Одна из самых сложных ситуаций на банкротных торгах — когда параллельно идёт дело о привлечении должника (или его директора, учредителя) к субсидиарной ответственности.

Недавно клиент, прочитав моё заключение по лоту, сказал, что даже не знал, что такой риск вообще существует.

Конечно, когда меньше знаешь, участвовать в торгах вроде проще. Но есть и обратная сторона: потеря денег и место очереди кредиторов, не имея шанса вернуть вложенное. К сожалению, рано или поздно это случается с каждым, кто не проверяет юридическую чистоту объекта.

Я уже рассказывала про один случай влияния субсидиарки на банкротные торги в приложении к чек-листу по судебной проверке лотов.

Вот второй пример:

Вы нашли интересный лот на торгах. Всё как обычно: аресты от приставов или по суду. Обычно они снимаются после покупки.

Но бывает и по-другому.
Если суд параллельно рассмотрел дело о субсидиарке и в его рамках наложил арест на имущество должника, то такие торги незаконны.

Если же дело идёт, но ареста ещё нет (или он еще «не дошел» до Росреестра), торги можно проводить.
Поэтому всегда проверяйте, в каких компаниях должник числится учредителем или директором. Нужно смотреть каждую из них.

Если сам должник юрлицо, то смотрим все отдельные споры по делу о банкротстве, а также проверяем учредителей на предмет судебных процессов.

И заодно: спасибо вам за доверие и отзывы по чек-листам🙏🏼 по судебной проверке и арестам, действительно, базовые. Я собрала туда всё, что нужно знать. Без них юридическую проверку провести нельзя.

Особенно радует, что его приобрели ВСЕ опытные участники с САМЫМИ ВЫСОКИМИ результатами🔥. Это ещё раз доказывает: сильные специалисты всегда учатся.

Т.к. в среду не успела всем отправить ссылки на оплату чек-листов со скидкой, сегодня обязательно пришлю её каждому.

Напишите мне еще раз, пожалуйста, если я оставила сообщение без ответа.
Для всех желающих запрыгнуть в последний вагон, дублирую стоимость по оплате до 12.00 завтрашнего дня (тк у многих другие часовые пояса, чтобы все успели): https://t.me/profurul/578

Больше такой возможности не будет 100%, т.к. ценность чек-листов намного выше их стоимости.

Написать мне для запроса нужно в лс @prof156 ✉️ ссылка активна для оплаты сутки.

🔖Мой подход к взаимодействию с организаторами торгов, приставами и залогодержателями, который всегда дает результат и экономит деньги.

Каждую неделю ко мне обращаются победители торгов с одними и теми же вопросами. И в 80% случаев одна и та же ошибка:
люди стараются договориться и не ссориться с РИ или ФУ, надеются, что всё можно решить разговором.

На деле это заканчивается потерей времени, денег и объектов.

Пример 1.

Вам звонят и говорят:
🔵в торгах были ошибки, просим не подписывать протокол, вернём задаток быстро
🔵не заключайте договор, т.к. торги аннулированы

А теперь внимание: если протокол подписан, то вы уже владелец объекта.
Даже если позже появляется предписание/решение ФАС об отмене, это не имеет юридической силы.

Я проанализировала 20 последних таких кейсов клиентов: в 17 случаях это был типичный схематоз от организатора и только в 3 были реальные нарушения торгов.

Иными словами, чаще всего вас просто пугают, чтобы:
‼️отдать лот своему человеку, т.к. вовремя не успели использовать другую схему (например, не удалось деактивировать кнопку подачи ценового предложения для не нужного участника)
‼️выкупить для нужных людей объект напрямую.

В 17 случаях победителей просто надули, используя страшные слова про долгие суды и тд. Особенно они любят взывать к «быстрому» возврату ден.средств. Когда ОТ знает, что отменяет торги по закону, то никакого быстрого возврата не будет, т.к. бюрократическая машина работает долго. Так что быстро – это только через своих.

Пример 2.

Финансовый управляющий отправляет договор по электронке и пишет, что у вас 5 дней на подписание. Не подпишете — задаток не верну.
Звучит серьёзно, но по закону пустышка.

У вас два варианта:
🔵Не реагировать. Ждёте договор по почте, у вас есть 30 дней, спокойно подписываете и отправляете.
🔵Если договор заведомо с ошибками или, например, без нотариального удостоверения доли, прямо указать на это.
Главное правило: не вступать ни в какие переписки и не доказывать свою правоту.
Это бесполезная трата ваших нервов и времени.

Мой подход.
Я говорю клиенту: составим одно грамотное письмо, направим его по нужным адресам и нужным способом, а завтра вопрос решится.

Дальше случается магия (это цитата клиентов😁):
✔️через сутки управляющий выходит на связь
✔️СРО звонит с просьбой дать пару дней
✔️через два дня сделка закрыта

Это не магия, а
чёткая структура письма
грамотная аргументация
правильный адресат
юридически верное уведомление
Организаторы торгов сразу понимают, что запугать здесь никого не выйдет и нужно подсобраться, решить вопрос правильно, а не как им удобно.
Вот и весь секрет.

Вы либо тратите недели на переговоры без результата,
либо за пару дней решаете вопрос официальной позицией.

📈Мое ключевое правило в торгах как инвестора: параллельно использовать предпринимательский и юридический подходы.

Вы можете пробовать договориться — это нужно делать.
Но параллельно надо действовать письменно и формально.

В этом случае, если договориться не получится, вы не потеряете время и деньги.

То же самое касается долгих бесед о погашении ипотеки с залогодержателями и приставами. Всегда им звоню, а параллельно подстилаю себе «юридическую соломку».

Именно поэтому все мои лоты оформляются беспроблемно🔥

Берите на заметку мой подход.

Хороший вопрос задал Дмитрий в чате. Если вы еще не в нем, присоединяйтесь.

Капремонт привязан к объекту, а не к собственнику. Поэтому долг по нему оплачивает покупатель.

Исключение - когда прошлый собственник муниципалитет, субъект, РФ.

А вот пени - это санкция за обязательство, которое вовремя не исполнил должник (продавец).

И эта санкция может применяться только в отношении него.

🟢Вывод: неустойки и пени к новому собственнику не переходят.

Кейс клиента 🔔

Ко мне обратился участник торгов по банкротству. Он купил объект, оформил право собственности, а затем торги были признаны недействительными.

Причина: банк включился в реестр как залоговый кредитор на основании кредитного договора, заключённого от имени должника мошенниками. Суд признал договор ничтожным, а требования банка не подлежащими включению в реестр.

Объект не должен был продаваться и теперь победитель торгов судится за возврат своих денег. А как вы знаете, в банкротных торгах с этим все печально.

Что важно понимать:

Даже на банкротных торгах нужно проверять судебные споры, в том числе:
🟣об оспаривании требований кредиторов
🟣законности самого включения в реестр.

Я бы даже сказала особенно на банкротных торгах.

У меня есть чек-лист по судебной проверке перед торгами, который позволяет заранее выявлять такие риски.

🔹🔹На прошлой неделе его и чек-лист по преимущественному праву покупки приобрели два организатора торгов для своего «внутреннего контроля» (называть их не буду, но знаки для понимания есть😁). Это очень круто и для меня как для эксперта в торгах и потому, что есть среди них не только ооо «рога и копыта», но и толковые компании🔥

А в этом кейсе клиент мог бы заранее увидеть, что торги будут признаны недействительными и отказаться от участия.

Поэтому проверка судебных дел - это БАЗА. Без нее вообще нельзя идти в торги❗️

Если вам важны свои деньги и не хотите потом их возвращать годами, то чек-лист можно приобрести здесь:

https://проверитьнедвижимость.рф/product/chek-list-sudebnye-dela-praktika/

Перенимайте опыт лучших. Они всегда учатся, поэтому и не проигрывают.

П.С.: при покупке всех 4х чек-листов скидка. На сайте она автоматически не применяется, поэтому для формирования ссылки нужно написать напрямую мне.

Земля, земля, земля.
Из каждого утюга сейчас. Причём не как часть диверсификации, а как полная замена жилищке, которая, якобы, умерла, из-за % ставки и теперь спасение только в земле.

Я сама покупала и покупаю жилищку. Большинство моих клиентов тоже. Потому что если ты умеешь считать цифры и знаешь как проверить лот, то проблем с продажей не будет.

Стало меньше только тех сделок, которые были сильно спекулятивными: купил 10 штук с дельтой в 700 тыс и тут же продал.
Хорошие объекты с реально высокой доходностью как были так и есть. Просто приходится чуть дольше их искать.

В силу того, что я проверяю очень много лотов и после покупки работаю с клиентами по очищению, у меня есть самая достоверная статистика⬇️

Все продают квартиры одну за другой. Даже в регионах без семейной ипотеки.

Сейчас маркетинг впереди логики. Люди ничего не подвергают сомнению, просто верят в «иксы на земле» и GPT аналитику (которая не всегда права)🤦🏻‍♀️

А ведь ликвидные квартиры отлетают как горячие пирожки!

Только часть экспертов про это не говорит, им не выгодно⚠️

Поэтому я всегда напоминаю себе - думай своей головой.
Если вас интересует инвестиционный объект, не важно: квартира или участок, то считайте фин.модель, проверяйте лот, просчитывайте выход из сделки.

А мода пусть кричит. Цифры все-таки будут понадежнее👍🏼

Вопросы на засыпку:

На торгах стало больше жилищки, которая находится в домах, признанных аварийными.

🔹Безопасно ли покупать такие объекты?

🔹Интересны ли они как инвестиция?

Поделитесь мыслями, что думаете по этому поводу? Покупали такие квартиры?

🆕Новости про землю.

