За хитрость всегда приходится платить. Недавно это констатировал и Верховный суд.

Фабула: в рамках процедуры банкротства прошли торги по продаже земельного участка. Лот включал сам участок и нежилое здание на нем. Однако управляющий знал, что на участке находится еще одно здание — жилое, но не зарегистрированное в реестре на момент торгов. Должник подал иск, требуя признать торги недействительными, поскольку у него были все документы на жилой дом, который уже построен, но не зарегистрирован.

Выводы судов: суды двух инстанций отказали в иске, ссылаясь на то, что положение о порядке продажи имущества должника не было оспорено и предусматривало реализацию только нежилого здания и земли.
Однако первая кассация встала на сторону должника, указав, что вопрос не в утвержденном порядке, а в нарушении существенных условий сделки.

Верховный суд поддержал эту позицию, отметив, что управляющий обязан был узаконить жилое строение, но не сделал этого, что нарушает закон.

Этот кейс наглядно показывает, насколько важно правильно формулировать основание и предмет иска. Если бы юрист должника допустил ошибку и сослался не на нарушение существенных условий сделки, а на иные обстоятельства, суд бы 100% отказал в иске, и торги остались бы в силе. В таком случае сговор финансового управляющего и победителя торгов не был бы пресечен.

Должник, действительно, рисковал проиграть дело, у него были все шансы на это. Это блестящий пример того, зачем нужен толковый юрист: суд может понимать, что сделка недействительна, но если истец неверно формулирует исковые требования, он получит отказ. Увы, обращения в вышестоящие инстанции или жалобы на систему не помогут — суд действует строго в рамках закона, несмотря на то, что иногда эти рамки вызывают серьезные сомнения в справедливости.

Чтобы не наломать дров, когда ситуацию уже нельзя исправить, перед обращением к управляющему, в суд или в гос.орган, лучше придите на консультацию, это сэкономит очень много средств и времени.

А еще этот кейс отчетливо подтверждает, что управляющий обязан осматривать имущество и легализовывать незарегистрированные постройки перед продажей.

В своем видео о правах и обязанностях управляющего я отмечала, что вопреки популярному мнению, у КУ очень мало обязанностей. Например, он не обязан погашать аресты или ипотеку. Зато, как теперь констатировано Верховным судом, есть обязанность осмотра.

Это же касается и покупателя, который рискует потерять деньги, если купит участок с неузаконенными строениями, в надежде заработать побольше.

Реквизиты дела: Определение Верховного суда от 13.02.2025 по делу N 304-ЭС24-24040.

С марта этого года в пул обязанностей управляющих войдет еще и межевание участков, т.к. сделки с неразмежеванной землей теперь под запретом.

В выписке из реестра чаще всего это значится так: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

А еще нельзя будет поставить на рег.учет в ЕГРН любое строение на таком участке.

Учитывайте эти новшества в своих фин.моделях, закладывая нужные сроки.

Видео по фин.управляющему для удобства размещено на моем сайте в разделе материалы, доступ свободный для всех, пользуйтесь:

https://проверитьнедвижимость.рф/materialy/

«Срок же возврата покупателем затраченных на приобретение недвижимого имущества денежных средств по исполнительному листу может растянуться на десятилетия. Имеются случаи, когда на основании исполнительного листа деньги с продавца продолжают взыскиваться вплоть до его смерти, и, впоследствии, продолжают взыскиваться с его наследников. За столь длительный срок денежные средства теряют свою покупательную стоимость в силу инфляционных процессов. Исполнительные производства закрываются «за невозможностью взыскания» с пенсионеров - инвалидов, а сами взыскатели не всегда доживают до того дня, когда причитающиеся суммы будут им выплачены в полном объеме.
Таким образом, действующее правовое регулирование стимулирует лиц, продающих недвижимое имущество, утаивать информацию о наличии оснований для последующего расторжения сделки или для признания её недействительной: после проведения сделки по продаже имущества продавец забирает причитающиеся ему денежные средства, расходует их в своих интересах, а после этого обращается в суд и признает сделку недействительной.
При этом недобросовестный участник гражданских правоотношений оказывается дважды в выигрыше, поскольку и обогатился деньгами, и вернул себе объект недвижимости по судебному решению. А покупатель оказывается дважды в проигрыше: после вынесения судебного решения он лишается права собственности на объект недвижимости и остается без денег на новую покупку.
В ряде случаев ситуация усугубляется также тем, что покупатель является ипотечным заемщиком».

Инициаторы огромные молодцы 👏🏼

Если участвуете в торгах как ИП или юридическое лицо, есть эффективный способ взыскания денежных средств без сложного доказывания убытков.

Согласно ст. 146 ГПК РФ, которая применяется к физическим лицам, с участника спора, который наложил на ваш объект обеспечительные меры (например, при подаче иска о признании торгов недействительными), можно требовать только убытки. Однако их доказывание — длительный и сложный процесс, который в половине случааев заканчивается безрезультатно.

А вот ст. 98 АПК РФ, регулирующая споры с участием юр.лиц, помимо убытков предусматривает компенсацию.

Чтобы получить выплату, достаточно подтвердить:
- что на ваш объект были наложены обеспечительные меры, а затем заявителю отказали в иске;
-все это время вы не могли зарегистрировать и продать имущество.

Размер компенсации варьируется от 10 000 до 1 000000. Например, по решению, засиленному вчера (27.02.2025) кассацией, покупатель получил 851 000 руб.

