↗ ‼ Передача земельных участков для ИЖС в состав паевого фонда может повлечь кратное увеличение налогового бремени

✅ Верховный Суд РФ рассмотрел спор, касающийся выбора налоговой ставки, при передаче земель ИЖС в состав паевого фонда.

➡ Максимальная налоговая ставка земельного налога составляет 0,3 процента кадастровой стоимости для земель, предназначенных для жилищного строительства (кроме земель, используемых в предпринимательской деятельности), и 1,5 процента – для иных земель (ст. 394 НК РФ).

➡ Физическими лицами в состав паевого фонда были переданы земельные участки с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Управляющая компания паевого фонда, посчитала, что земельный налог необходимо рассчитывать по ставке 0,3 %, т.к. земельные участки не использовались в предпринимательской деятельности, и имущество, переданное в паевой фонд, принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности, а не управляющей компании.

➡ Налоговый орган не согласился с таким расчетом и применил налоговую ставку в размере 1,5 процента вместе 0,3 процентов.

❗Верховный Суд РФ согласился с налоговым органом и указал следующее.

☑ Устанавливая пониженную налоговую ставку в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, законодатель исходил из необходимости поощрения возведения жилья путем создания более выгодных финансовых условий ведения строительства.

☑ Воля законодателя при установлении пониженной налоговой ставки направлена на предоставление государственной поддержки непосредственно гражданам, которым приобретенные (предоставленные) для индивидуального жилищного строительства земельные участки принадлежат на соответствующем праве, и осуществляющим жилищное строительство для удовлетворения собственных нужд, связанных с проживанием.

Подробнее на https://pravons.ru/peredacha-zemelnyh-uchastkov-dlya-izhs-v-sostav-paevogo-fonda-mozhet-povlech-kratnoe-uvelichenie-nalogovogo-bremeni/

↗ ⁉ Самовольные постройки или сооружения вспомогательного использования

‼ Верховный Суд РФ рассмотрел спор о сносе ряда строений «Каширского двора» в г. Москве как самовольных построек (определение ВС РФ от 18.03.2024 № 305-ЭС23-21208 по делу № А40-282439/2019).

✔ По иску ДГИ г. Москвы Арбитражный суд г. Москвы принял решение о признании самовольными трех построек общей площадью около 3 800 кв.м. и об их сносе.

✔ Собственник ссылался, что данные постройки являются вспомогательными сооружениями по отношению к основному зданию рынка, как следствие, не требовали получения разрешения на строительство.

Верховный Суд РФ признал данный довод необоснованным, указав следующее.

‼ Основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются:
- их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности,
- отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и
- наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

❗Из помещений (павильонов) спорных строений производится торговля строительными материалами, такое же назначение имеет и введенное обществом в эксплуатацию здание торгового комплекса.

❗Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом.

Подробнее на https://pravons.ru/samovolnye-postrojki-ili-sooruzheniya-vspomogatelnogo-ispolzovaniya/

↗ ‼ Нахождение земельного участка с ИЖС в границах ЛЭП не является основанием для отказа в выкупе такого участка

➡ Гражданину М. был предоставлен в аренду земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
➡ После строительства жилого дома на данном участке и регистрации права собственности на дом гражданин обратился в администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату без проведения торгов.
➡ Администрация отказала в продаже участка по следующим основаниям:
- земельный участок частично находится в границах красных линий, установленных для определения границ линейного объекта – линии электрической сети;
- на участке кроме жилого дома расположено строение («хозблок»), сведения о котором отсутствуют в ЕГРН.

❗ Верховный Суд РФ пересмотрел судебные акты, указав следующее.

☑ Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое строение вспомогательного назначения (хозблок) площадью 20 кв. м не является препятствием для предоставления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом.

☑ Также является ошибочным вывод судов об отнесении участка к территориям общего пользования (в границах красных линий ЛЭП), приватизация которых в силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ запрещена.

☑ В охранных зонах в целях обеспечения безопасности условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

❗Само по себе наличие охранной зоны электросетевого хозяйства не свидетельствует об ограничении оборотоспособности земельного участка, а лишь устанавливает особый режим его использования.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.02.2024 № 18-КАД23-62-К4.