Госдума приняла законопроект законопроект № 880220-8, которым запрещено отчуждать садовые и огородные участки отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража.

На вторичке фактически так и было в большинстве случаев. А вот на торгах часто ОТ продавал земельный участок и дом разными лотами.

С 1.09.25 это будет законодательно запрещено.

Особенно обращайте внимание на хоз.постройки, часто ОТ этим принебрегают. Теперь такое станет отличной лазейкой для толкового юриста должника, чтобы признать торги недействительными.

⚖️ Интересный судебный спор по исключению доли созаемщика в рамках банкротного дела направила Veronika.

Спойлер: из 36 голосов только 4 из нас поддержали апелляцию.

Фабула:
Заблоцкая Т.А. просила признать недействительными торги по продаже квартиры, в которой она владеет 1/2 доли. Квартира реализована целиком в процедуре банкротства Козлова Е.С., второго собственника.
🔹Заблоцкая - солидарный заемщик и залогодатель.
🔹Квартира - предмет единого залога.
🔹Квартира реализована целиком в рамках дела о банкротстве, без выделения долей.
 
Первая инстанция отказала в иске.
Обоснование:
Уведомление о преимущественном праве покупки ФУ направлялось.
Ответа и участия в торгах не последовало.
 
Апелляция отменила решение и удовлетворила иск.
Ключевой акцент: в состав конкурсной массы не может включаться имущество, принадлежащее иному лицу, не являющемуся должником.
Реализация всей квартиры затронула долю Заблоцкой, не признанную банкротом. ФУ не имел полномочий распоряжаться этой долей.
 
Цитаты коллегии:
Доля в праве собственности - это самостоятельный объект (ст. 244–246, 255 ГК РФ).
В конкурсную массу включается только доля должника (п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
Отсутствует судебный акт о взыскании с Заблоцкой и обращении взыскания на её долю.
 
Мнение: апелляция, конечно, будет разгромлена в кассации или Верховном суде.

❗️ У меня был 1 в 1 судебный кейс в Московской области. Дошла до кассации. Во всех 3х инстанция суд встал на мою сторону.

Что нужно проверять в таких делах: на какую сумму в реестр включены требования кредитора.

Смотрите сами: суд включает в реестр требования бака на всю сумму заложенной квартиры. Это не оспаривается в апелляции.

И после этого (!) апелляция пишет: требования ко второму созаемщику не просуживались.
Серьезно? А как тогда они находятся в реестре, суд ведь сам их включил на всю сумму в реестр?

Что насчет того, что солидарные созаемщики – это и есть возможность кредитора предъявить требование к любому из них? В противном случае созаемщики были бы субсидиарными. Тогда, да, апелляция была бы права.
 
 

🔔Кейс клиента.

У меня в работе 3 судебных дела, где ФАС отменил арестованные торги, организатор аннулировал протоколы и решил провести новые.

Вчера суд вынес решение по первому делу: моему клиенту вернули статус победителя и обязали заключить с ним ДКП.

Не устану повторять, что все эти звонки от организаторов торгов с тем, чтобы не подписывать документы, т.к. подана жалоба или есть нарушения и тд. - во многих случаях полнейшая ерунда.

Победителя запугивают, объект уходит своим людям.

И на подумать: а кто такой ФАС, чтобы признавать торги недействительными? У ФАС есть такое право?)

Три маячка, которые спасут ваши деньги на банкротных торгах.

Покупка залогового имущества на банкротных торгах далеко не всегда безопасна, даже если залоговый кредитор включился в реестр⚠️

Если кредитный договор признан недействительным или есть основания его оспаривать, то требования банка не подлежат включению в реестр. А значит, объект не может быть реализован.

В моей обширной юридической практике есть 3 очевидных сигнальных маячка, свидетельствующих о рисках такой сделки. Делюсь ими с вами:

1️⃣ Право собственности уже несколько раз переходило, а первый собственник продолжает проживать в квартире.
Это классическая и самая популярная схема мошенничества: человек не знал о сделках, всё оформлялось без его участия.

2️⃣ Во время торгов должник оспаривает договор займа и залога.
Часто обеспечительные меры не накладываются, объект продолжают реализовывать. В такой ситуации должники пропускают сроки и идут сразу в кассацию, а участники торгов проверяют только 2 первых инстанции. Это становится ключевой ошибкой, т.к. Проверять нужно всё, вплоть до надзорной инстанции.

3️⃣ Анализ реестра требований кредиторов. Не каждое требование, включённое в реестр, является законным. Популярный риск: включение в реестр не на всю сумму долга или обратная сторона: требования банка удовлетворены только к одному должнику на часть долга и объекта, а он включился в реестр на всю сумму и 100% долю. Торги признают недействительными.

Регулярно вижу такие кейсы в практике. Не жалейте времени на проверку объекта.

П.С.: На следующей неделе осталось только 2 окошка на проверку лотов, пишите заранее.