Друзья, сегодня без лишних слов: поздравляю присутствующих здесь мужчин с 23 февраля 💪
Всех обнял!

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Странное признание, понимаю! Сейчас поясню. Как раз самое время вернуться к сериалу и продолжить наш разговор по душам.

На стройку я смотрю глазами проектировщика и вижу, что реально происходит. А происходит там кошмар 😱 Особенно сейчас, когда не хватает квалифицированных кадров — как на стройке, так и в проектировании 💔

Расскажу про самые частые проблемы (на примере бюджетных объектов), с которыми мы сталкивались 👇

РАЗ: хаос с корректировками и бюджетом.
Генподрядчик запускает стройку, получает аванс, видит ошибки в проекте... Или хочет заменить материалы, а смета при этом сделана кое-как. И начинается бесконечная корректировка. А потом — срочная экспертиза, потому что у нас проектная документация не соответствует факту. В итоге: ПД — одна, рабочая документация — другая, смета составлена на третье, а построили вообще четвертое...

А дальше — спойлер! — аванс заканчивается, а сдать и закрыть ничего нельзя. К сожалению, встречается такое уже слишком часто.

ДВА: подрядчик «я сам решу!».
Очень, очень много строят не по проекту. Приходит подрядчик со своим опытом и решает переделать все на свое усмотрение.

Итог предсказуем: см. пункт РАЗ плюс тотальный бардак в документах😬

Продолжение, как это ни печально, следует...

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Продолжаем говорить о проблемах стройки!

ТРИ: финансовые качели и замороженные стройки.
То смета у генподрядчика не сходится, то выполненные работы закрыть не могут, то деньги… А результат один: стройка останавливается. Дальше — штрафы, расторжения, банкротства… 💸С парочкой таких проектов я хорошо знаком лично: один обанкротился, второй судится.

А объекты так и стоят недостроенные💔

ЧЕТЫРЕ: самая большая боль — авторский надзор!
Почему рынок сформировался именно так — я понятия не имею 🤷‍♂️Но факт остается фактом: у нас катастрофически недооценена работа авторского надзора. Она почти бесплатная. А ведь именно она — ключевая на этапе строительства. Именно поэтому проектные компании ее не любят и стараются избегать 🫥

В общем, вы поняли, погружаться в отдельные кейсы я не буду.

Зато когда дойду до стройки своего девелоперского проекта — обещаю показывать все процессы максимально честно 🫡

Конечно, все это нужно менять! И начинать придется со своей стройки 😅…

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Вот что значит интересный собеседник: хотели провести блиц, а получился подкаст. Кратенько, минут на сорок 😉 Но зато всё успели — даже опросить меня (смотрите до конца!).

Параллельно со структурированием сделки по участку я начал набирать команду и выстраивать бизнес-процессы. Поэтому наш новый гость — это эксперт по бизнес-трансформации, фасилитатор и тренер Александр Билый. Звучит загадочно, но он выдает базу по самым необходимым бизнесу вещам. И эта база далека от очевидного 🧐

О чем говорили?👇

• Как сразу и навсегда выстроить правильные процессы.
• Что делать с оверквалифайд-специалистами.
• Где нужны регламенты, а где — инновации (и что это вообще такое).
• Как легко и непринужденно разрушить команду.
• Что отличает миллиардные проекты и при чем здесь точка обзора.
• Зачем предпринимателю лениться?
• Как понять, что ты вырос (и что с этим делать).
• Что можно и нельзя делегировать — и зачем Александр не делал сам вообще НИЧЕГО целых две недели 😱

Подкаст уже доступен — переходите на 📹YouTube или в 💬ВК-Видео!

#эксперты

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

В связи с ситуацией с «Самолетом» стало часто попадаться мнение о том, что девелоперы обнаглели и закладывает маржу на проект в 3-4 раза 🫣
А вы как думаете, какая маржа реально?

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Девушки, с праздником!
Больше улыбок, тепла
и поводов радоваться каждый день 🌷

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

В прошлом посте 47% ответили, что маржа — 20-25%. Хм... Разберем этот вопрос детальнее👇

Дано:
1️⃣ Небоскреб в Москве, бизнес-класс, площадь в ГНС — 55 тыс. м², продаваемая площадь — 41 тыс. м²;
2️⃣ Доход от реализации составляет 23,9 млрд руб.;
3️⃣ Срок реализации — 4 года (1 год на РНС, 3 года на стройку);
4️⃣ Все цифры приведены в процентах относительно дохода проекта, и это планируемый бюджет.

А теперь поехали по затратам 💸
▪️ Глава 1 (Участок, ВРИ) — 28,9% с учетом льготы на смену ВРИ (та еще задачка)
▪️ Глава 2 (ПИР и СМР) — 33%
▪️ Глава 3 (Маркетинг, реклама, брокеры) — 5,8%
▪️ Затраты на кредит — 13%
▪️Налог на прибыль — 4,8%

Итого прибыль — 14,5%, и это на 4 года (3,6% в год), а LLCR этой финмодели —1,23 (при проходном 1,25).
И да, про собственное участие на период РНС забыл — 681 млн руб.!

