Всем привет!

Раньше, когда вы хотели рекомендовать меня своим друзьям, максимум, что вы могли им отправить, так это мой телефон и ссылку на этот телеграм-канал.

Но телефон — это малоинформативно, а точнее, вообще неинформативно, а канал, наоборот.
Информации много, навигации нет, что нужно именно тебе, сразу и не найдешь.

Целый год я думал над золотой серединой.
Сегодня она нашлась)

Визитка Пронина Дениса — практикующего агента по недвижимости, эксперта, риэлтора.
https://pronindenis.ru

Пересылайте друзьям, там всё самое полезное о продаже и покупке квартир со всеми ссылками и контактами.

В Орехово-Борисово Северное с новостройками всегда было туго.
Маршала Захарова 7 от Пик и всё

В этой локации ⬇️ высокий спрос обеспечен.

https://t.me/stroi_news/8258

Обожаю такие истории☝️

16 июня
Выставил в рекламу 2К квартиру 78 м2 в ЖК «Риверскай» за 38 млн.

16 июня
Мимо объявления проходил Евгений и в чате Циан написал свое экспертное заключение, мол, максимальная цена этой квартиры 30 млн и ни сантима больше.

Увидев мое скрытое несогласие с его оценкой, эксперт Евгений сделал предположение, что за цену выше 30 млн я ее и через год не продам.
Но все равно попросил написать о результате.

20 сен
Мы продали квартиру за 36,5 млн.
Сообщил об этом Евгению.
Через год прочитает)

Что самое интересное, раньше 20 сентября мы ее и не могли продать, хотя квартира приобреталась у застройщика по ДДУ в августе 2019 года в ипотеку (5 лет прошло еще в прошлом году).

О причине расскажу позже.

Не переключайтесь✊

Как купить квартиру и потерять недвижимость по решению суда.

Текст адвоката Ирины Зуй.

После рассмотрения одним из московских судов иска Ларисы Долиной о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, по которому суд решил вернуть квартиру Ларисе Долиной, пострадавшей от действий мошенников и продавшей свою роскошную квартиру в Хамовниках Полине Лурье, московские суды захлестнула волна подобных исков и граждан, заявивших, что они также подали свои квартиры под влиянием мошенников.

Парадоксально, но суды действительно стали повально удовлетворять такие иски, и чаще всего решения фактически скопированы с вердикта суда по делу Долиной, в частности, суды стали повторять накатанную цепочку умозаключений:

- если сделка совершена (со слов истца-продавца квартиры) под влиянием мошенников,

- Если жертва (продавец недвижимости) обратилась в полицию и было возбуждено уголовное дело,

Суды в 99,9 % выносят решения фактически под копирку об удовлетворении исковых требований и покупатель, купивший квартиру по рыночной цене, без всякой спешки проверивший все юридические документы, пригласивший на сделку юриста и риэлтора, теряет купленную и оплаченную им квартиру, а деньги горе-продавец согласно решения суда возвращать покупателю не обязан в большинстве случаев.

Между тем, в деле Долиной есть ряд очень важных особенностей (которых нет в подавляющем большинстве других аналогичных дел), на которые суды, «копирующие» аналогичные решения по другим спорам, не обратили внимание:

- Полина Лурье купила квартиру Ларисы Долиной очень сильно дешевле рынка. По мнению некоторых экспертов, дисконт был существенный, что не могло не вызвать подозрения осмотрительного продавца, однако это не остановило Полину Лурье.

- Сделка Ларисы Долиной была совершена скоропалительно быстро, учитывая, что подобная недвижимость продается далеко не каждый день.

- Лариса Долина получила деньги наличными, что всегда мене прозрачно, чем расчеты через аккредитив. Возможно, именно поэтому суд в деле Долиной не возложил на Ларису Долину обязанность по возврату денежных средств, то есть не применил принцип двусторонней реституции.

К сожалению, по непонятным причинам суды, буквально штампующие решения по искам обманутых собственников недвижимости и отбирающие квартиры у добросовестных покупателей, игнорируют эти существенные моменты, которые и являются предметом доказывания в таких делах.

Что же получается сегодня?

