Убытки - это один из самых сложно доказуемых предметов спора.

И тем не менее есть ситуация, когда с должника их взыскать легко.

Случай клиента: должник в квартире не живет, а сдает ее (после февраля 2022 это стало часть встречаться). При этом, когда квартира пошла на торги и с победителем был заключен ДКП, должник оживился и подал иск о признании сделки недействительной.

Естественно, наложил обеспечительные меры.

В иске отказали. Все это время должник получал доход в виде платы за найм, которую с него и взыскали в качестве убытков.

К слову, имущество было арестованным. Должник получил разницу между выплаченной задолженностью кредитору и ценой квартиры себе на счет.

А этот счет мы тут же арестовали и списали с него деньги по решению суда о взыскании убытков.

Руководствовались определением Верховного суда от 2015г. Там залогодержатель оставил имущество за собой и взыскал с должника такие же убытки.

А вы еще стесняетесь вопросы задавать) Чем их больше, тем лучше. Я обожаю свою отрасль права - недвижимость. Читаю все новшества и всю практику постоянно. Говорю о ней часами и готова повторять)
Так что не стесняйтесь, в этом канале под постами вопросы всегда приветствуются 🤝🏼

Опубликовала статью-шпаргалку с правилами покупки недвижимости с арестованных и банкротных торгов.

Правило преимущественного выкупа, обязанность выдела доли, реализция имущества целиком, детские доли и тд.

Возникшие вопросы задавайте здесь под постом, обсудим все вместе.

https://vc.ru/u/4087790-pro-torgiyuliya-azarova/1740877-pravila-prodazhi-nedvizhimosti-dolevyh-sobstvennikov-s-bankrotnyh-i-arestovannyh-torgov

Хороший пример как мы с клиентом купили ему квартиру целиком через преимущественное право.

Идея моя, поэтому расскажу без загадок:) Итак:

1. Нашли квартиру, где второй долевой собственник давно хотел избавиться от своей доли.
2. Выкупили на него долю должника, используя преимущественное право. Покупка была по минимальной цене (начальная продажная).
3. Второй собственник продал свою долю.

Итого получили объект целиком на 43% ниже рынка (среднее арифметическое всех реальных предложений по аналогичным объектам).

С 01.03.2025 будут взыматься штрафы, если на участке есть строения, но они не поставлены на регистрационный учет.

Если вы уже купили участки или планируете из выкупать, то стоит к марту месяцу их осмотреть фактически. Если строения есть, то заложите в фин модель кадастрового инженера, госпошлину и тд.

Учитывайте, что гаражи, бани, хоз.постройки - все это строения, подлежащие кадастровому учету.

Ошибочно думать, что недвижимость определяется только признаком "капитальной" прочной связи с землей. И все, что на участке по типу избушка на курьих ножках - это не недвижимость.

Закон называет более 5 признаков объекта недвижимости. И один из них - это самостоятельное назначение. То есть, у объекта должна быть своя функция. Иногда она есть даже у навеса. Туда же колодцы (хотя и не все). Удивитесь, но и сосновый лес регистрируется как недвижимость😅

Поэтому, чтобы не оплачивать штрафы, осмотрите участок на местности и сравните с данными в выписке на него.

Если видите строение, то оно должно быть отражено в выписке на зем.участок. Пример прикрепляю.

Хорошее определение Верховного суда по вопросу выкупа арендованных земельных участков без торгов.

Построили здание со степенью готовности всего 10% на дату продажи арендатору.

Три инстанции отменили продажу, а Верховный суд их поправил.

Обязательно сохраните. Определение свеженькое, сентябрь 2024 года.

Занижение начальной продажной стоимости имущества на торгах.
 
На торгах недвижимость часто продается по цене ниже рыночной. Это привлекает инвесторов, которые покупают такие объекты, гасят обременения и перепродают с прибылью. Однако заниженная оценка может стать причиной серьезных юридических споров.
 
Почему оценка на торгах бывает заниженной?
1.    Оценка имущества могла быть проведена за несколько лет до торгов, а за это время рыночная стоимость выросла.
2.    Отчет оценщика может содержать ошибки или некорректную информацию, что приводит к занижению стоимости.
 
В таких случаях должники часто подают жалобы в суд, утверждая, что их имущество было продано за копейки. Ранее суды нередко вставали на их сторону, если разница между рыночной стоимостью и начальной продажной ценой была существенной.
 
Как изменился подход Верховного суда?
В конце прошлого года Верховный суд РФ вынес значимое решение, которое уточнило правила рассмотрения подобных споров.
 
Суть дела:
     •       Банк взыскал долг с должника и выставил его квартиру на торги.
     •       Начальная стоимость квартиры была установлена на уровне 3 617 273 рублей (оценка от 27.05.2021).
     •       На торгах 16.04.2022 объект продали за 5 861 673 рубля.
     •       Позже должник подал апелляцию, утверждая, что реальная стоимость квартиры на момент оценки в суде первой инстанции составляла 7 840 000 рублей, а на дату апелляции она еще выросла.
 
Апелляционный суд согласился с доводами должника, изменил начальную стоимость, но не признал торги недействительными. Покупатель, несогласный с таким решением, обратился в Верховный суд.
 
Решение Верховного суда:
Суд отменил определения апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение. Важным аргументом стало то, что покупатель исполнил свои обязательства — оплатил имущество вовремя. Верховный суд подчеркнул, что факт исполнения договора играет ключевую роль.
 
Что важно помнить?
1.    Если вы покупаете имущество на торгах, оплачивайте его сразу после завершения аукциона (учитывая 10-дневный период «охлаждения» при аресте имущества).
2.    Как только деньги распределяются взыскателю, оспорить сделку по этому основанию становится гораздо сложнее.
 
Я буду следить за этим делом и расскажу, чем завершится спор: признают торги недействительными или нет.

Клиент прислал сообщение, что суд удовлетворил ему взыскание расходов на оплату услуг представителя почти в 100 тыс.рублей.

Мы судились больше года, было много проделанной работы. Суд уменьшил расходы всего на 10%. В пределах 9 тр.

Это классный результат. Все компенсировано, через месяц получит деньги, которыми оплачивал мои услуги.

Друзья, все, кто пользуется моими услугами по подготовке документов для суда и моим участием в заседаниях, не забывайте взыскивать деньги.

Я работаю в белую, чтобы ваши деньги оставались вашими 🤝🏼

Верховный суд отменил судебные акты трех инстанций по жалобе кредитора на неправомерную продажу доли должника-банкрота на торгах.

Фабула:

Муж банкротится в 2016 году и в ходе рассмотрения дела о банкротстве разводится в 19 году с супругой и делит имущество (классическая схема вывода имущества).
Решением суда дом делят между супругами. На торги идет доля банкрота. Три суда это мнение поддкрживают.

Мнение ВС РФ:

Имущество было совместно нажитым. То, что оно было разделено и то, что брак расторгнут, не отменяет тот порядок продажи имущества должника-банкрота, который установлен законом: весь объект целиком идет на торги, а бывшая супруга получает деньги соразмерно своей доле.

Собственно, это было очевидно. Удивительно, что три Сибирских суда этого не разглядели.

Меня в этой ситуации интересует вопрос, подчеркнет ли ВС РФ преимущественное право покупки доли банкрота его бывшей супругой.
Здесь встречается общая нрма ГК РФ и специальная норма Закона о банкротстве.

Расскажу после того, как ВС опубликует определение.

Когда не стоит доверять судебным актам в банкротстве.

Обстоятельства дела: провожу проверку объекта клиенту. Должник конфликтный, торги отменялись, были наложены меры, которые впоследствии отменены.

Запрос: покупать или нет объект для инвестиций.

Проверка: есть ходатайство от должника о заключении мирового соглашения с кредитором. Один раз в нем уже было отказано, однако теперь изменились обстоятельства: должник взыскивает хорошую дебиторку с живого юр лица и имеет заработок. Все говорит о том, что есть возможность примериться и оставить объект за собой.

Параллельно суд отказывает в принятии обеспечительных мер и разрешает проводить торги до рассмотрения заявления о заключении мирового соглашения.

Выводы: если бы не менялись обстоятельства, то плюс/минус можно было и рискнуть. Но здесь есть хорошие шансы на успех у должника.

Мотивы отказа суда в мерах совершенно не понятны. Чем заканчиваются такие торги при наличии заявления должника о мировом или погашении долга мы с вами видели вот здесь.

Не теряйте бдительность и не ориентируйтесь на мнение суда. Часто оно ошибочно.

В очередной раз убедилась в правильности своей правовой позиции, которой не доверял практически никто. Именно поэтому ни с кем не спорю и никому ничего не доказываю. Закон не нужно читать, его нужно уметь правильно тольковать. Именно в этом заключается качественная юриспруденция.

Фабула: есть должник, который является заемщиком по кредиту. И есть созаемщик. Кредит не платится, имущество пошло на торги.

Вопрос: есть ли преимущественное право покупки у второго должника по кредиту? Если да, то по какой стоимости?

Ответ: https://vc.ru/u/4087790-pro-torgiyuliya-azarova/1774773-preimushestvennoe-pravo-vykupa-doli-sozaemshikom-pochemu-eto-vazhno-uchityvat-pri-prodazhe-nedvizhimosti-cherez-torgi

У меня есть предложение, так как в голове наполовину каша. Если есть желающие, кому это действительно нужно, поставить +, чтобы понимать целесообразность движа. Обучающее видео по разбору всех вопросов и всех затыков ,у кого какие есть касаемо преимущественного права в банкротстве и испол производстве и мировых соглашений должников и взыскателей . Юля озвучит цену, которая ее удовлетворит за свою работу. Желающие оплатят , причем наперед, чтобы просто так плюсы никто не ставил и потом не сливался. Либо сформировать мини группу по наставничеству за цену и на условиях Юли.
Не знаю, у кого как, я при общении с основной массой КУ понимаю, что они не владеют и десятой долей той информации, которой владеет Юля , нарушений куча, не особо как- то хочется в один момент встрять на торгах на потерять миллионы …..
Юля, как Вы смотрите на что-то подобное? Сможете ли найти время с учетом загрузки Вашей на доп обучение для нас?