Когда завышенная цена оправдана

В прошлых статьях я много говорил о том, что завышенная цена почти всегда работает против продавца.
Но есть исключения.

✔️ Уникальный объект
Если у вас квартира действительно необычная: пентхаус, первый этаж с террасой, вид на реку или парк, редкая планировка и т.д.
Но здесь важно не попасть в эффект подтверждения выбора, когда вы выдаете желаемое за действительное.
В этом случае работает эффект эксклюзивности. У покупателя нет десятка аналогов, чтобы сравнить. А значит, торговаться особо не с чем.

✔️ Перегретый рынок
В периоды ажиотажного спроса (отложенный спрос, рост цен, низкие ставки по кредитам) покупатели готовы переплачивать, лишь бы успеть.
В такой момент завышенная цена воспринимается не как «дорого», а как «надо быстрее брать, пока не подорожало ещё сильнее».

✔️ Эти 👆 две стратегии рабочие.
А дальше 👇 - рискованные.

✔️ Проверка рынка
Иногда продавцы сознательно ставят чуть выше, чтобы прощупать спрос.
Важно понимать: это тест, а не стратегия. Если за 2–3 недели нет звонков, то цену нужно снижать без сожалений.
Тут главное не влюбиться в свою завышенную цену и не начать жить иллюзией, что «рынок ошибается, а я умный».

✔️ Торг как ритуал
Есть покупатели, которым важно сбить цену. Если им не дать этого ощущения победы, они уйдут.
Здесь завышенная цена играет роль психологического буфера. Но важно - это не +15% сверху. Это маленький зазор в 2-4%, чтобы покупатель почувствовал: «Я молодец, выбил скидку».

✔️ Если не срочно
Если у вас нет срока и вы готовы ждать хоть полгода - можно рискнуть и поставить выше рынка.
Но будьте готовы: это не продажа ради сделки, а продажа ради процесса. Может повезти, может нет. Но рассчитывать на это как на правило - ошибка.

✔️ Если у вас эксклюзивный объект или цены растут, то это оправдано.
Во всех остальных случаях завышенная цена работает против вас.

❤️ А вы готовы рискнуть и ждать «своего покупателя» или предпочитаете продать быстрее и спокойнее?

BATNA, или что самое сложное при продаже квартиры

На этой неделе - про переговоры и торг

⁉️ Что самое сложное при продаже квартиры?
Кто-то предположит, что сложно преподнести объект так, чтобы его захотели купить.
Более продвинутые скажут, что сложно грамотно организовать показы и просмотры, ведь именно они формируют желание приобрести объект.
А многие вспомнят про юридические тонкости и что сложно обеспечить юридическую чистоту сделки, а для этого нужно обладать знаниями в этой области.
Я же считаю, что самое сложное - это переговоры и торг. Сейчас поясню почему.

Позиция продавца и позиция покупателя

✔️ Продавцу кажется, что он в центре мира.
У него объект, стены, воспоминания, дорогущая кухня (которая, по его мнению, должна увеличить стоимость квартиры хотя бы на 20%).
✔️ А покупатель живёт в другой реальности: у него деньги и выбор.
Он открывает сайт и видит десятки похожих вариантов. И вот это простое «у меня есть выбор» делает его переговорную позицию более сильной, чем у владельца квартиры.

Но если разобрать еще глубже, то есть такой термин BATNA - best alternative to negotiated agreement, или лучшая альтернатива переговорам.
Проще говоря: есть ли у вас план Б, если переговоры провалятся?
▪️У покупателя 5 квартир на примете - его BATNA сильное и он легко откажется от вашей.
▪️Если продавцу нужно срочно продать или высокая цена, то его BATNA слабое - времени мало, выбор у покупателя большой.
✔️ Переговорная сила всегда там, где есть запасные варианты. А у продавца их мало.

Конечно, у продавца работают психологические эффекты:
▪️эффект владения: собственник завышает цену, потому что объект родной и кажется уникальным. Покупатель же, наоборот, обесценивает: «ремонт дешёвый, планировка неудобная, а вообще тут соседи шумные».
▪️ иллюзия контроля: продавцу кажется: «Я сам управляю сделкой, поставлю цену выше - а потом красиво уступлю». В реальности покупатель может даже не дойти до стадии уступки - он просто пролистает объявление.
▪️страх упустить: сильный инструмент для обеих сторон, но работает он только там, где нет конкуренции и альтернатив, поэтому покупатель опять в более сильной позиции.

✔️Итак, переговорная позиция у продавца слабее, чем у покупателя.
Что же делать?

