Otvet Roseestra ot 06.10.2014.doc
45.5 KB
12 лет назад Росреестр своим письмом разъяснил, что регистрировать каждого нового владельца закладной в ЕГРН не нужно.
Достаточно сделать отметку на закладной о переходе прав к новому залогодержателю и представить ее для погашения вместе с пакетом документов на регистрацию.
Тем не менее, покупатели недвижимости на вторичке и с торгов продолжают сталкиваться с незаконными приостановками на этом основании.
Сохраните себе письмо Росреестра и приобщайте к поданным документам в таких ситуациях.
Отмечу, что судебная практика в этом вопросе единообразна и согласуется с изложенной позицией в письме.
Достаточно сделать отметку на закладной о переходе прав к новому залогодержателю и представить ее для погашения вместе с пакетом документов на регистрацию.
Тем не менее, покупатели недвижимости на вторичке и с торгов продолжают сталкиваться с незаконными приостановками на этом основании.
Сохраните себе письмо Росреестра и приобщайте к поданным документам в таких ситуациях.
Отмечу, что судебная практика в этом вопросе единообразна и согласуется с изложенной позицией в письме.
🔥10❤6
Торги и параллельное дарение этой недвижимости должника. Чья сделка устоит?
Фабула дела:
В 2010 вынесен судебный приказ о взыскании алиментов с должника
В 2016 возбуждено исполнительное производство
В 2022 должник дарит участок дочери
В 2023 суд обращает взыскание на ЗУ.
В 2025 состоялись торги, заключен ДКП
Также, в 2025 регистрируется переход права по дарению на дочь должника, после чего покупателю приостанавливают регистрацию, т.к. должник уже не собственник
Победитель торгов идет с иском о признании сделки дарения недействительной.
Суд первой инстанции в иске отказал, указав на ненадлежащий способ защиты, т.к. покупатель с торгов не является лицом, которое вправе оспаривать эту сделку:
К слову, это не редкий подход судов. У меня в практике тоже несколько раз было такое. Дело в том, что по каждому виду сделок закон прямо устанавливает определенный круг лиц, которые могут эту сделку оспорить. И если истец в этот круг не входит, то ему отказывают. В частности, в сделках по дарению и наследству очень узкий состав лиц, которые могут обратиться с иском.
Поэтому, подчеркну: если вы идете с таким иском, обязательно просите обеспечительные меры.
Потому что если суд откажет и имущество после такой сделки уйдет дальше, его могут быстро перепродать. На участке, например, построят дом. Потом появится новый собственник, который скажет, что это его единственное жилье. И вернуть имущество назад будет уже намного сложнее.
Кстати, это не гипотетический пример, а реальный, из практики.
Победитель торгов пошел в апелляцию, которая разобралась в ситуации глубже.
Коллегия отметила, что должник знал об исполнительном производстве с 2016 года и знал об ограничениях. Участок был подарен безвозмездно, к тому же, дочь им не пользовалась.
Кассация полностью поддержала этот подход, указав, что дарение было направлено на вывод имущества из-под взыскания в ущерб взыскателю.
П.с.: участникам закрытого канала доступен судебный акт по этому спору. Если возникает аналогичная ситуация, прикладывайте его к иску и избежите лишний год заседаний.
Присоединиться к закрытому каналу можно по ссылке: https://t.me/profurul/905
Фабула дела:
В 2010 вынесен судебный приказ о взыскании алиментов с должника
В 2016 возбуждено исполнительное производство
В 2022 должник дарит участок дочери
В 2023 суд обращает взыскание на ЗУ.
В 2025 состоялись торги, заключен ДКП
Также, в 2025 регистрируется переход права по дарению на дочь должника, после чего покупателю приостанавливают регистрацию, т.к. должник уже не собственник
Победитель торгов идет с иском о признании сделки дарения недействительной.
Суд первой инстанции в иске отказал, указав на ненадлежащий способ защиты, т.к. покупатель с торгов не является лицом, которое вправе оспаривать эту сделку:
С. избрала ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку право требования признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки истцу не принадлежит, данная прерогатива принадлежит исключительно владеющему собственнику недвижимого имущества, в то время как истец таковым не является
К слову, это не редкий подход судов. У меня в практике тоже несколько раз было такое. Дело в том, что по каждому виду сделок закон прямо устанавливает определенный круг лиц, которые могут эту сделку оспорить. И если истец в этот круг не входит, то ему отказывают. В частности, в сделках по дарению и наследству очень узкий состав лиц, которые могут обратиться с иском.
Поэтому, подчеркну: если вы идете с таким иском, обязательно просите обеспечительные меры.
Потому что если суд откажет и имущество после такой сделки уйдет дальше, его могут быстро перепродать. На участке, например, построят дом. Потом появится новый собственник, который скажет, что это его единственное жилье. И вернуть имущество назад будет уже намного сложнее.
Кстати, это не гипотетический пример, а реальный, из практики.
Победитель торгов пошел в апелляцию, которая разобралась в ситуации глубже.
Коллегия отметила, что должник знал об исполнительном производстве с 2016 года и знал об ограничениях. Участок был подарен безвозмездно, к тому же, дочь им не пользовалась.
Кассация полностью поддержала этот подход, указав, что дарение было направлено на вывод имущества из-под взыскания в ущерб взыскателю.
П.с.: участникам закрытого канала доступен судебный акт по этому спору. Если возникает аналогичная ситуация, прикладывайте его к иску и избежите лишний год заседаний.
Присоединиться к закрытому каналу можно по ссылке: https://t.me/profurul/905
🔥10
Даже удивительно, что такие дела идут до Верховного суда в апреле 2026 года.
Три инстанции оставили обращение взыскания и торги в силе, хотя должник - участник СВО.
Конечно же, ВС отменил эти судебные акты.
https://vsrf.ru/press_center/news/35772/
Несколько раз я обнаруживала по соц.сетям и от соседей по лестничным клеткам, что должники участвуют в СВО. Такие лоты можно покупать только в одном случае - если должник сам подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Часто сейчас это встречается в банкротных лотах, должники подают заявления, что не против рассмотрения дела и реализации имущества.
Все остальные случаи - ред флаг 🚩
Три инстанции оставили обращение взыскания и торги в силе, хотя должник - участник СВО.
Конечно же, ВС отменил эти судебные акты.
https://vsrf.ru/press_center/news/35772/
Несколько раз я обнаруживала по соц.сетям и от соседей по лестничным клеткам, что должники участвуют в СВО. Такие лоты можно покупать только в одном случае - если должник сам подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Часто сейчас это встречается в банкротных лотах, должники подают заявления, что не против рассмотрения дела и реализации имущества.
Все остальные случаи - ред флаг 🚩
🔥7🤯4
Долг как бы есть, но его как бы нет
Фабула дела: стороны заключили мировое соглашение, по которому покупатель должен был в рассрочку до 2028 года выкупать два объекта, находящиеся в залоге.
Из-за просрочек в платежах в 2021 году взыскатель получил исполнительный лист, пристав возбудил ИП и в 2024 передал его на торги.
Суд первой инстанции посчитал, что раз просрочки были и исполнительное производство не окончено, пристав мог передать заложенное имущество на торги.
Должник обжаловал решение, указав, что погасил просрочку еще в 2022 году и снова платит по графику.
Мнение апелляции и кассации: к моменту передачи имущества на торги просроченная задолженность уже была погашена, новых нарушений не было, платежи вносились своевременно, даже была переплата.
Согласно п. 4 ст. 348 ГК РФ до реализации предмета залога должник вправе прекратить обращение взыскания, если погасил именно просроченную часть обязательства. Поскольку должник вошел в график, а законных оснований требовать досрочного исполнения всей суммы не было, передача имущества на торги признана незаконной.
При этом обратите внимание, что ряд оснований, имеющих принципиальное значение для разрешения такого спора перечислен в законах.
Не всегда можно закрыть просрочку и сохранить имущество.
В данном конкретном случае значение имела дата вынесения постановления СПИ. Суды встали на сторону должника потому как он закрыл просрочку до вынесения постановления о реализации объектов с торгов.
Изучая лот перед продажей, когда проверяете именно административные споры в отношении должника, анализируйте факт частичного погашения задолженности. Если долг был, но график платежей восстановлен и оплата вносится своевременно, то торги в ряде случаев незаконны.
Фабула дела: стороны заключили мировое соглашение, по которому покупатель должен был в рассрочку до 2028 года выкупать два объекта, находящиеся в залоге.
Из-за просрочек в платежах в 2021 году взыскатель получил исполнительный лист, пристав возбудил ИП и в 2024 передал его на торги.
Суд первой инстанции посчитал, что раз просрочки были и исполнительное производство не окончено, пристав мог передать заложенное имущество на торги.
Должник обжаловал решение, указав, что погасил просрочку еще в 2022 году и снова платит по графику.
Мнение апелляции и кассации: к моменту передачи имущества на торги просроченная задолженность уже была погашена, новых нарушений не было, платежи вносились своевременно, даже была переплата.
Согласно п. 4 ст. 348 ГК РФ до реализации предмета залога должник вправе прекратить обращение взыскания, если погасил именно просроченную часть обязательства. Поскольку должник вошел в график, а законных оснований требовать досрочного исполнения всей суммы не было, передача имущества на торги признана незаконной.
При этом обратите внимание, что ряд оснований, имеющих принципиальное значение для разрешения такого спора перечислен в законах.
Не всегда можно закрыть просрочку и сохранить имущество.
В данном конкретном случае значение имела дата вынесения постановления СПИ. Суды встали на сторону должника потому как он закрыл просрочку до вынесения постановления о реализации объектов с торгов.
Изучая лот перед продажей, когда проверяете именно административные споры в отношении должника, анализируйте факт частичного погашения задолженности. Если долг был, но график платежей восстановлен и оплата вносится своевременно, то торги в ряде случаев незаконны.
АРБИТРАЖНЫЙ_СУД_МОСКОВСКОГО_ОКРУГА.docx
24.5 KB
Свежее дело по признанию банкротных торгов недействительными.
Причина: участник не знал об уголовном аресте.
Суды признали торги недействительными, вернули квартиру должнику, деньги ушли банку, а победитель торгов остался с исполнительным листом к должнику.
Многократно писала, приводила всевозможную практику, но часть инвесторов продолжает считать, что деньги вернет банк/организатор торгов по типу торгов в арестовке.
К сожалению, это не так.
В данном конкретном случае победителю торгов стоило пойти с иском об убытках к ФУ, т.к. материалами дела доказано, что он знал об уголовном аресте, но умолчал и не включил эту информацию в извещение.
Параллельно можно оспорить получение ден.средств кредитором, развернуть эту сделку. Но там нужно больше подробностей, чтобы дать точный ответ.
Банкротные торги - это всегда гораздо больший риск, чем арестованные. И проверять их стоит трижды внимательно, т.к. деньги потом могут и не вернуться.
Причина: участник не знал об уголовном аресте.
Суды признали торги недействительными, вернули квартиру должнику, деньги ушли банку, а победитель торгов остался с исполнительным листом к должнику.
Многократно писала, приводила всевозможную практику, но часть инвесторов продолжает считать, что деньги вернет банк/организатор торгов по типу торгов в арестовке.
К сожалению, это не так.
В данном конкретном случае победителю торгов стоило пойти с иском об убытках к ФУ, т.к. материалами дела доказано, что он знал об уголовном аресте, но умолчал и не включил эту информацию в извещение.
Параллельно можно оспорить получение ден.средств кредитором, развернуть эту сделку. Но там нужно больше подробностей, чтобы дать точный ответ.
Банкротные торги - это всегда гораздо больший риск, чем арестованные. И проверять их стоит трижды внимательно, т.к. деньги потом могут и не вернуться.
🤯10🔥6
Сегодня в закрытом канале вышел архиполезный пост про то, как должники вводят суд в заблуждение и признают торги недействительными, ссылаясь на заниженную стоимость иущества.
Это очень тонкий момент, о котором всегда нужно говорить при рассмотрении дела, потому что реально можно запутаться, если не быть глубого погруженным в эту тему. К сожалению, пока еще часто судьи попадаются на это.
Уже не раз спасала таким образом инвесторов. Обязательно сохраните эту практику, она точно выручит.
Присоединяйтесь к каналу по ссылке, оно того точно стоит:
➡️ https://t.me/profurul/905
Это очень тонкий момент, о котором всегда нужно говорить при рассмотрении дела, потому что реально можно запутаться, если не быть глубого погруженным в эту тему. К сожалению, пока еще часто судьи попадаются на это.
Уже не раз спасала таким образом инвесторов. Обязательно сохраните эту практику, она точно выручит.
Присоединяйтесь к каналу по ссылке, оно того точно стоит:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥6
Для меня самое ценное в жизни: это чистая совесть и доверие.
Огромное спасибо, друзья, что цените мой труд и доверяете 🙏
Обещаю давать еще больше пользы, чтобы ваш капитал был в безопасности🛡
Огромное спасибо, друзья, что цените мой труд и доверяете 🙏
Обещаю давать еще больше пользы, чтобы ваш капитал был в безопасности
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥14
Вчера приняла в работу дело клиента о признаии торгов недействительными.
Суть в том, что на дату торгов уже был административный иск к приставам о признании их действий незаконными. Спор начался за 2 месяца до вторых торгов.
Участник проверял суды. И даже вкладку административных дел, что встречается не часто)
Не учел одного: когда вбиваем в поиск
Иванов
Иванов И
Иванов Иван,
то результаты часто будут разными.
Иванов И не показал дело, а вот Иванов Иван сработало. Риск можно было выявить заранее.
В чек-листе по судебным делам все это описано подробно, каждый лайфхак, которых не мало.
Теперь вместо стоимости чек-листа, увы, расходы за ведение дела вышли почти в 10 раз дороже (это, кстати, реальная цифра по расчетам).
Судебные дела и аресты - это БАЗА, без которой нельзя заходить в арестованные торги.
Преимущественное право и единственное залоговое жилье - это БАЗА для банкротных торгов.
Я не зря выбрала именно эти темы для чек-листов, потому что 90% моих клиентов с делами о признании торгов недействительными именно из-за этих рисков.
Каждый май у меня повышение цен. Осталось буквально 3 дня. Очень рекомендую бюджетно приобрести эти путеводители по торгам и спокойно приумножать свой капитал.
На 2 и на 5 чек-листов все еще есть скидка. Приобрести можно на сайте:
https://проверитьнедвижимость.рф/rieltoru-i-investoru/
Суть в том, что на дату торгов уже был административный иск к приставам о признании их действий незаконными. Спор начался за 2 месяца до вторых торгов.
Участник проверял суды. И даже вкладку административных дел, что встречается не часто)
Не учел одного: когда вбиваем в поиск
Иванов
Иванов И
Иванов Иван,
то результаты часто будут разными.
Иванов И не показал дело, а вот Иванов Иван сработало. Риск можно было выявить заранее.
В чек-листе по судебным делам все это описано подробно, каждый лайфхак, которых не мало.
Теперь вместо стоимости чек-листа, увы, расходы за ведение дела вышли почти в 10 раз дороже (это, кстати, реальная цифра по расчетам).
Судебные дела и аресты - это БАЗА, без которой нельзя заходить в арестованные торги.
Преимущественное право и единственное залоговое жилье - это БАЗА для банкротных торгов.
Я не зря выбрала именно эти темы для чек-листов, потому что 90% моих клиентов с делами о признании торгов недействительными именно из-за этих рисков.
Каждый май у меня повышение цен. Осталось буквально 3 дня. Очень рекомендую бюджетно приобрести эти путеводители по торгам и спокойно приумножать свой капитал.
На 2 и на 5 чек-листов все еще есть скидка. Приобрести можно на сайте:
https://проверитьнедвижимость.рф/rieltoru-i-investoru/
❤6
Что же все-таки такое рыночная цена лота и почему банкроттные торги признали недействительными.
Фабула дела:
Решение об обращении взыскания вынесено районным судом в 2021 году.
В его основу легла оценка банка от 2019 года.
Банк прибавил 39% к цене, определенной решением районного суда и утвердил положение о продаже квартиры с торгов.
Взыскание обращено на квартиру, которая являлась единоличной собственностью должника.
07.08.23 состоялись торги, определен победитель.
11.08.23 супруга должника подала заявление о разрешении разногласий с ФУ по вопросу определения начальной стоимости, просила привлечь ее 3л.
Решение суда 1 и 2 инстанций:
до торгов положение о порядке их проведения никто не обжаловал;
собственность должника индивидуальная, супруга не имеет права на обжалование.
Торги действительны, в разрешении разногласий отказать.
Кассация:
1️⃣ Суды не обратили внимание на давность оценки объекта:
Суды констатировали, что на торги заявился только один участник (цена лота 55 млн), но отметили, что это не доказательство того, что такая цена признается рыночной🙄
И вообще, супруга должника говорит, что квартира стоит от 179 млн до 215 млн. Разница между 55 млн и 215 млн большая, суд не мог сам определить какая цена является верной и должен был предложить экспертизу:
2️⃣ Да, супруга хотела, чтобы ее привлекли лицом, участвующим в деле о банкротстве, что неправомерно. Но суд должен был мыслить шире и учесть, что у должника и его супруги есть н/л ребенок, в интересах которого она может заявиться в дело:
3️⃣ Суды должны были привлечь к участию в деле опеку:
Поэтому, судебные акты отменить, дело направить на новый круг.
Вывод: не забывайте проверять, привлечены ли к участию в деле несовершеннолетние дети должника и супруг (если это совместная собственность).
А по поводу цены, очевидно, что супруга ждала, пока пройдут торги и через несколько дней пошла с иском. На права и деньги покупателя, конечно же, никто внимания не обратил.
Реквизиты дела: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2025 № Ф05-33041/2023 по делу N А40-226560/2022
Фабула дела:
Решение об обращении взыскания вынесено районным судом в 2021 году.
В его основу легла оценка банка от 2019 года.
Банк прибавил 39% к цене, определенной решением районного суда и утвердил положение о продаже квартиры с торгов.
Взыскание обращено на квартиру, которая являлась единоличной собственностью должника.
07.08.23 состоялись торги, определен победитель.
11.08.23 супруга должника подала заявление о разрешении разногласий с ФУ по вопросу определения начальной стоимости, просила привлечь ее 3л.
Решение суда 1 и 2 инстанций:
до торгов положение о порядке их проведения никто не обжаловал;
собственность должника индивидуальная, супруга не имеет права на обжалование.
Торги действительны, в разрешении разногласий отказать.
Кассация:
Разрешение спора и установление начальной продажной цены в отношении данного имущества в 2025 г. на основании данных оценки 2019 г. из чего исходил суд общей юрисдикции, не отвечает требованию достоверности стоимости имущества. Рыночная стоимость недвижимости представляет собой динамичный показатель, который подвержен постоянным изменениям, колебаниям и влиянию множества факторов. Это не статичный параметр, а величина, которая зависит от множества экономических, социальных и иных факторов. Отчет об оценке от 2019 года, отражая рыночную стоимость недвижимости в 2019 г., не учитывает изменения в рыночных условиях, которые могли произойти за последние годы.
Суды констатировали, что на торги заявился только один участник (цена лота 55 млн), но отметили, что это не доказательство того, что такая цена признается рыночной🙄
И вообще, супруга должника говорит, что квартира стоит от 179 млн до 215 млн. Разница между 55 млн и 215 млн большая, суд не мог сам определить какая цена является верной и должен был предложить экспертизу:
Не могло не являться неочевидным для суда, что в условиях столь существенных разногласий сторон относительно начальной цены продажи квартиры, а следовательно, и ее реальной рыночной стоимости, требовались специальные познания. Тем не менее, суд данный вопрос не поставил на обсуждение сторон, сославшись на решение суда общей юрисдикции, указав на соответствующее право залогового кредитора и ссылаясь на результаты торгов.
Занятая судами относительно формулирования супругой своей заинтересованности в исходе дела (просьба о признании ее лицом, участвующим в деле о банкротстве, а не как заинтересованного лица, участвующего в данном споре в интересах несовершеннолетнего общего ребенка с должником), свидетельствует о формальном подходе судов к разрешению разногласий
В данном обособленном споре остался не разрешенным вопрос относительно позиции органа опеки и попечительства, коль скоро речь идет о правах несовершеннолетнего ребенка должника.
Поэтому, судебные акты отменить, дело направить на новый круг.
Вывод: не забывайте проверять, привлечены ли к участию в деле несовершеннолетние дети должника и супруг (если это совместная собственность).
А по поводу цены, очевидно, что супруга ждала, пока пройдут торги и через несколько дней пошла с иском. На права и деньги покупателя, конечно же, никто внимания не обратил.
Реквизиты дела: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2025 № Ф05-33041/2023 по делу N А40-226560/2022
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤯11🔥3❤1
Друзья, мы начинаем обновление цен на сайте. На часть услуг и чек-листов повышение станет сильно существенным.
Сегодня и завтра еще можно успеть забронировать услугу или оформить чек-лист по прежней цене.
Например, экономия на 5 чек-листов, благодаря которым вы сами сможете выбирать безопасные объекты, составит более 30 тр. по сравнению с новыми ценами. Проверку объекта можно забронировать по текущей цене, а воспользоваться в течение мая. Послезавтра она возрастет на 3-5 тр.
Ссылка на чек-листы по старым ценам на сегодня и завтра:
https://проверитьнедвижимость.рф/rieltoru-i-investoru/
Ссылка на прайс по старым ценам: https://проверитьнедвижимость.рф/uslugi/
Сегодня и завтра еще можно успеть забронировать услугу или оформить чек-лист по прежней цене.
Например, экономия на 5 чек-листов, благодаря которым вы сами сможете выбирать безопасные объекты, составит более 30 тр. по сравнению с новыми ценами. Проверку объекта можно забронировать по текущей цене, а воспользоваться в течение мая. Послезавтра она возрастет на 3-5 тр.
Ссылка на чек-листы по старым ценам на сегодня и завтра:
https://проверитьнедвижимость.рф/rieltoru-i-investoru/
Ссылка на прайс по старым ценам: https://проверитьнедвижимость.рф/uslugi/
👌2
ЮРИСТ ТОРГИ | Александрычева
ПРАКТИКА | АЛЕКСАНДРЫЧЕВА Как безопасно инвестировать в недвижимость с торгов: разбор рисков и самая актуальная судебная практика
В закрытом канале рассказала как отменить торги, если ЭТП берет комиссию и обязать организатора провести новые торги на бесплатной ЭТП (да, это возможно, привела в пример свой кейс 🔥).
Присоединяйтесь к нам.
Если не загружается страница оплаты, пишите в лс @prof156, добавлю вас вручную:
1 мес = 1190 р.
3 мес = 3090 р.
Присоединяйтесь к нам.
Если не загружается страница оплаты, пишите в лс @prof156, добавлю вас вручную:
1 мес = 1190 р.
3 мес = 3090 р.
🔥4
В обзоре Верховного суда по банкротным делам приведены два примера по сохранению смежных объектов за должником.
Коллегия указала, что суд может распространить исполнительский иммунитет на несколько объектов недвижимости, если фактически они используются совместно и не превышают разумной потребности в жилище.
Пример 1:
Пример 2
Недавно у меня была проверка объекта, где фактически в одну квартиру были объединены две. При этом по документам это были два самостоятельных объекта.
У должника многодетная семья, а квартиры малогабаритные. Следовательно, с учетом фактической перепланировки, у последнего были все шансы сохранить обе квартиры.
На майских огромная активность по проверкам, все инвесторы закупаются)
За период с 1 по 10 мая у меня назначено 16 проверок. Из них готовы 9.
Утверждены к покупке 2. Остальные с интереснейшими скрытыми рисками.
Для меня как для юриста большое удовольствие покопаться и раскрыть схему. Но, как говорится, что русскому хорошо, то немцу смерть) Будьте аккуратны, копайте лот глубоко.
Коллегия указала, что суд может распространить исполнительский иммунитет на несколько объектов недвижимости, если фактически они используются совместно и не превышают разумной потребности в жилище.
Пример 1:
Должник, проживающий совместно с супругой и их несовершеннолетним ребенком, обратился в суд за разрешением разногласий в части определения жилья, защищенного исполнительским иммунитетом. Из материалов дела следовало, что должнику принадлежат на праве собственности две комнаты площадью 18 кв. м и 21 кв. м, являющиеся частью коммунальной квартиры. Должник указывал, что комнаты используются совместно и фактически образуют единое жилье, просил исключить из конкурсной массы обе комнаты. Суды первой и апелляционной инстанций отказали должнику, сославшись на то, что каждая из комнат представляет собой отдельный объект недвижимости, а законодательство предусматривает исполнительский иммунитет только в отношении одного объекта. Отменяя судебные акты, суд округа отметил, что под единственным жильем необходимо понимать не только формально обособленный объект недвижимости, но и используемые совместно объекты, если они в совокупности не превышают пределы разумной потребности должника и членов его семьи в жилье.
