Новый опыт. Помогла фин.управляющему оспорить сделку купли-продажи, совершенную 6 лет назад. Нашему с вами коллеге очень хотелось вернуть в КМ и выкупить с торгов определенный объект, поэтому, пришлось поработать за ФУ:)

Оспорить сделку через 6 лет не сложно, если внимательно читать закон, а не слушать "в интернетах" про годичные и трехлетние сроки. Много сказано об этом даже здесь на канале.

Все предельно просто. Статья 196 ГК РФ:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Десять лет составляет объективный срок исковой давности. Не год и не три. Да, есть такие специальные сроки. Только имейте ввиду, что любую сделку можно оспорить за их пределами. А вот свыше 10 лет уже не получится.

Вы, конечно же, спросите, зачем тогда в законе оговорки про год и про три года? Это специальные сроки. Тот период времени, когда не нужно обосновывать ходатайством основания для восстановления срока. Но никто не говорит, что восстановить до 10 лет нельзя.

Подробнее об этом высказался Верховный суд неделю назад в своем определении № 305-ЭС24-21469.

Заверения об обстоятельствах в договоре: что это за раздел и нужен ли он в договоре купли-продажи.

Когда вы покупаете или продаёте недвижимость, в договоре купли-продажи может фигурировать раздел с названием «Заверения об обстоятельствах». На практике большинство участников сделки либо не обращают на него внимания, либо не до конца понимают, зачем он нужен.

Объясню простыми словами.

Что такое заверения?
Это когда одна из сторон (чаще продавец) официально заявляет: «определённые факты — это правда». Например, продавец может заверить, что у объекта недвижимости нет обременений, что все документы в порядке. Покупатель, полагаясь на такие заверения, принимает решение о сделке.

Если впоследствии выясняется, что заверения были ложными, у покупателя появляется основание потребовать от продавца компенсацию убытков. Это может быть, например, стоимость устранения проблем, о которых не сообщили, или даже частичная потеря вложенных средств.

А если заверений в договоре нет?

Многие думают: если этот раздел не включён в договор значит, никаких прав на возмещение убытков нет. Это не так. По общим правилам гражданского законодательства (в том числе по статье 15 ГК РФ), убытки можно требовать и без специальных заверений, если получится доказать, что вас ввели в заблуждение и вы понесли ущерб.

Так зачем тогда нужны заверения?

Хороший вопрос. Заверения — это не обязательный элемент, но они делают защиту интересов сторон проще и понятнее. Если заверения прописаны прямо в договоре, это помогает быстрее доказать, что другая сторона что-то нарушила и должна была знать об этом.

Отлично выразился по этому вопросу профессор НИУ ВШЭ А.В. Егоров:

«Заверения — это как лифт при наличии лестницы. Обойтись можно, но с ними быстрее и удобнее».

Когда стоит включать заверения?

Если вы покупаете долю в бизнесе или акции— лучше такой раздел включить. Это добавляет прозрачности и снижает риски.

В простых сделках с недвижимостью легко можно обойтись и без него.

Важно помнить: даже если заверения есть, убытки придётся доказывать. Само по себе наличие раздела в договоре не освобождает вас от сбора доказательств, если что-то пойдёт не так.

Вывод

Раздел о заверениях — это не пустая формальность, но и не обязательное требование. Это дополнительная «страховка» на случай, если после сделки вскроются неприятные сюрпризы.
 

Когда доля не принесет доход.

Кажется, что всё просто: купил долю — распоряжайся своей частью. Но на практике оказывается, что сдать такую часть объекта в аренду или получить компенсацию за упущенную возможность (убытки) почти невозможно. И это не домыслы, а реальность, подтвержденная новой судебной практикой.

11 марта 2025 года Верховный суд РФ поставил жирную точку в споре, который уже давно назревал. В определении № 1-КГ25-2-К3 суд указал, что требование убытков за невозможность пользоваться частью общего объекта — это ненадлежащий способ защиты.

Что это значит для покупателя с торгов?

То, что перед покупкой таких объектов нужно очень чётко понимать, на что вы реально можете рассчитывать, а чего ожидать не стоит. Проще говоря, если вы купили долю и не можете ей нормально распоряжаться — суд, скорее всего, не поддержит вашу жалобу.

Это важный сигнал для всех, кто рассматривает покупку объектов в собственности нескольких лиц.

Обратите внимание, что это касается не только долей, но и более 50% объектов с торгов, у которых есть скрытые
собственники, например, супруги.

Об этом я подробно рассказываю в видеоинструкции о долях. Несмотря на название, она охватывает не только классическую долевую собственность. Там разбираются и случаи, когда продаётся вроде бы 100% объекта, но в действительности у него есть иные совладельцы — например, супруги или дети, если использовался материнский капитал. Отвечаю на вопросы, как быть в такой ситуации и какую процедуру нужно соблюсти в арестовке и в банкротстве. Спойлер: они очень отличаются.

Как показали запросы, инструкция получилась прикладной и очень востребованной. Пока ещё есть возможность её приобрести: можно оплатить на сайте картой, и на вашу почту придёт бессрочная ссылка на 40-минутное видео.

Верховный Суд опубликовал Определение от 18 марта по делу № 3-КГ25-1-К5, в котором указал, что квартира, купленная в период брака за счет участия одного из супругов в «военной ипотеке», является их совместно нажитым имуществом.

Помню, как мы с коллегами ожесточенно спорили на эту тему несколько лет назад. Было очевидно, что Верховный суд встанет на сторону супруга, даже если выплата касается одного лица. Брачные отношения - это же наши «скрепы», как говорит классик 🇷🇺 😁

Поэтому, если видим среди залогодержателей Росвоенипотеку - проверяем преимущественное право покупки второго супруга перед участием в торгах.

Суд поддержал финансового управляющего в желании отменить торги «на всякий случай».

Интересное дело № А40-96341/21-186-279 Ф пополнило мою коллекцию нестандартной судебной практики. В нем финансовый управляющий отменил торги после того, как участник уже сделал ставку на стадии публичного предложения. И суд это решение поддержал.

Хронология:
– 15 августа — участник торгов делает ставку на этапе публичного предложения;
– 16 августа — суд принимает заявление должника о признании торгов недействительными;
– 27 августа — торги отменяет финансовый управляющий.

Суд не только признал такие действия допустимыми, но и изложил довольно неожиданную мотивировку:
«Закон не содержит перечня условий для отмены торгов и не запрещает такую отмену. В данном случае торги были отменены до их завершения, победитель не определён, итоги не подведены. Отмена торгов соответствует балансу интересов сторон даже без обеспечительных мер»

Получается, что любые торги можно отменить по инициативе управляющего, даже если уже есть победитель (де-факто после ставки на публичке это так).

Причем, отменить без каких-либо обеспечительных мер или предписаний суда. Просто потому, что «так безопаснее».

Такая ситуация – хороший пример того, что решение суда первой инстанции далеко не всегда истинно.

Вероятно, коллеги из апелляции или кассации его поправят.

Торги из-за долга в 40 тысяч: насколько это законно?

На практике встречаются случаи, когда из-за долга в 30–40 тысяч рублей приставы арестовывают имущество стоимостью в миллионы. Вопрос, который тут же возникает у всех участников процесса —законно ли это?

Должники, не согласные с такими действиями, обжалуют торги и ссылаются на часть 2 статьи 69 Закона об исполнительном производстве. Эта норма, действительно, говорит о том, что взыскание должно быть соразмерно задолженности. То есть формально продать квартиру ради долга в 40 тысяч — выглядит недопустимым.

Но вот что часто упускается должниками: закон допускает такой арест и продажу имущества, если должник не предоставил приставу информацию о другом имуществе, на которое можно было бы обратить взыскание. Или если такое имущество есть, но оно неликвидное. А также в случае, если иное имущество вообще отсутствует. И в этой части суды, как правило, встают на сторону приставов и взыскателей.

Важно помнить и про другой нюанс: реализовывать имущество на торгах можно только при долге свыше 30 тысяч рублей.

Если сумма задолженности это порог превышает, то даже квартира за 10 миллионов будет продана с торгов правомерно.

Решение ВС по неправомерности рассмотрения ФАС жалоб в банкротных торгах от 01.04.2025.

Используйте его, когда должники хотят затянуть срок процедуры, обращаясь с жалобой.

Готовлю видео с популярными вопросами по торгам.

