что эти судебные акты стали прецедентными, и до сих пор при реализации имущества кредитных организаций АСВ (конкурсный управляющий) устанавливает такие короткие сроки для подачи заявок.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.02.2019 № 305-ЭС16-20779(32).
🔽 Ссылка на торги.
Закон о банкротстве не устанавливает требований к срокам для подачи заявок на публичном предложении. Поэтому на практике организаторы определяют эти сроки по своему усмотрению.
Так, в деле банкротстве Пробизнесбанка на торги был выставлен 100% пакет обыкновенных акций банка "Пойдем!". Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися. На публичном предложении победителем был признан Совкомбанк.
Внимание Верховного Суда РФ привлекло необычное обстоятельство - на последних этапах публичного предложения, в том числе на котором Совкомбанк подал заявку, срок для подачи заявок составлял всего полтора дня (с 00:00 до 14:00 следующего дня). При этом продолжительность самого этапа составляла 7 дней. Заявители указывали, что такой срок для подачи заявок являлся недопустимо коротким и приводил к отсечению потенциальных участников.
🔥Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный Суд РФ отметил, что организатор торгов должен определять шаг снижения начальной цены, периодичность такого снижения, а также срок для подачи заявок с целью получения наибольшей выручки (максимально возможной цены). Верховный Суд РФ дал указание судам проверить, соответствовал ли такой срок этой цели и имели ли потенциальные покупатели возможность подготовить заявки со всеми необходимыми документами в этот срок.
✅ Интересно, что на новом рассмотрении суд первой инстанции признал торги недействительными. Однако суды вышестоящих инстанций не согласились с ним и отказали в удовлетворении заявления. Они пришли к выводу, что такой срок являлся достаточным для подготовки заявок и, более того, соответствовал обычной практике при реализации имущества ликвидируемых кредитных организаций.
Следует отметить, что эти судебные акты стали прецедентными, и до сих пор при реализации имущества кредитных организаций АСВ (конкурсный управляющий) устанавливает такие короткие сроки для подачи заявок.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.02.2019 № 305-ЭС16-20779(32).
🔽 Ссылка на торги.
Давайте знакомиться 🤝
Меня зовут Владислав Ганжала. Я - партнер в адвокатском бюро "SBP".
Моя сфера деятельности: банкротство и корпоративные споры.
В торгах участвую с 2018 года. На этом канале делюсь тем, что меня заинтересовало:
🔻прецедентные судебные акты;
🔻проблемы, с которыми сам столкнулся или с которыми поделились коллеги/подписчики;
🔻статистика и инфографика.
Стараюсь делать публикации регулярно.
⭐️ Если у вас есть интересная информация по торгам (инфоповоды), напишите на @vganzhala.
⚡️ Провожу платные онлайн-консультации по проблемам, возникшим на торгах, пишите на @vganzhala.
⚠️ Если вам нужна помощь при приобретении объекта на торгах, тоже пишите на @vganzhala.
Меня зовут Владислав Ганжала. Я - партнер в адвокатском бюро "SBP".
Моя сфера деятельности: банкротство и корпоративные споры.
В торгах участвую с 2018 года. На этом канале делюсь тем, что меня заинтересовало:
🔻прецедентные судебные акты;
🔻проблемы, с которыми сам столкнулся или с которыми поделились коллеги/подписчики;
🔻статистика и инфографика.
Стараюсь делать публикации регулярно.
⭐️ Если у вас есть интересная информация по торгам (инфоповоды), напишите на @vganzhala.
⚡️ Провожу платные онлайн-консультации по проблемам, возникшим на торгах, пишите на @vganzhala.
⚠️ Если вам нужна помощь при приобретении объекта на торгах, тоже пишите на @vganzhala.
❗️ Верховный Суд РФ проверит законность банкротных торгов по продаже дебиторской задолженности
В настоящее время Закон о банкротстве предусматривает два варианта в отношении прав требования должника к третьим лицам (дебиторской задолженности): реальное взыскание (ст. 129) и продажа на торгах (ст. 140).
По рассматриваемому делу конкурсный управляющий не стал взыскивать дебиторскую задолженность на сумму 125 млн рублей и продал ее на первых торгах за 25,5 млн рублей.
Суды отказали в удовлетворении заявления конкурсного кредитора о признании данных торгов недействительными.
Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания следующие доводы заявителя:
▶️ размещение недостоверной информации о предмете торгов. Так, в сообщении о проведении торгов указано только о продаже "права требования к ООО "Стройтехинвест" по договору А/ГУД от 22 ноября 2016 г.". Но не указаны его существенные характеристики - что это право требования на получение высоколиквидного имущества - 38 квартир по договору участия в долевом строительстве жилого комплекса "Сердце Одинцово". Более того, дома, в которых расположены данные квартиры, были введены в эксплуатацию всего через полгода;
▶️ занижение конкурсным управляющим начальной продажной цены дебиторской задолженности - не по номинальной стоимости, а 20% от стоимости объектов долевого строительства по состоянию на 2016 год;
▶️ непредпринятие конкурсным управляющим мер по реальному взысканию дебиторской задолженности, включая получение исполнительного листа и обеспечение возбуждения исполнительного производства.
Таким образом, заявитель ссылается на то, что победитель торгов приобрел право на получение 38 квартир в почти достроенном доме на нетипичных условиях и с существенным дисконтом.
🔥 Возможно Верховный Суд РФ сформирует правовую позицию, согласно которой организатор торгов обязан раскрывать не только размер права требования, но и его суть. Это означает, что в сообщении о проведении торгов должны быть указаны не только реквизиты соответствующего договора, но и конкретное содержание права требования.
Также видимо Верховный Суд РФ укажет, чтобы конкурсные управляющие предпринимали меры по реальному взысканию дебиторской задолженности перед выставлением ее на торги, либо мотивированно обосновывали отказ от таких действий.
🔽 Ссылка на оспариваемые торги.
🔽 Ссылка на определение судьи Верховного Суда РФ от 06.06.2023 № 305-ЭС23-5030.
🕒 Судебное заседание назначено на 06.07.2023 в 14:00.
В настоящее время Закон о банкротстве предусматривает два варианта в отношении прав требования должника к третьим лицам (дебиторской задолженности): реальное взыскание (ст. 129) и продажа на торгах (ст. 140).
По рассматриваемому делу конкурсный управляющий не стал взыскивать дебиторскую задолженность на сумму 125 млн рублей и продал ее на первых торгах за 25,5 млн рублей.
Суды отказали в удовлетворении заявления конкурсного кредитора о признании данных торгов недействительными.
Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания следующие доводы заявителя:
▶️ размещение недостоверной информации о предмете торгов. Так, в сообщении о проведении торгов указано только о продаже "права требования к ООО "Стройтехинвест" по договору А/ГУД от 22 ноября 2016 г.". Но не указаны его существенные характеристики - что это право требования на получение высоколиквидного имущества - 38 квартир по договору участия в долевом строительстве жилого комплекса "Сердце Одинцово". Более того, дома, в которых расположены данные квартиры, были введены в эксплуатацию всего через полгода;
▶️ занижение конкурсным управляющим начальной продажной цены дебиторской задолженности - не по номинальной стоимости, а 20% от стоимости объектов долевого строительства по состоянию на 2016 год;
▶️ непредпринятие конкурсным управляющим мер по реальному взысканию дебиторской задолженности, включая получение исполнительного листа и обеспечение возбуждения исполнительного производства.
Таким образом, заявитель ссылается на то, что победитель торгов приобрел право на получение 38 квартир в почти достроенном доме на нетипичных условиях и с существенным дисконтом.
🔥 Возможно Верховный Суд РФ сформирует правовую позицию, согласно которой организатор торгов обязан раскрывать не только размер права требования, но и его суть. Это означает, что в сообщении о проведении торгов должны быть указаны не только реквизиты соответствующего договора, но и конкретное содержание права требования.
Также видимо Верховный Суд РФ укажет, чтобы конкурсные управляющие предпринимали меры по реальному взысканию дебиторской задолженности перед выставлением ее на торги, либо мотивированно обосновывали отказ от таких действий.
🔽 Ссылка на оспариваемые торги.
🔽 Ссылка на определение судьи Верховного Суда РФ от 06.06.2023 № 305-ЭС23-5030.
🕒 Судебное заседание назначено на 06.07.2023 в 14:00.
❗️ В отношении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества на банкротных торгах
Согласно Закону о банкротстве, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества как в деле о банкротстве юридического лица, так и физического лица определяется залоговым кредитором (п. 4 ст. 138 и п. 4 ст. 213.26). Однако арбитражный управляющий может не согласиться с такой оценкой и обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о разрешении таких разногласий. В таком случае арбитражный суд определяет начальную продажную цену, принимая определение об утверждении Порядка и условий проведения торгов.
При этом в п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством о залоге.
В свою очередь, применительно к недвижимому имуществу в п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке установлено, что при обращении взыскания на предмет залога, если возникает спор относительно начальной продажной цены, то она устанавливается судом в размере 80 процентов рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.
🔥 Принимая во внимание все эти нормативные положения, Верховный Суд РФ разъяснил, что в делах о банкротстве юридического лица и гражданина, когда возникают разногласия относительно начальной продажной цены, то она определяется арбитражным судом в размере 80 процентов рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.
✅ Необходимо отметить, что в таких случаях арбитражный суд назначает судебную оценочную экспертизу. Поэтому начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества определяется арбитражным судом в размере 80 процентов рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.
🔽 Ссылка на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019).
Согласно Закону о банкротстве, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества как в деле о банкротстве юридического лица, так и физического лица определяется залоговым кредитором (п. 4 ст. 138 и п. 4 ст. 213.26). Однако арбитражный управляющий может не согласиться с такой оценкой и обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о разрешении таких разногласий. В таком случае арбитражный суд определяет начальную продажную цену, принимая определение об утверждении Порядка и условий проведения торгов.
При этом в п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством о залоге.
В свою очередь, применительно к недвижимому имуществу в п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке установлено, что при обращении взыскания на предмет залога, если возникает спор относительно начальной продажной цены, то она устанавливается судом в размере 80 процентов рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.
🔥 Принимая во внимание все эти нормативные положения, Верховный Суд РФ разъяснил, что в делах о банкротстве юридического лица и гражданина, когда возникают разногласия относительно начальной продажной цены, то она определяется арбитражным судом в размере 80 процентов рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.
✅ Необходимо отметить, что в таких случаях арбитражный суд назначает судебную оценочную экспертизу. Поэтому начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества определяется арбитражным судом в размере 80 процентов рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.
🔽 Ссылка на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019).
❗️О формировании лотов на банкротных торгах
По одному из дел Верховный Суд РФ разъяснил, что целью реализации имущества на банкротных торгах является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов. С учетом этого Верховный Суд РФ выработал следующие правовые позиции:
▶️ формирование лотов должно быть экономически оправданным и направленным на получение максимальной выручки;
▶️ каждый лот должен быть юридически и экономически обособленным, функционально независимым, то есть может самостоятельно (отдельно) использоваться в хозяйственной деятельности;
▶️ искусственное дробление на несколько лотов безосновательно снижает привлекательность объектов и, как следствие, ограничивает круг участников торгов.
По данному делу Верховный Суд РФ отменил судебные акты и признал недействительными торги, по которым объекты, входящие в лот № 2 (подъездные и внутренние дороги, ограждения, системы вентиляции, вытяжные системы, пожарная сигнализация), не могли использоваться отдельно от объектов, входящих в лот № 1 (право аренды земельного участка и находящиеся на нем здания).
🔥 Интересно, что Верховный Суд РФ признал торги недействительными несмотря на то, что Порядок проведения торгов ранее был утвержден определением арбитражного суда, которое не было обжаловано.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247.
Позднее данные правовые позиции Верховного Суда РФ были включены в Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год (пункт 22).
***
#торги #банкротство #недействительность #формирование #лот
По одному из дел Верховный Суд РФ разъяснил, что целью реализации имущества на банкротных торгах является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов. С учетом этого Верховный Суд РФ выработал следующие правовые позиции:
▶️ формирование лотов должно быть экономически оправданным и направленным на получение максимальной выручки;
▶️ каждый лот должен быть юридически и экономически обособленным, функционально независимым, то есть может самостоятельно (отдельно) использоваться в хозяйственной деятельности;
▶️ искусственное дробление на несколько лотов безосновательно снижает привлекательность объектов и, как следствие, ограничивает круг участников торгов.
По данному делу Верховный Суд РФ отменил судебные акты и признал недействительными торги, по которым объекты, входящие в лот № 2 (подъездные и внутренние дороги, ограждения, системы вентиляции, вытяжные системы, пожарная сигнализация), не могли использоваться отдельно от объектов, входящих в лот № 1 (право аренды земельного участка и находящиеся на нем здания).
🔥 Интересно, что Верховный Суд РФ признал торги недействительными несмотря на то, что Порядок проведения торгов ранее был утвержден определением арбитражного суда, которое не было обжаловано.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247.
Позднее данные правовые позиции Верховного Суда РФ были включены в Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год (пункт 22).
***
#торги #банкротство #недействительность #формирование #лот
❗️ О добросовестности приобретателя имущества на торгах
Встретилось интересное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ, которое является классическим примером рисков приобретения квартир на банкротных торгах, когда после них появляются лица, оспаривающие результаты торгов ("подснежники").
Так, в конкурсную массу должника была включена квартира в городе Москве. Право собственности должника на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Квартира была выставлена на торги, по результатам которых финансовый управляющий и победитель торгов заключили договор купли-продажи и составили акт приема-передачи квартиры.
При этом победитель торгов не осмотрел квартиру до подачи заявки на участие в торгах.
Через месяц после торгов появился бывший собственник квартиры, который потребовал признания недействительными торгов и заключенного на них договора купли-продажи.
Верховный Суд РФ принял сторону бывшего собственника квартиры, согласившись с недействительностью договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Суд отметил, что право собственности на нее не было прекращено в установленном порядке, несмотря на то, что в ЕГРН была внесена запись о праве собственности должника.
