😱ДИКИЙ - рынок недвижимости, который минимально регулируется со стороны государства (минимум законов или их вообще нет, слабые полномочия регулятора - как правило, это МинЮст), поэтому вся деятельность происходит на уровне выгоды. Кто помнит – это нелегальные обмены квартир при СССР и рынок недвижимости в 90-х.

#ТипыРынка

Кто выигрывает💰 на каком рынке? Профессиональные участники рынка🎓💼🎩 (риэлтеры, агенты по недвижимости, брокеры, маклеры), которые знают хорошо рыночную конъюнктуру.
⠀
👉Хотите поподробнее?
👌Пожалуйста!
⠀
В СССР существовали #квартирныемаклеры, которые помогали населению обменивать квартиры (🎞 фильмы «По семейным обстоятельствам» 1978 или «Опасный возраст» 1981). Их деятельность носила незаконный характер (герой Владимира Басова в вышеупомянутом фильме), но все те же #цепочки ⛓ и #встречки 🔑.
⠀
А в 1990-х началась приватизация квартир, они стали предметом легальной купли-продажи, и риелторы стали уже вполне официальными. Поскольку никаких баз данных не было, а юридические аспекты мало кого интересовали, то риелторы имели очень солидный доход с одной сделки. Для этого нужно было только одно качество – уметь договариваться/вести переговоры 🤝.
Тогда же появились и «чёрные риелторы», которые «отжимали» жилплощадь у одиноких стариков, алкоголиков, инвалидов и просто доверчивых людей.
⠀
Самая распространённая схема обмана в 90-е – генеральная доверенность на продажу квартиры с покупкой жилья меньшей площади (в общежитии, в отдалённом районе города, а по факту – в пригороде или вообще в другом городе и даже деревне).
В те дикие времена наивные сограждане не глядя подписывали бумаги, полученные деньги быстро таяли, а жилье сменялось все более худшим, некоторые в итоге — оставались на улице или вообще пропадали⚰️.
⠀
Времена прошли, но остался еще один вариант – договор ренты (в различных вариациях): оформляются бумаги, по которым хозяин – как правило пожилой человек👨‍🦳🧑‍🦳 – перестаёт быть владельцем своей недвижимости, сохраняется лишь право жить в этой квартире до смерти… В газетах писали: «Охота на стариков: чем дороже квартира, тем дешевле жизнь её хозяина».
⠀
Вот такой он - ДИКИЙ рынок недвижимости.

В основе любого рынка - ВЫГОДА 💰! Но...

... в чем разница между ДИКИМ и КУЛЬТУРНЫМ (цивилизованным) рынком?
Ответ прост: выгода может быть у одной стороны👍, а может быть двусторонней👐.

#ТипыРынка

Это связано с тем, что ЕСЛИ на рынке:
👌работают законы,
👌государственный регулятор, лицензирующий деятельность риелтерских агентств, имеет четкую и недвусмысленную позицию,
👌есть негосударственные органы, которые следят за этическими нормами поведения профессиональных участников рынка (агентов по недвижимости и риелтеров),
ТО:
все - и покупатели, и продавцы, и агенты и т.п. - думают о выгодной продаже или покупке недвижимости, а не о том, как обезопасить себя от недобросовестных участников рынка.
👌👌👌👌👌👌👌👌👌👌👌👌

❓❓О чём этот канал❓❓

Меня зовут Тимур.
Я психолог и юрист по образованию и агент по недвижимости по профессии.

На этом канале вы найдете информацию:
📈как продать дороже #методикапродаж
📉как купить с максимальным торгом #торг
💸как не дать себя обмануть #хитрости
😎секреты и лайфхаки риэлтеров #хитрости #психологиянедвижимости
🎓а также информация, которую вы найдете #тольконаканале

Итак,
🔥когда я пришел в профессию, я был немного удивлен: в продажах недвижимости психологии практически не было...
❓Вы сами можете погуглить. Поисковик вам выдаст на запрос "#психологиянедвижимости" много ссылок, но... психологии вы там не найдете 🤔

👏Возможно это связано с тем, что это "знание не для всех", а возможно дело в том, что в профессии риелтора профессиональных психологов мало, да и заниматься им этим некогда - клиенты, сделки, сделки, сделки...

👌Именно тогда я - в прошлом преподаватель и ученый - задумался о систематизации и начал собирать материал, который и вылился в конечном итоге в эти публикации.
👓Я начал с типологизации рынков недвижимости исходя из поведения участников рынка (дикий, полудикий, цивилизованный).
🎯Затем рассказал о социальных ожиданиях исходя из социальных ролей.

🔥В конце концов я понял, что как все в нашей жизни, недвижимость - это тоже психология.

😱 Я ПРОСТО НЕ МОГ ОБОЙТИ ЭТУ ТЕМУ 👌
⠀
Итак, шеф, все пропало: клиент уезжает, деньги забирает, договор расторгает! 🥲

#психологиянедвижимости⠀

Кризисы в экономике случаются регулярно. Конечно, профессиональные экономисты начнут в меня кидать тяжелыми предметами, но вспомню циклы Кондратьева. 📈📉Так что циклы в экономике - это святое! Подъемы и спады есть всегда.
⠀
Что же говорить про недвижимость: она часть экономики. Поэтому и здесь те же циклы.
⠀
Но есть один важный нюанс: 🏡 жилье - как вода, еда, воздух - базовые и жизненно необходимые потребности.
⠀
⁉️Что в этой кризисной ситуации может делать агент?
⠀
1. 🏃ПАНИКА. Описано в заголовке - не буду распространяться: хаотические нелогичные действия явно не на пользу клиентам.
⠀
2. 🧎‍♂️ДЕПРЕССИЯ. Когда агент не знает, что делать в кризис и уходит в себя. Тоже понятно.
⠀
3. 🕺ВРЕМЯ РАБОТЫ! Об этом подробнее.
Экономический кризис - в том числе в недвижимости - проблемная ситуация только для инвесторов (и то не для всех - финансовые консультанты-подписчики - подтвердите).
🔔Недвижимость в кризис идет при знании законов экономики и психологии идет "на ура!".
⠀
👍Только за неделю я заключил 4 эксклюзивных договора на продажу недвижимости. Почему? Потому что в текущей ситуации продавать может только агент с холодной головой и горячим желанием максимально эффективно решить вопрос клиента.

👌Наш взгляд на мир - субъективен: мы его видим исходя из нашего жизненного опыта, исходя из наших целей и желаний.
👉Поэтому покупатель/продавец недвижимости изначально не одинаково видят объект недвижимости, который они покупают/продают.
👉Кроме того у них разные социальные роли (об этом я писал раньше).
⠀
#психологиянедвижимости #хитрости

😱В период снижения цен и роста курса доллара происходит еще большее сильное разделение позиций покупателя и продавца.
⠀
📉ПОКУПАТЕЛИ начинают переводить стоимость в рубли, мотивируя это тем, что "зарплату мы получаем в рублях" и по разнице курсов ВИДЯТ СВОЮ "ДОПЛАТУ" (так называемую "дельту").
📊ПРОДАВЦЫ этого не видят, потому что мыслят в долларах и ДЛЯ НИХ ЦЕНА НЕ ПОМЕНЯЛАСЬ.
Что делать? Договариваться. Как - я напишу в следующем посте.
⠀
👌Из этой ситуации делаем вывод: чтобы продавцу не давать инициативу покупателю - нужно заранее снизить цену и не допустить БОЛЬШОГО ТОРГА (а торг так или иначе будет). Главный вопрос - на какую сумму снижаться?
⠀
👍Здесь нужно снова постараться видеть ситуацию не субъективно - только из своей позиции продавца - а в целом согласно рыночных механизмов.
Если вы на снижении не успеваете снижаться по цене за рынком, то ТЕРЯЕТЕ деньги.
😢Проще говоря, если вы на этой неделе не снизились на условную $1.000, то через неделю придется снизить сразу на $2.000, иначе на торге потеряете $3.000.
👍Как оценить рынок и его снижение? Читайте в следующих постах.
⠀
#социальные_роли #социальные_ожидания
#психология_недвижимости

📉⚖️Как торговаться в период снижения цен на рынке

#психологиянедвижимости
#торг #методикапродажи
#хитрости

👉Мы уже говорили, что в этой ситуации главное - ДЕЛЬТА (сумма доплаты на разнице курса доллара в рублях).

👌Есть несколько вариантов:

1️⃣ ПЛАТИТ ПРОДАВЕЦ. Болезненно для продавца, и, конечно, никто из продавцов на него не согласится. Разве что в случаях, если квартира в "цепочке" и встречный вариант тоже двигается, или нужно срочно продать несмотря ни на что.

2️⃣ ПЛАТИТ ПОКУПАТЕЛЬ. Это боль покупателя и он на него скорее всего тоже не согласится, если только у него уже есть сумма в долларах, либо он сверхмотивирован на покупку.

3️⃣ РАЗДЕЛИТЬ ДЕЛЬТУ МЕЖДУ ПРОДАВЦОМ И ПОКУПАТЕЛЕМ. Проще говоря - договориться о среднем курсе и таким образом посчитать стоимость объекта недвижимости.

4️⃣ ПРОДАВЦУ СНИЗИТЬСЯ ЗАРАНЕЕ. Если оценить рынок правильно, то можно снизиться не на среднюю стоимость по дельте, а, допустим, на 1/3 (33%). Это обеспечит конкурентное преимущество и не даст повода для торга.

5️⃣ ЕСТЬ еще один вариант - метод продажи "открытая цена". Подробно рассказывать не буду - он может применяться только агентами (и снова о социальных ролях 😉 ).

👉Если вы не успеваете снижаться по цене за рынком, то ТЕРЯЕТЕ деньги.

#психологиянедвижимости #торг #методикапродажи #хитрости

👌Мы уже говорили, что если вы на этой неделе не снизились на условную $1.000, то через неделю придется снизить сразу на $2.000, иначе на торге потеряете $3.000.
⠀
📉Как оценить рынок и его снижение?
Об этом поговорим подробнее.
⠀
1️⃣В первую очередь нужно объективно оценить конкурентное окружение: за сколько продаются типовые объекты.
⠀
2️⃣Во-вторых - это ВАЖНО: на падающем или стагнирующем рынке НЕЛЬЗЯ ЗАКЛАДЫВАТЬ В ЦЕНУ ТОРГ - он делается по факту, иначе вы снова не успеете за рынком.
⠀
3️⃣В-третьих, практически онлайн нужно отслеживать конкурентов и их цены: они могут снизиться и мгновенно заберут ваших потенциальных покупателей.