Подробнее на https://pravons.ru/nahozhdenie-zemelnogo-uchastka-s-izhs-v-granicah-lep-ne-yavlyaetsya-osnovaniem-dlya-otkaza-v-vykupe-takogo-uchastka/

Минстрой опубликовал Бюллетень законодательных изменений в строительной отрасли и жилищно-коммунальном хозяйстве за I квартал 2024 года.

​​📌ДО 01.06.24 НЕ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСОВАНИЕ АГО ДЛЯ НЕЖИЛОГО ДОМА ПЛОЩАДЬЮ < 1500 КВ.М.

До 1 июня 2024 года для объектов капитального строительства с назначением нежилое и площадью менее 1 500 кв.м. не требуется согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) на территории Московской области (Распоряжение № 29РВ-494 от 29.03.2024г. действует до 01.06.2024г.).

Но есть исключения❗
Под эти послабления не попадают объекты:👇
✔️социального обслуживания,
✔️здравоохранения,
✔️образования и просвещения,
✔️культурного развития,
✔️религиозного назначения,
✔️физической культуры и спорта.

☝️Согласование АГО также не требуется для объектов:
✅ индивидуального жилищного строительства,
✅ индивидуальных гаражей,
✅ автозаправочных станций, моек самообслуживания,
✅ линейных объектов и пр. (более полный перечень указан в Распоряжении № 29РВ-494 от 01.09.2023г.)

🔹Согласовать АГО в Московской области можно через портал госуслуг.
🔹Срок рассмотрения – 10 р.дн.
🔹Результат услуг – распоряжение Мособлархитектуры о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства или отказ с рекомендациями по доработке материалов.
🔹Требования к оформлению АГО: Постановление РФ №857 от 29.05.2023г.

👉 Напомним, что АГО и АГР по сути одно и тоже:
АГР (архитектурно-градостроительное решение) Московский аналог АГО.

❓Что такое АГР и для чего оно нужно ➡️читайте пост.

#ГИ_Объясняем #ГИ_Закон

↗ ‼ Регистрация нескольких договоров аренды разных частей одного объекта недвижимости

☑ Росреестр в письме от 05.03.2024 № 14-01544/24 дал разъяснения по вопросу регистрации договоров аренды разных частей одного объекта недвижимости.

➡ Данный вопрос является актуальным для собственников коммерческой недвижимости, а практика Росреестра по данному вопросу часто меняется и различается от региона к региону.
❗ Росреестр периодически для передачи части объекта требует самостоятельного кадастрового учета такой части, иначе регистрирует обременение на весь объект. Что усложняет заключение договоров аренды сроком от 1 года и более.
Именно на этот вопрос постарался дать ответ Росреестр, но сделал это крайне осторожно и обтекаемо. Как следствие, можно быть уверенным, что и после данного письма проблемы с регистрацией договоров аренды частей объектов недвижимости будут возникать и далее.

✔ Росреестр дал следующие разъяснения:
1. Договор аренды части одного объекта, заключенного сроком не менее 1 года, подлежит государственной регистрации.
2. Если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности подъезд, помещение, то кадастровый учет такой части здания может осуществляться одновременно с регистрацией договора аренды на такую часть здания.
Иными словами, Росреестр предлагает ставить на отдельный кадастровый учет части здания.
3. Если в аренду передается часть здания (и не представлен технический план в отношении этой части), то договор аренды регистрируется как обременение всего соответствующего объекта недвижимости (например, здания).
4. В записи об ограничении (обременении) указывается предмет аренды: данные его части с указанием учетного номера такой части (при наличии такого номера), а при отсутствии – указывается «весь объект».

Подробнее на https://pravons.ru/registraciya-neskolkih-dogovorov-arendy-raznyh-chastej-odnogo-obekta-nedvizhimosti/

Москва сдаст в аренду 5 участков для строительства магазинов:
3️⃣ — в ТАО: в Вороновском, Краснопахорском и Роговском поселениях
1️⃣ — в НАО: в поселении Марушкинском
1️⃣ — в Зеленограде

С победителями подпишут договоры аренды на 2,5 года. После завершения строительства арендаторы смогут оформить здания в собственность и выкупить участки по исключительному праву.

Заявки принимаются до 31 мая и 28 июня в зависимости от лота. Аукционы пройдут 6 июня и 4 июля.

↗ ‼ Пункты выдачи заказов признаны объектами торговли для расчета налога на имущество

https://pravons.ru/punkty-vydachi-zakazov-priznany-obektami-torgovli-dlya-rascheta-naloga-na-imushhestvo/

✔ Арбитражный суд Московского округа постановлением от 14.03.2024 по делу № А40-150032/23 оставил без изменения судебные акты нижестоящих судов, подтвердив правомерность действий Госинспекция по недвижимости Москвы по отнесению ПВЗ к торговым объектам.

1. Госинспекция по недвижимости Москвы при определении фактического использования нежилого помещения отнесла к торговым объектам находящиеся в нежилом здании ПВЗ «Оzон» и «Wildberries».

2. Собственник объекта недвижимости указывал, что деятельность ПВЗ не отвечает критериям торговых объектов. В помещениях ПВЗ отсутствуют витрины, оборудования для выкладки товаров, кассовые аппараты, большую часть помещений занимают склады, не ведутся денежные расчеты с клиентами. Пункты занимаются исключительно хранением и выдачей продукции.

3. Указанные доводы были отклонены в силу следующего.
«Ozon» и «Wildberries» являются маркетплейсами (электронная торговая площадка). Несмотря на то, что оплата товара производится в электронном виде, деятельность указанных компаний является торговой. Деятельность ПВЗ также подпадает под определение торговой деятельности, в том числе с учетом их отнесения к товаропроводящей сети.

‼ Вывод актуален и для определения размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости и/или учитывающей вид деятельности, а также для определения площади, используемой для вспомогательного вида разрешенного использования (ВРИ). Так если основной ВРИ не включает торговлю, то необходимо соблюдение % площади используемой для вспомогательных ВРИ. В ином случае возможно привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельных участков и объектов капитального строительства на них.

↗ ✔ Росфинмониторинг подготовил обзор практики контроля соблюдения законодательства о ПОД/ФТ за 2023 год

https://pravons.ru/rosfinmonitoring-podgotovil-obzor-praktiki-kontrolya-sobljudeniya-zakonodatelstva-o-pod-ft-za-2023-god/

Обзор Росфинмониторинга подготовлен в целях обеспечения осведомленности контролируемых лиц о типовых нарушениях требований законодательства о ПОД/ФТ, включает раздел об основных нарушениях, допускаемых посредниками на рынке недвижимости (риелторами).

❗Основными нарушениями Росфинмониторинг указывает:
1. Отсутствие специального должностного лица (СДЛ), ответственного за реализацию контроля соблюдения требования ПОД/ФТ;
2. Несоблюдение требований к подготовке и обучению кадров (непрохождение целевого инструктажа);
3. Непредставление сведений, подлежащих обязательному контролю.

❗Организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, начиная с 14.07.2022 обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения о совершаемой их клиентом операции с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемой по сделке с недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 5 млн руб. либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 5 млн руб., или превышает ее (п. 1.1, подп. 11.1 п. 4 ст. 6 Федерального закона № 115-ФЗ).

‼ Организации, индивидуальные предприниматели и (или) их должностные лица привлечены к административной ответственности по ч. 1, 2 ст. 15.27 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, предусматривающей штрафы до четырехсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток.

По результатам рассмотрения Росфинмониторингом материалов, поступивших от органов прокуратуры, в 2023 году привлечено к административной ответственности по ст. 15.27 КоАП РФ более 100 организаций, индивидуальных предпринимателей и (или) их должностных лиц.

🏡 При покупке дачного дома важно обращать внимание на документы, удостоверяющие право собственности как на землю, так и на объекты капитального строительства.

📄 Например, некоторые жители СНТ стараются продать дачу имея на руках исключительно «садовые книжки».

📌 Чем грозит такая сделка и как избежать нарушений законодательства — в инструкции Управления Росреестра по Москве.

#РосреестрМосква #СНТ