🔥 Интересно, что Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что победитель торгов не проявил минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации. Если бы он осмотрел квартиру, он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным лицом, и о пороках регистрации права собственности должника на квартиру. Поэтому победитель торгов не может считаться добросовестным приобретателем и ссылаться на то, что разумно полагался на запись в ЕГРН о праве собственности должника (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
✅ Данный спор является очередным подтверждением того, что участие в торгах является рискованным делом, и участие в них профессионального участника (арбитражного управляющего) не освобождает потенциального покупателя от необходимости провести собственную юридическую проверку и самостоятельно оценить возможные риски.
Вместе с тем следует отметить, что какие-либо стандарты подготовки имущества к торгам отсутствуют. Поэтому нередко арбитражные управляющие не предоставляют никакой существенной информации, кроме выписки из ЕГРН, что безусловно серьезно осложняет или делает вообще невозможной проведение такой проверки.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 № 305-ЭС19-3996(6).
Встретилось интересное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ, которое является классическим примером рисков приобретения квартир на банкротных торгах, когда после них появляются лица, оспаривающие результаты торгов ("подснежники").
Так, в конкурсную массу должника была включена квартира в городе Москве. Право собственности должника на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Квартира была выставлена на торги, по результатам которых финансовый управляющий и победитель торгов заключили договор купли-продажи и составили акт приема-передачи квартиры.
При этом победитель торгов не осмотрел квартиру до подачи заявки на участие в торгах.
Через месяц после торгов появился бывший собственник квартиры, который потребовал признания недействительными торгов и заключенного на них договора купли-продажи.
Верховный Суд РФ принял сторону бывшего собственника квартиры, согласившись с недействительностью договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Суд отметил, что право собственности на нее не было прекращено в установленном порядке, несмотря на то, что в ЕГРН была внесена запись о праве собственности должника.
🔥 Интересно, что Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что победитель торгов не проявил минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации. Если бы он осмотрел квартиру, он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным лицом, и о пороках регистрации права собственности должника на квартиру. Поэтому победитель торгов не может считаться добросовестным приобретателем и ссылаться на то, что разумно полагался на запись в ЕГРН о праве собственности должника (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
✅ Данный спор является очередным подтверждением того, что участие в торгах является рискованным делом, и участие в них профессионального участника (арбитражного управляющего) не освобождает потенциального покупателя от необходимости провести собственную юридическую проверку и самостоятельно оценить возможные риски.
Вместе с тем следует отметить, что какие-либо стандарты подготовки имущества к торгам отсутствуют. Поэтому нередко арбитражные управляющие не предоставляют никакой существенной информации, кроме выписки из ЕГРН, что безусловно серьезно осложняет или делает вообще невозможной проведение такой проверки.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 № 305-ЭС19-3996(6).
❗️ Об имуществе, незаконно выставленном на торги
В п. 1 ст. 449 ГК РФ предусмотрены основания для признания торгов недействительными:
▪️ необоснованное отстранение от участия в торгах;
▪️ неосновательное отклонение высшей предложенной цены;
▪️ продажа имущества до указанного в извещении срока;
▪️ иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
▪️ иные нарушения правил, установленных законом.
Среди этих оснований отсутствует продажа имущества, незаконно выставленного на торги, например, имущества, не принадлежащего должнику. Поэтому в судебной практике нередко встречаются дела, когда суды отказывают в признании недействительными торгов с такими нарушениями, поскольку считают, что это нарушение выходит за пределы самих торгов, так как не связано с нарушением порядка их проведения. В таких случаях суды признают недействительным только договор, заключенный по результатам торгов.
🔥 Однако Верховный Суд РФ дал следующие разъяснения:
▪️ Если на торги передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора торгов отсутствуют предусмотренные законом основания для проведения торгов.
▪️ Торги могут быть признаны недействительными в связи с нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу имущества на торги.
🔽 См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (вопрос № 10).
✅ Таким образом, если имущество незаконно выставлено на торги, то считается, что нарушены правила проведения торгов, и поэтому такие торги могут быть признаны недействительными.
***
#торги #недействительность
В п. 1 ст. 449 ГК РФ предусмотрены основания для признания торгов недействительными:
▪️ необоснованное отстранение от участия в торгах;
▪️ неосновательное отклонение высшей предложенной цены;
▪️ продажа имущества до указанного в извещении срока;
▪️ иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
▪️ иные нарушения правил, установленных законом.
Среди этих оснований отсутствует продажа имущества, незаконно выставленного на торги, например, имущества, не принадлежащего должнику. Поэтому в судебной практике нередко встречаются дела, когда суды отказывают в признании недействительными торгов с такими нарушениями, поскольку считают, что это нарушение выходит за пределы самих торгов, так как не связано с нарушением порядка их проведения. В таких случаях суды признают недействительным только договор, заключенный по результатам торгов.
🔥 Однако Верховный Суд РФ дал следующие разъяснения:
▪️ Если на торги передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора торгов отсутствуют предусмотренные законом основания для проведения торгов.
▪️ Торги могут быть признаны недействительными в связи с нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу имущества на торги.
🔽 См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (вопрос № 10).
✅ Таким образом, если имущество незаконно выставлено на торги, то считается, что нарушены правила проведения торгов, и поэтому такие торги могут быть признаны недействительными.
***
#торги #недействительность
❗️ Про сговор на торгах
Недавно Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, связанное с участием в торгах в рамках государственных и муниципальных закупок.
Так, Федеральная антимонопольная служба (ФАС) обвинила две организации в заключении соглашения c целью обеспечения победы друг друга на торгах. Обе организации совместно участвовали в торгах, но фактически не конкурировали между собой и уступали победу друг другу, получая государственные контракты по практически максимальной цене. В частности, ФАС указала, что на торгах, в которых принимали участие независимые участники, цены государственных контрактов снижались существенно (на 49- 87%), в то время как на торгах, где участвовали только эти организации, цены снижались минимально (на 0,5 - 1%). Предметом торгов было выполнение работ или оказание услуг по техническому обслуживанию медицинского оборудования (рентгеновских аппаратов и др.). В течение 4 лет эти организации участвовали в 84 торгах.
Верховный Суд РФ не согласился с судами, которые не усмотрели сговора между этими организациями, и направил дело на новое рассмотрение.
🔥 Особое внимание привлекли обстоятельства, на которые ФАС сослалась в подтверждение сговора между организациями (это помогает понять, как ФАС проверяет независимость участников торгов):
▶️ фактическое нахождение по одному адресу;
▶️ использование идентичных IP-адресов в системе "Банк - Клиент";
▶️ взаимные банковские переводы (операции по счетам);
▶️ взаимосвязь (к сожалению, не раскрыто, что именно имеется в виду) при осуществлении действий на электронных торговых площадках и центрах выдачи электронных цифровых подписей;
▶️ единый кадровый состав (массовые перекрестные совмещения работы сотрудников).
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2023 № 304-ЭС22-27912.
Недавно Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, связанное с участием в торгах в рамках государственных и муниципальных закупок.
Так, Федеральная антимонопольная служба (ФАС) обвинила две организации в заключении соглашения c целью обеспечения победы друг друга на торгах. Обе организации совместно участвовали в торгах, но фактически не конкурировали между собой и уступали победу друг другу, получая государственные контракты по практически максимальной цене. В частности, ФАС указала, что на торгах, в которых принимали участие независимые участники, цены государственных контрактов снижались существенно (на 49- 87%), в то время как на торгах, где участвовали только эти организации, цены снижались минимально (на 0,5 - 1%). Предметом торгов было выполнение работ или оказание услуг по техническому обслуживанию медицинского оборудования (рентгеновских аппаратов и др.). В течение 4 лет эти организации участвовали в 84 торгах.
Верховный Суд РФ не согласился с судами, которые не усмотрели сговора между этими организациями, и направил дело на новое рассмотрение.
🔥 Особое внимание привлекли обстоятельства, на которые ФАС сослалась в подтверждение сговора между организациями (это помогает понять, как ФАС проверяет независимость участников торгов):
▶️ фактическое нахождение по одному адресу;
▶️ использование идентичных IP-адресов в системе "Банк - Клиент";
▶️ взаимные банковские переводы (операции по счетам);
▶️ взаимосвязь (к сожалению, не раскрыто, что именно имеется в виду) при осуществлении действий на электронных торговых площадках и центрах выдачи электронных цифровых подписей;
▶️ единый кадровый состав (массовые перекрестные совмещения работы сотрудников).
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2023 № 304-ЭС22-27912.
❗️ О возврате задатка на торгах через оспаривание крупной сделки
Когда становишься единственным участником на торгах, возникают два чувства: радость от того, что договор будет заключен по начальной продажной цене, и беспокойство из-за того, что возможно переоценил предмет торгов и упустил возможность приобрести его дешевле на следующих торгах.
По делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, общество, которое было признано единственным участником торгов, передумало приобретать предмет торгов и решило вернуть уплаченный задаток (1 209 906,94 рубля). Оно заявило, что протокол общего собрания его участников об одобрении крупной сделки, заключаемой на торгах, не был подписан его участниками. Общество утверждало, что юрист подготовил протокол без согласования с его участниками. Организатор торгов не поверил этому объяснению, признал общество уклонившимся от заключения договора и отказался возвращать задаток.
Поэтому общество обратилось в суд с требованиями о признании торгов недействительными и об обязании организатора торгов возвратить задаток.
Одновременно участники общества подали иск о признании недействительным решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки, заключаемой на торгах. Это требование было удовлетворено судом.
На основании этих обстоятельств суды также удовлетворили иск общества, признав торги недействительными и обязав организатора торгов возвратить задаток. Они сослались на то, что заявка общества на участие в торгах содержала недостоверные сведения об одобрении крупной сделки, и поэтому было допущено нарушение порядка проведения торгов.
🔥 Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
▶️ На момент рассмотрения заявок на участие в торгах обстоятельства, касающиеся недействительности протокола об одобрении крупной сделки, не могли быть оценены комиссией ввиду отсутствия соответствующей информации. Следовательно, заявка общества соответствовала установленным требованиям.
▶️ Согласно порядку проведения торгов именно общество несет ответственность за достоверность сведений и документов, содержащихся в заявке на участие в торгах.
▶️ Общество узнало о недостоверном протоколе 27.03.2020 и при наличии действительного намерения имело реальную возможность отозвать заявку на участие в торгах до окончания срока приема заявок (06.04.2020).
📌 Верховный Суд РФ подчеркнул, что требования общества по существу направлены на аннулирование результатов торгов с целью возврата уплаченного задатка, и со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса РФ (злоупотребление правом) пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
✅ Это дело интересно тем, что несмотря на явный порок в заявке на участие в торгах, они не были признаны недействительными, поскольку участник торгов действовал недобросовестно (искусственно его создал).
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2023 № 306-ЭС22-17441.
Когда становишься единственным участником на торгах, возникают два чувства: радость от того, что договор будет заключен по начальной продажной цене, и беспокойство из-за того, что возможно переоценил предмет торгов и упустил возможность приобрести его дешевле на следующих торгах.
По делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, общество, которое было признано единственным участником торгов, передумало приобретать предмет торгов и решило вернуть уплаченный задаток (1 209 906,94 рубля). Оно заявило, что протокол общего собрания его участников об одобрении крупной сделки, заключаемой на торгах, не был подписан его участниками. Общество утверждало, что юрист подготовил протокол без согласования с его участниками. Организатор торгов не поверил этому объяснению, признал общество уклонившимся от заключения договора и отказался возвращать задаток.
Поэтому общество обратилось в суд с требованиями о признании торгов недействительными и об обязании организатора торгов возвратить задаток.
Одновременно участники общества подали иск о признании недействительным решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки, заключаемой на торгах. Это требование было удовлетворено судом.
На основании этих обстоятельств суды также удовлетворили иск общества, признав торги недействительными и обязав организатора торгов возвратить задаток. Они сослались на то, что заявка общества на участие в торгах содержала недостоверные сведения об одобрении крупной сделки, и поэтому было допущено нарушение порядка проведения торгов.
🔥 Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
▶️ На момент рассмотрения заявок на участие в торгах обстоятельства, касающиеся недействительности протокола об одобрении крупной сделки, не могли быть оценены комиссией ввиду отсутствия соответствующей информации. Следовательно, заявка общества соответствовала установленным требованиям.
▶️ Согласно порядку проведения торгов именно общество несет ответственность за достоверность сведений и документов, содержащихся в заявке на участие в торгах.
▶️ Общество узнало о недостоверном протоколе 27.03.2020 и при наличии действительного намерения имело реальную возможность отозвать заявку на участие в торгах до окончания срока приема заявок (06.04.2020).
📌 Верховный Суд РФ подчеркнул, что требования общества по существу направлены на аннулирование результатов торгов с целью возврата уплаченного задатка, и со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса РФ (злоупотребление правом) пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
✅ Это дело интересно тем, что несмотря на явный порок в заявке на участие в торгах, они не были признаны недействительными, поскольку участник торгов действовал недобросовестно (искусственно его создал).
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2023 № 306-ЭС22-17441.
❗️ О том, как торги признали недействительными, а применить последствия недействительности забыли
Интересное дело недавно рассмотрел Верховный Суд РФ, возникшее из-за формальной ошибки при оспаривании торгов.
Так, общество приобрело на торгах заложенное недвижимое имущество (комплекс АЗС), заключило договор купли-продажи и оплатило недвижимое имущество. Деньги были перечислены банку (взыскатель, залогодержатель), а общество зарегистрировало переход права собственности.
Впоследствии торги были признаны недействительными по иску лица, которого не допустили к участию в торгах. Но последствия недействительности договора купли-продажи не были применены.
Через несколько лет судебный пристав-исполнитель наложил арест на недвижимое имущество по заявлению банка, который считал, что кредит не погашен и с учетом торгов, признанных недействительными, ипотека не прекращена.
Общество обратилось с иском об освобождении недвижимого имущества от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем. Суды отказали в удовлетворении иска.
🔥 Однако Верховный Суд РФ не согласился с ними и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
▶️ имущественное положение сторон недействительной сделки, имевшее место до ее совершения, восстанавливается при применении судом последствий ее недействительности (двусторонней реституции);
▶️ само по себе признание торгов недействительными в условиях, когда не применялась реституция, автоматически не влечет восстановления права собственности продавца;
▶️ признание торгов недействительными в условиях неприменения реституции не является основанием для восстановления залога в отношении реализованного имущества.
✅ Таким образом, если торги были признаны недействительными, то для восстановления права собственности продавца и права залога залогодержателя в отношении реализованного имущества, необходимо применение судом последствий недействительности договора, заключенного по результатам торгов.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 310-ЭС22-26026.
Интересное дело недавно рассмотрел Верховный Суд РФ, возникшее из-за формальной ошибки при оспаривании торгов.
Так, общество приобрело на торгах заложенное недвижимое имущество (комплекс АЗС), заключило договор купли-продажи и оплатило недвижимое имущество. Деньги были перечислены банку (взыскатель, залогодержатель), а общество зарегистрировало переход права собственности.
Впоследствии торги были признаны недействительными по иску лица, которого не допустили к участию в торгах. Но последствия недействительности договора купли-продажи не были применены.
Через несколько лет судебный пристав-исполнитель наложил арест на недвижимое имущество по заявлению банка, который считал, что кредит не погашен и с учетом торгов, признанных недействительными, ипотека не прекращена.
Общество обратилось с иском об освобождении недвижимого имущества от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем. Суды отказали в удовлетворении иска.
🔥 Однако Верховный Суд РФ не согласился с ними и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
▶️ имущественное положение сторон недействительной сделки, имевшее место до ее совершения, восстанавливается при применении судом последствий ее недействительности (двусторонней реституции);
▶️ само по себе признание торгов недействительными в условиях, когда не применялась реституция, автоматически не влечет восстановления права собственности продавца;
▶️ признание торгов недействительными в условиях неприменения реституции не является основанием для восстановления залога в отношении реализованного имущества.
✅ Таким образом, если торги были признаны недействительными, то для восстановления права собственности продавца и права залога залогодержателя в отношении реализованного имущества, необходимо применение судом последствий недействительности договора, заключенного по результатам торгов.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 310-ЭС22-26026.
❗️ Об оставлении предмета ипотеки за собой после несостоявшихся повторных торгов
В соответствии с п. 4 и 5 ст. 58 Закона об ипотеке, если повторные торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель имеет право оставить за собой предмет ипотеки по цене на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых торгах.
Для этого залогодержатель должен направить заявление об оставлении предмета ипотеки за собой организатору торгов и судебному приставу-исполнителю. Заявление должно быть направлено в течение 1 месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися. Если залогодержатель не воспользуется этим правом, ипотека прекращается.
⚖️ Верховный Суд РФ рассмотрел интересный спор, возникший из-за того, что залогодержатель (банк) не направил указанное заявление организатору торгов, а только судебному приставу-исполнителю. В результате этого банк не смог зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки. В свою очередь, залогодатель (физическое лицо) обратился в суд с иском о признании ипотеки отсутствующей. Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск. Однако Верховный Суд РФ признал неправильным вывод апелляции о том, что для возникновения права собственности банка на предмет ипотеки недостаточно направления заявления только судебному приставу-исполнителю.
При этом Верховный Суд РФ обратил внимание на следующее:
▶️ заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является односторонней сделкой;
▶️ Закон об ипотеке не предусматривает совершение организатором торгов каких-либо действий после получения этого заявления.
✅ Таким образом, хотя залогодержатель должен направить заявление об оставлении предмета ипотеки за собой как судебному приставу-исполнителю, так и организатору торгов, ненаправление заявления последнему не является критической ошибкой и не влечет негативных правовых последствий.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.04.2019 № 18-КГ19-15.
В соответствии с п. 4 и 5 ст. 58 Закона об ипотеке, если повторные торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель имеет право оставить за собой предмет ипотеки по цене на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых торгах.
Для этого залогодержатель должен направить заявление об оставлении предмета ипотеки за собой организатору торгов и судебному приставу-исполнителю. Заявление должно быть направлено в течение 1 месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися. Если залогодержатель не воспользуется этим правом, ипотека прекращается.
⚖️ Верховный Суд РФ рассмотрел интересный спор, возникший из-за того, что залогодержатель (банк) не направил указанное заявление организатору торгов, а только судебному приставу-исполнителю. В результате этого банк не смог зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки. В свою очередь, залогодатель (физическое лицо) обратился в суд с иском о признании ипотеки отсутствующей. Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск. Однако Верховный Суд РФ признал неправильным вывод апелляции о том, что для возникновения права собственности банка на предмет ипотеки недостаточно направления заявления только судебному приставу-исполнителю.
При этом Верховный Суд РФ обратил внимание на следующее:
▶️ заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является односторонней сделкой;
▶️ Закон об ипотеке не предусматривает совершение организатором торгов каких-либо действий после получения этого заявления.
✅ Таким образом, хотя залогодержатель должен направить заявление об оставлении предмета ипотеки за собой как судебному приставу-исполнителю, так и организатору торгов, ненаправление заявления последнему не является критической ошибкой и не влечет негативных правовых последствий.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.04.2019 № 18-КГ19-15.
❗️ Пленум Верховного Суда РФ разъяснил порядок определения начальной продажной цены предмета ипотеки на торгах
Перед продажей заложенного недвижимого имущества на торгах суд должен определить его начальную продажную цену (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
⚖️ Недавно Пленум Верховного Суда РФ (п. 83 и 84 Постановления от 27.06.2023 № 23) разъяснил порядок определения начальной продажной цены предмета ипотеки:
▶️ По общему правилу, начальной продажной ценой является стоимость предмета ипотеки, указанная в договоре об ипотеке, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ).
▶️ Начальная продажная цена может быть определена соглашением между залогодателем и залогодержателем.
Такое соглашение может быть достигнуто при заключении договора об ипотеке (и, соответственно, включено в него в виде соответствующего условия) или в ходе рассмотрения дела об обращении взыскания на заложенное имущество (например, если залогодатель не возражает против начальной продажной цены, указанной в иске залогодержателя).
▶️ В случае возникновения спора между сторонами по поводу начальной продажной цены - она определяется самим судом (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
🔥 При этом Пленум Верховного Суда РФ дополнительно отметил следующее:
▶️ Если начальная продажная цена определена по соглашению сторон, то она устанавливается судом в размере 100 процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если они руководствовались отчетом оценщика.
▶️ Если в ходе судебного разбирательства между сторонами возник спор по поводу начальной продажной цены и они не достигли соглашения по поводу нее, то такая цена устанавливается судом в размере 80 процентов от рыночной стоимости предмета ипотеки, определенной судом (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
🔽 Ссылка на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей".
✅ Недавно я писал о том, как определяется начальная продажная цена предмета ипотеки.
В отличие от разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), Пленум Верховного Суда РФ более конкретно сформулировал порядок определения начальной продажной цены и четко разъяснил, когда она устанавливается судом в размере 80 и 100 процентов от рыночной стоимости предмета ипотеки.
Перед продажей заложенного недвижимого имущества на торгах суд должен определить его начальную продажную цену (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
⚖️ Недавно Пленум Верховного Суда РФ (п. 83 и 84 Постановления от 27.06.2023 № 23) разъяснил порядок определения начальной продажной цены предмета ипотеки:
▶️ По общему правилу, начальной продажной ценой является стоимость предмета ипотеки, указанная в договоре об ипотеке, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ).
▶️ Начальная продажная цена может быть определена соглашением между залогодателем и залогодержателем.
Такое соглашение может быть достигнуто при заключении договора об ипотеке (и, соответственно, включено в него в виде соответствующего условия) или в ходе рассмотрения дела об обращении взыскания на заложенное имущество (например, если залогодатель не возражает против начальной продажной цены, указанной в иске залогодержателя).
▶️ В случае возникновения спора между сторонами по поводу начальной продажной цены - она определяется самим судом (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
🔥 При этом Пленум Верховного Суда РФ дополнительно отметил следующее:
▶️ Если начальная продажная цена определена по соглашению сторон, то она устанавливается судом в размере 100 процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если они руководствовались отчетом оценщика.
▶️ Если в ходе судебного разбирательства между сторонами возник спор по поводу начальной продажной цены и они не достигли соглашения по поводу нее, то такая цена устанавливается судом в размере 80 процентов от рыночной стоимости предмета ипотеки, определенной судом (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
🔽 Ссылка на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей".
✅ Недавно я писал о том, как определяется начальная продажная цена предмета ипотеки.
В отличие от разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), Пленум Верховного Суда РФ более конкретно сформулировал порядок определения начальной продажной цены и четко разъяснил, когда она устанавливается судом в размере 80 и 100 процентов от рыночной стоимости предмета ипотеки.
❗️ Единственному участнику банкротных торгов, отказавшемуся от заключения договора, задаток не возвращается
Еще одно интересное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ.
Так, к участию на банкротных торгах был допущен только один участник. В связи с этим торги были признаны несостоявшимися. При этом единственный участник торгов отказался от заключения договора и потребовал возвратить задаток (540 тыс. рублей).
Задаток не был возвращен, поэтому единственный участник торгов обратился в суд с иском к конкурсному управляющему и организатору торгов, требуя взыскания задатка.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляции, в иске отказано. Суды исходили из того, что задаток должен быть возвращен, но иск предъявлен к ненадлежащим ответчикам. Надлежащими ответчиками являются должник и конкурсные кредиторы, которым была распределена выручка от продажи на торгах.
Постановлением суда округа иск удовлетворен частично – задаток взыскан только с организатора торгов, в иске к конкурсному управляющему отказано. Суд указал на то, что согласно договору о задатке, размещенному на ЭТП, именно организатор торгов должен возвратить задаток.
🔥 Однако Верховный Суд РФ обратил внимание на Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2022 № 57-П и пришел к выводу, что задаток не возвращается единственному участнику торгов по следующим основаниям:
▶️ Пункт 5 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, согласно которому торги, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися, является общей нормой и не определяет, какие правовые последствия наступают в таком случае.
▶️ Такие правовые последствия предусмотрены в специальном законодательстве – Законе о банкротстве. На основании пункта 17 статьи 110 данного Закона, если к участию в торгах допущен только один участник, договор заключается с ним, если его ценовое предложение не ниже начальной продажной цены.
💥 Кроме того, Верховный Суд РФ прямо отметил, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что иск предъявлен к ненадлежащим ответчикам, являются ошибочными.
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ подчеркнул, что Закон о банкротстве предусматривает обязательность заключения договора с единственным участником торгов. Поэтому он не вправе требовать возврата задатка.
При этом если задаток подлежит возврату (при наличии соответствующих оснований), надлежащими ответчиками являются не должник и его конкурсные кредиторы, которым распределена выручка от продажи на торгах, а организатор торгов.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.06.2023 № 307-ЭС21-13921 (3,4).
📌 На рассмотрение данного дела Верховным Судом РФ я обращал внимание ранее.
***
#торги #банкротство #задаток #возврат #единственный
Еще одно интересное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ.
Так, к участию на банкротных торгах был допущен только один участник. В связи с этим торги были признаны несостоявшимися. При этом единственный участник торгов отказался от заключения договора и потребовал возвратить задаток (540 тыс. рублей).
Задаток не был возвращен, поэтому единственный участник торгов обратился в суд с иском к конкурсному управляющему и организатору торгов, требуя взыскания задатка.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляции, в иске отказано. Суды исходили из того, что задаток должен быть возвращен, но иск предъявлен к ненадлежащим ответчикам. Надлежащими ответчиками являются должник и конкурсные кредиторы, которым была распределена выручка от продажи на торгах.
Постановлением суда округа иск удовлетворен частично – задаток взыскан только с организатора торгов, в иске к конкурсному управляющему отказано. Суд указал на то, что согласно договору о задатке, размещенному на ЭТП, именно организатор торгов должен возвратить задаток.
🔥 Однако Верховный Суд РФ обратил внимание на Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2022 № 57-П и пришел к выводу, что задаток не возвращается единственному участнику торгов по следующим основаниям:
▶️ Пункт 5 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, согласно которому торги, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися, является общей нормой и не определяет, какие правовые последствия наступают в таком случае.
▶️ Такие правовые последствия предусмотрены в специальном законодательстве – Законе о банкротстве. На основании пункта 17 статьи 110 данного Закона, если к участию в торгах допущен только один участник, договор заключается с ним, если его ценовое предложение не ниже начальной продажной цены.
💥 Кроме того, Верховный Суд РФ прямо отметил, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что иск предъявлен к ненадлежащим ответчикам, являются ошибочными.
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ подчеркнул, что Закон о банкротстве предусматривает обязательность заключения договора с единственным участником торгов. Поэтому он не вправе требовать возврата задатка.
При этом если задаток подлежит возврату (при наличии соответствующих оснований), надлежащими ответчиками являются не должник и его конкурсные кредиторы, которым распределена выручка от продажи на торгах, а организатор торгов.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.06.2023 № 307-ЭС21-13921 (3,4).
📌 На рассмотрение данного дела Верховным Судом РФ я обращал внимание ранее.
***
#торги #банкротство #задаток #возврат #единственный
❗️ О заключении договора с единственным участником несостоявшихся торгов
Согласно п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса РФ торги, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В Гражданском кодексе РФ не предусмотрены конкретные правовые последствия, которые наступают в таком случае, в том числе не указано о возможности заключения договора с единственным участником несостоявшихся торгов.
🔥 Это стало предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, который сделал следующие выводы:
▪️ По общему правилу признание торгов несостоявшимися означает, что они не могут влечь правовых последствий именно как специфический способ заключения сделки (если в специальном законодательстве не указаны конкретные правовые последствия в таком случае).
▪️ Если в специальном законодательстве или документе, регулирующем проведение торгов (например, в Положении о закупке), предусмотрен запрет на заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов, то проводятся повторные торги.
▪️ Если в специальном законодательстве или документе, регулирующем проведение торгов, такой запрет не установлен либо вопрос о заключении договора с единственным участником несостоявшихся торгов решается по усмотрению организатора торгов, то такой договор заключается, если отсутствуют объективные препятствия к этому (организатор торгов фактически имеет возможность заключить договор с единственным участником, предложение которого соответствует условиям торгов).
🔽 См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2022 № 57-П "По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой акционерного общества "Системный оператор Единой энергетической системы".
✅ Таким образом, по общему правилу организатор торгов обязан заключить договор с единственным участником несостоявшихся торгов (иное должно быть предусмотрено в специальном законодательстве или документе, регулирующем проведение торгов).
📌 Следует отметить, что возможность заключения договора с единственным участником несостоявшихся торгов прямо предусмотрена Законом о банкротстве (п. 17 ст. 110) и Законом о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (ч. 5 ст. 52).
Вместе с тем Закон об исполнительном производстве не допускает возможности заключить договор с единственным участником несостоявшихся торгов, поскольку прямо предусматривает проведение вторичных торгов при признании торгов несостоявшимися по любому основанию (п. 1 ст. 92).
***
#торги #единственный #участник #несостоявшиеся
Согласно п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса РФ торги, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В Гражданском кодексе РФ не предусмотрены конкретные правовые последствия, которые наступают в таком случае, в том числе не указано о возможности заключения договора с единственным участником несостоявшихся торгов.
🔥 Это стало предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, который сделал следующие выводы:
▪️ По общему правилу признание торгов несостоявшимися означает, что они не могут влечь правовых последствий именно как специфический способ заключения сделки (если в специальном законодательстве не указаны конкретные правовые последствия в таком случае).
▪️ Если в специальном законодательстве или документе, регулирующем проведение торгов (например, в Положении о закупке), предусмотрен запрет на заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов, то проводятся повторные торги.
▪️ Если в специальном законодательстве или документе, регулирующем проведение торгов, такой запрет не установлен либо вопрос о заключении договора с единственным участником несостоявшихся торгов решается по усмотрению организатора торгов, то такой договор заключается, если отсутствуют объективные препятствия к этому (организатор торгов фактически имеет возможность заключить договор с единственным участником, предложение которого соответствует условиям торгов).
🔽 См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2022 № 57-П "По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой акционерного общества "Системный оператор Единой энергетической системы".
✅ Таким образом, по общему правилу организатор торгов обязан заключить договор с единственным участником несостоявшихся торгов (иное должно быть предусмотрено в специальном законодательстве или документе, регулирующем проведение торгов).
📌 Следует отметить, что возможность заключения договора с единственным участником несостоявшихся торгов прямо предусмотрена Законом о банкротстве (п. 17 ст. 110) и Законом о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (ч. 5 ст. 52).
Вместе с тем Закон об исполнительном производстве не допускает возможности заключить договор с единственным участником несостоявшихся торгов, поскольку прямо предусматривает проведение вторичных торгов при признании торгов несостоявшимися по любому основанию (п. 1 ст. 92).
***
#торги #единственный #участник #несостоявшиеся
publication.pravo.gov.ru
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 57-П ∙ Официальное опубликование правовых актов
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 57-П
по делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации…
по делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации…
❗️ Верховный Суд РФ рассмотрит вопрос – может ли быть оспорена согласованная сторонами цена предмета ипотеки, когда он передается залогодержателю без проведения торгов?
Продажа на торгах не является единственным способом реализации предмета ипотеки. В договоре об ипотеке может быть предусмотрен иной способ – оставление залогодержателем предмета ипотеки за собой как при обращении взыскания во внесудебном порядке, так и по решению суда (пункт 1.1 статьи 9 и статья 59.1 Закона об ипотеке).
По делу, которое будет рассмотрено Верховным Судом РФ, суды обратили взыскание на предмет ипотеки (земельный участок и расположенное на нем административное здание) путем его передачи залогодержателю по цене, согласованной сторонами в договоре об ипотеке (26 млн рублей). При этом суды отклонили ходатайство залогодателя о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости предмета ипотеки. Суды сослались на непоследовательность залогодателя, который сначала соглашался с ценой, согласованной сторонами, а затем стал оспаривать ее.
⚖️ Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания следующие доводы залогодателя:
▶️ Отказ судов в назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости предмета ипотеки противоречит закону.
▶️ Стоимость предмета ипотеки, согласованная сторонами в договоре об ипотеке, не является рыночной.
▶️ Стоимость предмета ипотеки превысила размер неисполненного обязательства, поэтому судам следовало взыскать разницу в пользу залогодателя.
🕒 Судебное заседание назначено на 10.07.2023 в 10:00.
🔽 Ссылка на определение судьи Верховного Суда РФ от 05.06.2023 № 305-ЭС23-3388.
Продажа на торгах не является единственным способом реализации предмета ипотеки. В договоре об ипотеке может быть предусмотрен иной способ – оставление залогодержателем предмета ипотеки за собой как при обращении взыскания во внесудебном порядке, так и по решению суда (пункт 1.1 статьи 9 и статья 59.1 Закона об ипотеке).
По делу, которое будет рассмотрено Верховным Судом РФ, суды обратили взыскание на предмет ипотеки (земельный участок и расположенное на нем административное здание) путем его передачи залогодержателю по цене, согласованной сторонами в договоре об ипотеке (26 млн рублей). При этом суды отклонили ходатайство залогодателя о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости предмета ипотеки. Суды сослались на непоследовательность залогодателя, который сначала соглашался с ценой, согласованной сторонами, а затем стал оспаривать ее.
⚖️ Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания следующие доводы залогодателя:
▶️ Отказ судов в назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости предмета ипотеки противоречит закону.
▶️ Стоимость предмета ипотеки, согласованная сторонами в договоре об ипотеке, не является рыночной.
▶️ Стоимость предмета ипотеки превысила размер неисполненного обязательства, поэтому судам следовало взыскать разницу в пользу залогодателя.
🕒 Судебное заседание назначено на 10.07.2023 в 10:00.
🔽 Ссылка на определение судьи Верховного Суда РФ от 05.06.2023 № 305-ЭС23-3388.
Недавно прошла конференция «Торги по банкротству: новые возможности и перспективы», на которой Сбербанк представил интересную статистику (по данным Федресурса).
💥 В 50% случаях, когда имущество было реализовано на банкротных торгах, участвовал только 1 участник. Таким образом, в половине результативных торгов не было конкуренции.
🔽 Ссылка на видео с выступлениями. Статистика Сбербанка на временной отметке 1:35:07.
🔽 Ссылка на конференцию.
💥 В 50% случаях, когда имущество было реализовано на банкротных торгах, участвовал только 1 участник. Таким образом, в половине результативных торгов не было конкуренции.
🔽 Ссылка на видео с выступлениями. Статистика Сбербанка на временной отметке 1:35:07.
🔽 Ссылка на конференцию.
