Квартира за 1 рубль. Так можно?

Убегая от налогов, продавцы занижают стоимость жилья в договорах. Про юридическую составляющую способов занижения (расписки, доп.соглашения) мы с вами уже говорили. Сегодня обсудим риски указания заниженной цены в договоре.

➕Начнем с хорошего. Нет никакого мерила, установленного законом или сформированного судебной практикой, которое бы определяло насколько можно занизить стоимость.

Заголовок этой темы не ради красного словца. Вы действительно можете прописать цену объекта в 1 рубль✅
Ни суд ни законодатель не вправе вмешаться в ваши договорные отношения касаемо цены договора.

Вот в санкционирую составляющую - да. А в цену - нет.

Под санкцией понимаются, например, штрафы и неустойки. Если вы пропишите в ДКП, что при расторжении договора покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 7 млн рублей, то здесь судья вас остепенит:)

Многие так или иначе слышали о снижении неустойки. Когда договоры предусматривают миллионные неустойки, а суды снижают их до пары тысяч. Вот это самый яркий пример того, в какую часть ДКП может вмешаться суд.

В остальном стороны свободны в заключении договора (опять же, с точки зрения свободы условий договора не рассматриваем сейчас сделки купли-продажи между ИП и физиком, юр лицом и физиком, там все сложнее).

В чем же тогда риск занижения?

⚠️В банкротстве.

Если один из цепочки собственников начинает банкротиться, то суд проверяет эту сделку. И вот там уже будет иметь значение за сколько была продана квартира.

И здесь уже есть потолок занижения - 30%.

Если цена ниже рынка на дату сделки, то расторгнуть договор сложности не составит.

Это к вопросу, зачем проверять всю цепочку сделок. Потому что срок давности здесь не год или три года, как считают многие.
А 10 лет❗️

В юриспруденции тоже есть мода.

Например, сейчас это мода на астрент - взыскание судебной неустойки. Мы пользуемся этим уже почти 10 лет, но широкая общественность почему-то только начинает))

💵А теперь про связь моды с деньгами.

Объясню на примере.

Суд внес решение: взыскать деньги с Росимущества, штраф с продавца или убытки с собственника квартиры.
Ответчик решение не исполняет.

Помимо процентов за пользование денежными средствами, договорной неустойки и индексации можно вменить уклонисту еще и астрент.

У коллег есть кейсы, когда он был равен 5 000 в день. До тех пор, пока должник не заплатит все до копеечки. Хорошая арифметика получается)

Я всегда за то, чтобы взыскать по полной все возможные санкции. Во-первых, это деньги. Во-вторых, это побуждает должника действовать.

Такие штрафы я называю судебной МФО, когда проценты настолько огромные, что ответчик обязательно находит способ поскорее заплатить😁

📃Самая большая боль в договоре купли-продажи.
⠀
Этот пункт продавец/покупатель поголовно скачивают из поисковиков и считают, что он защитит их на случай, если что-то пойдет не так.
⠀
🔠«При признании сделки недействительной продавец обязан вернуть деньги покупателю в размере рыночной цены квартиры на дату признания сделки недействительной, а покупатель обязан вернуть продавцу жилье, но не ранее того, как он вернет ему деньги».
⠀
Классно звучит, да? Якобы защищает покупателя по всем фронтам: и из квартиры его не выселят до возврата денег и компенсируют стоимость не просто, какая была, а еще и по рыночной. Вдруг прошло три года и цена возросла.
⠀
Вот на это люди и покупаются, увы.
⠀
🙅🏻‍♀️Такой пункт - это пустышка. Он не имеет никакой юридической силы. Квартиру придется отдать, а деньги ждать годами.
⠀
Здесь нужна совершенно другая формулировка. И она, действительно, поможет жить в квартире до возврата денег, причем по рыночной цене.
⠀
Есть догадки какая формулировка?

💥Почему опасно покупать квартиру по завещанию и что проверять, если приняти решение купить жилье, переданное по наследству.

❗️Почему наследник по завещанию - это наследник не всей недвижимости, а только доли, даже если в завещании ему отписана вся квартира.


https://youtu.be/H2CnPnSF0XQ?si=mE5dzbja62vWPkLc

Проверяю объект.

Собственник по ЕФРСБ не банкрот.
А вот в суде дело о банкротстве уже инициировано.

❗️❗️ проверяйте ВСЕ источники, не доверяйте только одному.

В одном из ТГ каналов прочла о тренде на покупку машиномест.

Менее затратно и нет такой головной боли как с жилым - выселять никого не нужно.

Но у меня и на этот случай есть свои 5 копеек😅 Опыт, все-таки, штука сильно хорошая! Экономит приличные суммы🔥

Поделилась в комментариях кейсом. Учитывайте это, если решите приобрести машиноместо.

Клиент сегодня натолкнула на мысль рассказать об одной очень важной строке в документе.

Если у вас несговорчивый залогодержатель, который отказывается погасить запись о залоге (например, такое часто бывает, когда за счет имущества погашен основной долг, но еще за должником остались непокрытые проценты и банки считают, что почему-то имеют право на сохранение обременения), то прежде, чем идти в суд и гасить эту запись, нужно соблюсти обязательный досудебный порядок.
То есть, направить уведомление или претензию с требованием:
🔻подать заявление о прекращении записи о залоге - если вы уже подали документы на регистрацию
🔻явиться в МФЦ для совместной подачи заявления - если еще не подали и будете делать это вместе.

И в том и в другом случае обязательно указываем номер КУВД!

❗️Во втором случае еще и адрес + время прибытия в МФЦ, а в первом - номер описи МФЦ, по которой вы сдавали документы на регистрацию.

Иначе суд абсолютно правомерно иск не примет за несоблюдение досудебного порядка⚠️

Огонечек мне за сэкономленные 1,5 месяца времени на судебный спор!)🟠

Сегодня по всем каналам гуляет история с бабушкой, которую мошенники науськали продать квартиру и забрали деньги.

Покупатель осталась ни с чем. Точнее, в такой ситуации добросовестные приобретатели остаются только с одним - исполнительным листом к продавцу, с которого взять уже нечего.

Я решила вставить свои 5 копеек, напомнив, что есть инструмент компенсации от государства.

Вот такой диалог сложился.

На что здесь нужно обратить внимание: для компенсации квартира должна выбыть из владения собственника против его воли.

Против воли - это не только мошенничество❗️ Это юридический термин, который трактуется гораздо шире!

Вступать в полемику с комментатором, конечно, не стану. Но вам считаю нужным рассказать, дабы, если попадете в такую ситуацию, было понимание, что есть возможность вернуть свои деньги.

Вспомнился случай, как один из клиентов судился с мужчиной, который купил ограждение - массивный металлический забор.

По выписке из ЕГРН - это объект недвижимости со своим кадастровым номером. Такими же объектами недвижимости в Росреестр занесены площадки из асфальта, газопроводы, вагончики и даже выгребные ямы🤯

Через пол года мы забор у него забрали😁
Мой клиент - собственник дома, окруженного забором. Ответчик в суде купил этот забор как отдельный объект у предыдущего собственника дома.

Мы доказали, что это не объект недвижимого имущества. Такой вот фокус, несмотря на реестровую регистрацию его как самостоятельного объекта. И таких случаев много.

Поэтому, не нужно верить всему, что написано в выписке ЕГРН, они туда вносят все подряд.

Иногда, кстати, при покупке дома забор придется отдать или выкупить дополнительно.

Оценивайте, чем фактически является то, что вы покупаете❗️