И это еще оптимистичный вариант: без учета всей турбулентности нашего времени, смены законов, отмены программ поддержки — и инфляции, разумеется.

Поэтому, когда я вижу блогеров которые говорят, что девелоперы маржу закладывают в 3-4 раза, хочется с ними вступить в дискуссию 🤬🤬🤬

P.S. А для Ленобласти (это уже реальный кейс) маржа вообще находится в диапазоне от 0 до 5%. Вот такие дела 🤕

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Друзья, думаю вы заметили мою тягу к инновациям, как в строительном софте, так и в материалах-технологиях (кстати, моя магистерская диссертация была на тему нано-добавок в бетон). Поэтому хочу разобраться, что сейчас есть из инноваций на строительном рынке, от чего была бы явная польза, а не только инфоповод.

А вообще страсть к инновациям сопровождает меня всю жизнь, особенно профессиональную. Вот один из моих кейсов еще из 2017 года! До сих пор вспоминаю его как очень показательный👇

Обращается ко мне заказчик: он выиграл 34 проекта капитальных ремонтов на фасады и крыши в Мурманске. Казалось бы, нормальный заказ... НО:
⏺дедлайн был буквально вчера — все сроки уже вышли;
⏺фасады находились под охраной Минкульта, т.е. нужно делать 3D-сканирование всех 34 фасадов 😱

Поясню суть проблемы: тогда 3D-сканирование стоило как чугунный мост, а в Мурманске и оборудования такого не было. Да и работать оно могло при температуре до –5 градусов, а уже начинались морозы. Ну и времени на тесты и НИОКР альтернативного решения не оставалось.

В итоге, в процессе поиска решения я узнал про технологию фотограмметрии (когда из множества фотографий собирается облако точек объекта с высокой точностью — смотрите ролик в комментах 👇). Нашел спеца по этому софту, нашел оператора с коптером и отправились мы в Мурманск. За 5–7 дней все отсняли, оцифровали каждый дом, собрали 3D-модели, сделали проекты. С минимальным бюджетом, оперативно и очень точно.

Потом у меня даже взяли интервью и показали его на канале Россия в сюжете про технологию фотограмметрии в строительстве.

Какой из этого вывод? Даже самая дикая задача — это не повод для паники! Это повод хорошенько и нешаблонно подумать, тогда решение обязательно найдется. Особенно, если вы — технооптимист! 🤞

Кстати, если у вас есть опыт применения новых технологий с реальной пользой для проекта обязательно делитесь в комментариях 👇
#инновации

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Ну что друзья, сегодня пятница 20 марта, очередной день поиграть в предсказания.

Что думаете? Ставлю на 15%👍

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Друзья, всем привет!

Помните, я рассказывал, что у нас есть методология ФЗП (функциональное зонирование пространства) для создания оптимальных планировок, где каждый квадратный сантиметр 💯 работает

Так вот, мы с коллегами-архитекторами из проектного бюро «Зерно» проанализировали проекты, которые мне присылали как варианты к покупке для девелоперского проекта, с точки зрения этой методологии 🧑‍🎓

Давайте вместе посмотрим, как запроектированы планировки и насколько они в дальнейшем могут повлиять на продажи, помогут подтвердить заявленный продавцом класс и так далее. Спойлер: один из таких проектов, который продавался с РНС, не смог подтвердить заявленный класс (банк понизил цену продаваемого квадратного метра).

Наслаждайтесь  👉 😉YouTube

В ВК-Видео будет доступно позже.

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Теперь разбор доступен в 👉 💬ВК-Видео. Приятного просмотра!

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Друзья, мы продолжаем общаться с экспертами на тему нового питерского стиля! Рад вам представить художницу 🎨Марию Кавко.

С ней мы познакомились очень по-питерски: на выставке в Севкабеле. Ее работы сразу меня зацепили. Во-первых, они были про город и архитектуру, но без набивших оскомину «открыток», а во-вторых — классно сочетали в себе академизм и современность.

Сами понимаете, я просто не мог не пригласить Марию в наш подкаст!

Итак, о чем мы говорили 👇

• За что Мария (не) любит Петербург?
• Как она ищет вдохновение в городе? Спойлер: это оно ее ищет 😉
• Почему Новый питерский стиль — это что-то страшное?
• Академизм против современности или все-таки нет?
• Питер — это дух или вайб? 🧐
• Чего не хватает Питеру и при чем здесь любимый цвет Марии?
• Отберет ли будущее прибыль у застройщиков? 😱
• Гибрид Исаакия с небоскребом — норм или стрем?

А еще обсудили, существует ли Мурино, как сделать из дома арт-объект и почему пора хулиганить.

Приятного просмотра!

📹YouTube

#эксперты #НПС

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Друзья, подкаст доступен в 💬ВК-Видео!

#эксперты #НПС

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Ну что, друзья...😐
В связи с блокировками всего подряд у меня возник вопрос:
как там на парковке ловит?..

А вы куда-то намерены перебираться или, может, уже перебрались? Или вообще не планируете мигрировать по площадкам?

Отмечайтесь в опросе ниже. Он многовариантный 👇

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация