У клиента на вторичке собственнику принадлежала квартира на основании свидетельства о праве на наследство.

Умерший наследодатель приобрел ее по договору дарения. На момент смерти даритель был еще жив.

Я сразу запросила нотариальный отказ дарителя (дарение было 7 лет назад) от прав на этот объект.

Клиент с огромным удивлением узнал, что в этой ситуации у того, кто подарил квартиру есть возможность «без суда и следствия» вернуть ее обратно.

Скажите, нужно подготовить широкий объясняющий пост на эту тему или здесь все очевидно?

С завидным постоянством участники торгов продолжают покупать объекты, оформленные на «покупателя-прокладку».

В чате я писала, что дают отрицательные юридические заключения, когда нахожу такие схемы. К моему сожалению, многие инвесторы на предупреждения не реагируют, потому что должники красноречиво убеждают их в том, что собираются выезжать и проблем не будет. Еще одно возражение - «этого не может быть, это не логично».

Друзья, я не спорю ни с кем. Не навязываю свое правовое вИдение. У меня есть опыт и юр. познания, которыми руководствуюсь при подготовке заключения о проверке недвижимости.

Ни при каких условиях я не ориентируюсь на эмоции, разговоры, логику и убеждения. У меня есть закон и факт, которые, как лупа, показывают истину.

Что касается популярный мошеннической схемы, когда на торгах покупается имущество, выбывшее против воли собственника из его владения, то эта ситуация не нова.

Еще в 2020 году Верховный суд постанавливал точно такие же судебные акты. Он писал:

Кроме того, Суд обратил внимание, что в случае проявления Дмитрием Решетниковым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, – он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, а также о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой на квартиру. В связи с этим добросовестным приобретателем Решетников считаться не может. «Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности», – подчеркнул ВС.

Как видите, все по-классике. В квартире продолжал жить не должник, а прошлый собственник.

Принимать решение о покупке, конечно, каждому самостоятельно. Я могу только подсветить, что это ред флаг. Риск, который нельзя нивелировать.

Дело: N А40-109856/2017

Вопрос на засыпку.

Была нотариальная сделка, оплата через аккредитив. Все условия в ДКП как обычно, никаких изысканных конструкций)

Нотариус отказалась включать в ДКП условие о том, что он является актом приема-передачи. Сказала, что это запрещено законом, составляйте АПП и пропишем, что он заключается через 3 дня с даты регистрации перехода права собственности к покупателю. В тот момент времени углубляться в детали не было, потому что параллельно шла вторая сделка.

Читаю закон: ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Возможно, это как-то связано с расчетами после сделки, т.к. у нас был аккредитив. Но это не точно) Кто-то сталкивался с таким вопросом? Есть мысли?

Почему я читаю очень много книг.

Потому что юристу нужно уметь оспорить договор дарения.

Одним из оснований является то, что одаряемый плохо обращается с подарком, допуская его разрушение и утрату в случае, если имущество представляет собой высокую не материальную ценность для дарителя.

Мой коллега-юрист в одном из исков пишет:

Подаренная ответчику вещь - недвижимое имущество, представляет для истца - дарителя большую неимущественную ценность, поскольку вещь, ставшая подарком, является хранилищем эмоциональной энергии, восторга, гордости, осознания чувства обеспеченной старости, оставить свой след в истории. В подаренную вещь вложена вся жизнь семьи истца за несколько лет.

Хранилище эмоциональной энергии, как звучит!)

П.С.: пост про дарение будет уже завтра.

Вышла моя статья про отмену дарения.
Старалась рассказать обо всех рисках простым языком. Сказать спасибо можно лайком под постом на Дзене❤️

https://dzen.ru/a/aR6tWidxXFZrSwoJ

Смелый 2 Кассационный суд (Москва) отменил решение 1 и 2 инстнции, которые забрали квартиру у добросовестного покупателя.

Хотела краткие тезисы вам выписать, но они все там важные.

Хороший такой разбор полетов получился, почитайте.

Прочла в чате ваши мысли по поводу ситуации с обманом «ФСБ» и возвратом денег покупателям.

Мое и юридическое и личное мнение сводится к тому, что продавцы, которых ввели в заблуждение, должны возвращать деньги покупателям. До тех пор, пока не вернут - покупатель пользуется квартирой.

Уверена, что судебная практика повернет к этому, дадим ей время.

Определение Верховного суда по уголовным арестам.

С ними нужно быть очень аккуратными. У меня сейчас в производстве есть 7 дел, по которым высокая вероятность погашения.

По остальным я дала свое мнение - будет отказ. Прочитав определение, утвердилась в нем.

Верховный суд отправляет покупателей обжаловать постановления об аресте в порядке 125 УПК, что в 99% случаев бессмысленно.

Да, у меня есть положительные кейсы по погашению в порядке 125 УПК, но это те, что возникли после покупки на торгах.

Нужно понимать, что формулировка "с даты признания должника банкротом снимаются ранее наложенные аресты" трактуется гораздо шире, чем на первый взгляд.

Она не означает, что утром вынесли решение о признании должника банкротом, а вечером Росреестр все погасил.

Никто не отменял последовательную процедуру гашения, что для арестов приставов, что для судебных арестов: подготовка заявлений, жалоб и тд.
В случае с банкротством формулировка о погашении позволяет не доказывать, что есть основания для их снятия. Но все остальное остается прежним.

