2 июля открылся 1000-й магазин федеральной сети «Улыбка радуги».

Много это или мало?

«Улыбке радуге» для этого понадобилось больше 20 лет или примерно 1 магазин в неделю.

ВкусВилл открыл 1000 магазинов за 10 лет.

Красное&белое открывает около 1000 магазинов в год.

Пятерочка за 2020-2021 годы открывала более 2000 магазинов в год.

С конца февраля 2022 года многие сети притормозили развитие. Но число открываемых точек только крупными продуктовыми и аптечными сетями на протяжении многих лет говорит о том, что есть постоянный возобновляемый спрос со стороны арендаторов стрит-ритейла. И последние годы этот спрос все больше смещается ближе к потребителю, в жилые комплексы.

Поэтому для себя и наших клиентов мы продолжаем увеличивать портфель объектов стрит-ритейла для сдачи в аренду в основном в новых ЖК.

primetr.ru

А как вы относитесь к распродажам?

Участвовали или планируете участвовать в Черной пятнице рынка недвижимости?

Будет интересно увидеть ваше мнение в комментариях?


https://refriday.ru/complexes/list/commercial

Напоминаем о сроках уплаты УСН за 2 квартал 2022 года.

Налог нужно заплатить не позже 25 июля 2022 года.

Не забываем уменьшить налог на сумму уплаченных до 30 июня 2022 года взносов в фонды в т.ч. взносы в ПФР в размере 1 % от дохода свыше 300 тысяч рублей.

Справочно:
с 2021 года лимит по доходам на УСН для ИП (и организаций) 200 млн. руб. (в 2020 году было не больше 150 млн. руб.).
Есть нюанс. После того как доходы превысят 150 млн. руб., ставки налога увеличатся с 6% до 8% при объекте налогообложения «доходы» и с 15% до 20% при объекте «доходы минут расходы» (п. 1.1 и 2.1 ст. 346.20 НК).
Повышенные ставки применяют начиная с квартала, в котором доходы превысили 150 млн. руб. Авансовые платежи за истекшие отчетные периоды пересчитывать не придется.

Продолжаем следить за показателями крупнейших розничных сетей чтобы понимать динамику оборотов и открытия новых точек.

Отчиталась за 2 кв. 2022 г. X5 Retail Group. На фоне роста инфляции и снижения реальных доходов компания добилась роста офлайн выручки Пятерочки примерно на уровне инфляции, но это с учетом открытия новых магазинов. А по старым магазинам рост выручки ниже инфляции. Компания растет как по обороту, так и по количеству магазинов, правда темпы открытия магазинов в за первое полугодие снизились по сравнению с прошлым годом.

Ждем показателей по другим сетям и данные за 3 кв. 2022 г. Но уже можно сказать, что не все так плохо как иногда пытаются представить торговые сети в письмах с просьбой о скидке по арендной плате. Если арендаторы обращаются к вам за скидкой - запрашивайте обороты, желательно за 13 месяцев, смотрите на динамику как год к году, так и за последние месяцы, считайте процент аренды от товарооборота и принимайте решение основываясь на цифрах.

Приводим данные из пресс-релиза X5 Retail Group по итогам второго квартала и шести месяцев 2022 года:

Факторы внешней среды:

Продовольственная инфляция во 2 кв. 2022 г. составила 19,5% год к году.

Рост инфляции в апреле привел к снижению реальных заработных плат и пенсий на 7,2% и 8,8% год к году соответственно.

Население переходит на модель бережливого потребления на фоне сокращения реальных доходов. Оборот пищевых продуктов в реальном выражении в апреле – мае снизился на 1,7% и 1,8% год к году, соответственно.

Развитие офлайн-бизнеса:

Темп роста чистой офлайн розничной выручки торговой сети «Пятерочка» составил 19,3% год к году, при росте LFL* продаж на 12,3% во 2 кв. 2022 г. LFL средний чек вырос на 11,4% год к году в результате нормализации поведения покупателей по сравнению с 1 кв. 2022 г. и ускорения инфляции во 2 кв. 2022 г. Сеть продолжила расширяться, открыв 285 новых магазинов во 2 кв. 2022 г (без учета закрытий).

Чистая розничная выручка «Чижика» во 2 кв. 2022 г. выросла в 28 раз год к году. Торговая сеть открыла 64 новых магазина во 2 кв. 2022 г.

*Like for like — показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам. Под сопоставимыми торговыми точками понимаются такие магазины, которые работали и в отчетном, и в базовом периоде.

Подробнее на сайте компании:
https://www.x5.ru/wp-content/uploads/2022/08/q2_2022_trading_update_rus.pdf

Напоминание!
При применении патентной системы налогообложения (ПСН), с 2021 года есть возможность уменьшить сумму патента на величину уплаченных взносов в фонды (ПФР и ОМС). До 2021 года на величину уплаченных взносов в фонды можно было уменьшить только налог по УСН «доходы».

Если вы оформили патент на июль 2022 года, для того чтобы уменьшить его сумму, нужно в июле (до даты оплаты патента, но желательно за 20 дней до даты оплаты патента) оплатить взносы в фонды за текущий или прошедшие периоды.

Ограничения по доходам и количеству сотрудников для ПСН:
- доходы с начала календарного года не более 60 млн рублей;
- численность сотрудников по всем видам деятельности ИП не более 15 человек.

Законы жанра СМИ даже отраслевых – главное громкий заголовок: В Москве снижается стоимость аренды стрит-ритейла

А в самой статье детали:
В центре Москвы…
на половине торговых улиц столицы…
снижение ставок аренды на помещения стрит-ритейла характерно только для части объектов — с большой площадью от 200 кв м, находящихся в «спорных» локациях…
Ставки на небольшие помещения в некоторых топовых локациях не снижаются и где-то даже растут.

Кстати сказать, речь идет о помещениях с «локационными понтами», которые мы не очень любим покупать, предпочитаем помещения в жилых комплексах, где ставки не завышены и достаточно стабильны. Так же указывается, что снижение ставок характерно для объектов площадью от 200 м2 и в «спорных» локациях, на такие помещения спрос был ниже и в обычное время. В общем кажется ничего особо нового.

Относитесь критически к информации, выбирайте правильные помещения для покупки. @primetr

https://www.retail.ru/news/v-moskve-snizhaetsya-stoimost-arendy-strit-riteyla-25-iyulya-2022-218901/

Стало известно о полном приобретении всех активов Starbucks в России. Окончательное решение об уходе с российского рынка компания Starbucks приняла в конце мая.
Новые владельцы получат право аренды на 130 помещений сети, где работали около двух тысяч сотрудников. Подробнее:
https://lenta.ru/news/2022/07/30/starbucks/?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop

В последнее время в профессиональных кругах было много разговоров о желающих арендовать помещения, которые могли освободиться после ухода Starbucks.

Посмотрим, как у Тимати и Антона Пинского получиться использовать права аренды на желанные помещения в хороших локациях.
Хорошие помещения пользуются спросом во все времена. Выбирайте ликвидные помещения. @primetr_ru

Насколько важен договор аренды нежилого помещения.

Недавно почти одновременно были подписаны договоры аренды по двум помещениям с одним арендатором – сеть пекарен Буханка. Первый договор с центральным офисом, второй договор с франчайзи. Название арендатора в данном случае не важно.

Важно то, что в первом случае мы выбрали арендатора по критерию - надежный платежеспособный арендатор и согласовали договор за сутки. Быстро, потому что мы подписываем с этим арендатором не первую сделку и договор уже ранее был согласован. Оставалось только вписать детали (площадь, ставка, сроки) по текущей сделке. Комфортно и выгодно для всех сторон: собственника, арендатора и для нас как брокера и как управляющей компании.

Во втором случае собственник тоже быстро подписал договор аренды по нашей форме, по которой мы сдавали другое его помещение 5 лет назад Буханке. Собственник предпочел сдать Буханке по ставке на 11% ниже чем предлагал другой сетевой арендатор, из-за комфорта работы по знакомому ему договору. Другой арендатор предлагал взять за основу свой договор аренды. Таков был выбор собственника, для которого важнее знакомый комфортный договор аренды не смотря на то, что аренда по нему меньше на 240 тыс. руб. в год.

Хорошо, что в данном случае помещение быстро нашло своего арендатора. К сожалению, бывает, что из-за негибкой позиции по договору аренды со стороны собственника и/или арендатора сделка не может состояться и помещение простаивает. На нашей практике были случаи, когда собственник мог бы сдать помещение сетевому арендатору, но не сдавал из-за жесткой позиции «только мой договор», а мы сдавали соседние помещения, в том числе по ставке в 2 раза выше и слышали от арендаторов про такого собственника, что он не договороспособен.

Будьте гибче, делайте акцент на условиях и сути договоренностей, а не форме договора. @primetr_ru

28 июня 2022 года мы писали о том, что с 29 июня 2022 года отменяют специальные регистрационные штампы на договорах купли-продажи, аренды, участия в долевом строительстве и других. И что государственная регистрация прав будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Сейчас делимся разъяснениями Росреестра по этому поводу:

С 29 июня на договоре или иной сделке, являющейся основанием для регистрации собственности, не проставляется специальная регистрационная надпись («синий» штамп).

Такая практика уже была реализована ранее – на договорах купли-продажи, заключенных в электронном виде, специальная регистрационная надпись всегда проставлялась также в электронном виде (не в виде «синего» штампа).

Кто и когда ставит отметки?

На представленном заявителем «бумажном» подлиннике договора купли-продажи специалист многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ), принимающий документы для регистрации прав, проставляет отметку о создании электронного образа соответствующего договора. (ч. 13 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015).

Обе отметки (о создании электронного образа договора; о том, что представленный документ является копией) ставятся при приеме документов перед отправкой их на государственную регистрацию, а не перед выдачей документов.

После государственной регистрации заявителю вместе с документами, которые он представил «в бумаге», выдается выписка из ЕГРН, удостоверяющая регистрацию права собственности. Такая выписка направляется Росреестром в МФЦ для выдачи в электронном виде. Выписка «в бумаге» оформляется уже в МФЦ, на ней проставляются соответствующие надписи, ставятся подписи сотрудников МФЦ и печати МФЦ.

В органе регистрации прав будет храниться только электронный образ договора, созданный МФЦ. При этом он имеет ту же юридическую силу, что и бумажный, представленный заявителем.

Учитывайте при проведении сделок и описании условий доступа к аккредитиву и ячейке. @primetr_ru

Почему не сдаются помещения? Случай из нашей практики.

Недавно в одном новом ЖК мы сдали помещение, разделив на части: 75 м2 и 53 м2. У помещения было 2 входа. Площадь 128 м2 в этой локации не пользовалась спросом, а меньшие площади востребованы арендаторами. Спросили у коллег, которые сдают в этом же ЖК аналогичные помещения площадью около 140 м2, как у них дела. Получили ответ: «Мы пока стоим) делить не хочет наш собственник.»

Ситуация, когда собственник не делит помещение не редкая. Собственники часто объясняют это так – «а если один из арендаторов съедет, что делать?».

Истинная причина, на наш взгляд, заключается в том, что собственники часто не знают какие площади пользуются спросом у арендаторов, соответственно не уверены, стоит ли делить и на какие площади. Из-за этого помещения простаивают месяцами, не смотря на то что есть спрос со стороны арендаторов на части.

Кроме того, собственники не знают как или не хотят заниматься делением коммуникаций (электричество, водоснабжение и водоотведение) и в последующем распределением коммунальных расходов между арендаторами.

Когда мы берем помещение в работу, анализируем особенности планировки и возможности деления на части. Анализируем кому из арендаторов подойдет каждая из полученных площадей (целиком и части). По объектам, которыми мы управляем, делим помещения физически под конкретных арендаторов, а так же делим коммуникации и организуем раздельный учёт коммунальных расходов.

Если не знаете как это сделать или не хотите этим заниматься, обращайтесь к профессионалам. primetr.ru

Чтобы сдать можно не только делить, но и объединять. Случаи из нашей практики.

В прошлый раз мы писали о том, что часто чтобы сдать нежилые помещения их нужно разделить.

Застройщики проектируют и продают площади и больше чем нужно, и меньше чем нужно.

Чаще всего помещения объединяются под супермаркеты, чтобы набрать площадь от 350 м2, но там еще есть нюансы, связанные с зоной разгрузки, об этом стоит как-нибудь написать отдельно.

Периодически мы сдаем площади объединив несколько соседних помещений и не под супермаркеты. Так, например, несколько дней назад в Балашихе сдали 153,7 м2 (два смежных помещения 87,4 м2 и 66,3 м2) под Самокат.

Больше года назад сдали 234,9 м2 (два смежных помещения 141,1 м2 и 93,8м2) под ВкусВилл.

В обоих случаях смежные помещения принадлежали разным собственникам. В одном случае собственники были знакомы друг с другом, а в другом нет. В обоих приведенных случаях между помещениями был НЕ несущий участок стены. Иногда при объединении соседние помещения сдаются одному арендатору по одному договору аренды, иногда по отдельным.

Когда сдаете помещение в аренду смотрите шире. Не находитесь в шорах, что можно сдать помещение только так как оно есть. Часто чтобы сдать помещение быстрее и/или дороже его нужно разделить, даже если у него только один вход. А иногда можно и объединить соседние помещения. Важно знать какие площади востребованы и какими бизнесами, арендаторами.

Сдаем помещения в Москве и Московской области. primetr.ru

Спасибо всем, кто принял участие в опросе. Если вы не участвовали, ответьте сначала на вопрос предыдущего поста. И давайте обсудим результаты.

Начнем с первого варианта ответа, когда ничего не компенсируется (всё включено в арендную плату). Этот вариант встречается по договорам аренды под ПВЗ (пункты выдачи заказов) Wildberries с их центральным офисом. По партнерским ПВЗ обычно сверх аренды компенсируются Электричество + вода + отопление + эксплуатация (содержание и ремонт). В остальных случаях этот вариант встречается очень редко.

Более 2/3 голосов пришлось на два самых распространенных варианта ответа вместе:
- Электричество + вода + отопление
- Электричество + вода + отопление + эксплуатация (содержание и ремонт).
На практике в стрит-ритейле как раз эти два варианта и распространены больше всего. Эксплуатацию (содержание и ремонт) часто не платят сетевые арендаторы, но не все и не всегда.

Ответ «Электричество + вода» скорее всего от тех, кто занимается квартирами, там обычно сверх арендной платы оплачивают по счетчикам только за свет и воду. В стрит-ритейле в нашей практике «Электричество + вода» без отопления за многие годы не встречались, только если по водоматам.

Не было в нашей практике в стрит-ритейле и отдельно «Электричество», это встречалось по небольшим офисам.

Последний в списке вариант ответа со взносами на капремонт у нас иногда получается согласовать с небольшими арендаторами, но не часто.

Перечисленные расходы арендодателя, компенсируемые арендаторами часто называют переменной арендной платой, с которой тоже нужно платить налог. Т.е. если арендатор компенсирует коммунальные расходы на 100 единиц, то заплатив с них налог 6%, а именно такую систему налогообложения выбирают чаще всего арендодатели, у арендодателя остается 94 единицы, а за коммуналку он заплатил 100. Что делать? С некоторыми арендаторами, в том числе сетевыми, получается согласовать и компенсацию налогов с переменной арендной платы (с сумм компенсации коммунальных и эксплуатационных расходов). Мы описываем это в договоре аренды как «эксплуатационные услуги Арендодателя в размере 6,4% от суммы расходов, указанных в подпунктах…». Таким образом максимально очищаем арендный доход от коммунальных и эксплуатационных расходов.