Опытные продавцы давно знают, как усиливать позицию:
▪️создание конкуренции: когда у продавца несколько предложений - его BATNA усиливается. Поэтому средне-рыночная цена играет на руку продавцу.
▪️маркетинговый ажиотаж: запуск рекламы, день открытых дверей, первые показы в один день, когда несколько покупателей создают эффект социальной ценности.
▪️умение ждать: сильная позиция - это не спешить. Поэтому нужно уметь не доводить продажу до "срочно продается".

Но важнее знать про стратегии переговоров: они помогают не запутаться в нюансах и выстроить четкую линию переговоров.
О стратегиях мы поговорим завтра

Стратегии переговоров

На рынке недвижимости переговорная позиция у покупателя обычно выше: у него деньги и есть достаточный выбор вариантов.
Что остаётся продавцу? Усиливать свою позицию и не поддаваться на эмоции.
А как это сделать? Следовать стратегии ведения переговоров.
Стратегия - это не про хитрость и не про волшебные приёмы, а про систему поведения в переговорах.

✔️ Основные стратегии, которые встречаются в сделках с недвижимостью

✔️ Жёсткая.
Продавец: «Буду стоять до последнего, не уступлю ни копейки».
Покупатель: «Это мое окончательное предложение по цене».
Минус этой стратегии - риск потерять сделку.
Эту стратегию часто упоминают как Кремлёвскую школу переговоров.
Для продавца эта стратегия оправдана в таких случаях:
▪️если продается уникальный объект,
▪️если покупатель сверх-мотивированный.
Для покупателя она подходит при наличии нескольких вариантов по средней рыночной цене.

✔️ Компромиссная (встречаемся по середине)
Пожалуй, это самая распространённая стратегия. Продавец уже озвучил свою цену (в рекламе), а покупатель начинается с низкой цены. В процессе переговоров стороны двигаются к средней цене: продавец вниз, а покупатель - вверх.
Компромиссная стратегия ближе всего к позиционным школам переговоров (например, Доусон, Каррасс и все, кто учит торговаться шаг за шагом).
Стратегия работает, но оставляет ощущение, что могло бы лучше.

✔️ Сотрудничество (win–win)
Самая сложная, но и самая эффективная стратегия. Здесь не спорят не только о цене, но ищут решение, которое учитывает интересы обеих сторон.
Кстати, это Harvard Negotiation Project (Гарвардский переговорный проект), который фокусируется на поиске взаимовыгодных решений, а не на противостоянии. Его принципы изложены в книге "Путь к согласию, или Переговоры без поражения".
Например: покупатель готов заплатить больше, если часть мебели или техники останется. Или продавец идёт навстречу по срокам выезда, и это усиливает ценность объекта для покупателя.

✔️ А теперь психология
▪️эффект фиксации: первая озвученная цена задаёт рамки, поэтому важно, кто первый озвучит цену (здесь не про цену в рекламе),
▪️фокус на интересах, а не на позициях: не просто «это мое предложение», а «мне важно вложиться в бюджет с учетом ремонта, но я готов подождать пока вы подберете себе вариант взамен для переезда», и тогда появляется пространство для поиска решений,
▪️эмоциональная атмосфера: агрессивные переговоры закрывают дверь к сотрудничеству.

✔️ И главное: лучшая стратегия - это та, что соответствует вашей ситуации и вашему BATNA.
Если альтернатив нет, то не стоит выбирать жёсткую позицию.

❤️ В следующей статье разберём практику торга в недвижимости.
А еще расскажу несколько секретов.

Профессиональный торг: когда уступать, а когда держать цену

Торг в недвижимости - это психология. А еще - знание рынка.
И главный вопрос всегда один: когда уступать, а когда держать цену?
Разберем практические советы в торге.

✔️ Нельзя снижать цену без стратегии
Представьте: квартира за 100 тысяч.
Покупатель говорит: «Давайте 95».
Продавец отвечает: «Ну ладно, давайте 96».
Что происходит? Покупатель овладел ситуацией. Он создаёт динамику, где продавец выглядит слабее.

✔️ Правило первой уступки
Психология проста: первая уступка должна быть минимальной - это задаёт рамки торга. Если сразу уступили много - вы сами расширили поле торга.
Принцип контраста работает за вас: даже небольшая уступка воспринимается значимой, если подана правильно. А вот размер маленькой уступки зависит от типа покупателя, его интереса и вашего опыта в торге.

✔️ Техника ценных уступок
Честно скажу: моя любимая техника в торге. Те, кто со мной работал по продаже квартиры, знают как я ее использую.
Суть этой техники: не всегда нужно снижать цену, иногда можно уступить в другом:
▪️оставить мебель или технику;
▪️подстроиться под сроки выезда-заезда;
▪️договориться на рассрочку.
Для покупателя это реальная ценность, а для продавца - минимальные потери.

✔️ Эффект редкости и FoMO
Если у покупателя есть ощущение, что он единственный клиент, то торг будет большим, а если он понимает, что есть другие желающие, включается страх упустить. FoMO - один из самых сильных психологических двигателей: именно он превращает «давайте подумаем» в «берём прямо сейчас».
Но покупатель действительно должен быть не один. А этого можно добиться только средне-рыночной ценой.

❤️ В следующей статье я расскажу про «технику последнего шага»: как риэлторы специально строят процесс торга, чтобы покупатель считал себя победителем, а продавец - оставался в выигрыше. Напомню: на этой неделе мы разбираем переговоры, а хорошие переговоры - это если выиграли обе стороны. Какая это школа переговоров? Напишите в комментариях

Искусство последнего шага: как завершить переговоры по цене

Переговоры по цене похожи на марафон: кто-то сдаётся быстро, а кто-то держится до конца. Но решает всё последний шаг.

✔️ Эффект затраченных усилий
Чем дольше идёт торг, тем дороже становятся уступки. С одной стороны, жалко потраченного времени и энергии, поэтому стороны тянут процесс. С другой стороны, каждая новая уступка воспринимается всё ценнее, и именно финал решает, кто выйдет победителем.

✔️ Техника последнего шага
Опытные риэлторы строят торг так, чтобы покупатель чувствовал победу, а продавец оставался в выигрыше:
▪️первая уступка символическая: минус 200 долларов. Покупатель радуется - «процесс пошёл».
▪️вторая весомее: минус 500. Возникает ощущение реального продвижения.
▪️третья финальная: минус 300 и стоп. «Это окончательная цена. Если согласны - оформляем сделку».
✔️ На фоне предыдущих шагов даже небольшая уступка выглядит большой победой. Покупатель уходит с чувством, что выбил скидку, а продавец отдаёт ровно столько, сколько и планировал.

✔️ Техника окончательной цены
Финал - это всегда ясность. Окончательная цена ставит точку и снимает ожидания. В этот момент важно не оставлять подвешенных договорённостей: либо берём, либо теряем.
Ошибки на финише:
▪️лишние уступки. Если после согласованной цены продавец вдруг добавляет бонусы («оставлю всю мебель», «перееду завтра») - это обесценивает торг и провоцирует новые требования,
▪️слишком быстрое согласие. Мгновенная уступка рождает у покупателя мысль: «Значит, можно было давить ещё». В переговорах пауза и время на обдумывание часто ценнее самой уступки.

А так как сегодня суббота, то время для рубрики #мифы

Миф о торге
Часто думают: выигрывает тот, кто хорошо поторговался.
Но это иллюзия:
▪️покупатель может скинуть 5% и радоваться, но купить объект, который был завышен на 10%;
▪️продавец может уступить всего пару сотен и ликовать, но в итоге, продав по цене нижней границы рынка, оказаться в проигрыше.
✔️ Правда в том, что победа измеряется не размером скидки, а умением управлять процессом.

⁉️ Почему это работает: психология

▪️Принцип контраста: каждая следующая уступка ощущается сильнее предыдущей.
▪️Эффект завершения: финальный аккорд фиксирует чувство «я победил».
▪️Психология пути: важен не только результат, но и сам процесс торга.

❤️ А вы как считаете: важнее цифра в скидке или чувство, что именно вы переиграли оппонента?

Медиация: искусство правильной коммуникации

Пожалуй работа риэлтора очень близка к работе медиатора. Важные переговоры редко начинаются с конструктивного диалога. Чаще с эмоций, подозрений и страха.

Канал медиатора Михаила Мацкевича - это о том, как правильно настроить себя к переговорам, как слышать другую сторону и как коммуникацией решать даже сложные конфликты.

Подписчикам будет полезно:
▪️если вам близка тема переговоров,
▪️если хочется понимать психологию диалога,
▪️если интересно, как в жизни работает медиация.
▪️узнать истории из жизни одного замечательного кота.

Загляните 👉 https://t.me/matskevich_mediator

Карло Чиполла, итальянский экономист.
Мои #книги
Впервые эссе Чиполлы было опубликовано в 1976 году.
В этом эссе он написал о человеческой глупости и сформулировал пять простых, но гениальных житейских законов.

▪️
Мы всегда недооцениваем количество глупцов вокруг.
Нам кажется: «Сколько их еще может быть?»
А их всегда больше, чем нам кажется.

▪️
Вероятность быть глупцом не зависит от ранга, образования, титула и статуса.
Умный человек - это не наличие диплома, должности, регалий.

▪️
Глупец - это тот, кто наносит вред другому, при этом не получая выгоды, а иногда теряя сам.
Самая неприятная категория людей - это делающие зло и себе, и другим.

▪️
Неглупые люди недооценивают разрушительную силу глупцов.
Мы думаем, что глупец безобиден, а он ломает систему.

▪️
Глупец - это самый опасный человек.
Всё потому что он действует непредсказуемо и разрушительно, не преследуя рациональной выгоды.

Вы знаете, это действительно работающие законы 😉

В транзактном анализе предполагается, что у в нас есть три эго-состояния (дитя, взрослый, родитель), в которых мы пребываем попеременно.
А ниже 4 типа людей по Чиполло. И во всех этих 4 типах мы тоже бывали, признайтесь

✔️ Чиполла добавляет про четыре типа людей по их вкладу в выгоду:
▪️полезные (выигрывают и себе, и другим),
▪️бандиты (выигрывают себе, вредят другим),
▪️мученики/беспомощные (вредят себе, помогают другим),
▪️глупцы (вредят и себе, и другим).

▪️Полезные
Это та редкая категория людей, с которыми приятно иметь дело. Они создают выгоду и для себя, и для других.
Они строят, объединяют, договариваются, приносят пользу и окружающим, и себе.
В их действиях есть баланс «мне хорошо - и другим хорошо».

▪️Бандиты
Эти действуют в логике «мне хорошо - остальным хуже».
Они получают выгоду за счёт других, используя чужие ресурсы, обманывая, манипулируя.
Да, такие «выигрывают», но только в краткосрочной перспективе: общество (или группа) всегда стремится избавиться от них.

▪️Мученики (или беспомощные)
На первый взгляд - хорошие люди. Но проблема в том, что они делают это в ущерб себе. Они жертвуют своими ресурсами, временем, силами, но не получают отдачи.
В итоге и себе вред, и польза другим сомнительная: ведь долго в таком режиме они не протянут.

▪️Глупцы
Самая разрушительная категория. Глупец - это тот, кто наносит вред и себе, и другим одновременно.
Он может саботировать проект, разрушить отношения, потерять ресурсы - и всё это без какой-либо выгоды для себя.
Его поведение непредсказуемо: если бандит хотя бы рационален в своём эгоизме, то глупец хаотичен и опасен именно этим.
Поэтому Чиполла и считал: глупцы - самая опасная категория.

✔️ Если упростить:
▪️полезные делают мир лучше,
▪️бандиты - лучше только для себя,
▪️мученики - хуже себе, но чуть лучше другим,
▪️глупцы - хуже всем.

❤️ И вот я задумался...
хотите я применю эти 4 типа на рынок недвижимости?
Ставьте лайк, если интересно

Типы людей в недвижимости по Чиполло

✔️ Полезные (интеллектуалы)

Риэлтор, который делает честный анализ, предлагает гибкие условия, и в итоге обе стороны довольны.

Покупатель, который предлагает справедливую цену и не тянет сроки.

Продавец, который понимает, что если покупатели не предлагают купить, значит цена завышена.

✔️ Бандиты

В риэлторском бизнесе есть много способов обмануть клиента, поэтому и нечестные риэлторы встречаются, к сожалению.

Есть и покупатели, который предлагают "кинуть" риэлтора, а комиссию поделить с продавцом.

А есть продавцы, которые "кидают" риэлтора на комиссию.

✔️ Беспомощные (мученики)
Печальное зрелище. Представьте их себе визуально.

Риэлтор, который готов продавать любые типы объектов (то есть у него нет специализации) и по любой цене, даже если она выше рыночной и продать по такой цене невозможно.

Собственник, который доверился риэлтору, потому что "он хороший человек", но не проверил его как специалиста.

Покупатель, который бесконечно ищет свой идеальный вариант.

✔️ Глупцы
Самые страшные люди. Хоть и из благих побуждений, но делают хуже всем.

Риэлтор, который работает без договора.

Продавец, который отказался от хорошей рыночной цены, думая, что она ещё поднимется, а в конце концов продал за меньшую сумму.

Покупатель, который рассказывает риэлтору про несуществующих конкурентов в надежде сбить цену.

✔️ Тиражи Чиполла не про издёвку, а про проницательность.
На рынке недвижимости глупость дорого обходится всем.

⁉️ А к какому типу вы бы отнесли собственника, который когда риэлтор нашел покупателя с минимальным торгом, отказался от продажи?
Напишите ответ, пожалуйста, в комментариях 🙏 Для меня это важно ❤️

5 сигналов, что ваш собеседник ведёт себя как глупец

Сначала я думал написать этот пост в раздел #юмор, но потом передумал. Потому что это не смешно.

Карло Чиполла когда-то заметил: глупцы опасны, потому что вредят и себе, и другим, а главное, что они действуют непредсказуемо.
Вот 5 признаков, по которым можно заподозрить, что перед вами именно такой персонаж.

✔️ Он рушит мосты, стоя на них
Пример: в переговорах собеседник обрывает контакт, который ему самому выгоден. Вместо сделки - я сам всех умнее. В итоге выгодная для всех сделка развалена. Глупец счастлив.

✔️ Он спорит там, где это нет смысла делать
Ему не важно выиграть - главное поспорить.
Вы привели все аргументы, провели глубокий анализ, а он продолжает бодаться: «А всё равно я считаю, что по этой цене продать можно»

✔️ Он отказывается от выгоды, чтобы наказать другого
Даже если сам потеряет больше.
Это типичная стратегия: мне ничего не нужно - лишь бы у других ничего не было.
Например, "этому покупателю я свою квартиру не продам из принципа!"

✔️ Он делает лишние движения
Классика сделок: когда цена уже согласована, он вдруг придумывает новые бонусы для другой стороны.

✔️ Он игнорирует очевидные факты
Вы показываете цифры, документы, статистику, а он: «Мне всё равно, я думаю по-другому». И это сигнал, что логика проиграла эмоциональной глупости.

✔️ Чиполла писал: глупец опасен, потому что действует без выгоды.

А в сделках с недвижимостью это ещё и самые дорогие ошибки. Поэтому дальше про глупцов в недвижимости

5 сигналов, что перед вами глупец в сделке с квартирой

Карло Чиполла предупреждал: глупцы вредят и себе, и другим.
На рынке недвижимости это особенно дорого.
Вот как они себя выдают:

✔️ Продавец, который упустил идеального покупателя
Цена была рыночной, деньги лежали на столе.
Но он сказал: «Подожду ещё пару месяцев - вдруг поднимется».
Через полгода продал дешевле и с долгим торгом.

✔️ Покупатель с вымышленными конкурентами
«У меня есть ещё три варианта получше, но я вернусь к вам».
Спойлер: вариантов нет.
И доверия к нему после такой реплики тоже нет.

✔️ Продавец с помощниками-неэкспертами
У него есть рекомендаторы, которые все знают лучше, чем специалисты.
Они, например, знают цены лучше чем риэлторы.
А еще много знакомых, которые недавно продали квартиру на 10 тысяч дороже, чем рекомендует риэлтор. Еще бы: что риэлтор знает про реальные цены? Вот сосед - просто гений продаж!

✔️ Покупатель, который торгуется на 500 долларов, а теряет квартиру
Пока он выжимает на торге, приходит другой, платит без торга - и сделка уходит из-под носа.

✔️ Продавец, который играет в молчанку
На звонки не отвечает, на показы не выходит, с агентами не работает.
Фото тёмные, с заваленным горизонтом и вещами хозяина. Менять не хочет - считает, что объект «и так отличный».
В итоге квартира висит месяцами, пока рынок уходит вниз.

✔️ Глупость в сделке - это не про отсутствие интеллекта.
Это про игнор реальности и вред самому себе.
А в недвижимости реальность всегда дороже иллюзий.

5 способов защититься от глупца в сделке

✔️ Документы и договор
Глупец не любит формальностей: «Зачем договор? Мы же хорошие люди».
Ответ простой: без договора - нет доверия. А документы - это страховка от чужой непредсказуемости.

✔️ Фильтр вопросов
Глупец выдает себя сразу: «А можно продать сейчас, а переехать через 2-3 месяца?» или «У меня очередь из агентов, желающих продать мою квартиру. А чем вы меня удивите?».
Учитесь распознавать абсурдные запросы. Чем быстрее вы это поймёте, тем меньше времени потратите.

✔️ Здоровая дистанция
Не пытайтесь переубедить глупца. Это как спорить с соседом, который уверен, что Wi-Fi портит мозг и только шапочка из фольги спасает.
Лучше спокойно сказать: «Хорошо, это ваш выбор» и идти дальше.

✔️ Фокус на альтернативы
Помните про BATNA (лучшая альтернатива сорвавшимся переговорам)?
Если у вас есть запасные варианты - глупец не превращается в проблему. Вы просто выбираете других людей.

✔️ Не поддавайтесь на эмоции
Глупец часто втягивает в хаос: спор ради спора, торг ради торга.
Не тратьте нервы. Переводите разговор в конструктив.

✔️ Защититься от глупца можно, если держать процесс в своих руках.
А самый надёжный способ - не превращаться в глупца самому.
Как говорил Сэмюэл Лэнгхорн Клеменс Марк Твен: "Никогда не спорь с глупыми людьми: они стащат тебя на свой уровень, а потом задавят опытом"

#юмор
Покупатели-глупцы, или с кем лучше не связываться
Главный вывод - в конце поста.

Продать квартиру - это ещё полдела.
Главное, не нарваться на покупателя-глупца.

▪️Слишком тревожные
Боятся всего, сомневаются.
Приходят с юристом, соседом-строителем или бабушкой.

