Умелый торг или быстрая оценка.

На днях пригласили провести оценку дома на Байкальском тракте.
Если вкратце - современный, 500+ квадратов - крепкие 110+ млн.р в сегодняшнем рынке.

Вообще оценить объект позиционирующийся в сегменте бизнес класса, особенно с готовым интерьером - задача непростая. Куда проще сделать это в классическом сегменте, что иногда просят сделать и меня, нередко таковые объекты есть и у моих клиентов, их близких.

Здесь я не выдумываю велосипед, потому как не работаю активно в данном сегменте, а предлагаю сервис который себя довольно здорово зарекомендовал - бесплатная оценка от Домклик (проект Сбера).

Достаточно просто ввести адрес, площадь, состояние ремонта и вот результат - вилка цены.
Сервис берет информацию из открытых источников существующих объектов на продаже, учитывая коэффициент торга.
И что особенно ценно, так же подтягивает базу данных по сделкам совершенным через Сбер (ипотеки, безопасные счета при расчетах). То есть по фактическим сделкам!

Можете прямо сейчас, если не за рулем, прикинуть стоимость своей квартиры. Ну или той, какую вы хотите.

Это кстати и неплохой способ торга при ведении переговоров с продавцом. Что мол не «А вот Семеныч сказал что у вас тут не дороже…», а «Герман Оскарович все посчитал и сказал как есть - …» 🗣
Пользуйтесь!

😎 Орлов про жизнь Байкальского тракта, Иркутска и около.

Самый недостающий объект в бизнес классе.
Он же самый популярный городской запрос.

Если/когда я займусь флиппингом квартир (покупка, ремонт, продажа) в сегменте бизнес класса, то непременно буду делать объекты именно под такой запрос.

И запрос довольно простой:

1️⃣Жилой комплекс
Любой из тех, что есть в моей в аналитике. Преимущественно ближе к воде или историческому центру города.

2️⃣Этаж
Пожалуй, до 8го этажа. Практичность и доступность, в случае чего, в приоритете.

3️⃣Планировка
- Три, а чаще и две спальни;
- Одна из них - мастер-спальня с санузлом, гардеробной;
- Дополнительный/ гостевой санузел;
- Кухня-гостиная минимум 30 квадратов.

Подчеркну, что санузлов должно быть минимум два на квартиру (каждый с ванной или душем), в идеале еще отдельную хоз.комнату/постирочную.

Оптимальная общая площадь под такую комбинацию - 95-120 квадратных метров. Больше - хорошо, но может быть сложнее с точки зрения привлекательности цены.

4️⃣Интерьер
Как вы поняли, речь идет о квартире именно с готовый дизайном.
Это должен быть не откровенный вариант сделанный на продажу, но при этом совсем не обязательно с топовыми решениями по своим позициям. Золотая середина с грамотным, сбалансированным наполнением. Акцент на технику на кухне, сантехнику в санузлах, доска на полу будет в почете, но не обяз.

5️⃣Паркинг
Обязательно, чтобы доступ в паркинг был через дом, не через через улицу.
В идеале, чтобы можно было купить квартиру сразу с двумя парковочными местами. Одно точно должно быть.
Ну или хотя бы иметь возможность снять в аренду. Однако, во многих ЖК это дорогое удовольствие с точки зрения наличия!

Отмечу, что в сегменте бизнес-класса, квартир с готовым решением крайне мало (почти нет), особенно в ЖК с более высоким входным чеком (от 280тыс./кв.м чернового состояния).

Почему так происходит? Пофантазируем в следующих постах.

Клубный дом на Грязнова.

Здесь точно особые, титульные лоты.

Кончено же самым-самым главным достоинством данного дома является его приватность.

10! Ребят! 10 резиденций! А то и меньше.

Застрощик закладывал по проекту 17 квартир, но фактически покупают их под объединение по две квартиры, например. У меня клиент купил под объединение три квартиры, заняв тем самым целое крыло этажа. И он не один такой.
Вот брюки и превращаются из 17 максимум в 10.

Дом уже сдан, и на днях всю красоту интерьера уже спрятали за защитными панелями, потому как грядет пора ремонтов.

Однако всей красотой можно полюбоваться в видео и по ссылке ниже.

😊 Ссылка на доступный объект.

А если вам станет интерес познакомиться с домом и предложениями в нем - просто подмигните мне в личку @agent_orlov 😉

Друзья, совместно с ребятами с Грандстроя мы подготовили довольно насыщенный и предметный обзор по строящемуся проекту бизнес-класса, дому на берегу Ангары «Бродский».