Кстати, наше вознаграждение за управление арендными бизнесами мы получаем как % только от постоянной арендной платы. рrimetr.ru

Сервис экспресс-доставки Пятерочки теперь покрывает все крупные города, а также порядка 90% деревень, поселков и садоводческих товариществ в Московской области. Заказы собирают непосредственно в магазинах «Пятерочка». Подробнее:
https://www.retail.ru/news/pyaterochka-dostavka-vyshla-v-novye-regiony-i-okhvatila-vsyu-moskovskuyu-oblast-4-avgusta-2022-219164/

Если Пятерочка пойдет по пути ВкусВилла - будет открывать дарксторы и выделять оборот по доставке из оборота существующих офлайн магазинов, то есть риск снижения аренды по действующим магазинам.

Для минимизации подобных рисков при покупке помещений с арендаторами мы проводим анализ, как мы его называем «что если?». Анализируем потенциал арендной платы, как будто это помещение без арендатора: за сколько его можно было бы сдать текущим арендаторам и если сдавать другим арендаторам отличным от текущих.

Подбираем помещения для покупки как с арендаторами (Готовый Арендный Бизнес) так и пустые. primetr.ru

«13% россиян покупают жилье для своих детей.» А что вы думаете о покупке квартиры детям «на вырост»?
Подробнее: https://iz-ru.turbopages.org/iz.ru/s/1374657/2022-08-04/nazvany-prichiny-skupki-kvartir-v-novostroikakh

Возможно вы в этой статье увидите что-то свое.
На наш взгляд, эти 13% покупателей пытаются сохранить деньги, не находят или боятся других инвестиционных инструментов. Часто квартиры, которые покупают детям «на вырост» не востребованы детьми в будущем: дом устаревает, не нравится или не удобен район, нужна квартира больше или меньше и т.д.

Случай из нашей практики, когда мы еще занимались квартирами.

К нам обратились клиенты с задачей купить 2х комнатную квартиру с ипотекой для дочери, которая в тот момент заканчивала школу. Квартира так сказать «на вырост». Идея была в следующем. Пока девочка живет с родителями, квартиру будут сдавать и гасить ипотеку. А когда дочери потребуется своё жильё — у неё уже будет квартира с погашенной ипотекой.

Клиенты смотрели двушки, трешки, пока не нашли четырехкомнатную квартиру. Решили ее купить себе, а ту, в которой живут, сдать в аренду. Надеялись на то, что дом со старой квартирой снесут и дадут новую квартиру по программе реновации.
Сдавать квартиру предполагали за 45-50 тыс. руб. в месяц. Но мы предложили продать квартиру и приобрести нежилое помещение. Это увеличило бы доход от аренды минимум в два раза.

Решили продать квартиру и купить нежилье для сдачи в аренду. Помещение окупилось за 7 лет. Арендатора меняли только один раз, из-за задержек платежей.
Когда дочери понадобилась квартира, клиенты решили купить две - себе и ей в новом доме. Нежилое помещение продали на 70% дороже, чем покупали. До дома со старой квартирой программа реновации так и не дошла.

Клиенты сохранили капитал и приумножили его за счет сдачи в аренду нежилья.
Инвестируйте в более доходные инструменты, чтобы нарастить капитал и использовать его более эффективно. @primetr_ru

Арендатор попросил скидку, что делать?

Свежий случай из нашей практики.

Арендатор – магазин разливного пива в разгар лета обратился за скидкой по арендной плате. Что совпало с новостью от компании Эвотор о том, что в июле продажи магазинов разливного пива во многих российских регионах значительно выросли.

Мы уже писали о том, что для взвешенных решений в ситуации, когда арендаторы обращаются за скидкой, нужно анализировать ситуацию по розничным продажам вообще и обороты конкретного арендатора. Ну и вообще идеально разбираться, как чувствует себя конкретный сегмент бизнеса.

Что мы сделали.

1. На основании данных о розничных продажах продуктовых сетей, а также информации о продажах магазинов разливного пива пришли к выводу, что на рынке не все так плохо как пытается представить арендатор, и, возможно, проблемы связаны с неэффективным управлением магазином.

2. Анализ арендных ставок по соседним арендаторам (сданным помещениям) и сдаваемым в моменте вакантным помещениям показал, что ставка для этого арендатора вполне адекватна рынку.

3. Оперативно выставили предложение о сдаче помещения в аренду.

В данном случае все три фактора говорят о том, что предоставлять скидку арендатору нецелесообразно и стоит задуматься о необходимости его сохранения, когда у него идут дела плохо на фоне роста выручек в его сегменте.

Если бы в результате исследований мы бы заметили, что отрасль испытывает кризис, либо аналогичные площади сдаются по меньшей цене, мы бы пошли на уступки. К примеру, снизили бы ставку в обмен на наше право расторгнуть договор в любой момент. Чтобы развязать себе руки и начать поиск другого арендатора.

Таким образом мы стремимся сохранить арендный доход и минимизировать сроки простоя помещений, которыми мы управляем. primetr.ru

Выручка ресторанов и кафе в Москве бьет рекорды.

Об этом сообщают столичные чиновники: заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов и Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития Кирилл Пуртов.

«В июне 2022 года ежемесячные обороты столичных ресторанов, баров и кафе на 5,6% в текущих ценах превысили показатель декабря 2021 года, который ранее был самым прибыльным месяцем для заведений общепита за последние три года. По сравнению с июнем прошлого года обороты выросли на 64,4%. Такая динамика связана главным образом со стабилизацией эпидемиологической ситуации в Москве и ростом внутреннего туризма.

В целом за первые шесть месяцев этого года обороты столичных ресторанов, баров и кафе превысили 244,5 миллиарда рублей, что в текущих ценах на 39,5% больше, чем в первой половине 2021-го, и более чем вдвое выше показателя первого полугодия 2020 года.

Растет также посещаемость столичных ресторанов и кафе.

В июне число чеков, отражающее посещаемость заведений общепита, выросло на 38,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За первые шесть месяцев 2022 года количество чеков в ресторанах, барах и кафе Москвы достигло 373,5 миллиона, что на 24% больше того же периода 2021 года и на 66,7% — 2020-го.

Средний чек с начала года вырос на 6,5% — с 650 рублей в январе до 692 рублей в июне. При этом если в ресторанах и кафе он увеличился на 7%, то в столичных барах снизился примерно на 2%.»

Подробнее: https://www.mos.ru/news/item/110270073/

Стоит отметить, что после пандемии общепит не в любимчиках у инвесторов в стрит ритейл, но это довольно платежеспособные арендаторы и их не стоит совсем списывать со счетов.

Следим за показателями ритейла, общепита, сферы услуг с надеждой, что обойдемся без жестких ограничений на фоне новой волны коронавируса. @primetr_ru

И вновь статистика по одному из флагманов продуктовой розницы.

Результаты «Магнита» за первое полугодие 2022 года.

Напомним, что в 2021 году «Магнит» приобрел сеть магазинов «Дикси» и «Мегамарт».

Росте общей выручки на 38,2% (скорректированной на приобретение «Дикси» - на 19,1%).

Для справки рост чистой офлайн розничной выручки торговой сети «Пятерочка» за 1 полугодие 2022 года составил 19,5%, а продовольственная инфляция во 2 кв. 2022 г. составила 19,5% год к году.

Сопоставимые продажи (LFL*) «Магнита» за 1 полугодие 2022 г. увеличились на 12,6% на фоне роста среднего чека на 13,1% и снижения трафика на 0,5%.

Справочно показатели «Пятерочки»: LFL продаж на 12,5% в 1 полугодии 2022 г., LFL средний чек вырос на 9,9%, трафик вырос на 2,4%.

За 1 полугодие «Магнит» открыл 851 магазин против 586 магазинов у «Пятерочки» (не считая магазинов «Чижик») без учета закрытых магазинов.

Расходы на аренду у «Магнита» как процент от продаж не изменились год к году благодаря увеличению плотности продаж, улучшению условий аренды и закрытию неэффективных магазинов. Это было достигнуто несмотря на увеличение доли арендованных площадей до 80,8% по состоянию на 30 июня 2022 г. по сравнению с 78,7% годом ранее и консолидацию магазинов «Дикси», расположенных преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и их областях с более высокими арендными ставками.

* База расчета LFL-показателей включает магазины спустя 12 месяцев с даты открытия. Рост LFL-продаж и среднего чека рассчитан по выручке с НДС. Магазины «Дикси» будут включены в базу LFL спустя 12 полных месяцев с момента консолидации.

Подробнее на сайте компании:
https://www.magnit.com/upload/iblock/69c/xtlsbszy1ocv55jyi3kusgfev02o1d1g/Magnit_Press%20Release_Reviewed%201H2022_19Aug2022_rus.pdf

Можно сказать, что динамика основных показателей «Магнита» за 1 полугодие 2022 г. аналогична «Пятерочке».

В связи с покупкой «Магнитом» магазинов «Дикси» по рядом расположенным магазинам «Магнит» и «Дикси» рассылали письма арендодателям с предложением снизить аренду, чтобы отдать предпочтение одному из соседних магазинов, а второй магазин закрыть.

В подобной ситуации, как мы уже писали, запрашивайте обороты, желательно за 13 месяцев, смотрите на динамику как год к году, так и за последние месяцы, считайте процент аренды от товарооборота и принимайте решение основываясь на цифрах. Так же надеясь заменить арендатора на другой супермаркет стоит принимать во внимание, что для X5 Retail Group по отдельным районам есть ограничение антимонопольного законодательства по открытию новых магазинов в связи с превышением допустимой доли на рынке.

Оставайтесь с нами. @primetr_ru

Типичная ошибка инвестора.

Свежий случай из нашей практики.

Вчера состоялся разговор с инвестором, который хочет купить третье помещение возле своего дома. Два других его помещения сдавали мы. И инвестор рассуждает, что сдадим и то что он купит.

Рассматривает помещения не в лучшей локации (особо не из чего выбирать, т.к. смотрит только в районе где живет) со сроком сдачи дома через 3,5 года. Никакие аргументы смотреть шире и выбрать другое помещение не повлияли.

В частности мы предлагали помещения в другом районе, с лучшим трафиком, в новом доме, но уже с собственностью по цене не дороже рассматриваемой им новостройки с возможностью получать доход от аренды через 3-5 месяцев, а не 3,5 года. За эти три года можно было бы получит доход от аренды около 10 млн. руб., но …

Инвестор отдает себе отчет, что нерационально ограничивать себя только своим районом, но не может справиться с эмоциями от «владения возле дома». И готов пожертвовать ликвидностью и окупаемостью.

Этим пользуются застройщики и некоторые продавцы.

Как управляющая компания, а не только брокер, мы чаще отговариваем от каких-то объектов, чтобы предостеречь от неэффективной инвестиции, чем уговариваем купить что-то, т.к. в последующем нам это сдавать в аренду и управлять.

Смотрите шире, чтобы повысить ликвидность и/или доходность инвестиций.

Готовим серию статей про выбор нежилых помещений для инвестиций. Если это актуальная для вас тема добавьте 🔥. @primetr_ru

Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/138813/

Преимуществ инвестиций в жилье стало еще меньше.
По сути инвесторов в несколько квартир приравняли к инвесторам в нежилые помещения. У дольщиков становится прав все меньше, а рисков все больше.