Три маячка, которые спасут ваши деньги на банкротных торгах.

Покупка залогового имущества на банкротных торгах далеко не всегда безопасна, даже если залоговый кредитор включился в реестр⚠️

Если кредитный договор признан недействительным или есть основания его оспаривать, то требования банка не подлежат включению в реестр. А значит, объект не может быть реализован.

В моей обширной юридической практике есть 3 очевидных сигнальных маячка, свидетельствующих о рисках такой сделки. Делюсь ими с вами:

1️⃣ Право собственности уже несколько раз переходило, а первый собственник продолжает проживать в квартире.
Это классическая и самая популярная схема мошенничества: человек не знал о сделках, всё оформлялось без его участия.

2️⃣ Во время торгов должник оспаривает договор займа и залога.
Часто обеспечительные меры не накладываются, объект продолжают реализовывать. В такой ситуации должники пропускают сроки и идут сразу в кассацию, а участники торгов проверяют только 2 первых инстанции. Это становится ключевой ошибкой, т.к. Проверять нужно всё, вплоть до надзорной инстанции.

3️⃣ Анализ реестра требований кредиторов. Не каждое требование, включённое в реестр, является законным. Популярный риск: включение в реестр не на всю сумму долга или обратная сторона: требования банка удовлетворены только к одному должнику на часть долга и объекта, а он включился в реестр на всю сумму и 100% долю. Торги признают недействительными.

Регулярно вижу такие кейсы в практике. Не жалейте времени на проверку объекта.

П.С.: На следующей неделе осталось только 2 окошка на проверку лотов, пишите заранее.

Если вы работаете как агент или продаете земельный участок лицу на вторичке, то учитывайте, что сделку в:

🔴Алтайском крае;
🔴Якутии;
🔴 краснодарском крае;
🔴 Калининградской области;
🔴 ленинградской области

и многих других не смогут зарегистрировать в Росреестре, если ваш покупатель или инвестор иностранный гражданин или лицо без гражданства.

Полный перечень территорий, на которых нельзя провести сделку по регистрации права собственности на таких лиц определен указом Президента.

🆕 Первый прецедент совместной продажи в банкротстве

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области утвердил планы реструктуризации по делу А56-38516/2024, объединившему процедуры банкротства нескольких должников.
Суд назначил одного ФУ и будет рассматривать все вопросы продажи имущества должников-супругов в одном деле.

Значение этого решения для участников торгов:
🔴порядок реализации имущества 2х должников будет утвержден в рамках одного дела;
🔴не нужно погружаться и выучивать два дела, особенно когда на кад арбитре по сто страниц;
🔴минимизирован риск обжалования сделок и решений в параллельных процессах.

Если объединение устоит в апелляции, оно может стать основой для формирования практики совместной реализации имущества даже у должников, не являющихся супругами.
Процессуально это сложнее, пока не представляю структуру такого банкротного дела, но для нас с вами это минимизирует очень много рисков по обжалованию.

Как минимум, мы будем знать о разделе имущества, в период которого торги не допускаются и признаются недействительными.

Все вопросы по продаже общей собственности супругов, детей и посторонних лиц в банкротных торгах и в арестовке есть в этом чек-листе:

https://проверитьнедвижимость.рф/product/chek-list-preimushhestvennoe-pravo-pokupki/

15 листов практики:

🔵какое значение имеет совместная собственность при продаже квартиры должника?
🔵какие права есть у второго супруга, детей и посторонних лиц, которые тоже владеют долями в этой квартире?
🔵Когда такой объект покупать безопасно, а когда нет?
🔵Что нужно изучать в решении суда в арестовке, а что в арбитражном банкротном деле?
🔵Действительно ли безопасно покупать залоговое имущество, принадлежащее супругам?
🔵Кто должен уведомлять остальных собственников и супруга о продаже всей квартиры?
🔵По какой цене должна продаваться такая квартира/нежилое?
🔵Когда нельзя продать залоговый объект с детскими долями?

И еще много-много ответов в этом чек-листе.

Сейчас рынок жилищки сильно оживился. И если вы по какой-то причине пропустили эти важные чек-листы, то самое время по ним подготовиться и безопасно купить объект.

Все правила относятся и к жилищке, и к участкам, и к нежилому.

Переходите по ссылке, выбираете чек-лист, оплачиваете и он у вас на почте.

👍На все возникшие после изучения вопросы я обязательно отвечу. Пишите в личку @prof156

🔖У кого есть пожизненное право проживания в квартире

1. Отказники от приватизации Лица, зарегистрированные в квартире и отказавшиеся от участия в приватизации. Их право проживания сохраняется пожизненно, даже после перехода права собственности. Также сюда относятся лица, исключённые из приватизации по уважительным причинам, например, заключенные.

