Встретилось интересное определение арбитражного суда о цене и преимущественном праве выкупа.

Фабула: фин.управляющий утвердил положение о продаже имущества, в нем прописал, что вопреки Постановлению 23-П преимущественное право у содолевика есть по цене, определенной на торгах. Нотариус и победитель торгов не согласились.

Мнение суда:
Положение о торгах оспаривали?
Никто не оспаривал.
Значит, вопреки Постановлению Конституционного суда действует положение управляющего и содольщик может выкупить имущество по цене, определенной на торгах.

Содольщику еще и предложили выкупить по цене публички, хотя правило о преимущественном праве выкупа не применяется на 3х торгах.

Несмотря на всю абсурдность судебного акта, в одной части он подтверждает сложившуюся судебную практику: если есть ошибка, то ее нужно исправлять.

Такие мысли в каждом втором определении суда:

«Положениями Федерального закона «О банкротстве» не предусмотрена возможность реализации на банкротных торгах долей в праве собственности на квартиру, принадлежащих его несовершеннолетним детям».

А как насчет того, что дети - это созалогодатели? Да, они сами не осуществляют права. Зато у них есть законные представители - родители. И эти родители, в соответствии с положениями СК РФ выразили и свою и их волю.

Хорошо хоть Верховный суд на этой неделе вразумил нижестоящие суды своим определением. Теперь его можно прикладывать к пакету документов в Росреестре и не бояться приостановок 👌🏼

Юристы мне часто задают вопросы по этой ситуации, проводя аналогию с приватизацией.

Наверняка вы тоже слышали, пару лет назад был бум исков от детей, которые не участвовали в приватизации, естественно, буудучи несовершеннолетними, не писали отказ.

Затем пошли в суд и отсудили себе квартиры у текущих собственников.

Схема проста: например, было 2 родителя и 1 ребенок. У последнего существенная доля: 1/3. Он отсудил ее себе и остальное забирал по преимущественному праву долевого собственника.

Так вот, поступают вопросы по маткапиталу, т.к. в нем есть детские доли. Стоит ли бояться таких квартир.

Мой ответ: если доля мала, то, нет. В мат.капитале она обычно составляет 0,1 от всей площади жилого помещения. В этом случае предъявляется встречный иск о признании доли незначительной и вопрос закрыт.

Вы скажите, что выше я приводила пример, когда ребенок отсудил всю квартиру, пользуясь своим преимущественным правом в торгах.

Да, это так. Но это именно путем оспаривания в 3х месячный срок (перевод прав по преимущественному праву осуществляется только в течение 3х месяцев). После аукциона, когда квартира уже в собственности и сроки давности прошли, победитель торгов же смело может заявить встречку о признании доли незначительной и через убытки не своими деньгами оплатить детскую долю.

Пока болею смотрю лекции по недвижимости.

Разбирается 2 интересных вопроса.

Первый - про право собственности пайщика ЖСК на квартиру. Оно возникает с даты выплаты пая и не связано с регистрацией.
И это несмотря на то, что закон говорит нам о праве собственности только с даты регистрации.

Второй - регистрация права только на одного супруга. В силу законного режима имущества супругов. По выписке один, а по факту - два. Попробуй найди такого второго и выясни вопрос наличия у кого-нибудь преимущественного права.
Есть положения, которые говорят нам, что именно в случае супругов добросовестность приобретателя, который не знал, не мог знать и не должен был знать о втором собственнике не действует.

Это все общие и специальные нормы. Вчера в комментариях к этому посту обсуждали такой вопрос.

Мне очень понравились доводы участника нашего канала. Они вдумчивые и последовательные. Часть из них, на мой взгляд, хороши для применения. И тем не менее, увы, в силу приоритета специальных норм над общими не действуют.

Сегодня прочла, что внесли законопроект об обязательной регистрации информации о втором собственнике в ЕГРН. Если это, действительно, станет обязательным, а не по желанию, то такой закон существенно облегчит нам с вами деятельность.

«Опасное» определение вышло у Верховного суда для тех, кто выкупает участки у муниципалитета без торгов.
 
Фабула дела: Компания арендовала у администрации участок, чтобы построить на нем несколько объектов. Построила часть из них, эксперт сказал, что для пользования этими объектами нужен весь участок.
 
Мнение администрации: стройте все, как изначально заявляли, иначе не отдадим участок.
 
Мнение 3х инстанций (а это 7 судей): компания построила объекты, владеет ими, да еще и эксперт сказал, что для их использования нужна вся земля. Землю нужно продать.
 
Позиция Верховного суда РФ: во-первых, компания еще не зарегистрировала свое право собственности на объекты. Сейчас она только владеет ими. Во-вторых, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих объектов.
 
Выводы: участок нельзя продавать заявителю, пока не достроят все, что планировали.

Мои выводы: строиться нужно тихо и молча, как максимум, указывать 1 объект:)
 
Судебный акт: Определение Верховного суда РФ по делу № 304-ЭС24-17140 от 25.12.2024

За хитрость всегда приходится платить. Недавно это констатировал и Верховный суд.

Фабула: в рамках процедуры банкротства прошли торги по продаже земельного участка. Лот включал сам участок и нежилое здание на нем. Однако управляющий знал, что на участке находится еще одно здание — жилое, но не зарегистрированное в реестре на момент торгов. Должник подал иск, требуя признать торги недействительными, поскольку у него были все документы на жилой дом, который уже построен, но не зарегистрирован.

Выводы судов: суды двух инстанций отказали в иске, ссылаясь на то, что положение о порядке продажи имущества должника не было оспорено и предусматривало реализацию только нежилого здания и земли.
Однако первая кассация встала на сторону должника, указав, что вопрос не в утвержденном порядке, а в нарушении существенных условий сделки.

Верховный суд поддержал эту позицию, отметив, что управляющий обязан был узаконить жилое строение, но не сделал этого, что нарушает закон.

Этот кейс наглядно показывает, насколько важно правильно формулировать основание и предмет иска. Если бы юрист должника допустил ошибку и сослался не на нарушение существенных условий сделки, а на иные обстоятельства, суд бы 100% отказал в иске, и торги остались бы в силе. В таком случае сговор финансового управляющего и победителя торгов не был бы пресечен.

Должник, действительно, рисковал проиграть дело, у него были все шансы на это. Это блестящий пример того, зачем нужен толковый юрист: суд может понимать, что сделка недействительна, но если истец неверно формулирует исковые требования, он получит отказ. Увы, обращения в вышестоящие инстанции или жалобы на систему не помогут — суд действует строго в рамках закона, несмотря на то, что иногда эти рамки вызывают серьезные сомнения в справедливости.

Чтобы не наломать дров, когда ситуацию уже нельзя исправить, перед обращением к управляющему, в суд или в гос.орган, лучше придите на консультацию, это сэкономит очень много средств и времени.

А еще этот кейс отчетливо подтверждает, что управляющий обязан осматривать имущество и легализовывать незарегистрированные постройки перед продажей.

В своем видео о правах и обязанностях управляющего я отмечала, что вопреки популярному мнению, у КУ очень мало обязанностей. Например, он не обязан погашать аресты или ипотеку. Зато, как теперь констатировано Верховным судом, есть обязанность осмотра.

Это же касается и покупателя, который рискует потерять деньги, если купит участок с неузаконенными строениями, в надежде заработать побольше.

Реквизиты дела: Определение Верховного суда от 13.02.2025 по делу N 304-ЭС24-24040.

С марта этого года в пул обязанностей управляющих войдет еще и межевание участков, т.к. сделки с неразмежеванной землей теперь под запретом.

В выписке из реестра чаще всего это значится так: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

А еще нельзя будет поставить на рег.учет в ЕГРН любое строение на таком участке.

Учитывайте эти новшества в своих фин.моделях, закладывая нужные сроки.

Видео по фин.управляющему для удобства размещено на моем сайте в разделе материалы, доступ свободный для всех, пользуйтесь:

https://проверитьнедвижимость.рф/materialy/

«Срок же возврата покупателем затраченных на приобретение недвижимого имущества денежных средств по исполнительному листу может растянуться на десятилетия. Имеются случаи, когда на основании исполнительного листа деньги с продавца продолжают взыскиваться вплоть до его смерти, и, впоследствии, продолжают взыскиваться с его наследников. За столь длительный срок денежные средства теряют свою покупательную стоимость в силу инфляционных процессов. Исполнительные производства закрываются «за невозможностью взыскания» с пенсионеров - инвалидов, а сами взыскатели не всегда доживают до того дня, когда причитающиеся суммы будут им выплачены в полном объеме.
Таким образом, действующее правовое регулирование стимулирует лиц, продающих недвижимое имущество, утаивать информацию о наличии оснований для последующего расторжения сделки или для признания её недействительной: после проведения сделки по продаже имущества продавец забирает причитающиеся ему денежные средства, расходует их в своих интересах, а после этого обращается в суд и признает сделку недействительной.
При этом недобросовестный участник гражданских правоотношений оказывается дважды в выигрыше, поскольку и обогатился деньгами, и вернул себе объект недвижимости по судебному решению. А покупатель оказывается дважды в проигрыше: после вынесения судебного решения он лишается права собственности на объект недвижимости и остается без денег на новую покупку.
В ряде случаев ситуация усугубляется также тем, что покупатель является ипотечным заемщиком».

Инициаторы огромные молодцы 👏🏼

Если участвуете в торгах как ИП или юридическое лицо, есть эффективный способ взыскания денежных средств без сложного доказывания убытков.

Согласно ст. 146 ГПК РФ, которая применяется к физическим лицам, с участника спора, который наложил на ваш объект обеспечительные меры (например, при подаче иска о признании торгов недействительными), можно требовать только убытки. Однако их доказывание — длительный и сложный процесс, который в половине случааев заканчивается безрезультатно.

А вот ст. 98 АПК РФ, регулирующая споры с участием юр.лиц, помимо убытков предусматривает компенсацию.

Чтобы получить выплату, достаточно подтвердить:
- что на ваш объект были наложены обеспечительные меры, а затем заявителю отказали в иске;
-все это время вы не могли зарегистрировать и продать имущество.

Размер компенсации варьируется от 10 000 до 1 000000. Например, по решению, засиленному вчера (27.02.2025) кассацией, покупатель получил 851 000 руб.

С вас - реакция, с меня - текст судебного акта 😊

Друзья, напомню, что с субботы действует закон по самозапрету на кредиты.

Я поставила всей семье, чтобы больше не было таких ситуаций как писала здесь: https://t.me/profurul/307.
К слову, нам удалось выйти сухими из воды, мошенники не успели ничего оформить.

Процесс занимает пол минуты. На госуслугах есть активная кнопка. Позаботьтесь о старшем поколении своей семьи, они наиболее уязвимы🧡

Реальный кейс.

Ситуация: Клиент купил квартиру с банкротных торгов.

У должника и прошлого собственника в ДКП прописано право последнего пожизненно проживать в квартире.

Вопрос: как снять его с рег.учета?

Ответ: (не приятный ответ) никак. Это один из 6 случаев сохранения пожизненного права проживания. И именно этот пример в подавляющем большинстве встречается именно в банкротстве. Всю схему заработка на этом должника и ФУ описывать не стану.

В этой ситуации у покупателя есть право сохранить договор и получить квартиру с проживающими или расторгнуть сделку.

Плюсом взыскать убытки.

Варианта выселить такого человека, увы, нет.

Всегда помните про пожизненно проживающих и проверяйте этот риск.