ДОРОГА К ДОМУ
1.42K members
51 photos
1 video
43 files
349 links
Недвижимость глазами юриста: от нюансов покупки и советов по продаже до юридических основ сделок и страхования.
#закон #право #недвижимость #страхование
👩‍🎓 @Borovikovaov
Вопросам юрид.заключения и титульного страхования @MBob63
Download Telegram
to view and join the conversation
​​💰Что выбрать - аванс или задаток?

Оба платежа предварительные, но у каждого свои последствия.
Таблица Божок В.(КИАП)

В риелторской работе для оформления отношений между покупателем и продавцом я часто пользуюсь соглашением с обеспечительным платежом.
Надо его добавить в эту ⬇️ таблицу.
🔎 Помните журналистское расследование Алексея Багина про хищение квартир у очередников "УБЫЛ 96" из канала @justthejudge ?
Пост тут и тут

Прошло уже больше года...

К сожалению, уголовное расследование совсем не то что журналистское 😞⬇️
Forwarded from Just the Judge
Афиша к фильму, где в конце всем злодеям выпустят кишки, а потом взойдет солнце.

За последние полтора года не было, наверное, такого дня, чтобы вы не спросили меня относительно движения уголовного дела, возбужденного по выявленным нами фактам хищения квартир очередников (наш любимый "Убыл 96").
И каждый раз я говорил вам, что нужно подождать. Понаблюдать за тем, куда мчится поезд под названием "Курортное правосудие". Умение терпеливо ждать наступления момента истины есть не у каждого. А уж про ощущение того самого момента истины...
Но у нас с вами с чутьем и умением все в порядке. И сегодня пришло время подвести небольшой промежуточный итог по делу "Убыл 96".

Если говорить в общем, то расследование этого уголовного дела превратилось в процесс глобального сокрытия целой серии многолетней преступной деятельности организованного преступного сообщества, состоявшего из сотрудников петербургских администраций и профильных комитетов.
Следователи, ведущие это уголовное дело, а также оперативники, якобы осуществляющие по делу "оперативное сопровождение" сделали все возможное, чтобы скрыть личности организаторов и исполнителей преступного сообщества в расследуемом ими уголовном деле.
Сейчас, граждане, чьи фамилии нам известны, поименованы в уголовном деле как "неустановленные сотрудники администрации", а объем похищенных у государства квартир (исчисляемый несколькими миллиардами рублей) и вовсе скрыт из материалов дела и сведен к малому.

Единственный обвиняемый по делу обвиняется лишь в мошенничестве с постпродажами уже украденных им, совместно с чиновниками, у государства (а по сути сирот, ветеранов и инвалидов) квартир.
То есть внимание (!), человек обвиняется не в хищении квартир, а лишь только в том, что попался на их двойной и тройной [после хищения] продаже.

Я обожаю наблюдать. Не думал, что дождусь того момента, когда фигурантами по этому делу могут стать следователи, оперативники, прокуроры и прочая властная нечисть, осуществляющая общее покровительство членам организованного преступного сообщества.
Но, с другой стороны - почему бы нет? Наверное, это закономерно.

В ближайшее время представим вам новое расследование по "Убыл 96". Коминг сун, как говорится.

Удумали уголовное дело прекращать расследовать?
Хорошо! Прекращайте, и со шмотьём на выход. Отдых обеспечим.
📚Расписание образовательных программ на май 2019 в М-Логос, выборочно

🔷️ВЕЧЕРНИЕ КУРСЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ:
Занятия проходят в вечернее время с 18.30 до 21.30 в удобных и оборудованных аудиториях в центре Москвы 2-4 раза в неделю (кроме выходных и праздничных дней)

📌 Практические навыки работы юриста: переговоры, написание документов, судебная риторика, управление проектами, работа юридического департамента
С 13 мая 2019 - 1,5 месяца/ Москва


🔶️ОНЛАЙН ПРОГРАММЫ ДИСТАНЦИОННОГО ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ:
Онлайн-лекции проходят несколько раз в неделю по будним дням в утреннее или дневное время и рассчитаны на 2-4 академических часа каждая. Слушателям на период обучения (+ 2 недели после окончания) обеспечивается доступ к записям всех онлайн-лекций в рамках данного курса.

