Время нестабильное, поэтому создала канал в мессенджере Max.

Комментарии разработчики пока не включили, зато доступно чтение + реакции.

Опубликовала первый пост про фантомное обременение на недвижимости. И объяснила, почему его не стоит бояться.

Переходите и подписывайтесь по ссылке: https://max.ru/id245408653831_biz

Третий час пишу статью по выселению ребенка и решаю загадку.

Как вы помните, Конституционный суд признал сделку купли-продажи недействительной и сохранил за ребенком право проживания до совершеннолетия.

Апелляция, с которой согласился КС РФ, пишет:

"по мнению суда, заявительница, проявляя должную осмотрительность, могла узнать о договоренности, «оформленной доверенностью, порождающей обязательства и ограничения у нового собственника».

О доверенности: мать подарила квартиру сыну. За несколько лет до этого она выдала невестке доверенность на управление квартирой и проживание в ней в течение 10 лет.

Через пару лет после выдачи доверенности сын с невесткой разругались и она вместе с сыном съехала в съемную квартиру. Ребенка зарегистрировала у своей матери.

Сын продал квартиру. По договоренности должен был с продажи часть денег отдать сыну, но не сделал этого.

Бывшая жена расстроилась, пошла в суд, отменила сделку купли-продажи.

В судебных актах об отмене фигурирует та самая загадка: как покупатель должен был знать о доверенности?

Техническая ошибка.

Когда я проверяю объекты, которые когда-то принадлежали одному из собственников объекта недвижимости на основании договора дарения, то часто вижу в реестре запись об обременении. При этом в выписке из ЕГРН ее нет.

Из-за этого часто продавец даже не знает о том, что на его недвижимости ограничение, если до покупки не провел юридическую проверку.

Таких обременений не стоит бояться ни на вторичке, ни на торгах.

Чтобы его погасить, нужно обратиться в росреестр с заявлением об устранении технической ошибки. Это можно сделать онлайн.

За несколько дней запись об обременении погашается и объект становится чистым.

К слову, такое ограничение не препятствует переходу права собственности к покупателю.

Рано выдохнули по делу Долиной.

Верховный суд 18.12.2025 отказал в передаче на рассмотрение кассационной жалобы покупателя. Это значит, что решения трех нижестоящих инстанций, вставших на сторону продавца, который был введен в заблуждение мошенниками, остаются в силе.

https://dzen.ru/a/aWYwp3y7YHuCmAh6

Проводила консультацию по земле. Изучила много судебной практики по вопросам продажи земель общего пользования. Оказалось, что с судебными актами по жилищке и нежилому мы еще хорошо живем. В большинстве случаев суды описывают, почему отклоняют тот или иной довод.
С землей дела обстоят хуже, практика слабо защищает добросовестных приобретателей земельных участков.

Фабула: в суде рассматривался иск участников ДНП, которые оспаривали продажу общих участков третьим лицам. Последние заявили встречные иски о признании их добросовестными покупателями.

Свою добросовестность они аргументровали следующим:

Как указали истцы по встречным требованиям, хронологию возникновения права у продавцов на спорные земельные участки они не выясняли, полагая данную информацию закрытой для лиц, не являющихся членами ДНП, невозможность получения данной информации для правового анализа предстоящей сделки, также не насторожило покупателей перед заключением договоров купли-продажи.
При этом, покупатели не сочли сомнительными обстоятельства того, что спорные земельные участки продаются через небольшой период времени после раздела единого земельного участка на 100 земельных участков, длительное время принадлежащего ДНП, принятии решения на общем собрании об исключении прежних членов ДНП, существующего ранее в ином составе и о принятии новых членов в ДНП «РАДУГА» Зайкова Д.Б., Лесничина К.Н., Фунтикова Р.А., Демидова В.А., которые спустя месяц после принятия в члены были исключены из ДНП с передачей в их собственность спорных земельных участков, после регистрации права на которые продавцами уже заключались сделки купли-продажи, в том числе с истцами по встречным требованиям.

И далее суды открытым текстом говорят о том, что просто так недвижимость покупать нельзя, сначала нужно ее юридически проверить:

Суд правомерно указал на то, что изложенные обстоятельства опровергают доводы истцов по встречным требованиям, а также третьего лица о проведении ими полной юридической проверки приобретаемого имущества.