Где вам удобнее смотреть? ⬇️

По закону о недвижимости при проведении правовой экспертизы подлежат проверке не только документы, переданные на регистрацию, но и иные обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации права.

Как раз это и ложится в основу приостановки по сообщению от полиции.

МВД не может запретить регистрацию без судебного акта, но оно может направить письмо «о наложении информационного предупреждения».

Регистратор при поступлении такого письма вносит в ЕГРН запись об информационном учете. Такой учет действует до поступления информации о его неактуальности.

Регистрация приостанавливается, делается запрос в МВД о предоставлении сведений о причинах, препятствующих проведению государственной регистрации. Если актуальность подтверждается, регистрация не проводится.

Мы с вами продвинулись уже выше, стало многое понятно в пинг-понге ФССП-Росимущество.

Сохраните себе ответ на второе обращение, в нем РИ фактически признает, что обязано возместить уплаченные средства.

Мне их ответ в этот раз во многом понравился. Четко и по делу. Местами противоречиво с законодательством, но это нюансы.

А вот ФССП как всегда отличились.

Друзья, от вас теперь нужны запросы РИ/организатору торгов о предоставлении документов (ЕГРН, договоры, выписки из домовой и тд.) и ответы организатора о том, что у них таких документов нет. Либо ответы в стиле "мы не обязаны вам предоставлять эти документы".

Так исторически сложилось, что мне отвечали всегда. От вас я постоянно слышу, что это не так и для многих такое становится настоящей проблемой.

Это прекрасная возможность изменить ситуацию. Мне в личку @prof156 направьте скриншоты запросов и ответы до 01 июня.

И от вас ❤️ за проделанную мною работу) Идем дальше💪

Вышло видео с популярными вопросами на вторичке.

Делюсь и с вами, потому что вторичка точно полезна всем.

Ссылка ВК

Ссылка YouTube

Получается, что только у 3х человек есть проблемы? Остальным всем ОТ предоставляет по запросу все справки и договоры на объекты.

Либо же, как я предполагаю, большинство даже не пробует запрашивать, а ориентируется только на то, что есть на ЭТП, принимая как данность.

Это стало для меня открытием, неожиданно) Друзья, если кто-то пропустил пост и есть ответ на мой запрос в нем, отправьте, пожалуйста. Срок немного сдвинулся, можно до 5 июня, т.е. есть время написать организатору.

Я обязательно вышлю третий ответ Минфина на мой запрос всем, кто помог 🤝🏼

Ко мне обратился победитель торгов с просьбой подать иск об оспаривании бездействия Росреестра.

Фабула: покупатель погасил судебный арест через ходатайство и получил определение суда с отметкой о вступлении в силу, после чего через МФЦ приобщил его к материалам рег.дела.
Воевал 3 месяца с регистратором, писал жалобы, но все бесполезно.

Итак, в чем была его ошибка и почему госрегистратор не гасил арест.

Часто возникает заблуждение: раз суд наложил обеспечительные меры (например, арест на имущество), а потом погасил их по заявлению победителя торгов, то снять их можно путем самостоятельной подачи судебного акта регистратору. Но не всё не так просто.

📍 Кто отменяет меры? Только суд.
Согласно ч.1 ст.144 Гражданского процессуального кодекса, отменить обеспечение иска может только тот же суд или судья, по своей инициативе или по заявлению одной из сторон процесса.

📍 А если дело передали в другой суд?
В таком случае, как разъяснено Пленумом Верховного Суда РФ, вопрос о снятии или изменении мер решает уже новый суд, в производстве которого находится дело.

📍 Госорганы и регистраторы узнают об отмене только от суда
По ч.4 той же статьи 144 ГПК РФ, суд сам уведомляет все необходимые государственные или муниципальные органы о том, что меры отменены. Сам участник торгов или даже финансовый управляющий не вправе действовать напрямую.

Вывод:

государственный регистратор не наделён полномочиями по отмене обеспечительных мер, наложенных судом, в случае поступления судебного акта от иных лиц, кроме как от суда.

Даже если у вас на руках решение о покупке имущества или вы выиграли торги — госрегистр снимет судебный арест только после получения официального определения суда. Ни одно заявление участника дела или организатора торгов даже с приложением копии судебного решения, не может заменить этот процесс.