▪️Юристы и специалисты по продажам
Юристы из другой области права.
Продавцы все чего угодно, кроме недвижимости.

▪️Самостоятельные
Начитались форумов и требуют документы, которые уже не делают даже за деньги.

▪️Небюджетные
Торгуются по мелочи, а потом в последний момент передумывают.
Или надеются на кредит, но в банке еще не были.

▪️Переменчивые
Сегодня хотят трёшку в центре, завтра студию на окраине.

▪️Туристы и пассажиры
Смотрят квартиры «для опыта». Говорят: «Мы просто прицениться».
На сделку не выйдут никогда.

❤️ В моей практике такие покупатели были, но глупцов среди них не было: у каждого из них свои причины такого поведения.
Больше того, с некоторыми из них мы закрыли сделки по другим объектам в процессе подбора вариантов.

А вот продавцы-глупцы были.
И с ними работать не получается.

Планировки
#планировки

Моему каналу уже почти 4 года. Я его задумал примерно за год-полтора до того, как начал вести, собирал материал, анализировал.

Что, что касается планировок, то с этого, в принципе, начинается обучение любого агента по недвижимости, потому что планировки – это простая база, которую должен знать каждый.
В недвижимости я уже 7 лет, поэтому вопросом планировок я интересовался достаточно давно и собрал большее количество материала.

Итак, планировки.

▪️Во-первых, нужно понимать, что нет совершенных планировок.
Идеальная планировка - как идеальная квартира - это образ в нашей голове. Планировка повторяет наш образ жизни, а у каждого он свой. Поэтому в одной и той же квартире одному человеку будет не хватать метров, а для другого метры будет лишними.

▪️Во-вторых, нельзя сказать, что какие-то планировки плохие, а какие-то хорошие.
Это как неликвид: по большому счету, неликвида, как такового, на рынке недвижимости нет. У любого объекта есть целевая аудитория, и вопрос чаще всего в цене и в умении найти «того самого покупателя», которому нужен именно этот объект. И это совершенно неважно, на каком этаже находится квартира: есть ценители первых этажей («зашел в подъезд и сразу дома»), есть любители последних («мир у моих ног и сверху никто не топает»).

✔️ Я всегда интересовался, почему именно такую планировку в свое время создали архитекторы и строители.
И когда я начал более глубоко заниматься этим вопросом, я понял, что во многом эти планировки интересны и обоснованы, и были продиктованы образом жизни того времени.

Например, маленькая кухня нужна была для тех людей, которые не должны были там готовить - была такая история в СССР - для этого существовали столовые и общепит. А кухня 6 кв.м. нужна для того, чтобы разогреть пищу, перекусить, попить чай, кофе.

Поэтому сейчас мы с вами возвращаемся к тому, что многим людям не нужна большая кухня для приготовления пищи, а архитекторы пошли дальше: они объединили ее с гостиной - и получилась кухня-гостиная.

Как говорят, история циклична: она делает виток, но он отличается немного от предыдущего, хотя смысл где-то совпадает.

❤️ В общем, разберём какие планировки бывают и, самое главное, - почему они именно такие.
Канал всё-таки про психологию в недвижимости 😉

Сталинка как символ советской эпохи
#планировки

Сталинка - это массивный монументальный кирпичный дом 1930–1960-х.
Это эпоха больших задач: индустриализация, послевоенная реконструкция, а также политическая потребность продемонстрировать мощь государства через архитектуру.
Сталинка должна была выглядеть внушительно и воспитывать соответствующее отношение к жизни: порядок, масштаб, величие, статус.

Эти дома проектировались как манифест новой жизни. Монументальные фасады, декоративные элементы, просторные квартиры - всё это говорило не только о комфорте, но и об будущем образе жизни советского гражданина.

✔️ Высокие потолки и толстые стены
3 м и выше; в некоторых вариантах потолки до 3,5-4 м.
Наружная толщина стен часто 2–2,5 кирпича (около 60–65 см); это даёт отличную тепло- и шумоизоляцию.

✔️ Большая площадь квартиры
Как правило, 3-4 изолированные (непроходные) комнаты, но даже двухкомнатные могут быть до 70 м².
Санузел чаще раздельный.
В дополнение широкие коридоры и большая прихожая.
Правда были еще варианты для советских рабочих. В таких квартирах метраж был гораздо меньше.

✔️ Образ жизни
В сталинках существовали разные уровни комфорта: номенклатурные (ведомственные, элитные), директорские, рядовые, типовые.
Для высших слоёв проектировалось жильё с возможностью приема гостей, рабочих кабинетов, библиотек, творческих мастерских, то есть пространство подчеркивало статус владельца.

✔️ Срок эксплуатации
До 120 лет, а в послевоенный период скорректировался до 150 лет.

