↗ ‼ Застройщики снова освобождены от уплаты неустоек и иных санкций за нарушение обязательств по договорам участия в долевом строительстве

☑ Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций.

1. В период с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г. включительно:
- не начисляется неустойка (пени) по договорам участия в долевом строительстве за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
- не учитываются убытки, причиненные за данный период;
- не начисляются проценты за нарушение срока возврата денежных средств при расторжении договора участия в долевом строительстве;
- не начисляются неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, предусмотренные Законом о защите прав потребителей (например, штраф за неисполнение требований, связанных с недостатками объекта долевого строительства).

2. На выплату неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику, требования по которым предъявлены за период до 22 марта 2024 г., предоставляется отсрочка по выплате до 31 декабря 2024 г.
Таким образом, даже если неустойка или иные финансовые санкции были уже взысканы, то исполнение решения суда о их взыскании будет приостановлено до конца года.

3. Если требование о выплате неустойки было предъявлено ранее, то неустойка за период с 01 июля 2023 г. будет рассчитываться по ставке не выше 7,5 % (а не по текущей ставке ЦБ РФ).

Подробнее на https://pravons.ru/zastrojshhiki-snova-osvobozhdeny-ot-uplaty-neustoek-i-inyh-sankcij-za-narushenie-obyazatelstv-po-dogovoram-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/

↗ ‼ Спор о расчете налога на имущество по кадастровой стоимости здания в целом или входящих в него помещений

✅ ООО «Т» (далее – Общество) являлось собственником 4-х нежилых помещений в здании, иные помещения в состав здания не входили.
Общество рассчитало налог на имущество по кадастровой стоимости всего здания в целом, т.к. фактически являлось собственником всего здания.

✅ Налоговый орган не согласился с расчетом налога на имущество, произвел расчет по сумме кадастровой стоимости помещений в здании и принял решение о взыскании с Общества недоимки по налогу на имущество организаций.
Общество оспорило решение налогового органа в арбитражном суде.

❗Суды встали на сторону налогоплательщика, признав позицию налогового органа необоснованной.

➡ Согласно статье 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание; налоги и сборы не могут иметь дискриминационный характер. Финансовым результатам деятельности налогоплательщика является итоговая стоимость имущества, что отвечает основным началам законодательства о налогах и сборах, закрепленным в ст. 3 НК РФ.

➡ В силу положений ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» закреплено право, а не обязанность, собственника всех помещений в здании избрать правовой режим здания как единого объекта.

‼ Возлагая на налогоплательщика обязанность оплачивать налог, исходя из кадастровой стоимости каждого отдельного нежилого помещения без учета того, что собственником всего здания является сам налогоплательщик, налоговый орган возлагает на налогоплательщика обязанность оплачивать налог в большем размере и без учета фактической стоимости имущества, принадлежащего налогоплательщику, что нарушает требования статьи 3 НК РФ.

https://pravons.ru/spor-o-raschete-naloga-na-imushhestvo-po-kadastrovoj-stoimosti-zdaniya-v-celom-ili-vhodyashhih-v-nego-pomeshhenij/

↗ ‼ Передача земельных участков для ИЖС в состав паевого фонда может повлечь кратное увеличение налогового бремени

✅ Верховный Суд РФ рассмотрел спор, касающийся выбора налоговой ставки, при передаче земель ИЖС в состав паевого фонда.

➡ Максимальная налоговая ставка земельного налога составляет 0,3 процента кадастровой стоимости для земель, предназначенных для жилищного строительства (кроме земель, используемых в предпринимательской деятельности), и 1,5 процента – для иных земель (ст. 394 НК РФ).

➡ Физическими лицами в состав паевого фонда были переданы земельные участки с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Управляющая компания паевого фонда, посчитала, что земельный налог необходимо рассчитывать по ставке 0,3 %, т.к. земельные участки не использовались в предпринимательской деятельности, и имущество, переданное в паевой фонд, принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности, а не управляющей компании.

➡ Налоговый орган не согласился с таким расчетом и применил налоговую ставку в размере 1,5 процента вместе 0,3 процентов.

❗Верховный Суд РФ согласился с налоговым органом и указал следующее.

☑ Устанавливая пониженную налоговую ставку в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, законодатель исходил из необходимости поощрения возведения жилья путем создания более выгодных финансовых условий ведения строительства.

☑ Воля законодателя при установлении пониженной налоговой ставки направлена на предоставление государственной поддержки непосредственно гражданам, которым приобретенные (предоставленные) для индивидуального жилищного строительства земельные участки принадлежат на соответствующем праве, и осуществляющим жилищное строительство для удовлетворения собственных нужд, связанных с проживанием.

Подробнее на https://pravons.ru/peredacha-zemelnyh-uchastkov-dlya-izhs-v-sostav-paevogo-fonda-mozhet-povlech-kratnoe-uvelichenie-nalogovogo-bremeni/

↗ ⁉ Самовольные постройки или сооружения вспомогательного использования

‼ Верховный Суд РФ рассмотрел спор о сносе ряда строений «Каширского двора» в г. Москве как самовольных построек (определение ВС РФ от 18.03.2024 № 305-ЭС23-21208 по делу № А40-282439/2019).

✔ По иску ДГИ г. Москвы Арбитражный суд г. Москвы принял решение о признании самовольными трех построек общей площадью около 3 800 кв.м. и об их сносе.

✔ Собственник ссылался, что данные постройки являются вспомогательными сооружениями по отношению к основному зданию рынка, как следствие, не требовали получения разрешения на строительство.

Верховный Суд РФ признал данный довод необоснованным, указав следующее.

‼ Основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются:
- их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности,
- отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и
- наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

❗Из помещений (павильонов) спорных строений производится торговля строительными материалами, такое же назначение имеет и введенное обществом в эксплуатацию здание торгового комплекса.

❗Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом.

Подробнее на https://pravons.ru/samovolnye-postrojki-ili-sooruzheniya-vspomogatelnogo-ispolzovaniya/

↗ ‼ Нахождение земельного участка с ИЖС в границах ЛЭП не является основанием для отказа в выкупе такого участка

➡ Гражданину М. был предоставлен в аренду земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
➡ После строительства жилого дома на данном участке и регистрации права собственности на дом гражданин обратился в администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату без проведения торгов.
➡ Администрация отказала в продаже участка по следующим основаниям:
- земельный участок частично находится в границах красных линий, установленных для определения границ линейного объекта – линии электрической сети;
- на участке кроме жилого дома расположено строение («хозблок»), сведения о котором отсутствуют в ЕГРН.

❗ Верховный Суд РФ пересмотрел судебные акты, указав следующее.

☑ Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое строение вспомогательного назначения (хозблок) площадью 20 кв. м не является препятствием для предоставления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом.

☑ Также является ошибочным вывод судов об отнесении участка к территориям общего пользования (в границах красных линий ЛЭП), приватизация которых в силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ запрещена.

☑ В охранных зонах в целях обеспечения безопасности условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

❗Само по себе наличие охранной зоны электросетевого хозяйства не свидетельствует об ограничении оборотоспособности земельного участка, а лишь устанавливает особый режим его использования.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.02.2024 № 18-КАД23-62-К4.

Подробнее на https://pravons.ru/nahozhdenie-zemelnogo-uchastka-s-izhs-v-granicah-lep-ne-yavlyaetsya-osnovaniem-dlya-otkaza-v-vykupe-takogo-uchastka/

Минстрой опубликовал Бюллетень законодательных изменений в строительной отрасли и жилищно-коммунальном хозяйстве за I квартал 2024 года.

​​📌ДО 01.06.24 НЕ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСОВАНИЕ АГО ДЛЯ НЕЖИЛОГО ДОМА ПЛОЩАДЬЮ < 1500 КВ.М.

До 1 июня 2024 года для объектов капитального строительства с назначением нежилое и площадью менее 1 500 кв.м. не требуется согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) на территории Московской области (Распоряжение № 29РВ-494 от 29.03.2024г. действует до 01.06.2024г.).

Но есть исключения❗
Под эти послабления не попадают объекты:👇
✔️социального обслуживания,
✔️здравоохранения,
✔️образования и просвещения,
✔️культурного развития,
✔️религиозного назначения,
✔️физической культуры и спорта.

☝️Согласование АГО также не требуется для объектов:
✅ индивидуального жилищного строительства,
✅ индивидуальных гаражей,
✅ автозаправочных станций, моек самообслуживания,
✅ линейных объектов и пр. (более полный перечень указан в Распоряжении № 29РВ-494 от 01.09.2023г.)

🔹Согласовать АГО в Московской области можно через портал госуслуг.
🔹Срок рассмотрения – 10 р.дн.
🔹Результат услуг – распоряжение Мособлархитектуры о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства или отказ с рекомендациями по доработке материалов.
🔹Требования к оформлению АГО: Постановление РФ №857 от 29.05.2023г.

👉 Напомним, что АГО и АГР по сути одно и тоже:
АГР (архитектурно-градостроительное решение) Московский аналог АГО.

❓Что такое АГР и для чего оно нужно ➡️читайте пост.

#ГИ_Объясняем #ГИ_Закон

↗ ‼ Регистрация нескольких договоров аренды разных частей одного объекта недвижимости

☑ Росреестр в письме от 05.03.2024 № 14-01544/24 дал разъяснения по вопросу регистрации договоров аренды разных частей одного объекта недвижимости.

➡ Данный вопрос является актуальным для собственников коммерческой недвижимости, а практика Росреестра по данному вопросу часто меняется и различается от региона к региону.
❗ Росреестр периодически для передачи части объекта требует самостоятельного кадастрового учета такой части, иначе регистрирует обременение на весь объект. Что усложняет заключение договоров аренды сроком от 1 года и более.
Именно на этот вопрос постарался дать ответ Росреестр, но сделал это крайне осторожно и обтекаемо. Как следствие, можно быть уверенным, что и после данного письма проблемы с регистрацией договоров аренды частей объектов недвижимости будут возникать и далее.

✔ Росреестр дал следующие разъяснения:
1. Договор аренды части одного объекта, заключенного сроком не менее 1 года, подлежит государственной регистрации.
2. Если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности подъезд, помещение, то кадастровый учет такой части здания может осуществляться одновременно с регистрацией договора аренды на такую часть здания.
Иными словами, Росреестр предлагает ставить на отдельный кадастровый учет части здания.
3. Если в аренду передается часть здания (и не представлен технический план в отношении этой части), то договор аренды регистрируется как обременение всего соответствующего объекта недвижимости (например, здания).
4. В записи об ограничении (обременении) указывается предмет аренды: данные его части с указанием учетного номера такой части (при наличии такого номера), а при отсутствии – указывается «весь объект».

Подробнее на https://pravons.ru/registraciya-neskolkih-dogovorov-arendy-raznyh-chastej-odnogo-obekta-nedvizhimosti/

Москва сдаст в аренду 5 участков для строительства магазинов:
3️⃣ — в ТАО: в Вороновском, Краснопахорском и Роговском поселениях
1️⃣ — в НАО: в поселении Марушкинском
1️⃣ — в Зеленограде

С победителями подпишут договоры аренды на 2,5 года. После завершения строительства арендаторы смогут оформить здания в собственность и выкупить участки по исключительному праву.

Заявки принимаются до 31 мая и 28 июня в зависимости от лота. Аукционы пройдут 6 июня и 4 июля.

↗ ‼ Пункты выдачи заказов признаны объектами торговли для расчета налога на имущество

https://pravons.ru/punkty-vydachi-zakazov-priznany-obektami-torgovli-dlya-rascheta-naloga-na-imushhestvo/

✔ Арбитражный суд Московского округа постановлением от 14.03.2024 по делу № А40-150032/23 оставил без изменения судебные акты нижестоящих судов, подтвердив правомерность действий Госинспекция по недвижимости Москвы по отнесению ПВЗ к торговым объектам.

1. Госинспекция по недвижимости Москвы при определении фактического использования нежилого помещения отнесла к торговым объектам находящиеся в нежилом здании ПВЗ «Оzон» и «Wildberries».

2. Собственник объекта недвижимости указывал, что деятельность ПВЗ не отвечает критериям торговых объектов. В помещениях ПВЗ отсутствуют витрины, оборудования для выкладки товаров, кассовые аппараты, большую часть помещений занимают склады, не ведутся денежные расчеты с клиентами. Пункты занимаются исключительно хранением и выдачей продукции.

3. Указанные доводы были отклонены в силу следующего.
«Ozon» и «Wildberries» являются маркетплейсами (электронная торговая площадка). Несмотря на то, что оплата товара производится в электронном виде, деятельность указанных компаний является торговой. Деятельность ПВЗ также подпадает под определение торговой деятельности, в том числе с учетом их отнесения к товаропроводящей сети.

‼ Вывод актуален и для определения размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости и/или учитывающей вид деятельности, а также для определения площади, используемой для вспомогательного вида разрешенного использования (ВРИ). Так если основной ВРИ не включает торговлю, то необходимо соблюдение % площади используемой для вспомогательных ВРИ. В ином случае возможно привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельных участков и объектов капитального строительства на них.

↗ ✔ Росфинмониторинг подготовил обзор практики контроля соблюдения законодательства о ПОД/ФТ за 2023 год

https://pravons.ru/rosfinmonitoring-podgotovil-obzor-praktiki-kontrolya-sobljudeniya-zakonodatelstva-o-pod-ft-za-2023-god/

Обзор Росфинмониторинга подготовлен в целях обеспечения осведомленности контролируемых лиц о типовых нарушениях требований законодательства о ПОД/ФТ, включает раздел об основных нарушениях, допускаемых посредниками на рынке недвижимости (риелторами).

❗Основными нарушениями Росфинмониторинг указывает:
1. Отсутствие специального должностного лица (СДЛ), ответственного за реализацию контроля соблюдения требования ПОД/ФТ;
2. Несоблюдение требований к подготовке и обучению кадров (непрохождение целевого инструктажа);
3. Непредставление сведений, подлежащих обязательному контролю.

❗Организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, начиная с 14.07.2022 обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения о совершаемой их клиентом операции с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемой по сделке с недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 5 млн руб. либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 5 млн руб., или превышает ее (п. 1.1, подп. 11.1 п. 4 ст. 6 Федерального закона № 115-ФЗ).

‼ Организации, индивидуальные предприниматели и (или) их должностные лица привлечены к административной ответственности по ч. 1, 2 ст. 15.27 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, предусматривающей штрафы до четырехсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток.

По результатам рассмотрения Росфинмониторингом материалов, поступивших от органов прокуратуры, в 2023 году привлечено к административной ответственности по ст. 15.27 КоАП РФ более 100 организаций, индивидуальных предпринимателей и (или) их должностных лиц.

🏡 При покупке дачного дома важно обращать внимание на документы, удостоверяющие право собственности как на землю, так и на объекты капитального строительства.

📄 Например, некоторые жители СНТ стараются продать дачу имея на руках исключительно «садовые книжки».

📌 Чем грозит такая сделка и как избежать нарушений законодательства — в инструкции Управления Росреестра по Москве.

#РосреестрМосква #СНТ