Пример 2
Должнику на праве собственности принадлежало два земельных участка (площадью 400 кв. м и 500 кв. м соответственно), на одном из которых расположен жилой дом. Ссылаясь на то, что оба участка имеют единое хозяйственное назначение, он обратился в суд с заявлением об их исключении из конкурсной массы. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления в части земельного участка, на котором отсутствовал жилой дом. Суд апелляционной инстанции, напротив, исключил все указанные объекты из конкурсной массы в связи со следующим. Как следует из материалов дела, два земельных участка (под жилым домом и соседний) имеют единое назначение и используются совместно. На спорном земельном участке размещены коммуникации, необходимые для обеспечения личных нужд должника и членов его семьи: локальное очистное сооружение, надворная уборная, хозяйственные постройки, а также огород. Реализация спорного земельного участка привела бы к необходимости переноса подземных коммуникаций, забора, что повлекло бы нарушение баланса интересов должника и кредиторов.
Недавно у меня была проверка объекта, где фактически в одну квартиру были объединены две. При этом по документам это были два самостоятельных объекта.
У должника многодетная семья, а квартиры малогабаритные. Следовательно, с учетом фактической перепланировки, у последнего были все шансы сохранить обе квартиры.
На майских огромная активность по проверкам, все инвесторы закупаются)
За период с 1 по 10 мая у меня назначено 16 проверок. Из них готовы 9.
Утверждены к покупке 2. Остальные с интереснейшими скрытыми рисками.
Для меня как для юриста большое удовольствие покопаться и раскрыть схему. Но, как говорится, что русскому хорошо, то немцу смерть) Будьте аккуратны, копайте лот глубоко.
🔥13
Много лет при признании торгов недействительными суды возвращают комиссию ЭТП как убытки, причиненные победителю.
Я всегда успешно взыскиваю комиссию в пользу клиентов во всех регионах.
Каково же было мое удивление сейчас ознакомиться позицией Верховного суда, который не так давно отнес комиссию ЭТП к предпринимательским рискам.
Так и пишут: победа на торгах - это не гарантия заключения ДКП, всякое может произойти. Когда участник принимает условия регламента, то он принимает и риски, что в заключении ДКП по ряду причин может быть отказано. А риски - это личная проблема предпринимателя, не хотите, не участвуйте.
Я всегда успешно взыскиваю комиссию в пользу клиентов во всех регионах.
Каково же было мое удивление сейчас ознакомиться позицией Верховного суда, который не так давно отнес комиссию ЭТП к предпринимательским рискам.
Так и пишут: победа на торгах - это не гарантия заключения ДКП, всякое может произойти. Когда участник принимает условия регламента, то он принимает и риски, что в заключении ДКП по ряду причин может быть отказано. А риски - это личная проблема предпринимателя, не хотите, не участвуйте.
🤯26
Подписчиками нашего с вами канала являются не только инвесторы, но и организаторы торгов, фин.управляющие, должники и Росимущество.
Последние не дремлют, иногда цитируют мои посты в заседаниях😁 Но сейчас не об этом.
Несколько ранее мне писал один из банкротов с вопросом, стоит ли показывать объект. Конечно, я рекомендовала показывать, т.к. это однозначный win-win: участник торгов видит то, с чем предстоит иметь дело, а у должника есть возможность дороже продать имущество и покрыть долги + на хлеб с маслом останется.
Человек прислушался, показывал квартиру. Участники хорошо повысили стоимость, довольны остались все.
Это тот самый редкий случай, когда человек оказался в сложной ситуации и реально искал выход из нее. Вот таким людям и хочется, и нужно помогать.
После торгов у него возник вопрос: ДКП подписан, АПП тоже, имущество оплачено. Но переход права не состоялся, тк. есть обременения. Должник зарегистрирован и проживает в квартире. ФУ просит сейчас передать покупателю ключи. Как правильно поступить?
Давайте обсудим ваши варианты, а после я расскажу, что посчитала справедливым и рекомендовала в этой ситуации я.
П.С.: ссылка на наш чат для обсуждения здесь: https://t.me/profurul/493
Последние не дремлют, иногда цитируют мои посты в заседаниях😁 Но сейчас не об этом.
Несколько ранее мне писал один из банкротов с вопросом, стоит ли показывать объект. Конечно, я рекомендовала показывать, т.к. это однозначный win-win: участник торгов видит то, с чем предстоит иметь дело, а у должника есть возможность дороже продать имущество и покрыть долги + на хлеб с маслом останется.
Человек прислушался, показывал квартиру. Участники хорошо повысили стоимость, довольны остались все.
Это тот самый редкий случай, когда человек оказался в сложной ситуации и реально искал выход из нее. Вот таким людям и хочется, и нужно помогать.
После торгов у него возник вопрос: ДКП подписан, АПП тоже, имущество оплачено. Но переход права не состоялся, тк. есть обременения. Должник зарегистрирован и проживает в квартире. ФУ просит сейчас передать покупателю ключи. Как правильно поступить?
Давайте обсудим ваши варианты, а после я расскажу, что посчитала справедливым и рекомендовала в этой ситуации я.
П.С.: ссылка на наш чат для обсуждения здесь: https://t.me/profurul/493
🔥6❤1
ЮРИСТ ТОРГИ | Александрычева
ПРАКТИКА | АЛЕКСАНДРЫЧЕВА Как безопасно инвестировать в недвижимость с торгов: разбор рисков и самая актуальная судебная практика
Завтра в закрытом канале выйдет долгожданный пост с делом, в котором я представляла интересы победителя торгов по первой инстанции и которое дошло до Верховного суда.
К слову, ВС истребует всего 1% дел по всем поданным жалобам. И это дело вошло в этот процент 🔥
Ситуация - полный сюр. Запись в ЕГРН оказалась важнее реального состояния объекта.
Присоединяйтесь к каналу, запасайтесь поп корном) Да и вообще, там много классных кейсов из практики, самое время почитать на майских, предостеречь себя от рисков.
П.С.: Если не загружается страница оплаты, пишите в лс @prof156, добавлю вас вручную:
1 мес = 1190 р.
3 мес = 3090 р.
К слову, ВС истребует всего 1% дел по всем поданным жалобам. И это дело вошло в этот процент 🔥
Ситуация - полный сюр. Запись в ЕГРН оказалась важнее реального состояния объекта.
Присоединяйтесь к каналу, запасайтесь поп корном) Да и вообще, там много классных кейсов из практики, самое время почитать на майских, предостеречь себя от рисков.
П.С.: Если не загружается страница оплаты, пишите в лс @prof156, добавлю вас вручную:
1 мес = 1190 р.
3 мес = 3090 р.
🔥10
+ 1 риск признания торгов недействительными:
❗️ ЭТП не из списка, утвержденного Правительством. Судебный акт уже засилен апелляцией.
Неужели, практика начала меняться?
Судебный акт с разбором как всегда в закрытом канале сегодня вечером, присоединяйтесь: https://t.me/profurul/905
Неужели, практика начала меняться?
Судебный акт с разбором как всегда в закрытом канале сегодня вечером, присоединяйтесь: https://t.me/profurul/905
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤯3🔥2
Участника не допустили к торгам на ЭТП РАД из-за отсутствия штампа в паспорте.
Участник приложил к заявке брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности супругов. Сделано это было для того, чтобы заранее подтвердить отсутствие необходимости получать нотариальное согласие супруга при последующем заключении ДКП.
При этом в паспорте участника отсутствовал штамп о заключении брака. Именно это организатор торгов ООО Радиант (РИ в г. Москве) посчитал основанием для недопуска.
Московская ФАС с такой позицией не согласилось, указав, что вопросы семейного положения и необходимости согласия супруга подлежат проверке уже на стадии заключения ДКП, а не при рассмотрении заявки на участие в торгах.
Отдельно было подчеркнуто, что сведения о семейном положении не влияют на определение победителя торгов, а потому не могут использоваться как основание для отклонения заявки.
Итог: жалоба признана обоснованной, в действиях ОТ выявлены признаки нарушения порядка допуска участников.
Здесь есть еще один важный нюанс, который ФАСом не отмечен, но стоило акцентировать на этом внимание: с 15.07.2021 проставление отметок о регистрации брака и о детях стало необязательным. Такие штампы вносятся только по желанию гражданина. Поэтому делать выводы о семейном положении исключительно по паспорту организатор торгов в принципе не вправе.
Реквизиты документа: Решение Московского УФАС России от 14.11.2025 по делу № 077/07/00-13966/2025.
Участник приложил к заявке брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности супругов. Сделано это было для того, чтобы заранее подтвердить отсутствие необходимости получать нотариальное согласие супруга при последующем заключении ДКП.
При этом в паспорте участника отсутствовал штамп о заключении брака. Именно это организатор торгов ООО Радиант (РИ в г. Москве) посчитал основанием для недопуска.
Московская ФАС с такой позицией не согласилось, указав, что вопросы семейного положения и необходимости согласия супруга подлежат проверке уже на стадии заключения ДКП, а не при рассмотрении заявки на участие в торгах.
Отдельно было подчеркнуто, что сведения о семейном положении не влияют на определение победителя торгов, а потому не могут использоваться как основание для отклонения заявки.
Итог: жалоба признана обоснованной, в действиях ОТ выявлены признаки нарушения порядка допуска участников.
Здесь есть еще один важный нюанс, который ФАСом не отмечен, но стоило акцентировать на этом внимание: с 15.07.2021 проставление отметок о регистрации брака и о детях стало необязательным. Такие штампы вносятся только по желанию гражданина. Поэтому делать выводы о семейном положении исключительно по паспорту организатор торгов в принципе не вправе.
Реквизиты документа: Решение Московского УФАС России от 14.11.2025 по делу № 077/07/00-13966/2025.