2. Лица с правом завещательного отказа Наследодатель может обязать наследника предоставить третьему лицу пожизненное проживание в квартире. От этого права можно отказаться.

3. Лица с правом проживания по договору В договоре купли-продажи, дарения и др. может быть указано условие о сохранении за бывшим владельцем пожизненного права проживания.

4. Рентополучатели по договору пожизненного содержания с иждивением При передаче квартиры в обмен на содержание за бывшим владельцем закрепляется право пожизненного проживания.

5. Члены семьи пайщика ЖСК Все лица, указанные в ордере ЖСК и проживавшие совместно с пайщиком, сохраняют бессрочное право проживания.

6. Получатели служебного жилья Квартиры, ранее предоставленные как служебные, часто переводились в муниципальный/частный фонд. За членами семьи проживавших работников сохраняется пожизненное право проживания.

📌Как найти таких лиц и примеры поиска с реальными документами собраны в чек-листе по выселению и вывозу вещей должника

Помимо грамотного выселения и утилизации вещей таким образом, чтобы потом не выплачивать компенсацию, вы узнаете и про отсрочку в выселении, и про всех лиц с пожизненным правом проживания.

Прежде, чем идти в торги, пожалуйста, изучите подводные камни и базовые юридические риски, о которых рассказываю в чек-листах. Это маст хэв, чтобы не потерять деньги.

Аккуратнее с выкупом нежилых помещений.

Даже если дом не аварийный на дату покупки, но затем будет признан таковым, то можно получить исключительно компенсацию.

Свежий кейс Верховного суда ⤵️

Определение от 17.06.2025 № 25-КГ25-3-К4

Фабула:

Истец обратился в суд с иском о предоставлении равноценного нежилого помещения.

Согласно региональной программе в перечень изымаемых помещений в многоквартирном жидом доме принадлежащее истцу нежилое помещение не включено.

Вместе с тем, поскольку многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истец имеет право выбора способа обеспечения его жилищных прав, в связи с чем просила предоставить равноценное нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок взамен изымаемого нежилого помещения.

Позиции судов:

Суд первой инстанции отказал

Апелляция и кассация не согласились

Поскольку многоквартирный дом, в котором расположено спорное помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истцом избран способ реализации жилищных прав в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в виде предоставления другого нежилого помещения в собственность, о чем она уведомила ответчика.

В этом случае, по мнению судебной коллегии, нежилое помещение предоставляется собственнику на условиях и в порядке, предусмотренных адресной программой по переселению из аварийного жилищного фонда.

Позиция Верховного суда:

Исходя из целей Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (создание безопасных и благоприятных условий приживания граждан), принимая во внимание, что предоставление иного нежилого помещения взамен изымаемого не приведет к улучшению условий проживания конкретных граждан, обеспечивает лишь имущественные интересы собственника такого помещения, при этом нежилые помещения не могут быть отнесены к аварийному жилищному фонду, нормы данного федерального закона не подлежат применению по аналогии к спорным правоотношениям, как противоречащие их существу.

В настоящем случае в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При этом администрация муниципального образования не оспаривала право истца на получение выкупной цены, сам факт несогласия истца с ее размером не может являться основанием для возложения на ответчика обязанности по предоставлению собственнику аварийного нежилого помещения иного нежилого помещения.

Отличный вопрос на порассуждать задал Александр 👍🏼⬇️

Договор безвозмездного пользования квартирой дает право постоянного проживания? Можно выселить такого человека или нет?

Фабула дела:

Собственник квартиры (Ш.) обратился в суд с требованием признать расторгнутым договор безвозмездного пользования, прекратить право проживания бывшей тещи и выселить ее.
При продаже квартиры было оговорено, что теща сможет проживать в квартире. Позже Ш. расторг брак с ее дочерью и потребовал освободить жилье.

Выводы суда:

Суд установил, что договор безвозмездного пользования может быть расторгнут в одностороннем порядке по ст. 699 ГК РФ.
Проживание тещи носит временный характер, не является пожизненным и не зарегистрировано как обременение.
Доводы ответчицы о наличии бессрочного права пользования несостоятельны, т.к. в договоре купли-продажи указано, что такое проживание не является обременением.
В результате безвозмездного пользования признан расторгнутым, «право бессрочного проживания» прекращено, теща выселена.

На что обратить внимание:

Если вы столкнулись с договором бессрочного пользования, то одного иска о выселении недостаточно.

1. Сначала нужно расторгнуть этот договор и только затем выселять проживающих.
2. Нужно изучать чем является право пользования: договорным условием или обременением. Во втором случае будет сложнее.

Если это обременение, то так и должно быть прописано в договоре. По закону любое обременение подлежит регистрации и должно быть указано в выписке.

🆘 Здесь отмечу, что сталкивалась с ситуацией, когда в выписке оно не указывалось, но судами признавалось при наличии соответствующей записи об обременении в договоре.