У нас свободный рынок, почему человек должен обладать юридическими познаниями, чтобы купить себе земельный участок? Более того, даже обращаясь за такой проверкой, где ему получить все решения собраний СНТ? Как узнать, кому переданы участки исключенных из СНТ лиц? Про раздел единого участка на 100 вообще захватывающая история. Кто должен дать покупателю такие сведения?

Дальше суд анализирует оценку покупателями выписки из ЕГРН:

При этом наличие зарегистрированного права продавцов в момент заключения с истцами по встречным требованиям сделок и отсутствие зарегистрированных обременений в ЕГРН, само по себе в изложенной правовой ситуации не может являться основанием для признания предпринятых покупателями мер к выяснению правомочности продавцов достаточными для установления факта добросовестности покупателей.

Помнится, Верховный суд сказал, что добросовестный этот тот, кто посмотрел реестр, не более того. Писала и обсуждали определение ВС здесь.

Но в особенности интересным мне как юристу, защищающему права клиентов, видится это заключение апелляционного суда:

Проведение покупателями инженерно-геологических изысканий спорных земельных участков, а также поведение оценки рыночной стоимости земельных участков, о чем представлены отчеты специалистов, с учетом установленных судом обстоятельств, в контексте комментируемых норм права, не имеет правового значения.

Может быть тот, кто оплачивает огромную госпошлину, все-таки должен рассчитывать на то, что решение суда будет обоснованным и мотивированным, как того требует 23 Пленум и ГПК? Хотя бы в части описания, почему это не имеет правового значения. Мы для изучения этого вопроса и пришли в суд: понять, что имеет значение, а что нет.

Реквизиты дела: Апелляционное определение Мособлсуда 33-17288/2020

Добрый день! Интересную информацию нашла: при договоре мены не нужно платить НДФЛ:Конституционный суд (КС) РФ потребовал от законодателей проработать регулирование налогообложения участников сделок по обмену недвижимостью с разной кадастровой стоимостью, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. Соответствующее постановление КС РФ № 1-П/2026 опубликовано на официальном сайте суда. Кто владеет информацией, насколько распространен обмен недвижимости? Очень заманчиво, особенно в свете последних событий.

Шпаргалка по арестам.

Как понять, что на объекте уголовный арест?

1. Номер материала, указанный в ЕГРН начинается с цифры 3.
Например, постановление по делу 3/6-5831/2026;

2. Номер дела, указанный в ЕГРН начинается с цифры 1. Например, 1-246/2026. Это номер судебного дела. Так мы понимаем, что оно уже рассматривается судом;

3. Номер дела, указанный в ЕГРН начинается с 1 (но без тире). Например, 13574278632. Это номер дела в полиции/СК. Так мы понимаем, что оно еще на стадии расследования и даже не пошло в суд.

4. В выписке прописано: постановление,а не определение.
Но здесь есть нюансы в виде ошибок регистраторов. Иногда они путают определение с постановлением, из-за чего участник торгов может допустить большую ошибку.

Поэтому, ориентируйтесь на номера дел, они никогда не подводят.

Этот вопрос задал участник канала в бесплатной анонимной форме здесь.

Когда появляется время, я всегда беру оттуда вопросы. Поэтому, обязательно задавайте вопросы и пишите темы, которые вас беспокоят. Будем разбирать 👍🏼

Как суд считает реальную рыночную стоимость замещающего жилья для банкрота:

"В определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.07.2021 No 303- ЭС20- 18761 указано на необходимость учета, что реальная цена сделок по приобретению замещающего жилья может отклоняться от рыночной цены, определенной в ходе предварительной оценки, в частности вследствие погрешностей расчета.
В связи с чем, для определения экономического эффекта от предоставления замещающего жилья необходимо установить верхнюю планку средней рыночной стоимости замещающего жилья в размере 17 000 000 руб., что представляет собой двухкратное увеличения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Московской области, с учетом округления до миллионного значения".

Т.е., кв.м.*2.

Как суд считает рыночную стоимость для определения убытков и их выплату участнику торгов: "да, в отчете оценщика написан миллион. Но суд основывается на своем внутреннем убеждении, вот вам три копейки".