И вот таких хитростей, котоыре кажутся очевидными на первый взгляд в торгах очень много. Я не устану повторять, что часто инвесторы не учитывают временные интервалы на решение подобных вопросов и заходят в убыточные лоты.

Позиция "авось, пронесет", "всегда прокатывало", "меньше знаешь, крепче спишь" - заведомо проигрышная, если вы настроены играть и зарабатывать в долгую.

Именно поэтому мы с вами здесь и разбираем нюансы. Не как пугалки, а как инструменты, с помощью которых можно минимизировать риски и достойно зарабатывать 👍

Цитата из иска должника)

В копилку к иску другого должника, в котором он пишет, что «как ягненок пришел в погожий день в суд напиться воды, но суд поступил как волк» 😅

Есть у меня предположение, что «заслуженным людям» эти иски пишет один и тот же поэт-басенник.

Читала за утренним кофе комментарий замруководителя Росреестра.

Напоминает текст приостановки, в которой тоже просто перечисление фактов и не понятно, что этим хотели сказать)

Прошло 9 лет (!) с момента, когда статья ГК о публикации извещения изменилась, но суды по сей день продолжают руководствоваться ссылками должников на нормы права в их исках, даже не перепроверяя информацию.

Клиент столкнулся с ситуацией, когда суд 1 инстанции признал недействительными торги, т.к.:

1. извещение не было опубликовано на сайте ФССП;
2. изменилась стоимость имущества.

Обратимся к ст. 449.1 ГК, п. 4:

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

До 2016 года, действительно, публикация извещений на сайте ФССП была обязательной. С июля 2016 года, если ОТ выступает госорган, в нашем случае - РИ, то достаточно публикации извещения в ГИС торги и на ЭТП + в СМИ, если того требует закон.

Изменения в стоимости подлежали однозначному отклонению, т.к. до торгов должник не обратился с заявлением об изменении порядка/способа исполнения решения суда.

Удивительно, конечно, что по истечении стольких лет приходится доказывать очевидные вещи.

Апелляция отменила решение, торги остались в силе 👍🏼

Друзья, оставляйте комментарии под постами, где мы с вами обсуждаем конкретную тему, а не в чате.

Объясню почему: я периодически анализирую, какие вопросы у вас возникают в торгах по конкретной теме и готовлю по самым сложным посты.
Когда все одним текстом в чате, то темы идентифицировать невозможно, к сожалению.

Что это значит: при обсуждении, оставляя комментарий, заходите в нашу основную группу "юрист торги", не в чат. И под постом пишите. Это позволит и не терять нить разговора и дать больше пользы🙌

Интересно, конечно, развивается ситуация вокруг банкротных торгов, после того как кредиторов обязали в добровольно-принудительном порядке идти на мировое с должником.

За сегодня только пришли 3 клиента с такой ситуацией после статьи, в которой я рассказала об ошибках участника торгов и ФУ.

Их торги совсем свежие, в отличие от дела моего клиента, который уже почти год является собственником объекта.

За это время он прошел 2 инстанции, которые отказали в признании торгов недействительными.

Московская кассация в прошлом месяце отменила судебные акты и рекомендовала нижестоящим судам изучить, а не является ли проданный объект для должника единственным жильем, пусть даже и залоговым.

Это единственный вопрос, который они поставили на обсуждение. Коллегию не смутило, что уже год как объект продан, а деньги распределены и залог погашен.

Мы, конечно, выработали правовую позицию, которая должна принести результат.

Но, как видите, ветер дует в сторону того, что даже после торгов, регистрации права и распределения ден.средств, суды видят основание для отмены торгов только потому, что это жилье является единственным для должника.

На днях я выступала с темой проверки недвижимости у флипперов.

Они присматриваются к рынку торгов, чтобы получить 2 профита: заработать на своей деятельности по ремонту + на сниженной стоимости на торгах.

Мне поступил вопрос, ответ на который я пообещала к след.консультации уточнить у вас как у профессионалов этого рынка. С точки зрения именно предпринимателей.

"Почему участники торгов не занимаются сверху еще и флиппингом, делая ремонт и хоум стейджинг квартир, продавая еще дороже, чем просто спекулятивная сделка?"

03.12 от Справедливой России в ГД поступил законопроект о внесении изменений в закон о банкротстве.

Если представить ситуацию, что Верховный суд выскажется не за отмену сделок купли-продажи, в которых продавцы действовали под влиянием обмана или были введены в заблуждение, а только применит двустороннюю реституцию: деньги - покупателю, а квартиру продавцу, то это не плохие изменения в закон.

Они предлагают сделать такой долг несписываемым.

Т.е., даже если продавец пойдет банкротиться, то от долга, который он обязан будет выплатить покупателю по решению суда его не освободят.

И это звучит разумно, потому что в основном такие продавцы не звезды с высокими доходами, а простые люди. Даже при реституции долг с продавца спишут и покупатель придет к тому же знаменателю, который есть в решениях суда на данный момент. Не получит по факту ничего.

По крайне мере, при внесении изменений, долг за продавцом останется и выплаты пойдут в рамках ИП.

Понимаю, что можно возразить "а какой долг от ИП, если у продавца з/п три копейки". Но нужно посмотреть на это шире.

Во-первых, это может останосить часть "продавцов-прокладок", задействованных в мошеннических схемах, которым жулики обещают после всех дел списать долг.
Во-вторых, чтобы поправить и закон и правоприменение в этом вопросе, нужно, в том числе, залатать очевидные дырки. И эта одна из них.