В чате спрашивали, законно ли продавать на торгах имущество умершего должника, если у него нет наследников или нужно, чтобы сначала город оформил право собственности на него (выморочное имущество).

В этом решении Дорогомиловский суд последовательно дает все ссылки на нормы права, исчерпывающе объясняя, что такое допустимо.

Кредитор обращается к нотариусу, который открывает наследственное дело. Шестимесячный срок проходит, наследники не заявляются и можно продавать с торгов.

С апреля мониторю интересное судебное дело о признании торгов недействительными.

Должник обратился в суд с иском, в котором указал, что два заявившихся участника торгов были в сговоре. Суд запросил у организатора торгов всю конкурсную документацию, но тот не ответил на запрос. Учитывая этот факт, а также то, что участники сделали только по одной ставке - 2 тр., суд признал торги недействительными. Цитата из решения:

Учитывая изложенное, в отсутствие доказательств обратного со стороны ответчика, принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении по делу N 42-КГ16-2 в части оценки поведения участников торгов о том, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должника на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о достаточности оснований полагать о наличии согласованности действий участников торгов, поскольку действия ФИО были направлены лишь на создание видимости в участии и состязательности торгов (конкуренции), поскольку подав заявку на участие в торгах, сделал только один шаг аукциона, своим бездействием способствовал, чтобы победителем торгов стал ФИО, который также сделал единственное ценовое предложение (величина шага составила 2 000 руб.).

Получается, что организатор не ответил, а виноват участник торгов, который не доказал обратное. Наглядный принцип презумпции виновности в действии: лицо считается виновным пока не будет доказано обратное. 

Верховный суд говорит нам про недобросовестное поведение участников торгов, к которым их организатор не относится. И что есть мерило количества необходимых ставок для признания торгов действительными: три по 2 тр или нужно сделать их 10? В этой связи интересно услышать мнение вышестоящих инстанций. Будут рассматривать в следующем месяце.

Сегодня зашла в статистику и обрадовалась:
как здорово, что столько участников торгов приобрели чек листы🔥

Это значит, что проблемных сделок и потерь денег на торгах, особенно, на банкротных, станет в разы меньше.

Впереди долгие выходные, самое время провести их с пользой: изучить самые новые схемы в торгах, свежие судебные решения и все основные риски: как их находить, на что именно обращать внимание и как работать с лотом после торгов.

Будьте уверены, это лучшее, что вы можете сделать, чтобы сохранить и преумножить свои активы.

Осталось 3 дня до повышения цен. Вместо 16,5 тр чек-лист будет стоить 22,5 тр.

Напомню, что сейчас за 43 тр можно купить все 4.

Затем они подорожают и обойдутся в 80 000 рублей.

Если Вы купили 1 или 2 чек-листа и хотите докупить остальные со скидкой, пишите мне напрямую, я дам персональную ссылку.

Проведите время с пользой. Сейчас много классных маржинальных лотов, но нужно понимать как их юридически изучать. 100% вы сможете сделать это самостоятельно, после изучения этой информации.

Подробности по ссылке постом выше.
Написать мне в тг: @prof156

Есть и положительные примеры защиты судами добросовестных приобретателей, залогодержателей.

Фабула дела: залоговый кредитор решил обратить взыскание на квартиру, т.к. должник не исполнил свои обязательства. В качестве 3 лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, была привлечена супруга должника, которая сказала, что о залоге ничего не знала и просила решение суда об обращении взыскания отменить, признать недействительным договор залога.

Было несколько кругов рассмотрения, в итоге супруге отказали.

Цитата из решения суда:

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1, действуя с разумной степенью заботливости и осмотрительности при заключении сделки, должен был узнать о том, что спорная квартира была приобретена заемщиком в браке с ФИО5 и о наличии либо отсутствии ее согласия на заключение оспариваемой сделки, ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии, представлено не было.Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1, действуя с разумной степенью заботливости и осмотрительности при заключении сделки, должен был узнать о том, что спорная квартира была приобретена заемщиком в браке с ФИО5 и о наличии либо отсутствии ее согласия на заключение оспариваемой сделки, ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии, представлено не было.

Что для меня стало самым интересным в этом деле. В решении суда указано:

Как следует из материалов дела, ФИО3 при заключении договора залога предоставил нотариальное заявление, согласно которому он на момент покупки спорной квартиры и на момент составления заявления ДД.ММ.ГГГГ в браке не состоял и не состоит.
Как следует из материалов дела между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен брак, последней присвоена фамилия ФИО14.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел у ФИО4 <адрес>, общей площадью 37,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, при этом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 дала письменное нотариальное согласие своему супругу ФИО3 на покупку указанной квартиры.

Ранее я была уверена, что нотариальное заявление об отсутствии брака является гарантией того, что человек не связан семейными узами. У них же есть доступ к проверке этих сведений, разве нет? В противном случае, каков тогда смысл этого заявления, если брать эти сведения только со слов продавца.

Ссылка на судебное дело: https://2kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=9276989&case_uid=b637a4c0-7499-45d5-8218-68536fdecb42&new=2800001&delo_id=2800001

Все чаще участники торгов сталкиваются с ситуацией, когда после покупки недвижимости сделка признается недействительной из-за того, что продавец страдал психическим расстройством, действовал под влиянием обмана или заблуждения.

В таких случаях применяются статьи 177 и 178 ГК Рф, которые регулируют недействительность сделок, совершенных гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Важно понимать, что при таких основаниях недействительности реституция, предусмотренная статьей 168 ГК РФ, не применяется. Т.е., покупателю, даже если он действовал добросовестно, деньги не возвращают, а объект передается прежнему собственнику.

Это принципиально отличает такие ситуации от классических случаев, когда торги признаются недействительными, например, из-за ошибок в извещении, нарушений порядка их проведения или ненадлежащего уведомления должника. В таких «классических» случаях реституция применяется. В арестовке, в большинстве случаев, покупатель реально получает свои деньги, а в банкротных торгах теряет их.

Но в ситуациях по ст. 177 и 178 ГК РФ механизм совершенно иной, в них нет место реституции. Более того, в 90% случаев государство не компенсирует затраченные деньги по ст. 68.1 Закона о недвижимости.

В этом свете вспомним закон о защите прав потребителей. Когда мошенники оформляют кредиты на имя граждан, суды аннулируют такие договоры. Человек ничего не должен банку, а убытки несет сам банк, потому что не проверил личность и обстоятельства сделки. У банка остается право требования к мошенникам, но это уже его риск. Я сама неоднократно выигрывала такие споры для клиентов (кстати, если столкнулись вы или ваши близкие, пишите, исправим🔥)

Так может такой подход должен применяться и в делах при продаже недвижимости на торгах?

Если имущество реализовано по инициативе банка, который обратил взыскание на имущество, именно он обязан был проверить действительность прав продавца, наличие признаков недееспособности, фактическое владение объектом, оплату коммунальных услуг и другие признаки реального собственника.

Банк, как профессиональный участник, должен нести ответственность за ненадлежащую проверку сделки. Не перестану повторять, что очень легко раздавать «гарантии» юридической чистоты сделки, когда при ее повороте умываешь руки.

Такой подход позволит кредиторам не просто раздавать обещания, а реально проверять объект и продавца.

Поэтому, в ситуациях, когда ваша сделка признана недействительной именно по 177,178 ГК РФ, в соответчики включайте банк и стройте правовую позицию по смыслу защиты заемщиков при оформлении на них кредитов мошенниками.

Помните, что суд за вас это делать не станет. У них сейчас все очень строго с выходом за рамки требований заявителя и норм права, на которые истец ссылается.

Залог приумножения и сохранения средств: хорошая проверка и правильная правовая позиция в иске 👌🏼 Пишите, я на связи. Подготовлю иск и проверю лот.

Когда капитан на яхте сказал: «ребят, если ваш ребенок всегда ведет себя так, как сейчас, вам очень повезло», я улыбнулась. Да, у нас, действительно, мудрая не по годам малышка: нет слез и споров. Подарок судьбы, правда?
Но чем больше я думаю, тем меньше верю в слово «повезло». За этим стоит не случайность, а ежедневный труд. Часами с ней нужно разговаривать, объяснять и договариваться.

Вместо «иди и ложись спать» разговоры, почему важно уметь засыпать самой. Полчаса мультиков в день, а остальное время с родителями и бабушками/дедушками: игры, внимание, вовлеченность. Только благодаря этому я не помню ни одной истерики и каприза. Титаническая работа родных.

Конечно, проще дать телефон и заняться своими делами, но тогда все это «повезло» быстро растворится.

За любым «повезло» всегда скрываются усилия, терпение, ошибки и решения, которые не видны со стороны.
И это касается не только воспитания, а любой сферы жизни. Результат всегда выглядит просто как повезло, пока не знаешь, сколько труда за ним стоит.

Мое поражение в кассации. Можно ли было его избежать?

Фабула: должник продал квартиру. Ее купили на «прокладку», легализовав деньги банка, которые положили в ячейку. Классическая мошенническая схема. Далее покупатель-прокладка не платил ипотеку и объект пошел на торги.

У первоначального должника было много Долгов, он использовал деньги от продажи для их погашения. Это было доказано мною в суде. Как и доказано, что деньги из ячейки забирал он сам. Предполагаю, что не все деньги туда были заложены, но этот факт своего подтверждения в суде не нашел.

Продавец через пару месяцев после сделки встал на учет в наркодиспансер. Это важно - до сделки и сразу после нее на учетах он не стоял.

Продавец говорил, что договор не подписывал и деньги не получал, в банк не ходил.

Мнение 1 инстанции и апелляции:
Проведены экспертизы, которые показали, что договор подписан продавцом лично. Исследован журнал банка, согласно которому он заходил в хранилище с ячейками для получения денег. Торги оставить в силе.

Мнение кассации:
Суд не исследовал вопрос был ли введен покупатель в заблуждение о продаже своей квартиры, публиковал ли он объявление о продаже. Суды не обратили внимание, что продавец состоят на учете в ПНД. Отменить решения, дело направить на новый круг рассмотрения.

Как считаете, а есть ли вообще хоть какие-то шансы победить новую судебную практику по защите таких продавцов?
Я понимаю, что там была зашита схема с продавцом-прокладкой. Но продавец номер 1 достоверно понимал, что продает квартиру, сам подписывал договор и получал деньги. В этом случае мне видится способ его защиты - взыскание недополученных средств с покупателя 2. Пусть доказывает, сколько он фактически получил и довзыскивает разницу. Иначе получается, что суд установил получение продавцом денег, которые, обращаю внимание, он никому впоследствии не переводил, а загасил ими свои долги, а отвечает за это снова покупатель с торгов. Это как так?

И, интересно, причем здесь наркоучет продавца, возникший после сделки.

Как думаете, есть тому объяснение?

Самое интересное в этой истории, что кассация никак не отреагировала на то, что первый продавец реально получил деньги и отдал их на погашение СВОИХ кредитов.

Я запросила в БКИ сведения обо всех его активных займах, которых у него было стопицот.

Направила запросы всем кредиторам и выяснилось, что чудесным образом после продажи квартиры они все закрылись.

Как говорится, совпадение? Не думаю.

Получается, что у нас теперь даже если должник получил деньги и закрыл свои долги, все равно он не понимал, что творит и сделку нужно отменить 🤦🏻‍♀️

Как обосновать взыскание уплаченных за объект на банкротных торгах средств не с мошенников, а с банка:

"Кредитный договор, заключенный от имени должника в
результате мошеннических действий третьих лиц в отсутствие его воли на вступление в сделку, является ничтожным. В связи с этим требование банка, основанное на данном договоре, не подлежит включению в реестр".

Получается, что банк не имел права включаться с таким требованием в реестр, поэтому, пусть компенсирует убытки.

Эта позиция совсем свежая, от июня 2025 года. Сохраните обязательно, мало ли, вдруг придется столкнуться.

Сказать спасибо как всегда можно огонечком))

Сегодня Верховный суд рассмотрел вопрос погашения уголовных арестов в банкротном деле.

Жалобу оставили без удовлетворения. Это значит, что арбитражный суд в рамках банкротного дела такой арест гасить не вправе.

У нас остается только районный суд или погашение ареста как следствие возбуждения дела о банкротстве. Мотивировки пока нет, но по "отголоскам" складывается впечатление, что все останется как и было: есть вступивший в силу приговор - можно погасить, нет такого - погасить нельзя.

После публикации текста определения поделюсь подробностями.

Месяц назад Конституционный суд вынес определение, которое оставлено без внимания. А в нем очень важные положения относительно выселения не совершеннолетних и добросовестности покупателя.

Одни из важнейших мыслей:

«Проявляя должную осмотрительность, она могла узнать о договоренности, оформленной доверенностью, порождающей обязательства и ограничения у нового собственника».

Здесь все чудеснее и чудеснее. Покупатель должен проверить выписку ЕРГН и точка. О существующих доверенностях и договоренностях между супругами, а тем более, когда один из них собственником не является, покупатель знать не может.

«Кроме того, правоприменительная практика не исключает сохранение за ребенком права пользования спорным жильем до достижения им совершеннолетия или отказа в удовлетворении требования о выселении его из жилья по требованию нового собственника».

Эта правовая мысль хороша с точки зрения защиты прав несовершеннолетних. Они, действительно, не могут защитить свои права, остается надеяться только на родителей, которые часто не думают о последствиях. Вместе с тем, как соотнести это с положениями СК РФ, согласно которому, местом жительства н/л признается место жительства его родителей.
Плюс, как видите, назревает существенный риск выселения детей. Скоро могут быть первые звоночки предоставления им отсрочки до совершеннолетия. Вместе с ребенком, конечно, ее предоставят и родителю.

«Использование же такого варианта в этой ситуации с целью защиты жилищных прав несовершеннолетнего должно рассматриваться в качестве исключительного инструментария, доступного судам, который – несмотря на требования предсказуемости и стабильности гражданского оборота, а также соблюдения прав добросовестного приобретателя – тем не менее является конституционно оправданным, если при совершении сделки по отчуждению жилого помещения продавец с очевидностью нарушил свои родительские обязанности по удовлетворению потребностей несовершеннолетнего в жилье, что повлекло невозможность удовлетворения такой потребности иным способом».

Здесь все как обычно: несмотря на то, что покупатель добросовестный и продавец, очевидно, нарушил права детей, пусть решает свои проблемы сам.

Это мнение КС дает понять, что, скорее всего, судебная практика, которая сейчас резонансно формируется по делам о признании сделок недействительными, устоит.

Ссылка на определение Конституционного суда

Все обсуждения в чате группы.

Ссылка для тех, кто еще не присоединился: https://t.me/+cHsMD9MIdakyYzVi

Продавец был вменяемым, это установила экспертиза. Но квартиру у покупателя все равно забрали.

Фабула дела: бабушка по всем канонам мошеннических спецопераций продала квартиру, а деньги отдала жуликам. Сделка была через нотариуса.

Интересный факт: мошенники сказали ей, что в квартире будет задержание преступников и бабушке нужно снять квартиру, в которой пожить пару месяцев. Поэтому, когда покупатель с риэлтором пришли на осмотр, в квартире никто не жил. Здесь, конечно, есть вопрос к риэлтору: когда она получала у бабушки-продавца ключи, почему не спросила на каких правах и где она живет.

Мнение судов:

Суд 1 инстанции провел экспертизу по результатам которой установлено, что

На момент заключения договора купли-продажи от 29.12.2022 года Григорьева М.С. по своему психическому состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Апелляция, поддерживая мнения суда 1 инстанции указала:

Григорьева М.С. не имела намерения на изменение, прекращение прав и обязанностей в отношении спорного жилого помещения, указанные действия совершены Григорьевой М.С. под влиянием обмана, поскольку намерений отчуждать имущество не имела, а ее воля не была направлена на фактическое исполнение сделки купли-продажи квартиры.
При установленном факта искажения воли Григорьевой М.С. при совершении спорной сделки под влиянием информации и действий третьих лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания сделки, совершенной под влиянием обмана, недействительной

Это тот самый юридический критерий, про который я постоянно говорю. У вменяемости и направленности воли всегда 2 стороны: медицинская и юридическая.

И, несмотря на медицинскую вменяемость, воля продавца не была направлена на отчуждение, а значит, сделка недействительна.

Ссылка на дело

После приема позвонили почти сразу и через 1,5 часа мы уже забрали решение. Председатель в этом суде всегда помогает🔥

К судье у меня нет вопросов. Он, действительно, работает от рассвета до заката по 100 процессов в день. Колоссальная нагрузка.

Что нужно отметить по опыту последних нескольких лет: запись на прием к председателю за 1-2 месяца до самого приема, раньше не примут.

Смысл идти на прием есть только в том случае, если с даты вынесения решения прошло хотя бы 4-5 месяцев.

В этом суде как в фильме интерстеллар, когда на нашей планете прошел год, а там 10 минут))

Друзья, я сделала общую статью про медицинский и юридический критерии на Дзене.

Если полезно, поставьте, пожалуйста лайк на ДЗЕНЕ, т.к. я только создала канал, и, буду честна, хочется немножко положительного отклика для мотивации🫶

https://dzen.ru/a/aRXur5N7MEjd63jg

У клиента на вторичке собственнику принадлежала квартира на основании свидетельства о праве на наследство.

Умерший наследодатель приобрел ее по договору дарения. На момент смерти даритель был еще жив.

Я сразу запросила нотариальный отказ дарителя (дарение было 7 лет назад) от прав на этот объект.

Клиент с огромным удивлением узнал, что в этой ситуации у того, кто подарил квартиру есть возможность «без суда и следствия» вернуть ее обратно.

Скажите, нужно подготовить широкий объясняющий пост на эту тему или здесь все очевидно?

С завидным постоянством участники торгов продолжают покупать объекты, оформленные на «покупателя-прокладку».

В чате я писала, что дают отрицательные юридические заключения, когда нахожу такие схемы. К моему сожалению, многие инвесторы на предупреждения не реагируют, потому что должники красноречиво убеждают их в том, что собираются выезжать и проблем не будет. Еще одно возражение - «этого не может быть, это не логично».

Друзья, я не спорю ни с кем. Не навязываю свое правовое вИдение. У меня есть опыт и юр. познания, которыми руководствуюсь при подготовке заключения о проверке недвижимости.

Ни при каких условиях я не ориентируюсь на эмоции, разговоры, логику и убеждения. У меня есть закон и факт, которые, как лупа, показывают истину.

Что касается популярный мошеннической схемы, когда на торгах покупается имущество, выбывшее против воли собственника из его владения, то эта ситуация не нова.

Еще в 2020 году Верховный суд постанавливал точно такие же судебные акты. Он писал:

Кроме того, Суд обратил внимание, что в случае проявления Дмитрием Решетниковым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, – он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, а также о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой на квартиру. В связи с этим добросовестным приобретателем Решетников считаться не может. «Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности», – подчеркнул ВС.

Как видите, все по-классике. В квартире продолжал жить не должник, а прошлый собственник.

Принимать решение о покупке, конечно, каждому самостоятельно. Я могу только подсветить, что это ред флаг. Риск, который нельзя нивелировать.

Дело: N А40-109856/2017

Вопрос на засыпку.

Была нотариальная сделка, оплата через аккредитив. Все условия в ДКП как обычно, никаких изысканных конструкций)

Нотариус отказалась включать в ДКП условие о том, что он является актом приема-передачи. Сказала, что это запрещено законом, составляйте АПП и пропишем, что он заключается через 3 дня с даты регистрации перехода права собственности к покупателю. В тот момент времени углубляться в детали не было, потому что параллельно шла вторая сделка.

Читаю закон: ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Возможно, это как-то связано с расчетами после сделки, т.к. у нас был аккредитив. Но это не точно) Кто-то сталкивался с таким вопросом? Есть мысли?