Всем привет!

В продолжение моих традиционных обзоров расскажу я вам, что в этот период происходило с моими продажами.

В ноябре/декабре всё шло очень и очень активно.
Показы, авансы, сделки, сделки, снова показы, снова авансы.

Результат.
На 31 декабря 2024 года без покупателей (завершенная сделка или принятый аванс) у меня оставалось 4 объекта, с которыми я начинал работать в 24 году.

В январе активность замедлилась, но 2 аванса мы все же приняли.
Итого: на 31 января 2025 года из 24 года у меня осталось всего 2 объекта.

Оба объекта впервые вышли в рекламу в конце июня 24 года.
Объектами занимаюсь я, без делегирования.
Но далее речь не об этом.

Интересно другое.

С одной стороны объекты очень и очень разные.
Квартира в Москве за 50 млн и земельный участок с домом в Домодедово за 11 млн.

С другой стороны их объединяет один нюанс, непосредственно связанный с продажей.

Как думаете, какой нюанс их объединяет?

Всем привет!

Я не могу понять кто из вас всё же был ближе к ответу, но нюанс, объединяющий два объекта в следующем)

Мы вышли в рекламу в конце июня 24 года.

В середине августа у нас уже были предложения от реальных покупателей с торгом по цене, которая нам показалась низкой.

Торговались на повышение, торговались, но покупатели были непреклонны.
В итоге мы отказались от их предложений.

В середине октября мы были готовы выйти на сделки по предложенным условиям в августе, но похожих предложений уже не было.
Не было их и в ноябре, и в декабре.

Вангую, далее судьбы объектов разделятся)

В ближайшее время по квартире мы получим предложение выше, чем оно было в августе.

Дом же продадим несколько ниже.

Всем привет!
Обязательно прочитайте и распространите.

https://t.me/ria_realty/14743

Всем привет!
Пост отпускной, а потому не про недвижимость.
Хотя, как посмотреть)

Я кофеман.
Пью кофе несколько раз в день.
Пью американо, иногда в американо добавляю шот эспрессо.
Капучино тоже пью, но речь не про него.
Так вот.
В кофе я ценю насыщенность.
И вы знаете, не в каждой кофейне можно получить насыщенный ароматный кофе.
В кофемании можно, в кофейне Раф Стаф в ЖК Ясный тоже можно.
Там мне особенно нравится.
А вот, например, в Старсе (бывший Старбакс) не то. В серфе тоже не то.
Да много где не то.
И я как-то подумал.
Вот здорово иметь кофемашину дома, и пить такой ароматный, насыщенный кофе.

Подумал и купил капсульную.
Она же дешевле.
В рекламе обещали все как в настоящей. Но не срослось.
10 раз сделал кофе и понял что капсулы не мое.
Год машинка пылилась пока не нашел ей применение в одной арендной квартире.
Отдал для красоты на рекламных фото и чтобы освободить место уже под настоящую кофемашину.

Настоящую выбирал долго и упорно.
У друзей пробовал разные варианты, изучил 100 гигов видеообзоров в ютубе. В итоге выбрал.
Невона. По характеристикам самый топ. Цена под 80 тыс. Давление 15 бар.

Купил. Привезли. Поставил на видное место. Купил зерна. Приготовился наслаждаться ежедневным утренним кофе. Инструкцию прочитал бегло. Включил.
Попробовал. Не то.
Покрутил настройки насыщенности, крепости. Вода хорошая. Снова не то.

Знающие люди сказали дело в зернах.
Купил другие зерна. Засыпал.
Снова не то.
Огорчился.
Через неделю купил еще одни зерна.
И снова не то.
Насыщенности нет.
Машинка начала пылится.

Прошло полгода.
Как-то был в гостях у друзей, с похожей машинкой. Попросил кофе. Настроен был скептически. Попробовал.
То, что мне было нужно.
И зерна вроде как у меня.
Расстроился.
Машинка продолжила пылится.

Прошло еще полгода.
Был в гостях у других друзей, сварили мне кофе (машинка другого бренда, но уровень тот же).
Оооочень классный кофе.
Выпил две чашки.
Порекомендовали новые зерна.
Чтобы наверняка.

Купил, засыпал в свою, и снова не то😀

На это раз решил с моей недвижимостью в виде кофемашины разобраться основательно.

Покрутил, посмотрел на нее еще раз со всех сторон. Снял крышку.
На стенке в районе хранилища зерен увидел рычаг какого-то переключения и обозначение кофейного зерна рядом с рычагом. Пошел в инструкцию.
И чтобы вы думали.

В инструкции сказано что это уровень помола.
А еще сказано, что мы рекомендуем сделать средний (у меня стоял самый первый, т е самый грубый помол).
Откуда было взяться насыщенности)

Поставил средний. Сварил.
Получился оооочень ароматный и насыщенный кофе с небольшой кислинкой.
Вот именно тот, ради которого я и покупал кофемашину.
Обрадовался.

Прошел месяц.
Перепробовал все зерна, что у меня были.
Кофе нравился снова и снова.
Представляете?

Стоило немного разобраться и мое недвижимое и бесполезное имущество превратилось в очень даже движимое. Только успеваю зерна засыпать.
Растворимый уже 3 недели не пил.
К чему это я.
Вдруг среди вас есть человек, похожий на меня полгода назад.
Прочитает пост, сделает в своей машинке помол помельче и будет ароматный кофе пить и меня вспоминать)

https://t.me/pronindenestate

Естественное действие для получения бОльшего количества звонков по рекламе — это снижение цены на объект. Факт.

Всем привет!
Обычная продажа квартиры выглядит примерно так.
Мы делаем предпродажную подготовку, делаем красивые фото, выставляем объект в рекламу и тестируем стартовую цену.
Далее, в зависимости от спроса, мы корректируем цену и, как правило, делаем это в сторону снижения.
Ежели ничего не происходит, снижаем цену еще и еще, до получения конкретного предложения.
После пробуем улучшить полученное предложение. Ведем переговоры.
В итоге согласовываем финальную цену, закрепляем ее подписанием соглашения о задатке и готовимся к сделке.
Это довольно стандартный алгоритм.
Но бывают исключения.

О них и поговорим.
Я не зря вчера опубликовал пост.
Большинство из вас допустило снос старого и публикацию нового объявления с более высокой ценой вместо привычного дальнейшего снижения.

В конце 2024 я сделал так по 3 объектам. По всем трем успешно.
Попробую обозначить два маркера, при появлении которых подобный трюк может привести к успешной продаже.

Маркер номер 1.
Ваша цена в рынке.
У вас есть показы реальным покупателям.

Не просмотры в ЦИАН/Авито, не просто звонки по рекламе без просмотров ногами, не туристические просмотры ради просмотров от интересующихся и примеряющихся (для них цена не имеет значения, смотрят все объекты в районе), а именно просмотры от реальных покупателей.
Не спрашивайте, как отделить реальных от просто интересующихся.
Я этим 15 лет занимаюсь.
За несколько постов не рассказать.
Да и незачем.
Вы же для продажи квартиры все равно ко мне обратитесь. Верно?

Маркер номер 2.
У вас есть конкретные предложения по цене, но все они сильно ниже ваших ожиданий.
Хотя ваши ожидания вполне оправданы. Ведь у вас рыночная цена и есть показы реальным покупателям.
Смотри маркер номер 1.

Как правило, подобные предложения мы получаем по объектам, в которые будущим собственникам придется вкладывать деньги.
Квартиры совсем без отделки, квартиры с дедушкиным ремонтом, квартиры без обоев, квартиры с качественной, но уже устаревшей отделкой 90-х и начала нулевых.
Покупатели прекрасно понимают, что необходимость доделки вы уже учли в цене, но все равно хотят получить большой торг на ремонт.

Так вот.
При появлении этих маркеров настоятельно рекомендую вам снести старое объявление.
Выставить новое с более дорогой ценой, но тоже в рынке.
Важно заранее понимать, что, скорее всего, при торге с новыми покупателями вы откатитесь к цене, которая была последней в вашем старом объявлении.

Если вы не хотите вникать и заморачиваться с продажей самостоятельно, пишите мне.

Все будет сделано в лучшем виде.

https://t.me/pronindenestate

Всем привет!
Самозапрет на кредиты и займы ждали?

С 1 марта любой гражданин может запретить брать на свое имя деньги в банках и МФО.

Как это работает:

1. Банки и МФО увидят в кредитной истории запрет и откажут в выдаче;

2. Можно запретить только дистанционные заявки — в офисе банка кредит всё же дадут;

3. Ипотека, автокредиты и образовательные займы под запрет не попадают;

4. Если мошенники всё-таки умудрятся оформить займ, долг аннулируют;

5. Отключить можно в любой момент — отмена вступает в силу через день.

Ну что сказать.
Дождались.
Обманутых людей должно стать кратно меньше, но бдительность не теряем✊

Не совсем то, что мы ожидали, но в этом деле главное начать✊

С 4 марта Сбер снизил ставки по рыночной ипотеке:

▪️ На 1,5% при первоначальном взносе от 50%: минимальная ставка на первичку — 28,2%, на вторичку — 27,6%.
▪️ На 1% при взносе 20-50%: минимальная ставка на первичку — 28,7%, на вторичку — 28,1%.

До конца года дойдем до 20%? 😀

Всем привет!
Наступил март, а это значит, пришла пора очередного традиционного обзора ситуации на вторичном рынке недвижимости.
Поехали.

Февраль 2025 года получился воистину уникальным.
Впервые за 3 года моих наблюдений число объектов в рекламе (продажа и аренда в Москве) осталось практически неизменным.

К цифрам.
Циан. Москва. Вторичный рынок. Студии, 1, 2, 3 и 4К квартиры (без учета апартаментов) с ценой до 50,6 млн.
2 февраля - 33 944
2 марта - 33 919 объявлений.

Для сравнения. 
В начале 2025 года, как и в начале 2024 года, число объявлений практически совпадало (32,2 и 32,5 тыс. соответственно).
Но в начале марта прошлого года мы наблюдали уже 38 612 объявлений. 
Что на 5 тыс. объявлений больше.
Так где же новые продавцы? 

Искать будем недолго)

Потенциальные продавцы, опасаясь за обесценивание денег, полученных от продажи, опасаясь за заморозку депозитов, решили этот турбулентный период переждать в аренде. 

В итоге предложение в аренде раздулось так, что на начало марта мы видим здесь уже почти 24 тыс. объявлений.
Это очень много. 
В начале марта прошлого года таких объявлений было всего 12 680. 
В 2 раза меньше.

Но тренд близок к перелому.
Впервые с сентября рост предложения в аренде остановился.
За февраль всего + 300 объявлений.

Для чего я слежу и пишу о количестве объявлений?
Повторю свой посыл из февральского обзора.

По числу объектов в рекламе (число объявлений не равно числу объектов, но корреляцию проследить можно) мы понимаем, куда может пойти цена.

Если предложение будет расти до 40–45 тыс.. объявлений, то при неизменном спросе, а без резкого снижения ипотечных ставок спрос точно не изменится, цена не вырастет.
Это как минимум, а скорее всего, она будет корректироваться вниз.

Если предложение будет топтаться в районе 35 тыс.. объявлений, то рост цены вполне себе возможен.
На сколько — другой разговор.
Думаю, точно не выше доходности по депозитам, да и не выше официальной инфляции тоже.
5–7% за 2025 год.

Полагаю, март и апрель будут определяющими в фиксации тренда на разворот людей из аренды обратно в продажу. 
Но это не точно)

Продолжаем наблюдать. 

В продолжение сегодняшнего обзора. 
Продавцов, публикующих объявления, которые мы видим в рекламе и которые я исследую в своих обзорах, всегда можно разделить на 3 категории.

1 Реальные продавцы.
Продавцы, которые действительно хотят продать свой объект. 
Они делают всё, чтобы продать (подготовка объекта/фото и т. д.).
Они могут начать с завышенной цены, но при отсутствии спроса без проблем корректируют цену вниз, приближая к рыночным значениям.

2 Мечтающие продавцы.
Продавцы, которые хотят попробовать продать свой объект по завышенной цене. На меньшее не согласны.
Обычно руководствуются фразами: «Сосед продал такую же квартиру за сто миллионов рублей», «Кому надо, тот купит».

3 Продавцы, избегающие продажи.
Третья категория самая интересная.
По какой-то неведомой причине для них важна не сама продажа, а реклама своего объекта.

2 года наблюдаю за одной квартирой. 
1 марта 23 года старт с завышенной цены, 16,3 млн.
31 июля 23 года вышло новое объявление с аналогичной ценой.
24 мая 24 года цена увеличена до 16,5 млн. Объект все еще не в рынке.
В январе 25 года цена еще раз корректируется на 300 тыс. вверх. 
В феврале мы видим еще +700 и финальное в марте еще +1 млн.
Цена квартиры 18,5 млн.

Пошел третий год продажи.

Как сэкономить 1,5 млн рублей, сделав всего один звонок?

Дело было так.

По рекомендации позвонила девушка.
Задача.
Продать 1К квартиру и купить что-то новое и большей площади.
Квартира, которую нужно продать, принадлежала ее отцу.
Было дарение, но это не точно.
Отец умер, мама в апреле вступит в наследство по завещанию.
После вступления в наследство мама намерена подарить квартиру дочери, чтобы далее она занималась всеми вопросами.
Сам процесс обмена планирует запустить в ноябре (на то есть причины).

Квартира стоит около 13 млн.
Рассказываю про предельный срок владения и налог 13% со всей суммы продажи за вычетом 1 млн.
Получаем 1,5 млн рублей налогов.
1,5 млн рублей вот так взять и отдать на ровном месте. Не порядок)

Прошу прислать документ, на основании которого квартира принадлежала отцу.
Оказалось, что это не совсем дарение, а договор купли-продажи с пожизненным содержанием от 1995 года.
Титульный собственник — отец, но квартира куплена в браке, а это уже совсем другое дело.

Срок нахождения в собственности имущества, унаследованного от супруга, на которого оно было оформлено, супруг-наследник считает с даты приобретения объекта умершим супругом. Имущество, приобретенное в браке, является совместным независимо от того, на чье имя оно оформлено и кто его оплатил.

Нотариус выделит 1/2 долю отца и на нее оформит наследство.
Срок владения у мамы будет отсчитываться с даты регистрации собственности в далеком 1995 году.
Налогов не возникнет.
Это если продавать будет мама.

Но ведь мама намеревалась после вступления в наследство подарить квартиру дочери.
А вот это уже точно будет лишним.
Дарение только обнулит срок.
Налог в 1,5 млн при дальнейшей продаже станет обязательным.

Хорошо, что они позвонили раньше, чем подарили.
И вы звоните, 89260228974,
Денис Пронин🤝

Все квартиры проданы, 
больше квартир нет✊

Сегодня была продана последняя квартира, продажу которой я активировал в 2024 календарном году.

Сегодня же, по истечении оплаченного периода, рекламное объявление о продаже этой квартиры ушло в разряд «Неактивные».
Обожаю символизм)

Не так, как сам процесс управления продажей, но тоже обожаю.

И вот сегодня символизм 
случился еще раз.
Одной квартирой день не закончился.

Во второй половине дня была продана квартира, первой пришедшая ко мне для продажи уже в 2025 году.

Переход в новый год)

Символизм в квадрате☝️

Вторичный рынок Москвы набирает обороты 📶

По данным Росреестра, 
в феврале 2025 года в Москве зарегистрировано 12 058 сделок.
Показатель месяца превышает результат января (9 496) на 27%.

Это и понятно. 
Февраль всегда активнее января.
Дальше уже интересно.

В сравнении с февралем прошлого года (10 710) число сделок на вторичном рынке столицы также увеличилось на 12,6%. 
К аналогичному периоду 2023 года (10 690) показатель вырос на 12,8%.

Всего же за первые два месяца 2025 года в Москве зарегистрировано 21 554 сделки, что на 18,6% больше аналогичного результата прошлого года (18 179). 
К показателю января-февраля 2023 года (18 362) рост составляет 17,4%.

Вы заметили, что в 23 и 24 году цифры практически идентичны?

Ключевая ставка ЦБ в эти же периоды.
Январь-февраль 23 года — 7,5% (ипотека 9%).
Январь-февраль 24 года — 16% (ипотека 18%, тренд на повышение).
Январь-февраль 25 года — 21% (ипотека 27%).
Чувствуете зависимость рынка от ипотеки? 😀

Как же могло случится так, что при ипотечной ставке 9% в 23 году рынок вел себя пассивнее, чем при текущей ставке в 27%?

Есть предположения?

Всем привет!
Продолжим разбор цифр от Росреестра и ответим на главный вопрос вторичного рынка в 2025 году. 

Как же могло случится так, что при текущей ипотечной ставке 27% в 2025 году было продано на 18% объектов больше, чем при ставке 9% в аналогичном периоде 2023 года?

Чтобы мой ответ стал нагляднее, добавлю к статистике января/февраля еще и результат декабря прошлого года. 

Что мы видим.
Декабрь 22 г. — 14 030
Декабрь 23 г. — 14 854
Декабрь 24 г. — 17 297 сделки (месяц активации перекоса)

Ок, смотрим далее.
Январь 23 г. — 7 672
Январь 24 г. — 7 469
Январь 25 г. — 9 496 сделки (снова перекос)

Казалось бы, в феврале все должно было изменится, но…
Февраль 23 г. — 10 690
Февраль 24 г. — 10 710
Февраль 25 г. — 12 058 сделки (ну вы поняли)
Перекос сохраняется уже на протяжении трех месяцев. 

Посчитаем результаты зимних продаж.
Дек 22 — Фев 23 г. — 32 392
Дек 23 — Фев 24 г. — 33 033
Дек 24 — Фев 25 г. — 38 881 сделки.
Получаем общий итог. 
Этой зимой рынок активнее зимы 22-23 года уже не на 18%, а на полновесные 20%.

И это при том, что 2023 год был рекордным за всю историю наблюдений.
На вторичном рынке тогда зарегистрировали 174 952 сделки.
В 2024 году рынок ожидаемо съехал до 146 200 сделок, что неудивительно. 
Ипотека от 16% в начале года до 27% в конце сделали свое дело. 
Активность снизилась. 

Так почему же именно в зимний период 24-25 года покупательская активность на 20% превысила активность рынка с ипотекой в 9%?

На самом деле ничего удивительного.

Именно так и выглядит отложенный спрос, сильно сдобренный страхом потерять накопления из-за возможной заморозки депозитов.

Отсюда же и малый рост предложения в базе в январе-феврале по сравнению с ростом этого предложения год назад. База просто не успевает наполняться😀

Напомню цифры.

«Циан. Москва. Вторичный рынок. Студии, 1, 2, 3 и 4К квартиры (без учета апартаментов) с ценой до 50,6 млн.
2 февраля — 33 944
2 марта — 33 919 объявлений.

Для сравнения. 
В начале 2025 года, как и в начале 2024 года, число объявлений практически совпадало (32,2 и 32,5 тыс. соответственно).
Но в начале марта прошлого года мы наблюдали уже 38 612 объявлений. 
Что на 5 тыс. объявлений больше.»

Ранее я предполагал, что половина потенциальных новых продавцов решила переждать текущий период в аренде.
Теперь мы с вами знаем, куда подевалась вторая половина.

Но что будет дальше?
Когда все особо беспокойные граждане купят свое спокойствие в бетоне.

Полагаю, далее, при неизменной ипотеке, активность рынка пойдёт на снижение.
Для справки.
Сделки, зарегистрированные в марте и апреле.
Март 24 г. — 11 976
Март 23 г. — 14 782
Апрель 24 г. — 13 086
Апрель 23 г. — 14 955

Не думаю, что по итогам текущего марта число сделок превысит значение 23 года. 
Значение 24 года, возможно, превысит, но минимально.
В апреле 25 года число сделок точно будет ниже и 23, и 24 года.
Продолжаем наблюдать.
 
Не переключайтесь✊

https://t.me/pronindenestate