Серия 32. Переговоры по участку Shagal

В начале ноября мы провели встречу собственником и обсудили условия потенциального партнерства по участку Shagal. А параллельно продолжали диалог с инвестором и банком.

Банк обозначил стартовые условия как 500 млн рублей собственного участия 💸

После серии расчетов и обсуждений сумму удалось снизить до 400 млн рублей. Инвестор все принял, но взял паузу. Спойлер: в итоге он отказался — рынок стал шатким, ставка выросла, банки закрутили гайки.

Хотя схема изначально была рабочей.

Она предусматривала залоговый счет с процентами, а после оформления РНС деньги переходили на эскроу, и инвестор получал квартиру.

Итак, ключевой вопрос после получения термшита: а где брать собственное участие?

Ответ: мы рассчитывали на префандинг. И уже в декабре впервые протестировали эту модель инвестирования на реальной аудитории.

Об этом расскажу дальше.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 33. Тестирование префандинга

В декабре мы решили проверить модель префандинга на реальной аудитории. Курников провел прямой эфир в своих соцсетях, рассказал про механику, собрал обратную связь.

И многие инвесторы открыто заявили, что готовы участвовать 🤝

Но на практике вскрылись сложности. Для банка большое количество инвесторов создает проблему с распределением очередности прав требования при возможном возврате средств. Такой риск не проходит по внутренним стандартам.

В итоге решили отложить вопрос на 2025 год и поискать компромисс.

Так для нашей идеи завершился 2024-й — с высоким интересом на рынке и паузой на доработку механики.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 34. Общение с cобственником MR Group

После новогодних праздников мы не стали долго раскачиваться.

Созванивались с брокерами, крутили финмодели (про самые интересные расскажу чуть позже) и параллельно искали инвесторов. А еще тестировали идею префандинга. Короче, я пообщался буквально со всеми, чьи контакты нашлись у меня в телефоне📲

Так вот, еще в процессе работы моего проектного бюро я познакомился с одним из собственников MR Group.

Конечно, я не мог упустить шанс обсудить с ним и свой девелоперский проект. Больше всего говорили про то, что сейчас для меня максимально актуально: префандинг и возможность привлечения fee-девелопера. Ну и заодно обсудили рынок, приоритетные классы жилья и прочие важные штуки.

Что в итоге:

• по префандингу — фидбек суперпозитивный, вплоть до интереса лично поучаствовать;
• по fee-девелопменту — тоже предложил помощь.

Договорились вернуться к разговору, когда на руках будет подходящий проект. Проект по «Шагалу» уже был, но финмодель с префандингом там, увы, не сходилась.

На этом и поставили паузу ⌚️

И, кстати, я снова убедился — люди, которые достигли таких высот, обычно очень легкие в общении. С ними не только полезно, но и по-настоящему приятно говорить.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

35 серия. Про мой блог

Есть одно важное событие, которым хочу поделиться (хотя, если вы здесь, то уже и так в курсе).

Поскольку я решил строить компанию вокруг личного бренда, то логичным решением было завести блог. Даже несколько.

В результате мы имеем Ютуб, ИГ, Тикток – и вот этот канал 👍

Все, что происходит здесь и там продюсирует Кристина,👆 с которой я познакомился пару лет назад, когда искал маркетолога в бюро. Но тогда не сложилось.

Зато сейчас у нас уже накопилось:

• больше пятидесяти текстов;
• 17 часов видео;
• три подкаста;
• уличные опросы в Петербурге и Москве;
• интервью со специалистами.

Про количество созвонов и брейнштормов вообще молчу.

Я ни разу не пожалел об этом решении. Конечно, не все получается идеально (а кто вообще идеален?), но мы точно на верном пути.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Кстати, через блог я уже приобрел много интересных контактов, полезных для девелоперской деятельности. Так что, если вы из этой сферы — пишите ✈️

Буду рад пообщаться, обменяться опытом, может, даже что-то совместно запустить.