✔️ Маленькая кухня
Парадокс: при большой площади квартиры кухня часто небольшая - 6-8, максимум 10 м².
Причины исторические: в 1930–50-е годы общественное питание (столовые на предприятиях, общепит) было распространено, а кухню проектировали как место перекусить, попить чай. А после войны важным фактором стала экономия стройматериалов: площадь перераспределяли в пользу жилых комнат. Только к концу 1950-х кухни стали чуть шире, но принцип «полногабаритная квартира + компактная кухня» сохранялся.

✔️ Недостатки
Часто нет лифта.
Коммуникации (трубы, электрика) могут быть изношены.
Особенно электрика нуждается в проверке: во времена строительства сталинок не было такой нагрузки на электросеть как сейчас.
Деревянные перекрытия в домах раннего периода требуют внимания.
Также требует внимание кровля.

⁉️ Что даёт сталинка современному покупателю

▪️Плюсы: простор и аура пространства; прочные стены и хорошая звукоизоляция; возможность сделать привычную, удобную перепланировку (в ряде случаев); эстетика и историческая ценность.

▪️Минусы: расходы на адаптацию инженерных систем; вероятная необходимость замены электропроводки, труб, ремонта перекрытий или кровли; отсутствие современных удобств в исходном исполнении (лифт, мусоропровод, современные стояки).

✔️ Практический чек-лист для осмотра сталинки:
состояние деревянных перекрытий и полов;
состояние кровли и чердака;
состояние коммуникаций водоснабжения и отопления;
состояние электропроводки;
состояние наружных стен (наличие трещин, отслаиваний);
записи о капитальном ремонте дома и история реконструкций.
▪️Для покупателя это всегда компромисс: вы приобретаете атмосферу и пространство, но берёте на себя ответственность за инженерные и ремонтные работы.

UPD: в общем пришел к выводу, что сталинка - это статусная покупка

Кстати, сталинки иногда делят на номенклатурные (для элиты КПСС), директорские и рабочие (для работяг с заводов).

Сталинский ампир - монументальный, но дорогой в исполнении. В 1955 году политическое решение «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» положило конец сталинке и привело к стандартизации и удешевлению строительства.
❤️ Об этом - дальше.

Хрущевки: конец сталинского ампира и массовое жилье для советских граждан
#планировки
Эпоху сталинского ампира завершило Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 ноября 1955 года №1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве».
Монументальность уступила место функциональности: стране нужно было много дешёвого жилья, и быстро. Там еще был момент связанный с развенчанием культа личности Сталина 😉
Слово «функциональность» стоит запомнить: об этом я вспомню в конце этой статьи.

Так в 1960–1970-х годов появились хрущёвки - кирпичные, но чаще панельные 5-этажные дома с маленькими квартирами.
На самом деле появление хрущевок - это требование времени (и Хрущева, конечно): потребность в массовом жилье создало предпосылки для формирования функциональной типовой архитектуры. При дефиците стройматериалов и необходимости быстро расселить коммуналки и бараки это было правильное решение.

⁉️ За счет чего удалось добиться массовости строительства
В сущности задача удешевить строительство определила характеристики хрущевок:
нет украшательств и лишних элементов,
маленькая площадь квартир: маленькие коридоры, комнаты, кухни, совмещенные санузлы, низкие потолки - в целом упрощенная планировка позволила сэкономить на дверях, стенах, коммуникациях.

✔️ Итак, хрущевка - это дешевый вариант жилья
Поэтому 5 этажей без лифта, низкие потолки 2,5–2,6 м, маленькая кухня (5–6 м²), совмещённый санузел, проходной зал-гостиная.
И балкон!

✔️ Образ жизни
Такая квартира решала еще одну задачу - внедрение идей коллективизма.
Поэтому кухни маленькие, ведь питаться нужно в общепите.
По этой же причине зал проходной - вся семья должна вместе проводить максимум времени: «ячейка общества» должна быть реальностью, а не лозунгом.

✔️ Срок эксплуатации
Проектный срок службы хрущёвок до 50 лет. В реальности срок меньше 50 лет.
Поэтому такие дома чаще всего прошли через капитальный ремонт.

✔️ Недостатки
Естественно, что в домах 50-60 годов прошлого века уже устаревшие коммуникации (трубы, проводка), вероятен износ плит перекрытия, маленькая площадь комнат и кухни, а также плохая тепло- и звукоизоляция в панельных сериях.
И вы будете смеяться, но плоская крыша тоже требует внимания.

⁉️ Что даёт хрущевка современному покупателю

▪️Плюсы: в первую очередь, это, конечно, низкая цена, а также расположение в старых районах, в которых уже развита инфраструктурой.
А если удастся купить кирпичную хрущёвку, то вы получается тепло- и звукоизоляцию.
▪️Минусы: маленькие площади, старые дешевые дома, износ конструкций, ограниченные перспективы ремонта и перепланировки за счет того, что все стены - несущие.

✔️ Практический чек-лист для осмотра хрущёвки:
состояние плит перекрытия и крыши,
канализация и водопровод (часто в аварийном состоянии),
электропроводка,
трещины и усадка в панельных домах,
состояние балкона;
история капремонтов и планы на реновацию района.

И вот еще интересный факт: хрущевки удивительно напоминают концепцию французского архитектора Ле Корбюзье, который считается одним из пионеров функционализма - плоские крыши, никакого декора, простые линии, маленькие кухни, которых вполне хватит для семейного чаепития, потому что есть надо преимущественно за пределами дома.
Правда во Франции идеи Ле Корбюзье не прижились: был построен лишь один 18-этажный комплекс в Марселе.

Хрущёвка - это не про статус, а про функциональность и дешевизну. Она дала миллионам людей шанс жить в отдельной квартире. Сегодня такие дома - часть истории и одновременно самый доступный сегмент рынка.

❤️ В следующей статье поговорим о брежневках: почему они стали шагом к более удобному жилью.

Брежневки: шаг к комфорту и массовому стандарту
#планировки

Хрущёвки стали символом функциональности, дешевизны и радости от получения своего собственного жилья советских граждан, но вместе с ними пришло и разочарование: маленькие кухни, проходные залы, тесные коридоры, совмещенные санузлы. Жить отдельно от соседей оказалось счастьем, но хотелось и большего удобства.

К концу 1960-х государство (и конечно, лично Леонид Ильич Брежнев!) это поняло. Началась новая эпоха массового жилья. Строили брежневки с конца 1960-х до конца 1980-х годов, и они стали основой городских кварталов по всему СССР.

Брежневки строились в эпоху массовой урбанизации: миллионы людей переезжали в города из сёл. Нужно было жильё простое, быстро возводимое, но чуть более комфортное.
Типовые серии (проектов было десятки: II-57, П-44, 1605 и др.) стали новой нормой. Это был стандарт, по которому формировались целые микрорайоны.
Конечно, были ЦКвские варианты - для элиты. Это как сталинка в брежневке.

✔️ Главные отличия брежневок от хрущёвок, или как улучшились жилищные условия советских граждан
Брежневки - это улучшенные хрущёвки, которые выросли и вверх (выше потолки, больше этаже в доме), и вширь (квартиры стали просторнее по метражу и планировке).
Брежневки - это 9-этажные дома (хотя строились и 5-этажные), потом появились и 12-этажные.
Дома выше пяти этажей были оборудованы лифтами и мусоропроводами.
Улучшилась и планировка: более высокие потолки - до 2,65-2,7 м, комнаты чаще изолированные, а залы перестали быть проходными, и санузлы чаще раздельные (кроме самых компактных серий), немного увеличились кухни.

✔️ Образ жизни
В отличие от хрущёвок, брежневки проектировались для более комфортной жизни.
Ранние брежневки 1965-1970 годов постройки - это кирпичные 5-этажки.
Поздние брежневки 1970-1990 годов - это панельные 9-этажки (позже 10-12-этажки).
Кухни стали больше: в ранних 6-7,5 м², в поздних уже 7-7,2 м², а иногда до 9 м². Это уже позволяло собраться за столом всей семьёй.
Комнаты тоже немного подросли в метраже. Появились полноценные кладовые, а также лоджии, хотя сохранились и балконы.
Да, всё равно тесновато, но гораздо удобнее, чем в хрущёвке.

✔️ Срок службы
Брежневки изначально проектировались на 70–100 лет. Многие из них ещё крепко стоят, и при капремонте могут простоять дальше.

✔️ Недостатки - да, они есть
Все те же тонкие панели и посредственная тепло- и шумоизоляция.
Такие же низкие потолки по сравнению со сталинками.
Устаревшие коммуникации.

⁉️ Что дают брежневки современному покупателю

▪️Плюсы: более адекватные планировки с изолированными комнатами; старые районы с развитой инфраструктурой; цена ниже, чем у новых домов, но качество выше, чем у хрущёвок.

▪️Минусы: дома 40–50 лет в эксплуатации, поэтому естественный износ и в ряде случаев нужен капремонт; ограниченные возможности перепланировки, так как стены несущие; панели дают слабую тепло- и звукоизоляцию.

✔️ Практический чек-лист при покупке брежневки:
состояние плит перекрытия;
история капремонтов (замена стояков, крыши, лифтов);
трещины и усадка панелей;
состояние балконов и лоджий;
уровень тепло- и шумоизоляции.

❤️ Брежневки - это недорогое жилье, но больше комфорта, чем в хрущёвках.
Это не статус, но уже повышенный стандарт жизни.