Суд пояснил, в каком случае Объект КС не считается свободным от прав третьих лиц

Сегодня команда You & Partners рассмотрит дело № А43-17355/2024.

Обстоятельства дела:

◽️Между ПАО «Ростелеком» (Концессионер) и Нижним Новгородом в лице Администрации г. Нижнего Новгорода (Концедент) заключено КС от 20.06.2018 в отношении здания диспетчерской.
◽️В соответствии с актом приёма-передачи объекта КС от 24.12.2018 права владения и пользования зданием переданы концессионеру.
◽️Одновременно с этим здание после его передачи занимает государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородский пассажирский автомобильный транспорт» (Предприятие) для размещения в нем диспетчерского пункта.
◽️В письмах от 15.10.2021, 08.10.2021, от 12.01.2024 Концессионер предлагал Предприятию освободить занимаемый объект в целях исполнения КС.
◽️Однако требования Концессионера оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Концессионера в суд с требованием к Предприятию освободить занимаемое здание и уплатить неустойку.

Позиция истца:
◽️Право владения Концессионера зданием диспетчерской основано на КС от 20.06.2018 и подтверждается актом-приема передачи объекта КС от 24.12.2018.

Позиция ответчика:
◽️Ранее спорный объект был предоставлен Предприятию на праве хоз. ведения для размещения диспетчерского пункта. В августе 2018 года данный объект исключен из состава имущества, находящегося в его хоз. ведении. Однако в настоящее время Предприятие также располагается в нем ввиду отсутствие иного помещения.

АС Нижегородской области удовлетворил исковые требования в полном объеме, в решении отметил:
◽️На момент обращения Концессионера в суд с заявлением о защите нарушенного права фактическое использование Предприятием здания диспетчерской подтверждается имеющимися в деле доказательствами и пояснениями сторон.
◽️При этом предусмотренных законом оснований использования Предприятием спорного объекта на момент судебного разбирательства не установлено.
◽️Суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании Предприятия освободить здание диспетчерской.

Дело иллюстрирует риски концессионера, связанные с обременением объекта соглашения правами третьих лиц. Несмотря на то, что объект КС передан свободным от прав третьих лиц, фактически объект занят третьими лицами без законных на то оснований, в связи с чем концессионер вынужден обращаться в суд с требованием об обязании освободить такой объект.

Мы рекомендуем включать в текст концессионного соглашения условия, которые позволят недопустить наступление подобных рисков:
- заверения о том, что объект свободен от прав третьих лиц;
- обязанность публичной стороны содействовать в устранении нарушений третьими лицами в отношении объекта соглашения;
- предусматривать особые обстоятельства на случаи, когда объект соглашения фактически не свободен от прав третьих лиц;
- исключать ответственность концессионера за нарушение сроков исполнения, если такое нарушение связано с невозможностью выполнять обязательства в отношении объекта соглашения.

На этапе реализации проекта для устранения обстоятельств, не позволяющих выполнять мероприятия, предусмотренные КС, рекомендуем обращаться к концеденту за содействием в устранении нарушений, направлять письменные запросы и уведомлять о невозможности исполнения обязательств по КС в связи с препятствующими факторами.

Выпуск № 505
#судебная_практика #недвижимость #реконструкция #115_ФЗ #Нижегородская_область

Суд пояснил, обязан ли концессионер после расторжения соглашения, приводить земельный участок в пригодное состояние

Сегодня команда You & Partners рассмотрит дело
№ А45-4421/2024.

Обстоятельства дела:

◽️Между городом Новосибирск (Концедент) в лице начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и ОАНО «Образовательный комплекс школа-сад «Наша школа») (Концессионер) заключено КС от 09.06.2015 в отношении реконструкции здания детского сада.
◽️Объект должен быть введен в эксплуатацию в 2018 году, однако в связи с тем, что концедент не исполнил обязательства, концессионер не имел возможности ввести объект в эксплуатацию.
◽️В рамках дела №А45-3686/2020 о расторжении КС установлено, что концессионер не имел свободного доступа к объекту и соответственно возможности по исполнению принятых на себя обязательств.
◽️В рамках дела №А45-22165/2022 КС было расторгнуто, в связи с чем мэрия города Новосибирска обратилась к концессионеру с требованием об обязании привести ЗУ в состояние пригодное в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем ликвидации котлована и восстановления почвенно-растительного покрова.

Позиция истца:
◽️Земельный участок был предоставлен по договору аренды в целях реализации КС, в связи с чем после его расторжения, участок должен быть возвращен в то состояние, в котором он был предоставлен концессионеру.

Позиция ответчика:
◽️Истцом нарушен срок исковой давности.

АС Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказал, в решении отметил:
◽️Правовое обоснование по возложению обязанностей на концессионера по проведению работ, не связанных с условиями соглашения, после расторжения КС не приведено.
◽️Ссылка на то, что концессионер в рамках договора аренды земельного участка обязан эффективно использовать земельный участок, ошибочна.
◽️Договор аренды необходимо рассматривать исходя из того, что его заключение связано с непосредственно реализацией обязательств по КС.
◽️Снос здания и иные работы на земельном участке, проводились концессионером в рамках заключенного концессионного соглашения правомерно.

Рассмотренное дело напоминает о рисках концедента, которые связаны с прекращением КС. Необходимо учитывать, что если до прекращения соглашения мероприятия по реконструкции или строительству объекта не завершены, то закон не возлагает на концессионера обязанности по восстановлению земельного участка и объекта соглашения к первоначальному виду.
Этот и другие вопросы рекомендуем урегулировать концессионным соглашением.

Выпуск № 506
#судебная_практика #снос #реконструкция #115_ФЗ #Новосибирская_область

Добрый день, уважаемые коллеги!

Сегодня мы рассмотрим ГЧП-Профиль региона Рязанская область.

🏆Место в рейтинге

Согласно итоговой оценке рейтинга субъектов РФ по уровню развития ГЧП за 2023 год (Минэкономразвития России), Рязанская область занимает 55 место (поднявшись на 14 позиций по сравнению с 2022 годом).

Наиболее интересные проекты, планируемые к реализации на территории Рязанской области:

🏡 Строительство и реконструкция детского оздоровительного лагеря "Дружба" в Рязанской области, Шацкого района, д. Лесная Слобода
🏖Создание грязевого курорта "Покровское" в целях осуществления лечно-оздоровительного туризма

🧮Количество проектов
По данным РОСИНФРА в Рязанской области реализуется 29 ГЧП-проектов (учтены проекты по 115-ФЗ и 224-ФЗ на стадиях от предынвестиционного этапа до завершения проекта).

🧩Сферы реализации проектов

Проекты реализуются в следующих сферах:
- цифровая инфраструктура и связь (1 проект);
- образование и наука (1 проект);
- экология и окружающая среда (1 проект);
- жкх и городская среда (26 проектов).

Примеры проектов (по данным РОСИНФРА):

♻️Концессионное соглашение в отношении создания и эксплуатации объектов, на которых осуществляется обработка и захоронение твердых коммунальных отходов (КС заключено 10.05.2023 на 25 лет, объем инвестиций 2372 млн руб.);

🛣Создание и эксплуатация элементов обустройства автомобильных дорог - СКБДД - автоматизированного скоростного, весового и габаритного контроля транспортных средств (КС заключено 11.08.2014 на 12 лет 7 мес., объем инвестиций 818,7 млн руб.).

Основные характеристики региона
по данным Росстата

- численность постоянного населения 1 082,231 тыс чел.;
- площадь региона 39 600 км2;
- плотность населения 27,33 чел./км2;
- средняя ЗП 53 396 рублей;
- объекты инвестиционной инфраструктуры 33 шт;
- трудовые ресурсы 4879, 9 чел.;
- Рязанская область граничит с Владимирской областью, Нижегородской областью, Республикой Мордовия, Пензенской областью, Тамбовской и Липецкой областями, с Тульской и Московскими областями.

Инвесторам рекомендуем обратить внимание на проекты в сфере туризма, которые планируются к реализации в Рязанской области. Преимуществами таких проектов, на наш взгляд, является невысокий объем инвестиций, который требуют такие проекты в сравнении с крупными инфраструктурными, социально-экономические эффекты от реализации подобных проектов, различные варианты коммерциализации проекта. Также реализации проектов в сфере туризма способствуют близость к Москве, которая обеспечивает большой поток туристов, и включение Рязани в «Большое золотое кольцо России».

#ГЧП_профиль_субъекта_РФ #ГЧП_профиль_Рязанская_область
ГЧП-профиль: Рязанская область
Выпуск № 507

Суд пояснил, почему объект незавершенного строительства не является неосновательным обогащением публичного партнера

Сегодня команда You & Partners рассмотрит дело
№ А58-380/2024.

Обстоятельства дела:

◽️Между Республикой Саха (Якутия) совместно с муниципальным образованием «Верхоянский район» Республики Саха (Якутия), от имени которых выступает Министерство экономики Республики Саха (Якутия) (Публичный партнер) и ООО «Илин-Артык» (Частный партнер) заключено соглашение о государственно-частном партнерстве на создание и техническую эксплуатацию детского сада в п. Батагай Верхоянского района Республики Саха (Якутия).
◽️В соответствии с условиями СГЧП частный партнер обязался за счет собственных средств создать объект соглашения, право собственности на который у него впоследствии возникнет.
◽️Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15.05.2020 по делу № А58-11069/2019 СГЧП расторгнуто в связи с существенным нарушением частным партнером обязательств по соглашению.
◽️Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15.07.2021 по делу № А58-2348/2021 удовлетворены исковые требования Министерства экономики Республики Саха (Якутия) о взыскании с частного партнера 43 млн. руб. (средства субсидии, которые предоставлены на реализацию проекта) и процентов за пользование чужими денежными средствами.
◽️Впоследствии объект незавершенного строительства был арестован в ходе исполнительного производства в отношении частного партнера и передан публичному партнеру в ходе принудительного исполнения решения Арбитражного суда РС (Я) по делу № А58-2348/2021.
◽️28.12.2023 частный партнер направил Министерству экономики РС (Я) претензию, в которой потребовал взыскать неосновательное обогащение в размере 211 млн. руб. Однако в связи с отсутствием оплаты, частный партнер обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения с публичного партнера.

АС Республики Саха (Якутия) в удовлетворении исковых требований отказал, суд апелляционной инстанции оставил решение без изменений, в постановлении отметил:
◽️Объект незавершенного строительства является собственностью частного партнера. Публичный партнёр не получил какого-либо исполнения от частного партнера по СГЧП. Объект соглашения в порядке, предусмотренном соглашением, не передавался.
◽️Переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании ч. 10 ст. 13 224-ФЗ не осуществлен.
◽️Сама возможность ареста в ходе исполнительного производства объекта незавершенного строительства, как имущества должника, и потом его передача как нереализованного в принудительном порядке, подтверждает отсутствие перехода права собственности на объект.

С учетом этого неосновательного обогащения публичного партнера не возникло.

Решение судов первой и апелляционной инстанций представляется верным, учитывая, что право собственности на объект незавершенного строительства сохранилось за частным партнером.

Одновременно с этим частному партнеру следует иметь ввиду, что на стороне публичного партнера не возникает неосновательного обогащения, если права на объект незавершенного строительства публичному партнеру не переданы.

Выпуск № 508
#судебная_практика #компенсация #незавершенное_строительство #расторжение #224_ФЗ #Республика_Саха

Суд пояснил, почему повышение ключевой ставки не является существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения условий КС

Сегодня команда You & Partners рассмотрит дело
№ А75-16664/2023.

Обстоятельства дела:

◽️Между мо городской округ Сургут, от имени которого выступает администрация города Сургута (Концедент) и ООО «ТВОРЧЕСКИЕ ТЕХНОЛОГИИ. Призма 7» (Концессионер) заключено в отношении строительства общеобразовательной школы.
◽️В ходе проведения контроля исполнения обязательств по КС выявлено, что концессионер обязательства по созданию объекта не исполняет и не соблюдает промежуточные сроки.
◽️Прекращено действие срока разрешения на строительство, однако Концессионер за получением нового разрешения или продлением текущего не обращался.
◽️Посчитав, что Концессионер существенно нарушает сроки исполнения обязательств по КС, Концедент обратился с требованием о взыскании неустойки и расторжении КС в связи с существенным нарушением обязательств по КС.
◽️По мнению концессионера, в ходе исполнения КС обстоятельства существенно изменились, в связи с чем он обратился со встречным иском в суд с требованием заключить ДС.
◽️Условиями ДС, предлагаемого к заключению, увеличивается строительная стоимость объекта, изменяется срок действия КС и создания объекта КС.

Позиция Концессионера:

◽️Исполнить обязательства не представлялось возможным по следующим причинам: разрешение на строительство объекта получено только 14.04.2022, отсутствовала корректная ПСД, на объекте обнаружены ранее выполненные работы, кардинально изменилась экономическая ситуация - значительное повысилась ключевая ставка.

АС Ханты-Мансийского автономного округа - Югра удовлетворил исковые требования концедента, отказал в удовлетворении встречных исковых требований концессионера, в решении отметил:
◽️Согласно условиям КС нарушение любого из промежуточных сроков, указанных в КС, более чем на три месяца является существенным нарушением условий КС и основанием досрочного прекращения соглашения.
◽️Условиями соглашения предусмотрено, что в случае досрочного расторжения КС по вине Концессионера последний предоставляет Концеденту план устранения нарушений. Если Концессионер план устранения нарушений не предоставляет, то Концедент обращается в суд с требованием о досрочном прекращении КС.
◽️Неблагоприятная экономическая ситуация из-за повышения цен на товар сама по себе не является существенным изменением обстоятельств, если возможность наступления таких последствий по роду деятельности сторона могла и должна была предвидеть при заключении КС.
◽️Ранее в согласовании предлагаемых изменений в КС Концедентом отказано из-за отсутствия финансирования для возмещения затрат, в связи с чем заключение ДС, которым будет увеличено финансирование со стороны Концедента, не представляется возможным.

Решение суда подтверждает уже устоявшуюся судебную практику, согласно которой риски, связанные с удорожанием стоимости создания, относят в первую очередь на инвестора, как на более профессионального участника рынка.

Снижение таких рисков для концессионера возможно через основания для расторжения соглашения, особые обстоятельства: включение в соглашение, условий, согласно которым в случае наступления риска, связанного с удорожанием стоимости строительства, вводится режим особых обстоятельств, а если такое обстоятельство длится более определенного срока, то это является основанием для рассторжения КС.
При этом в случае ввода режима особых обстоятельств неустойка за нарушение сроков КС не начисляется.

Одновременно инвестору необходимо реагировать на возникшие риски незамедлительно, чтобы на стороне инвестора не возникла просрочка в связи с нарушением сроков реализации обязательств по соглашению.

Выпуск № 511
#судебная_практика #взыскание #неустойка #расторжение #115_ФЗ #ХМАО #Югра