Канал превращается в базу ситуаций и судебной практики для инвесторов в недвижимость с торгов в формате разборов:

какой риск возник → что сделал инвестор или должник → какие аргументы сработали → на какие судебные акты можно ссылаться → что из этого учитывать при следующей покупке..

В каждом разборе оставляю реквизиты дел и ссылки на судебные акты, чтобы нужную позицию можно было не просто прочитать, а использовать.

Подписка в ближайшие 2 дня еще по прежней цене:
3 090 р на три месяца и 5 800 р на пол года.

Оплата картой по ссылке:
https://t.me/tribute/app?startapp=sSkd

Стоимость намеренно оставила пока небольшой. Один своевременно найденный судебный акт, аргумент или риск при покупке объекта с торгов может стоить инвестору существенно больше стоимости доступа ко всему архиву.

Выселить должника до регистрации права собственности на победителя торгов нельзя

Одна из наболевших проблем после торгов: квартира оплачена, ДКП заключен, торги состоялись, но переход права собственности еще не зарегистрирован.

Можно ли уже на этом этапе обращаться в суд с требованием о выселении должника и снятии его с регистрационного учета?

Позиция сильного Второго кассационного суда - нет.

Да, в практике встречались решения, когда суды выселяли должников еще до регистрации перехода права собственности на победителя торгов. Особенно часто такие решения можно было встретить до середины 2025 года. Но сейчас практика почти пришла к общему знаменателю: сначала регистрация права собственности и только потом выселение.

Фабула

Победитель торгов приобрел квартиру должника-банкрота за 113 млн руб. ДКП заключен, стоимость квартиры полностью оплачена, но переход права собственности на победителя торгов не зарегистрирован.
Победитель потребовал признать проживающих в квартире лиц утратившими право пользования, выселить их и снять с регистрационного учета. Кроме того, он потребовал взыскать более 10,5 млн руб. неосновательного обогащения за пользование квартирой и проценты.

Первая инстанция в иске отказала. Апелляция оставила решение без изменения. Кассация согласилась.

Причина: на дату решения суда право собственности победителя торгов еще не было зарегистрировано:

«До перехода права собственности на спорную квартиру право ответчиков на проживание в ней сохраняется»

Сам по себе факт победы на торгах, заключения договора и даже полной оплаты квартиры этого не меняет:

«Право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации. Каких-либо исключений для возникновения права собственности в отношении приобретенного на торгах недвижимого имущества, действующее законодательство не содержит»

И итоговый вывод:

«До перехода права собственности на спорную квартиру, оснований у покупателя для обращения с настоящим иском не имелось»

Если обратиться с иском раньше и получить отказ именно по причине отсутствия зарегистрированного права, дальнейшее обжалование создает дополнительный финансовый риск для победителя торгов: ответчики вправе заявить о взыскании понесенных ими судебных расходов, в тч расходов на представителя. При этом уплаченная истцом госпошлина при отказе в иске также остается его расходом и не компенсируется.

Поэтому даже если в первой инстанции вам попался суд, который не учел актуальную судебную практику и удовлетворил иск о выселении до регистрации перехода права собственности, должник может обжаловать решение в апелляции и кассации. Если вышестоящий суд его отменит, судебные расходы должника на представителей во всех пройденных инстанциях могут быть взысканы с вас. В итоге к собственным расходам на процесс добавятся еще и расходы противоположной стороны.

При этом подавать иск только после регистрации права собственности не обязательно. Если вы понимаете сроки устранения причин, по которым регистрация приостановлена, можно обратиться в суд заранее.

Например, вы знаете, что в ближайшие два месяца будут погашены аресты, ипотека или устранены другие препятствия для регистрации перехода права. С учетом сроков назначения первого судебного заседания (в течение 2х месяцев назначается предварительное заседание) к моменту рассмотрения дела право собственности уже может быть зарегистрировано.

В этом случае достаточно в первом заседании приобщить к материалам дела актуальную выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности, и основание для отказа в иске в связи с отсутствием у вас зарегистрированного права отпадет, иск удовлетворят.

Реквизиты судебного акта: определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.09.2024 № 88-23789/2024 по делу № 2-232/2023.

С большим удивлением читала судебные акты по двум делам, где должник заблаговременно (!) сделал переоценку объекта, так же заблаговременно приостановил реализацию, но…

торги состоялись и все три инстанции поддержали победителя, оставив их в силе.

И это при том, что суды признали оценку должника действительной, согласились, что она составлена правильно.

