☝️Про ощущения.

Может вы и не хотели читать про мои ощущения на сегодняшнем показе, но я все равно расскажу.

Сегодня с клиентом покупателем смотрели квартиру.
Район подходит, дом новый, площадь 45 м2, сделана как 2 комнатная.
Комнаты маленькие, кухня тоже, коридора практически нет.
Но это было понятно сразу.
Мы как раз смотрим евро2 38-45 м2.
Здесь же кухня-гостиная разделена на кухню и изолированную детскую комнату.

На момент показа в квартире присутствовала семья собственника (2 взрослых и 2 детей) + агент продавца.
Показалась ли нам квартира теснее, чем мы думали?
Конечно показалась.

Более того, дети занимались своими делами, на столе было накрыто, работал телевизор.
Похоже к показу совсем не готовились.
Стало ли нам некомфортно от того, что мы «вторглись» к чужим людям?
Конечно стало.

Друзья, никогда не показывайте квартиры подобным образом.

Если вы конечно не мои прямые конкуренты в локации, когда квартиру в продаже у меня могут сравнить с вашей😀

✋Всем привет!
Друзья, что бы вы посоветовали человеку, который завтра хочет купить квартиру в ипотеку со след условиями?

Хотя это и важно, я сейчас не буду вдаваться в ликвидность объекта, места и так далее.
Квартиру выбирали по цене.

Итак.
Цена квартиры 4 млн.
Площадь 50 м2.
Квартира без отделки.
В качестве перв взноса используется материнский капитал (800 тыс).
Только мат капитал.
Ставка Сбербанка 18,1%
Ежемесячный платеж около 45 тыс.

Буду благодарен, если в комментариях вы напишете свое мнение.

Я же посоветовал отказаться от покупки и вот почему.

1️⃣ Ежемесячный платеж 45 тыс, из которых дяде банкиру ежемесячно нужно будет платить 42 тыс процентов.
Плюс коммуналка и страховка.
50 тыс ежемесячно в воздух.
Снимать такую квартиру можно за 30 тыс.
2️⃣ В квартире нельзя жить.
Ремонт обойдётся еще в минимум 1,5 млн, которые еще нужно заработать.
Не забываем про ежемесячные 50 тыс в воздух.
3️⃣ Для покупки используется материнский капитал, который накладывает адовые ограничения на дальнейшие действия.
Потом переиграть уже не получится.
Если платить ипотеку будет сложно, ее все равно нужно будет платить.
Так как продать такую квартиру можно лишь после наделения детей долями, а наделить можно только после полного погашения ипотеки.
Это же относится и к желанию сменить квартиру на другую.
Ближе к Москве, больше по площади.
Сделать это можно будет только после полного погашения ипотеки.

Все вышеперечисленное как раз очень похоже на кабалу.

Что я бы рекомендовал сделать ⤵️

Не торопиться с покупкой.
Дождаться снижения ставки.
Подкопить перв взнос.

Пока ждём ставку цены вполне вероятно скорректируют вниз.

С новой сниженной ставкой, при неизменном ежемесячном платеже 45 тыс, можно одобрить бОльший кредит и купить другую квартиру, например, с отделкой или в более ликвидном районе.

И конечно же после завершения «противостояния» застройщик/банк, можно будет рассмотреть вариант семейной ипотеки от застройщика.

Свое видение рассказал, жду ваше✊

@pronindenestate

Привет, новые-старые правила приемки

Как-то незаметно прошла инфа о появлении очередных новшеств в процессе приемки квартир. А меж тем постановление (оно - в комментариях 👇🏻) со свеженькими правилами уже подписано и будет действовать до 31 декабря 2024 года. Раскрываем детальки.

Приглашение на приемку

Тут ничего невероятного - главное не задинамить сообщение с приглашением. Инфа от от застройщика о необходимости приемки квартиры, готовности, дополнительные соглашения, согласно постановлению, могут прилететь на электронку, в месенджеры, указанные в договоре. Ну а если дольщик уклоняется от осмотра квартиры (например, из-за того, что не читает почту), то через месяц со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, девелопер - вжух - и может составить акт в одностороннем порядке.

Приемка с выявлением существенных недостатков

В этом случае составляется акт осмотра с перечнем всех «кошмариков» и возможен отказ от приемки объекта. Ну а дальше выдвигаются требования к застройщику: исправление недочетов или возврат денег. Если речь идет об устранении дефектов, то работы должны быть проведены в течение 60 календарных дней (да-да, снова всплыли два месяца).

Приемка с выявлением несущественных недостатков

В этом случае отказ от приемки не предполагается, подписывается передаточный акт с указанием перечня недостатков. Ну а далее девелоперу даются все те же 60 дней на устранение косяков.

О существенности и несущественности

Тут уже интереснее. Делить недочеты на «черные» и «серые» будет некий специалист, который привлекается к процессу по соглашению между застройщиком и дольщиком. Он обязан отвечать целой куче требований - перечислять их не будем, проще сказать, что эксперт должен состоять в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ.

Без такого профи не получится обойтись, если между девелопером и покупателем возникли разногласия по поводу списка дефектов (даже несущественных!): он составит акт осмотра и подтвердит/опровергнет наличие тех или иных недочетов.

Про 60 дней на исправление (или неисправление)

Если двух месяцев застройщику оказалось недостаточно для исправления дефектов или он попросту отказался это делать, то лишь по истечении данного срока дольщик может действовать дальше.

Для начала придется обратиться к девелоперу с требованием о соразмерном уменьшении цены договора (или возмещении расходов на устранение косяков). Дорога в суд будет открыта лишь через 10 рабочих дней после сего действа, если застройщик не удовлетворит требования.

Если дольщик по неким загадочным причинам не предоставит девелоперу или его работникам, подрядчикам доступ в жилье для устранения недостатков, то суды отменяются: в случае такой «несостыковки» покупатель не в праве подавать иск.

@novostroyman

✋На днях выставил в продажу квартиру, которую с клиентами покупал АЖ в октябре 2012 года.
Тогда мы продавали 1К в Орехово и покупали 2К на Сходненской.
Прошло 11 лет.

Я больше не беру с собой распечатанные скрины Яндекс карты на просмотры в незнакомую локацию.
Не ищу объявления в газете «Из рук в руки».
Не отправляю документы факсом.
Не общаюсь в аське.
С тех пор многое изменилось.

Не изменился лишь мой номер телефона, по которому вы мне сможете позвонить через 11 лет и вновь предложить поучаствовать в вашем переезде✊

8-926-022-8974
Денис Пронин, он же Proninden, он же Денис Инком, он же Денис Эстатет, он же Денис покажет ЖК Ясный, Денис менеджер Ясный, Денис риэлтор от Светы, Денис покажет Фили Град, Денис переуступка и многое многое другое.
Так, судя по данным приложения Getcontact, я записан в ваших контактах✌️

⭕️ Не возможно держать в себе!
Два рукотворных обстоятельства, снижающих ликвидность, а вместе с ней и цену вашей квартиры.
Проверено не раз.
Читайте и пересылайте друзьям.
Не оставляйте их в неведении.

1️⃣ Ликвидность снижена неудачной планировкой.
Или планировка не оправдывает ожидания большинства покупателей в данной локации и ценовой категории.

Я уже рассказывал про квартиру в Ясном (60м2), где вместо двух спален 10 и 15 м2 и кухни-гостиной 15 м2 сделали одну спальню 15 м2, общую зону 35 м2, при этом кухню установили на месте второго санузла и не сделали гардеробную.
Такая квартира вынужденно конкурирует с большими 1К квартирами 40-45 м2 и естественно проигрывает им по цене.

Большинство же покупателей ценили и ценят угловые квартиры 60м2 именно из-за возможности выделить 2 спальни, а на кухне 15 м2 поставить диван.

Разница в спросе 1 и 2 спальни огромна.
Разница в цене минимум 1,5 млн в пользу 2 спален.

Еще пример снижения ликвидности ↙️

Вместо 1К квартиры с кухней 16 м2 (евро2), которую можно разделить на 2 зоны и маленькой, но отдельной спальни 12 м2, сделать объединенную студию 40 м2. Зачем?

Кстати, в евро2 делают еще одну ошибку. Спальню выделяют, но вход в спальню делают из большой кухни-гостиной.
Забывают, что ценность евро2 не только в возможности установить диван на кухне, который можно использовать для ночлега.
Ценность в том, чтобы из гостиной и из спальни можно было бы дойти до туалета, не мешая друг другу😎

Еще вариант.

3К квартиру, в которой убрали стену между кухней 18 м2 и такой же комнатой и оставили всего 2 спальни.
Хотя первоначальный проект этой квартиры в виде 3К + кухня 18 м2 (Евро 4) сейчас очень востребован для семей с 2 детьми✌️

И еще один.

Объединить один единственный санузел в 3К квартире. Встречал. Так точно делать не нужно.