❗️ О продаже жилых помещений, возвращенных в конкурсную массу по недействительной сделке, на банкротных торгах
В прошлом году Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу гражданина, который приобрел квартиру у банка. Впоследствии банк был признан банкротом и суд признал договор купли-продажи недействительным, обязал гражданина возвратить квартиру в конкурсную массу, а его требование о возврате уплаченных денежных средств (10,95 млн рублей) отнес "за реестр" (погашается после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр). При этом квартира являлась единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением для гражданина.
⚖️ Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что в такой ситуации Закон о банкротстве не гарантирует гражданину реального получения денежных средств, уплаченных по недействительному договору. В связи с этим Конституционный Суд РФ установил временный порядок возврата таких денежных средств (до внесения необходимых изменений в Закон о банкротстве):
▶️ денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения на банкротных торгах, передаются гражданину в размере цены, уплаченной по недействительному договору;
▶️ оставшаяся часть вырученных денежных средств включается в конкурсную массу;
▶️ гражданин сохраняет право пользования жилым помещением до возврата ему уплаченных денежных средств.
✅ Таким образом, Конституционный Суд РФ изменил порядок распределения выручки от продажи жилых помещений на банкротных торгах. Однако это исключение применяется только в случаях, когда договор купли-продажи признан недействительным именно на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве (как сделка с неравноценным встречным исполнением), и если жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания покупателя по недействительному договору.
🔽 Ссылка на Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 № 5-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина".
📌 Недавно Комитет Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям одобрил к принятию во втором чтении Законопроект, разработанный во исполнение указанного Постановления Конституционного Суда РФ. Помимо положений, предложенных Конституционным Судом РФ, в нем дополнительно предусматривается, в частности:
▶️ право гражданина (покупателя по недействительному договору) приобрести жилое помещение по цене, равной начальной продажной цене на первых или повторных торгах, или по минимальной цене на торгах посредством публичного предложения (с зачетом ранее уплаченных денежных средств);
▶️ возможность пересмотра судебного акта о признании договора недействительным по вновь открывшимся обстоятельствам, если жилое помещение не было продано в ходе публичного предложения по минимальной цене.
🔽 Ссылка на Законопроект № 199216-8 "О внесении изменений в статью 61-6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
В прошлом году Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу гражданина, который приобрел квартиру у банка. Впоследствии банк был признан банкротом и суд признал договор купли-продажи недействительным, обязал гражданина возвратить квартиру в конкурсную массу, а его требование о возврате уплаченных денежных средств (10,95 млн рублей) отнес "за реестр" (погашается после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр). При этом квартира являлась единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением для гражданина.
⚖️ Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что в такой ситуации Закон о банкротстве не гарантирует гражданину реального получения денежных средств, уплаченных по недействительному договору. В связи с этим Конституционный Суд РФ установил временный порядок возврата таких денежных средств (до внесения необходимых изменений в Закон о банкротстве):
▶️ денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения на банкротных торгах, передаются гражданину в размере цены, уплаченной по недействительному договору;
▶️ оставшаяся часть вырученных денежных средств включается в конкурсную массу;
▶️ гражданин сохраняет право пользования жилым помещением до возврата ему уплаченных денежных средств.
✅ Таким образом, Конституционный Суд РФ изменил порядок распределения выручки от продажи жилых помещений на банкротных торгах. Однако это исключение применяется только в случаях, когда договор купли-продажи признан недействительным именно на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве (как сделка с неравноценным встречным исполнением), и если жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания покупателя по недействительному договору.
🔽 Ссылка на Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 № 5-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина".
📌 Недавно Комитет Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям одобрил к принятию во втором чтении Законопроект, разработанный во исполнение указанного Постановления Конституционного Суда РФ. Помимо положений, предложенных Конституционным Судом РФ, в нем дополнительно предусматривается, в частности:
▶️ право гражданина (покупателя по недействительному договору) приобрести жилое помещение по цене, равной начальной продажной цене на первых или повторных торгах, или по минимальной цене на торгах посредством публичного предложения (с зачетом ранее уплаченных денежных средств);
▶️ возможность пересмотра судебного акта о признании договора недействительным по вновь открывшимся обстоятельствам, если жилое помещение не было продано в ходе публичного предложения по минимальной цене.
🔽 Ссылка на Законопроект № 199216-8 "О внесении изменений в статью 61-6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
❗️ О презумпции рыночной цены на торгах
🔥 Недавно Пленум Верховного Суда РФ (п. 73 Постановления от 27.06.2023 № 23) разъяснил:
▪️ Цена продажи предмета залога на торгах предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов (в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, которые повлекли неправильное определение цены продажи).
▪️ При отсутствии таких нарушений цена продажи на торгах не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.
🔽 Ссылка на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей".
📌 Ранее Верховный Суд РФ уже указывал, что экспертная оценка (отчет оценщика) не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку имеет предварительный, предположительный характер. Результат оценки менее достоверен, чем цена продажи на торгах, из-за несовершенства методик оценки, качества исходных данных, субъективного фактора в оценке и возможных злоупотреблений.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343.
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ продолжает формировать практику, согласно которой цена продажи на торгах является более точным ориентиром рыночной стоимости, чем экспертная оценка (отчет оценщика).
Однако Верховный Суд РФ, вероятно, выбирает "меньшее из зол", поскольку на самом деле цена продажи на торгах включает существенный дисконт от рыночной цены. Он обусловлен ограниченным кругом потенциальных покупателей (например, количество желающих приобрести на торгах значительно меньше, чем при обычной продаже на Авито или ЦИАНе), а также необходимостью понести юридические расходы (на снятие текущих запретов и арестов, судебное представительство в делах о выселении прежних собственников и др.). Недавно мне встречалось исследование, в котором указано, что средний дисконт при продаже недвижимости на торгах составляет 20-30% от рыночной цены.
🔥 Недавно Пленум Верховного Суда РФ (п. 73 Постановления от 27.06.2023 № 23) разъяснил:
▪️ Цена продажи предмета залога на торгах предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов (в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, которые повлекли неправильное определение цены продажи).
▪️ При отсутствии таких нарушений цена продажи на торгах не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.
🔽 Ссылка на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей".
📌 Ранее Верховный Суд РФ уже указывал, что экспертная оценка (отчет оценщика) не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку имеет предварительный, предположительный характер. Результат оценки менее достоверен, чем цена продажи на торгах, из-за несовершенства методик оценки, качества исходных данных, субъективного фактора в оценке и возможных злоупотреблений.
🔽 Ссылка на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343.
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ продолжает формировать практику, согласно которой цена продажи на торгах является более точным ориентиром рыночной стоимости, чем экспертная оценка (отчет оценщика).
Однако Верховный Суд РФ, вероятно, выбирает "меньшее из зол", поскольку на самом деле цена продажи на торгах включает существенный дисконт от рыночной цены. Он обусловлен ограниченным кругом потенциальных покупателей (например, количество желающих приобрести на торгах значительно меньше, чем при обычной продаже на Авито или ЦИАНе), а также необходимостью понести юридические расходы (на снятие текущих запретов и арестов, судебное представительство в делах о выселении прежних собственников и др.). Недавно мне встречалось исследование, в котором указано, что средний дисконт при продаже недвижимости на торгах составляет 20-30% от рыночной цены.