🔥11
Штраф 50 000 за чат GPT в суде
Кассация наложила штраф в размере 50 тр на сторону по делу из-за того, что в своей жалобе они привели несуществующие судебные акты и исказили обстоятельства одного из судебных дел, выдав желаемое за действительное.
Суд округа указал:
Безусловно, вызывает недоумение высказывание о надежде на поверхностное изучение судом округа жалобы и дальнейший вывод о том, что это прямой обман суда.
Но сейчас не об этом. За 16 лет в судах я встречалась с разными коллегами в заседаниях: от стажеров до 5 адвокатов против меня одной. Видела разные подходы к ведению дел, разный уровень ответственности и знаний.
Именно этот опыт сформировал у меня безапелляционную позицию о том, что в суд должен идти только юрист и только тот, который несет ответственность за свою деятельность.
Прочитать закон и уметь его истолковать - это не одно и то же. Иногда то, что написано в статье прямо противоположно по смыслу тому, что применимо к конкретному делу. Это называется казуальное толкование. А еще есть теологическое. Оно тоже иногда сильно искажает то, что есть на первый взгляд. Именно этому мы учимся в юр ВУЗе сначала 6 лет, а потом повышаем квалификацию всю жизнь. Именно эти навыки отвечают на вопрос почему же суд несправедлив, ведь в законе написано другое. Нет, не другое. Нужно уметь с этим работать.
Вы знаете, что я периодически критикую суды, когда приходится идти выше и отменять неправосудные акты. Но здесь абсолютно согласна с позицией кассации по штрафу.
Приходится тратить часы и годы на разбирательства, где оппонент не может истолковать закон, где он пишет позицию на несколько листов из полной воды, где он цитирует какие-то выдуманные искусственным интеллектом решения. Даже не удосужившись проверить, а был ли мальчик. Про актуальные редакции даже и говорить не стоит, это классика, взять закон и не изучить как он выглядит сейчас.
Именно это часто становится причиной судебных дел, которые можно рассмотреть за два заседания, а мы тратим на это пол года или даже три.
В общем, я не за белых и не за красных. А за справедливость. И за то, чтобы мы наконец-то вернули достоинство в зал судебного заседания и выигрывали за счет юридических познаний, профессионализма и опыта. Не тратили драгоценные часы на клоунаду, мнимую логику и бездумный копипаст.
📌 Ссылка на судебный акт: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/01899d03-ae95-4846-958e-cbe8296855ea/984c40be-bd1b-423a-b4f5-1d46ef559ef7/A27-7831-2025_20260514_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True
Кассация наложила штраф в размере 50 тр на сторону по делу из-за того, что в своей жалобе они привели несуществующие судебные акты и исказили обстоятельства одного из судебных дел, выдав желаемое за действительное.
Суд округа указал:
Таким образом, общество «ЦСС» предоставило суду заведомо ложные сведения, сфальсифицировав источники и стремясь воздействовать на суд округа непререкаемым авторитетом высшей судебной инстанции, надеясь на поверхностное изучение судом
округа аргументов кассационной жалобы и принятие желаемого для заявителя жалобы
постановления, что является прямым обманом суда и грубейшим проявлением
неуважения к правосудию.
Безусловно, вызывает недоумение высказывание о надежде на поверхностное изучение судом округа жалобы и дальнейший вывод о том, что это прямой обман суда.
Но сейчас не об этом. За 16 лет в судах я встречалась с разными коллегами в заседаниях: от стажеров до 5 адвокатов против меня одной. Видела разные подходы к ведению дел, разный уровень ответственности и знаний.
Именно этот опыт сформировал у меня безапелляционную позицию о том, что в суд должен идти только юрист и только тот, который несет ответственность за свою деятельность.
Прочитать закон и уметь его истолковать - это не одно и то же. Иногда то, что написано в статье прямо противоположно по смыслу тому, что применимо к конкретному делу. Это называется казуальное толкование. А еще есть теологическое. Оно тоже иногда сильно искажает то, что есть на первый взгляд. Именно этому мы учимся в юр ВУЗе сначала 6 лет, а потом повышаем квалификацию всю жизнь. Именно эти навыки отвечают на вопрос почему же суд несправедлив, ведь в законе написано другое. Нет, не другое. Нужно уметь с этим работать.
Вы знаете, что я периодически критикую суды, когда приходится идти выше и отменять неправосудные акты. Но здесь абсолютно согласна с позицией кассации по штрафу.
Приходится тратить часы и годы на разбирательства, где оппонент не может истолковать закон, где он пишет позицию на несколько листов из полной воды, где он цитирует какие-то выдуманные искусственным интеллектом решения. Даже не удосужившись проверить, а был ли мальчик. Про актуальные редакции даже и говорить не стоит, это классика, взять закон и не изучить как он выглядит сейчас.
Именно это часто становится причиной судебных дел, которые можно рассмотреть за два заседания, а мы тратим на это пол года или даже три.
В общем, я не за белых и не за красных. А за справедливость. И за то, чтобы мы наконец-то вернули достоинство в зал судебного заседания и выигрывали за счет юридических познаний, профессионализма и опыта. Не тратили драгоценные часы на клоунаду, мнимую логику и бездумный копипаст.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥9🤯2