Здесь я рассказал что классного ожидает район, в котором находится дом (Свердловский, у Академического моста), а также, чем примечателен собственно сам «Бродский».

Фишек много, архитектура очаровывает, наполнение радует. Короче, оборачиваясь назад и смотря на Priority и Suncity - в лучших традициях Грандстоя.

В проекте есть особое решение, которого ранее не было ни в одном ЖК города. О том, что это такое - смотрите в видео.

Также поведал и об особых лотах дома у воды «Бродский» - пентхаусах 😮

В общем, проходите по ссылочкам и знакомьтесь с новым, ярким и роскошным⤵️

🥰 ссылка Rutube
😉 ссылка на YouTube

Приятного просмотра 🍿

Предмет искусства как часть интерьера.

Таким предметом можно:
- прикрыть дыру в стене;
- создать акцент в пространстве комнаты;
- понять как купать Красного коня 🤩;
- создать настроение и атмосферу;
- выразиться, проявиться через него;
- и даже сохранить капитал, а если все сложится - приумножить.

В любом случае это очень крутой инструмент для того чтобы решать задачи создания не только уютной и красивой среды вокруг, но и подчеркнутой индивидуальности.
И, увы, надо отметить, что хотелось бы чаще видеть как дизайнеры интерьера решают те или иные задачи с помощью картин, скульптур, арт-объектов.

Ну и отдельный вопрос связанный с инвестиционной составляющей предметов искусства, о котором я даже не берусь рассуждать в силу своей абсолютной не компетентности, но о котором с большим удовольствием и любопытством слушал Диану Салацкую, руководителя арт-галереи Dias, во время нашей недавней встречи.

Это не реклама, а исключительное желание видеть богатое разнообразие форм и замыслов в квартирах, домах и офисах своих партнеров, клиентов, друзей, близких, короче своих подписчиков 🙏🕊

Что продается на «ура»? 💸

Друзья, ранее я имел удовольствие работать около года в Московской области по западному направлению - Новая Рига и Рублевка. За этот период удалось стать частью различных агентских комьюнити, а также наладить общение с некоторыми брокерами и руководителями ведущих агентств, таких как Point Est., Buro Est., Knight Frank и др.

На днях был праздный диалог с парой коллег, кто активно работает в сегменте загородного жилья от бизнес-класса и выше. В том числе он коснулся и вопроса состояния рынка в московском регионе.

🏛Москва
Я был уверен, что все от бизнес-класса и выше продается очень даже хорошо в столице - все таки это Москва со всеми ее капиталами.

Однако я ошибался. Оба коллеги, сошлись во мнение (хотя это были отдельные разговоры с каждым) что сейчас, и последнее время, в загородной недвижимости очень хорошо продается жилье класса делюкс с чеком от $ 15 000 000 (свыше 1,2 миллиарда рублей). Эти цифры позже подтвердили и еще ряд участников рынка.

Кое-кто прямо не скупясь сказал: «да это вообще что-то! В месяц бывает иной раз один реальный клиент во всем агенстве, остальные или туристы, или вообще никого».

А что с городской элитной?
Вот Коммерсант сообщает что с января по сентябрь текущего года объем продаж бизнес-премиум класса столицы сократился на 10-12%. При этом в делюкс-сегменте было продано 33 тыс.кв.м, что на 6% выше чем годом ранее.

Такие занятные заметки рынка жилья повышенного класса. Хотя надо заметить, просадка коснулась в большей степени именно загородный рынок столицы.

🗺Регионы:
Конечно региональный сегмент претерпевает эту коррекцию спроса еще больше чем Москва. Знаю что на меня подписаны ряд инвесторов и основателей различных загородных и городских проектов бизнес-класса нашего региона… Тут вспоминаются слова одного моего клиента, который эпизодически покупает лоты в ведущих домах бизнес-класса:

Если проблема/новшество в деятельности касается и меня и конкурентов - я не думаю о ней. Если это персонально моя проблема - я включаюсь.

В текущем состоянии рынка находятся все участники рынка без исключения, и пожалуй сейчас, задача не останавливаться, продолжать движение и просто ждать лучших времен. Они конечно же впереди.

Самые дорогие виллы в Иркутске и на Байкальском тракте.

Друзья, подготовили свежий расширенный обзор по виллам на первой линии посёлка-парк «Горизонт».

📺 Обзор на YouTube
🥰 Обзор на Rutube
😊 Объявление на Авито

Ну и собственно вышли в открытую продажу ряд предложений этой первой линии.