📌 Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним: новеллы законодательства, судебная практика и актуальные практические вопросы
20 мая – 28 июня 2019


🔺️ДНЕВНЫЕ СЕМИНАРЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ:
Обучение проходит в дневное время с 9 до 18 часов в течение указанных сроков проведения в удобных аудиториях в центре Москвы.

📌 Эффективная договорная работа в условиях реформы ГК РФ и развития судебной практики
20 – 24 мая 2019 / Москва


📌 Практика применения законодательства о банкротстве: новеллы законодательства, судебная практика и актуальные правовые вопросы
27 – 30 мая 2019 / Москва
ХОДАТАЙСТВО

Именно так назвал свое обращение клиент, решивший застраховаться по добровольному титульному страхованию.

Суть обращения - не понятно почему ст.238 ГК РФ Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, - указана в исключениях из страховых событий.

Вот само обращение:

Я желаю заключить с Вашей компанией договор страхования титула (объект: квартира в 25 этажном жилом доме). Я готов предоставить Вашей организации документы необходимые Вам для проверки объекта недвижимости.

На официальном сайте Вашей компании указано, что титульное страхование - «Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично».
Представитель Вашей компании мне скинул на личную почту предварительный договор (договор страхования утраты имущества в результате прекращения права собственности).

В соответствии с п. 5.4.10 вышеуказанного договора не является страховым случаем и возникший при этом ущерб не возмещаются, если событие произошло вследствие изъятия у Страхователя (Выгодоприобретателя) приобретенного (полученного) им имущества по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 238 ГК РФ если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Таким образом, сделки, признанные судом не действительными, подпадают под классификацию пп. 2 п. 2 ст. 235 ГК РФ, в том числе:
 сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
 сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
 сделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
 сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
 сделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Однако, на Вашем официальном сайте указано, что именно от этих сделок Ваша организация страхует, но это прямо противоречит условиям договора!

Прошу предоставить разъяснения по данному вопросу! Пояснив в связи с чем, Ваша организация предполагает, что вышеуказанные сделки признанные не действительными по решению суда не подпадают под положения пп. 2 п. 2 ст. 235 ГК РФ?
Что, по Вашему мнению, подпадает под положения пп. 2 п. 2 ст. 235 ГК РФ? И почему Ваша организация не желает внести изменения в вышеуказанный договор прописав в него конкретные случаи, а не «завуалированную» фразу (данная формулировка относится только к п. 5.4.10 договора) на которую консультанты не могут дать прямого, четкого и не размытого ответа?

Ниже ответ на обращение⬇️⬇️⬇️
ОТВЕТ НА ОБРАЩЕНИЕ ⬆️⬆️⬆️

Уважаемый, Иван Иванович!

В своем обращении Вы утверждаете, что сделки, признанные судом недействительными, подпадают под классификацию пп. 2 п. 2 ст. 235 ГК РФ (что означает ст.238 ГК РФ) и перечисляете эти сделки.

Вы неверно определяете предмет ст.238 ГК РФ и основания прекращения права у собственника по указанной статье.

Статья 238 ГК РФ определяет последствия приобретения права собственности на вещи, изъятые из гражданского оборота или ограниченные в нем.

В данной статье речь идет о тех видах имущества, которые по прямому указанию закона либо изъяты из оборота, то есть могут находиться исключительно в государственной собственности, либо ограничены в обороте, в частности подлежат приобретению лишь по специальному разрешению государственных органов (ст. 129 ГК РФ - Оборотоспособность объектов гражданских прав).

Квартира в многоквартирном доме, жилой дом и другие жилые помещения к такому имуществу не относятся, не ограничены в обороте.

Ваше утверждение ошибочно и в части последствий по ст.238 ГК РФ.
Прекращение права собственности по ст.238 ГК РФ происходит либо по самостоятельному отчуждению собственником вышеуказанного имущества, либо по решению суда о принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы.

Сама сделка по приобретению этого имущества не является предметом судебного разбирательства. Суд не рассматривает законность приобретения собственником этого имущества, не рассматривает сделки на их действительность и не применяет последствия для недействительных сделок.

Инициатором суда по ст.238 ГК РФ являются государственные органы или органы местного самоуправления, а основанием обращения уполномоченного органа в суд для отчуждения имущества являются: правомерность возникновения права собственности у ответчика (собственника), а также наличие обстоятельств, при которых владение спорным имуществом вступает в противоречие с законодательством (виды имущества ограниченные в обороте).
Собственник, чье имущество принудительно продали, получает вырученную от продажи сумму.
Поэтому прекращение права собственности по основанию ст.238 ГК РФ, в рамках предложенного Вам договора страхования, не является страховым случаем, т.е. событием, в результате которого сделка по приобретению признается недействительной.

Если Вы хотите указать в договоре добровольного титульного страхования конкретные основания (перечень) признания сделки недействительной, то это возможно. Обращаю внимание, что любой перечень является закрытым, он не будет охватывать все возможные в законодательстве основания (случаи) признания сделки недействительной, которые страховщик предлагает в текущей формулировке страхового покрытия. Исключения из предложенного покрытия изложены в 5 разделе договора, это закрытый перечень исключений.

Как оцениваете ответ:
🤓все понял
🙁ничего не понял
😉кое-что понял, но не уверен что верно
🙃повторите, но другими словами
​​🤖РЕЙДЕРСКИЙ ЗАХВАТ в "Солнечной системе"

В своей квартире в Химках я была последний раз в феврале, перед отпуском. И как у многих бывает, после отпуска денег нет, продолжить ремонт невозможно, поэтому поехала я туда только на майских праздниках. Накануне оплатила все долги за коммуналку, чтобы-чтобы...😄

В почтовом ящике обнаружила уведомление о проведении собрания, поэтому через день снова туда поехала.

На собрании решила спросить про вторую квитанцию, появившуюся в почтовом ящике и, оказывается, жильцы уже 2 месяца (как раз с начала марта) не платят коммуналку!😮
ПОЧЕМУ?!
Ждут решения суда

КАКОГО СУДА?!😱

💥ОКАЗЫВАЕТСЯ, в феврале-марте МУП "Жилищник" назначил себя управляющей компанией ряда домов ЖК "Солнечная система", подделав документы - протоколы собраний собственников жилья.

Полученные протоколы внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержали результаты голосований «собственников» по десяти важным вопросам, и, в частности, подписаны председателем общего собрания – «Григорьевым О.А.». Сам же Григорьев оказался не в курсе произошедшего, есть его видео заявление

👥Жильцы Солнечной системы быстро и правильно отреагировали на рейдерство и 13 мая Химкинским городским судом уже было вынесено первое решение о возврате управления дома прежней УК "Территория комфорта - Химки"

По моему дому суд состоялся 14 мая и решение было аналогичным.
Подделка документов была доказана в том числе тем, что председатель и секретарь собрания не могли поставить подписи, так как во время проведения собрания находились заграницей

🗞В СМИ Химок неоднократно поднималась тема рейдерского захвата территорий МУП "Жилищник". Околого 600 домов таким способом "перешли" под управление МУП "Жилищник г.о. Химки".

Администрацию Химок будут судить

Неуловимое рейдерство управляющих компаний

Акула вступила в схватку с Жилищником

Сотрудники МУП «Жилищник» атаковали Солнечную систему

Отсутствовала 2 месяца, а столько событий 🤦🏼‍♀️

Берегите свой дом!
​​К ситуации, что освещается во многих СМИ ⬆️, предлагаю прочитать статью риелтора Максима Радина

О чем не говорят в Cбербанке - электронная регистрация сделки при покупке квартиры

Электронная регистрация сама по себе вещь удобная!
Нотариальные договоры проводить через электронную регистрацию - только ЗА!

Правовой экспертизы при нотариате нет, заявление подает нотариус за своей электронной подписью, регистрация у нотариальных договоров в большей части технический момент.

А вот подписание договоров в простой письменной форме электронной подписью (кем то оформленной) и подача заявлений на регистрацию в электронном виде также с подписанием электронной подписью вызывает у меня опасения возможного мошенничества.

Что вы думаете об электронном подписании договоров при купле-продаже недвижимости с участием физических лиц (юрик-физик, физик-физик)

Не путаем с электронной регистрацией!

Только живые подписи признаю!

🛠Рано для физиков такое вводить! Народ - темный, мошенники - продвинутые.

💻В ногу со временем! Сидишь и ждешь когда сгенерят подпись - ничего ручками не пишешь! Надо развивать!

📲 Хорошая вещь, но надо лучше проработать защиту и строго держать центры ЭЦП!

🎧 я не знаю что это, электронная подпись так уж и нужна?
​​🛡ВС РФ не согласился с истцом, что ответчики фактически приняли наследство

В определении ВС РФ отметил, что:
- регистрация по месту жительства в одном доме с умершей, но в разных квартирах
- обращение в страховую компанию о заявлении страхового случая без требования выплаты страхового возмещения,

не свидетельствует о принятии наследства.

🔷️Страховой случай наступил: заёмщица умерла.
Страховщик отказался выплачивать возмещение без заявления кредитора Сбербанка, в пользу которого был заключен договор.

Апелляция в этих обстоятельствах не разбиралась, не изучала договоры страхования и цессии и не определила, кому в действительности полагается страховая выплата, хотя первая инстанция учитывала этот момент, отказывая в иске.

Верховный Суд указал апелляции на недоработку и вернул на новое рассмотрение
🔏ЭЛЕКТРОННАЯ ПОДПИСЬ. ОПЯТЬ...

И снова вышли новости о мошенничестве с получением электронной подписи и завладения недвижимости. Квартира "удаленно" отписалась от владельца

На этот раз пострадал собственник квартиры на Кутузовском проспекте.
С его слов, на всех документах: договор купли-продажи, акт передачи его подпись была поддельной, а электронная подпись на регистрацию сделки была оформлена по недействительному паспорту.

Центр ЭЦП не проверил паспорт!? 🤦🏼‍♀️
Для того чтобы работать с электронной подписью, сначала нужно подтвердить — лично прийти с паспортом в удостоверяющий центр. Видимо можно это сделать через доверителя, чем активно и пользуются мошенники.

✒️А в это время...
в Госдуму внесен законопроект о защите граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи

Крашенинников П. отмечает, что имеющийся способ идентификации, как усиленная квалифицированная электронная подпись, не защищен от риска получения неправомочным лицом ключа проверки, который может храниться на флэш-картах, CD-дисках и так далее.

♨️Законопроектом предлагается установить, что переход права на недвижимость физического лица на основании заявления, поданного в электронной форме, будет осуществляться только в том случае, если собственник заранее уведомил Росреестр о возможности такой формы подачи документов.

В этом случае регистрирующий орган проставляет в реестре специальную отметку о возможности отчуждения данного объекта на основании электронного заявления с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

P/S: Если примут поправки, то в Сбербанке быстро оформить сделку теперь получится только в том случае, если к сделке в Росреестре уже будут отметки об электронной форме подачи документов.! Сторонам заранее необходимо это сделать!

P/S: Если примут поправки, у нотариусов снова будет преимущество. Как то так 💁‍♀️
🗣 Мнение профессионала в этой области Камилы Фазлыевой - за жесткий контроль работы удостоверяющих центров!

💬 Цитата:
!!! Минимизации рисков при электронной регистрации можно достичь доведением до ума регулирования деятельности Удостоверяющих центров!

Полный текст:
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2055558741220237&id=100002983923752
⚜️ВС РФ: в предварительном договоре не может быть условия об оплате и передаче вещи

📝Граждане заключили с компанией предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме.
По нему покупатель должен был внести на счет продавца полную стоимость будущего жилья. Договор обязывал также в определенный срок заключить основной договор. Предполагалось, что в момент подписания предварительного договора покупателю будет передана готовая недвижимость.

Граждане внесли оплату полностью, а продавец с заключением основного договора затянул. Это стало причиной обращения в суд.

Ссылаясь на положения Закона "О защите прав потребителей", истцы просили суд взыскать с ответчика неустойку за:
- нарушение срока передачи квартиры в размере 990 000 руб.
- неустойку за нарушение срока подписания основного договора в сумме 20 240 руб.

💰Суд взыскал только вторую неустойку - за нарушение срока подписания основного договора.
В первой отказал: договор предварительный, без условия о передаче квартиры.
Апелляция это мнение поддержала,
а ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

↔️В данном случае предварительный договор фактически содержал условие о передаче квартиры. Кроме того, в нем была установлена обязанность по оплате.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры.

Позиция ВС РФ:

В силу положений пункта 1 ст.429 ГК РФ ​ предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Договором, заключенным между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее определенного срока и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, заключенный договор не является предварительным договором по смыслу ст.429 ГК РФ.
​​​​👑Внутренняя конфиденциальная информация

Недавно обратилась в компанию заемщица банка А (условное название), она топ-менеджер ОЧЕНЬ КРУПНОГО застройщика компании-партнера страховщика.
Желала приобрести квартиру в новостройке. Но на тот момент она уже принадлежала на праве собственности ОЧЕНЬ КРУПНОМУ👑 в России БАНКУ (условно назовем так). Досталась БАНКУ эта квартира в результате банкротства застройщика.
Собственность на квартиру за БАНКОМ была зарегистрирована на основании определения Арбитражного суда об утверждении мирового соглашения и самого мирового соглашения.

📝 Условия мирового соглашения подразумевали передачу прав на часть квартир по корпусам 7,8,9 путем заключения договора долевого участия. А на квартиры в корпусах 5,6 права должны были быть переданы по соглашению об отступном.Указанные сделки заключены не были.

Право собственности возникло не на основании тех сделок, которые стороны собирались заключить, но это можно допустить: застройщик уклонялся в заключении сделок, или банк сделал "ход конем" в отношении других кредиторов и т.д.. Регистрация права по мировому в разрез его условиям - этому обстоятельству я дала оценку как негативное, но не критичное. Хотя с какой стороны посмотреть😉

🏠Из условий мирового соглашения и ЕГРН не следовало что это один и тот же объект.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт передачи квартиры или постановление о присвоениии адреса ответили бы на этот вопрос. Но банк отказывался предоставить любой из указанных документов для идентицикации объекта.

Отсутствие акта передачи вызвало сомнение в исполнение мирового соглашения, и в отсутствии споров между сторонами мирового, без акта передачи имущество считается не переданным во владение и пользование.

💣 Следующий проблемный момент связан с доверенностью и мог быть исправлен исключительно самим продавцом-банком.

📂В пакете документов была представлена доверенность на представителя К., листов на 13!
Согласно тексту раздела 7 "Владение, пользование, распоряжение имуществом", разрешалось реализовывать имущество – «за исключением объектов недвижимости принятых/принимаемых на баланс в рамках урегулирования проблемной задолженности" (есть ограничение!)
Когда банкрот не может исполнять кредитные обязательства и взыскание задолженности по кредиту происходит в передаче имущества (квартир) по мировому соглашению очевидно, что квартира получена в рамках урегулирования проблемной задолженности!
Значит представитель не вправе распоряжаться подобным имуществом – отсутствуют полномочия на подписание договора по отчуждению недвижимости.

Но это не единственное ограничение в доверенности, даже если на предыдущее закрыть один глаз 👁

🔶️При стоимости имущества менее 50 млн. рублей для его отчуждения представителю требуется «решение уполномоченного коллегиального рабочего органа филиала» при положительных заключениях внутренних служб.

Ответ банка на предоставление решения о продаже: «внутренняя конфиденциальная информация банка» 🤦‍♀️

Ограничением полномочий доверитель контролирует процесс продаж руководителями филиалов и отделений банка, не допуская/исключая мошенничество сотрудников банка-работодателя.

А продажи идут...

Доверенность - представительство перед всеми,
а проверка полномочий - конфиденциально🤷‍♀️
🔥Ситуация он-лайн🔥

Вчера позвонила девушка Юля и спросила: "Застрахуете сделку? Только у нас вот что..."
И поведала о своей проблеме.

Один предприниматель занимается покупкой участков, строительством домов и их дальнейшей продажей. Но как некоторые предприниматели - оформляет все на супругу.
На один участок нашлись покупатели - семейная пара, люди в возрасте, которые хотели купить в Подмосковье дом с участком. Это были Юлины родители. Договорились с продавцом о цене за дом с участком 7 млн.рублей.

Пять дней назад заключили договор купли-продажи.

💰Цену в договоре указали 5 млн. рублей, потому что продавец не хотел платить налог выше минимального.

🖊Договор от имени продавца подписывал муж собственницы, по доверенности. Причина: супруга была в больнице (язва), не могла приехать на сделку.

💸Часть денег - 1.5 млн. рублей отдали в день сделки, под расписку. Где и как оформлена основная часть - не сообщили.

Документы сдали на регистрацию через МФЦ.

Два дня назад собственница умерла

Каждая сторона была без риелтора/юриста.
Почему то позвонили в страховую.

Что делать покупателям

1⃣ Сообщить в Росреестр о смерти продавца: пусть он принимает решение

2⃣ Ничего не сообщать в Росреестр и ждать регистрации перехода права собственности

3⃣ Написать заявление о приостановке регистрации и подать иск в суд о признании права собственности на основании заключенного договора.

4⃣ Написать заявление о приостановке регистрации и подать иск в суд о расторжении договора купли-продажи

5⃣ Другой вариант
🤔Что делать покупателям?

Меня спросили: какой правильный ответ? 😊
❗️Нет заранее правильного ответа, решение зависит от реальной ситуации и конкретных обстоятельств.

С момента смерти открывается наледство, возникшее право собственности у покупателя после смерти продавца оспоримо.

Многих нюансов, которые имеют значение для решения "что делать" не хватает.
То что надо было выяснять ДО сделки - сделано не было, но все же имеет значение и после подписания договора.

🤔Мои опасения в интересах покупателя:

🔹Собственница умерла, а на момент выдачи доверенности была в больнице.

🔸Попросить свидетельство о смерти, чтобы убедиться, что смерть наступила после подписания договора представителем собственника, а не до его подписания.

Если ДО подписания - доверенность стала недействительной с момента смерти, представитель был неупономочен, сделка недействительна.

🔸Просим показать справку о смерти, где узнаем о диагнозе (причине смерти). Озвученная болезнь (язва) может оказаться на деле не той, от чего умерла. Если смерть есть следствие тяжелого затяжного заболевания, то возникает вероятность, что при выдачи доверенности собственница могла не осознавать значение своих действий (сильные боли, лекарстенные препараты, тяжелое состояние и т.д.) . Риск признания доверенности (следовательно и сделки) недействительной наследниками умершей (дети, родители).

📍 Если заявлять о расторжении договора.
В ГК РФ два варианта:
Договор расторгается по соглашению сторон (в той же форме) или через суд.

Первый отпадает - собственник умер, доверенность недействительна, заключать расторжение не с кем.

Второй - через суд, и для этого нужны основания: существенное нарушение договора или существенное изменение обстоятельств, которые стороны, предвидя, вообще бы не заключили или заключили на значительно отличающихся условиях.

📌Если смерть была до подписания представителем ДКП, то требовать расторжения ДКП.

📌Если подписание было до смерти, то я за иск о признании права собственности по заключенной сделке.
Но учитывая "мои опасения за покупателя", допускаю что дети/родители умершей могут подать встречный иск о признании доверенности и сделки, совершенной на основании этой доверенности, недействительными, в связи с тем что собственница не понимала значения своих действий (сильные боли, лекарстенные препараты, тяжелое состояние и т.д.). Этот момент надо оценить и тоже быть готовым судиться.

📌И еще: уже опасения за продавца. Если покупатель не ангел👿

Мы не знаем как оформлена вторая часть суммы за объект: положили в ячейку, или потом должны перечислить или отдать налом.

И вот вам ситуация: покупатель идет в суд и говорит что договор заключен, частично оплачен, готов уплатить остальную часть, и просит признать право собственности.

Договоренность была на 7 млн.пр., в договоре указали 5 млн.р. Оплатили 1.5. млн.р.

Какую часть готов уплатить покупатель?😎
У наследников риск получить разницу в 3.5 млн.р. (5 - 1.5)
​​🔱про НЕсотрудничество

✏️Письмо сотрудника банка менеджеру страховщика:

Освидетельствование будет на подписании ДКП. Это будет после выдачи кредита.
Если вы мне договор не пришлете и клиент его не оплатит, то кредит мы не выдадим, и клиенты не поедут к нотариусу, значит и сделка не состоится.
А заключение я вам вышлю, после того, как сама получу его.
Что делать будем?
Если вы мне договор не высылаете, то прошу самим звонить клиентам. Ибо они меня просто убьют. Если узнают, что теперь у нас такой поворот событий.

🖋Письмо менеджера страховщика андеррайтеру:

Вчера мне позвонила сотрудник банка и сообщила что у них планируется сделка, на которой будет несколько продавцов. Выяснилось, что один из продавцов состоит на учете то ли ПНД, то ли в НД. И у них будет освидетельствование на сделке. Деньги они выдают раньше самой сделки, а без нашего договора этого сделать не смогут.
Как быть в этом случае?

🖍Ответ андеррайтера менеджеру:

Пусть покупатель предоставит информацию и документы почему проводят освидетельствование.
Договор страхования не заключать до выяснения всех обстоятельств.
Сообщите покупателю что у него, как у страхователя, обязанность сообщить о всех обстоятельствах сделки.
В банк договор направлять после моего ознакомления с результатами освидетельствования.

📫До вечера никакой информации не поступило.

Прошли сутки.

🖋Письмо менеджера страховщика андеррайтеру:

Просьба ознакомиться с освидетельствованием, клиенты сидят на сделке.

📝Выдержки из заключения: инвалид 2 группы, принимает антидепрессанты, состоит на учете в ПНД.

🖍Письмо андеррайтера менеджеру:
Продавец состоит на учете в ПНД - диагноз неизвестен,
инвалид 2 группы - диагноз неизвестен,
принимает антидепрессанты - получает лечение либо самостоятельный прием?
Полномочия эксперта - документы не представлены.
На текущий момент отказ в страховании.


почему покупатель/риелтор не сообщил страховщику информацию о продавце ? Почему ничего не сообщил когда спросили о причине проведения освидетельствования ?

Сообщи он (покупатель или его риелтор) заранее почему и зачем - страховщик назвал бы какие необходимы документы для выяснения существенных обстоятельств, что необходимо сделать для минимизации риска.

🆘В итоге: нет информации, нет страхования, нет сделки.

Предположим покупателю удалось скрыть от страховщика о "проблемном" собственнике. И вдруг прилетел бы иск о признании сделки недействительной, а в суде выясняется, что покупатель знал об обстоятельствах, которые привели к утрате имущества (заключение эксперта получил - значит осведомлен об этой информации). И я уверена, что судебные юристы страховщика "зацепятся" за это как не сообщение страховщику об обстоятельствах, имеющих значение для оценки риска, введение страховщика в заблуждение, и тогда заключенный покупателем договор страхования под риском признания его недействительным.

♨️Сотрудничайте со страховщиком!
На этапе заключения сделки (оценки страховщиком риска) вы не просто с ним плывете в одной лодке, он готов гребсти за вас!