С вас - реакция, с меня - текст судебного акта 😊

Друзья, напомню, что с субботы действует закон по самозапрету на кредиты.

Я поставила всей семье, чтобы больше не было таких ситуаций как писала здесь: https://t.me/profurul/307.
К слову, нам удалось выйти сухими из воды, мошенники не успели ничего оформить.

Процесс занимает пол минуты. На госуслугах есть активная кнопка. Позаботьтесь о старшем поколении своей семьи, они наиболее уязвимы🧡

Реальный кейс.

Ситуация: Клиент купил квартиру с банкротных торгов.

У должника и прошлого собственника в ДКП прописано право последнего пожизненно проживать в квартире.

Вопрос: как снять его с рег.учета?

Ответ: (не приятный ответ) никак. Это один из 6 случаев сохранения пожизненного права проживания. И именно этот пример в подавляющем большинстве встречается именно в банкротстве. Всю схему заработка на этом должника и ФУ описывать не стану.

В этой ситуации у покупателя есть право сохранить договор и получить квартиру с проживающими или расторгнуть сделку.

Плюсом взыскать убытки.

Варианта выселить такого человека, увы, нет.

Всегда помните про пожизненно проживающих и проверяйте этот риск.

И делюсь с Вами определением Верховного суда, где коллегия говорит об отсутствии у потерпевшего приоритета над требованиями залогодержателя.

Это одно из самых долгожданных определений за последние 10 лет по уголовным арестам в нашем с вами деле.

Обязательно сохраните🤝

Если Росимущество, фин.управляющий или поверенная организация звонят Вам и просят не подписывать протокол или договор, ссылаясь на нарушения в процедуре торгов, не спешите.

Уже не первый и не второй клиент с такой ситуацией за прошедшие 2 недели.

Организатор торгов считает, что было нарушение: не та цена или процедура, не был извещен должник, не предложено преимущественное право покупки и тд. В этой связи, чтобы «вы не теряли деньги», организатор еще на стадии протокола или договора останавливает сделку и гарантирует возврат средств.

Во-первых, не всегда нарушения торгов есть на самом деле. Иногда вы купили лот, который должен купить кто-то другой. Тем самым вас просто напугали недействительными торгами. А что легче всего сделать, чтобы участник в такой ситуации отказался от объекта? Правильно, пообещать вернуть деньги. Потому что новички и среднячки в торгах даже разбираться не станут, подумав, что избавились от проблемы.

Во-вторых, иногда организатор торгов и вправду думает, что нарушил торги и останавливает оплату. Но на самом деле никаких нарушений не было. В этом случае, раз он убежден в собственной ошибке, деньги вернут. А вот комиссию ЭТП вы отсудите вряд ли, т.к. это - убытки. А какие могут быть убытки в законных торгах? Правильно, никаких.

В-третьих, чем доказывать будете, что вас именно организатор торгов просил не подписывать протокол или договор? Например, пристав в день торгов отозвал имущество. Росимущество позвонило и попросило не подписывать протокол. А затем оставило себе задаток. В суде скажете, что был звонок? Это не доказательство.

Будьте, пожалуйста, внимательны. Проверяйте всю информацию и действуйте только при наличии письменного официального уведомления.

Вышла моя статья с описанием ситуации, при которой торги по банкротству будут признаны недействительными.

В ней и хронология событий и мнение 4х судебных инстанций, сохраняйте в закладки:

https://vc.ru/u/4087790-pro-torgiyuliya-azarova/1873534-dolzhnik-podal-zayavlenie-o-namerenii-pogasit-dolg-mozhno-li-provodit-torgi

Сейчас анализирую статистику, какая информация для вас полезна, чтобы давать ее больше. Например, последний пост на текущее время посмотрело 50 человек. Реакций - 6 шт. Это значит, что примеры, когда торги будут недействительными вам не интересны.
Обязательно ставьте реакции на полезные посты, так я смогу дать вам больше пользы.

Систематизирую свою практику.

Нашла свое решение ФАС, которым аннулировали торги и возбудили дело об административном правонарушении в отношении организатора торгов за то, что выбрал ЭТП, которая взымала комиссию с участника до торгов.

Где-то у меня еще есть решение суда по этому вопросу с тем же результатом.

Я представила этот аргумент как основание ограничения конкуренции.

Это к вопросу, есть ли смысл бороться с системой. Как видите, было бы желание, навыки и время. Результат есть.

Верховный суд хоть и вынес определение об отсутствии приоритета уголовного ареста в банкротном деле, но так и не смог самого себя убедить в правильности решения. Собственно, все как всегда: сегодня одно, а завтра другое.

Это к вопросу ссылок на решения ВС РФ. Зачастую по одному и тому же вопросу можно найти разные позиции. Например, в ситуации с расторжением дкп на торгах. Одно определение говорит нам: все расторгаем, возвращаем должнику квартиру, а победителю деньги.

Другое их же определение: деньги распределены, поэтому применить последствия недействительности нельзя, оставим все в силе.

В правовом сообществе есть по этому вопросу четкое понимание: все зависит от того, к какому председательствующему судье попадёт дело. У них разные взгляды на право. Вот вам и ответ о причинах изменчивости правосудия.

На этот раз переложили головную боль с арестами на Конституционный суд. Для нас это хорошо, тк КС своего мнения не меняет.

Обстоятельства дела здесь: https://pravo.ru/story/257896/