Не усложняйте.
Пишите мне перед покупкой или перед согласованием финальной планировки.
Подскажу насчет ликвидности.

Продолжение ⬇️

Начало ⬆️

2️⃣ Планировка, которую нельзя узаконить.

Этот пункт в большей степени касается новостроек, которые были сданы с так называемой СВОБОДНОЙ ПЛАНИРОВКОЙ. Так вот.
⭕️ Никакой свободной планировки не существует!
Отсутствие в квартире перегородок или трассировки, означает лишь одно. Застройщик решил заработать больше.

1️⃣ Не нужно покупать материалы для создания перегородок;
2️⃣ Не нужно платить за эту работу строителям;
3️⃣ Вместо суммы площадей помещений можно обмерить периметр, вычесть сечения коммуникаций и ваша квартира станет на 1,5-2,5 м2 больше, чем при варианте с трассировкой.

Продолжаем разговор.

«Свободные» планировки с выделением зоны кухни, санузлов отображены в технической документации и в кадастровых документах.
И если раньше, к выписке из ЕГРН не крепили план квартиры из кадастра, то сейчас это делают по каждой квартире. Любой банк сам заказывает выписку из ЕГРН. Придумать новый план не получится.
Поэтому, если вы решили разместить кухню на месте комнаты, возвести туалет на пятне жилой площади или же увеличить кухню за счет санузла, подумайте 5 раз!
Эти действия 100% снизят интерес к вашей квартире. И вы даже не представляете на сколько.

Продавец квартиры из первого абзаца поста не даст соврать.

Или же другой пример.
В квартире за счет ванны увеличили комнату, а другую комнату уменьшили за счет создания на ее месте туалета.
Это нельзя узаконить. От квартиры отказываются не только ипотечные покупатели. Но…
Можно было сделать чуть по-другому и планировка подходила бы всем.

Отдельно хочется сказать про присоединение балкона/лоджии.
Понятно, что в каких-то моментах это обусловлено улучшение планировки. Увеличением кухни, например.
В Ясном в кирпичных секциях лоджии прямо скажем неказисты. Так и просятся на снос. Под грамотный снос. Без выноса отопления под окно и с возведением раздвижной перегородки. Пусть она всегда будет открыта и послужит только для согласования, но она будет. Тогда присоединение лоджии можно будет узаконить.

Что касается влияние неузаконенного присоединения на спрос приведу один пример.
В момент мартовского ажиотажа 22 года продавали 1К квартиру за 14,5 млн. Её хотели посмотреть 3 человека.
Все без ипотеки.

Всем троим перед просмотром было сказано о лоджии.
Результат.
2 из 3 отказались смотреть.
1 посмотрел и предложил 14,2 млн.

Наверное лишним будет говорить, что при наличии трех заинтересованных покупателей и ажиотаже, цена могла быть увеличена до 14,7-14,8 легко.
Т е разница в 500 тыс.

Но то было на ажиотаже.
На текущем рынке, с огромным предложением и минимальным спросом, из 3 покупателей скорее всего никого бы и не осталось.

На этом всё.
Завершаю рассказ о влиянии планировки на цену и скорость продажи простой рекомендацией.
Не верьте сказкам о свободной планировке.
Консультируйтесь по поводу планировки с профессиональными согласователями.
Или задавайте вопросы мне.
У меня есть контакты хороших согласователей✊

И ведь действительно)

Для продажи не самого ликвидного объекта в довольно спорном для заявленного Премиум класса месте (ЖК Чкалов, построен практически на Курском вокзале) и не такое напишешь😀
Как вам подобные объявления?
Вызывают желание позвонить?

23 января 2024 г.
Программу льготной семейной ипотеки под 6% нужно продлить, - Путин.
Было ожидаемо.
Осталось минимально ограничить приобретаемую площадь, чтобы совсем хорошо было.

Совсем торговаться разучились.

Ну вот что за вопрос - на сколько ваш собственник готов упасть?
Куда упасть, мил человек?))
Мой собственник никуда падать не планировал. Так и до ушибов недалеко.

Квартира продается за 20 млн, если у вас есть встречное предложение, расскажите о нем.
Мы обязательно обсудим и вернемся с ответом.
Я всех позвонивших по объектам записываю, а уж людей с конкретными предложениями и подавно.
С «конкретными предложениями» здесь ключевое слово.
"За 18 млн заберу" - не конкретное.
Явки, пароли, сроки, условия расчетов, доп условия, банк - это конкретное.
Такие я люблю.

Еще момент.
Если на ваши 18 млн я сразу сказал НЕТ, потому как днем ранее мы с собственником уже обсуждали аналогичное предложение от других, не стоит сходу говорить о новом предложении 18,5 млн.
Возьмите время «на подумать».
А то я от таких резких повышений ставок чувствую себя обманутым))
Шутка.
Чувствую, что вы сильный и сможете купить дороже)

И еще момент.
Когда в ответ на ваши 18,5 я делаю вам встречное предложение в 19,5 млн (что тоже торг от 20 млн), не стоит закатывать глаза.
"Ой, всё" - здесь не работает.
Обдумайте, сравните аналоги еще раз и возвращайтесь с новым улучшенным предложением о покупке.
Не стесняйтесь.
Хоть через неделю, хоть через месяц.
Я с удовольствием его выслушаю и донесу до собственника.
И мы снова вернемся к вам с ответом.
Более того, если у меня что-то изменится раньше, то я вас тоже обязательно оповещу.
Вы же у меня записаны)

Удачных вам покупок, друзья!

В продолжение еще немного про грамотный торг.

В сентябре 22 года я продавал 3К коммунальную квартиру, в которой одному собственнику принадлежала одна комната (изначально мы только её и планировали продавать, второй собственник к нам присоединился позже, поняв все выгоды совместной продажи), второму две оставшиеся.

В итоге.
Продаем квартиру целиком.
Находим покупателя, согласовываем условия, одобряем квартиру в Сбербанке.
Назначаем сделку на 28 сентября 22 года.
Продавец первой комнаты прилетает на сделку из Люксембурга. Понятно, что не прямым рейсом.
Начинается мобилизация.
За два дня до сделки покупатели от нее отказываются.
Их опасения понятны.
Что делать?

Могли ли мы сказать "Ой, все. Не хотите, как хотите".
Могли.
Но не сказали.

Потому как в нашем случае было выгоднее сделать улучшенное предложение и выйти на сделку.
Что мы и сделали.

Покупатели согласились.
На сделку вышли.
Все довольны✊

Внимательно читайте новость.
Я не просто так не рекомендовал вам покупать подобные объекты.
⬇️⬇️⬇️

🤷‍♀️ Борьба с «серыми» апартами вышла на новый уровень

Под «серыми» понимаются не все бедолажки, которые никак не обретут юридический статус, а лишь те, которые созданы на базе бывших промышленных и административных зданий и без полного пакета необходимых разрешений.

Мэрия Москвы разработала новую стратегию борьбы с такими МФК: подается иск, Фемида признает сооружения объектами незавершенного строительства, после чего им светит запрет на эксплуатацию и даже демонтаж. Тактика уже «тестируется». Яркий пример - апарт-комплекс на Вольной улице в районе Соколиная Гора.👇

Рассказываем его историю. Жили-были производственные здания 1967 года постройки. Однажды здания переоборудовали и продали в 2021–2023 годах физлицам, а Росреестр зарегистрировал право собственности. Вдруг разнеслась по комплексу дурная весть: Департамент городского имущества и мэрия обратились в Арбитражный суд с иском о признании трех сооружений (8,2 тыс. кв. м) объектами незавершенного строительства и запрете образовывать, продвигать и продавать в них новые помещения.

Ответчик по делу - ООО «Фабрика химчистки и крашения одежды №1 им. Котовского», в качестве третьих лиц фигурируют более 300 (!) человек, выкупивших площади в этом объекте. Проблемы возникли из-за несоответствия фактического вида разрешенного использования и заявленного: на Вольной допускалось размещать лишь объекты для оказания бытовых услуг.

Как поясняют истцы, в зданиях прошла реконструкция с возведением новых помещений, работы велись без РнС, а эксплуатация идет без РВЭ. А потому эти апартаменты создают угрозу для жизни и здоровья людей и прочее бла-бла.

Но итог прост: если суд признает дома объектами незавершенного строительства, это будет означать запрет на их эксплуатации, а мэрия получит возможность признать апарты самовольными постройками, что может повлечь за собой снос. Кроме того, при таком раскладе владельцы лотов рискуют лишиться собственности при банкротстве застройщика. Решение впрочем есть - ввод объектов в установленном порядке....

Квартальчик на Вольской - не единственный претендент на большие проблемы. Под раздачу, в частности, попали адреса: Золоторожский Вал, 11, стр. 22, переулок Дегтярный, 2, стр. 6, переулок Переведеновский, 13, стр. 18.

🤔 Зачем покупатели связываются с такими апартами? Причина банальна - стоимость лотов в «серых» проектах примерно на 20% ниже, чем в тех, на которые получена вся документация. Вывод очевиден.

