Много новых интересных кейсов в по земле. Один из них - с торгов ушел земельный участок, являющийся совместной собственностью.

У супругов были смежные земельные участки. Они их объединили в один и спустя некоторое время вновь образованный участок пошел на торги. Женщина подала иск, т.к. Свою долю она не закладывала и на залог согласия не давала. Вроде как сильный аргумент. Но есть и посильнее.

При объединении земельных участков, один из которых обременен залогом, залог распространяется на весь образованный участок, если иное не предусмотрено соглашением залогодержателя и залогодателя (пункт 6 статьи 116 ЗК РФ).

Этого супруга не учла. Хотя норму можно было обойти при объединении.

Вышел новый Обзор судебной практики, утвержденный 27.11.24.

Интересно, что до Верховный суд констатировал запрет на выдачу исполнительного листа на продажу недвижимости Третейским судом в случае недобросовестности действий сторон сделки.

Напомню, что у меня в практике был такой случай. Должник решил сохранить имущество и просудился через Третейский суд в обход государственного суда.

Как Вы знаете, решения Третейских судов имеют юридическую силу ровно так же, как и решения привычных нам районных и арбитражных судов.

После получения такого решения взыскатель идет получать исполнительный лист и регистрирует на себя право собственности.

Тогда мне удалось вовремя «перехватить» эту сделку и доказать недобросовестность должника.

Учитывайте и такие ситуации при проверке недвижимости с торгов.

На декабрь у меня осталось только 2 места на проверку.

По ощущениям - рынок совсем не стоит, каждый день проверяю лоты для инвесторов.

Запись в лс @prof156

Интересный лот)) ОКН)

"Согласно договору, новый владелец комплекса должен будет соблюдать обязательства по его надлежащему содержанию и использованию".

Проверяйте договор с ТСН, когда приобретаете коммерцию.

На этот раз клиент из Владивостока. До этого, как вы помните, были прецеденты в Москве.

Купил коммерческое помещение в бизнес-центре и его ежемесячное обслуживание выходит более 100 тр. Для Москвы то это дорого, а для региона и подавно.

Напомню, что ранее другой клиент купил машиноместо в подземном паркинге и платил агенту за свет более 3000 р., когда по квитанции было меньше ста рублей. Там же комиссия агента на уборку свыше 20000 и еще ряд космически дорогих расходов.

Подчеркну, что отказаться от договора вы сможете только раз в год (в большинстве случаев) и то, накануне НГ.

Если же купите, например, в феврале, то так и будете платить по 100 тыс., пока не реализуете.

Если полезна информация, поставьте ❤️, это своеобразное «спасибо» для меня)

В 99% случаев бессмысленно писать жалобу фин.управляющему.

Представьте, что вы работаете в найме и клиент компании написал на вас жалобу и подал вам. Посмотрите и отложите.

А если написал руководителю? У вас с ним хорошие отношения. Вы объясните, почему бездействуете и жалоба пролежит месяц, прежде, чем вы получите отписку.

Тогда почему же большинство участников торгов жалуется на действия управляющего самому управляющему?

Эффективный алгоритм прост:

1. Заявление ФУ;
2. Жалоба в СРО.

Пункты 1 и 2 - одномоментно.

3. Жалоба в надзорный орган.

Это работает.

Вы спросите, зачем тогда писать жалобу в СРО и ФУ? Для того, чтобы в случае судебного спора у вас был соблюден досудебный порядок и не пришлось ждать месяц.

Со своими клиентами я работаю только так. Мы не тратим лишний месяц времени, тк при текущей экономической обстановке это сильно дорого обходится.

В прямом смысле слова:)

Часто у инвесторов возникают «маленькие» вопросы, ответы на которые сложно найти. И проблема из небольшой вырастает в масштабную. Именно поэтому часто делюсь с вами не нормативкой, а практическими кейсами. В свете того, что в законе написано одно, а на практике совершенно иное - это очень ценно. Всегда сохраняйте.

Итак, кейс.

Клиент выиграл на банкротных торгах несколько зданий на земельном участке. Управляющий продавал их по отдельности, не как единое предприятие.

Заключили один договор на все здания. Здесь, кстати, тоже был вопрос, правомерно ли это. Да, правомерно.

А дальше был срочный звонок из МФЦ, где сотрудник просил оплатить 110 000 госпошлины: по 22 тр за каждый объект, тк покупатель юр.лицо.

Естественно, мой клиент опешил от такой суммы и просил вразумить их.

Увы, пришлось оплатить. Таков закон.

А знаете, почему он звонил, будучи абсолютно уверенным в моей поддержке? Потому что до этого мы спорили с нотариусом, которая хотела взять с нас стоимость составления 5 договоров, вместо одного.

Вывод таков: договор купли-продажи может быть один, а вот госпошлину нужно оплатить по числу внесения записей в реестр.

Убытки - это один из самых сложно доказуемых предметов спора.

И тем не менее есть ситуация, когда с должника их взыскать легко.

Случай клиента: должник в квартире не живет, а сдает ее (после февраля 2022 это стало часть встречаться). При этом, когда квартира пошла на торги и с победителем был заключен ДКП, должник оживился и подал иск о признании сделки недействительной.

Естественно, наложил обеспечительные меры.

В иске отказали. Все это время должник получал доход в виде платы за найм, которую с него и взыскали в качестве убытков.

К слову, имущество было арестованным. Должник получил разницу между выплаченной задолженностью кредитору и ценой квартиры себе на счет.

А этот счет мы тут же арестовали и списали с него деньги по решению суда о взыскании убытков.

Руководствовались определением Верховного суда от 2015г. Там залогодержатель оставил имущество за собой и взыскал с должника такие же убытки.

А вы еще стесняетесь вопросы задавать) Чем их больше, тем лучше. Я обожаю свою отрасль права - недвижимость. Читаю все новшества и всю практику постоянно. Говорю о ней часами и готова повторять)
Так что не стесняйтесь, в этом канале под постами вопросы всегда приветствуются 🤝🏼

Опубликовала статью-шпаргалку с правилами покупки недвижимости с арестованных и банкротных торгов.

Правило преимущественного выкупа, обязанность выдела доли, реализция имущества целиком, детские доли и тд.

Возникшие вопросы задавайте здесь под постом, обсудим все вместе.

https://vc.ru/u/4087790-pro-torgiyuliya-azarova/1740877-pravila-prodazhi-nedvizhimosti-dolevyh-sobstvennikov-s-bankrotnyh-i-arestovannyh-torgov

Хороший пример как мы с клиентом купили ему квартиру целиком через преимущественное право.

Идея моя, поэтому расскажу без загадок:) Итак:

1. Нашли квартиру, где второй долевой собственник давно хотел избавиться от своей доли.
2. Выкупили на него долю должника, используя преимущественное право. Покупка была по минимальной цене (начальная продажная).
3. Второй собственник продал свою долю.

Итого получили объект целиком на 43% ниже рынка (среднее арифметическое всех реальных предложений по аналогичным объектам).

С 01.03.2025 будут взыматься штрафы, если на участке есть строения, но они не поставлены на регистрационный учет.

Если вы уже купили участки или планируете из выкупать, то стоит к марту месяцу их осмотреть фактически. Если строения есть, то заложите в фин модель кадастрового инженера, госпошлину и тд.

Учитывайте, что гаражи, бани, хоз.постройки - все это строения, подлежащие кадастровому учету.

Ошибочно думать, что недвижимость определяется только признаком "капитальной" прочной связи с землей. И все, что на участке по типу избушка на курьих ножках - это не недвижимость.

Закон называет более 5 признаков объекта недвижимости. И один из них - это самостоятельное назначение. То есть, у объекта должна быть своя функция. Иногда она есть даже у навеса. Туда же колодцы (хотя и не все). Удивитесь, но и сосновый лес регистрируется как недвижимость😅

Поэтому, чтобы не оплачивать штрафы, осмотрите участок на местности и сравните с данными в выписке на него.

Если видите строение, то оно должно быть отражено в выписке на зем.участок. Пример прикрепляю.

Хорошее определение Верховного суда по вопросу выкупа арендованных земельных участков без торгов.

Построили здание со степенью готовности всего 10% на дату продажи арендатору.

Три инстанции отменили продажу, а Верховный суд их поправил.

Обязательно сохраните. Определение свеженькое, сентябрь 2024 года.

Занижение начальной продажной стоимости имущества на торгах.
 
На торгах недвижимость часто продается по цене ниже рыночной. Это привлекает инвесторов, которые покупают такие объекты, гасят обременения и перепродают с прибылью. Однако заниженная оценка может стать причиной серьезных юридических споров.
 
Почему оценка на торгах бывает заниженной?
1.    Оценка имущества могла быть проведена за несколько лет до торгов, а за это время рыночная стоимость выросла.
2.    Отчет оценщика может содержать ошибки или некорректную информацию, что приводит к занижению стоимости.
 
В таких случаях должники часто подают жалобы в суд, утверждая, что их имущество было продано за копейки. Ранее суды нередко вставали на их сторону, если разница между рыночной стоимостью и начальной продажной ценой была существенной.
 
Как изменился подход Верховного суда?
В конце прошлого года Верховный суд РФ вынес значимое решение, которое уточнило правила рассмотрения подобных споров.
 
Суть дела:
     •       Банк взыскал долг с должника и выставил его квартиру на торги.
     •       Начальная стоимость квартиры была установлена на уровне 3 617 273 рублей (оценка от 27.05.2021).
     •       На торгах 16.04.2022 объект продали за 5 861 673 рубля.
     •       Позже должник подал апелляцию, утверждая, что реальная стоимость квартиры на момент оценки в суде первой инстанции составляла 7 840 000 рублей, а на дату апелляции она еще выросла.
 
Апелляционный суд согласился с доводами должника, изменил начальную стоимость, но не признал торги недействительными. Покупатель, несогласный с таким решением, обратился в Верховный суд.
 
Решение Верховного суда:
Суд отменил определения апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение. Важным аргументом стало то, что покупатель исполнил свои обязательства — оплатил имущество вовремя. Верховный суд подчеркнул, что факт исполнения договора играет ключевую роль.
 
Что важно помнить?
1.    Если вы покупаете имущество на торгах, оплачивайте его сразу после завершения аукциона (учитывая 10-дневный период «охлаждения» при аресте имущества).
2.    Как только деньги распределяются взыскателю, оспорить сделку по этому основанию становится гораздо сложнее.
 
Я буду следить за этим делом и расскажу, чем завершится спор: признают торги недействительными или нет.

Клиент прислал сообщение, что суд удовлетворил ему взыскание расходов на оплату услуг представителя почти в 100 тыс.рублей.

Мы судились больше года, было много проделанной работы. Суд уменьшил расходы всего на 10%. В пределах 9 тр.

Это классный результат. Все компенсировано, через месяц получит деньги, которыми оплачивал мои услуги.

Друзья, все, кто пользуется моими услугами по подготовке документов для суда и моим участием в заседаниях, не забывайте взыскивать деньги.

Я работаю в белую, чтобы ваши деньги оставались вашими 🤝🏼