#дайджест апреля
Апрель оказался сильно заумным )

Ниже можно проголосовать за лучшие по вашему мнению публикации (можно за несколько!). Ваши голоса - моя мотивация продолжать вести этот канал. Спасибо🙏!

Игра с неизвестным результатом и игра с ненулевой суммой - продажа и покупка недвижимости как процесс (немного из теории игр)

ТОП-5 ошибок при продаже недвижимости

Как понять сколько стоит квартира - 5 способов определения цены

Истинные мотивы покупки недвижимости, или глубокая психология покупки

Ловушка статуса, или история когда покупают не квартиру, а чужое мнение

Цена, которую видят не все, или как создается ценность

Про жадных и алчных бездельников-риэлтеров (не мог пройти мимо хайповой темы)

FoMO-эффект, или запланированный проигрыш

❤️ И еще раз прошу проголосовать за лучшие публикации 👇👇👇

Бритва Хэнлона в недвижимости

"Никогда не приписывайте злому умыслу то, что вполне можно объяснить глупостью" - так говорил Заратустра Хэнлон.
Хотя я бы сказал мягче: не глупостью, а, например, непрофессионализмом или личностной незрелостью.
Именно поэтому я рекомендую всем, кто занимается покупкой или продажей недвижимости контролировать эмоции.

✔️ «Риэлтор специально не берёт трубку!»
Может и так 😱
Но чаще просто потому что он на показе, на сделке, в дороге или в моменте, когда говорить невозможно.

✔️ Риэлтор давит и заставляет снизить цену, чтобы быстрее продать!»
Если вы не уверены в профессионализме выбранного вами специалиста, потому что согласились с ним работать из-за давления обстоятельств или от разочарования при неудачном собственном опыте продажи, то такое возможно.
Но обычно риэлтор предлагает снизить цену только потому что нет звонков -> нет показов -> нет покупателей.

✔️ «Покупатель слился - он просто издевается!»
Скорее всего покупатель не хочет брать на себя ответственность к отказе - не может открыто сказать "мне не интересен этот объект" (я называю это "отмораживаться", что, кстати, часто встречается на нашем рынке среди покупателей).
Хотя бывают такие покупатели, которые таким образом оставляют объект "на всякий случай". Именно поэтому важно выявить мотивацию покупателя.

✔️ Мы часто ищем злой умысел - это последствия переживаемых нами эмоций, в частности обиды, разочарования, непонимания и т.п.

✔️ Но не все хотят вас обмануть.
Многие просто не умеют действовать по-другому.

Если ваш риэлтор не справляется с продажей вашего объекта, то прежде чем его менять, нужно обратить внимание на два очень важных параметра:
▪️вработанность в объект и
▪️цикл продаж.

✔️ Вработанность в объект
Любой - даже профессиональный агент или риэлтор - прежде чем точно поймет, каким образом нужно работать с объектом, должен провести несколько показов, понять сам объект, понять, как его показывать в таком порядке, с какими покупателями и как работать.

✔️ Цикл продажи
Он зависит от вработанности в объект, когда агент чётко начинает понимать две вещи:
▪️за сколько этот объект можно продать,
▪️кому именно этот объект можно продать.

✔️ Поэтому если вы решили, что стоит поменять своего агента или риэлтора потому что вы считаете, что он не справляется, вы можете обратить внимание, насколько легко он расторгает с вами договор.
Если он это делает легко, значит дело не в риэлторе/агенте.
Дело в высокой цене: агент понимает, что по этой цене он не найдет покупателей.

А подробнее эти эффекты я разберу на следующей неделе.
❤️ Ставьте лайки если интересно

Мороженки и трагедии на воде

Есть старая шутка про статистику:
▪️Летом растёт потребление мороженого.
▪️Летом растёт количество утонувших.
👉Значит, мороженое - причина несчастных случаев на воде.

⁉️ На самом деле оба факта зависят от третьего - от жары.
Просто это корреляция, а не причинно-следственная связь.

В недвижимости такие «мороженки» - на каждом шагу.

✔️ "Квартира в рекламе стоит давно и не продана - значит, с ней проблемы"
Возможно.
Но возможно и то, что:
▪️хозяин не берёт трубку (продал или уехал в отпуск, а из рекламы не убрал),
▪️не всем эта квартира подходит (например, 150 квадратных метров и только 2 спальни), поэтому на нее сложнее найти покупателя (узкая целевая аудитория).
Разные ситуации - разные стратегии продажи: быстро или дорого. Помните следствие Лермана?

✔️ "Показы есть - значит, скоро купят"
Напомню: "читать меню - не значит заказывать блюдо".
Поэтому:
▪️есть покупатели «пассажиры», «просто посмотреть»,
▪️у других - своя квартира ещё не продана,
▪️и все уходят со словами: «Спасибо, мы подумаем».
Покупатель - это тот, кто даёт задаток!

✔️ "Квартира продалась с первого показа - значит, дешёво отдали!"
Если честно, то иногда это так, но иногда:
▪️поставили рыночную цену и были готовы к торгу,
▪️реклама была не «везде понемногу», а под целевую аудиторию.
Быстрая продажа может быть результатом профессиональной работы, а не низкой цены.

В недвижимости, как и в жизни, важен контекст.
Не всякий звонок - интерес.
Не всякий просмотр - покупка.

#мифы и немного #юмор

Вработанность в объект: раскроем на практике теорию

⁉️ Иногда собственники меняют риэлтора:
▪️ не видят его работу,
▪️ считают ее безрезультатной,
▪️ разонравился риэлтор.
Но прежде чем разрывать договор, посмотрите, успел ли ваш риэлтор по‑настоящему вработаться в объект.

✔️ Вработанность в объект – это последовательный процесс

✔️ Первичные показы‑зондирования
На первых просмотрах у агента задача – понять, какие вопросы задают покупатели, какие детали привлекают внимание, что отталкивает. Это как разведка боем.

✔️ Анализ рынка в процессе продажи
Ничего не даст простой мониторинг объявлений, если не сравнить их с реакцией живых людей. Ваш агент фиксирует: сколько просмотров, сколько реальных звонков, какие комментарии по цене и расположению. Только по таким реакциям он увидит, где объект проигрывает конкурентам, а где он лучше. Это помогает перейти к следующему шагу - отработка сценария показа.

✔️ Отработка сценариев показа
Даже при наличии нескольких сценариев показа объекта, на реальных встречах становится ясно: где поставить акцент, как выстроить диалог, какие выгоды подчеркнуть сразу. Так вырастает лучший сценарий, который «цепляет» целевых покупателей.
На этом первый этап закончился и можно приступать к следующему - завершение цикла продажи.

✔️ Поэтому дайте агенту время «прощупать» рынок и выстроить стратегию.
И тогда смена риэлтора вам окажется не решением, а просто спешкой.
А в чем именно можно потерять - в следующем посте. Ставьте лайк, если интересно ❤️

После этапа вработанности в объект наступает точка, когда риэлтор начинает видеть две ключевые вещи:
▪️во‑первых, по какой именно цене реально продать квартиру,
▪️во‑вторых – кто именно за эту цену готов её купить.
✔️ Понимание этих двух параметров и есть сердце цикла продажи, после которого риэлтор целенаправленно ищет целевых покупателей, готовых купить по самой высокой рыночной цене.
Конечно, (если помните) методика профессиональной продажи предполагает:
▪️адекватную цену на основе оценки конкурентного окружения и
▪️оценку объекта с точки зрения наиболее вероятного покупателя (целевой аудитории).
Но на этом этапе эти параметры становятся понятны не в теории, а на практике.

✔️ Определение рыночной стоимости
Как только собраны данные первых показов и отработаны возражения и вопросы, агент выстраивает окончательную конкурентную картину: по каким ценам продаются похожие объекты и какие из них продаются быстрее.
Чтобы цикл продажи не затягивался, важно сразу зафиксировать оптимальный ценовой диапазон:
▪️минимальная граница – ниже которой торг не рассматривается;
▪️максимальная граница – выше которой покупатели просто не звонят.
✔️ На этом этапе появляется ясность – чуть выше рыночного уровня уже никто не купит, ниже – можно продать быстрее, но без запланированной прибыли.

✔️ Точная целевая аудитория
Теперь, когда цена в диапазоне, риэлтор переключается на сегментацию рынка. Он определяет именно тех, чей запрос и бюджет совпадают с вашим ценовым коридором. Это может быть:
▪️молодая семья, для которой важны транспорт и социальная инфраструктура;
▪️инвестор, ориентированный на сдачу в аренду и доход;
▪️покупатель, ценящий стильный ремонт и красивый вид из окна
▪️и т.д.
✔️ Каждая группа требует своего подхода в объявлении, презентации и переговорах. Работа с целевой аудиторией – основа того, чтобы просмотры превращались в реальные сделки.

✔️ Уловив баланс между ценой и целевой аудиторией, риэлтор прогнозирует длину цикла:
▪️если цена адекватна и аудитория чёткая - поиск покупателя на квартиру займет до месяца (для загородной недвижимости - до полугода),
▪️если цена вышла за рамки максимальной, то показы тянутся месяцами.

✔️ Как раз второй пункт - это признак, что цикл зашёл в тупик.
Когда вы слышите от риэлтора: «Я уже попробовал всё возможное», – проверьте, не в цене ли дело и правильно ли выбрана аудитория. Для этого достаточно просто задать эти вопросы риэлтору.

✔️ А лёгкость, с которой риэлтор расторгает договор, чаще говорит не о его лени, а о нереалистичных ожиданиях собственника.
P.S. При условии, конечно, что вы выбрали риэлтора правильно, и он действительно профессионал рынка недвижимости.

Вчера я получил интересную обратную связь от моего клиента, который - что мне очень приятно - читает мой канал.
К слову, он еще и специалист по продажам, к тому же международных.

По его мнению слово «вработанность» звучит непривычно, возможно даже негативно и безграмотно.

Мой пунктик по поводу правил русского языка знают многие: в слове"звонит" ударение всегда на второй слог, "кофе" мужского рода и т.п. Даже если институт русского языка академии наук уже так не считает 😂

А ведь действительно: «начитанность», «насмотренность» уже стали привычными. А «вработанность» пока звучит странно. Хотя лично мне оно кажется точным, хотя к такому пониманию пришел не сразу: оно передаёт идею того, что риэлтор уже почувствовал объект, понял рынок, понял, кому и как его показывать. И готов работать эффективно.

⁉️ Что думаете вы?
Пожалуйста, отметьте ваш вариант в этом опросе 👇

#мифы риэлторы не любят подборы
Спойлер: да, не любят, но #юмор спасает 😉

✔️ Легкий способ заработать денег:
1. Клиент хочет квартиру.
2. Риэлтор подбирает и торгуется.
3. Все довольны!

✔️ В реальности это выглядит так:
1. Клиент: «Хочу, чтобы было светло, но окна не на солнце. Этаж средний, но не 3-й. С ремонтом, но чтобы переделать под себя. И чтобы подешевле. А вообще я пока просто смотрю».
2. А риэлтор такой: "Зачем я в это ввязался?.."
3. Все недовольны!

На самом деле подбор - это самая неблагодарная работа. Почему? Потому что клиент может в любой момент сказать:
«Я тут сам нашёл!»,
«Ой, квартира не по фэншую»,
"Решили купить 2-комнатную" (пока вы искали им 1-комнатную).

✔️ Но есть три вопроса, которые спасают от этого весёлого риэлторского ада. Я задаю их в начале общения. Поэтому люблю подбор 😉

✔️ Вы покупаете для себя или на инвестицию?
Это вопрос, который настраивает фокус поиска.
Потому что «уютная квартира в зелёном районе» - это совсем не то же самое, что «ликвидный вариант с быстрой окупаемостью».
Человек может сам не сказать об этом прямо. Но потом начнёт отказываться от прекрасных квартир, потому что «что-то не то».
И вы впустую тратите время на показы, обсуждение.
▪️Неудача была заложена в самом начале: вы не уточнили цель покупки.

✔️ Вы готовы к покупке, если найдёте подходящий вариант?
Это вопрос на зрелость решения. По сути мы задаем вопрос: "Вы изучаете рынок или хотите купить?"
Это тест на «пассажира» (или «туриста»), у которого задача - это посмотреть, сравнить, примериться.
А если вы это не выясните, то начнете стараться: уточнять, подбирать, сопровождать… А потом выясняется, что покупать он не собирался.
▪️Причина провала - вы не спросили.

✔️ Что для вас точно неприемлемо в квартире?
Это один из самых сложных вопросов.
Люди более-менее понимают, чего хотят, и обычно знают, чего не хотят. Но, как говорится, это не точно. Важно не только спросить что именно они не хотят, но я выяснить почему именно не хотят. Например, многие не хотят покупать первые и последние этажи, но не могут сформулировать почему. И в итоге выясняется что "в целом они не против".
А вот маленькая кухня для семьи 3+ человек - уже "точно нет".
И именно это знание сэкономит половину ненужных показов. Отфильтровали - и работаете по делу.
▪️Ваша неудача - это не выяснить что у клиента "точно нет".

Если вы покупатель, который хочет работать по делу, знайте: эти вопросы я задам первым делом.
Если вы риэлтор, который хочет работать по уму - используйте их как инструмент.
Ну а если вы просто читаете - сохраните, пригодится.
Но я на связи, если что 😉

#юмор
Ночь музеев в Минске прошла.
В какие музеи стоит сходить риэлторам и всем интересующимся?

✔️ Музей истории Минска (ул. Советов, 20)
Зачем идти: здесь вы найдёте эволюцию городской застройки от деревянных мазанок до хрущёвок и «стекляшек».
Риэлторский лайфхак: запомните, как менялись площади и планировки, - это как раз то, о чём покупатели спрашивают на показах 🤓

✔️ Музей народной архитектуры и быта (д. Озерцо)
Зачем идти: этнографическая история, избы, амбары и деревенский двор под открытым небом.
Риэлторский лайфхак: если покупатель мечтает про «свой загородный домик», просто расскажите, как в 18 веке строили по-нашему. Уверяю - ни один «современный коттедж» не сравнится с подлинной соломенной крышей для инстаграма. Во всяком случае - для инстаграма 😆

✔️ Национальная библиотека Беларуси (пр. Независимости, 116)
Зачем идти: не музей в классическом смысле, а смотровая площадка на город.
Риэлторский лайфхак: вид на Минск с 23-го этажа - лучший аргумент для продажи квартир: новые и старые застройки, парк, река ❤️

✔️ Музей истории архитектуры и реставрации (ул. Ленина, 23)
Зачем идти: портреты старинных фасадов, макеты особняков и памятники каменной кладке.
Риэлторский лайфхак: изучив лепнину XIX века вы сможете на глаз оценить «дорогие» квартиры с лепным декором и попытаетесь объяснить клиенту, почему за такой барельеф просят +20% к рыночной цене 😢

✔️ Музей современной истории (ул. К. Маркса, 35)
Зачем идти: выставка о том, как Минск строился «по-советски» и «постсоветски».
Риэлторский лайфхак: понять, какие дома строили в 60-х, а какие в 80-х и заранее предупредить покупателей: «Эти батареи - это классика» 😀

Ночь музеев - отличный шанс не просто погулять, но и собрать уникальные «кило-метры» знаний о недвижимости, и тогда к любому зданию у вас найдётся своя экскурсия.
Какой из этих музеев вам хотелось бы посетить?

Почему вы доверяете риэлторам, которые вам нравятся?

Мы склонны доверять тем, кто нам симпатичен: приятная внешность, угодливая манера общения - и вот уже появляется чувство: «Да, этот специалист мне подходит».
⁉️ Но это может сработать против вас.

✔️ Когда я работаю со своими клиентами, мой формат общения всегда комфортный, спокойный, с уважением к выбору человека.
✔️ Но когда я защищаю интересы клиента в сделке - когда формируем реальную рыночную цену или на этапе торга - я перехожу в другой режим: профессионально-жёсткий. Такой, при котором интересы клиента остаются в приоритете, даже если это вызывает некоторое раздражение у противоположной стороны.

✔️ А теперь вернёмся к вопросу: почему вы склонны доверять тому, кто вам нравится?
▪️Потому что мозг принимает решение быстрее, если эмоции положительные.
▪️Потому что кажется, что симпатия автоматически означает надёжность.
▪️Потому что у нас в голове связка: «хороший человек» = «хороший специалист».
И вот мы уже готовы верить и доверять.
Но никто не спорит с логикой: доверять стоит не симпатии, а профессионализму.
😌😀😍😀😆😉😊🥰 🤩

Вот, например:
▪️риэлтор вежливый, общительный - но сделка затянулась, и результат вас не порадовал,
▪️или наоборот - специалист немного суховат, принципиален, но делает все чётко, профессионально.
Это и есть реальность профессии.
И кстати да: это называется парадокс доверия.

🤝 Мой стиль - про защиту интересов клиента и результат.
Когда кому-то я кажусь жёстким - я знаю: моя задача быть профессиональным, а не угодливым.

⁉️ А вы замечали за собой парадокс доверия когда делаете выбор?
⁉️ Вы выбираете того, кто вызывает симпатию, или того, кто внушает уважение?

Парадокс доверия, или почему вы НЕ доверяете риэлторам, которые вам НЕ нравятся

Согласитесь, у всех были такие встречи: специалист говорит грамотно, аргументы звучат разумно, но кажется что как-то жестко, даже напористо.
Это нормальная реакция - мы стремимся к психологическому комфорту.

Но вот в этом и заключается парадокс доверия:
▪️мы готовы доверять тому, кто нам приятен, при этом не проверяя его профессиональные качества,
▪️нам не хочется работать со специалистом, который показал себя профессионалом, но не угождает нам и не стремится понравится.

В молодости я был ещё более напорист. Чужую точку зрения не воспринимал вовсе (как в классике: «есть две точки зрения - неправильная и моя»).
Интересно, что с людьми, с которыми я теперь давно и хорошо общаюсь, при первой встрече мы серьёзно конфликтовали.

✔️ Итак, парадокс доверия:
▪️мы склонны доверять тому, кто вызывает симпатию, даже если он говорит шаблонами,
▪️мы не доверяем тому, кто говорит неприятную правду, но работает в наших интересах.

А теперь важный вопрос: что для вас важнее в сделке с недвижимостью - лёгкость контакта или результат?

⁉️ Было ли у вас, что «неприятный» человек оказался самым полезным?

Так кому же доверять?

⁉️ После двух предыдущих публикаций логичный вопрос:
▪️если «приятный ≠ профессиональный»,
▪️а «строгий ≠ плохой»
тогда кому всё-таки доверять?

✔️ Отвечу просто: доверяйте и человеку, и его профессионализму.
Харизма и манера общения риэлтора обеспечат вам комфорт, а мастерство доведет до сделки.

Итак, на что стоит обратить внимание

Как риэлтор задаёт вопросы
▪️ Он просто слушает вашу историю?
✔️ Настоящий специалист начинает с понимания задачи.

Как риэлтор говорит о минусах
▪️ Если всё «отлично», «идеально», «лучшее предложение» - это, конечно, похвально.
✔️ Профессионал всегда говорит честно, даже если это не то, что вы хотите услышать. Особенно если это касается завышенной цены.

Что риэлтор делает между встречами
▪️ Пропал? Не выходит на связь? Его стиль - «уставший интроверт»?
✔️ Хороший риэлтор работает по системе: регулярно выходит на связь и вовремя дает рекомендации, работает на упреждение, а не "бьет по хвостам".

Есть ли у риэлтора чёткая стратегия
▪️ Продажа - это не "выкладывание в рекламу".
✔️ Профессионал знает кому подходит объект, кто потенциальный покупатель и ищет именно его. И говорит об этом сразу, спокойно и уверенно.

✔️ Поэтому доверие - это не эмоции, а вывод на основе компетентности, аргументов, подхода.

Если после общения с риэлтором вам спокойно, понятно, и есть ощущение, что дело в надёжных руках - значит, это ваш специалист. А если ещё и нравится - повезло дважды.

⁉️ А вы как выбираете - по ощущениям или по фактам? Пишите в комментариях.

#миф
«Цена говорит сама за себя»

Да, говорит, но не то, что говорите вы: "Ждем покупателя, которые оценит по достоинству".
Если бы цена умела говорить, она бы сказала: «Сравните меня с другими».
Потому что именно это делает любой покупатель.

Когда продавец думает: «Мы поставили справедливую цену, пусть теперь покупатель сам решает», - он совершает ошибку. В реальности покупатель никогда не оценивает квартиру в вакууме. Он смотрит то, что есть на рынке прямо сейчас, и сравнивает: планировки, метры, этажи, ремонты, типы дома, районы, локации. И главное - цены. Поэтому если нет интереса к вашей цене, то нет звонков, нет просмотров, нет предложения цены.
Конечно, можно компенсировать высокую цену правильной подачей объекта, показав выгоды обладания.
Поэтому если цена неоправданно высока, то покупатель думает: «Слишком дорого - значит, можно поторговаться... А может, и не стоит смотреть вообще: будем ждать снижения».

✔️ А если и цена, и подача, и сценарий жизни понятны - вот тогда начинается живой интерес.

⁉️ Как поставить цену правильно?
Есть два способа.

✔️ Сравнительный анализ цен (САЦ), или оценка конкурентного окружения (ОКО)
Смотрим реальных конкурентов - квартиры, похожие по параметрам, с актуальными предложениями и реальной статистикой.
▪️ Это даёт средне-рыночную цену.

✔️ Ориентир на целевую аудиторию
Если мы понимаем, кому идеально подойдёт эта квартира, и выстраиваем подачу именно под этого человека, то в этом случае можно поставить максимально возможную рыночную цену, потому что это квартира не «для всех», а «именно для них».
▪️ Это даёт максимальную рыночную цену.

✔️ Покупатель оценивает квартиру в сравнении с другими.
А значит, цена — не голос, а аргумент.
И чем точнее этот аргумент, тем выше шанс, что его услышат в ближайшее время.

❤️ Нужна помощь в сравнительной оценке цены?
🤝 Я здесь 👉 @RealtorTimur

Почему продавцы переоценивают цену своей квартиры

#ловушка

Я долго искал простой способ объяснить, почему продавцы так часто завышают цену на свою квартиру. Конечно, есть эффект владения - его еще называют "психологической ловушкой восприятия ценности". Это когда человек ценит вещь просто потому, что она ему принадлежит. Но при всей моей любви к глубокой психологии - не все могут понять такую терминологию.
Но кажется я нашел отличное объяснение. Простое. Близкое каждому. И называется это

Эффект ИКЕА

Суть в том, что мы склонны переоценивать вещи, которые сделали сами, или просто приложили усилия, с которыми связаны эмоционально. Например, вы собрали шкаф из IKEA и теперь он самый надёжный, самый красивый и вообще самый лучший. Или старая любимая кружка, разбитая и склеенная - она имеет ценность только для вас, а любой другой без сожаления ее выбросит.

✔️ Та же история с квартирой.
Сделали ремонт - вложились, устали, вспоминаете, как выбирали плитку и клеили обои. И теперь кажется: "Ну она же лучше, чем у других". Потому что вы оцениваете не квартиру, а свои усилия, воспоминания, эмоции. А покупатель? Он этого не знает. Он видит просто ещё одну квартиру в списке.

Вот вам и разрыв восприятия.

Продавец видит:
▪️ремонт делали для себя, вложили душу,
▪️кухня из массива по индивидуальному заказу,
▪️жить тут было счастьем.

Покупатель видит:
▪️ремонт обычный,
▪️кухня пойдет на первое время,
▪️ничего особенного, квартира одна из нескольких.

Покупатель видит не воспоминания, а
▪️планировку,
▪️локацию,
▪️цену.

✔️ Если хотите продать - оцените квартиру не глазами человека, который тут жил, а объективно, по рынку - глазами того, кто хочет купить.
Именно это делает риэлтор. Потому что он не живёт в вашей квартире, не прикручивал полку и не выбирал люстру три недели подряд. Он помогает увидеть квартиру глазами покупателя.
Так формируется рыночная цена.
Хочется продать - оценивайте глазами рынка, а не глазами любви к обоям. Просто поймите, что рынок не влюблён в вашу квартиру - покупатель просто выбирает лучшее из доступного.

Хотите честную и объективную оценку своей квартиры без иллюзий - пишите @RealtorTimur

Почему важно понять, что ваш покупатель - эгоист

Покупателю не интересно знать, почему именно для вас эта квартира дорогая (сердцу и по стоимости).
Он не хочет считывать из объявлений, сколько сил вы вложили в ремонт, как выбирали плитку, как заказывали по индивидуальному заказу кухню, как мечтали о том, чтобы дети выросли в этой комнате.
Покупатель думает о себе.
Он ищет выгоду, решение своей задачи: жилье для жизни, для семьи, для комфорта, для инвестиций.

✔️ Поэтому если вы хотите продать, нужно показать ему, почему именно ваша квартира - это его выгода.
А выгода бывает разной: выгодная цена и выгоды обладания.
Таким образом, у вас есть два пути в ценообразовании. Оба реальны. Оба работают. Только подход разный.

✔️ Средне-рыночная цена
Классика.
Смотрим конкурентов: те же параметры, те же дома, тот же район. И ставим цену, которая укладывается в логику рынка. Не выше. Не ниже. Именно так и формируется так называемая "справедливая стоимость".
Плюсы: это удобно для покупателя - он понимает, почему ваша цена разумна, и не теряет время на сомнения.
Минусы: продать дороже, чем соседи, будет сложно.

✔️ Максимальная рыночная цена
Это про ценность.
Выгоды обладания, которые покупатель увидит именно в вашей квартире. И которые обоснуют цену выше среднего по рынку.
Речь не про «мы тут жили хорошо».
Речь про правильную планировку, классный вид из окна, близость к гимназии, ощущение пространства и прочие "изюминки".

Когда вы понимаете, кто именно ваш покупатель - молодая пара, семья с ребёнком, инвестор - вы создаёте правильную подачу. И тогда квартира становится не просто квадратами, а решением чьей-то жизненной задачи, а цена становится обоснованной. Даже если она выше цены соседней квартиры.

Продать можно и по средне-рыночной цене, и по максимальной.
По средне-рыночной продадите сами ("агенты идут мимо" 😉).
Чтобы узнать как продать по максимальной рыночной стоимости - читайте мой канал. А если не поймёте - напишите @RealtorTimur. Разберём, какой путь подходит вам и вашей квартире

Риэлторы и агенты всегда пытаются на нас заработать
#мифы

Есть мнение, что для риэлтора главное - заработать на клиенте.
Например, некоторые риэлторы категорически против бесплатных консультаций. Они считают так: "Мой опыт - это мой товар, и он должен стоить денег".
Кто-то, наоборот, искренне и бесплатно делится знаниями и опытом. Потому что верит, что это к нему вернется.

✔️ Есть такой закон - закон взаимности, который основан на том, человек, как правило, хочет отблагодарить за полученный совет или даже просто оказанное ему внимание.
Кто-то использует этот закон осознанно, создавая крючки, на которые цепляет клиентов, а кто-то просто помогает, когда есть такая возможность, - без манипуляций и расчёта на выгоду.

Пару лет назад я общался с собственником, который продавал 1-комнатную квартиру в Чижовке. Рынок тогда был низкий, цены стабильные, всё было предсказуемо.
Я посмотрел на ситуацию и… посоветовал продать самому. Потому что за 39-40 тысяч рублей он мог спокойно найти покупателя и без агента.
Знаю, звучит странно. Где логика? Где выгода?
Логика есть. И выгода есть. Просто она не в комиссии, а в репутации, которая в моей профессии - главный актив.
Прошло два года - ко мне пришёл новый клиент по рекомендации того самого собственника
#истории

✔️ Добро возвращается. Иногда через два года, иногда - в виде рекомендаций, иногда - просто в виде внутреннего спокойствия, что ты сделал правильно, а это #энергияриэлтора

🔥 В общем, мнение, что для риэлтора главное заработать на клиенте - это заблуждение. Потому что если риэлтор в первую очередь не стремится решить вопрос или проблему клиента - он не зарабатывает. Поэтому я работаю на результат и на репутацию.
Если нужен честный совет - напишите @RealtorTimur

#дайджест май

Май - отличный месяц:
- скоро лето,
- месяц моей (и моей супруги, естественно) свадьбы и венчания,
- и май 2025 оказался месяцем перемен на рынке недвижимости Беларуси (и этот период турбулентности продлится, я думаю, год).

✔️ И эти изменения проявились и в публикациях

✔️ Бритва Хэнлона в недвижимости
Никогда не приписывайте злому умыслу то, что вполне можно объяснить глупостью

✔️ Вработанность в объект и цикл продажи
Работа риэлтора по продаже объекта изнутри. И почему не стоит торопиться менять риэлтора если вам кажется что он не справляется

✔️ Мороженки и трагедии на воде
О закономерностях, которых нет

✔️ Парадокс доверия 🔗1 🔗2 🔗3
Мы склонны доверять тем, кто нам симпатичен, но не всегда проверяем профессионализм

✔️ Два способа определить правильную цену
Сравнительный анализ цен (оценка конкурентного окружения) или продажа целевой аудитории: как продать выгодно

✔️ Принцип бананов в недвижимости
Идеальный момент для продажи недвижимости - когда есть необходимость

✔️ Почему продавцы переоценивают цену своей квартиры
Эффект ИКЕА, или эмоциональная привязанность повышает цену

✔️ Почему важно понять, что ваш покупатель - эгоист
Почему нужно продавать не то что дорого вам, а то что нужно покупателю

✔️ Риэлторы и агенты всегда пытаются на нас заработать
О законе взаимности и правилах поведения риэлтеров, которые заботятся о своей репутации