Покупатель, будучи осмотрительным и добросовестным, совершил все действия, которые закон связывает с добросовестностью и осмотрительностью: осуществил полную юридическую проверку квартиры и документов продавца, опросил соседей на предмет благонадежности продавца и отсутствия факта злоупотребления им спиртным или наркотиками, заплатил за квартиру полностью рыночную цену без дисконта, осуществил оплату путем открытия банковского аккредитива, вселился в купленную им квартиру, получает иск от предыдущего собственника, мотивированный тем, что истинная воля продавца, оказывается, не была направлена на продажу квартиры (ну и что, что договор подписывал? Ну и что, что переговоры вел с покупателем не один день? Ну и что, что деньги получил от покупателя?) продавец передал все полученные деньги мошенникам, которые представились ему сотрудниками ФСБ, а он, доверчивый, поверил им.

На мой взгляд, во всем этом есть вопиющее нарушение принципов права, направленных на обеспечение равного положения сторон, невозможность оказания предпочтения ни одной стороне процесса.

Предлагаю разобраться с понятием осмотрительность: точного его определения закон не содержит, но судебная практика высших судов определяет его как такую степень добросовестности при проверке, которая исключала бы возможность выявить юридические пороки сделки.

Продолжение ⬇️

Начало ⬆️

Иными словами, если покупатель купил квартиру по рыночной цене, проверил, не является ли она единственным жильем продавца, не продает ли продавец недвижимость подозрительно быстро после получения на нее права (например, после получения наследства прошел месяц), не прописан ли продавец в этой квартире, не состоит ли продавец на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, то квартиру у него будет сложно.

К сожалению, ни закон, ни судебная практика не раскрывает понятие ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРОДАВЦА: согласитесь, взрослый человек, н страдающий психическими заболеваниями, поверив, что какие-то там сотрудники ФСБ пытаются якобы защитить его недвижимость и поэтому просят его продать имущество и передать деньги им, ДОБРОВОЛЬНО, без угроз и пыток, сознательно обманывает покупателя, зная, что тот тратит на покупку последние (часто заемные) средства, не может считаться добросовестным, иначе рушится вся концепция права как искусства добра и справедливости.

Но и тут добросовестных покупателей поджидает юридическая ловушка:

Не все знают, но согласно ст. 302 ГК РФ принцип добросовестности в принципе не распространяется на покупателя, если продавец утратил право собственности на вещь вследствие того, что имущество было похищено у первоначального собственника, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Это значит, что суд не защитит права добросовестного покупателя, купившего квартиру, если горе-продавец докажет, что имущество было у него похищено (мошеннические действия предполагают именно это) или докажет наличие пресловутого порока воли (то есть неспособность отдавать себе отчет в характере своих действий и руководить ими).

То есть сейчас суды ПО УМОЛЧАНИЮ не применяют принцип защиты прав добросовестного покупателя ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ, когда продавец ссылается на то, что он находился под влиянием мошенников.

В этом и есть суть проблемы:

Очень часто мошенников следствие найти не смогло, уголовное дело было приостановлено, и в отсутствие обвиняемых и вступившего в законную силу приговора делать ОДНОЗНАЧНЫЙ вывод о том, что квартира была продана именно под влиянием мошенников, а не по желанию продавца, НЕВОЗМОЖНО, однако суды часто это игнорируют.

Получается, что в настоящее время у добросовестного покупателя НЕТ ЗАКОННОЙ ВОЗМОЖНОСТИ И ЧЕТКОГО АЛГОРИТМА ДЕЙСТВИЙ, который позволил бы исключить риски возврата квартиры по решению суда первоначальному собственнику.

Такая вопиющая правовая несправедливость, на мой взгляд, будет продолжаться, пока суды не дадут четкое определение порока воли продавца, добросовестности продавца и не определят четкую позицию, согласно которой продажа недвижимости, получение банковских кредитов, поджог банкоматов и государственных офисов, совершенный ментально здоровым человеком под влиянием уговоров третьих лиц (мошенников), НЕ МОЖЕТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ О ПОРОКЕ ВОЛИ.

Кстати, почему государство считает возможным наказывать в уголовном порядке людей, совершивших поджог банкоматов, военкоматов и тому подобных учреждений по науськиванию мошенников (таких граждан лишают свободы на достаточно длительные сроки с обвинением в экстремизме, хотя преступные действия они совершили также под влиянием третьих лиц, с пороком воли), и не считает возможным распространить аналогичный подход к гражданско-правовым сделкам, совершаемым под влиянием мошенников? Парадоксально, не правда ли?

Вот так из-за проявленной Ларисой Долиной легкомыслия и доверчивости устойчивость и предсказуемость всей российской правовой системы оказалась под угрозой.

Срочно, срочно необходимо менять судебную практику, но для этого нужна, помимо прочего, политическая воля.

Всё больше и больше людей обращают внимание на несправедливость возврата квартир, проданных «пенсионерами» под влиянием.
Это не может не радовать.

ВГТРК выпускает сюжеты.
Андрей Медведев написал хороший текст по этой теме. Его подсветили во многих ТГ-каналах-миллионниках. О проблеме стали говорить.

Очень надеюсь, что ситуация изменится и суды в этих спорах в первую очередь будут защищать добросовестных покупателей.

Ведь если ты поддался на уловки мошенников и тебя обманули, то всю ответственность за это должен нести именно ты, а не кто-то другой. Добросовестный покупатель не должен отвечать за беспечность продавца.

По ТВ нужно показывать сюжеты не о том, что человек под влиянием мошенников продал квартиру, передал деньги курьеру, а по итогу получил квартиру назад и ничего не потерял.

Наоборот, нужно рассказывать о том, что человек стал жертвой мошенников, продал квартиру, потерял деньги, потом пошел было в суд, а суд горой встал на сторону добросовестного покупателя.
Продавец всё потерял.

Может, тогда люди будут более осмотрительными?


https://t.me/MedvedevVesti/23070

Всем привет!
В продолжении темы про ведомых продавцов нашел для вас интересное решение суда.

Свет в конце туннеля для одного отдельно взятого добросовестного покупателя из Якутска.

В первых двух инстанциях ведомый продавец отсудил назад проданную квартиру, но Верховный республиканский суд решил иначе и отказал продавцу в возврате.

Почитайте доводы суда и само решение.

Еще раз о решении суда.

Если вы вдруг не открывали и не читали его целиком.

Когда суд действительно хочет разобраться в ситуации, формулировки выглядят примерно так.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из установленного следует, что Кириллина И.И. при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 11 сентября 2023 года понимала значение своих действий и могла руководить ими, совершив ряд последовательных, объединенных одной целью, логически выстроенных действий и сделок, при этом как ответчик Аргунова О.В., так и ответчик ПАО «Банк ВТБ» не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что истец не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение.

Таким образом, никаких доказательств того, что сделка купли-продажи от 11 сентября 2023 года является недействительной, истцом не представлено, в связи с чем исковые требования о признании ее недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, основываясь на положениях статьи 330 Гражданскогопроцессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что вывод суда об удовлетворении иска сделан при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права, в связи с чем решение суда и дополнительное решение суда подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 апреля 2024 года и дополнительное решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2024 года по данному делу отменить, принять новое решение. В удовлетворении иска Кириллиной И.И. к Аргуновой О.В., публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение
За кассацией понаблюдаем.
 
Еще один важный момент.

Первый суд основывался на психиатрической экспертизе, проведенной по уголовному делу о мошенничестве, где продавец был признан потерпевшим.

Вчера же, на круглом столе в ГРМ (гильдии риэлторов Москвы), посвященному данной проблеме товарищ генерал-майор рекомендовал всегда добиваться повторной экспертизы, потому как экспертиза по уголовному делу не рассматривает понимание продавцом своих гражданских действий.

Когда суд действительно хочет разобраться в ситуации, он запросит.

Еше раз по «делу Долиной».
Только факты.

Текст с таким заголовком на известном юридическом портале на этой неделе опубликовал Владимир Мнацаканов, юрист, присутствующий на первых заседаниях суда по делу Д и хорошо знакомый с адвокатом и линией защиты покупателя Полины Лурье.
Владимир помогал некоторым моим клиентам в решении своих вопросов.
Доверяю на все 100%.

Публикую основное, хотя основное там всё.

«Прочел сегодня очередной блог неизвестного мне питерского юриста с критикой защиты ответчика по делу Долиной и в очередной раз понял, что не все умеют читать судебные акты. Правда решения судов общей юрисдикции, как правило, действительно написаны очень плохо.
Но чтобы избежать дальнейших спекуляций, считаю необходимым донести до юридической общественности основные факты этого дела.

Квартира Долиной была выставлена на продажу на портале ЦИАН за 130 млн. рублей.

Долина заключила договор с агентством W на продажу.

Потенциальный покупатель Полина Лурье первый раз смотрела эту квартиру с риэлтором агентства W, а в квартиру их допустил личный помощник Долиной, который ведет все её дела.

