Вопросы на засыпку:

На торгах стало больше жилищки, которая находится в домах, признанных аварийными.

🔹Безопасно ли покупать такие объекты?

🔹Интересны ли они как инвестиция?

Поделитесь мыслями, что думаете по этому поводу? Покупали такие квартиры?

🆕Новости про землю.

Госдума приняла законопроект законопроект № 880220-8, которым запрещено отчуждать садовые и огородные участки отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража.

На вторичке фактически так и было в большинстве случаев. А вот на торгах часто ОТ продавал земельный участок и дом разными лотами.

С 1.09.25 это будет законодательно запрещено.

Особенно обращайте внимание на хоз.постройки, часто ОТ этим принебрегают. Теперь такое станет отличной лазейкой для толкового юриста должника, чтобы признать торги недействительными.

⚖️ Интересный судебный спор по исключению доли созаемщика в рамках банкротного дела направила Veronika.

Спойлер: из 36 голосов только 4 из нас поддержали апелляцию.

Фабула:
Заблоцкая Т.А. просила признать недействительными торги по продаже квартиры, в которой она владеет 1/2 доли. Квартира реализована целиком в процедуре банкротства Козлова Е.С., второго собственника.
🔹Заблоцкая - солидарный заемщик и залогодатель.
🔹Квартира - предмет единого залога.
🔹Квартира реализована целиком в рамках дела о банкротстве, без выделения долей.
 
Первая инстанция отказала в иске.
Обоснование:
Уведомление о преимущественном праве покупки ФУ направлялось.
Ответа и участия в торгах не последовало.
 
Апелляция отменила решение и удовлетворила иск.
Ключевой акцент: в состав конкурсной массы не может включаться имущество, принадлежащее иному лицу, не являющемуся должником.
Реализация всей квартиры затронула долю Заблоцкой, не признанную банкротом. ФУ не имел полномочий распоряжаться этой долей.
 
Цитаты коллегии:
Доля в праве собственности - это самостоятельный объект (ст. 244–246, 255 ГК РФ).
В конкурсную массу включается только доля должника (п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
Отсутствует судебный акт о взыскании с Заблоцкой и обращении взыскания на её долю.
 
Мнение: апелляция, конечно, будет разгромлена в кассации или Верховном суде.

❗️ У меня был 1 в 1 судебный кейс в Московской области. Дошла до кассации. Во всех 3х инстанция суд встал на мою сторону.

Что нужно проверять в таких делах: на какую сумму в реестр включены требования кредитора.

Смотрите сами: суд включает в реестр требования бака на всю сумму заложенной квартиры. Это не оспаривается в апелляции.

И после этого (!) апелляция пишет: требования ко второму созаемщику не просуживались.
Серьезно? А как тогда они находятся в реестре, суд ведь сам их включил на всю сумму в реестр?

Что насчет того, что солидарные созаемщики – это и есть возможность кредитора предъявить требование к любому из них? В противном случае созаемщики были бы субсидиарными. Тогда, да, апелляция была бы права.
 
 

🔔Кейс клиента.

У меня в работе 3 судебных дела, где ФАС отменил арестованные торги, организатор аннулировал протоколы и решил провести новые.

Вчера суд вынес решение по первому делу: моему клиенту вернули статус победителя и обязали заключить с ним ДКП.

Не устану повторять, что все эти звонки от организаторов торгов с тем, чтобы не подписывать документы, т.к. подана жалоба или есть нарушения и тд. - во многих случаях полнейшая ерунда.

Победителя запугивают, объект уходит своим людям.

И на подумать: а кто такой ФАС, чтобы признавать торги недействительными? У ФАС есть такое право?)

Три маячка, которые спасут ваши деньги на банкротных торгах.

Покупка залогового имущества на банкротных торгах далеко не всегда безопасна, даже если залоговый кредитор включился в реестр⚠️

Если кредитный договор признан недействительным или есть основания его оспаривать, то требования банка не подлежат включению в реестр. А значит, объект не может быть реализован.

В моей обширной юридической практике есть 3 очевидных сигнальных маячка, свидетельствующих о рисках такой сделки. Делюсь ими с вами:

1️⃣ Право собственности уже несколько раз переходило, а первый собственник продолжает проживать в квартире.
Это классическая и самая популярная схема мошенничества: человек не знал о сделках, всё оформлялось без его участия.

2️⃣ Во время торгов должник оспаривает договор займа и залога.
Часто обеспечительные меры не накладываются, объект продолжают реализовывать. В такой ситуации должники пропускают сроки и идут сразу в кассацию, а участники торгов проверяют только 2 первых инстанции. Это становится ключевой ошибкой, т.к. Проверять нужно всё, вплоть до надзорной инстанции.

3️⃣ Анализ реестра требований кредиторов. Не каждое требование, включённое в реестр, является законным. Популярный риск: включение в реестр не на всю сумму долга или обратная сторона: требования банка удовлетворены только к одному должнику на часть долга и объекта, а он включился в реестр на всю сумму и 100% долю. Торги признают недействительными.

Регулярно вижу такие кейсы в практике. Не жалейте времени на проверку объекта.

П.С.: На следующей неделе осталось только 2 окошка на проверку лотов, пишите заранее.

Если вы работаете как агент или продаете земельный участок лицу на вторичке, то учитывайте, что сделку в:

🔴Алтайском крае;
🔴Якутии;
🔴 краснодарском крае;
🔴 Калининградской области;
🔴 ленинградской области

и многих других не смогут зарегистрировать в Росреестре, если ваш покупатель или инвестор иностранный гражданин или лицо без гражданства.

Полный перечень территорий, на которых нельзя провести сделку по регистрации права собственности на таких лиц определен указом Президента.

🆕 Первый прецедент совместной продажи в банкротстве

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области утвердил планы реструктуризации по делу А56-38516/2024, объединившему процедуры банкротства нескольких должников.
Суд назначил одного ФУ и будет рассматривать все вопросы продажи имущества должников-супругов в одном деле.

Значение этого решения для участников торгов:
🔴порядок реализации имущества 2х должников будет утвержден в рамках одного дела;
🔴не нужно погружаться и выучивать два дела, особенно когда на кад арбитре по сто страниц;
🔴минимизирован риск обжалования сделок и решений в параллельных процессах.

Если объединение устоит в апелляции, оно может стать основой для формирования практики совместной реализации имущества даже у должников, не являющихся супругами.
Процессуально это сложнее, пока не представляю структуру такого банкротного дела, но для нас с вами это минимизирует очень много рисков по обжалованию.

Как минимум, мы будем знать о разделе имущества, в период которого торги не допускаются и признаются недействительными.

Все вопросы по продаже общей собственности супругов, детей и посторонних лиц в банкротных торгах и в арестовке есть в этом чек-листе:

https://проверитьнедвижимость.рф/product/chek-list-preimushhestvennoe-pravo-pokupki/

15 листов практики:

🔵какое значение имеет совместная собственность при продаже квартиры должника?
🔵какие права есть у второго супруга, детей и посторонних лиц, которые тоже владеют долями в этой квартире?
🔵Когда такой объект покупать безопасно, а когда нет?
🔵Что нужно изучать в решении суда в арестовке, а что в арбитражном банкротном деле?
🔵Действительно ли безопасно покупать залоговое имущество, принадлежащее супругам?
🔵Кто должен уведомлять остальных собственников и супруга о продаже всей квартиры?
🔵По какой цене должна продаваться такая квартира/нежилое?
🔵Когда нельзя продать залоговый объект с детскими долями?

И еще много-много ответов в этом чек-листе.

Сейчас рынок жилищки сильно оживился. И если вы по какой-то причине пропустили эти важные чек-листы, то самое время по ним подготовиться и безопасно купить объект.

Все правила относятся и к жилищке, и к участкам, и к нежилому.

Переходите по ссылке, выбираете чек-лист, оплачиваете и он у вас на почте.

👍На все возникшие после изучения вопросы я обязательно отвечу. Пишите в личку @prof156

🔖У кого есть пожизненное право проживания в квартире

1. Отказники от приватизации Лица, зарегистрированные в квартире и отказавшиеся от участия в приватизации. Их право проживания сохраняется пожизненно, даже после перехода права собственности. Также сюда относятся лица, исключённые из приватизации по уважительным причинам, например, заключенные.

2. Лица с правом завещательного отказа Наследодатель может обязать наследника предоставить третьему лицу пожизненное проживание в квартире. От этого права можно отказаться.

3. Лица с правом проживания по договору В договоре купли-продажи, дарения и др. может быть указано условие о сохранении за бывшим владельцем пожизненного права проживания.

4. Рентополучатели по договору пожизненного содержания с иждивением При передаче квартиры в обмен на содержание за бывшим владельцем закрепляется право пожизненного проживания.

5. Члены семьи пайщика ЖСК Все лица, указанные в ордере ЖСК и проживавшие совместно с пайщиком, сохраняют бессрочное право проживания.

6. Получатели служебного жилья Квартиры, ранее предоставленные как служебные, часто переводились в муниципальный/частный фонд. За членами семьи проживавших работников сохраняется пожизненное право проживания.

📌Как найти таких лиц и примеры поиска с реальными документами собраны в чек-листе по выселению и вывозу вещей должника

Помимо грамотного выселения и утилизации вещей таким образом, чтобы потом не выплачивать компенсацию, вы узнаете и про отсрочку в выселении, и про всех лиц с пожизненным правом проживания.

Прежде, чем идти в торги, пожалуйста, изучите подводные камни и базовые юридические риски, о которых рассказываю в чек-листах. Это маст хэв, чтобы не потерять деньги.