Как и обещала, по итогам месяца выбрала два вопроса из гугл-формы, на которые дают ответы.

Вопрос №1: Выкуп доли у второго собственника.

Если вы покупаете долю, то другой собственник не обязан вам продавать свою. По количеству вопросов я вижу, что откуда-то пошла информация об обратном. Да, есть правило, когда незначительную долю можно выкупить несмотря на мнение второго собственника. Например, если у него 1/100 доля в собственности, то через суд вы в большинстве случаев выкупите ее по рыночной стоимости. Вместе с тем, не нужно забывать, что эта доля может принадлежать инвалиду, пенсионеру, сироте и тд. В этом случае велики шансы, что ваш сосед останется проживать в квартире.

Когда вы покупаете 1/2 доли, то «хитрая схема» по выкупу за копейки всей квартиры является таковой только в голове тех, кто вам об этом сказал. Безусловно, есть подобные случаи. Они есть и в моей практике. До торгов мы договариваемся со вторым собственником, обрисовываем всю картину, акцентируем внимание на том, что спокойно жить вряд ли получится и заключаем ПДКП еще до торгов. Выше я приводила пример, когда мы через такого содольщика выкупили по преимущественному праву за минимальную начальную цену долю и сразу же купили у него вторую. Получилось дешево.

Вопрос №2: Преимущественное право покупки.

Первое, что нужно отметить: в арестовке и в банкротстве порядки разные. Да, общая норма, ст. 250 ГК едина, но есть еще и специальные нормы: закон о банкротстве и закон об исполнительном производстве. Они предусматривают разный порядок.

В арестовке нужно пройти 2 этапа: выдел доли должника в натуре, если продается доля и только после этого ее продажа. В банкротстве ничего выделять не нужно, там реализуется либо весь объект (как у супругов), либо сразу продается доля.

Преимущественное право есть у всех, кому принадлежат доли в объекте недвижимости: они есть у супругов, они есть у детей, даже если не выделены. Им всем КУ должен предложить выкупить объект по начальной продажной стоимости имущества.

При этом преимущественное право действует только на первых торгах. На повторных торгах и на публичке никаких привилегий у содольщиков нет, это важно.

Как и договаривались, на следующей неделе я начну подготовку большого видео материала про долям и по преимущественному праву. Будет и арестовка и банкротство, т.к. они кардинально отличаются. На каждый довод будет актуальная судебная практика, которой можно и нужно пользоваться и подробное объяснение. Всем, кто оставил + в комментариях под этим постом, я направлю ссылку для оплаты. Кто пропустил пост, нажмите на ссылку и оставьте комментарий ➕

Также дублирую ссылку на гугл форму, где можно оставлять свои вопросы. В следующем месяце разберем их ✔️

❗️ История с детскими долями в банкротных торгах меняет курс.

Фабула: должник обратился с заявлением о признании торгов недействительными, указав, что квартира принадлежала в равных долях ему, супруге и детям. На торги детские доли не могли пойти. Также он ссылался на то, что залоговым кредитором неверно определена стоимость имущества.

Суд первой инстанции и апелляция отказали ему в требованиях.

Кассация отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение с указанием на то, что судами не учтены положения Закона о банкротстве, которым не предусмотрена продажа детских долей в составе имущества должника.

В пятницу Верховный суд наконец-то вынес решение по этому вопросу. Он отменил постановление кассации и засилил два первых судебных акта.

Очень жду мотивировку по этому вопросу, смогу рассказать более детально. А пока для нас, конечно, большой плюс. Не будет путаницы судов в вопросе продажи всего имущества целиком не только супругов, но и детей.

Шикарное определение кассации встретила. Подробно рассказывают про детские доли в банкротстве.

Приведу Вам цитату, которая объясняет, почему у детей есть доли в объекте с даты оплаты мат.капиталом, а не с даты их выдела:

«В силу прямого указания закона дети признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала, исходя из того, часть потраченных на приобретение по договору денежных средств имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом супругов, в связи с чем не может быть разделен между ними.
Соответственно, супруги, воспользовавшись средствами целевого назначения, создали не обязательство по наделению своих несовершеннолетних детей долями в праве собственности однажды в будущем, а именно вещное право уже в настоящем❗️».

Многие учитывают только обязательственное право и этим аргументируют отсутствие детских долей в объекте, если они не выделены. Хотя, следовало бы во главу угла ставить вещное право. Тогда сразу видны риски: возможность оспаривания со стороны детей и перевод на них прав покупателя.

Провела выходные у Балтийского моря. Заодно слушала интереснейшую экскурсию об Иммануиле Канте.

Оказывается, до 60 лет у него не было жилья. На зарплату преподавателя нельзя было себе позволить недвижимость.

Затем друзья предложили ему выгодно вложиться и он в одночасье стал обладателем двухэтажного особняка.

Все мы немножко друзья Канта:) Пусть вложения наших инвесторов будут только такими удачными 😊✔️

Выше писала о законопроекте по долям, что информацию о долевых собственниках и безвозмездных правах на имущество будут вносить в ЕГРН.

Теперь читаю первоисточник - пояснительную записку к закону.

Пока речь идет только об общей долевой собственности. А для нас с вами принципиальное значение имеет общая совместная собственность.
Например, такая у супругов. Чтобы мы могли понимать, где есть второй собственник, а где нет.

Пока об этом нет речи.

А еще в законопроекте снова говорится о праве внести такие данные, а не об обязанности. На практике эти равно 🟰 можно ничего не делать и оставить все как есть.

Вместе с тем, законопроект вносит полезное изменение:

«Кроме того, законопроектом предусматривается, что право пользования отказополучателем недвижимым имуществом, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, подлежит государственной регистрации в качестве обременения недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом о недвижимости».

В переводе на русский это значит, что отказополучатель, как лицо, у которого есть пожизненное право пользования, будет не вправе зарегистрировать его в реестре, а обязан.

Отказополучатели - это всего одна из категорий людей с пожизненным (бессрочным) правом пользования жилым помещением. По закону их 6. И все они после покупки квартиры что на вторичке, что с торгов, смогут продолжать в ней жить.
Кстати, на первичке тоже был случай. Пока в моей обширной практике только один.

Если необходимо обновить информацию об остальных, жду ваших реакций 👍 и подготовлю пост.
Давно не обсуждали эту тему.

Так выглядит извещение здорового фин.управляющего.

И информация о направлении, и ссылка на постановление, и сведения об отсутствии ответа🔥

Могут же нормально работать, когда хотят.

Законопроект 🔥

Предлагается ввести обеспечительную меру в виде внесения Продавцом, оспаривающим сделку купли-продажи, денежных средств на депозит суда как гарантию возврата их Покупателю.

В таких судебных спорах Покупатель всегда проигрывает: он отдает имущество, а деньги свои потом еще долго пытается взыскать из-за бюрократических проволочек или неплатежеспособности Продавца.

А теперь последний должен будет внести деньги, полученные от Покупателя на депозит суда и только потом оспаривать сделку.

Да, лазеек обойти много, но это очень хорошая обеспечительная мера для недобросовестных Продавцов.

Думаю, по аналогии можно будет применять и к торгам, посмотрим окончательный принятый текст.