Второй раз через неделю квартиру показывала сама Долина, она долго объясняла, какую мебель заберет, что оставит в квартире. За чашкой чая они договорились с Лурье сначала о снижении цены на 5 %, а потом Долина согласилась на цену 112 млн., если расчет будет наличными. Стороны заключили предварительный договор, и Долина получила в качестве задатка 1 млн рублей, о чем написала расписку.

Основной договор купли-продажи был заключен более чем через 3 недели после предварительного договора. Подписание договора было в Альфа-банке, на счете в котором у Лурье находились денежные средства.

Имеется запись камер банка, на которых запечатлена Долина и Лурье в кассе банка в момент выдачи и пересчета 111 млн. рублей. После чего деньги были помещены в индивидуальный банковский сейф с условиями доступа.

В день подписания договора купли-продажи Долина утром была в институте, где она является профессором, а вечером выступала в Кремлёвском дворце съездов на сборном концерте.

После государственной регистрации права собственности Лурье на квартиру Долина лично пришла в Альфа-банк, открыла ячейку и самостоятельно забрала 111 млн. рублей.
В подтверждение получения денег Долина выдала Лурье расписку.

После получения указанной суммы Долина внесла 80 млн рублей на свой счет в банке ВТБ. И после этого она на протяжении 2-х недель перечисляла на счета третьих лиц разными суммами деньги со своего счета. Насколько мне известно, ВТБ дважды приостанавливал операции и обращался к Долиной с вопросами и разъяснениями про влияние мошенников и т.д.

По истечении 3-х недель после получения Долиной денег она перестала отвечать на звонки Лурье.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ⬇️

НАЧАЛО ⬆️

Теперь несколько слов про доказательства по гражданскому делу:

По гражданскому делу никаких экспертиз не проводилось, и психиатрической в том числе. От своего ходатайства о проведении судебно-психиатрической экспертизы Долиной её адвокаты отказались.

Адвокатом Долиной представлены две экспертизы, проведенные в рамках уголовного дела: психиатрическая и деструктологическая (про последнюю хочу напомнить письмо Минюста, в котором говорится, что такой науки «деструктология» не существует). Так как по уголовному делу нет приговора, то такие экспертизы не имеют преюдиции по гражданскому делу.

Оценка квартиры, заказанная адвокатами Долиной, показала цену квартиры в 240 млн рублей, оценка, проведенная в рамках уголовного дела, дала стоимость 138 млн рублей, оценка, заказанная защитой, дала цену 124 млн рублей (с последней ценой я могу ошибиться). На отчет об оценке, заказанный адвокатами Долиной, защитой была представлена рецензия, из которой следует, что указанный отчет не соответствует утвержденным стандартам оценки.
При этом как юрист, и как бывший оценщик недвижимости, и как бывший директор агентства недвижимости, хочу обратить внимание, что рыночная стоимость - это цена, за которую продавец готов продать, а покупатель купить вещь. И если любой из нас покупает какую-то вещь дешевле, чем продают другие, то в этом нет ничего незаконного. А кстати, в банкротной практике отступление на 20% от рынка не является существенным…

Доказательств нахождения Долиной в измененном состоянии на момент сделки в гражданском деле, по моему мнению, нет вообще. Есть только копии части материалов уголовного дела, по которому отсутствует приговор.

Ни в гражданском, ни в уголовном деле нет данных о том, что Лурье знала и могла знать о наличии заблуждения у Долиной.
Защита Лурье настаивала на применении п. 5 ст. 178 ГК РФ.

Признавая сделку недействительной суд не имел права не применить реституцию (на что защита заранее неоднократно письменно указывала суду со ссылкой на закон и позицию ВС РФ).»

Ссылка на полный текст Владимира Мнацаканова и на 100500 комментариев под ним прилагается.

https://zakon.ru/blog/2025/11/10/esche_raz_pro_delo_dolinoj_tolko_fakty

ПОКУПАТЕЛЯМ НА ЗАМЕТКУ
История номер 1.

Пока весь информационный фон занят «бабушкиными квартирами», не забывайте и про другие аспекты проверки продавца.

Возможно вы не знали, но сделки расторгали и расторгают не только в случае нахождения продавца под влиянием.

Банкротство и субсидарную ответственность продавца никто не отменял.

Нашли квартиру.
Собственник в ней не живет, имеет несколько квартир, возраст 50 лет.
Сын в курсе продажи, собственно, он ей и занимается.
В рекламе 1,5 месяца, есть снижение цены, но всё в рынке.
Договорились на аванс.

Проверяю перед авансом и на «Федресурсе» вижу такую запись.

Контролирующие должника лица
Привлеченное лицо
ФИО Продавца
ИНН Продавца

Размер ответственности
8 788 865 138,07 ₽

Привлечение к ответственности
Привлечен

Текст сообщения
Решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-65202/23 от 22.04.2024 ООО «__________» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства на шесть месяцев.
Конкурсным управляющим утвержден ________________.
Определением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2025 (резолютивная часть опубликована на официальном сайте kad.arbitr.ru 24.07.2025) было признано доказанным наличие оснований для привлечения ФИО Продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам ООО «___________».
В части установления размера субсидиарной ответственности производство было приостановлено до окончания расчетов с кредиторами.

Долг почти 9 ярдов)

От покупки решили отказаться.
Спросил у агента, знает ли она об этой истории.
Говорит, что-то слышала, но там же ерунда)
Квартира продается дальше.

ПОКУПАТЕЛЯМ НА ЗАМЕТКУ
История номер 2.

Ведомые бабушки здесь снова ни при чем.

Нашли квартиру с оооочень классным ремонтом в новом ЖК.
Отличная планировка, цена 30 млн.
Надо брать.

Запрашиваем документы и видим следующую картину.
В 2021 году квартира по договору купли-продажи от продавца ООО «Номер 1» (генподрядчик строительства ЖК) была продана покупателю ООО «Номер 2» (исполнитель определенных работ при строительстве ЖК) в качестве расчетов по договору подряда между двумя ООО.
Ок, принимается.

В 2024 году, т. е. всего год назад, ООО «Номер 2» продает квартиру физлицу, который сейчас и является единственным собственником/продавцом.
Напоминаю, сейчас квартира стоит 30 млн.
Цена в ДКП от 2024 года всего 11 млн (скрин с ценой и с интересным способом расчета прилагаю в первом комментарии).

В качестве подтверждения оплаты за квартиру продавец предоставил приходно-кассовый ордер.
Т. е., покупая квартиру у юрлица, покупатель вместо безналичного перевода почему-то решил заплатить наличными в кассу.
Но почему?

Может, потому что гендиректором ООО «Номер 2» является родной сын покупателя/нынешнего собственника, а учредителями данного ООО являются ее сын и супруг?

А может, это все-таки из-за того, что реальной оплаты по договору так и не произошло?
Приходно-кассовый ордер есть, а живых денег нет и проводки поступления денежных средств на баланс юрлица тоже нет.
Т. е. в случае банкротства ООО «Номер 2» любой конкурсный управляющий в два счета оспорит сделку от 2024 года.

И да, вы совершенно правы, реальной оплаты по договору не было, в чем нам и признался продавец.
Самое интересное, что по условиям договора по соглашению сторон срок оплаты можно пролонгировать и провести ее хоть сейчас.
В этом случае покупатель на самом деле исполнит свои обязанности по оплате, будет денежная проводка на балансе ООО, только вот незадача.

Квартира продается за 30 млн.
В 2024 году она не могла стоить 11 млн.
Даже без отделки ее реальная стоимость была дороже 20 млн.
Продажа по заниженной стоимости — еще одно весомое основание для расторжения сделки в случае банкротства ООО «Номер 2».

Купить квартиру за 30 млн и ждать возможного банкротства предыдущего продавца — так себе история.

От покупки отказались.

ПОКУПАТЕЛЯМ НА ЗАМЕТКУ
История номер 3.

Дело было в ноябре 2022 года.

Про ведомых бабушек тогда никто не знал.

Смотрим квартиры.
Остановились на одной, планируем вносить аванс.
Квартиру показывала супруга предыдущего собственника и по совместительству риэлтор.

На встрече она рассказала, что в апреле муж продал квартиру знакомым, которые хотели поселить в нее свою дочь на время учебы в универе, НО ….
В октябре обстоятельства изменились и они решили ее продать.
Бывает такое?
Конечно бывает.
В 2022 году вынужденных продаж было много.

Второе НО насторожило больше. Квартиру показывает представитель предыдущего собственника, как будто настоящий собственник этой квартиры и в глаза не видел, а сделка купли-продажи была ненастоящая.
Так мне показалось на просмотре.

Запросил документы, в особенности меня интересовал сам договор купли-продажи и расчеты по нему.
Как и ожидалось расчет в размере 23 млн рублей был осуществлен до подписания договора, без аккредитивов и ячеек. На доверии.

И если раньше я только подозревал фиктивность сделки, то после изучения ДКП был уверен в этом на 99%.
Оставалось понять причину переоформления.

Захожу на сайт федеральной службы судебных приставов и ввожу данные предыдущего собственника.
Вуаля.
Есть арест и запрет на действия со всем имуществом от 15 апреля 2022 г.
Совпадение, не думаю.
Начинаю искать причину запрета. Захожу на сайт арбитражного суда, ввожу данные и все становится на свои места.
Уверенность в фиктивности 150%.
У человека иск на…… ВНИМАНИЕ….
1,5 млрд рублей.
Субсидарная ответственность - это вам не шутки.

Не буду вдаваться в подробности дела, оно и не важно.
Важна последовательность.
31.03 - иск к предыдущему собственнику на 1,5 млрд
2.04 - за 2 дня он находит знакомых покупателей на свою квартиру и подписывает ДКП
5.04 - регистрация перехода права собственности на нанешнего продавца
14.04 постановление суда об аресте любого имущества предыдущего собственника
15.04 исполнительный лист от приставов попадает в работу

Но квартира уже переоформлена и ее этот запрет не касается. Успел.
Но суд то идет. И в случае положительного решения ответчику предстоит огромная выплата. Вышеописанную сделку 100% признают фиктивной и развернут обратно.
Ну а покупателей этой квартиры ждет неприятный сюрприз.
Ни квартиры, ни денег.

Мы конечно рисковать не стали и внесли аванс за другую квартиру, которую успешно и купили.

Всем привет!

На днях в Госдуме состоялся интересный разговор на наболевшую тему.
Я посмотрел.
Движение в сторону защиты добросовестного покупателя неизбежно.

Посмотрите и вы.
Круглый стол на тему "Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения"

http://duma.gov.ru/multimedia/video/events/122403/
 

Всем привет!

В продолжение разговора про круглый стол в Госдуме у меня для вас еще одна хорошая новость.

Кассационный суд г. Москвы отменил решение апелляционного суда о возврате квартиры ведомому продавцу.

Второй кассационный суд общей юрисдикции г. Москвы опубликовал судебный акт по «делу Цитлидзе».

В судебном акте кассация просто разнесла, а по-другому и не скажешь, доводы апелляции по изменению решения суда первой инстанции.
Напомню, в суде первой инстанции (Бабушкинский районный суд) продавцу уже было отказано в возврате квартиры, но в апелляции решение изменили.

Главное из судебного акта.

Нельзя возвращать квартиру, но не возвращать деньги:

Последствием недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является возврат сторонами всего полученного по сделке. Эта норма не предусматривает при вынесении решения о недействительности сделки возможности усмотрения суда в применении или неприменении двусторонней реституции, так как эти последствия возникают в силу закона.
Несмотря на ссылку на заблуждение, такой подход является базовым. Не применять реституцию можно лишь в исключительных случаях (например, когда последствием недействительности сделки станет возврат имущества, оборот которого запрещен).

Суд также отметил.

Заблуждение в мотиве сделки не является основанием для её недействительности.

Нельзя применять нормы об обмане, если сторона сделки не знала об этом обмане.

Приговор по делу о мошенничестве сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной (не преюдиция).

Необходимо оценивать добросовестность покупателя и результаты судебной экспертизы (в этом деле эксперты пришли к выводу, что продавец в целом понимала значение своих действий).

Отдельно хорошо про формирование воли:

Поскольку продавец совершила целый ряд целенаправленных действий: посетила врача-психиатра, предоставила от него справку о возможности совершать сделки, подписала договор купли-продажи, получила денежные средства, подала заявление в Росреестр, снялась с регистрационного учета, постольку ее воля была выражена формально безупречно.

Подробнее ознакомиться с решением можно здесь ⤵️
Постановление второго кассационного суда по делу № 8Г-25915/2025

ОСЕННЯЯ АКТИВНОСТЬ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ БЫВАЕТ РАЗНОЙ

Осенью народ вернется из отпусков, и рынок оживает.
Продажи точно попрут.
Слышали такое?

Народ ждет осени, как какой-то панацеи.
В прошлом году тоже ждали.

Однако в первые два месяца рынок ни капли не изменился.
В 2024 году активная осень началась лишь в конце октября или даже в ноябре.
Тогда эту активность сильно подстегнули слухи о возможной заморозке вкладов.

До конца 2024 года я продал практически все квартиры, которые были у меня в работе больше одного месяца.

В 2025 году осень другая.
Не успел Шафутинский перевернуть календарь, так активность и началась.
Только вот информационный фон в этом году работает ровно наоборот.
Из-за резонансных дел о возврате квартир «ведомым» продавцам покупателей на рынке вторичного жилья стало заметно меньше.

Вот так бывает.
Сезон один, а вектор активности абсолютно разный.

Но, как говорится, стабильность сами знаете чего признак)

На текущий момент я продал практически все квартиры, которые были у меня в работе больше одного месяца.
Хотя, наверное, слово «практически» здесь будет лишним✊

Всем привет!

Продолжаю наблюдать за квартирой, от покупки которой мы отказались в конце октября.

Об этой истории я писал ЗАМЕТКУ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ номер 1

Так вот.
27 ноября мне приходит уведомление о снижении цены сразу на 1 млн.
Это серьезное снижение.
Мы в свое время были готовы купить ее за 11 млн.
И думаю, не только мы.
А тут раз, и сразу на 1 млн ниже рынка.
Такая поспешность должна быть с чем-то связана.

Пошел на сайт арбитражного суда, и действительно, связана.

Хронология такая.

1 сентября 2025 года.
Опубликовано решение суда о привлечении продавца к субсидарной ответственности по долгам ООО.

Руководствуясь ст. ст. 48, 176, 184, 185, 223 АПК РФ, Арбитражный суд Московской области
ОПРЕДЕЛИЛ:
привлечь к субсидиарной ответственности по обязательствам ООО «» ФИО Продавца.
Приостановить рассмотрение заявления в части размера ответственности до окончания расчетов с кредиторами. Определение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объеме в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

29 сентября 25 года.
Квартиру выставили на продажу за 12 млн.

30 октября 25 года.
Мы планировали внести аванс, но отказались. На тот момент квартиру рекламировали за 11,2 млн

25 ноября 2025 года.
Продавец запрашивает ходатайство об ознакомлении с материалами дела по привлечению к субсидарной ответственности по долгам ООО.

27 ноября 2025 года.
Продавец резко снижает цену квартиры с 11 до 10 млн.

Продолжаем наблюдать.

Не могу не дополнить.
Агент сразу рассказывает о реальной ситуации продавца, ничего не скрывает.

МЕТАМОРФОЗЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
 
Вот как было раньше.

Ты нашел квартиру, договорился с продавцом, что он продает ее как свободную, никаких альтернатив к сделке не привязывает, вносишь аванс и готовишься к простой сделке.
Случалось так, что продавец успевал найти альтернативу во время подготовки и пытался прицепить ее к вашей сделке, тем самым усложняя вашу покупку.

В ответ на такую попытку усложнить покупатель, как правило, говорил твердое «НЕТ».
Мол, продавай как свободную, а после сразу выходи на свою сделку и покупай альтернативу, тем более что регистрация идет всего несколько дней.
То было раньше.

Сейчас все по-другому.

Мы нашли 1К квартиру, ее продавала семейная пара 60+.
Взамен они покупали 3К, за которую уже внесли задаток.
Учитывая текущую ситуацию с ведомыми продавцами, нас это более чем устроило.
Мы внесли задаток с выходом на сделку 28 ноября.

В задатке я четко прописал, что 1К квартира продается с одновременной покупкой 3К альтернативы.
Продавец 3К квартиры живет в другом городе.
У нас возникли сомнения в том, что до 28 ноября он успеет выписаться и вообще приехать на сделку.

24 ноября продавец 1К квартиры решил меня обрадовать и говорит: «Мол, не переживайте, если продавец 3К квартиры не успеет прилететь 28 ноября, то мы сможем продать нашу 1К как свободную, а потом купим у него 3К».
Т. е. разобьем сделку и упростим вашу покупку.

Нет уж, говорю я.
Мы в задатке прописали, что покупаем вашу 1К квартиру с одновременной покупкой вами 3К альтернативы, так и купим.

Не нужно вам с деньгами оставаться.

Мы подождем вашего продавца)

28 ноября мы все же вышли на альтернативную сделку.

Продавцы 1К станут собственниками 3К квартиры.
Наши деньги после раскрытия аккредитива уйдут на счет продавца альтернативы.
Я спокоен.

УДИВИТЕЛЬНАЯ СКОРОСТЬ

Всем привет!
 
2 декабря Верховный суд зарегистрировал жалобу защиты Полины Лурье на решение нижестоящих инстанций по делу Долиной.
 
3 декабря дело Долиной истребовано Верховным судом.
 
3 декабря дело передано судье.
 
Рассмотрение будет.
 
За процессом наблюдаем на сайте ВС РФ, т е здесь ☝️

ИСТОРИЯ ОДНОЙ ПРОДАЖИ

Всем привет!

На прошлой неделе я опубликовал подробный четырехсерийный пост об одной продаже.
Позже, по просьбе одного хорошего человека, я убрал его из публичного доступа.
Если вы его видели и не успели дочитать, напишите мне.
Сегодня же я расскажу про основной мотив, который побудил меня рассказать вам именно об этой сделке.
Мотив был.

Начиная с мая этого года я подробно рассказывал вам обо всех этапах продажи квартир.
О том, как я вижу продажу в целом.
О действиях, которые нужно делать обязательно.
О том, что нужно делать в идеале.

Обо всём об этом я написал 25 подробных постов, которые вы сможете прочитать здесь.
Но то была выжимка из моей 16-ти летней практики.

В данной же сделке сошлось практически всё, о чем было написано ранее.

Здесь была и предпродажная подготовка, которая заняла 1,5 месяца.
После первичного осмотра квартиры я честно сказал, что продавать ее в таком виде категорически не рекомендую. И вот почему.

В квартире жили два парня.
В большой комнате сын собственника, в маленькой — его друг. Маленькую комнату мы тогда толком и не посмотрели. Не удалось.
Также у меня были вопросы к состоянию ванной и к двум шкафам в коридоре и спальне.
Собственник записал все мои рекомендации и пообещал выполнить.

Через 1,5 месяца все было готово.
Друг съехал, маленькую комнату освободили от мебели и вещей. Из большой комнаты убрали старый шкаф. Из коридора убрали его брата-близнеца и комод, который мешал пройти на кухню. В коридоре смонтировали яркий свет. Отреставрировали ванну, она стала как новая, заменили герметик, очистили межплиточные швы. Отрегулировали дверь в тамбур (дверь была, но свою функцию не выполняла из-за провисания), а зачем нам недоделка прямо у входа в квартиру.
Не было только стейджинга, но в квартире, в которой живут люди, его сделать сложно.
Стейджинг я в другом проекте сделаю, специалист уже найден.

Само собой здесь была и профессиональная фотосъемка, но без нее я в последние два года вообще ничего не рекламирую, так что она у меня в порядке вещей.
А вот работа с возражениями покупателя случается не всегда, тем более в таком объеме.

Но самое главное, здесь была еще и работа по возврату покупателя к рассмотрению квартиры после, казалось бы, окончательного отказа от сделки.
Это действительно случается крайне редко.
В этой продаже были задействованы все этапы, о которых я так подробно рассказывал этим летом.
Почитайте о них☝️

Продажа усложнялась еще и наличием обязательной альтернативы.
Нам нужно было не просто продать одну квартиру, но и купить другую квартиру в этом же районе, а точнее в пяти конкретных домах этого района. Это добавляло изюма. Ведь конкурентов, которые хотят ровно такую же ликвидную квартиру, как и вы, всегда предостаточно.
В одной сделке ты конкурируешь не только с продавцами аналогичных квартир, но и с покупателями, у которых ситуация может быть гораздо проще твоей.
И да, если вы думаете, что покупатели не конкурируют между собой за ликвидную квартиру, вы глубоко ошибаетесь.

Еще один момент, о котором я хотел сказать.
Мой клиент не хотел смотреть квартиру, которую мы в итоге купили. Не хотел видеть, как она уходит из-под носа из-за отсутствия у нас покупателя. Тогда я настоял на просмотре.
Потому как никто не будет с вами серьезно о чем-то договариваться, если вы еще не смотрели квартиру.
8 из 10 моих сделок — это продажи. Поверьте, я знаю, о чем говорю.

Ну а вишенкой на торте этой сделки оказалось поднятие цены продавцами альтернативы после того, как мы уже обо всем договорились и подготовили соглашение об авансе. За день до его внесения.
Но разве это могло нас остановить)

СКОРОСТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ВПЕЧАТЛЯЕТ

Заседание Верховного суда по делу Долиной назначено на 16 декабря в 15 ч.

За процессом наблюдаем на сайте ВС РФ, т е здесь☝️

https://t.me/pronindenestate/1282