Вспоминается анекдот про то, что по одним часам нужно приходить на работу, а по другим уходить)

Опасное условие в договоре купли-продажи: когда можно соглашаться без риска.

Если продавец настаивает на включении в договор пункта об отсутствии дня него ответственности при расторжении сделки, это не всегда риск для покупателя. В ряде случаев такое условие можно принять, потому что юридически оно не работает.

Недавно клиенту-покупателю попался именно такой продавец. Он императивно требовал включить пункт о том, что он не несет никакой ответственности, если сделка будет расторгнута.
Покупателю объект был очень нужен, т.к. он ждал его почти год. Нужно было принять решение: соглашаться, принимая риски или нет?

Соглашаться- да, рисковать- нет. И вот почему.

Наше право исходит из принципа свободы договора. Об этом говорит статья 421 ГК РФ: стороны свободны в определении условий договора.
Теоретически можно согласовать что угодно, ведь ДКП- это вволя сторон.
Но она действует ровно до того момента, пока не вступает в противоречие с законом.

Потому что условия договора не могут противоречить закону.

В данном случае работает п 2 ст 461 ГК РФ, который устанавливает:

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Проще говоря, стороны не могут договориться о том, чтобы продавец ни за что не отвечал, если закон прямо возлагает на него ответственность.

Даже если включить в договор дополнительное условие о том, что продавец не несет никакой ответственности, при расторжении сделки, юридической силы оно иметь не будет.

Если сделку признают недействительной, то применят последствия недействительности сделки: продавец будет обязан вернуть покупателю уплаченную стоимость объекта.

Закон просто нивелирует такой пункт. Он хоть и есть в ДКП, но пустышка.

Т.е., не каждое условие в ДКП создает риск.
Некоторые пункты можно принять, если от них зависит вся сделка, при условии, что они прямо противоречат закону, а значит, не подлежат применению.

К слову о том, что Ростреестр не всегда понимает с первого раза.

Сейчас готовлю правовую позицию клиенту по регистрации ДДУ, приобретенного на торгах.

Нашла практику, где кассация в рамках дела о банкротстве БелСлавСтрой объясняла Росреестру в 2025 году, почему права по договору уступки можно регистрировать на победителя торгов даже с арестом.

В 2022 году (за 3 года до этого кассационного определения) я судилась по этому же вопросу и в рамках этого же банкротного дела с РР. Тоже в 3 инстанциях доказывала, что уг.арест - это не помеха в переходе прав по ДДУ.

Т.е. в одном и том же банкротном деле 2 участника торгов были вынуждены пройти по 3 инстанции с одним и тем же предметом иска с разницей в 3 года. Кошмар.

Коллекционирую мысли судов по отказу во взыскании убытков и процентов из-за незаконных действий госорганов.

Арбитражный суд Воронежской области в деле № А14-14898/2015 рассматривал вопрос взыскания уплаченной компанией госпошлины с Росреестра за незаконный отказ в регистрации права собственности на объекты и убытков.

Отказывая во взыскании процентов, суд пишет:

Суд считает, что истцом не представлено как доказательств получения ответчиком каких-либо доходов вследствие нарушения прав истца, так и доказательств того, что истцом не получена упущенная выгода, которая при наличии в его обороте спорной денежной суммы была бы безусловно получена в силу его хозяйственной деятельности.

Далее указывает:

Истец не является банком или иной кредитной организацией, предоставляющей кредиты под проценты, равные ставке рефинансирования Банка России.

После чего предлагает представить доказательства, что заявитель пользуется какими-нибудь фин.инструментами, которые дают % по ставке рефинансирования:

ООО ЧОО «Интраст» не представлены доказательства помещения свободных денежных средств в депозиты и иные вклады или вложения их в финансовые инструменты под заявленный процент годовых доходов, не представлены иные доказательства, позволяющие прийти к выводу о бесспорно упущенной истцом прибыли в заявленной сумме (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

Это еще раз подтверждает мою практику: пользуйтесь инструментами целевых займов, заключайте договоры на получение ден.средств в счет оплаты имущества. Потому что законные %, в отличие от договорных, взыскать сложно. И они гораздо меньше. Это уже наработанная практика, которая помогает и на случай признания сделки недействительной. Иногда взысканная сумма % выходит выгоднее, чем доходность по объекту)

Если такого договора и понимания как его использовать у вас еще нет, напишите мне ЛС @prof156, в рамках консультации поделюсь шаблоном и расскажу как и когда такой договор заключать, чтобы сохранить и приумножить свои инвестиции.

В продолжение темы о том, кто должен предоставлять в росреестр документ от погашении арестов.

Росреестр у себя на сайте пишет:

В случае не поступления документа о снятии ареста (запрета)
от уполномоченного органа, статьей 33 Закона о регистрации предусмотрена возможность предоставления заинтересованным лицом в орган регистрации прав заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Подача заявления осуществляется путем личного обращения
в многофункциональный центр предоставления государственных
и муниципальных услуг (МФЦ) либо, при наличии у заявителя электронной цифровой подписи, в электронном виде.

Т.е., победитель торгов может сам подать постановление или определение суда о погашении ареста, это так.

Но дальше тот самый важный нюанс:

В рамках рассмотрения заявления орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Т.е. мы приходим снова к тому же кругу, о котором говорила: Росреестр примет постановление, но дополнительно запросит документ напрямую из суда/от приставов. И только после поступления от них погасит арест.

Выводы: пробовать самому сдавать постановление о погашении нужно. Часто регистраторы в силу неопытности не знают этого и гасят арест. Нам такое подходит)

Но если не гасят, то идти оспаривать их бездействие нет смысла, не нужно тратить ресурс. Росреестр окажется прав.

Несколько дней подряд в личку и в чат поступают запросы о погашении обременений. Почти все сводятся к тому, что участники торгов пытаются месяцами добиться от организатора погашения арестов/ипотеки.

Это путь к потере времени и средств. И в арестованных торгах, и в банкротных.

Если в извещении указано, что на объекте имеются обременения, то РИ и ФУ обязаны продать его с такими обременениями, не погашая их.

Если они содействуют в погашении по доброй воле, то хорошо. Если нет, то понудить их нельзя, нет такой нормы права.
На самом деле нет и добровой воли. ФУ просто хочет получить побыстрее свой % от распределения.

Привлечь их к ответственности можно только в одном случае - если ФУ не направил в адрес приставов/росреестра решение о банкротстве, на основании которого должны погасить аресты.

В 99% случаев он это сделал. На этом его работа по погашению арестов выполнена и он абсолютно правомерно может больше не помогать победителю торгов. Писала об этом очень подробно здесь.

Можно, конечно, писать письма ОТ, приставам и банку, но не факт, что кто-то из них ответит, а вы так и просидите с объектом пол года.

Все погашения мы начинаем в день торгов. Получили протокол - сразу отправили все заявления и иск о выселении, если это жилищка.

Всю активную работу по лоту я веду всегда в день протокола. Через 10 дней уже сижу на приемах в банке/ОСП. А еще через 1,5 мес в суде на выселении.

Можно, конечно, ждать с моря погоды и писать письма. Не исключаю, что иногда это дает эффект. Но лично я предпочитаю комбинированный метод кнута и пряника, потому что мне дороги свои силы, время и деньги.

Действуйте сразу по всем фронтам.

Если еще не знаете что и кому писать, ознакомьтесь с чек-листами, там все максимально подробно описано, вплоть до формулировок заявлений и размеров госпошлин.

Пока еще осталась скидка на 2 и 5 чек-листов. Используйте эту возможность.

Ссылка на чек-листы: https://проверитьнедвижимость.рф/rieltoru-i-investoru/

Очень верно дополнил Андрей 👍🏼 Если юр лицо должник, то я подаю иск о выселении к директору, а в заседании уточняю требования.

Всегда работает. Не верьте должникам, действуйте быстро.

Как писала Юлия выше, можете подать иск против кого хотите, напишите "Иванов Иван Иванович, СНИЛС 12345678". Технически, ваш иск примут. А потом, когда узнаете, поменяете ответчиков.

У меня был случай, в квартире было от 8 до 11 прописанных, и за время суда они женились, выезжали, рождались новые, кто-то приезжал и прописывался. И я постоянно уточнялся по составу ответчиков на каждое заседание. Там около 2-х лет суды шли.