Вчера столкнулась с инвестором, которому пришлось спустя 1,5 года судиться на стороне покупателя одной из своих квартир.

Ситуация не плачевная, но не самая приятная, согласитесь. Хочется продать объект и забыть)

Все дело было в кап ремонте. Он оплатил задолженность банкрота, которая числилась в платежке. Но не заказал справку из ФКР.

ФКР - это фонд капитального ремонта. Он рассчитывает все суммы и направляет в рассчетные центры или МФЦ для включения их в наши платежки.

Раньше ФКР напрямую каждый месяц подавал данные, а затем дома стали переходить на баланс МФЦ. С тех пор долг за капремонт раздвоился.

Например, до 2020 дом был у ФКР, а потом перешел к МФЦ. В платежке будет долг за капремонт только с 2020. Все, что до - только в ФКР.

Именно поэтому нужно проверять не только платежку, но и заказывать справку в ФКР. У них на сайте можно сделать это онлайн, если зарегистрироваться.

Если не проверить, то можно или купить себе долг на вторичке вместе с квартирой или продать такой скрытый долг, сам того не подозревая. Затем придется возвращаться к этому вопросу, закрывать долги и платить пени.

Подготовила развернутую статью про обращение взыскания на единственное жилье должника.

Ознакомиться и сохранить можно по ссылке ниже 👇🏼

https://vc.ru/u/4087790-pro-torgiyuliya-azarova/1626861-obrashenie-vzyskaniya-na-edinstvennoe-zhile

Отличный пример, объясняющий, почему у вас всегда должно быть заключение о проверке лота перед торгами.

Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Вчитайтесь внимательно: «третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства».

То есть не просто посмотрели выписку и сайт суда, а еще и проверили всю подсудность, фссп, розыск, сайт налоговой, Росфинмониторинг и тд.

Когда у меня плотная запись, то вы и сами можете составить заключение, проверив абсолютно все пункты. Лишь бы оно было и были доказательства его составления ДО покупки.

Понятно, что с точки зрения справедливости, не все в торгах должны быть юристами и разбираться в рисках. Но пока закон таков и нам остается только принимать его.

Мое внимание в Эмитратах привлекли именно виллы. Апартаменты в небоскребах пользуются популярностью только у приезжих. Кластер местных полностью сконцентрирован на малоэтажном строительстве жилых домов.

Их себе могут позволить все. Сами судите: пенсия 5000$, компенсация коммунальных услуг, дотации на бензин и тд.
Но даже при таком раскладе торги в ОАЭ набирают обороты. Примечательно, что как и у нас у них возникают проблемы с осмотром недвижимости: проживающие не пускают😁

В начале следующей неделе возобновляю запись на проверки недвижимости и консультации. Заодно расскажу ответ на вопрос, в котором мы с вами всё-таки набрали больше 100 реакций: признают ли недействительными торги, если под видом квартиры организатор торгов продал чердак или кладовую (по документам- квартира), хотя сам не знал этого, а покупатель не осмотрел помещение до сделки.

Много новых интересных кейсов в по земле. Один из них - с торгов ушел земельный участок, являющийся совместной собственностью.

У супругов были смежные земельные участки. Они их объединили в один и спустя некоторое время вновь образованный участок пошел на торги. Женщина подала иск, т.к. Свою долю она не закладывала и на залог согласия не давала. Вроде как сильный аргумент. Но есть и посильнее.

При объединении земельных участков, один из которых обременен залогом, залог распространяется на весь образованный участок, если иное не предусмотрено соглашением залогодержателя и залогодателя (пункт 6 статьи 116 ЗК РФ).

Этого супруга не учла. Хотя норму можно было обойти при объединении.

Вышел новый Обзор судебной практики, утвержденный 27.11.24.

Интересно, что до Верховный суд констатировал запрет на выдачу исполнительного листа на продажу недвижимости Третейским судом в случае недобросовестности действий сторон сделки.

Напомню, что у меня в практике был такой случай. Должник решил сохранить имущество и просудился через Третейский суд в обход государственного суда.

Как Вы знаете, решения Третейских судов имеют юридическую силу ровно так же, как и решения привычных нам районных и арбитражных судов.

После получения такого решения взыскатель идет получать исполнительный лист и регистрирует на себя право собственности.

Тогда мне удалось вовремя «перехватить» эту сделку и доказать недобросовестность должника.

Учитывайте и такие ситуации при проверке недвижимости с торгов.

На декабрь у меня осталось только 2 места на проверку.

По ощущениям - рынок совсем не стоит, каждый день проверяю лоты для инвесторов.

Запись в лс @prof156

Интересный лот)) ОКН)

"Согласно договору, новый владелец комплекса должен будет соблюдать обязательства по его надлежащему содержанию и использованию".

Проверяйте договор с ТСН, когда приобретаете коммерцию.

На этот раз клиент из Владивостока. До этого, как вы помните, были прецеденты в Москве.

Купил коммерческое помещение в бизнес-центре и его ежемесячное обслуживание выходит более 100 тр. Для Москвы то это дорого, а для региона и подавно.

Напомню, что ранее другой клиент купил машиноместо в подземном паркинге и платил агенту за свет более 3000 р., когда по квитанции было меньше ста рублей. Там же комиссия агента на уборку свыше 20000 и еще ряд космически дорогих расходов.

Подчеркну, что отказаться от договора вы сможете только раз в год (в большинстве случаев) и то, накануне НГ.

Если же купите, например, в феврале, то так и будете платить по 100 тыс., пока не реализуете.

Если полезна информация, поставьте ❤️, это своеобразное «спасибо» для меня)

В 99% случаев бессмысленно писать жалобу фин.управляющему.

Представьте, что вы работаете в найме и клиент компании написал на вас жалобу и подал вам. Посмотрите и отложите.

А если написал руководителю? У вас с ним хорошие отношения. Вы объясните, почему бездействуете и жалоба пролежит месяц, прежде, чем вы получите отписку.

Тогда почему же большинство участников торгов жалуется на действия управляющего самому управляющему?

Эффективный алгоритм прост:

1. Заявление ФУ;
2. Жалоба в СРО.

Пункты 1 и 2 - одномоментно.

3. Жалоба в надзорный орган.

Это работает.

Вы спросите, зачем тогда писать жалобу в СРО и ФУ? Для того, чтобы в случае судебного спора у вас был соблюден досудебный порядок и не пришлось ждать месяц.

Со своими клиентами я работаю только так. Мы не тратим лишний месяц времени, тк при текущей экономической обстановке это сильно дорого обходится.

В прямом смысле слова:)

Часто у инвесторов возникают «маленькие» вопросы, ответы на которые сложно найти. И проблема из небольшой вырастает в масштабную. Именно поэтому часто делюсь с вами не нормативкой, а практическими кейсами. В свете того, что в законе написано одно, а на практике совершенно иное - это очень ценно. Всегда сохраняйте.

Итак, кейс.

Клиент выиграл на банкротных торгах несколько зданий на земельном участке. Управляющий продавал их по отдельности, не как единое предприятие.

Заключили один договор на все здания. Здесь, кстати, тоже был вопрос, правомерно ли это. Да, правомерно.

А дальше был срочный звонок из МФЦ, где сотрудник просил оплатить 110 000 госпошлины: по 22 тр за каждый объект, тк покупатель юр.лицо.

Естественно, мой клиент опешил от такой суммы и просил вразумить их.

Увы, пришлось оплатить. Таков закон.

А знаете, почему он звонил, будучи абсолютно уверенным в моей поддержке? Потому что до этого мы спорили с нотариусом, которая хотела взять с нас стоимость составления 5 договоров, вместо одного.

Вывод таков: договор купли-продажи может быть один, а вот госпошлину нужно оплатить по числу внесения записей в реестр.

Убытки - это один из самых сложно доказуемых предметов спора.

И тем не менее есть ситуация, когда с должника их взыскать легко.

Случай клиента: должник в квартире не живет, а сдает ее (после февраля 2022 это стало часть встречаться). При этом, когда квартира пошла на торги и с победителем был заключен ДКП, должник оживился и подал иск о признании сделки недействительной.

Естественно, наложил обеспечительные меры.

В иске отказали. Все это время должник получал доход в виде платы за найм, которую с него и взыскали в качестве убытков.

К слову, имущество было арестованным. Должник получил разницу между выплаченной задолженностью кредитору и ценой квартиры себе на счет.

А этот счет мы тут же арестовали и списали с него деньги по решению суда о взыскании убытков.

Руководствовались определением Верховного суда от 2015г. Там залогодержатель оставил имущество за собой и взыскал с должника такие же убытки.

А вы еще стесняетесь вопросы задавать) Чем их больше, тем лучше. Я обожаю свою отрасль права - недвижимость. Читаю все новшества и всю практику постоянно. Говорю о ней часами и готова повторять)
Так что не стесняйтесь, в этом канале под постами вопросы всегда приветствуются 🤝🏼

Опубликовала статью-шпаргалку с правилами покупки недвижимости с арестованных и банкротных торгов.

Правило преимущественного выкупа, обязанность выдела доли, реализция имущества целиком, детские доли и тд.

Возникшие вопросы задавайте здесь под постом, обсудим все вместе.

https://vc.ru/u/4087790-pro-torgiyuliya-azarova/1740877-pravila-prodazhi-nedvizhimosti-dolevyh-sobstvennikov-s-bankrotnyh-i-arestovannyh-torgov

Хороший пример как мы с клиентом купили ему квартиру целиком через преимущественное право.

Идея моя, поэтому расскажу без загадок:) Итак:

1. Нашли квартиру, где второй долевой собственник давно хотел избавиться от своей доли.
2. Выкупили на него долю должника, используя преимущественное право. Покупка была по минимальной цене (начальная продажная).
3. Второй собственник продал свою долю.

Итого получили объект целиком на 43% ниже рынка (среднее арифметическое всех реальных предложений по аналогичным объектам).

С 01.03.2025 будут взыматься штрафы, если на участке есть строения, но они не поставлены на регистрационный учет.

Если вы уже купили участки или планируете из выкупать, то стоит к марту месяцу их осмотреть фактически. Если строения есть, то заложите в фин модель кадастрового инженера, госпошлину и тд.

Учитывайте, что гаражи, бани, хоз.постройки - все это строения, подлежащие кадастровому учету.

Ошибочно думать, что недвижимость определяется только признаком "капитальной" прочной связи с землей. И все, что на участке по типу избушка на курьих ножках - это не недвижимость.

Закон называет более 5 признаков объекта недвижимости. И один из них - это самостоятельное назначение. То есть, у объекта должна быть своя функция. Иногда она есть даже у навеса. Туда же колодцы (хотя и не все). Удивитесь, но и сосновый лес регистрируется как недвижимость😅

Поэтому, чтобы не оплачивать штрафы, осмотрите участок на местности и сравните с данными в выписке на него.

Если видите строение, то оно должно быть отражено в выписке на зем.участок. Пример прикрепляю.