Не теряйте. Скоро вернусь.
Мы с семьей традиционно улетели ненадолго в лето.
На следующей неделе в Москве.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Мы с семьей традиционно улетели ненадолго в лето.
На следующей неделе в Москве.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Новый дайджест лучших постов от Инвест-Мэтров за последние две недели:
Стройка дома в Питере на бесплатные ипотечные деньги
Клуб флипперов и конференция Флип-экспо проданы Самолёту
Инвестиции в займы. Доходно или рискованно?
Ошибки работы со строительными бригадами
Про спрос на рынке флиппинга
Как выбрать квартиру для жизни
Повышение НДФЛ
Интересный арендатор в новых ЖК
Аналитика рынка недвижимости за 25 лет
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Стройка дома в Питере на бесплатные ипотечные деньги
Клуб флипперов и конференция Флип-экспо проданы Самолёту
Инвестиции в займы. Доходно или рискованно?
Ошибки работы со строительными бригадами
Про спрос на рынке флиппинга
Как выбрать квартиру для жизни
Повышение НДФЛ
Интересный арендатор в новых ЖК
Аналитика рынка недвижимости за 25 лет
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Сегодня участвовали в торгах по 16 помещениям.
Не выиграли ни одного. Цены выросли до 2-3 раз от начальных.
Кто там что-то говорил про высокие ставки депозитам?
И высокие ставки по ипотеке)…
Продолжаем искать помещения на покупку на приемлемых для нас условиях.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Не выиграли ни одного. Цены выросли до 2-3 раз от начальных.
Кто там что-то говорил про высокие ставки депозитам?
И высокие ставки по ипотеке)…
Продолжаем искать помещения на покупку на приемлемых для нас условиях.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Замена арендатора - стресс для собственника или рутина для управляющей компании
С этим вопросом, если мы не управляем объектом, к нам часто обращаются, когда арендатор уже съехал и/или какое-то время собственник самостоятельно пытался найти замену…
Когда же мы управляем объектом, то мы запускаем брокеридж сразу как понимаем, что с этим арендатором кашу не сваришь.
Ранее писал на эту тему:
https://t.me/primetr_ru/61
https://t.me/primetr_ru/79
https://t.me/primetr_ru/244
https://t.me/primetr_ru/261
На прошлой неделе, пока я отдыхал, коллеги подписали два договора аренды по помещениям в управлении, где мы меняли арендаторов.
В этом посте опишу один из случаев позже опишу другой.
В ЖК Жулебино парк арендатором был специализированный ПВЗ и одновременно офлайн магазин крупного продавца семян, который просидел 18 месяцев до конца моратория, предусмотренного нашим договором аренды и предупредил за 3 месяца о расторжении договора.
Мы нашли замену с повышением МАП на 10%. Подписали договор аренды с каникулами 1 неделя, получили обеспечительный депозит. Ждем освобождения помещения текущим арендатором 31 марта, чтобы передать новому в тот же день или на следующий.
Хотел бы отметить, что помещение находится в лучшем месте в ЖК на входе в него со стороны метро и на въезде с шоссе. В т.ч. это позволило позиционировать и сдать дороже чем рекламируются другие помещения в ЖК.
Но сдали не сетевику, потому что сетевые арендаторы или их прямые конкуренты, которые садятся в такую локацию/площадь уже представлены в этом или соседних домах или кому-то мало/много площади 74м2.
Арендатор был найден благодаря работе брокера с другими объектами в этом и других ЖК на юго-востоке. Изначально арендатор обратился по другому объекту, который мы сдаем, но уточнив потребность арендатора брокер предложил это помещение и оно идеально подошло арендатору. Арендатор пытался торговаться, но снял на наших условиях.
Эта одна из причин почему мы можем быть эффективнее собственника, потому что кроме одного объекта, базы сетевых арендаторов мы еще можем делать кросс предложения других объектов.
В том числе поэтому, а так же с точки зрения оптимизации логистики мы стараемся придерживаться территориального принципа работы с объектами, что повышает вероятность сдачи в аренду помещений арендаторам, которые ищут на ограниченной территории.