Сейчас вы можете стать обладателем:

💎 виллы 211 кв.м с участком за 52,8млн.р;

💎 виллы 273 кв.м с участком и функциональной крышей за 71,7млн.р;

💎 квартиры 135 кв.м с участком за 38,7 млн.

Любой из предложенных выше лотов является настоящим трофеем, бриллиантом!

Убедиться в этом можно двумя способами:
1. Изучить обзоры ниже;
2. Приехать и прочувствовать лично.

😎 Орлов про жизнь Иркутска, Байкальского тракта и около.

Друзья, признаюсь… возможно, кто-то после этого признания отпишется от меня, но я за честность.
Сегодня я впервые в жизни открыл книгу «Маленький принц».
И надо заметить, только за первые четыре страницы я наполнился так, как не наполнялся за 20 фильмов Вселенной Марвел, которые мы смотрим с любимой женой все последние вечера, деля их как серии сериалов.
Не то чтобы я фанат супер-пупер героев, просто сын начал интересоваться Халками, Таносами, Пауками и прочими, и мы решили разделить и понять интересы сына, тайком изучая все по чуть-чуть.

Зачем я обо всем этом?

В книге Экзюпери я нашел ответ на вопрос, почему последнее время мои короткие видео про недвижимость в Запретграмме залетают особенно хорошо на десятки и почти сотни тысяч просмотров.

Вот цитата из книги:
«Взрослые очень любят цифры. Когда рассказываешь им, что у тебя появился новый друг, они никогда не спросят о самом главном. Никогда они не скажут: «А какой у него голос? В какие игры он любит играть? Ловит ли он бабочек?». Они спрашивают: «Сколько ему лет? Сколько он весит? Сколько зарабатывает его отец?». И после этого воображают, что узнали человека. Когда говоришь взрослым: «Я видел красивый дом из розового кирпича, в окнах у него герань, а на крыше голуби», - они никак не могут представить себе этот дом. Им надо сказать: «Я видел дом за сто тысяч франков», - и тогда они восклицают: «Какая красота!».

В видео именно входные фразы «самый дорогой ЖК», «самая дорогая квартира» или «самые дорогие виллы» вызывают особый, не всегда конструктивный интерес у широкой аудитории.

Такие вот мы - взрослые люди. Пожалуй, круто сохранять и беречь в себе ребенка, и при этом брать во внимание цифры этой жизни.

Если кто захочет вспомнить произведение, рекомендую вот эту роскошную экранизацию на современный лад ❤️

Всплеск активности на вторичном рынке.

В октябре в 36 городах с населением от 500 тыс.человек было заключено 60 тыс. сделок с готовым жильем. Показатель увеличился на 31,6% в сравнении с предыдущим годом, следует из данных ЦИАН. Такого значения не было с июля 2024 года, на секундочку ☝️

Причин для такого тренда, мне кажется, несколько:
1️⃣Некоторое смягчение условий по ипотеке на фоне снижения ставки ЦБ;
2️⃣Снижение привлекательности банковских вкладов, ввиду той же ставки;
3️⃣Желание общественности уже наконец-то закрыть жилищный вопрос до конца года, если внутри года не вышло. Покупателям - определиться на объекте и добиться условий; продавцам - умерить оппптит и согласиться с предложением;
4️⃣Приток дополнительной аудитории, перепуганной окончанием вкусных условий по семейной ипотеке, но в итоге пришедшей на рынок вторички, так как здесь часто цены интереснее за нал.
5️⃣Последний квартал отовсюду говорят о том что год грядущий будет годом крутого роста цен на товары. А это и про ремонт, в первую очередь. Поэтому купить готовое - очень даже рационально для многих.

Продолжаем наблюдать 👀

Стоимость земли на Байкальском тракте на декабрь 25’

Подготовлен анализ предложений земельных участков по правой стороне тракта (к Ангаре).

📈Самые дорогие локации:
1. Гринлэнд - 1,7 млн/сотка;
2. New Разводная - 1,1 млн/сотка;
3. Байкальская жемчужина - 1,09 млн/с;

📉Самые демократичные локации:
1. Ангарские Зори, Красная поляна - 203 тыс/с;
2. ДНТ Хрустальное - 336 тыс/с;
3. Кандинский - 350 тыс/с.

🔤Самая яркая динамика цен:
Молодежный 🔼23%;
Новолисиха 15км🔼20%;
New Разводная 🔽18%.

На сей раз аналитика расширилась чуть дальше по километрам тракта, ввиду роста популярности локаций: Бурдаковка, ДНТ «Хрустальное», и, конечно же, строящегося коттеджного поселка «Кандинский».

😎 Орлов про жизнь Байкальского тракта, Иркутска и около.