Свежий кейс про передачу объекта нам в управление.
 
Услышал на совещании какой клубок проблем нам недавно пришлось распутывать и решил поделиться.

Помещение в ОСЗ в СВАО:
Площадь: 238 м2.
Собственник купил ООО с помещением, выкупаемым в рассрочку у города.

Арендаторы:
1.     Бассейн для детей,
2.     Кондитерская,
3.     ПВЗ.
 
Вопросов много. Поэтому решил разделить на хозяйственные и финансовые. Начну с хозяйственных.

Объект был передан в управление 20 декабря 2023 года.

Проблематика, заявленная собственником при передаче объекта:

1.     В день передачи на объекте произошел прорыв теплотрассы, был затоплен подвал, отсутствовало горячее водоснабжение.
2.     Течь кровли. Была выявлена еще в летне-осенний период. Проявила себя в зимний во время оттепели.
3.     Расхождения в 10 раз‼️ между показаниями счетчиков подаваемыми в МЭС и фактическим потреблением по внутренним счетчикам арендаторов. По мнению собственника кто-то еще пользуется водой, оплачиваемой собственником.

Проблематика, выявленная в процессе приемки объекта:

1.     Выявлена неузаконенная перепланировка по фасаду.
2.     При аудите документов было выявлено что в договорах аренды не был включен пункт, который требует город (залогодержатель) при сдаче помещений в аренду.
 
Результаты работы по состоянию на сегодня:

1.     20-21 декабря организованы работы по устранению последствий прорыва на теплотрассе: восстановлена подача горячей воды, откачена вода из подвала (силами и за счет МОЭК и УК).
2.     Произведен осмотр кровли, по предварительным оценкам износ составляет 75-80%. Ремонтные работы запланированы на весенне-летний период.
3.     Течь во время оттепели устранена путем очистки кровли от снега и прочистки впускных отверстий ливневой канализации.   
4.     Произведен аудит системы водоснабжения:
·       Подключение к нашей трассе потребителей МКД, либо соседних собственников отсутствует;
·       Выявлены ошибки при расчетах потребления воды бухгалтерией собственника из-за чего переплата за предыдущие периоды составляла в 10 раз выше фактического расхода. Планируется перерасчет с УК;
·       Выявлены некорректная работа одного из счетчиков. Замена данного счетчика согласована с УК, будет произведена в ближайшее время.
5.     При восстановлении утерянного договора с УК, выявлено, что собственник, кроме услуг на поставку тепла и воды, оплачивает УК эксплуатационные услуги. Хотя по факту УК зданием не управляет. При переходе на прямые договоры с МОЭК и МВК, есть смысл отказаться от данных услуг. Оцениваем целесообразность заключения прямых договоров с МОЭК и МВК, учитывая ветхость инфраструктуры.
6.     Рассчитана стоимость работ по узакониванию перепланировки, собственником принято решение о запуске данного процесса. 

💬Как вам? Написать про проблемы с арендатором и как мы их решили?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Из квартир/апартаментов в ГАБы

Вчера консультировал еще одного человека, который хочет переложиться из квартир в ГАБы. Этот тренд за 15 лет нашей работы с ГАБами последние годы сильнее набирает обороты.

Дюжина постов на эту тему:

1. Почему я не покупаю, а арендую квартиры, но при этом покупаю нежилые помещения и сдаю их в аренду?

2. В квартире ремонт делает собственник, а в нежилом помещении арендатор.

3. Сравните какие расходы компенсируют арендаторы квартир и арендаторы нежилых помещений в стрит-ритейле сверх аренды?

4. Тепловая карта Прогноз окупаемости квартир от Яндекс Недвижимость.

5. Около 10% россиян в 2020 году проживали в съемных квартирах.

6. Около 80% доля арендованных площадей у Пятерочки и Магнита в 2021-2022 году.

7. Нежилые помещения в основном продаются с арендаторами, а квартиры без.

8. К чему приведет «обеление» рынка аренды квартир? 

9. Кейс: Почему лучше не покупать квартиры детям «на вырост»?

10. Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость.

11. Всегда ли целесообразно покупать недвижимость для жизни?

12. Взгляд предпринимателя на покупку жилой недвижимости.

💬 А вы замечаете по своему окружению/клиентам, что людей которые разочаровались в квартирах и перекладываются в коммерцию становится больше?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Необходимость отказывать как высшая степень оценки труда

Вчера в очередной раз обсуждали с брокерами, что когда мы продаем/сдаем объект и у нас несколько потенциальных покупателей/арендаторов, а мы можем продать/сдать только одному, то остальным вынуждены будем отказать.

Как правило в такой ситуации получается продать/сдать на максимально выгодных условиях.

Такие случаи обычно возникают, когда выбран правильный объект, правильная цена, проделана правильная работа.

В этой ситуации торг за объект идет не между собственником/брокером и покупателем/арендатором, а между покупателями/арендаторами.

Бывает несколько покупателей/арендаторов предлагают одинаковую цену и уже никто не готов подняться выше. Тогда мы начинаем выбирать по неценовым критериям, как я говорю «по цвету глаз». Бывает, что выбираем того, кто предложил денег меньше, но кажется более надежным или с кем объект может быть более ликвидным.

И в конце, когда выбрали покупателя/арендатора остальным нужно отказать и услышать от них «обратную связь».

Отказывать не приятно, дискомфортно. Те, кому отказываем, часто неадекватно и эмоционально реагируют.

Слыша это я воспринимаю как похвалу, и говорю об этом брокерам, чтобы они воспринимали это также, как высшую оценку результата их труда, просто выраженную другими словами и с неправильными эмоциями.

Нельзя быть слугой двух господ, хорошим для всех. Если мы представляем интересы собственников, то мы можем не нравится покупателям/арендаторам. Таковы издержки нашей деятельности.

💬 А как вы себя чувствуете, когда вам нужно выбирать покупателя/арендатора и отказывать другим?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru