#третийадмин недосчитался продаж у Coldy. В пяр-релизе уважаемого девелопера говорят, что за 1 кв. 2023 толкнули 3,5 тыс. офисных метров. Что сказать, респект ребятам, а нашим админам - смотреть лучше за офисным рынком. Держит темп в Taller, как считает сам девелопер, - высокие технологии офисника, а мы говорим, что все дело в котле спроса Павелецкой, пока там нет навеса офисных метров.

А вот и официальное заявление от Пионер подъехало - собирают ждунов на новенькие офисы в OPUS - бизнес-центр с заявкой на жирный А+ класс в котле спроса Павелецкой. Предложение вывели в нарезку, что логично на текущем рынке. Офисы от 53 кв.м под инвест, а он в проекте точно есть - на Павелецкой сейчас стройка на стройке, а через пару лет будет город-сад с солидными жителями премиум-класса. Конечники подтянутся уже на продукт - архитектура от ЦЛП, топ-локейшен у реки и все плюшки современного офисника.

В продажи выйдут уже по красоте - с ДДУ, что редкость на офисном рынке. Самый сок – офисы с террасами на последнем этаже, вангуем - уйдут в резерв еще на бронях. Наблюдаем.

Рынок полуфабрикатов

Довольно долго рынок недвижимости эволюционировал от продажи полуфабриката - «квартира без отделки» - до продажи готового решения – «квартира с мебелью и декором». Годами никого не смущало, что квартира в бетоне - довольно странный и низко ликвидный актив. Во-первых, если в доме все квартиры без отделки, то ремонт в нем может продолжаться не 1,5-2 года, а целые десятилетия. Чем выше класс дома, тем дольше жители будут решать свои дизайнерские вопросы с ремонтом. До сих пор во многих элитных домах Москвы 2000-ых годов стоят квартиры в бетоне. Во-вторых, сам процесс ремонта - ебань редкостная. Это долгий, дорогой процесс общения со всякими кончеными мудаками.

Обратная сторона монеты - ремонт для многих - это процесс самореализации, некое самовыражение. Кто-то выражается дешево и типа сердито, используя все средства DIY, а кто-то делает «дизайнерский ремонт». Да, правило дизайнерского ремонта -- это когда стоимость метра квартиры умножается на коэффициент 2-3. То есть если вы купили бичевский бизнес-класс за 300 тыс. руб./кв. м, то ремонт будет дизайнерским, если вы туда ебанете 600-900 тыс. руб./кв. м. Также дилбрейкром в переходе на 100% ремонта на рынке является подход «и так сойдет» от девелоперов. Постоянно всплывают фотки отвратительного ремонта от застройщика, и у граждан формируется в голове, что они могут лучше тупых девелоперов, если будут его делать самостоятельно. В этом заблуждении можно жить, но вероятность более качественного ремонта от самого себя возрастает, ну, на процентов 40-50%. Как итог - из-за самовыражающихся и самоуверенных граждан рынок недвижимости по-прежнему не может перейти на 100% отделку.

Вернемся к процессам. Медленно, но верно процесс доли отделки рос. Никто не хотел жить в ремонте и заниматься ремонтом, причем рынок элитной недвижимости обгоняет по доле юнитов с отделкой рынок массового сегмента. В хорошей элитке клиентура уже все видела и в ремонте с золотыми унитазами не нуждается, так как он уже у них был пару раз в других квартирах. Но отделка это не формат заезжай и живи. Основное впечатление о квартире всегда создает мебель и декор. Квартира с отделкой - это как машина без кресел: все есть, а это вы сами ставьте. Поэтому рынок пошел дальше, начали ставить кухни, предлагать мебельные сеты. Стоп. Удивительная ситуация, но кухни ставит и мебель предлагает на всех своих проектах только один игрок – «Самолет». Мы сначала относились к идее довольно скептически, так как лет 5 назад был заход этим заниматься, но в итоге сейчас все больше и больше дольщиков получают свои квартиры с кухнями. Либо там какая-то крутая бизнес-модель, и «Самолет» знает что-то большее, чем остальные, либо это какая-то дыра, которая потом ебнется.

Факт фактом, учитывая конверсию продаж кухонь у «Самолета» (обычно они говорят, что больше 90%), на рынке в массовом сегменте не ставить кухню будет моветон. Ну и довольно странно наблюдать за пассивностью регуляторов в данном вопросе, слушок про обязательную отделку ходит так с года 2017, а где какие-то подвижки по данному вопросу? Например, субсидировать ипотеку только для квартир с отделкой. Так как квартира с отделкой - это решение проблемы проживания граждан, а вот бетон - это костыль, который не решает проблему проживания граждан.

П.С. Тут напрашивается шутка: что объединяет Vesper и «Самолет»? Они ставят везде кухни.

Рынок недвижимости всей Святой Руси отскочил по продажам в марте на уровень декабря 2022. В целом первый квартал 2023 всего на 3% ниже первого квартала жирного 2021 и 36% относительно 2022.

Ценник начал балансироваться на уровне 142 тыс. руб./кв. м. И по ходу будет дальше существовать до конца года в диапазоне 140-145 тыс. руб./кв. м.

Поэтому выкусите, а не снижение цен. Пошла адаптация населения к высокой цене и ставке одновременно. А нам чё? А нам и нормально!

На выходных была отличная погода, жители многих подмосковных проектов начали открывать сезон шашлындоса. Поэтому серьезно встал вопрос, почему девелоперы не делают зону для шашлыка и распития продукции из бело-красного магазина. Точно опущение продуктологов рынка недвижимости. Или это социальный конфликт, не городская норма поведения жителей? Для высказывания своего фи - залетайте в канал Петра Монича.

Всем хорошей рабочей недели💪🏻💪🏻💪🏻