Признаюсь, я такие суд акты вижу впервые. Это просто мощнейшая поддержка участников торгов. Буду теперь во всех исках на эту московскую кассацию ссылаться))

Большой пост со всеми паролями и явками подготовила в закрытом канале. Там же двумя постами выше классная практика об оставлении торгов в силе, несмотря на занижение стоимости объекта на 79%.

По крупицам годами собираю такие кейсы и делюсь с вами, чтобы выигрывать должников, когда они хотят отменить торги.

Ссылка, чтобы подписаться на канал: https://t.me/tribute/app?startapp=sSkd

Торги потенциально можно признать недействительными. Значит ли это, что победитель может отказаться от покупки?

С незарегистрированными строениями на земельных участках мы уже разбирались: продавать участок, не решив вопрос с расположенным на нем объектом недвижимости, для ФУ запрещено. Такие торги могут быть успешно оспорены должником или иными заинтересованными лицами, прецедентов масса.

Но у победителя торгов возникает другой вопрос: если этот недостаток обнаружен уже после победы, можно ли самому отказаться от договора и забрать задаток?

В одном из арбитражных дел победитель торгов именно по этим причинам отказалась заключать договор и потребовала вернуть задаток, банковскую комиссию и убытки.
На торги были выставлены два ЗУ. В сообщении о продаже сведений о находящихся на них строениях не было.

После победы участница заявила, что обнаружила существенные недостатки: на участках находятся незарегистрированные объекты, на которые к тому же претендует бывший собственник. По ее мнению, ФУ должен был сказать об этом до торгов, поэтому отказ от ДКП не должен приводить к потере задатка.

Суды трех инстанций с этим не согласились.

Первое, на что обратила внимание кассация: до подачи заявки участник мог осмотреть имущество и запросить у управляющего любую необходимую дополнительную информацию. Но этого сделано не было:

«Истец не был лишен возможности реализации своего права на ознакомление с имуществом, а также на получение, при необходимости, дополнительной информации о лоте. Однако победитель для получения информации в адрес конкурсного управляющего до даты проведения торгов не обращалась»

И вот здесь то, о чем мы с вами постоянно говорим: если по лоту есть хоть какой-то вопрос, то задавайте его управляющему официально. До торгов или после торгов, не важно. Это должен быть не звонок ФУ и не переписка с ним (бывают случаи и похуже – с помощником) в мессенджере.

Письменный запрос с конкретными вопросами на официальную э/п: имеются ли на участке фактически расположенные здания и сооружения, кому они принадлежат, зарегистрированы ли права на них, имеются ли судебные споры и притязания третьих лиц. В самом запросе указываем электронную почту и просим направить ответ на нее.
Один раз составьте себе шаблон письма, это решит миллион проблем.

Если впоследствии выяснится, что существенную информацию вам не раскрыли или сообщили недостоверные сведения, такой запрос и ответ на него уже можно предъявлять суду как доказательство того, какую именно информацию вы пытались получить до принятия решения об участии в торгах.

В этом же деле такого доказательства у покупателя не было. Более того, суд установил, что информация о споре по участкам была доступна еще до подачи заявки.
Бывший собственник уже пытался через суд запретить проведение торгов. Определение об отказе в обеспечительных мерах было размещено в кад Арбитре в марте, а заявку победитель подала только в апреле:

«На момент принятия всех условий по продаже имущества должника истцу было достоверно известно и о наличии незарегистрированных самовольных строений на участках, и о правопритязаниях должника на них»

Это совсем классика. Инвестор при анализе лота видит, что в мерах по приостановлению торгов отказано и считает, что автоматически откажут и в споре. Раньше так было, но теперь в 70% случаев суды признают такой анализ недобросовестным. К слову, как и действия ФУ по продолжению торгов при наличии спора об объекте.

Можно ли после торгов ссылаться на ЕГРН, если достаточно было осмотреть объект?

В канале я уже приводила определение Верховного суда по делу, где я представляла победителя торгов: по ЕГРН помещение являлось жилым, но фактически  было нежилым. Нижестоящие суды посчитали, что управляющий вправе ориентироваться на сведения реестра. Верховный суд с таким подходом не согласился.

Теперь похожая история с земельным участком. Победитель торгов приобрел участок, который по ЕГРН относился к землям с/х назначения. Но фактически почти вся его площадь находилась на землях лесного фонда: экспертиза установила наложение на 46 019 кв. м при общей площади участка 47 494 кв. м.

Суд не признал сведения ЕГРН приоритетными. Одним из ключевых обстоятельств стало то, что фактическое состояние участка можно было увидеть при обычном осмотре: он был покрыт многолетними лесными насаждениями со средним возрастом около 50 лет и для сельхозпроизводства не использовался:

«Не может быть признано добросовестным поведение лица, приобретающего земельный участок, состоящий преимущественно из многолетних лесных насаждений, что должно было быть очевидным при осмотре участка до совершения с ним сделок, которое не удостоверилось в том, что такой участок не может относиться к землям государственного лесного фонда»

Поэтому еще раз обращаю ваше внимание: объект перед торгами нужно осматривать. Если фактические обстоятельства можно было обнаружить при обычном осмотре, ссылаться уже после покупки исключительно на сведения ЕГРН бессмысленно. Такие торги будут признаны недействительными, а у участника НЕ будет оснований для взыскания % и убытков.

И, конечно, помним золотое правило: мы не доверяем сведениям из ЕГРН. Это ключевая ошибка новичков в торгах.

Реквизиты дела по ЗУ: Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.07.2026 по делу № А23-6966/2020.

Торги по банкротству признали недействительными. Кто вернет деньги победителю? Верховный суд поставил точку в этом вопросе

Это один из вопросов, который интересует практически каждого инвестора на торгах: если торги признают недействительными, а деньги уже распределены между кредиторами, с кого их потом взыскивать?

Фабула дела:

Победитель торгов купил право требования на квартиру. Но выяснилось, что на момент торгов это право уже не принадлежало должнику.
Торги признали недействительными. 

И дальше возник главный вопрос: кто должен вернуть победителю деньги?

Большая часть полученной от покупателя суммы уже была перечислена банку как залоговому кредитору.

Первая инстанция и апелляция решили: деньги должен вернуть банк. Он получил их, а значит, эту сумму необходимо вернуть в конкурсную массу для возврата победителю.

Но кассация с этим не согласилась, указав, что банк не являлся стороной ДКП. Деньги он получил не от покупателя по недействительной сделке, а от ФУ в порядке погашения требования залогового кредитора.

А последствия недействительности сделки применяются только к ее сторонам:

«При применении последствий недействительности сделки в силу ст. 167 ГК РФ взыскание денежных средств возможно осуществить исключительно со стороны договора»

Поэтому обязанность вернуть деньги возложили не на банк, а на должника.

И теперь в этом вопросе поставил точку Верховный суд РФ: он отказался пересматривать постановление кассации, поддержав подход о том, что последствия недействительности сделки применяются к сторонам этой сделки:

«Основания для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов не усматривается.
В части применения последствий недействительности сделки суд округа, руководствуясь статьей 616 Федерального закона от 26 октября 2002 г. No 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из возможности применения последствий недействительности сделки исключительно к сторонам данной сделки».

Раньше отказы Росреестра в регистрации права собственности победителя торгов на объект с детскими долями легко оспаривался.

Основанием служило определение Верховного суда от 2022 года, которым он засилил позицию нижестоящих судов о том, что раз на торгах реализация имущества является принудительной, то нотариус здесь не нужен.

Теперь же Верховный суд изменил вектор практики. Такой ДКП по результатам торгов должен быть нотариальным.

Нотариус, конечно, будет проверять, не нарушаются ли права детей на единственное жилье. Торгами они, естественно, нарушаются. Следовательно, нотариус отправит покупателя за согласием опеки, которого последняя не даст.

Как думаете, какой теперь будет регистарция права по результатам торгов?

Уже сталкивались с таким ответом приставов при обращении онлайн?

Фокус в том, что само окошко обращения ограничено количеством символов + в него нельзя вставить текст, только печатать с нуля. Бывает при отправке сайт зависает и процедуру нужно повторять по новой.

Раньше всегда прикладывали заявление в числе приложенных файлов , а в окошке писали тезисно.

Действительно работает🔥

@alxkrs, большое спасибо за лайфхак!)

если не дает вставить, то вы можете перетащить мышкой текст из Ворда в окошко формы ))

А еще сегодня выиграли кассацию в Арбитражном суде Московского округа, который отправлял на новый круг дело, в котором суды отказали должнику в признании торгов недействительными.

Я подключилась на стадии первого заседания второго круга, т.е. задача была со звездочкой)

Грамотно выстроила позицию, максимально обложила суд каждой инстанции нужной нам релевантной судебной практикой, которую раскрываю в закрытом канале и.. ПОБЕДА! 🔥

Судьи были несказанно рады практике, отрывали ее с руками у меня.

80% успеха дела - нужный судебный акт и его толкование, применительно к вашему кейсу.

