Сегодня команды RBNA и АБ Капитал на площадке форума #МыОтрасль ЦОД, которую ежегодно организует наш партнер по строительству ЦОД на ул. Рябиновая, компания СТИ.
С декабря 2025 этот проект один из ключевых которыми я занимался и мы уже привлекли в него 1,4 млрд. рублей, и раунд на еще 0,6 млрд предстоит закрыть в конце лета.
ЦОДы мега интересный бизнес и сегмент индустриальной недвижимости, можно бесконечно изучать, поэтому тут погружаемся в индустрию, обсуждаем тренды и передовой опыт развития отрасли ЦОД и вычислительных технологий.
С декабря 2025 этот проект один из ключевых которыми я занимался и мы уже привлекли в него 1,4 млрд. рублей, и раунд на еще 0,6 млрд предстоит закрыть в конце лета.
ЦОДы мега интересный бизнес и сегмент индустриальной недвижимости, можно бесконечно изучать, поэтому тут погружаемся в индустрию, обсуждаем тренды и передовой опыт развития отрасли ЦОД и вычислительных технологий.
🔥5❤3
Мне 10 раз задали вопрос про ситуацию с ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток» (вот один из немногих «разборов» на SmartLab) на прошлой неделе, кроме того, история неприятная, потому что она бьет по доверию к фондам недвижимости и коллективным инвестициям в целом, поэтому, предварительно поговорив с моим товарищем из команды фондов недвижимости Альфа Капитал, хочу поделиться своим видением ситуации.
Написал лонгрид на эту тему, вот ключевые мысли коротко:
1)Не верю в версию про злой умысел и специально созданный конфликт интересов в пользу X5, потому что ее экономика не сходится.
Для X5 с почти 30 тыс. магазинов эффект от аренды нескольких помещений фонда был бы слишком мал, чтобы ради него создавать репутационный и регуляторный риск.
2) Главная проблема, на мой взгляд, не в конфликте интересов, а в рыночных рисках и плохих коммуникациях с пайщиками.
Фонд заходил в торговую недвижимость в период низких ставок и дорогих объектов. Тогда качественный стрит-ритейл и арендный бизнес покупались с низкой ставкой капитализации, она же капрейт / CapRate — в 2020 он стремился к 8-10%. Сейчас рынок стал хуже и капрейт по стриту сейчас стремится к 13%-15%.
3)Экономически правильнее было бы держать активы до улучшения рыночной конъюнктуры, но фонд планово «завершился» в марте 2025.
Срок работы фонда в соответствии с правилами доверительного управления заканчивался 01.03.2025. У управляющего оставался ограниченный горизонт для реализации объектов.
Продление было теоретически возможно через собрание пайщиков — можно было его инициировать. Если дисконт к оценке был вероятен — об этом нужно было уведомить заранее, а не постфактум. Плохо то, что расчетная стоимость пая долго создавала у инвесторов ожидания которые не оправдались.
4) Результат слабый, но не фатальный.
Если смотреть только на стоимость пая, падение с 305 тыс. руб. входа до примерно 236 тыс. руб. на выходе выглядит как убыток около 23%. Это правда, но полный результат инвестора это не только погашение паев, а еще и все выплаты дохода за весь срок владения. При таких вводных IRR не отрицательный, он крайне низкий, но реального убытка инвесторы, по моим наблюдениям, не получили.
5) Коммуникации с клиентами все еще одно из самых слабых мест индустрии коллективных инвестиций
Если бы с пайщиками был качественный контакт — ситуацию может быть и не удалось бы исправить, но репутационно все точно было бы значительно лучше.
В общем, я не считаю, что команда Альфа Капитала действовала недобросовестно. Но оправдывать действия УК, не значит защищать слабый результат. Текущий кейс — это серьезный провал в управлении ожиданиями клиентов и планировании выхода из инвестиций.
К счастью, такие кейсы редки и на ЗПИФ — один из лучших способов инвестировать в качественные объекты недвижимости и девелопмент.
Вывод для индустрии простой: управляющим нужно аккуратнее выбирать точку входа, заранее планировать выход из срочных фондов, закладывать больше времени на «жизнь фонда», не переоценивать ликвидность объектов и честно объяснять инвесторам, что происходит с рынком, оценкой, арендаторами и продажей активов. В недвижимости недостаточно показывать регулярный арендный поток. Итоговая доходность определяется не только договором аренды, но и ценой выхода.
Выводы для инвесторов тоже понятны: смотреть стоит не только на бренд УК и общую доходность. Подвергните критическому анализу цену входа, структуру проекта, инвестиционную идею, сегмент рынка, компоненты доходности, потенциальную ликвидность объекта, структуру арендаторов, индексацию, срок фонда и сценарий выхода.
Написал лонгрид на эту тему, вот ключевые мысли коротко:
1)Не верю в версию про злой умысел и специально созданный конфликт интересов в пользу X5, потому что ее экономика не сходится.
Для X5 с почти 30 тыс. магазинов эффект от аренды нескольких помещений фонда был бы слишком мал, чтобы ради него создавать репутационный и регуляторный риск.
2) Главная проблема, на мой взгляд, не в конфликте интересов, а в рыночных рисках и плохих коммуникациях с пайщиками.
Фонд заходил в торговую недвижимость в период низких ставок и дорогих объектов. Тогда качественный стрит-ритейл и арендный бизнес покупались с низкой ставкой капитализации, она же капрейт / CapRate — в 2020 он стремился к 8-10%. Сейчас рынок стал хуже и капрейт по стриту сейчас стремится к 13%-15%.
3)Экономически правильнее было бы держать активы до улучшения рыночной конъюнктуры, но фонд планово «завершился» в марте 2025.
Срок работы фонда в соответствии с правилами доверительного управления заканчивался 01.03.2025. У управляющего оставался ограниченный горизонт для реализации объектов.
Продление было теоретически возможно через собрание пайщиков — можно было его инициировать. Если дисконт к оценке был вероятен — об этом нужно было уведомить заранее, а не постфактум. Плохо то, что расчетная стоимость пая долго создавала у инвесторов ожидания которые не оправдались.
4) Результат слабый, но не фатальный.
Если смотреть только на стоимость пая, падение с 305 тыс. руб. входа до примерно 236 тыс. руб. на выходе выглядит как убыток около 23%. Это правда, но полный результат инвестора это не только погашение паев, а еще и все выплаты дохода за весь срок владения. При таких вводных IRR не отрицательный, он крайне низкий, но реального убытка инвесторы, по моим наблюдениям, не получили.
5) Коммуникации с клиентами все еще одно из самых слабых мест индустрии коллективных инвестиций
Если бы с пайщиками был качественный контакт — ситуацию может быть и не удалось бы исправить, но репутационно все точно было бы значительно лучше.
В общем, я не считаю, что команда Альфа Капитала действовала недобросовестно. Но оправдывать действия УК, не значит защищать слабый результат. Текущий кейс — это серьезный провал в управлении ожиданиями клиентов и планировании выхода из инвестиций.
К счастью, такие кейсы редки и на ЗПИФ — один из лучших способов инвестировать в качественные объекты недвижимости и девелопмент.
Вывод для индустрии простой: управляющим нужно аккуратнее выбирать точку входа, заранее планировать выход из срочных фондов, закладывать больше времени на «жизнь фонда», не переоценивать ликвидность объектов и честно объяснять инвесторам, что происходит с рынком, оценкой, арендаторами и продажей активов. В недвижимости недостаточно показывать регулярный арендный поток. Итоговая доходность определяется не только договором аренды, но и ценой выхода.
Выводы для инвесторов тоже понятны: смотреть стоит не только на бренд УК и общую доходность. Подвергните критическому анализу цену входа, структуру проекта, инвестиционную идею, сегмент рынка, компоненты доходности, потенциальную ликвидность объекта, структуру арендаторов, индексацию, срок фонда и сценарий выхода.
❤2👍2😢1
Офисы 2026 - 2030 🏢
Продолжаю читать отчеты и делиться выводами. Сегодня наблюдение про офисную недвижимость.
За 25 лет, с 2000 по 2025-й, в России построили 19,5 млн м² офисов. А по отчетам NF Group, на ближайшую пятилетку, 2026–2030, уже запущено строительство ещё 5,9 млн м² — то есть почти треть объёма всей четверти века уместится всего в пять лет. В среднем 1,2 млн м² в год против исторического объема 0,75 млн. Темп ввода примерно в полтора раза выше.
🔺Пик будущего ввода придется на 2027 год: 1 758 тыс. м², почти как на историческом максимуме 2008-го. Это, вероятно, связано с тем что девелоперы жилья активно пошли в рынок офисов и заложили новые проекты в рамках реализации льгот по программе мест приложения труда (МПТ) в 2023-2025 годах.
📉В 2029–2030 планируемый ввод падает до 821 и 788 тыс. м², почти к уровню 2025 года. Заградительная ставка 2024–2025 уже заморозила часть новых запусков, и к началу 2030-х пайплайн вводов пустеет. Это короткий и интенсивный импульс. Вероятно, за изобилием последует новый дефицит, что говорит о продолжении долгосрочного тренда на рост ставок аренды.
При этом, насыщение рынка офисами класса А может немного повысить вакансию в офисах класса B и стабилизировать ставку в этом сегменте.
👉Текущий дефицит офисов возник из-за «потерянного десятилетия». После бума 2007–2014 ввод снизился: 296 тыс. м² в 2016-м, 125 в 2018-м, 200–500 вплоть до 2023-го. Почти десять лет на рынке толком ничего не строилось — отсюда сегодняшняя низкая вакантность и быстрорастущие ставки, которые сделали офисы привлекательным активом.
💵Все это значит, что 2026–2028 — окно избыточного предложения, потенциально неплохая точка входа в офисные активы по адекватным ценам (ждём скидки)
А период с 2029 по 2030 может стать основой для следующего витка дефицита и выглядит как отличный момент для фиксации прибыли. Как всегда, решает тайминг
(Это не инвестиционная рекомендация)
Продолжаю читать отчеты и делиться выводами. Сегодня наблюдение про офисную недвижимость.
За 25 лет, с 2000 по 2025-й, в России построили 19,5 млн м² офисов. А по отчетам NF Group, на ближайшую пятилетку, 2026–2030, уже запущено строительство ещё 5,9 млн м² — то есть почти треть объёма всей четверти века уместится всего в пять лет. В среднем 1,2 млн м² в год против исторического объема 0,75 млн. Темп ввода примерно в полтора раза выше.
🔺Пик будущего ввода придется на 2027 год: 1 758 тыс. м², почти как на историческом максимуме 2008-го. Это, вероятно, связано с тем что девелоперы жилья активно пошли в рынок офисов и заложили новые проекты в рамках реализации льгот по программе мест приложения труда (МПТ) в 2023-2025 годах.
📉В 2029–2030 планируемый ввод падает до 821 и 788 тыс. м², почти к уровню 2025 года. Заградительная ставка 2024–2025 уже заморозила часть новых запусков, и к началу 2030-х пайплайн вводов пустеет. Это короткий и интенсивный импульс. Вероятно, за изобилием последует новый дефицит, что говорит о продолжении долгосрочного тренда на рост ставок аренды.
При этом, насыщение рынка офисами класса А может немного повысить вакансию в офисах класса B и стабилизировать ставку в этом сегменте.
👉Текущий дефицит офисов возник из-за «потерянного десятилетия». После бума 2007–2014 ввод снизился: 296 тыс. м² в 2016-м, 125 в 2018-м, 200–500 вплоть до 2023-го. Почти десять лет на рынке толком ничего не строилось — отсюда сегодняшняя низкая вакантность и быстрорастущие ставки, которые сделали офисы привлекательным активом.
💵Все это значит, что 2026–2028 — окно избыточного предложения, потенциально неплохая точка входа в офисные активы по адекватным ценам (ждём скидки)
А период с 2029 по 2030 может стать основой для следующего витка дефицита и выглядит как отличный момент для фиксации прибыли. Как всегда, решает тайминг
(Это не инвестиционная рекомендация)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤5🔥4
Всем привет!
Это не реклама 👉
Сообщество, в котором я состою с 2014 (!) года, запускает потрясающую бесплатную программу для студентов.
неУниверситет — это бесплатная двухлетняя программа для тех, кому 18–23, кто хочет понять, как жить эту непростую жизнь, а еще найти «своих» и получить бесценные практические знания от крутейших профессионалов современности.
🎓 Полностью бесплатно — да, так бывает! И это фича, а не баг: такому, как здесь, в вузах не учат!
💻 90% онлайн — занятия 2 раза в неделю после 20:00 мск, реально совмещать с учёбой и работой, не смотря на интенсивность программы, а подключиться можно из любой страны.
🧠 5 курсов за 2 года — от финансов и AI до философии и управления.
👥 Личный ментор + комьюнити, из которого не хочется уходить. Проверено на себе!
А вот и цифры:
📈 средняя зарплата выпускников неУниверситета после обучения на программе — 256 000 ₽
🌍 1600 заявок из 32 стран за прошлый набор
💼 выпускники работают в Т-Банке, Авито, Сбере и Яндексе (и не только!)
И главное — за этим стоят надёжные люди, которых я знаю лично. Не корпорация и не инфобизнес, а личная благотворительность основательницы и Фонда Первое Поколение, в котором я состою.
ВАЖНО:
Отбор на программу конкурсный и проходит в пять этапов — «бесплатно» тут не для галочки: собирают только своих по духу, амбициозных и ценностных.
Заявки уже открыты, приём строго до 15 сентября.
👉 neuniversitet.ru
Это не реклама 👉
Сообщество, в котором я состою с 2014 (!) года, запускает потрясающую бесплатную программу для студентов.
неУниверситет — это бесплатная двухлетняя программа для тех, кому 18–23, кто хочет понять, как жить эту непростую жизнь, а еще найти «своих» и получить бесценные практические знания от крутейших профессионалов современности.
🎓 Полностью бесплатно — да, так бывает! И это фича, а не баг: такому, как здесь, в вузах не учат!
💻 90% онлайн — занятия 2 раза в неделю после 20:00 мск, реально совмещать с учёбой и работой, не смотря на интенсивность программы, а подключиться можно из любой страны.
🧠 5 курсов за 2 года — от финансов и AI до философии и управления.
👥 Личный ментор + комьюнити, из которого не хочется уходить. Проверено на себе!
А вот и цифры:
📈 средняя зарплата выпускников неУниверситета после обучения на программе — 256 000 ₽
🌍 1600 заявок из 32 стран за прошлый набор
💼 выпускники работают в Т-Банке, Авито, Сбере и Яндексе (и не только!)
И главное — за этим стоят надёжные люди, которых я знаю лично. Не корпорация и не инфобизнес, а личная благотворительность основательницы и Фонда Первое Поколение, в котором я состою.
ВАЖНО:
Отбор на программу конкурсный и проходит в пять этапов — «бесплатно» тут не для галочки: собирают только своих по духу, амбициозных и ценностных.
Заявки уже открыты, приём строго до 15 сентября.
👉 neuniversitet.ru
❤11🔥9
Инвестиции в билеты Канье Уэста признаны одной из наиболее рисковых форм вложений капитала 🤡
😁15🤡11❤3
23 сентября буду выступать на инвестиционном бизнес-завтраке Клуба инвестиционного нетворкинга в Москве.
Поговорим о том, как меняется рынок и где появляются интересные варианты для вложения капитала: цифровые финансы, ЦОДы и другие проекты через ЗПИФ, технологии здоровья и долголетия. Обсудим и международные расчёты — без них сегодня сложно говорить о развитии бизнеса с зарубежными партнёрами.
Что за этими трендами стоит на практике? Где уже есть спрос и работающая экономика, как участвовать в проектах и какие риски учитывать?
Такие завтраки проходят каждую среду уже почти четыре года. Здесь знакомятся инвесторы и предприниматели, обсуждают проекты, находят собеседников и партнёров.
Будет возможность пообщаться лично — со спикерами и другими участниками.
Кто хочет присоединиться, можно использовать промокод: Спикер+
23 сентября, начало в 10:00. Москва.
Подробнее и регистрация: https://individualnye-konsultatsi.timepad.ru/event/4178413/
Поговорим о том, как меняется рынок и где появляются интересные варианты для вложения капитала: цифровые финансы, ЦОДы и другие проекты через ЗПИФ, технологии здоровья и долголетия. Обсудим и международные расчёты — без них сегодня сложно говорить о развитии бизнеса с зарубежными партнёрами.
Что за этими трендами стоит на практике? Где уже есть спрос и работающая экономика, как участвовать в проектах и какие риски учитывать?
Такие завтраки проходят каждую среду уже почти четыре года. Здесь знакомятся инвесторы и предприниматели, обсуждают проекты, находят собеседников и партнёров.
Будет возможность пообщаться лично — со спикерами и другими участниками.
Кто хочет присоединиться, можно использовать промокод: Спикер+
23 сентября, начало в 10:00. Москва.
Подробнее и регистрация: https://individualnye-konsultatsi.timepad.ru/event/4178413/
👍7🍾3
Forwarded from Все о ЗПИФ недвижимости
Фонды MR Group - девелопер делится прибылью с инвесторами?
Посмотрите новый подкаст с Данилом Поповым, директором по рыночным фондам АБ Капитал.
Обсудили реальную доходность зпиф Symphony 34, новый фонд на небоскреб в Сити - One Tower и другие объекты.
Поговорили о том, зачем девелопер пошел к "рознице" и какие есть риски для инвестора.
А также прошлись по зпиф на цод.
Посмотреть подкаст можно тут:
YOUTUBE📱
ВКВИДЕО📺
Чат канала | MAX | Vsezpif.ru
Посмотрите новый подкаст с Данилом Поповым, директором по рыночным фондам АБ Капитал.
Обсудили реальную доходность зпиф Symphony 34, новый фонд на небоскреб в Сити - One Tower и другие объекты.
Поговорили о том, зачем девелопер пошел к "рознице" и какие есть риски для инвестора.
А также прошлись по зпиф на цод.
Посмотреть подкаст можно тут:
YOUTUBE
ВКВИДЕО
Чат канала | MAX | Vsezpif.ru
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥14
Предложили мне добавиться в папку про бизнес, захожу — а я там и так уже почти на всех подписан 😄
⚡️ Поэтому смело рекомендую всем папку БИЗНЕС — каналы для предпринимателей, руководителей и тех, кто развивает проекты.
Внутри — маркетинг и продажи, управление командой, финансы, кейсы компаний, digital-инструменты и рабочие идеи, которые можно применять в своем бизнесе.
➕ Много практики от экспертов и предпринимателей: разборы реальных кейсов, полезные сервисы, изменения на рынке и решения для роста без лишней теории.
Папка подойдет и тем, кто уже ведет бизнес, и тем, кто только запускает свой проект или отвечает за развитие отдельного направления.
➡️ Если хотите держать полезные бизнес-каналы под рукой — добавляйте папку:
https://t.me/addlist/LYFqNxuFc1NiZDdi
⚡️ Поэтому смело рекомендую всем папку БИЗНЕС — каналы для предпринимателей, руководителей и тех, кто развивает проекты.
Внутри — маркетинг и продажи, управление командой, финансы, кейсы компаний, digital-инструменты и рабочие идеи, которые можно применять в своем бизнесе.
➕ Много практики от экспертов и предпринимателей: разборы реальных кейсов, полезные сервисы, изменения на рынке и решения для роста без лишней теории.
Папка подойдет и тем, кто уже ведет бизнес, и тем, кто только запускает свой проект или отвечает за развитие отдельного направления.
➡️ Если хотите держать полезные бизнес-каналы под рукой — добавляйте папку:
https://t.me/addlist/LYFqNxuFc1NiZDdi
Telegram
Бизнес
Андрей invites you to add the folder “Бизнес”, which includes 8 chats.
❤2🔥1🤯1