P.S. Поймал себя на мысли, что часто на консультациях я ссылаюсь на какие-то посты из канала. А на этой неделе я рассказывал на консультациях про этот кейс, а опубликовал его уже позже.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
С этим вопросом, если мы не управляем объектом, к нам часто обращаются, когда арендатор уже съехал и/или какое-то время собственник самостоятельно пытался найти замену…
Когда же мы управляем объектом, то мы запускаем брокеридж сразу как понимаем, что с этим арендатором кашу не сваришь.
Ранее писал на эту тему:
https://t.me/primetr_ru/61
https://t.me/primetr_ru/79
https://t.me/primetr_ru/244
https://t.me/primetr_ru/261
На прошлой неделе, пока я отдыхал, коллеги подписали два договора аренды по помещениям в управлении, где мы меняли арендаторов.
В этом посте опишу один из случаев позже опишу другой.
В ЖК Жулебино парк арендатором был специализированный ПВЗ и одновременно офлайн магазин крупного продавца семян, который просидел 18 месяцев до конца моратория, предусмотренного нашим договором аренды и предупредил за 3 месяца о расторжении договора.
Мы нашли замену с повышением МАП на 10%. Подписали договор аренды с каникулами 1 неделя, получили обеспечительный депозит. Ждем освобождения помещения текущим арендатором 31 марта, чтобы передать новому в тот же день или на следующий.
Хотел бы отметить, что помещение находится в лучшем месте в ЖК на входе в него со стороны метро и на въезде с шоссе. В т.ч. это позволило позиционировать и сдать дороже чем рекламируются другие помещения в ЖК.
Но сдали не сетевику, потому что сетевые арендаторы или их прямые конкуренты, которые садятся в такую локацию/площадь уже представлены в этом или соседних домах или кому-то мало/много площади 74м2.
Арендатор был найден благодаря работе брокера с другими объектами в этом и других ЖК на юго-востоке. Изначально арендатор обратился по другому объекту, который мы сдаем, но уточнив потребность арендатора брокер предложил это помещение и оно идеально подошло арендатору. Арендатор пытался торговаться, но снял на наших условиях.
Эта одна из причин почему мы можем быть эффективнее собственника, потому что кроме одного объекта, базы сетевых арендаторов мы еще можем делать кросс предложения других объектов.
В том числе поэтому, а так же с точки зрения оптимизации логистики мы стараемся придерживаться территориального принципа работы с объектами, что повышает вероятность сдачи в аренду помещений арендаторам, которые ищут на ограниченной территории.
P.S. Поймал себя на мысли, что часто на консультациях я ссылаюсь на какие-то посты из канала. А на этой неделе я рассказывал на консультациях про этот кейс, а опубликовал его уже позже.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Замена арендатора
Еще один свежий кейс
Помещение 85,7м2 в ЖК Золотая звезда, это часть объекта, который мы когда-то разделили на два помещения, для большей ликвидности.
Арендатор – медцентр в плане расширения открыл еще одну точку под врача, который живет в этом доме (сдали 2 года назад на 10 лет). Что-то не сложилось, 22.02.2024 года арендатор обратился за расторжением. Арендатор был готов съехать по первому нашему требованию с предупреждением за две недели.
Как обычно, начали брокеридж помещения в т.ч. проинформировали своих арендаторов (других помещений в управлении). Арендатор второй части помещения - аптека - предложила это помещение своим партнерам, косметологической клинике. В результате клинике помещение понравилось, и мы заключили с ней договор аренды 14.03.2024 на наших условиях.
Возврат помещения от старого арендатора и передача новому арендатору день в день, арендные каникулы - 2 недели. В связи с тем, что ситуация с досрочным отказом от договора была инициирована арендатором, обеспечительный депозит был удержан.
Новый арендатор - небольшая сеть, у нас открыли четвертую клинику.
Сейчас мы в процессе поиска замены еще одного арендатора по одному из объектов в управлении. В общем для нас это серые будни и мы стараемся делать это максимально безболезненно для собственников помещений.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Еще один свежий кейс
Помещение 85,7м2 в ЖК Золотая звезда, это часть объекта, который мы когда-то разделили на два помещения, для большей ликвидности.
Арендатор – медцентр в плане расширения открыл еще одну точку под врача, который живет в этом доме (сдали 2 года назад на 10 лет). Что-то не сложилось, 22.02.2024 года арендатор обратился за расторжением. Арендатор был готов съехать по первому нашему требованию с предупреждением за две недели.
Как обычно, начали брокеридж помещения в т.ч. проинформировали своих арендаторов (других помещений в управлении). Арендатор второй части помещения - аптека - предложила это помещение своим партнерам, косметологической клинике. В результате клинике помещение понравилось, и мы заключили с ней договор аренды 14.03.2024 на наших условиях.
Возврат помещения от старого арендатора и передача новому арендатору день в день, арендные каникулы - 2 недели. В связи с тем, что ситуация с досрочным отказом от договора была инициирована арендатором, обеспечительный депозит был удержан.
Новый арендатор - небольшая сеть, у нас открыли четвертую клинику.
Сейчас мы в процессе поиска замены еще одного арендатора по одному из объектов в управлении. В общем для нас это серые будни и мы стараемся делать это максимально безболезненно для собственников помещений.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Минцифры предлагает заложить стоимость помещений для «Почты России» в новых ЖК в цену квартир и нежилых помещений (бесплатно передавать «Почте России» помещения в новостройках) .
"У нас сейчас очень много строится жилья - это массовая застройка. Нужно вводить обратно советские нормативы. У нас они остались по социалке - в части детских садов, школ, поликлиник. "Почта" из этих нормативов ушла, а застройщики, которые вводят это жилье, должны определенные площади на первых этажах передавать безвозмездно "Почте России", - сказал министр Максут Шадаев.
Попытки ввести «инфраструктурный платёж» для маркетплейсов в размере 0,5% от квартального оборота товаров пока не увенчались успехом.
Теперь дань предлагают брать с застройщиков.
Как вы считаете это нужно жителям новых ЖК или Почта России будет сдавать эти площади в аренду, как делает с текущими невостребованными площадями? Или увидим на прилавках Почты макароны и консервы?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
"У нас сейчас очень много строится жилья - это массовая застройка. Нужно вводить обратно советские нормативы. У нас они остались по социалке - в части детских садов, школ, поликлиник. "Почта" из этих нормативов ушла, а застройщики, которые вводят это жилье, должны определенные площади на первых этажах передавать безвозмездно "Почте России", - сказал министр Максут Шадаев.
Попытки ввести «инфраструктурный платёж» для маркетплейсов в размере 0,5% от квартального оборота товаров пока не увенчались успехом.
Теперь дань предлагают брать с застройщиков.
Как вы считаете это нужно жителям новых ЖК или Почта России будет сдавать эти площади в аренду, как делает с текущими невостребованными площадями?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Налог на имущество в МКД по ставке 1,5% по моим наблюдениям составляет примерно 8-10% годовой арендной платы
В прошлый четверг выиграли очередной суд (уже в третьей инстанции) по исключению объекта из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Теперь собственник помещения снова сможет не платить налог на имущество и будет экономить 215+ тыс. руб. в год.
Город проигрывает, но все равно судится.
Ждем возвращения дела в 1 инстанцию и запрашиваем копии решения.
Возможно обжалование в Верховный суд, но вероятность низкая.
На этой неделе еще суды в первой и во второй инстанции по другим клиентам.
Работаем не только над увеличением доходов, но и над снижением расходов.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
В прошлый четверг выиграли очередной суд (уже в третьей инстанции) по исключению объекта из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Теперь собственник помещения снова сможет не платить налог на имущество и будет экономить 215+ тыс. руб. в год.
Город проигрывает, но все равно судится.
Ждем возвращения дела в 1 инстанцию и запрашиваем копии решения.
Возможно обжалование в Верховный суд, но вероятность низкая.
На этой неделе еще суды в первой и во второй инстанции по другим клиентам.
Работаем не только над увеличением доходов, но и над снижением расходов.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью
Налог на имущество в МКД по ставке 1,5% по моим наблюдениям составляет примерно 8-10% годовой арендной платы В прошлый четверг выиграли очередной суд (уже в третьей инстанции) по исключению объекта из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых…
Сегодня выиграли еще один суд во второй инстанции
Часто я пишу про сделки с рантье. Про покупки под сдачу в аренду, окупаемость 100-140 месяцев, про арендаторов, налоги, будни рантье и управляющей компании. Но вижу, что для многих это не интересно.
Публика требует про сделки где можно инвестору заработать 100500%, а агенту от 1 млн. в месяц или со сделки. И глядя на посты в каналах коллег, видимо, это самый простой способ продать себя или свой курс обучения.
Обычно я рассказываю про спекулятивные сделки в узком кругу, чаще среди коллег. Потому что с одной стороны мы не осваиваем свои деньги, и я не готов пока предложить спекулятивные сделки на широкую аудиторию, а с другой стороны это происходит потому что мы достаточно консервативно подходим к покупкам и оценкам потенциала арендного дохода. Не берем повышенный риск.
Но есть брокеры, команды, которые играют не на свои, берут бОльший риск. Работают за премию с успеха
Инвестиции — это риск, я тоже не гарантирую доходность. Просто констатирую факт, что это есть.
На картинке (сообщение одного из подписчиков) пример того как может быть когда брокер и инвестор выбирают Risk ON или Risk OFF. В обоих случаях может быть, как удовлетворенность, так и неудовлетворенность результатом.
Нужно тщательно выбирать проводника, трезво оценивать риски и не забывать про план Б. И в приведенном примере план Б позволил пусть меньше, но заработать.
Стоит ли мне писать о спекулятивных сделках? Или только когда смогу предложить в массы как продукт?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Создаем ли мы ГАБы?
Свежий кейс.
Сегодня передали помещение арендатору Винлаб.
Помещение было куплено клиенту для сдачи в аренду.
Собственность получена 20 марта.
Договор аренды зарегистрирован 29 марта.
Предброкеридж или получение обратной связи от потенциальных арендаторов начали еще перед покупкой.
Без предброкериджа мы предполагали, что реалистично можно сдать объект за 315k, за столько кстати и сдали, правда это МАП, со второго года. А на первый год, как это часто бывает для новостроек ступенчатая аренда.
Конечно же обсуждали с клиентом и пессимистичный сценарий 280k, и оптимистичный 350k. На 350k был потенциальный арендатор, но не сетевой, и собственники в итоге сделали выбор в пользу понятного сетевого арендатора. Был еще Вкусвилл, но в новых ЖК они в отличие от Винлаба, например, склонны открываться на полгода позже, а это дополнительные потери от неполученной аренды. Ну и Вкусвилл, к сожалению, менее стабилен чем Винлаб.
Уже в процессе оформления сделки согласовали договор аренды и после получения собственности подали его на регистрацию.
Это первый объект клиента в нежилье, раньше были квартиры. Клиент выразил надежду, что не последний)
Покупаем, сдаем, управляем, продаем и ГАБы создаем😉 primetr.ru
Если вас интересует какая-то из перечисленных услуг или их комплекс, пишите в лс.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Свежий кейс.
Сегодня передали помещение арендатору Винлаб.
Помещение было куплено клиенту для сдачи в аренду.
Собственность получена 20 марта.
Договор аренды зарегистрирован 29 марта.
Предброкеридж или получение обратной связи от потенциальных арендаторов начали еще перед покупкой.
Без предброкериджа мы предполагали, что реалистично можно сдать объект за 315k, за столько кстати и сдали, правда это МАП, со второго года. А на первый год, как это часто бывает для новостроек ступенчатая аренда.
Конечно же обсуждали с клиентом и пессимистичный сценарий 280k, и оптимистичный 350k. На 350k был потенциальный арендатор, но не сетевой, и собственники в итоге сделали выбор в пользу понятного сетевого арендатора. Был еще Вкусвилл, но в новых ЖК они в отличие от Винлаба, например, склонны открываться на полгода позже, а это дополнительные потери от неполученной аренды. Ну и Вкусвилл, к сожалению, менее стабилен чем Винлаб.
Уже в процессе оформления сделки согласовали договор аренды и после получения собственности подали его на регистрацию.
Это первый объект клиента в нежилье, раньше были квартиры. Клиент выразил надежду, что не последний)
Покупаем, сдаем, управляем, продаем и ГАБы создаем😉 primetr.ru
Если вас интересует какая-то из перечисленных услуг или их комплекс, пишите в лс.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Сколько стоит объект из предыдущего поста?
Большинство вопросов под предыдущим постом были про цену объекта.
Я сознательно не писал цену. Сначала я бы хотел узнать ваше мнение.
За сколько вы бы продали такой объект? Прошу тех кому я написал цену в личные сообщения не выдавать полученную информацию для чистоты эксперимента.
Угловое помещение площадью 107м2 в первой очереди ЖК, на первой линии. Комплекс на 2000 квартир (в т.ч. 1100 квартир сдадут в 2026г.). В непосредственной близости в этом году сдаются еще два небольших ЖК на 700 квартиры. На данный момент заселяется только дом в котором рассматриваемое помещение.
Трафик на данный момент слабый, т.к. почти никто не живет.
700 метров от станции МЦК, через дорогу автобусная остановка, 65 метров до входа в стилобат, где должен быть супермаркет. Нет алкогольных ограничений.
Зальная планировка, высокие потолки, 6 витринных окон, 21 кВт.
По состоянию на сегодня арендатор Винлаб с МАП 315k со второго года, две недели назад на момент сделки арендатора еще не было.
Повторюсь, мне интересно ваше мнение.
💬 За сколько вы бы продали этот объект?
Буду благодарен за комментарии в виде цены (диапазона цен). Еще лучше если это будут развернутые комментарии, объясняющие вашу позицию.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Большинство вопросов под предыдущим постом были про цену объекта.
Я сознательно не писал цену. Сначала я бы хотел узнать ваше мнение.
За сколько вы бы продали такой объект? Прошу тех кому я написал цену в личные сообщения не выдавать полученную информацию для чистоты эксперимента.
Угловое помещение площадью 107м2 в первой очереди ЖК, на первой линии. Комплекс на 2000 квартир (в т.ч. 1100 квартир сдадут в 2026г.). В непосредственной близости в этом году сдаются еще два небольших ЖК на 700 квартиры. На данный момент заселяется только дом в котором рассматриваемое помещение.
Трафик на данный момент слабый, т.к. почти никто не живет.
700 метров от станции МЦК, через дорогу автобусная остановка, 65 метров до входа в стилобат, где должен быть супермаркет. Нет алкогольных ограничений.
Зальная планировка, высокие потолки, 6 витринных окон, 21 кВт.
По состоянию на сегодня арендатор Винлаб с МАП 315k со второго года, две недели назад на момент сделки арендатора еще не было.
Повторюсь, мне интересно ваше мнение.
Буду благодарен за комментарии в виде цены (диапазона цен). Еще лучше если это будут развернутые комментарии, объясняющие вашу позицию.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
За сколько вы бы продали этот объект?
Почему задаю вопрос именно так, не за сколько купили бы, а именно продали.
На мой взгляд, на вопрос за сколько купили бы, можно получить ответ: чем дешевле, тем лучше - за 8-7-6… лет окупаемости.
А пока вы объектом не владеете, не покупаете его, не привязаны к нему, мнение о цене может быть более непредвзятое. Думая над вопросом за сколько я бы продал, да за столько, за сколько его бы купил некий усредненный покупатель на рынке.
Я всегда анализируя объект на покупку думаю о возможной цене продажи и после этого принимаю решение за сколько его можно купить.
Спасибо всем, кто написал цены и комментарии.
Но статистически замечено, что тех, кто пишет комментарии сильно меньше тех, кто участвует в опросах. И по результатам опроса получается более наглядная картинка.
Поэтому предлагаю отдать свой голос за один из вариантов ответов, не подсматривая на комментарии. Чтобы это было ваше мнение без влияния чужого. Если вам не будет хватать вариантов ответов - добро пожаловать в комментарии.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Почему задаю вопрос именно так, не за сколько купили бы, а именно продали.
На мой взгляд, на вопрос за сколько купили бы, можно получить ответ: чем дешевле, тем лучше - за 8-7-6… лет окупаемости.
А пока вы объектом не владеете, не покупаете его, не привязаны к нему, мнение о цене может быть более непредвзятое. Думая над вопросом за сколько я бы продал, да за столько, за сколько его бы купил некий усредненный покупатель на рынке.
Я всегда анализируя объект на покупку думаю о возможной цене продажи и после этого принимаю решение за сколько его можно купить.
Спасибо всем, кто написал цены и комментарии.
Но статистически замечено, что тех, кто пишет комментарии сильно меньше тех, кто участвует в опросах. И по результатам опроса получается более наглядная картинка.
Поэтому предлагаю отдать свой голос за один из вариантов ответов, не подсматривая на комментарии. Чтобы это было ваше мнение без влияния чужого. Если вам не будет хватать вариантов ответов - добро пожаловать в комментарии.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Telegram
Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью
Сколько стоит объект из предыдущего поста?
Большинство вопросов под предыдущим постом были про цену объекта.
Я сознательно не писал цену. Сначала я бы хотел узнать ваше мнение.
За сколько вы бы продали такой объект? Прошу тех кому я написал цену в личные…
Большинство вопросов под предыдущим постом были про цену объекта.
Я сознательно не писал цену. Сначала я бы хотел узнать ваше мнение.
За сколько вы бы продали такой объект? Прошу тех кому я написал цену в личные…
За сколько вы бы продали объект из предыдущего поста?
Anonymous Poll
8%
47,3 млн. (150 МАП)
16%
45,4 млн. (144 МАП)
11%
43,5 млн. (138 МАП)
14%
41,6 млн. (132 МАП)
8%
39,7 млн. (126 МАП)
18%
37,8 млн. (120 МАП)
4%
35,9 млн. (114 МАП)
7%
34,0 млн. (108 МАП)
13%
Не продал(а) бы
Почитать на выходные - лучшие посты от Инвест-Мэтров за последние две недели.
⭐️ 100500% VS 8-10% годовых
⭐️ Инвестиции в доходные кладовки
⭐️ Реальная доходность на Бали, практический опыт
⭐️ Мода на лофты прошла
⭐️ Флиппинг — пробуксовка
⭐️ Флиппинг, это не всегда покупка "убитых" квартир
⭐️ Арендный доход: за и против
⭐️ Как привлекать инвестиции в девелопмент и редевелопмент? Запись эфира
⭐️ Инвестиционный потенциал рекреационной недвижимости. Риски и возможности. Запись эфира
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
⭐️ 100500% VS 8-10% годовых
⭐️ Инвестиции в доходные кладовки
⭐️ Реальная доходность на Бали, практический опыт
⭐️ Мода на лофты прошла
⭐️ Флиппинг — пробуксовка
⭐️ Флиппинг, это не всегда покупка "убитых" квартир
⭐️ Арендный доход: за и против
⭐️ Как привлекать инвестиции в девелопмент и редевелопмент? Запись эфира
⭐️ Инвестиционный потенциал рекреационной недвижимости. Риски и возможности. Запись эфира
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Почему одни покупают дороже других
На это есть несколько причин.
Я не беру во внимание банальное не в бюджете или не нравится.
Бывает человек покупает под свой бизнес, соседнее помещение и т.п. В этих случаях люди часто не смотрят на доходность, решают другие задачи.
Я же имею ввиду ситуации, когда денег хватает, есть готовность купить объект, но кто-то покупает дороже, а кто-то уступает.
Самая простая причина – один покупает держать (рантье), а другой на перепродажу (спекулянт) – приемлемые для них цены могут отличаться на десятки процентов.
Но даже когда цели одинаковы, когда конкурируют между собой два спекулянта или два рантье, один может купить дороже другого.
Например, один рантье рассчитывает на 10 лет окупаемости, а другой на 12 и тот, кто не купил может не понимать почему другой купил на 20% дороже.
Или одного спекулянта устроит возможность перепродать на 25% дороже цены покупки, а другой хочет продать в полтора раза дороже.
Если допустить что оба рантье или спекулянта ориентируются на одинаковую окупаемость/доходность, то у них может быть разная оценка потенциала арендного дохода.
Особенно это заметно на торгах. Когда, например, пару десятков участников, шаг аукциона 1-5%.
Цена вырастает в несколько раз. Кто-то покупает, кто-то второй с отставанием 1-5%, есть третий с отставанием 2-10%, четвертый, пятый с разрывом от первого 25-50% и т.д.
Вспоминается случай семи летней давности, когда мы выиграли на торгах помещение в 4 раза выше начальной цены. После этого нам позвонили несколько участников поинтересоваться: мы вообще в себе?
Кажется, тот кто был второй звонил и сказал что они собирались сдать помещение за 750k, проанализировали его вдоль и поперек, согласовали с Дикси, а тут мы перебили их по цене.
Дело в том, что мы собирались сдать за 1000-1250k. Т.е. при одинаковых ожиданиях по окупаемости/доходности мы готовы были заплатить за объект больше конкурента минимум на треть.
А купив и сдав его за 1250k у нас еще был потенциал для перепродажи.
Во многих других ситуациях мы не покупаем, останавливаемся дешевле, а кто-то покупает дороже. Возможно, у него также есть видение, как дороже сдать этот объект или просто он более оптимистичен иногда излишне.
Но часто бывает так, что человек покупая дороже потом просто выставляет более высокую ставку аренды, объясняя ее тем, что купил дорого.
Тот кто не купил может быть расстроен из-за проделанной работы и неоправданных ожиданий. Может быть негативно настроен по отношению к тому кто купил или начать обесценивать объект, но это уже тема для канала по психологии.
Я бы рекомендовал не уходить в эмоции, а посмотреть за судьбой объекта, если вы его не купили, а собирались. Таким образом вы либо убедитесь, что сделали правильно что не купили, либо обогатите свой опыт и возможно в следующий раз примите другое решение.
А вы обычно покупаете дороже или не покупаете из-за тех кто покупает дорого? И какие эмоции испытываете от сделки или когда не покупаете?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
На это есть несколько причин.
Я не беру во внимание банальное не в бюджете или не нравится.
Бывает человек покупает под свой бизнес, соседнее помещение и т.п. В этих случаях люди часто не смотрят на доходность, решают другие задачи.
Я же имею ввиду ситуации, когда денег хватает, есть готовность купить объект, но кто-то покупает дороже, а кто-то уступает.
Самая простая причина – один покупает держать (рантье), а другой на перепродажу (спекулянт) – приемлемые для них цены могут отличаться на десятки процентов.
Но даже когда цели одинаковы, когда конкурируют между собой два спекулянта или два рантье, один может купить дороже другого.
Например, один рантье рассчитывает на 10 лет окупаемости, а другой на 12 и тот, кто не купил может не понимать почему другой купил на 20% дороже.
Или одного спекулянта устроит возможность перепродать на 25% дороже цены покупки, а другой хочет продать в полтора раза дороже.
Если допустить что оба рантье или спекулянта ориентируются на одинаковую окупаемость/доходность, то у них может быть разная оценка потенциала арендного дохода.
Особенно это заметно на торгах. Когда, например, пару десятков участников, шаг аукциона 1-5%.
Цена вырастает в несколько раз. Кто-то покупает, кто-то второй с отставанием 1-5%, есть третий с отставанием 2-10%, четвертый, пятый с разрывом от первого 25-50% и т.д.
Вспоминается случай семи летней давности, когда мы выиграли на торгах помещение в 4 раза выше начальной цены. После этого нам позвонили несколько участников поинтересоваться: мы вообще в себе?
Кажется, тот кто был второй звонил и сказал что они собирались сдать помещение за 750k, проанализировали его вдоль и поперек, согласовали с Дикси, а тут мы перебили их по цене.
Дело в том, что мы собирались сдать за 1000-1250k. Т.е. при одинаковых ожиданиях по окупаемости/доходности мы готовы были заплатить за объект больше конкурента минимум на треть.
А купив и сдав его за 1250k у нас еще был потенциал для перепродажи.
Во многих других ситуациях мы не покупаем, останавливаемся дешевле, а кто-то покупает дороже. Возможно, у него также есть видение, как дороже сдать этот объект или просто он более оптимистичен иногда излишне.
Но часто бывает так, что человек покупая дороже потом просто выставляет более высокую ставку аренды, объясняя ее тем, что купил дорого.
Тот кто не купил может быть расстроен из-за проделанной работы и неоправданных ожиданий. Может быть негативно настроен по отношению к тому кто купил или начать обесценивать объект, но это уже тема для канала по психологии.
Я бы рекомендовал не уходить в эмоции, а посмотреть за судьбой объекта, если вы его не купили, а собирались. Таким образом вы либо убедитесь, что сделали правильно что не купили, либо обогатите свой опыт и возможно в следующий раз примите другое решение.
А вы обычно покупаете дороже или не покупаете из-за тех кто покупает дорого? И какие эмоции испытываете от сделки или когда не покупаете?
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Дорогие подписчики!
Приглашаю вас на III ЕЖЕГОДНЫЙ ФОРУМ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ «РАНТЬЕ»
Где на ряду с другими спикерами будет выступать мой партнер Сергей Тарасов.
📍 ГДЕ: Россия, Москва, Сокольники,Отель «Holiday Inn»
⏰ КОГДА: 13 и 14 апреля 2024 года
▪️ САЙТ МЕРОПРИЯТИЯ: https://rentier.events/
▪️ КУПИТЬ ВХОДНОЙ БИЛЕТ
✅ 2 дня мероприятия;
✅ 20+ спикеров;
✅ ЭКСПО-зона;
✅ ворк-шопы;
✅ менторская гостиная;
✅ 87+ экспертов и инвесторов;
✅ сюрпризы и розыгрыши призов;
✅ гала-ужин и не только!
ПЕРЕХОДИТЕ ПО ССЫЛКАМ И ПРИОБРЕТАЙТЕ БИЛЕТЫ УЖЕ СЕЙЧАС!
На сайте форума в раздел «Купить билет» https://rentier.events/
Специально для вас есть промокод ST20242D7E88A0 на 10% от цены на сайте, который необходимо ввести на странице оплаты.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Приглашаю вас на III ЕЖЕГОДНЫЙ ФОРУМ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ «РАНТЬЕ»
Где на ряду с другими спикерами будет выступать мой партнер Сергей Тарасов.
📍 ГДЕ: Россия, Москва, Сокольники,Отель «Holiday Inn»
⏰ КОГДА: 13 и 14 апреля 2024 года
▪️ САЙТ МЕРОПРИЯТИЯ: https://rentier.events/
▪️ КУПИТЬ ВХОДНОЙ БИЛЕТ
✅ 2 дня мероприятия;
✅ 20+ спикеров;
✅ ЭКСПО-зона;
✅ ворк-шопы;
✅ менторская гостиная;
✅ 87+ экспертов и инвесторов;
✅ сюрпризы и розыгрыши призов;
✅ гала-ужин и не только!
ПЕРЕХОДИТЕ ПО ССЫЛКАМ И ПРИОБРЕТАЙТЕ БИЛЕТЫ УЖЕ СЕЙЧАС!
На сайте форума в раздел «Купить билет» https://rentier.events/
Специально для вас есть промокод ST20242D7E88A0 на 10% от цены на сайте, который необходимо ввести на странице оплаты.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
До начала форума по коммерческой недвижимости от «РАНТЬЕ» ☝️ осталось три с половиной дня.
Если вы хотите пойти на форму вдвоем, пришлите в лс купленный билет и среди первых 10 человек мы разыграем 2 бесплатных билета «Стандарт».
Так же есть возможность приобрести «VIP» билет на 1 день со скидкой 50% за 50k. Это предложение включает в себя вечернюю программу 13го апреля и гала-ужин. Если вам интересно, дайте знать.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Если вы хотите пойти на форму вдвоем, пришлите в лс купленный билет и среди первых 10 человек мы разыграем 2 бесплатных билета «Стандарт».
Так же есть возможность приобрести «VIP» билет на 1 день со скидкой 50% за 50k. Это предложение включает в себя вечернюю программу 13го апреля и гала-ужин. Если вам интересно, дайте знать.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Сегодняшнее выступление Сергея Тарасова на форуме по коммерческой недвижимости "Рантье" кажется зашло аудитории.
Сергей поделился малой толикой того чему мы учим на нашем курсе: Как брокеру вместе с инвестором зарабатывать на инвестициях в стрит ритейл на протяжении многих лет. Взгляд глазами инвестора, брокера, арендатора.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru
Сергей поделился малой толикой того чему мы учим на нашем курсе: Как брокеру вместе с инвестором зарабатывать на инвестициях в стрит ритейл на протяжении многих лет. Взгляд глазами инвестора, брокера, арендатора.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru