Про убытки с Росреестра

Если Росреестр приостановил или отказал в регистрации права, можно взыскать убытки за то, что в это время вы не могли сдавать недвижимость в аренду.

Это так. Но вот что потребуется доказать в суде.

1. У Вас было чёткое намерение сдать недвижимость в аренду. Недостаточно просто заявить: «Я бы мог сдавать квартиру».

Необходимо подтвердить, что у Вас уже была аренда в планах, и вы предпринимали для этого конкретные шаги.

Для этого потребуется хотя бы предварительный договор аренды, исполненный ❗️до того, как стало известно о приостановке. Последнее - ключевое.

2. Вы имели законное право сдавать объект в аренду.

Если вы ЮЛ или ИП, проверьте, включены ли нужные ОКВЭДы в реестр. Без них у Вас не было права сдавать недвижимость , следовательно, и убытки в виде упущенной арендной платы не могут быть признаны обоснованными.

3. Единственная причина убытков — это отказ Росреестра.

Суд должен установить, что вы не получили доход исключительно из-за приостановки регистрации, а не по какой-либо другой причине. Это одно из самых сложных условий.
Если Вы хотите взыскать убытки, то готовьте доказательства заранее.

Очень важно! ⬇️

Когда получили приостановку и еще не исполнили договор, то сделать это не удастся.

Что должен сделать совладелец объекта, чтобы реализовать преимущественное право покупки на торгах: кейс из Москвы

В делах о признании торгов недействительными побеждает тот, кто умеет грамотно работать с судебной практикой.

У меня за плечами несколько лет в аппарате суда, и я точно знаю, что ни один судья не примет позицию всерьёз без качественной практики. Главное — правильно её подобрать.

И тут важный нюанс: в арбитраже и в судах общей юрисдикции практика должна быть строго своей, чужую они даже не читают.

Я трачу 16–25 часов каждую неделю на мониторинг и анализ судебной практики. Не из подборок в новостях, а вручную, точечно, с разбором по регионам. Потому и не всегда могу просто так поделиться ссылкой, т.к. каждая из них — это труд, за которым стоит большой объем работы.

Зато охотно делюсь с вами важными выводами, особенно когда попадается реально интересное решение.

Вот свежий кейс районного суда г. Москвы.
История стандартная: спор по залоговому имуществу, попытка оспаривания сделки на том основании, что нарушено преимущественное право покупки (ПП).

Обычно в таких делах суд склонен встать на сторону должника и остальных собственников. Но не в этот раз.

Судья сослался на Постановление Пленума от 1980 года (!) и применил мой любимый приём - аналогию закона.

Суд привязал нормы ст. 250 ГК РФ (преимущественное право) к механизмам исполнения по ст. 96 ГПК РФ (заблаговременное внесение денежных средств на счет) и вывел следующую конструкцию:

если второй собственник хочет реализовать своё преимущественное право, он обязан заранее внести сумму, подлежащую выплате взыскателю на счёт ФССП, т.е. до проведения торгов.

А кроме этого этого — принять участие в самих торгах и доказать факт участия❗️

Вот это я называю судопроизводство здорового человека:)

Если вы ещё не смотрели мой разбор по всем категориям преимущественного права (созаемщики, дети с маткапиталом, супруги и др.) — он есть в видеоформате 40 минут. Доступен по ссылке - ссылка.

Лайфхак 👍

Как быстро определить, что у объекта нет лиц с преимущественным правом покупки, следовательно, не будет популярных судебных споров по этому вопросу:

Если в основании права собственности должника Вы видите документы:

1. Договор дарения;
2. Наследование;
3. Приватизация,

это значит, что даже при наличии супруга такое имущество не делится как совместно нажитое и рисков нет.

Ссылка на закон: ст. 36 Семейного кодекса РФ.

Во простых ситуациях можно обойтись собственными силами. Например, классические случаи с выселением часто не требуют глубокого юридического вмешательства.

Здесь я только помогаю сократить сроки своевременным заявлением нужных ходатайств в тексте иска, использую формулировки, которые судьи копируют в свои решения, исключаю лишних третьих лиц и тем самым экономлю вагон времени победителю торгов (после всех перечислений поняла, что «только» было лишним🙂).

Но есть ситуации, когда критически важно знать не текст закона, а то, как он трактуется, потому что от этого будет зависеть всё.

За прошлую неделю было много сложнейших кейсов. По их следам делюсь с вами важными примерами, чтобы не совершать чужих ошибок.

Первый пример. Есть два вида торгов:

1.     На заключение договора — это когда после победы вы автоматически считаетеcь заключившим договор. Протокол = договор купли-продажи. Если ОТ передумал или тянет, можно смело идти в суд.

2.     На право заключения договора — здесь всё тоньше. Протокол — это просто приглашение к переговорам. И если ОТ вдруг решит «передумать», суд может его поддержать.

Разница в названиях для многих не существенна, но последствия полярно разные.

Второй пример. Если вы участвовали в банкротных торгах и ОТ нарушил процедуру или, как сейчас часто бывает, появился второй скрытый собственник с заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя, то можно взыскать убытки с ФУ.

Но есть нюансы:

1. В подавляющем большинстве случаев убытки в виде % за пользование денежными средствами взыскиваются именно с должника❗️, а не с ФУ. Вы просуживаетесь и встаете в реестр.
Если не верите (а это нормально, мы же здесь делимся разной практикой👌🏼), вчитайтесь в судебные акты о взыскании убытков именно в нашей с вами классической ситуации: признали торги недействительными, когда не было «очевидных» нарушений.

2. С ФУ взыщут тогда, когда, например, он утверждал положение, обладал информацией о скрытом собственнике и не включил в положение информацию о наличии преимущественного права покупки у него.

Да, и ещё одно: в судах, особенно загруженных, вроде Московских или Екатеринбургских, никто не будет разбираться, если вы указали в иске не того ответчика. Судья не обязан вам подсказывать, и, если вы не заявили ходатайство о замене ответчика — получите отказ и возвращайтесь на старт.

Вчера я проверяла практику Верховного суда по этому вопросу: десятки отказных определений🤯. Да, я понимаю, что многим кажется логичным взыскание убытков с ОТ. Но логический подход к сложному делу в суде всегда ведет к поражению.

Это к вопросу, почему наши с вами коллеги каждый день доверяют мне проверку объектов или обращаются за помощью в суде🤝🏼. Потому что самому видна только верхушка айсберга, а проверять или бороться нужно с первопричиной.

⚡️На чек-лист по судебным актам осталось только 4 места по предоплате

Он получился максимально прикладным. Разобрала как находить дела, как работать с многостраничными банкротными делами, самые популярные сложные случаи и дополнительно решила ввести блок популярных вопросов, которые часто приводят к признанию торгов недействительными.

И почему я раньше не сделала именно формат чек-листов? Это так удобно, все по полочкам, с обоснованиями, ссылкой на судебную практику и со всеми скриншотами.

В чек-лист по арестам вместо видео (т.к. будут все подробные скриншоты) внесла образцы заявления, жалобы и иска о погашении арестов🔥 Его польза теперь бесконечна.

Комплект из 4х чек-листов со скидкой исчерпан. Добавим еще 5 мест до 15.06. Затем только по полной цене.

Для примера прикрепляю структуру чек-листа по судебным делам и часть вопросов из него.