Если Вы заинтересованы в анализе возможности снижения кадастровой стоимости, в т.ч. во внесудебном порядке, обращайтесь к нам.

Одним из возможных способов снижения кадастровой стоимости является анализ наличия ошибок при определении кадастровой стоимости и их исправление.

Подробнее об услуге по снижению кадастровой стоимости вы можете посмотреть на https://pravons.ru/kadastrovaya-stoimost/.

💼 Новые разъяснения судебной практики по самовольным постройкам

Опубликовано постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Пленум ВС РФ, в частности, дал следующие разъяснения.
1. Самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
(1) возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
(2) возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
(3) возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
(4) возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Изменение требований после начала правомерного строительства не является основанием для признания такой постройки самовольной...
https://pravons.ru/novye-razyasneniya-sudebnoj-praktiki-po-samovolnym-postrojkam/

☑️ Особенности строительства рекреационных объектов в национальных парках.
Особенности осуществления рекреационной деятельности в национальных парках установлены в статье 17.1 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».
Постановлением Правительства РФ от 11 декабря 2023 г. № 2124 утверждены «Особенности строительства, реконструкции, капитального ремонта, ввода в эксплуатацию и вывода из эксплуатации, сноса объектов капитального строительства в национальных парках при осуществлении на их территориях рекреационной деятельности».
Обязательными документами, которым должна соответствовать проектная документация, являются:
1) план рекреационной деятельности национального парка;
2) положение о национальном парке и
3) соглашение об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке.
В случае строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса объектов капитального строительства в национальных парках при осуществлении на их территориях рекреационной деятельности должны быть разработаны и реализованы:
а) мероприятия, направленные на сохранение и предотвращение сокращения численности объектов растительного и животного мира, в том числе занесенных в Красную книгу Российской Федерации либо охраняемых в соответствии с международными договорами Российской Федерации;
б) мероприятия, направленные на комплексное предотвращение и (или) минимизацию негативного воздействия на окружающую среду, в том числе мероприятия по восстановлению природной среды, мероприятия по рекультивации или консервации земель в соответствии с законодательством Российской Федерации;
в) мероприятия, направленные на сохранение среды обитания объектов растительного и животного мира (в том числе водных объектов), условий их размножения, нагула, отдыха и путей миграции, доступа в нерестилища рыб, а также на обеспечение неприкосновенности защитных участков территорий и акваторий;
г) мероприятия, направленные на ограничение доступа объектов животного мира на строящиеся, реконструируемые, капитально ремонтируемые и сносимые объекты капитального строительства.
Конкретный перечень мероприятий должен быть указан в соглашении об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке.
https://pravons.ru/osobennosti-stroitelstva-rekreacionnyh-obektov-v-nacionalnyh-parkah

✅ Проверка Росреестром наличия ограничений при регистрации прав на ИЖС в зоне объектов электросетевого хозяйства.

Росреестр в письме от 25.12.2023 № 14-12162-ТГ/23 «О проверке на соответствие параметров жилого или садового дома ограничениям, установленным в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства» дал следующие разъяснения.
1. С 01.09.2023 вступило в силу постановление Правительства РФ от 18.02.2023 № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства».
В охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров; при этом наличие письменного разрешения о согласовании строительства сетевыми организациями не требуется.
Но отсутствие требования такого разрешения не отменяет обязанность по соблюдения установленных органичений и допустимых параметров строительства.
2. Росреестр при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, проверяет соответствие ИЖС ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, удостоверяющем право на земельный участок.
Учитывая, что регистрация прав на ИЖС осуществляется в упрощенном порядке, у Росреестра могут отсутствовать достаточные сведения для установления факта соответствия (несоответствия) построенного здания (жилого или садового дома) таким ограничениям.
3. При обнаружении пересечения контура жилого или садового дома с границей охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, сведения о которой внесены в ЕГРН, регистрация должна быть приостановлена. Росреестр имеет возможность запросить дополнительные сведения в соответствующей электросетевой организации.
Вывод: несмотря на установленный упрощенный порядок регистрации прав на ИЖС, рекомендуем (1) проверить наличие ограничений в ЕГРН, (2) заказать градостроительный план земельного участка и (3) при наличии ограничений (либо их возможности, включая физическое наличие рядом с участком объектов электросетевого хозяйства) самостоятельно для начала строительства запросить соответствующие пояснения о возможных параметрах строительства в электросетевой организации. https://pravons.ru/proverka-rosreestrom-nalichiya-ogranichenij-pri-registracii-prav-na-izhs-v-zone-obektov-elektrosetevogo-hozyajstva/