Я искренне удивлена, почему некоторые инвесторы недооценивают этот инструмент и не пользуются.

Подписаться можно по ссылке в этом посте: https://t.me/profurul/978

Ошибка инвестора: считать, что управляющий подаст в Росреестр решение суда о банкротстве и аресты на недвижимости будут погашены. Мнение Верховного суда

Фабула дела:

Должница признана банкротом, ее недвижимость продали на торгах.
В ЕГРН продолжали числиться запреты на рег. действия, ранее наложенные судебными приставами. ФУ обратился в Росреестр и потребовал погасить записи, ссылаясь на то, что по Закону о банкротстве с момента признания гражданина банкротом ранее наложенные аресты и ограничения снимаются. Росреестр отказал, указав, что сначала необходимо обратиться к органу, который наложил ограничения, т.е. В данной ситуации к приставам.

Спор пошел в суд, перед которым встал вопрос: вправе ли Росреестр самостоятельно погасить в ЕГРН запрет, наложенный приставом, только на основании решения о признании собственника банкротом?

Ответ судов: нет. Хотя ст. 213.25 Закона о банкротстве устанавливает, что с даты признания гражданина банкротом ранее наложенные аресты и ограничения снимаются, само решение о банкротстве не является актом, отменяющим конкретное постановление пристава. Если запрет наложил пристав, именно пристав должен его снять, т.е. вынести постановление. И только после этого запись об арестепогашается в ЕГРН.

Кассация однозначно указала, что закон о недвижимости не дает Росреестру полномочий самостоятельно отменять запрет или постановление пристава только потому, что собственник признан банкротом. Основание для снятия ограничения возникает вследствие банкротства, но реализовать его должен тот орган или должностное лицо, которым ограничение было наложено.
Поэтому суды фактически сказали: обращаться нужно не к Росреестру с требованием исключить запись из ЕГРН, а в ФССП за погашением запрета приставом.

Управляющий не согласился, пошел в Верховный Суд, который 11 декабря 2025 года определением № 308-ЭС25-12108(1) отказал в передаче жалобы в СКЭС, согласившись с тем, что при отсутствии сведений о снятии приставом наложенного им ограничения у Росреестра нет оснований самостоятельно погашать запись.

Раз в квартал я анализирую, каких рисков при покупке недвижимости на торгах и на вторичке было больше всего.

Абсолютный победитель этого квартала - риск привлечения к субсидиарной ответственности.

Стало много случаев, когда должник/продавец визуально юридически чистые. На сайте налоговой за ними или нет компаний или 1-2.
При этом, когда начинаю смотреть, в каких организациях ранее физик был учредителем/участником/руководителем, выясняются интересные подробности.

Уже который случай, когда идет банкротство компании и в рамках этого банкротного дела лицо привлекают к субсидиарной ответственности.

При этом виде ответственности физик отвечает своим имуществом по долгам компании.

Сегодня закончила проверять банкротный лот, где ФУ выставил на торги объект, а параллельно ФУ в деле о банкротстве компании, где должник был ген.директором 7 лет назад, привлк должника к субсидиарке и утвердил положение о продаже того же объекта.

Все могло закончиться тем, что победитель получил бы испол лист к должнику, как это принято в банкротных торгах.

Похожая ситуация была в проверке вторички в августе. Кристально чистые продавцы, один из которых сотрудник гос.органа. Подняла старое юр лицо, а там уже вынесен судебный акт о привлечении к субсидиарной ответственности.

Пу-пу-пу. Верховный суд вчера все-таки отменил все нижестоящие судебные акты о том, что нотариальное удостоверение ДКП с торгов, где есть детские доли не нужно. Еще теплится надежда, что нотариус будет нужен только в каких-то отдельных ситуациях.

Жду мотивировку, расскажу подробности.

Если земельный участок фактически является дорогой, то торги могут признать недействительными

Участок может быть в частной собственности , иметь ВРИ для ИЖС и совершенно законно находиться в конкурсной массе. Но если фактически по нему проходит дорога общего пользования, обеспечивающая доступ к другим участкам, риск последующего оспаривания торгов очень высокий.
Хороший пример - дело № А41-36167/2017 о банкротстве застройщика коттеджного поселка «Успенский лес».

Фабула дела:

В конкурсную массу должника были включены и впоследствии проданы на торгах:
ЗУ 532 кв. м, КН 50:20:0041514:1262;
ЗУ 14 243 кв. м, КН 50:20:0041514:1260;
внутрипоселковый водопровод;
электрические сети протяженностью 1 377 м.

Право собственности должника на имущество было зарегистрировано в ЕГРН. Объекты включили в конкурсную массу, провели торги и заключил договоры с победителями.
ТСЖ оспорило торги, указав, что продано общее имущество жителей поселка: дороги и территории общего пользования, водопровод и электрические сети, созданные для обслуживания поселка и за счет его жителей.

Первая инстанция в иске отказала.

Суд указал, что сообщения о торгах опубликованы надлежащим образом, участникам обеспечен равный доступ, процедура приема заявок соблюдена, результаты оформлены протоколами, победители определены, договоры заключены.
Т.е. с точки зрения процедуры сами торги были проведены правильно.
Кроме того, первая инстанция посчитала, что ТСЖ не обладает необходимыми полномочиями для их оспаривания, т.к. Участником торгов не являлось.

Апелляция решение отменила, признала торги недействительными. Кассация оставила этот вывод в силе.

Что победитель мог увидеть еще ДО покупки:

Самый показательный объект - это участок площадью 14 243 кв. м.
Если до торгов осмотреть лот, то можно было безошибочно понять, что это дорога.

Суд установил:

«Земельный участок представляет собой, в том числе, проезд, улицу, через которую осуществляется доступ на другие земельные участки»

Но самое интересное - это было видно не только при выезде на место или при анализе ГПЗУ.

Еще в 2022 году в рамках банкротного дела выносилось определение суда, в котором этот объект фигурировал следующим образом:

«Назначение объекта недвижимости: индивидуальное жилищное строительство (фактически: дорога общего пользования по территории ТСЖ "Успенский лес")»

Причем собрание кредиторов тогда принимало решение исключить участок из перечня имущества для реализации и рассматривало вопрос о его разделе.
Т.е. при полноценном изучении банкротного дела еще до подачи заявки победитель мог увидеть стоп-риск. Но он не придал этому значения, потому что по данным реестра это не дорога.

Именно на это ссылались ответчики, т.е. покупатели объектов.
Они указывали, что по ВРИ участок дорогой не является, имеет значительную площадь и его можно разделить.

Суд этот довод отклонил, указав, что если существовала часть участка, которую можно было использовать самостоятельно, ее следовало выделить и поставить на кад. учет до торгов, сохранив при этом права собственников участков поселка.

Продавать целиком участок, включающий дорогу общего пользования, а после продажи ссылаться на возможность его раздела нельзя.
Причем после торгов участок 14 243 кв. м действительно прекратил существование, тк из него образовали три новых земельных участка.

Второй риск тоже можно было установить до торгов:

На участке площадью 532 кв. м находилось зарегистрированное сооружение - ВЗУ (водозаборный узел).
На участке 14 243 кв. м - КНС (канализационная насосная станция).
Но землю и расположенные на ней сооружения выставили отдельными лотами.
В результате земельные участки приобрел один человек, а ВЗУ и КНС другой.

Это нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта. Банкротство собственника исключения из этого правила не создает.

То есть здесь красный флаг выявлялся даже без исследования двадцатилетней истории поселка: достаточно было установить, какие зарегистрированные объекты расположены в границах приобретаемого участка и кому/каким лотом они продаются.

С водопроводом и электросетями риск был еще очевиднее

На торги отдельно выставили внутрипоселковый водопровод 1 579 м и электрические сети 1 377 м.
Уже само описание лотов требовало ответить на вопрос: кого обслуживают эти сети и почему они являются индивидуальной собственностью застройщика, если обеспечивают весь поселок?
При исследовании истории объектов выяснилось, что застройщик привлекал деньги покупателей участков по инвестиционным договорам именно на создание инженерной инфраструктуры: электросетей, водоснабжения, канализации, дорог и других общепоселковых объектов.

В 2013 году застройщик и ТСЖ заключили соглашение, которым предусматривалась передача инженерных сетей на баланс ТСЖ. В дальнейшем ТСЖ за счет жителей годами оплачивало эксплуатацию и ремонт сетей.

Суд установил:

«объекты общепоселковой инфраструктуры, коммунальной инфраструктуры (инженерные сети) были возведены, в том числе, за счет денежных средств граждан - собственников земельных участков и предназначались для удовлетворения общих потребностей жителей поселка»

Здесь можно было обнаружить все риски даже без выезда на объект, но покупатели предпочли довериться КУ, который почему-то счел законным продавать дороги и коммуникации.

Создала канал про риски покупки недвижимости на вторичке.

Присоединяйтесь здесь в телеграмме: https://t.me/aleksandrycheva

В Максе тоже: https://max.ru/channel_proveritnedvijimost