Да пребудет с вами сила нетворка! 💪

36 серия. Максим Берлович

Помните, я как-то рассказывал, что на обучении в «МАРШ» познакомился с Максимом Берловичем? Это бывший руководитель московского «Эталона». Так вот, человек он невероятно открытый и интересный, и мы, разумеется, договорились встретиться.

Было о чем поговорить.

Во время одной из моих поездок в Москву мы наконец пересеклись 🤝 Вопросы у меня были все те же: префандинг, fee-девелопер, продукт в девелопменте, консалтинг — обязательная программа моих поисков в последнее время.

Максим охотно поделился инсайтами и дал массу полезных советов — не только по девелопменту, но и по моему бюро:

• подтвердил, что личный бренд в девелопменте — очень крутая идея: такого почти нет в индустрии
• дал обратную связь по одной площадке, где я собирался готовить документы, и вовремя предупредил о подводных камнях — рисковать я не стал;
• подробно рассказал о росте направления ИЖС и объяснил, почему оно сейчас актуально;
• для выхода на московский рынок рекомендовал участвовать в конкурсах и в проектах по строительству социальных объектов;
• ну и как девелопер отметил: в Москве есть голод на хорошие концепции, идеи и архитектуру.

И это далеко не все полезное, что я от него узнал!

Самый главный инсайт — работу с площадками можно рассматривать по модели партнерства: искать собственников земли, готовить документы и либо продавать проект, либо строить самим. То есть минимизировать бридж или полностью его избежать.

Идея — огонь 🔥

Ее точно нужно было тестировать, и об этом я обязательно расскажу как-нибудь в другой раз. Но если у вас вдруг есть участок в Москве, и вы не знаете, что с ним делать...
⤵️

Пишите - @CEOzerno

Обсудим!😉


#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

37 серия. Конференция Сбера

18 апреля мы побывали на конференции Сбера «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности». Обсуждали самое важное: как рынок жилья пережил прошлогодние потрясения, успел ли адаптироваться и чего нам ждать дальше.

Название обещало интригу — и, спойлер: ожидания оправдались.

Вот основные выводы👇

• кредитование застройщиков и продажи квартир просели — но сравнивали с пиковым периодом, когда все спешили взять ипотеку до повышения ставок;
• девелоперы теперь делают ставку на скорость и выбирают проекты с РНС или с минимальными сроками согласований;
• ставки по рыночной ипотеке потихоньку, но стабильно снижаются;
• ИИ — это реальный инструмент: помогает даже в принятии решений по проектному финансированию. Сбер уже активно использует и его, и электронные сервисы для открытия эскроу.

Если подытожить: разумеется, продажи немного откатились к уровню двухлетней давности, но пациент, то есть рынок, — жив и стабилен 😎

И с апреля общая картина остается примерно такой же.

Кстати, пока я тут рассказываю свою историю, 17 октября состоялась еще одна конференция в Питере «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству». Здесь добавилась пара прогнозов. 👉 2026 год будет годом восстановления и роста цен: количество ДДУ увеличится на 9%, а цены поднимутся на 5-7%.

Да, и снова про нетворк!

Мы познакомились с коллегами из Сбера, и общение быстро переросло в плотную совместную работу по анализу проектов и финмоделям. Так что оставайтесь на связи — скоро покажу, как это выглядит на реальных кейсах.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 38. Банки и СберИнвестиции

Тем временем ко мне продолжали прилетать новые участки. Какие-то сразу отправлялись в корзину, какие-то выглядели интересно, с рабочей финмоделью, и уходили дальше в банк. Про сами участки расскажу позже, а пока — немного инсайтов из плотной работы с банками 🏦

• префандинг пока мне официально завернули по причине «такие средства не считаются собственным участием, а вложения не могут быть субординированы относительно банка»;
• схема 0–100 оказалась рабочей, но только для проектов с РНС — если нет бриджа;
• а если бридж все-таки нужен, вместе с собственным участием — посоветовали Сберинвестиции как возможного партнера.

И вот тут меня прямо воодушевила тема проектов с РНС. Раньше я их даже не рассматривал, а теперь — ушел изучать глубже и параллельно начал разбираться и с темой партнерства со СберИнвестициями.