@novostroyman

Правительство выделило банкам дополнительные лимиты в 2,3 трлн рублей на ипотечные кредиты по льготным программам. Объём выдачи семейной ипотеки увеличили на 1,2 трлн до 4,6 трлн рублей, жилищных кредитов в новостройках — на 1 трлн до 6 трлн рублей, «Дальневосточной ипотеки» — на 31 млрд рублей.

Вот о чем продавцы думают?

Квартира 40м2 с 1 спальней 14м2 и кухней 17м2 рекламируется как 2-комнатная с кухней 6м2 и двумя спальнями. Кухня кстати единая.
Без разделения.
Т.е. вы реально думаете, что покупатель квартиры в современном ЖК ищет 2К хрущи с кухней 6м2?)

Нет, друзья.
Для 90% покупателей ваша «2К» - это однокомнатная квартира с большой кухней-гостиной. Идеальный вариант.
Только найти ее они не могут.
В фильтрах ставят 1К, и не могут.

Вашу квартиру видят оставшиеся 10% покупателей.
После посещения сайтов Самолета, Левела и других застройщиков, с их 2К квартирами площадью от 33м2, они твёрдо убеждены, что 2К квартира легко может быть 40м2.
Для них она тоже идеальный вариант.
Они ее видят. Они вам звонят.

А теперь давайте прикинем.
Для продажи как лучше, когда вашу рекламу видят 10% из всех потенциальных покупателей, или 90%?

Правильно.
Лучше когда 100%😀
Поэтому ставим ее и как 1К, и как 2К, и показываем всем✌️

Всем привет!

Обновил данные по числу рекламируемых объектов.
На 31 янв имеем 36,6 тыс объявлений о продаже квартир в Москве.
Месяц назад было 32 тыс.
Рост уверенный.

В конце года я писал так.
Спрос, сниженный высокой ставкой ЦБ, не сильно повлиял на цены как раз из-за недостаточности предложения.
И действительно.
Квартир на рынке все еще мало.
У меня сейчас в работе три подбора. Скудный выбор подтверждаю.
Ждем дальнейшего роста предложения.
Тогда и на цены посмотрим.

В начале января хотел было написать пост про объекты, которые я начал продавать в 23 году (более 2 месяцев рекламы), но так и не смог найти покупателей.
Про объекты, что перешли со мной новогоднюю черту желаний.

Хотел написать про объединяющие их параметры.

Хотел написать про сложности продажи подобных объектов, про сниженный спрос на объекты без отделки на текущем рынке.

Хотел, но не написал и больше не напишу😀

Сегодня была продана 1К квартира в ЖК Риверскай (совсем без отделки).
Сегодня же я передал новым собственникам, проданную на прошлой неделе 1К квартиру в ЖК Форест (предчистовая отделка whitebox).

Желать надо правильно✊
Если не получается правильно, мой телефон 8 926 022 8974👈

Вечером в пятницу хотел было рассказать вам про утро и день пятницы, но силы были на исходе.
И это неудивительно.
В один день две сделки, и обе покупки.
А вот это как раз удивительно.
Ведь вокруг только и говорят, мол покупателей нет, рынок стоит.

Ну у кого-то может и нет, а у двух конкретных продавцов покупатели нашлись.
Значит дело не в рынке.
Значит дело в самих объектах.
Что, если продавцы смогли спрогнозировать будущее и сработали на опережение?
Мы же с покупателями удачно оказались рядом.
Думайте.
Принимайте верные решения и всё будет в лучшем виде.

Середина февраля.
Рынок аренды все еще на подъеме.
Цены приятно радуют собственников.
Квартиры сдаются быстро.
Дефицит хорошего предложения в новых ЖК сохраняется.

Но даже при дефиците предложения, не все квартиры в новых ЖК одинаково востребованы среди нанимателей.

Как сделать так, чтобы вашу квартиру обходили стороной?
Да легко!
Поставьте в спальне диван вместо кровати и у вас всё получится.

Минус 10 тыс ежемесячно и пара недель простоя гарантированы.

У меня по одной из квартир уже 5 отказов за 2 недели.

Мы готовы купить вашу квартиру за цену, которую рекомендует Циан.
Т е на 1,5 млн дешевле вашей цены.
Это справедливо.

Ок, а если я сделаю трах тибидох, ахалай махалай и через пару недель оценка циана станет на 2 млн выше моей цены, вы по-прежнему будете считать оценку циана справедливой?

Нет)