➡️ Истечение срока аренды земельного участка не является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Верховный Суд РФ рассмотрел спор об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обоснованный истечением срока аренды земельного участка и отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, и признал такой отказ незаконным.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117, дело № А41-96091/2022.
I. Обстоятельства дела
1. Между Администрацией Богородского городского округа Московской области (далее - Администрация) и Обществом заключен договор аренды земельного участка для цели строительства капитального объекта (объекта придорожного сервиса).
2. Администрация выдала Обществу разрешение на строительство многотопливного автозаправочного комплекса с услугами дорожного сервиса.
3. Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства.
4. Впоследствии были продлены разрешение на строительство и срок аренды земельного участка.
5. Строительство было окончено. Главгосстройнадзор Московской области выдал Обществу заключение о соответствии построенного Обществом объекта требованиям проектной документации.
6. После истечения срока аренды Общество обратилось за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Администрация отказала в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.
Министерство отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как на момент обращения за выдачей разрешения у Общества отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.
II. Рассмотрение дела в судах
7. Арбитражный суд Московской области отказал в признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Апелляционная и кассационная инстанции согласились с решением суда первой инстанции.
8. Верховный Суд РФ решения нижестоящих судов отменил и признал незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
III. Выводы Верховного Суда РФ
9. Разрешение на строительство выдается при условии представления правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).
10. Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.
Истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
11. Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство возвел объект недвижимости. Факт завершения строительства объекта подтвержден заключением о соответствии построенного объекта проектной документации.
У уполномоченного органа не имеется оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.
❗12. Само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения заявителя за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, правомерно возведенного на земельном участке. https://pravons.ru/istechenie-sroka-arendy-zemelnogo-uchastka-ne-yavlyaetsya-bezuslovnym-osnovaniem-dlya-otkaza-v-vydache-razresheniya-na-vvod-obekta-v-ekspluataciju/

➡️Переход права аренды лесного участка в результате реорганизации юридического лица не требует согласия арендодателя.

Верховный Суд РФ рассмотрел спор о праве аренды лесного участка после реорганизации юридического лица (определение ВС РФ от 30.01.2024 № 304-ЭС23-20473, дело № А03-890/2022).
❗I. Обстоятельства дела
1. Общество обратилось к уполномоченному органу о внесении изменений в договор аренды лесного участка для заготовки древесины, ссылаясь на то, что к нему перешли права по договору в результате реорганизации (универсального правопреемства).
А именно, первый арендатор был реорганизован путем выделения из него нового общества, которому передаточным актом переданы права и обязанности по договору. Впоследствии новое общество реорганизовано путем присоединения к третьему обществу (которое и обратилось за внесением изменений в договор аренды).
2. Уполномоченный орган (Министерство природных ресурсов и экологии Алтайского края) отказало Обществу, обосновав тем, что оно не давало согласия на переход прав по договору (перенаем). И предъявило Обществу встречный иск о прекращении договора аренды.
3. Арбитражный суд первой инстанции отказал Обществу и удовлетворил требования Министерства, указав, что Лесной кодекс РФ не допускает передавать свои права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем). Данные выводы суда поддержали апелляционный суд и суд округа.
❗❗II. Позиция Верховного Суда РФ
4. ВС РФ отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение, сделав следующие выводы.
5. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК РФ).
6. В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
7. Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (п. 2 ст. 129 ГК РФ).
8. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
9. При этом важными для правильного разрешения спора являются обстоятельства, согласно которым новое общество осуществляло свою деятельность в соответствии с условиями договора как добросовестный арендатор. Арендодатель уведомлялся о реорганизации юридических лиц и не высказывал возражений, заключая дополнительные соглашения к договору, которые зарегистрированы в установленном законом порядке. В качестве основания замены арендатора, связанной с реорганизацией, в дополнительных соглашениях указаны заявления обществ. Договор, с учетом замены арендатора в результате реорганизации, исполнялся сторонами, а министерство, осуществляя контроль, рассчитывая и принимая арендную плату, признавало новое общество арендатором по договору. https://pravons.ru/perehod-prava-arendy-lesnogo-uchastka-v-rezultate-reorganizacii-juridicheskogo-lica-ne-trebuet-soglasiya-arendodatelya/

➡️Рекомендации Минстроя и ФНС по проверке подрядчиков.

✔️Минстроем РФ совместно с Федеральной налоговой службой подготовлено письмо от 26 января 2024 г. №№ 3874-ИФ/00, ЕД-17-31/216 «О совместной позиции Минстроя России и ФНС России по применению сервиса оценки юридического лица, позволяющего определить его финансово-хозяйственное состояние».
❗Целью указана минимизация рисков заключения с недобросовестными подрядчиками (юридическими лицами) контрактов, предметом которых является подготовка проектной документации, выполнение инженерных изысканий или строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
❗❗Государственные органы рекомендуют запрашивать у потенциальных контрагентов Выписку из сервиса оценки юридических лиц.
Такая выписка формируется юридическим лицом в его личном кабинете налогоплательщика.
Выписка основана на методике, утвержденной ФНС (приказ ФНС России от 24.03.2023 № ЕД-7-31/181@), и содержит 27 критериев.
Предложение Минстроя о запросе такой выписки может использоваться для проверки любых контрагентов, не ограничиваясь подрядчиками, осуществляющими подготовку проектной документации, выполнение инженерных изысканий или строительство, реконструкцию.
Положительная характеристика, данная в такой выписке, поможет обосновать и добросовестность при выборе контрагента. https://pravons.ru/rekomendacii-minstroya-i-fns-po-proverke-podryadchikov/

➡️ По делам о признании права собственности на земельный участок к участию в деле в суде необходимо привлекать смежных землепользователей.

❗Верховный Суд РФ рассмотрел спор о признании права собственности на земельный участок.
Судебными актами нижестоящих инстанций за истцом было признано право собственности. Жалобы смежного землепользователя, оспаривающего решение суда первой инстанции, оставлены без удовлетворения.
❗Верховный Суд РФ не согласился с такой позицией, отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
▶️I. Обстоятельства дела
Гражданке по наследству перешло право пожизненного наследуемого владения на земельный участок.
Земельный участок согласно межевому плану являлся многоконтурным, состоял из двух частей, разделенных дорогой.
На одну из частей земельного участка право собственности было оформлено без обращения в суд.
Для признания права собственности на вторую часть участка правообладатель обратилась в районный суд.
▶️II. Рассмотрение дела в нижестоящих судах
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены, признано право собственности на земельный участок. Решением суда указаны границы участка, путем установления характерных поворотных точек согласно межевому плану.
Собственник смежного земельного участка обратилась в суд апелляционной инстанции, считая, что решением суда затронуты ее права и интересы, при этом она не привлекалась к участию в деле.
Суды оставили жалобу без рассмотрения, придя к выводу о том, что вопрос о правах и обязанностях собственника соседнего участка не разрешался, обязанностей на нее не возлагалось.
⏩III. Выводы Верховного Суда РФ
Частью 4.2 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности установлено, что при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. При этом в силу положений частей 11, статьи 39 Закона о кадастровой деятельности согласование границ земельного участка должно осуществляться с лицами, являющимися правообладателями смежных земельных участков на дату проведения согласования.
Сведения о характерных точках по смежной границе земельных участков не совпадают. Заключение кадастрового инженера указывает на имеющееся наложение соседних земельных участков.
Как следствие, соблюдение процедуры согласования было необходимо и не носило формального характера, решение суда в части установления координат характерных точек по смежной границе участков, не согласованных с собственником смежного участка, затрагивает ее права, спор подлежал рассмотрению с привлечением такого собственника как заинтересованного лица. Заявитель не сможет оспорить установленные судом границы спорного земельного участка в ином порядке.
Судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 16 января 2024 г. по делу № 20-КГ23-16-К5). https://pravons.ru/po-delam-o-priznanii-prava-sobstvennosti-na-zemelnyj-uchastok-k-uchastiju-v-dele-v-sude-neobhodimo-privlekat-smezhnyh-zemlepolzovatelej/

↗️ ✅ Ответственность за эксплуатацию объекта самовольного строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию

➡️ Верховный Суд РФ рассмотрел спор о привлечении Общества к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию) в связи с тем, что в здании была проведена реконструкция (с увеличением площади) без получения разрешения на строительство и без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
При этом право собственности на здание в измененной площади ранее было зарегистрировано в ЕГРН, сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.

✔️ Рассматривая спор о привлечении Общества к ответственности, суд первой инстанции заявление Общества удовлетворил, признал незаконным наложение административного штрафа.
Апелляционный суд наоборот отменил решение суда первой инстанции, признав штраф законным. Данный вывод был поддержан и кассационной инстанцией.

‼️ Верховный Суд РФ отменил судебные акты апелляции и кассации, оставил в силе решение суда первой инстанции, тем самым признав незаконным привлечение Общества к ответственности.

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте.

При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Использование (эксплуатация) данного объекта недвижимости не составляет административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, если после вступления решения суда в законную силу не совершено иных нарушений.

Определение ВС РФ от 22.02.2024 № 305-ЭС23-21329

Подробнее на https://pravons.ru/otvetstvennost-za-ekspluataciju-obekta-samovolnogo-stroitelstva-bez-razresheniya-na-vvod-ego-v-ekspluataciju/

↗️ ❗️ Исковая давность по требованиям, связанным с нарушениями при выполнении договора подряда

➡️ Статьей 725 ГК РФ установлено, что срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год.

‼️ Верховный Суд РФ отказал в пересмотре постановлений судов нижестоящих инстанций, в которых сделан вывод, что сокращенный срок исковой давности распространяется исключительно на требования, связанные с качеством работ.
Если же требования связаны с иными нарушениями при проведении работ, то следует применять общий срок исковой давности в три года.

➡️ Так в данном деле подрядчик допустил ряд нарушений в области промышленной безопасности и экологии, выразившиеся в незаконном размещении подрядчиком отходов производства и потребления (нефтешлама) в месте, не предусмотренном договором и не оборудованном для этих целей.

Заказчик предъявил подрядчику требование о взыскании неустойки, предусмотренной договором подряда, за нарушении правил складирования отходов при проведении работ.

Суды отклонили довод подрядчика о пропуске заказчиком годичного срока исковой давности, так как нарушении не связано с качеством работ.

‼️Верховный Суд РФ согласился с позицией нижестоящих судов и отказал в передаче кассационной жалобы заказчика для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Подробнее на https://pravons.ru/vopros-iskovoj-davnosti-po-trebovaniyam-svyazannym-s-narusheniyami-pri-vypolnenii-dogovora-podryada/

‼ Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, вправе проводить исключительно государственные судебно-экспертные организации.

☑ В соответствии со статьей 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» Правительство РФ может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
Такой перечень утвержден Распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р.

☑ Распоряжением Правительства РФ от 31 октября 2023г. № 3041-р в перечень экспертиз, которые вправе проводить исключительно государственные экспертные учреждения, включены судебная строительно-техническая экспертиза экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.

Две организации (Экспертный центр «ФЛАГМАН» и Общероссийская общественная организация содействия судебно-экспертной деятельности «Судебно-экспертная палата Российской Федерации») обратились в Верховный Суд РФ с требованием о признании недействующим распоряжения Правительства РФ о включении экспертиз, связанных с самовольным строительством, в вышеуказанный перечень.

‼ ВС РФ (дело № АКПИ23-1168) отказал в удовлетворении требований, признал законность включения строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством в перечень экспертиз, требующих их проведение государственными учреждениями.

В перечень также включены и судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости. Ранее решением Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93 было отказано в признании недействующим и данного положения.

Подробнее на https://pravons.ru/sudebnye-ekspertizy-po-grazhdanskim-delam-svyazannym-s-samovolnym-stroitelstvom-vprave-provodit-iskljuchitelno-gosudarstvennye-ekspertnye-organizacii/