В следующем посте покажу как раз один из таких проектов — и что из этого всего получилось.

И да, со СберИнвестициями тоже вопрос отработали, посчитали проект. Но в результате в финмодели собственное участие сохранилось, поэтому этот вопрос остался исключительно моей головной болью 🤕

Но об этом — тоже позже, на примере конкретного участка.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 39. Участок на Дмитровском шоссе

Друзья, в прошлом посте я уже делился важным инсайтом: банки готовы выдавать финансирование по схеме 0–100, если у проекта есть РНС. А это значит, что мы минуем стадию бриджа — самую рискованную для банка. Потому что проект может затянуться по срокам, сократиться в ТЭПах или стать нереализуем вообще — и финмодель сразу же потеряет актуальность.

И вот, помните этот объект, который ко мне уже приходил раньше, а весной вдруг прилетел повторно — но на этот раз уже с РНС?

Мы пересчитали финмодель с учетом отсутствия бриджа, и получилось очень даже неплохо: LLCR — 1,29. Помню свои эмоции:

«Ну все, наконец-то! Есть условия 0–100, есть проект, есть цифры — запускаемся! Остался последний шаг.»

Но.

Когда банк пересчитал модель сам, там получилась совсем иная себестоимость строительства. Здание уникальное, 180 метров высоты — и они накинули к смете почти 2 миллиарда рублей. Финмодель рухнула мгновенно 💔

Дальше требовалось либо собственное участие, либо доказательная база по себестоимости.

А для этого нужны генподрядчики, готовые дать реальную стоимость аналогичных объектов по уже построенным проектам со всеми закрывающими документами. Запросы мы сделали, но быстро стало ясно: на этом этапе собрать полный пакет документов практически нереально.

Проект пришлось признать нерабочим, но поиск и подбор продолжался – идем дальше!

И знаете что? Вместо разочарования у меня включился азарт: уж очень хотелось пройти все эти препятствия – это очень мотивировало. Так что мы не опускали руки и продолжали работать 💪
#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 40. Саундтрек к сериалу

В этой истории мне хочется рассказывать не только о проектах, банках и финмоделях — но и о некоторых личных моментах. Именно они задают всему нужный вайб.

И вот параллельно с разработкой Нового питерского стиля (#НПС) у меня появилась идея… написать трек. Да-да, отдельный музыкальный трек, который станет частью концепции НПС. Потому что какой Питер без музыки?

А теперь предыстория.

Еще в 2009 году я открыл для себя Кажэ Обойму. Его альбом The Most Dangerous попал прям в ♥️ — а музыка прописалась у меня в голове и навсегда проассоциировалась с Питером.

Сэйнт пи фо лайф 👍

Короче, я нашел его страницы в соцсетях, написал — и был уверен, что переписываюсь с его менеджером. А потом оказалось, что это сам Кажэ!

Эмоций по этому поводу было много.

Написание трека я пока решил отложить до более подходящего момента и бюджета. Но сама идея жива. А так — Иваныч, тебе респект! Вижу, что он смотрит мои сторис – и вы присоединяйтесь 👈

Обязательно еще поработаем!
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 41. НПС: опросы людей в Москве

Разумеется, про нашу сверхидею мы не забывали. Новый питерский стиль — ядро нашего проекта — продолжал обрастать идеями, деталями и смыслами. Дальше по плану были интервью с профсообществом.

Но мы решили сделать еще один опрос.

Прямо перед интервью с одним крутым московским художником мы спонтанно вышли на улицы Москвы с двумя вопросами:
• Какой москвичи вообще видят питерскую архитектуру?
• Как бы они отнеслись к появлению дома в Новом питерском стиле у себя в столице?

Давайте смотреть, что нам ответили (видео — под постом)👇

И маленькое наблюдение, без осуждений и оценок — чистая статистика 😇

Когда мы проводили опрос в Петербурге, из 20 человек отказались отвечать всего четверо, а вот в Москве из тех же 20 согласились поговорить только четверо.

Вот такая математика двух столиц.
#девелопмент #НПС

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 42. Участок на Электрозаводской

Сегодня снова поговорим про участки.

Ну не отпускал меня тот участок на Электрозаводской! Локация — 🔥, все остальное — тоже, так что я решил отправить его в банк еще раз, вместе с участком на Саввинском и «Олимпийской деревней». Про них обязательно расскажу позже. На этот раз мы несколько сменили маршрут и отправили проекты в другое региональное отделение банка.

Термшит по Электрозаводской пришел в июне 📉

И там нужно было 1,5 млрд собственного участия — не только для бриджа, но и для проектного финансирования. Почему? Потому что залоговики вместо 600 тыс. за квадрат пропустили только 470 по причине отсутствия конкурентов в ближайшем окружении.

Но тут появился шанс отстоять нашу цену.

Как раз в этот момент по соседству стартовали продажи ЖК «Артель», и, забегая вперед, его аналитика показывала среднюю цену чуть выше 600 тыс. рублей за м². Это был аргумент. Мы решили идти на защиту перед залоговиками и доказывать, что рыночная цена 600 тыс. за метр в нашем случае — абсолютно реальна.

А пока мы думали и считали, собственник участка довел документы до получения РНС 👍

Теперь бридж был вообще не нужен! Так что если защитить цену квадрата, проект может пройти вообще без собственного участия. Это были отличные новости!

Поделюсь еще одним наблюдением.

Когда я пересобрал финмодель без бриджа, LLCR… не изменился. Я начал искать, в чем дело, разбираться, куда закралась ошибка 🤔

Но все было правильно!

Проект с РНС получался даже прибыльнее на несколько процентов. Причина была в том, что хоть цена проекта и увеличилась, но больше не было бриджа — и, соответственно, процентов по нему. А они всегда огромные, потому что в тело бриджа включена стоимость самого участка.


Вот и вся разница.
#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 43. Продуктовая экскурсия в ЖК Символ

В этом посте я уже рассказывал про обучение в школе МАРШ. Курс стартовал в марте, и два месяца пролетели очень быстро.

А теперь немного неожиданный факт про мои успехи.

Из-за загрузки — проектным бюро, девелопментом, блогом — я почти не участвовал в учебном проекте, и в день защиты моя рабочая группа просто исключила меня из состава 😬

Вот это поворот!

Но ничего страшного: шел я туда за знаниями и нетворком, а с этим все вышло отлично.

И еще кое-что приятное.

В день защиты организаторы устроили продуктовую экскурсию. Мы посетили масштабный проект бизнес-класса — ЖК «Символ» от Донстроя и отсняли там немного классного контента.

Делюсь им с вами 👇
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 44. Участок Саввинском

Я обещал рассказать про участок под делюкс-дом на Саввинском — рассказываю.

Документы там были в минимальной степени готовности, продавец в процессе сделки должен был пройти ГЗК по ТЭПам и смене ВРИ. Делюкс я изначально рассматривать не планировал... Но проект был очень интересным, поэтому я решил проверить, а что же скажут банки.

Локация была просто космос 🚀

Центр Москвы, Хамовники, вторая линия Москвы-реки, начиная с пятого этажа — прямой вид на воду. Красота!

Концепцию была разработана в двух вариантах:

• 60 метров и ГНС — 9400 м²;
• 100 метров и ГНС — 13 400 м².

В расчеты пессимистично пошли минимальные ТЭПы, без розовых очков, но задач на этом участке мы отработали реально много.

Пойдем по порядку 👇

1. Сберу проект очень зашел! Они вообще склонны работать с делюксом куда охотнее, чем с другими классами. Самое интересное — они подняли цену продаж относительно нашей модели на 20%. Мы загружали проект дважды. В итоге оптимизировали затраты до РНС, и собственное участие вышло около 400 млн.

2. Этот же проект улетел и в СберИнвестиции. Про весь процесс пересказывать не буду, но в результате они запросили 200 млн собственного участия.

3. Параллельно отправили материалы в ДOМ РФ. Про это расскажу позже в отдельном посте.

4. И еще общались с моноинвесторами. Кто-то сразу сказал «нет», кто-то ушел подумать и так и не вернулся. Бывает!

В сухом остатке: Сбер реально расположен к делюксу, а вот договориться со СберИнвестициями по закрытию собственного участия — не вышло.

А про то, что получилось с ДOМ РФ, расскажу подробно уже в следующем посте.

#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

45 серия. Банк ДОМ РФ

Я уже говорил, что блог принес мне много полезных контактов, в том числе — знакомство с банком ДОМ РФ.

Помните участок на Саввинском?

Его мы и отправили в ДОМ РФ на расчет. Считали они долго, много чего уточняли, а в итоге в день, когда мы уже ждали термшит, выдали отказ. Руководство не пропустило проект. Сказалось отсутствие у нас опыта в делюкс-классе, и даже участие fee-девелопера ситуацию не спасло 🤕

Но наш настрой это не сбило.

Тем более что банк сказал: делюкс — нет, а вот проекты классом пониже они вполне готовы смотреть. То есть зайти в бизнес — вполне реально 💪

Почему мы вообще пошли в ДОМ РФ?

Причина была очень веская: они давали кредит под 0–100 даже на этапе бриджа. Да, там свои дополнительные условия по опыту и поручительствам, но сам факт! Это уникальное предложение. Плюс требования к LLCR у них заметно ниже, чем во многих других банках.

Все это очень вдохновляло и мотивировало 👍

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 46. Олимпийская деревня

Сегодня — продолжаем про участки.

Следующим в очереди был большой ЖК в Олимпийской деревне на Мичуринском проспекте. Очень интересный проект! По документам там уже был пройден ГЗК с ТЭПами в ГНС 66 тыс. м², а заложенная высотность — 120+ метров как раз тянула на небоскреб. Но главное даже не это.

Главное — вид! 🤩

Участок находится на луче Кремль–Лужники–МГУ плюс рядом — парк Олимпийской деревни и огромный Очаковский пруд. В общем, эстетика и потенциал — максимальные.

Финмодель тоже выглядела бодро:

• цена продаж — около 605 тыс. руб./м²,
• LLCR — 1,31.

Этот проект тоже ушел в банк на расчет.

Мы получили термшит, по условиям которого нам нужно было 3,4 млрд собственного участия для входа в проект. Серьезный чек для старта, мягко говоря 😬 Понятно, что под такой объем вряд ли нашелся бы инвестор на адекватных условиях — поэтому дальше этот участок мы уже не рассматривали.

Вот такие результаты у нас получались по некоторым площадкам на тот момент. А мы пошли дальше — и впереди было много интересного 🤞

#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 47. НПС: подкасты

Сегодня немного расскажу про наши интервью с профсообществом — на тему Нового питерского стиля и не только.

Раньше я уже упоминал, что мы проводили опросы среди жителей Петербурга и Москвы. Теперь пришла очередь специалистов. После серии интервью мы упаковали все в подкасты: часть выпусков уже вышла, часть выйдет совсем скоро ▶️

Сразу хочу сказать спасибо всем, кто поучаствовал — ваш опыт оказался невероятно ценным!

Немного о наших гостях:
1. Во-первых – Александр Курников. В представлении не нуждается.
Подкаст получился содержательным: мы обсудили весь путь старта девелопмента в Москве и, конечно, тему НПС.

2. Дмитрий Аске — московский художник.
Очень разносторонний автор, один из авангардистов 2000-х, человек, вдохновивший многих уличных художников. Мы познакомились, когда искали интересных авторов, и он сразу откликнулся. Итог — яркий, глубокий подкаст.

3. Мария Кавко — современная художница-реалистка из Перми.
Постоянная участница российских выставок. Работает с традиционными материалами и городской средой, в том числе в моменты строительства или реконструкции — получилось очень живое интервью.

4. Степан Терещенко — цифровой концептуальный художник из Питера.
Обладатель первой российской премии в области научно-технологического искусства ASTA. По образованию — дизайнер архитектурной среды, то есть максимально релевантный нашему исследованию человек.

Работа над НПС продолжалась без остановки. Впереди — новые гости, в том числе архитекторы 🏛

Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить 👍

#девелопмент #НПС


orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация